XXX年?yáng)|莞常平新鴻基地產(chǎn)金灣半島項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案XXX年?yáng)|莞常平新鴻基地產(chǎn)金灣半島項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略中原優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略中原優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析我們面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？我們的客戶在哪里？我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？我們面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境？我們的客戶在哪里？我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境常平經(jīng)濟(jì)常平國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)上升，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展！常平經(jīng)濟(jì)常平國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)上升，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展！常平經(jīng)濟(jì)脫穎而出,成為周邊各鎮(zhèn)區(qū)的龍頭常平經(jīng)濟(jì)脫穎而出,成為周邊各鎮(zhèn)區(qū)的龍頭常平東莞規(guī)劃圖東莞2000-2015年城市規(guī)劃“以中心城區(qū)為核心，以虎門、常平為副中心，”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)!常平東莞規(guī)劃圖東莞2000-2015年城市規(guī)劃“以中心城區(qū)常平樓盤(pán)布局常平項(xiàng)目集中區(qū)域：鎮(zhèn)中心區(qū)；聚集在常平大道東部區(qū)域；常馬大道兩邊是今后發(fā)展趨勢(shì)！常平樓盤(pán)布局常平項(xiàng)目集中區(qū)域：鎮(zhèn)中心區(qū)；聚集在常平大道東部區(qū)1992年起步累計(jì)銷售27900套，81億元房地產(chǎn)項(xiàng)目近70個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大常平房地產(chǎn)從1992年起步，十年來(lái)，從無(wú)到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)趨于理性發(fā)展，已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為常平的支柱產(chǎn)業(yè)之一1992年起步累計(jì)銷售27900套，81億元房地產(chǎn)項(xiàng)目近70歷年銷售面積常平房地產(chǎn)銷售面積逐年穩(wěn)步提高！歷年銷售面積常平房地產(chǎn)銷售面積逐年穩(wěn)步提高！歷年銷售總金額常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售金額逐年上升！歷年銷售總金額常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售金額逐年上升！歷年銷售套數(shù)常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定！歷年銷售套數(shù)常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定！2004年1-9月常平批準(zhǔn)預(yù)售17個(gè)項(xiàng)目總面積308，313平米住宅253，151平米、3387套別墅9140平米、50套2004年1-9月常平批準(zhǔn)預(yù)售17個(gè)項(xiàng)目總面積308，3132004年常平房地產(chǎn)消化31.4萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)火熱需求旺盛常平房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系保持基本平衡

3808套房11.7億港元2004年常平房地產(chǎn)消化31.4萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)火熱需求外銷市場(chǎng)龐大常平鎮(zhèn)龐大外銷市場(chǎng)麗景花園、玫瑰花園、陽(yáng)光山莊、紫荊花園、聚富花園、隱賢山莊、金地利廣場(chǎng)等樓盤(pán)外銷比例較大！過(guò)去：現(xiàn)在：未來(lái)：城鐵+輕軌+高速路+娛樂(lè)消費(fèi)中心城+性價(jià)比東田麗園：40%以上金美花園：80%以上新天美地：80%以上碧湖花園：70%以上知名樓盤(pán)金田花園：50%以上外銷市場(chǎng)龐大常平鎮(zhèn)龐大外銷市場(chǎng)麗景花園、玫瑰花園、陽(yáng)光山莊、港式風(fēng)格明顯一、港式管理封閉式管理…微笑服務(wù)安全保障港式風(fēng)格明顯一、港式管理封閉式管理…微笑服務(wù)安全保障豪華會(huì)所免費(fèi)樓巴

二、配套設(shè)施豪華會(huì)所免費(fèi)樓巴二、配套設(shè)施別墅除外！三、帶裝修銷售90%以上住宅帶裝修銷售！別墅除外！三、90%以上住宅帶裝修銷售！

四、高密度住宅港人不排斥高密度住宅,高密度住宅帶來(lái)高利潤(rùn)!四、高密度住宅港人不排斥高密度住宅,高密度住宅帶來(lái)超大泳池鳥(niǎo)語(yǔ)花香小橋流水

五、精致園林精致園林充斥各高檔樓盤(pán)！超大泳池鳥(niǎo)語(yǔ)花香小橋流水五、精致園林充斥各高檔樓盤(pán)！外銷促使房?jī)r(jià)走高高40%價(jià)格分析04年均價(jià)全市常平樟木頭相差微弱高40%外銷促使房?jī)r(jià)走高高40%價(jià)格分析04年均價(jià)全市常平樟木頭相差項(xiàng)目名稱規(guī)模在售主力戶型均價(jià)金美花園占地：20多萬(wàn)㎡建面：32多萬(wàn)㎡二房：75—80㎡三房：91—114㎡4500元/㎡東田麗園占地：24.5萬(wàn)㎡建面：40萬(wàn)㎡二房：72㎡三房：100—108㎡洋房：4700元/㎡別墅：8000元/㎡新天美地占地：20多萬(wàn)㎡建面：40多萬(wàn)㎡二房：68—77㎡三房：93—107㎡四房：138㎡4500元/㎡碧湖花園占地：37萬(wàn)㎡建面：37多萬(wàn)㎡獨(dú)立別墅：360m2雙拼別墅：200m2三房：92—120m2洋房：4600元/㎡別墅：8500元/㎡紫荊花園占地：90多萬(wàn)㎡建面：100多萬(wàn)㎡雙拼別墅：177㎡三房：85—107㎡洋房：3800元/㎡別墅：6000元/㎡山水雅居占地：5萬(wàn)㎡一期建面：3萬(wàn)㎡二房：64－78㎡三房：117－126㎡四房：130－154㎡3800元/㎡世紀(jì)康城占地：8萬(wàn)㎡建面：13萬(wàn)㎡二房：70㎡三房：100㎡四房：135㎡24000元/㎡月湖灣占地：7萬(wàn)㎡建面：4萬(wàn)㎡獨(dú)立別墅：570－706㎡6500元/㎡4000-5000元/㎡熱銷樓盤(pán)價(jià)格項(xiàng)目名稱規(guī)模在售主力戶型均價(jià)金美花園占地：20多萬(wàn)㎡潛在樓盤(pán)現(xiàn)有樓盤(pán)的延續(xù)開(kāi)發(fā)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)金美花園6期隱賢山莊新天美地5期碧湖花園.維多利亞園東田麗園2、3期陽(yáng)光山莊2期紫荊花園玫瑰花園藍(lán)月灣

金匯大廈星匯中心置業(yè)大廈曼克頓廣場(chǎng)世紀(jì)康城山水雅居月湖灣金田花園金凱水都潛在樓盤(pán)現(xiàn)有樓盤(pán)的延續(xù)開(kāi)發(fā)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)金美花園6期隱賢山莊價(jià)格趨勢(shì)穩(wěn)步上升穩(wěn)步上升的價(jià)格趨勢(shì)暫時(shí)不會(huì)改變！價(jià)格平均以每年5.6%增幅快速增長(zhǎng)！價(jià)格趨勢(shì)穩(wěn)步上升穩(wěn)步上升的價(jià)格趨勢(shì)暫時(shí)不會(huì)改變！價(jià)格平均以每熱銷戶型70-85㎡95-110㎡戶型分析港式戶型放大版三房?jī)煞繜徜N戶型70-85㎡別墅供應(yīng)量潛在供應(yīng)量常平現(xiàn)有別墅基本消化完畢，潛在供應(yīng)量變化大，本項(xiàng)目若能把握合理入市時(shí)機(jī)將強(qiáng)占先機(jī)！碧湖花園麗景花園隱賢山莊紫荊花園前期東田麗園大社區(qū)、精致園林、配套好、管理好；已基本售磬陽(yáng)光山莊今年將推二期約250套別墅紫荊花園后期風(fēng)水不佳、口碑較差、銷售指標(biāo)不一定能拿到！港式住區(qū)氛圍成熟,100萬(wàn)㎡后續(xù)放量中將有不少量拿來(lái)做別墅，我們將密切關(guān)注！月湖灣玫瑰花園規(guī)模小、配套少、銷售不理想！規(guī)劃差、管理不善、景觀差，銷售不理想！別墅供應(yīng)量潛在供應(yīng)量常平現(xiàn)有別墅基本消化完畢，潛在供應(yīng)量變化客戶來(lái)自哪里？客戶來(lái)自哪里？2004年客戶構(gòu)成（以上數(shù)據(jù)來(lái)自常平鎮(zhèn)政府公報(bào)）2004年客戶構(gòu)成（以上數(shù)據(jù)來(lái)自常平鎮(zhèn)政府公報(bào)）香港客戶主流外銷客戶1998以前80%以上

200255%以上200333%以上200440%以上常平外銷比例有觀點(diǎn)認(rèn)為：常平外銷市場(chǎng)呈下降萎縮趨勢(shì)！通過(guò)中原龐大外銷網(wǎng)絡(luò)發(fā)現(xiàn)：近年外銷比例雖下降，但絕對(duì)數(shù)量卻增加常平外省購(gòu)房者遠(yuǎn)高于其他鎮(zhèn)區(qū),原因是很大一部份同香港客戶有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系外銷客戶持續(xù)增加香港客戶主流外銷客戶1998以前80%以上200255%以外銷樓盤(pán)面面觀新天美地碧湖花園隱賢山莊紫荊花園金田花園金美花園退休盤(pán)渡假盤(pán)工作盤(pán)鴛鴦盤(pán)親友盤(pán)投資盤(pán)娛樂(lè)盤(pán)外銷樓盤(pán)面面觀新天美地碧湖花園隱賢山莊紫荊花園金田花園金美花外省群體實(shí)際購(gòu)買力增強(qiáng)企業(yè)管理層崛起外省經(jīng)商者增加物流業(yè)興起…外省人身份證購(gòu)房現(xiàn)象港人內(nèi)地婚姻外省客戶的崛起外省群體實(shí)際購(gòu)買力增強(qiáng)企業(yè)管理層崛起外省經(jīng)商者增加物流業(yè)興起外省客戶購(gòu)買戶型與港人購(gòu)買需求一致兩房70-90㎡三房95-110㎡外省客戶購(gòu)買戶型與港人購(gòu)買需求一致兩房70-9高檔住宅消費(fèi)者，注重安全、交通、配套資源；也購(gòu)買投資型物業(yè)！工業(yè)園區(qū)的外資企業(yè)高級(jí)管理人員和企業(yè)主，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力！

購(gòu)房主要集中在有血緣、工作緣、生活緣的區(qū)域！有部分香港中低層收入階層來(lái)常平養(yǎng)老/居??！一、港臺(tái)人士

客戶購(gòu)房特征高檔住宅消費(fèi)者，注重安全、交通、工業(yè)園區(qū)的外資企業(yè)高級(jí)管理人客戶購(gòu)房特征二、本地戶籍人口

本地人物質(zhì)經(jīng)濟(jì)充裕，購(gòu)買力較強(qiáng)，生活水平已步入后小康時(shí)代！如自住,本地人多購(gòu)買140平方米以上，大面積單位，價(jià)格高！

注重住宅的品位、舒適、投資！有自住房，對(duì)投資型物業(yè)欲望很強(qiáng)！

客戶購(gòu)房特征二、本地戶籍人口本地人物質(zhì)經(jīng)濟(jì)充裕，購(gòu)買力較強(qiáng)三、外來(lái)白領(lǐng)

外來(lái)白領(lǐng)/高級(jí)藍(lán)領(lǐng)購(gòu)房集中戶型為一房、兩房、少量三房，付款方式主要為銀行按揭

！城市環(huán)境的改善以及政府鼓勵(lì)，常平經(jīng)濟(jì)崛起，外來(lái)白領(lǐng)愿意購(gòu)房安家置業(yè)落戶！

如投資，小商鋪是他們主要對(duì)象！

客戶購(gòu)房特征三、外來(lái)白領(lǐng)外來(lái)白領(lǐng)/高級(jí)藍(lán)領(lǐng)購(gòu)房集中戶型為一房、城市環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自哪里？競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自哪里？常平鎮(zhèn)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手別墅產(chǎn)品：陽(yáng)光山莊紫荊花園后期東田麗園金凱水都碧湖花園世紀(jì)康城洋房：常平鎮(zhèn)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手別墅產(chǎn)品：陽(yáng)光山莊東田麗園洋房周邊鎮(zhèn)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)：橋頭橫瀝樟木頭大朗塘廈周邊鎮(zhèn)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)：橋頭橫瀝樟木頭大朗項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊占地:500畝容積率:0.9-1.0N項(xiàng)目地塊占地:500畝N項(xiàng)目位置本項(xiàng)目項(xiàng)目位置本項(xiàng)目周邊資源：司馬假日酒店常平最早的商務(wù)酒店之一；東莞東部商務(wù)聚集地；環(huán)境優(yōu)美，多座別墅，大面積湖景園林；項(xiàng)目南端周邊資源：司馬假日酒店常平最早的商務(wù)酒店之一；項(xiàng)目南端占地80萬(wàn)平方米，建面36萬(wàn)平方米。建筑呈歐陸風(fēng)格，花園式園林單位。教師200余人，在校學(xué)生2000余人周邊資源：新星學(xué)校項(xiàng)目北端占地80萬(wàn)平方米，建面36萬(wàn)平方米。周邊資源：新星學(xué)校項(xiàng)目北高壓線地塊情況兩道高壓線經(jīng)過(guò)地塊上空，高壓線地塊情況兩道高壓線經(jīng)過(guò)地塊上空，項(xiàng)目規(guī)劃分析罕見(jiàn)大面積湖景珍罕別墅，戶戶臨水全新類別墅產(chǎn)品曲折繞湖園徑園中小景，公共空間別墅社區(qū)全景高層洋房1、由于地塊交通，品牌、利潤(rùn)要求，本項(xiàng)目必須開(kāi)發(fā)高檔住宅2、“挖土成湖，堆土成山”，營(yíng)造項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境3、項(xiàng)目地塊原為池塘用地，適宜營(yíng)造湖景4、泛別墅系列產(chǎn)品，常平乃至東莞少有的規(guī)劃設(shè)計(jì)5、適當(dāng)增加容積率，可提高開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。項(xiàng)目規(guī)劃分析罕見(jiàn)大面積湖景珍罕別墅，戶戶臨水全新類別墅產(chǎn)品曲項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：核心項(xiàng)目位于常平鎮(zhèn)，東莞東經(jīng)濟(jì)核心便捷到火車站、鎮(zhèn)中心、周邊鎮(zhèn)區(qū)非常方便規(guī)模占地500畝，大型低密度豪宅社區(qū)酒店＆貴族學(xué)校緊鄰風(fēng)景秀麗司馬假日酒店和新星學(xué)校景觀項(xiàng)目?jī)?nèi)部大面積湖景，全景觀社區(qū)公共交通不便直線距離較遠(yuǎn)，對(duì)于無(wú)車客戶不便生活配套少僅有司馬村配套高壓線地塊上方高壓線，造成客戶心理障礙。周邊環(huán)境雜亂。西、北部工廠；酒店宿舍門前司馬河黑臭。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：核心便捷規(guī)模酒店＆項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（O）：危脅（T）：宏觀經(jīng)濟(jì)向好東部工業(yè)園起動(dòng)，高端住宅需求增加。片區(qū)土地開(kāi)發(fā)不明確易形成直接競(jìng)爭(zhēng)。外銷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目前期規(guī)劃慎重，有機(jī)會(huì)贏得高端客戶青睞。市政規(guī)劃東莞規(guī)劃中的?；⒏咚俸洼p軌將從項(xiàng)目門前經(jīng)過(guò)。常平東城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商發(fā)展商與政府緊密聯(lián)系，共同運(yùn)營(yíng)常平東部片區(qū)。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（O）：危脅（T）：宏觀經(jīng)濟(jì)向好片區(qū)土項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)層次別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局高層洋房競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目綜合占位及營(yíng)銷策略別墅競(jìng)爭(zhēng)策略洋房競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)層次別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局高層洋房競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目綜高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目塘廈周邊鎮(zhèn)區(qū)本鎮(zhèn)城區(qū)駿景高爾夫銀湖山莊三正半山豪苑大朗·碧水天源橋頭·石竹山水園樟木頭·嘉多利山花園橫瀝·新世紀(jì)華庭紫荊花園后期陽(yáng)光山莊二期世紀(jì)城國(guó)際公館高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目塘廈周邊鎮(zhèn)區(qū)本鎮(zhèn)城區(qū)高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)核心優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略本項(xiàng)目常平鎮(zhèn)紫荊花園陽(yáng)光山莊二期后發(fā)優(yōu)勢(shì)風(fēng)水優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)知名度超越·尊貴塘廈鎮(zhèn)三正半山豪苑銀湖山莊經(jīng)濟(jì)核心港人聚集地自然景觀缺競(jìng)爭(zhēng)差異化周邊鎮(zhèn)區(qū)碧水天源\石竹山水園\綠茵豪庭\新世紀(jì)華庭經(jīng)濟(jì)核心港人聚集地價(jià)格劣勢(shì)核心優(yōu)勢(shì)城區(qū)世紀(jì)城國(guó)際公館…港人聚集地東莞政治經(jīng)濟(jì)地域文化針對(duì)客戶：本地富有階層：企業(yè)主、公務(wù)員等周邊鎮(zhèn)區(qū)：企業(yè)主、公務(wù)員等港臺(tái)資企業(yè)主、外省經(jīng)商者企業(yè)高管高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)核心優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本常平鎮(zhèn)紫荊花中端洋房競(jìng)爭(zhēng)分析本項(xiàng)目本鎮(zhèn)區(qū)中端樓盤(pán)如金美花園、東田麗園針地目標(biāo)客戶：港客本鎮(zhèn)居民外來(lái)客戶…周邊鎮(zhèn)區(qū)中端樓盤(pán)如：樟—御景花園、碧河花園針地目標(biāo)客戶：港客中端洋房競(jìng)爭(zhēng)分析本鎮(zhèn)區(qū)中端樓盤(pán)針地目標(biāo)客戶：周邊鎮(zhèn)區(qū)中端樓項(xiàng)目定位客戶定位功能定位物業(yè)檔次形象定位案名推介戶型定位價(jià)格定位商業(yè)定位項(xiàng)目定位客戶定位游離客戶群主力客戶群常平本地高端客戶/常平香港、外來(lái)企業(yè)主東莞城區(qū)/深圳/香港高端客戶別墅/多層偶得客戶群常住周邊鎮(zhèn)區(qū)的高端客戶群客戶定位游離客戶群主力客戶群常平本地高端客戶/常平香港、外來(lái)客戶定位游離客戶群主力客戶群常平本地居民/香港客戶/外來(lái)客戶東莞城區(qū)/深圳/香港商務(wù)、度假客戶高層洋房偶得客戶群周邊鎮(zhèn)區(qū)居民/企業(yè)高管客戶定位游離客戶群主力客戶群常平本地居民/香港客戶/外來(lái)客戶功能定位獨(dú)立別墅+TOHO+美景藝墅+空中廊院+水晶銀座大型居住/休閑/度假豪宅社區(qū)情景商業(yè)+豪華會(huì)所功能定位獨(dú)立別墅+TOHO+美景藝墅+空中廊院+水晶銀座大型物業(yè)檔次東莞東頂級(jí)/低密度/別墅社區(qū)物業(yè)檔次東莞東頂級(jí)/低密度/別墅社區(qū)定位：市場(chǎng)高端占位策略定位：市場(chǎng)高端占位策略[市場(chǎng)高端占位策略]我們希望通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)，把南方鴻基金灣半島塑造成為：

[產(chǎn)品品牌]：東莞東別墅物業(yè)中高端產(chǎn)品

[企業(yè)品牌]:地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)先鋒

[客戶品牌]:以片區(qū)富人居住為主流的同價(jià)住區(qū)[市場(chǎng)高端占位策略]我們希望通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)，把南方鴻基金灣突破方向中國(guó)地產(chǎn)先鋒南方鴻基企業(yè)品牌導(dǎo)入，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)號(hào)召力！東莞東片區(qū)富人階層，主流居住。“泛別墅”產(chǎn)品線，引導(dǎo)高尚人居生活主張！企業(yè)產(chǎn)品客戶項(xiàng)目市場(chǎng)占位突破方向突破方向突破方向中國(guó)地產(chǎn)先鋒南方鴻基企業(yè)品牌導(dǎo)入，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)號(hào)召形象定位東莞東·西班牙貴族風(fēng)情園定位詮釋：東莞東將項(xiàng)目放入東莞東部經(jīng)濟(jì)片區(qū)，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射面，不但面向常平鎮(zhèn)高端客戶，而且成為整個(gè)東莞東片區(qū)的豪宅社區(qū)。西班牙引進(jìn)西班牙居住特色和住區(qū)概念，迎合客戶品味，提高項(xiàng)目貴族強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的豪宅本色和住者的尊貴身份。形象定位東莞東·西班牙貴族風(fēng)情園定位詮釋：東莞東將項(xiàng)目放入東形象延展落實(shí)到產(chǎn)品本身，水系的營(yíng)造；[岸居]：強(qiáng)調(diào)岸居生活，呼應(yīng)產(chǎn)品水系規(guī)劃。[十八堤]：并不是實(shí)指18處河堤，可以是泛指水系環(huán)繞，處處湖堤；同時(shí)，提升到精神層面，塑造18種岸居生活形態(tài)從產(chǎn)品價(jià)值提升的角度進(jìn)行形象延展。通過(guò)市場(chǎng)化的語(yǔ)言進(jìn)行高度概括和信息傳遞[岸居十八堤]（九里香堤）形象延展落實(shí)到產(chǎn)品本身，水系的營(yíng)造；從產(chǎn)品價(jià)值提升的角度進(jìn)行形象演繹消除客戶顧慮，提升信心，從風(fēng)水角度進(jìn)行延展！湖水別墅多層高層整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)呈凹形布置，項(xiàng)目中間為湖水?！帮L(fēng)水之法，得水為上，風(fēng)次之?！苯?、水系為陰，以陰抱陽(yáng)為風(fēng)水吉地！藏富聚財(cái)項(xiàng)目風(fēng)、水兼具，吉宅善地！別墅多層高層形象演繹消除客戶顧慮，提升信心，從風(fēng)水角度進(jìn)行延展！湖水別墅主推廣語(yǔ)橙花海岸，富貴天堂（地）！橙花海岸：西班牙三大海岸之一。富貴天堂：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)和尊貴感！主推廣語(yǔ)橙花海岸：西班牙三大海岸之一。戶型定位戶型類別面積（㎡）面積比獨(dú)立別墅300-45010%聯(lián)排別墅200-30015%美景藝墅120-15023.5%空中廊院80-12050%酒店公寓35-501.5%戶型定位戶型類別面積（㎡）面積比獨(dú)立別墅300-45010%價(jià)格定位項(xiàng)目總體均價(jià)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅美景藝墅空中廊院◎市場(chǎng)比較法價(jià)格推論◎目標(biāo)需求法價(jià)格驗(yàn)證價(jià)格確定的過(guò)程包括兩部份：首先通過(guò)市場(chǎng)比較法初步確定各產(chǎn)品類型的單價(jià)和總價(jià)，同時(shí)通過(guò)目標(biāo)需求定價(jià)法對(duì)初步推論的價(jià)格進(jìn)行驗(yàn)證。價(jià)格定位項(xiàng)目總體均價(jià)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅美景藝墅空中廊院◎市場(chǎng)比價(jià)格定位價(jià)格定位系統(tǒng)：市場(chǎng)定價(jià)法戶型類別價(jià)格總體均價(jià)獨(dú)立別墅10000元/㎡6000元/㎡聯(lián)排別墅9000元/㎡美景藝墅5500元/㎡空中廊院4500元/㎡酒店公寓5000元/㎡價(jià)格定位價(jià)格定位系統(tǒng)：市場(chǎng)定價(jià)法戶型類別價(jià)格總體均價(jià)獨(dú)立別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議1水榭亭臺(tái)產(chǎn)品規(guī)劃建議1水榭亭臺(tái)產(chǎn)品規(guī)劃建議2增加附加值贈(zèng)送閣樓贈(zèng)送大露臺(tái)贈(zèng)送閣樓贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送半地下室產(chǎn)品規(guī)劃建議2增加附加值贈(zèng)送閣樓贈(zèng)送大露臺(tái)贈(zèng)送閣樓產(chǎn)品規(guī)劃建議3酒店公寓簽于市場(chǎng)對(duì)容積率敏感度不高，建議可適當(dāng)增加容積率，在商業(yè)街上加設(shè)小戶型住宅，作為項(xiàng)目的配套和補(bǔ)充。面對(duì)周邊工廠中層管理人員及業(yè)主投資者。水晶銀座鉆石男女產(chǎn)品規(guī)劃建議3酒店公寓簽于市場(chǎng)對(duì)容積率敏感度不高，建議可適當(dāng)產(chǎn)品規(guī)劃建議4情景商業(yè)10000㎡休閑風(fēng)情商業(yè)街營(yíng)造休閑風(fēng)情街，作為項(xiàng)目的商業(yè)配套，滿足業(yè)主的日常生活需要。常平標(biāo)志性特色街區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃建議4情景商業(yè)休閑風(fēng)情商業(yè)街營(yíng)造休閑風(fēng)情街，作為項(xiàng)目資本運(yùn)營(yíng)先招商后銷售量身定做，設(shè)計(jì)考慮經(jīng)營(yíng)商業(yè)如何消化？資本運(yùn)營(yíng)先招商后銷售量身定做，設(shè)計(jì)考慮經(jīng)營(yíng)商業(yè)如何消化？產(chǎn)品規(guī)劃建議5西班牙溫泉會(huì)所西班牙宮庭豪華會(huì)所，多種設(shè)施。高貴大方，又頗具特色！雙首層會(huì)所產(chǎn)品規(guī)劃建議5西班牙溫泉會(huì)所西班牙宮庭豪華會(huì)所，多種設(shè)施。高大型高檔餐廳如：丹桂軒海港酒樓…引進(jìn)深受港人歡迎的大型高檔酒樓，既可對(duì)外營(yíng)業(yè)，又可作為社區(qū)的配套。（中原商會(huì)會(huì)員）大型高檔餐廳如：引進(jìn)深受港人歡迎的大型高檔酒樓，既可對(duì)外營(yíng)業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議6其它完全的通風(fēng)采光設(shè)計(jì)——“三明主義”觀星臺(tái)陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù)入戶花園1.5米間隔雙拼別墅…產(chǎn)品規(guī)劃建議6其它完全的通風(fēng)采光設(shè)計(jì)——“三明主義”產(chǎn)品規(guī)劃建議6增加利潤(rùn)若本項(xiàng)目由中原操作，我們認(rèn)為通過(guò)在商業(yè)和公寓方面的特殊處理，預(yù)計(jì)至少可增加5000萬(wàn)以上銷售額。產(chǎn)品規(guī)劃建議6增加利潤(rùn)若本項(xiàng)目由中原操作，我們認(rèn)為通過(guò)在商業(yè)營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略現(xiàn)場(chǎng)感染式包裝策略體系洽談區(qū)——舒適、尊貴、氛圍沙盤(pán)：夸大區(qū)位模型及規(guī)劃模型現(xiàn)場(chǎng)感染式包裝策略體系洽談區(qū)——舒適、尊貴、氛圍沙盤(pán)：1、賣場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)感染式包裝策略體系1、賣場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)感染式包裝策略體系2、景觀帶包裝2、景觀帶包裝3、樣板區(qū)包裝3、樣板區(qū)包裝活動(dòng)營(yíng)銷策略與名校聯(lián)姻，與高球?yàn)槲?，與酒店互動(dòng)！司馬假日酒店新星學(xué)校中信高爾夫本項(xiàng)目活動(dòng)營(yíng)銷策略與名校聯(lián)姻，與高球?yàn)槲椋c酒店互動(dòng)！司馬假日酒店活動(dòng)營(yíng)銷策略與政府合作，作城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)常平,向東打造常平生態(tài)居住區(qū)，引領(lǐng)東部新氣質(zhì)！活動(dòng)營(yíng)銷策略與政府合作，作城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)常平,向東打造常平生態(tài)形象入市策略高舉高打高調(diào)入市東莞東頂級(jí)別墅豪宅形象導(dǎo)入形象入市策略高舉高打高調(diào)入市東莞東頂級(jí)別墅豪宅形象導(dǎo)入分階段銷售策略第一期第二期第三期實(shí)現(xiàn)全面整體銷售產(chǎn)品均好性分批推貨策略促銷策略分階段銷售策略第一期第二期第三期實(shí)現(xiàn)全面整體銷售操作優(yōu)勢(shì)·操作優(yōu)勢(shì)·□成熟的營(yíng)銷管理模式東莞中原秉承一貫的強(qiáng)勢(shì)銷售作風(fēng)，從深圳、廣州抽調(diào)地產(chǎn)精英，打造專業(yè)團(tuán)隊(duì)，為本土市場(chǎng)引入全新的、系統(tǒng)的、科學(xué)的營(yíng)銷管理模式?！?/p>

深入全面的市場(chǎng)咨詢平臺(tái)東莞中原擁有獨(dú)立的市場(chǎng)研究中心，密切關(guān)注市場(chǎng)、研究市場(chǎng)、收集最新市場(chǎng)情報(bào)、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)。東莞中原的操作優(yōu)勢(shì)□成熟的營(yíng)銷管理模式東莞中原的操作優(yōu)勢(shì)□專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)東莞中原擁有獨(dú)立的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，充分利用23間分公司的商戶資源并整合香港Centapro為商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)提供投資顧問(wèn)、開(kāi)放經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)、招商代理等服務(wù)□國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)資源有效整合以香港中原為中心，整合全國(guó)23間分公司資源優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣、專業(yè)資源共享、客戶資源共享方面高效聯(lián)動(dòng)?！鯇I(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目統(tǒng)籌負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售工作策劃專案小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)部分工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃工作銷售專案小組商業(yè)專案小組項(xiàng)目操作架構(gòu)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目統(tǒng)籌負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售工作策劃負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)部分工作策劃師策劃師策劃師策劃經(jīng)理項(xiàng)目策劃經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃全程監(jiān)控，把握策略方向；培訓(xùn)策劃師項(xiàng)目策劃主要負(fù)責(zé)人配合策劃經(jīng)理，執(zhí)行策劃工作及銷售跟進(jìn)策劃總監(jiān)項(xiàng)目總體監(jiān)控策劃工作模式策劃師策劃師策劃師策劃經(jīng)理項(xiàng)目策劃經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃全程監(jiān)控，中原將組織項(xiàng)目銷售專案小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全程銷售工作，項(xiàng)目銷售專案小組由1名項(xiàng)目經(jīng)理、4-10名物業(yè)顧問(wèn)組成。銷售總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理