Word版本，下載可自由編輯居住類宗地價(jià)格評(píng)估一.影響因素分析

1.1一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式;地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、住宅的供給與需求、住宅的租價(jià)比;土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

1.2區(qū)域影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析:距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎(chǔ)與公共配套設(shè)施::、城市規(guī)劃限制、社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、周邊環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及與危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度、發(fā)生水風(fēng)災(zāi)的機(jī)率、鄰里的社會(huì)歸屬文化程度與生活方式等。

1.3個(gè)別影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地形地質(zhì)與地勢、日照通風(fēng)與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級(jí)與通達(dá)性、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩谩⒔o排水、電熱氣暖等通達(dá)及保證程度、通風(fēng)、眺望、土地開發(fā)程度(宗地內(nèi)外)、宗地控制性詳規(guī)(建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等)、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。

二.估價(jià)方法選擇

居住用地估價(jià),宜選用市場比較法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

三.各類居住用地價(jià)格評(píng)估

3.1獨(dú)立住宅用地價(jià)格評(píng)估:應(yīng)重點(diǎn)分析:城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會(huì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法,但如極具特性則不宜采用。

3.2高檔公寓用地價(jià)格評(píng)估:應(yīng)重點(diǎn)分析:居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法,輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

3.3普通住宅用地價(jià)格評(píng)估:應(yīng)重點(diǎn)分析:城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模(社會(huì))、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平,居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對(duì)地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法,輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評(píng)估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房(安居房)地價(jià)時(shí),應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。

3.4簡易住宅用地價(jià)格評(píng)估:簡易住宅用地多為待拆遷改造用地,評(píng)估此類用地價(jià)格時(shí),如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評(píng)估,而應(yīng)按規(guī)劃用途評(píng)估。

篇2：商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評(píng)估

一.影響因素分析

1.1一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及相互關(guān)系、氣候條件(自然);人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式(社會(huì));城市的性質(zhì)職能與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)與第三產(chǎn)業(yè)(特別是商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè))發(fā)展前景等(經(jīng)濟(jì));土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策(行政)。

1.2區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析:宗地區(qū)位、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度、輻射范圍及客流的數(shù)量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢、經(jīng)營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設(shè)施,規(guī)劃限制等。

1.3個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地形地勢地質(zhì)、日照通風(fēng)與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用限制等。

二.估價(jià)方法選擇

商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

三.主要參數(shù)確定

商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)參數(shù)的確定,應(yīng)充分考慮估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及土地收益水平。

確定還原利率時(shí),應(yīng)考慮各類商業(yè)金融業(yè)用地的投資風(fēng)險(xiǎn)差異。

確定投資利息率時(shí),應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的開發(fā)周期差異。

確定投資利潤率時(shí),應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)周期差異。

四.各類商業(yè)金融業(yè)用地價(jià)格評(píng)估

4.1金融保險(xiǎn)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)的地位與作用;估價(jià)對(duì)象是否位于某級(jí)金融中心以及臨街狀況等。

4.2辦公服務(wù)類宗地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施(購物及娛樂場所等)。

4.3綜合商廈類宗地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動(dòng)人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。

4.4普通零售店類宗地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)重點(diǎn)分析:服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。

4.5評(píng)估旅游娛樂類宗地,應(yīng)重點(diǎn)分析:景點(diǎn)等級(jí)及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。

篇3：工業(yè)倉儲(chǔ)用地宗地價(jià)格評(píng)估

一.影響因素分析

1.1一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及相互關(guān)系、氣候條件(自然);城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)(社會(huì));地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新、物價(jià)工資與就業(yè)水平(經(jīng)濟(jì));城市土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策(行政)。

1.2區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析:與原料消費(fèi)市場的位置關(guān)系、道路狀況與交通運(yùn)輸設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施(水、電、氣、熱等)供給及其費(fèi)用::、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚狀況、自然條件和規(guī)劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。

1.3個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地形與地勢、地質(zhì)與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級(jí)及通達(dá)性、與干路及主要交通運(yùn)輸設(shè)施的位置關(guān)系、電力燃?xì)鉄崃o排水的通達(dá)與供給、土地使用限制等。

二.估價(jià)方法選擇

工業(yè)、倉儲(chǔ)用地估價(jià)宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

三.主要參數(shù)確定:要考慮不同行業(yè)類別的特點(diǎn)及土地收益水平。

3.1確定投資利息率時(shí),應(yīng)注意不同類別工業(yè)、不同建設(shè)規(guī)模對(duì)開發(fā)建設(shè)周期的影響。

3.2確定投資利潤率時(shí),應(yīng)注意不同類別工業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤率以及凈收益在各生產(chǎn)要素間分配比例的差異。

3.3確定土地增值收益率時(shí),應(yīng)注意區(qū)別不同工業(yè)土地增值的客觀差異。

3.4確定土地還原利率時(shí),應(yīng)注意不同工業(yè)項(xiàng)目間客觀存在的投資風(fēng)險(xiǎn)及市場利潤差異。

五.各類工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估

5.1礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)注意:宗地外開發(fā)程度的設(shè)定,可開采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频?對(duì)類似油氣田用地,應(yīng)注意:宗地外開發(fā)程度的設(shè)定,土地使用權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系。

5.2傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)注意:產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、用地規(guī)模、用地強(qiáng)度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難易程度。

5.4郵電、高新技企業(yè)用地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點(diǎn)、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。

5.5倉儲(chǔ)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估,應(yīng)注意:開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地利用的機(jī)會(huì)成本等。

篇4：交通用地宗地價(jià)格評(píng)估

一.交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

二.交通用地評(píng)估方法

2.1一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價(jià)。

1.道路貢獻(xiàn)法,是利用道路對(duì)周圍各類用地的貢獻(xiàn),用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。道路周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為:

n

V=Σ(Pi×Si)/S

I=1

式中:V──道路單位面積價(jià)格;Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).

根據(jù)不同等級(jí)道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱,進(jìn)行道路等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。

2.運(yùn)用成本逼近法評(píng)估道路用地價(jià)格

(1)市區(qū)道路評(píng)估:市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價(jià)期日建造同等級(jí)道路所需投入的成本,包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益,即為道路價(jià)格。

(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評(píng)估:郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定,一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。成本價(jià)格加土地所有權(quán)收益,即為道路價(jià)格。

(3)因素修正:根據(jù)不同等級(jí)道路對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱,進(jìn)行等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;

3.市場比較法評(píng)估道路用地,需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

4.收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價(jià)格評(píng)估。

工作步驟如下:

(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段;

(2)測算交通流量,并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量,即噸/公里年

(3)計(jì)算各區(qū)段道路年總收益

A=a×Pi×Qi

A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;

(4)計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用

區(qū)段道路年總費(fèi)用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。

(5)計(jì)算區(qū)段道路年純收益

R=A-C

R──道路年純收益

(6)計(jì)算區(qū)段道路收益價(jià)格,運(yùn)用收益還原法基本公式計(jì)算。

5.有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價(jià)格的評(píng)估參照線狀交通用地評(píng)估方法評(píng)估。

2.2機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益還原法評(píng)估。

1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評(píng)估

在基準(zhǔn)地價(jià)成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)的,待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估;在基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià),則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面準(zhǔn)交通用地價(jià)格,但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì),在基準(zhǔn)地價(jià)修正須作壟斷效益修正。

2.在運(yùn)用成本逼近法評(píng)估面狀交通用地時(shí),土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時(shí)須考慮社會(huì)效益。

3.在運(yùn)用收益還原法評(píng)估面狀交通用地時(shí),正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計(jì)算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。

篇5：綜合用地宗地價(jià)格評(píng)估

一.綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。

二.綜合用地價(jià)格評(píng)估方法

綜合用地價(jià)格評(píng)估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修