物業(yè)作業(yè)指導書:電梯維保監(jiān)控辦法物業(yè)作業(yè)指導書：電梯維保監(jiān)控辦法

1、目的

為統(tǒng)一電梯維修服務(wù)監(jiān)控操作規(guī)范，提高電梯管理水平。

2、范圍

適用于公司各管理處電梯維保監(jiān)控。

3、定義

無

4、職責

部門/崗位工作職責頻次

品質(zhì)管理部負責組織電梯維保供方的選聘

組織電梯大檢查，評估維保方服務(wù)質(zhì)量；

抽查供方服務(wù)質(zhì)量及時

每半年評估一次

每季度至少一次

管理處對電梯維保方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督

對電梯維保方進行季度評估每月一次

每季度一次

監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量每周

定期評估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量每月

5、方法和過程控制

5.1供方的選擇

5.1.2使用電梯的管理處，一般應選擇該品牌電梯當?shù)胤止咀鳛殡娞菥S保的戰(zhàn)略伙伴，服務(wù)質(zhì)量不能達到要求時，也可選擇規(guī)模較大、實力較強的電梯維保公司作為電梯維保服務(wù)供方。

5.1.3所選電梯維保服務(wù)供方，應為具有政府主管部門認定的資質(zhì)級別的合法電梯維保企業(yè)。

5.1.4確定電梯維保服務(wù)供方須經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理、管理處經(jīng)理、品質(zhì)部專業(yè)人員、財務(wù)人員共同審核，選擇三家以上企業(yè)從企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、委托價格等方面進行對比，進行招投標，以選擇質(zhì)優(yōu)價廉的維保服務(wù)供方。

5.2維保合同的簽訂

5.2.1各管理處應根據(jù)管理區(qū)域內(nèi)電梯運行狀況，對電梯維保委托方式進行選擇，一般新安裝電梯在第一次大修以前采用半保方式，第一次大修以后可采用全保方式；一般住宅電梯首先考慮半保方式，寫字樓或其他使用率較高的電梯應首先考慮全保方式。但是為了轉(zhuǎn)移技術(shù)風險，在經(jīng)濟條件許可的情況下，建議均采用全保方式。

5.2.2維保合同內(nèi)容一般應包括：合同期限、電梯安裝地點、電梯型號、數(shù)量、維保價格、維保內(nèi)容、維修及保養(yǎng)標準、違約罰則、合同續(xù)簽等事項。以本監(jiān)控辦法所附的合同為標準，各地公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。

5.2.3簽訂合同前應請維保單位對擬委托電梯進行現(xiàn)場考察，提交電梯五年內(nèi)的大、中修計劃，提交電梯年度保養(yǎng)計劃，提交電梯維保人員介紹資料等。

5.2.4擬采用半保方式委托保養(yǎng)的，須請維保單位提供常用配件的供應價格、信息更新方式、配件供應渠道等保證資料。

5.2.5全保方式一般要求每周進行一次例行保養(yǎng)、半保方式一般要求每半月進行一次例行保養(yǎng)；電梯出現(xiàn)故障時，一般要求維修人員在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；管理處電梯達8部以上時，要求維保單位現(xiàn)場須派駐專職人員。

5.3服務(wù)過程監(jiān)督

5.3.1采用全保委托方式時，公司電梯總數(shù)量在30部以下的，需指定一名專業(yè)技術(shù)人員負責電梯維保服務(wù)供方的監(jiān)控工作，電梯總數(shù)量在30-60部的，須有兩名專業(yè)技術(shù)人員負責，依此類推。

5.3.2采用標準保委托方式時，專業(yè)技術(shù)人員的配備數(shù)量為全保方式時的1.5倍。

5.3.3各管理處須嚴格按照維保合同及附件的要求對分供方進行監(jiān)控。

5.3.4維保方每次例行保養(yǎng)完成時，須由各管理處指定的電梯技術(shù)員簽字確認，質(zhì)量未達到合同要求時須重新保養(yǎng)，直至合格。

5.3.5維保方每月須提交月度服務(wù)報告，對電梯維修、保養(yǎng)、運行管理等情況進行匯總。

5.3.6每季度由各管理處對維保方的保養(yǎng)效果進行評估并記錄。

5.3.7每半年，品質(zhì)管理部組織相關(guān)人員需對電梯保養(yǎng)工作進行綜合評估。較大或普遍存在的問題，由公司知會維保方，要求其提出改進意見。

5.3.8合同中應明確嚴禁維保方以禮品、娛樂性招待、金錢或其他形式賄賂、饋贈物業(yè)公司員工，否則可認為乙方違約，合同立即解除。

篇2：小區(qū)電梯檢測不合格，物業(yè)被判承擔維保責任之案例

案例：小區(qū)電梯檢測不合格物業(yè)被判承擔維保責任

目前，我國部分住宅電梯逐步進入老舊化狀態(tài)，我國相關(guān)法律只明確了在保修期內(nèi)對存在安全隱患電梯維修的主體責任，但在保修期外的情況卻不夠明確。近日，遼寧省沈陽市中級人民法院對一起電梯保外維修爭議案件審理后，通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》及相關(guān)證據(jù)，明確電梯維修主體責任為物業(yè)公司，并非房地產(chǎn)開發(fā)商。

20**年3月18日，遼寧某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與遼寧某物業(yè)有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定物業(yè)公司提供前期物業(yè)服務(wù)，并約定由物業(yè)公司負責對共有設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。20**年4月，房地產(chǎn)公司將小區(qū)電梯資料移交給該物業(yè)公司，后物業(yè)公司委托沈陽中永電梯有限公司進行維護保養(yǎng)。

20**年7月，中永電梯公司出具小區(qū)電梯存在嚴重安全隱患的報告，并提出解決方案。20**年8月14日后，中永電梯公司沒有與物業(yè)公司續(xù)約。20**年12月，該小區(qū)1號樓4部電梯經(jīng)沈陽特種設(shè)備檢測研究院檢測不合格，隨后被查封。在政府部門主持調(diào)解下，房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司各自維修了兩部電梯，其中房地產(chǎn)公司支付安裝維修款31.8萬元。不過，房地產(chǎn)公司認為，這筆錢并不應由其實際買單，于是一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭，索要這筆維修款。

法院一審后，判令物業(yè)公司一次性給付房地產(chǎn)公司電梯維修款31.8萬元。物業(yè)公司不服，提起上訴。沈陽市中級人民法院審理后認為，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定，應由物業(yè)公司聘請維保單位對小區(qū)電梯進行維修、養(yǎng)護和管理，而物業(yè)公司與沈陽中永電梯公司合同到期后，未選聘新的電梯維修保養(yǎng)單位，應對4部電梯定期檢驗不合格承擔責任。因此，在電梯交付物業(yè)公司后出現(xiàn)故障，且物業(yè)公司在管理、養(yǎng)護過程中存在過錯的前提下，應由物業(yè)公司承擔相應責任。

據(jù)此，法院駁回上訴，維持原判。

電梯保外維修責任以合同為準

針對老舊小區(qū)超出保修期的電梯應由開發(fā)商承擔維修責任還是物業(yè)公司承擔的問題，本案二審承辦法官王惠麗表示，《關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定》第七條第三款規(guī)定，電梯質(zhì)量保修期，從驗收合格之日起，由電梯生產(chǎn)企業(yè)保修一年，但不超過交貨后18個月。本案中，最初房地產(chǎn)公司在向物業(yè)公司移交這4部電梯時，有《電梯安全檢驗合格證》《產(chǎn)品出廠合格證》等，足以證明電梯質(zhì)量及安裝運行合格。依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)施，故電梯自交付之日起應由物業(yè)公司聘請維保單位對小區(qū)電梯進行維修、養(yǎng)護和管理。

而物業(yè)公司與電梯公司維保合同到期后，未選聘新的電梯維修保養(yǎng)單位，故認定物業(yè)公司在收取物業(yè)費后未正當履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，應承擔相應責任。

篇3：X物業(yè)公司西苑電梯采購維保合同意見

某物業(yè)公司關(guān)于西苑電梯采購與維保合同的意見

一有關(guān)采購合同：

1、合同主體問題：

當物管公司與開發(fā)商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中**置業(yè)有限公司）的職權(quán)？

2、質(zhì)保期與維保期：

質(zhì)保期的責任及服務(wù)質(zhì)量應當納入質(zhì)保金管理范圍，而維保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量由電梯維保費的獎懲調(diào)控。

兩者都存在服務(wù)品質(zhì)標準問題，但有很大區(qū)別：前者涉及產(chǎn)品質(zhì)量，后者屬有償服務(wù)。故《維保協(xié)議》不應將兩者合二為一，前者應說明：哪些是質(zhì)量問題及其責任和相應的經(jīng)濟處罰標準，屬違約責任；而在采購合同的"違約責任"中，沒有對產(chǎn)品質(zhì)量（制造與安裝質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量）的約定。

3、電梯的質(zhì)保期過后，須經(jīng)勞動局檢測合格后`才能進入有償維護保養(yǎng)期。

4、建議參考"有償維保合同"中的核心標準：①符合國家的規(guī)范；②故障率；③服務(wù)的質(zhì)量與水平等對乙方（電梯公司）在質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)標準作出規(guī)定。

5、訂購合同中對乙方所提供的電梯技術(shù)資料要作嚴格要求；采購合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認為必需的技術(shù)資料"。

6、采購合同所應加入的其它要求參見《關(guān)于**花園西苑電梯設(shè)備的物管要求》中的"對我方員工的培訓要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。

二、電梯維保問題

（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問題：

1、無服務(wù)標準或標準太低；

2、費用偏高；

3、責任不夠明確。

（二）我方意見：

1、由于我方專業(yè)人員較少，恐不能完全監(jiān)控其安裝和調(diào)試及擔負后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔較長時間的責任，在產(chǎn)品制造和安裝上把住關(guān)；②在維保費上對方有一定收益，我方可提出較高的服務(wù)質(zhì)量要求，并讓其在產(chǎn)品售價上作出讓步。

2、保養(yǎng)合同應以服務(wù)標準"故障率"為核心，對服務(wù)頻度、及時性、有效性進行考評，采取經(jīng)濟獎罰措施；

3、全包必須包括電腦板的更換費用及向勞動部門的年檢取證費用；

4、我方工程人員進行綜合協(xié)調(diào)與監(jiān)控，人不必多，但對方未提供培訓大綱。

具體細則：

一、維保方式及服務(wù)內(nèi)容：

（一）全包、符合社會化、專業(yè)化分工的發(fā)展方向。

二、費用及責任

根據(jù)綜合詢價，F(xiàn)12----F16電梯每臺維保價格（全保）約在700元/月，除維修、保養(yǎng)服務(wù)之外，還包括主板等材料更換。同時承擔除不可抗力因素所致的電梯故障等產(chǎn)生的一切損失及變化。

合同價格：由于電梯隨運行年限加長，其維保費用將逐漸加大，建議在免費維保2年期滿后，3-4年訂一個價：700元左右/月；5-7年訂一個價（漲10%），800元左右；8-10年一個價（再長10%）900元左右/月。

三、需要在硬指標上控制其服務(wù)標準：

（一）故障率：要求單臺電梯故障率小于0.2次/月.臺（即一臺電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺，相當于32臺電梯一個月總共故障次數(shù)不超過5次（每月結(jié)），對方的維護保養(yǎng)頻率，一般要求每月2~3次；

（二）超過標準：①單臺超標：5個月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標，加大處罰；②總體故障：若當月超過0.16次/月·臺（以投入運轉(zhuǎn)的電梯臺數(shù)定）的標準則，每超過一次，扣罰當月所有維保費的5%；

（三）電梯公司應達到物業(yè)公司根據(jù)客戶合理需求及公司管理所提出的合理要求：

1.及時性，設(shè)工作站駐場，24小時值守。發(fā)生故障，值守人員應在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場參加處理。

2.一般故障兩小時內(nèi)處理好，保證有效性。若有延誤，每延誤一次要扣罰。特殊情況可經(jīng)物管公司許可在12小時之內(nèi)解決，超過12小時，扣一個月維保費的20%；超過24小時的，扣一個月維保費的40%。

（四）單臺電梯每五個月內(nèi)無一次故障，每臺獎勵100元。

四、全包的風險

我方技術(shù)人員相對較少，對維保公司依賴性較大，所發(fā)生的費用負擔較高。對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的核心技術(shù)專業(yè)化有所不利。

**花園物業(yè)管理公司

篇4：小區(qū)電梯采購維保合同意見

關(guān)于小區(qū)電梯采購與維保合同的意見

一、有關(guān)采購合同：

1、合同主體問題：

當物管公司與開發(fā)商脫鉤，如何解決物管公司行使本合同甲方（重慶中建科置業(yè)有限公司）的職權(quán)？

2、質(zhì)保期與維保期：

質(zhì)保期的責任及服務(wù)質(zhì)量應當納入質(zhì)保金管理范圍，而維保期內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量由電梯維保費的獎懲調(diào)控。

兩者都存在服務(wù)品質(zhì)標準問題，但有很大區(qū)別：前者涉及產(chǎn)品質(zhì)量，后者屬有償服務(wù)。故《維保協(xié)議》不應將兩者合二為一，前者應說明：哪些是質(zhì)量問題及其責任和相應的經(jīng)濟處罰標準，屬違約責任；而在采購合同的"違約責任"中，沒有對產(chǎn)品質(zhì)量（制造與安裝質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量）的約定。

3、電梯的質(zhì)保期過后，須經(jīng)勞動局檢測合格后，才能進入有償維護保養(yǎng)期。

4、建議參考"有償維保合同"中的核心標準：①符合國家的規(guī)范；②故障率；③服務(wù)的質(zhì)量與水平等對乙方（電梯公司）在質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)標準作出規(guī)定。

5、訂購合同中對乙方所提供的電梯技術(shù)資料要作嚴格要求；采購合同中必須約定："供貨方必須提供用戶認為必需的技術(shù)資料"。

6、采購合同所應加入的其它要求參見《關(guān)于E花園**電梯設(shè)備的物管要求》中的"對我方員工的培訓要求"、"資料支持"和"安裝完成后的維保要求"。

二、電梯維保問題

（-）三菱公司提供的維保合同不能接受，須重簽．主要問題：

1、無服務(wù)標準或標準太低；

2、費用偏高；

3、責任不夠明確。

（二）我方意見：

1、由于我方專業(yè)人員較少，恐不能完全監(jiān)控其安裝和調(diào)試及擔負后期自行維保，故建議采用全包方式，且以較長年限為佳（5-10年均可）。目的：①使其承擔較長時間的責任，在產(chǎn)品制造和安裝上把住關(guān)；②在維保費上對方有一定收益，我方可提出較高的服務(wù)質(zhì)量要求，并讓其在產(chǎn)品售價上作出讓步。

2、保養(yǎng)合同應以服務(wù)標準"故障率"為核心，對服務(wù)頻度、及時性、有效性進行考評，采取經(jīng)濟獎罰措施；

3、全包必須包括電腦板的更換費用及向勞動部門的年檢取證費用；

4、我方工程人員進行綜合協(xié)調(diào)與監(jiān)控，人不必多，但對方未提供培訓大綱。

具體細則：

一、維保方式及服務(wù)內(nèi)容：

（一）全包、符合社會化、專業(yè)化分工的發(fā)展方向。

二、費用及責任

根據(jù)綜合詢價，F(xiàn)12----F16電梯每臺維保價格（全保）約在700元/月，除維修、保養(yǎng)服務(wù)之外，還包括主板等材料更換。同時承擔除不可抗力因素所致的電梯故障等產(chǎn)生的一切損失及變化。

合同價格：由于電梯隨運行年限加長，其維保費用將逐漸加大，建議在免費維保2年期滿后，3-4年訂一個價：700元左右/月；5-7年訂一個價（漲10%），800元左右；8-10年一個價（再長10%）900元左右/月。

三、需要在硬指標上控制其服務(wù)標準：

（一）故障率：要求單臺電梯故障率小于0.2次/月.臺（即一臺電梯5月才能出一次故障）；所有電梯整體故障率小于0.16次/月·臺，相當于32臺電梯一個月總共故障次數(shù)不超過5次（每月結(jié)），對方的維護保養(yǎng)頻率，一般要求每月2~3次；

（二）超過標準：①單臺超標：5個月中故障每超一次，扣罰200元，如再次超標，加大處罰；②總體故障：若當月超過0.16次/月·