法律事務(wù)畢業(yè)論文?？飘厴I(yè)論文本文來源：編號畢業(yè)論文試論法律事務(wù)畢業(yè)論文房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)學(xué)員姓名：學(xué)號(警號)：系：法律二系05級經(jīng)濟(jì)法律事務(wù)專業(yè)區(qū)隊：經(jīng)法一區(qū)指導(dǎo)教師：4月試論我國房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)目錄內(nèi)容摘要關(guān)鍵詞引言一、房屋買賣現(xiàn)實狀況及消費(fèi)者權(quán)益管理學(xué)基礎(chǔ)論文發(fā)展的需要(一)房屋買賣現(xiàn)實狀況(二)房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要二、房屋買賣中對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)(一)有關(guān)房屋買賣中的公證給消費(fèi)者權(quán)益帶來的保護(hù)(二)法院審理房屋買賣中糾紛給消費(fèi)者權(quán)益帶來的保護(hù)三、完善房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)四、結(jié)語注釋內(nèi)容摘要本文試對我國房屋買賣現(xiàn)實狀況、畢業(yè)論文權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要以及房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)做出探討，并提出應(yīng)完善房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的有關(guān)問題。關(guān)鍵詞：房屋買賣消費(fèi)者消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)伴隨我國房屋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不停深入，房屋這種特殊的商品在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。伴伴隨房屋買賣的糾紛越來越多，房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益論文資料網(wǎng)的規(guī)定也越來越多，應(yīng)當(dāng)完善房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。一、房屋買賣現(xiàn)實狀況及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要(一)房屋買賣現(xiàn)實狀況根據(jù)銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心和銀川市物價局提供的數(shù)據(jù)事務(wù)畢業(yè)論文：銀川市二手房交易價興慶區(qū)均價2332元/平方米、金風(fēng)區(qū)2182元/平方米、西夏區(qū)1125元/平方米。銀川市金月房產(chǎn)代理中心的文先生說："今年興慶區(qū)的二手房均價估計在2500元-2600元/平方米左右"。目前，在銀川市房管局登記立案的房屋中介有200多家，位于興慶區(qū)湖濱街眾一集團(tuán)四樓的銀川市二手房交易市場就集中了20余家。銀川市納蘭置業(yè)房產(chǎn)代理銷售經(jīng)理詹杰說："與去年相比，今年地段、樓層、采光等條件好的小戶型每套至少漲了1萬元，在興慶區(qū)湖濱街學(xué)區(qū)附近，一套70畢業(yè)論文的二手房售價將近在20萬元。買房者考慮到孩子上完學(xué)后二次發(fā)售，需求量最多的是學(xué)區(qū)附近的二樓至四樓的大學(xué)生論文中心，但房源大多是非學(xué)區(qū)的頂樓住宅，這樣一來，我們手中的房源與客戶需求無法到達(dá)一致，符合客戶需求的房屋論文資料網(wǎng)就被炒起來了。"在二手房交易中，價位最高的是銀川二十小、二十一小、三小、唐徠小學(xué)等學(xué)校附近的住房。雖然不是新建小區(qū)，但每平方米售價已經(jīng)超過3000元。另首先，石嘴山、吳忠等周圍地區(qū)的居民因投資、孩子上學(xué)等原因要在銀川買房，而市區(qū)內(nèi)新建商品房越來越少，只能選擇二手房，這些外來客戶的"搶食"也刺激了學(xué)區(qū)房房價的上漲。這闡明房屋幼稚園教育教學(xué)論文的價格[1]越來越高，尤其是某些繁華地段等地方的價位更高。根據(jù)銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心科長李斌簡介說："打電話征詢的人多，但一聽價格都縮回去了，都說再考慮考慮。"這闡明，這段時間銀川市二手房需求量大，但真正交易的不多，不少買房者持觀望態(tài)度。[1]這種論文資料網(wǎng)買賣中的消費(fèi)現(xiàn)實狀況闡明房屋的價格越長越高，因此房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要性愈加迫切。(二)房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要1、房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益是我國消費(fèi)權(quán)益的新熱點(diǎn)，它直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，故而應(yīng)當(dāng)將其納入消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的范圍。我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中第二條明確了消費(fèi)者的范圍，即：消費(fèi)者為生活消費(fèi)、需要而購置、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。經(jīng)濟(jì)法畢業(yè)論文買賣中的消費(fèi)是為了生活消費(fèi)，需要購置，使用房屋，應(yīng)當(dāng)受本法保護(hù)。但目前我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的重要局限于對消費(fèi)者動產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而很少包括不動產(chǎn)權(quán)益保護(hù)。近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，買房這個一般百姓數(shù)年來還不敢問津的話題成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房屋買賣中的事務(wù)畢業(yè)論文之高，與消費(fèi)者基本生存利益聯(lián)絡(luò)之緊密，自然使之成為消費(fèi)者權(quán)益中最重要的權(quán)益。房屋消費(fèi)者權(quán)益的突出地位也表明了我國公民生存權(quán)利質(zhì)量的巨大變化。當(dāng)人們的溫飽問題尚未完全處理之前，對住房消費(fèi)不google法律英語論文提出過高的規(guī)定，但當(dāng)人民生活水平到達(dá)"小康"階段時，對住房消費(fèi)的規(guī)定便開始強(qiáng)烈起來。房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)定。因此說，房屋買賣中的消費(fèi)應(yīng)當(dāng)納入消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的范圍。2、實行住房商品化改革后，房屋買賣中的消費(fèi)者的弱勢地位愈加明顯。我國伴隨住房改革的深入，房屋買賣中的消費(fèi)關(guān)系的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對居民房屋利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房屋經(jīng)營者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場。與臨床醫(yī)學(xué)的就業(yè)前景市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)商相比，我國的許多房地產(chǎn)商的強(qiáng)勢地位毫不遜色，其中不乏以權(quán)力形成的黨政軍機(jī)關(guān)開辦的房地產(chǎn)企業(yè)，包括房地產(chǎn)主管部門所屬的政企一家的行政性企業(yè)。一般居民作為房屋買賣中的消費(fèi)者難與這些強(qiáng)有力的經(jīng)營者相抗衡，這種力量對比的消漲對消費(fèi)者顯然不利。對公民個人消費(fèi)權(quán)益的優(yōu)先地理小博士體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引起對公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀規(guī)定；公民個人與法人團(tuán)體相比，前者處在弱者地位，在經(jīng)濟(jì)實辦聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與以法人形式出現(xiàn)的經(jīng)營者相匹敵，因而法律維護(hù)公平的宗旨規(guī)定在保護(hù)的取向上應(yīng)對消費(fèi)者有所傾斜。因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。二、房屋買賣中對消者權(quán)益的保護(hù)(一)有關(guān)房屋買賣中的公證給消費(fèi)者權(quán)益帶來的保護(hù)辦理房屋買賣的公證可以有如下四種：第一種是有計算機(jī)專業(yè)畢業(yè)論文，可以辦理房地產(chǎn)買賣契約；第二種是由于某些原因房產(chǎn)證沒有辦下來，但有證據(jù)可以證明房屋的產(chǎn)權(quán)人，則此產(chǎn)權(quán)人就有權(quán)利進(jìn)行房屋買賣，則此房屋可以辦理房屋買賣協(xié)議；第三種是農(nóng)場的房屋或某單位的建房，則要按照這個農(nóng)場或者這個單位的規(guī)定辦事，如這個農(nóng)場或者這個單位同意，則此房屋可以進(jìn)行辦理房屋買賣，不一樣意則不能辦理；第四種是村里的房屋，這種房屋只有使用權(quán)，如進(jìn)行買賣，則此房屋只能叫做土地使用權(quán)及地上定著物轉(zhuǎn)讓，可以進(jìn)行公證，但必須村里同意才行?，F(xiàn)實中雙方簽訂的協(xié)議也是有法律效力的，但房屋價值之高，買賣雙方都緊張對方不守信用，因此就找到了公證處進(jìn)行公證，這樣就有了保障，可以說公證處給雙方當(dāng)事人吃了顆定心丸。在公證處里，公證員要先查對當(dāng)事人的身份，查對產(chǎn)權(quán)人及等等做某些手續(xù)及雙方當(dāng)事人簽字，做些談話記錄，如屬實才會進(jìn)行辦理公證，出公證書。因此說，辦理房屋買賣的公證也是公證處給買方把關(guān)，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。目前的社會中假的房產(chǎn)證、身份證等某些證件仿真的技術(shù)尤其高，某些買房者主線看不出來，輕易上當(dāng)受騙，例如，房產(chǎn)證上面倒數(shù)第二頁上面拿起來后，可以看到上面有幾種房子，放平就沒有了；房產(chǎn)證的那些編號是鋼印打上去的；房產(chǎn)證的外皮也可以看出真?zhèn)?，真的看起來的是不一樣的紅，假的就會看上去尤其紅等等。因此說，到公證機(jī)關(guān)公證后就會保險某些，可以給房屋消費(fèi)者帶來保護(hù)。公證處是證明機(jī)構(gòu)，辦理公證是一種訴前行為。因此說：辦理房屋買賣的公證也是后來發(fā)生糾紛的一種證據(jù)。伴隨房屋的漲價，這段時間辦理房屋買賣公證的人越來越多，尚有某些是由于目前房屋上稅尤其高，買方先不過戶，然后到公證處辦理房屋買賣公證，這樣一來心里就會踏實些。有關(guān)房屋買賣進(jìn)行公證外，尚有某些人辦理委托書公證，就是賣方委托一種人在辦理房屋過戶時去協(xié)助買方辦理過戶手續(xù)，法律規(guī)定是委托賣方的人，但現(xiàn)實中為了以便買方辦理過戶手續(xù)，賣方委托買方那邊的人協(xié)助買房辦理過戶手續(xù)，這樣賣方也可以省諸多事，這樣做都保護(hù)了買賣雙方的權(quán)益。辦理房屋買賣協(xié)議公證只是證明房屋買賣協(xié)議，甲方愿拿多少錢買乙方的房屋，乙方愿把房屋賣給甲方，只證明這種行為。但假如產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須去房管局過戶，這樣才保險。只證明房屋買賣協(xié)議，不過戶，買方存在很大風(fēng)險。因此在辦理房屋買賣協(xié)議公證后，一定要辦理過戶手續(xù)。(二)法院審理房屋買賣中的糾紛給消費(fèi)者權(quán)益帶來的保護(hù)1、賣農(nóng)村集資房無法過戶，規(guī)定中斷購房協(xié)議無效自愿簽訂房屋買賣協(xié)議，在履行過程中產(chǎn)生糾紛訴諸法院，最終卻被人民法院判決協(xié)議無效。重慶市長春區(qū)法院近日判決的一起案件發(fā)出這樣的警示：買賣農(nóng)村集資修理房屋，存在較大風(fēng)險。重慶市長春區(qū)居民周某于1998年4月在某村建了一套96平方米的集資房。10月，周某與劉某簽訂房屋買賣協(xié)議書。協(xié)議規(guī)定，周某以總價3.9萬元將此套集資房賣給劉某。在協(xié)議簽訂時，劉某給付周某1.5萬元，余款2.4萬元在賣方辦完過戶手續(xù)交證后付清。劉某付清首付款后即入住該房。可當(dāng)周某到房管局去辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時卻被告知，由于此房屋屬于集資建房，只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，因此不能辦理房屋過戶手續(xù)。于是，劉某以未辦完過戶手續(xù)為由，拒交余下的2.4萬元房款。此事就此拖下來，成為周某的煩心事。9月，周某找劉某協(xié)商，規(guī)定終止房屋買賣協(xié)議。但劉某認(rèn)為，買賣協(xié)議合法有效，拒絕與其協(xié)商。周某無奈，只好向長壽區(qū)法院提起訴訟。該案在庭審時，原、被告雙方針對協(xié)議與否有效及其法律根據(jù)進(jìn)行了劇烈的辯論。最終，長壽區(qū)法院審理認(rèn)定，原、被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議違法了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條"農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)"的嚴(yán)禁性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》第五十二條、第五十八條判決，原告周某與被告劉某的房屋買賣協(xié)議無效；原告周某返還被告劉某購房款1.5萬元，被告劉某將此套集資房返還原告周某。[2]2、買公房同住人不知情，法院判購房協(xié)議無效私房動遷后搬入公房，公房同住人一方在另一方不知情的狀況下，私自將公房買下，并與房產(chǎn)企業(yè)簽訂《公有住房買賣協(xié)議》，這份買賣協(xié)議與否有效?日前，上海市第一中級法院判決同住另一方與房產(chǎn)企業(yè)簽訂的《公有住房買賣協(xié)議》無效，維護(hù)了公房同住人的合法權(quán)益。秦家兄弟早先與父母同住于上海市宋家宅的私房，1990年私房動遷，兄弟倆被安頓在一套22平方米的公房居住，戶主是兄弟倆人的父親。1994年秦兄作為父親的代理人辦理了購置該公房的有關(guān)手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在戶主秦父的名下，后秦家父母相繼過世。由于對該公房產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議，秦弟將秦兄等告上法庭，以其為該房屋的同住人，房屋的購置未征得自己同意為由，規(guī)定確認(rèn)被告秦兄等與房產(chǎn)企業(yè)簽訂的《公有住房買賣協(xié)議》無效。上海市第一中級法院審理查明，本案的爭議焦點(diǎn)在于原告與否屬于該房屋的同住人。法官考慮到原告本是宋家宅私房的動遷安頓對象之一，該房屋的動遷分派也考慮了原告的面積份額。同步，在被告買下該房屋作為售后公房時，原告的戶口還在其中，盡管原告沒有實際居住，但并不影響對其同住人身份的認(rèn)定。因此，法院認(rèn)定原告秦弟是該房屋的同住人。同步，法院結(jié)合考慮"購置公有住房應(yīng)當(dāng)獲得所有同住人同意"的政策，而本案"購置公有住房委托書"上的簽名"秦弟"并非原告本人所簽，且原告至今未同意購房，該《公有住房買賣協(xié)議》的簽訂違反了有關(guān)政策、法律的規(guī)定，故法院終審鑒定：被告秦兄與房產(chǎn)企業(yè)簽訂的《公有住房買賣協(xié)議》無效。[3]上面的兩個例子闡明了房屋的消費(fèi)者的維權(quán)意識的提高，法院依法判決房屋的歸屬權(quán)，維護(hù)房屋消費(fèi)者的權(quán)益。三、完善房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)對房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過完善有關(guān)法律的途徑實現(xiàn)，并在有關(guān)法律中規(guī)定對不一樣種類的房地產(chǎn)權(quán)益予以不一樣程度的保護(hù)，這要比籠統(tǒng)的在消費(fèi)保護(hù)法中作出"一刀切"式的規(guī)定更有利。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定："經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的規(guī)定增長賠償其受到的損失，增長賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購置商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。"近來幾年，購置價值不太高的商品受到欺詐，獲得價位的賠償條例諸多，在商品房領(lǐng)域，對欺詐者能不能使用該條款，根據(jù)什么樣的狀況貫徹這個條款，意見都不統(tǒng)一。河南鶴壁市法院對售房欺詐條件使用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》判決加倍賠償?shù)陌咐?；部分政府出臺的"房屋銷售按套內(nèi)面積計價"的規(guī)定等，使本來橫亙在消費(fèi)者面前的"堅冰"逐漸融化?！队嘘P(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題的解釋》[4]的出臺，使商品房糾紛合用"雙倍返還"有了更明確的法律條文根據(jù)。在該解釋的第十四條第二款中規(guī)定："面積誤差比絕對值超過3%，買受人祈求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行協(xié)議，房屋實際面積不小于協(xié)議約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)，(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積不不小于協(xié)議約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。"這闡明我國法律正在完善房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。此外，在生活中，有諸多這樣的例子：房屋是兒子花錢買的，但房產(chǎn)證是父親的名字。在父親死后，兒子還不能把房屋過戶到他名下，必須辦理繼承公證。假如兒子有兄弟姐妹，母親、爺爺、奶奶都在的話，必須讓他們辦理放棄繼承權(quán)申明書公證。這闡明了法律的嚴(yán)謹(jǐn)性。但同步表明這樣做的話，非常繁瑣。除了交一定的公證費(fèi)外，還要交一定的過戶費(fèi)用。非常的麻煩。在這一點(diǎn)闡明了我國的法律還不夠完善，需要深入的加強(qiáng)。也闡明了房屋消費(fèi)者的維權(quán)意識還不夠好，假如這個兒子直接在房產(chǎn)證寫上自己的名字，就不會有這樣繁瑣的事發(fā)生。表明出根據(jù)法律程序保護(hù)自己的權(quán)益，就會防止糾紛的發(fā)生。四、結(jié)語房屋買賣中的消費(fèi)者權(quán)益是關(guān)系到社會每個人的權(quán)益，并伴隨國家尊重和保障人權(quán)的憲政以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場的繁華會愈加完善，對不法經(jīng)營者侵害消費(fèi)權(quán)益的懲罰將會愈加法制化、制度化，消費(fèi)者的維權(quán)意識將不停提高，維權(quán)途徑將會更多，更高效。這些都是社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序健