H:\精品資料\建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）\建筑精品網(wǎng)5未上傳百度設備設施工作手冊(試行)《設備設施工作手冊》目錄編號標題WI-S-01閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-02變壓器保養(yǎng)規(guī)程WI-S-03道閘系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-04電瓶車保養(yǎng)規(guī)程WI-S-05閥門保養(yǎng)規(guī)程WI-S-06防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-07防火卷簾門保養(yǎng)規(guī)程WI-S-08風機系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-09用水、供水系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-10管道煤氣系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-11中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-12室外照明系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-13蔬散出口指示燈保養(yǎng)規(guī)程WI-S-14水泵保養(yǎng)規(guī)程WI-S-15消防拴保養(yǎng)規(guī)程WI-S-16有線電視線路保養(yǎng)規(guī)程WI-S-17防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程WI-S-18控制柜保養(yǎng)規(guī)程WI-S-19低變配電柜(箱)、開關保養(yǎng)規(guī)程WI-S-31設備分類代碼WI-S-32設購置流程WI-S-33設備改造流程WI-S-34設備重大故障維修流程WI-S-35設備(機具)外委維修規(guī)定WI-S-36變壓器室管理規(guī)定WI-S-37配電房(室)管理規(guī)定WI-S-38空調(diào)機房管理規(guī)定WI-S-39公共設施巡查制度WI-S-40設備保養(yǎng)維護供方監(jiān)督管理規(guī)定WI-S-51閉路監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程WI-S-52低壓配電柜配電操作規(guī)程WI-S-53電梯安全操作規(guī)程WI-S-54控制柜作業(yè)指導書WI-S-55瓶組站操作規(guī)程WI-S-56氣化爐操作規(guī)程WI-S-57氣化站作業(yè)指導書WI-S-58中央空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程WI-S-59電梯困人救援規(guī)程WI-S-60電梯層門鑰匙使用安全守則WI-S-61電梯機房管理規(guī)定東莞市春華物業(yè)管理有限公司 編號:WI-S-01設備工作文件 版次/改次:A/0標題:閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 頁碼:1/11.目的:保證防盜閉路監(jiān)控系統(tǒng)正常工作。2.適用范圍:本公司所屬小區(qū)防盜閉路監(jiān)控系統(tǒng)。3.職責:由維修部技工按計劃實施保養(yǎng)工作并記錄,確保系統(tǒng)工作正常。4.工作內(nèi)容:4.1室外攝像系統(tǒng):4.1.1每月檢查室外防雨、防風、防塵罩的密封性,鏡頭擦洗一次,降溫扇清理一次,鏡頭焦距校調(diào)一次。4.1.2每月檢查支撐桿地腳螺絲是否松動(螺絲加黃油保護);檢查避雷針接地是否良好;檢查轉(zhuǎn)動部分的連線是否有破裂、拉斷現(xiàn)象;檢查轉(zhuǎn)動部分的潤滑情況,并加潤滑油。4.1.3室外攝像系統(tǒng)長期風吹、雨淋、日曬,易生銹、腐蝕,每月檢查一次,做好防腐防銹工作,對鐵件部分要定期刷防銹漆。4.2室內(nèi)攝像系統(tǒng):4.2.1每月檢查防塵罩進行除塵清理;鏡頭擦洗一次;降溫風扇清理一次;鏡頭焦距校調(diào)一次。4.2.2檢查支撐桿的固定與防腐情況,螺絲加黃油保護。4.3監(jiān)視與控制系統(tǒng)4.3.1監(jiān)視室通風、照明檢查;室內(nèi)所有設備每月檢查一次。4.3.2檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好;檢查各畫面是否正常,有無變色、模糊、跳動、扭曲、丟失畫面等現(xiàn)象,并及時處理,若故障嚴重處理不了,應及時向上級領導匯報。4.3.3每月對電視屏幕、外殼、主機、錄像機進行除塵。4.3.4每月對錄象機磁鼓用棉簽沾75%的酒精擦抹,以確保圖像清晰。4.4每月保養(yǎng)按規(guī)定填寫《閉路監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)表》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-02設備工作文件版次/改次:A/0標題:變壓器保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/21．目的:確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。2．職責:工程維修部負責干式變壓器保養(yǎng),在未移交之前,由安裝單位保養(yǎng)一次。3．操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)許可證。4．工作程序:4.1投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。4.2用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側接地開關,合上高壓側真空斷路器,觀察備用變壓器空載運行是否正常。4.3逐個把負荷移到備用變壓器。4.4斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側斷路器,合上接地開關并上鎖掛標示牌。4.5斷開待檢修變壓器低壓側總空氣開關,防止反送電。4.6檢查變壓器外罩有無破損,銘牌是否完好清晰,緊固外罩螺絲,以減小變壓器運行時外罩受振動而產(chǎn)生噪音。4.7檢查變壓器高低壓側與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好,緊固聯(lián)接螺絲,螺絲生銹應予更換。4.8緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。4.9檢查冷卻風機是否正常,緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭,并檢查里面的電路是否良好。4.10用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。4.11查變壓器中性點接地狀況和變壓器接地線是否牢固。4.12斷開高壓側接地開關,用2500V搖表搖測變壓器一次側,二次側的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻,一次側絕緣電阻不低于300兆歐,二次側絕緣電阻不低于10兆歐。4.13檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具,鎖上變壓器外罩門。4.14上高壓側真空斷路器,變壓器空載運行無誤后,用手柄把低壓側總開關搖入,并轉(zhuǎn)移負荷到保養(yǎng)后的變壓器,觀察其帶負荷運行情況。4.15做好保養(yǎng)記錄。編寫:審核:批準;日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-02設備工作文件版次/改次:A/0標題:變壓器保養(yǎng)規(guī)程頁碼:2/25.安全注意事項:5.1操作高壓開關應穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。5.2搖測絕緣電阻必須由兩人進行。6.相關文件記錄:《干式變壓器保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準;日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-03設備工作文件版次/改次:A/0標題:道閘系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11.目的:保證道閘外觀良好,開閉操作靈活可靠。2.職責:維修部完成。3.保養(yǎng)周期:每月檢查保養(yǎng)一次。4.內(nèi)容:4．1修整擋車桿,對反光膜脫落的進行修復。4．2打開箱門,對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑。4．3補充齒輪箱內(nèi)機油。4．4全面緊固電線接頭,限位開關關閉到位。4．5檢查箱門、箱蓋密封,防止雨水進入。4．6每年查驗齒輪磨損及限位開關緊固。4,7全面抹擦箱內(nèi)各部件灰塵。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-04設備工作文件版次/改次:A/0標題:電瓶車保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11．目的:確保電瓶車的正常、安全使用。2．職責:由維修部實施每周的定期保養(yǎng),并做好記錄。3．保養(yǎng)內(nèi)容:3．1檢查電壓是否為48V以上,如不夠48V,應及時進行充電;3．2檢查外觀是否良好,電液有無滲漏,接線有無松動,制動是否良好,達到標準;3．3檢查方向機是否靈活,各部位潤滑是否良好,有無異常聲音,如潤滑不良,應及時加注黃油或潤滑油;3．4檢查各種燈光使用是否正常。4．支持性記錄:《電瓶車檢查、保養(yǎng)記錄表》。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-05設備工作文件版次/改次:A/0標題:閥門保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11．目的:保證閥門能靈活開閉,無滲漏、無銹蝕。2．適用范圍:本物業(yè)所屬小區(qū)管路閥門。3．職責:由工程維修部實施保養(yǎng)工作并作記錄。4．內(nèi)容:4．1對閥門閥體外表的脫漆或銹蝕部分進行除銹,并及進補刷防銹油漆。4．2對閥門連接銅閥芯的傳動桿加注黃油,做好防腐,以確保閥門開閉自如。4．3門上的螺母進行防腐除銹,加黃油。4．4對閥門漏水部分加盤根,堵漏。4．5檢查閥門與管頭連接部分膠墊有無老化、漏水現(xiàn)象,如有則需提前停水,更換膠墊,緊固螺絲。4．6保養(yǎng)時填寫保養(yǎng)記錄。4．7支持性文件:《閥門保養(yǎng)紀錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-06設備工作文件版次/改次:A/0標題:防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/21．目的:保證防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。2．適用范圍:本公司管理的防盜監(jiān)控系統(tǒng)。3．職責:由工程維修部、保安部負責。4．工作程序:4．1維修4.1.1監(jiān)視器圖象不清晰的檢修步驟:4.1.1.1調(diào)節(jié)監(jiān)視器的旋鈕;4.1.1.2檢查視頻線有無松動;4.1.1.3校正鏡頭焦距;4.1.1.4清理鏡片和防塵罩上的灰塵;4.1.1.5檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。4.1.2監(jiān)視器圖像的檢查步驟:4.1.2.1檢查攝像頭是否通電;4.1.2.2檢查視頻連線有無斷裂;4.1.2.3檢查攝像頭是否損壞;4.1.3控制器不控制的檢修步驟:4.1.3.1檢查控制器控制電壓有無輸出;4.1.3.2檢查控制電壓有無輸入;4.1.3.3檢查輸入插件是否損壞;4.1.3.4檢查輸出插件是否損壞。4．2保養(yǎng):4.2.1規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng);4.2.2檢查防塵罩,并清潔干凈,擦洗鏡頭、清理降溫風扇,調(diào)校鏡頭焦距;4.2.3檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好;4.2.4檢查監(jiān)視室的通風、照明,檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好;東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-06設備工作文件版次/改次:A/0標題:防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:2/24.2.5對于室外攝像系統(tǒng),檢查其防風、防雨、防塵罩的密封,檢查避雷針接地是否良好。5．相關文件:《設備維修記錄》《防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-07設備工作文件版次/改次:A/0標題:防火卷簾門保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11、目的:保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。2、職責:由工程維修部負責維修保養(yǎng)。3、內(nèi)容:3．1月保養(yǎng):3．1手控檢查:3．1．1外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象手動按鈕箱是否良好;3．1．2卷簾門的電箱指示信號是否正常、箱體是否完好;3．1．3開啟按鈕箱門,按動向上(或向下)按鈕,卷簾門應上升(或下降);3．1．4按鈕操作上升(或下降)過程中,操作人員應密切注意卷簾門上升(或下降)到端部位置時能否自動停車。若不能,應迅速手動停車,且必須待限位裝置修復(或調(diào)整)正常后方可操作。3．2自控檢查:3．2．1用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時,自動裝置將發(fā)出報警信號,同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面1.2米左右停車,延時90秒鐘左右,再自啟動卷簾門全部關閉。3．2．2卷簾門關閉后,只有待煙感(或溫感)信號消除,方可重新開啟卷簾門。3．2．3消防中心按鈕操作檢查:消防中心只設置卷簾門關閉按鈕,操作關閉按鈕卷簾門經(jīng)過二次下滑關閉到位后,檢查消防中心信號指示是否正常。3．2．4針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復。3．2．5對卷簾進行清掃除塵,若有油漆局部變形的地方進行修復,確保卷簾外觀清潔美觀。3．3、年保養(yǎng):3．3．1完成月保養(yǎng)全部項目。3．3．2對卷簾門控制箱自檢按鈕,故障報警消聲鍵,復位鍵進行專門檢查。3．3．3緊固各電線接頭,清潔控制箱內(nèi)灰塵檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。4、相關文件及記錄:《消防設施月保養(yǎng)記錄》《消防設備年保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-08維修工作文件版次:A/0標題:風機系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)指導書頁碼:1/1目的:確保風機手動、自動能正常啟動和運轉(zhuǎn)。2．范圍:每半年對所有風機進行一次全面保養(yǎng)同時,應對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。3．內(nèi)容:3．1、保養(yǎng)前應先掛上標示牌。3．2、手搖轉(zhuǎn)動風輪,觀察轉(zhuǎn)動情況,調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度,或聯(lián)軸器間隙和對中度。3．3、查各接合面的墊片和密封填料,必要時應予更換。3．4、清潔風葉,機殼外部及電機外表面。3．5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油,調(diào)節(jié)風閥傳動機構,動作靈活可靠。3．6、檢測電機的繞組絕緣電阻,緊固電源的接線端子,檢查電機接地是否良好。3．7、風機控制柜內(nèi)各種電器是否良好,緊固各接線端子。3．8、檢查風閥傳動機構是否靈活可靠電線有無破損,電線接頭緊固是否良好。3．9、風機主電源檢查電源指示應正常。3．10、開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時,觀察各儀表,指示燈指示應正常,運轉(zhuǎn)時應無異聲。3．11、每日檢查一次。4．相關文件記錄:《風機半年保養(yǎng)記錄》編制:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-09設備工作文件版次/改次:A/0標題:供水系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11．目的:保證供水系統(tǒng)的正常使用。2．范圍:適用于石竹新花園供水系統(tǒng)的管路、閥門、水表的維護保養(yǎng)。3．職責:維修部負責實施每月的定期保養(yǎng)。4．保養(yǎng)內(nèi)容:4．1供水主管、支管、戶外管的保養(yǎng)。4．1．1檢查各主管、支管、戶外管的共聯(lián)部件是否有滲漏,如有,應及時進行補漏;4．1．2檢查各主管、支管、戶外管外表是否有銹濁和脫漆,如有應及時除銹、補漆;4．2水表的保養(yǎng):4．2．1檢查水表時,看指針是否正常,讀數(shù)是否與上月有比較;4．2．2每次檢查后要將水表蓋蓋好環(huán)境復雜地區(qū)要加防護罩,保證水表的安全和正確性;4．2．3檢查水表與連接件是否漏水,如有,應及時報告,并提前通知停水,維修或更換。5．支持性記錄:《供水系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-10設備工作文件版次/改次:A/0標題:管道煤氣系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/1目的:保證小區(qū)內(nèi)煤氣供氣設備和設施的安全運行。范圍:小區(qū)內(nèi)各煤氣設備設施。職責:煤氣站值班人員負責小區(qū)戶內(nèi)、戶外管道煤氣設備設施、燃器具和氣化設備的監(jiān)控、操作、記錄、巡查、維修和保養(yǎng)及異常情況的處理和報告。內(nèi)容。4．1每星期應對氣化設備和設施、煤氣站內(nèi)管道得除塵、室內(nèi)環(huán)境的清潔;4．2氣化爐每三個月須輪換使用一次,輪換后必須對原氣化爐進行換水、排殘;4．3每半年對油氣分離器進行排殘一次;4．4每一個月對戶外管道進行外觀檢查,是否有生銹、滲漏,中壓壓力是否正常,管道支架是否穩(wěn)定;4．5發(fā)生特殊情況(如:惡劣天氣等)時,應加強檢查;4．6每半年對煤氣管道進行涂漆防銹處理;4．7年底對本年煤氣管道保養(yǎng)做出總結,同時做出第二年保養(yǎng)計劃;4．8加強對業(yè)主進行安全用氣的宣傳。5．支持性記錄。5．1煤氣系統(tǒng)保養(yǎng)記錄。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-11設備工作文件版次/改次:A/0標題:中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/21．目的:確保系統(tǒng)安全正常工作,保障空調(diào)設備具有良好性能。2．范圍:公司管理的空調(diào)設備。3．職責:由工程維修部負責。3．內(nèi)容:3．1月保養(yǎng):3．1．1水系統(tǒng)的保養(yǎng):3．1．2檢查冷卻水塔冷卻水是否清潔,若不清潔應全部更換;3．1．3洗冷卻水塔,塔盤;3．1．4洗冷卻水管上的過濾器;3．1．5在冷卻水中加入緩蝕劑;3．1．6檢查冷卻塔和膨脹水箱補水浮球閥是否正常;3．1．7檢查系統(tǒng)閥門有無滲漏,清潔系統(tǒng)設備表面。3．2盤管風機的保養(yǎng):清潔過濾網(wǎng)、風機轉(zhuǎn)動部位注油,檢查電磁閥和溫控開關。3．3水泵保養(yǎng):見《水泵定期保養(yǎng)》。4．0半年保養(yǎng):4．1主機保養(yǎng):主機由外委廠家維修單位每半年全面保養(yǎng)一次,維修部檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。4．2副機保養(yǎng):4．3冷卻水泵保養(yǎng)見《水泵的定期保養(yǎng)》;4．4制柜保養(yǎng)見《低壓配電柜,控制柜保養(yǎng)》;4．5電動閥開啟與關閉性能、電器元件檢查。5．0冷卻塔:5．1葉螺栓緊固,檢查轉(zhuǎn)動時是否振動.刮塔壁;5．2齒輪箱油位檢查,補油。軸承溫升檢查補加潤滑油東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-11設備工作文件版次/改次:A/0標題:中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:2/25．3布水器轉(zhuǎn)動情況檢查;5．4塔盤.塔體傾斜校正。6．0管道系統(tǒng):6．1閥門漏水檢修,保溫層修補;6．2冷卻水管道加藥除垢,除水藻;6．3冷凍水管道加藥除水垢。7．0相關文件及記錄:《空調(diào)月保養(yǎng)記錄》《空調(diào)半年保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-12設備工作文件版次/改次:A/0標題:室外照明系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)指導書頁碼:1/11．目的:保證小區(qū)內(nèi)夜間的正常照明。2．范圍:適用于各路燈、草地燈、廣場燈、射燈、指示燈的維護、保養(yǎng)。3．職責:工程由維修部負責。4．內(nèi)容:4．1各路燈、草地燈、廣場燈、射燈、指示燈的日檢;4．1．1檢查各燈的燈泡是否完好。如有燒壞,應及時更換;4．1．2檢查各線路運行時是否過流,絕緣是否老化;4．1．3檢查各控制開關的使用情況,如有過熱、碳化、誤動作等應及時更換;4．1．4帶整流器的鈉燈在雷擊或大雨后,應詳細檢查其絕緣情況;4．2月檢。4．2．1檢查各支路的工作電流,是否與其額定電流相符合;4．2．2檢查各鎮(zhèn)流器、燈座、線路有無漏電;4．2．3檢查各接線盒的防水膠墊是否老化、破損,如有應及時更換或做好防水處理;4．2．4檢查電源線的各個接頭,是否發(fā)熱。5．支持性記錄:《室外照明系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-13設備工作文件版次/改次:A/0標題:疏散指示燈保養(yǎng)頁碼:1/11．目的:使疏散指示燈運行良好,當交流電斷電之后能保證每個疏散指示燈點亮以引導人員疏散。2．職責:由維修部負責。3．內(nèi)容:3．1檢查指示燈玻璃面板有無劃痕或破裂現(xiàn)象;3．2檢查電源指示燈應常亮,當斷開交流電而采用備用電池供電時,也應能亮,否則應檢查修復;3．3指示燈在交流電供電時應能發(fā)亮,若不亮則檢查修復;3．4檢查燈具安裝是否牢固可靠;3．5清潔燈箱外殼及顯示屏表面;3．6每月每盞燈用備用電池亮燈半小時,使電池放電后再充電,延長電池使用壽命;3．7發(fā)現(xiàn)故障及時修理,每月檢查一次。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-14設備工作文件版次/改次:A/0標題:水泵保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/21.目的:確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。2.適用范圍:所有石竹新花園內(nèi)安裝的生活水泵、消防泵、穩(wěn)壓泵、雨淋泵、排污泵、潛水泵、空調(diào)水泵。3.職責:由工程維修部負責保養(yǎng)、記錄.4.工作程序:4.1生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)用泵每周進行一次一般性保養(yǎng),每半年進行一次全面保養(yǎng)。4.2消防水泵和雨淋每兩月,補壓泵每三月進行一次試運行,運行時間10～15分鐘,消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達6M以上每半年進行一次全面保養(yǎng)。4.3排污泵、潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。4.4水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。4.5泵體的保養(yǎng):4.5.1檢查泵體應無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好。4.5.2補充潤滑油,若油質(zhì)變質(zhì),有雜質(zhì),應予更換。4.5.3檢查盤根密封情況,若有漏水應增加或更換盤根填料。4.5.4聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞應予更換。4.5.5緊固機座螺絲并做防銹處理。4.5.6生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁,每年應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。電機的保養(yǎng):5.1外觀檢查應整潔,銘牌完好,接地線連接良好。5.2拆開電機接線盒內(nèi)的導線連接片,用500VMΩ搖表搖測電機繞組相與相.相對地間的絕緣電阻值不低于0.5MΩ。5.3電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固緊密。6.相關閥門,管道及附件的保養(yǎng):6.1各個閥門的開關應靈活,閥體內(nèi)外無滲漏。6.2單向閥動作應靈活,閥體內(nèi)外無漏水。東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-14設備工作文件版次/改次:A/0標題:水泵保養(yǎng)規(guī)程頁碼:2/26.3壓力表指示準確,表盤清晰。6.4管道及各附件外表整潔美觀、無裂紋、油漆應完整無脫落。6.5點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確,若有誤應予更正。控制柜的保養(yǎng):7.1斷開控制柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開關,啟動、停止按鈕動作應靈活可靠。7.2檢查柜內(nèi)開關、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。7.3清潔控制柜內(nèi)外灰塵。7.4合上總電源,檢查電源指示應正常。保養(yǎng)完畢啟動水泵,觀察電流表,指示燈指示是否正常。觀察水泵運轉(zhuǎn)應平穩(wěn),無明顯振動和異聲,壓力表指示正常,啟動柜各電器無不良噪音。10.相關文件及記錄:《水泵月保養(yǎng)記錄》《水泵、電機半年保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-15設備工作文件版次/改次:A/0標題:消防栓保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11.目的:保證消防栓箱內(nèi)部配件齊全、完好,滅火時能迅速正常地供應消防水。2.職責:由保安部負責。3.內(nèi)容:3.1月保養(yǎng):3.1.1栓外檢查:3.1.2檢查栓門把手是否完好,栓門開關有無卡阻,鎖、玻璃有無損壞;3.1.3指示燈、報警按鈕、警鈴是否齊全,有無脫落;3.1.4栓門是否完好。3.2測試:隨機抽取消防栓總數(shù)的5%,按消防栓報警按鈕,消防中心應有正確的報警顯示。4.年保養(yǎng):4.1完成月保養(yǎng)是的所有內(nèi)容。4.2開栓門取出水帶,仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象,如有應立即進行復補,清洗或更換。4.3將水帶交換展開交換皺邊后重新卷起。4.4檢查水槍頭與水帶,水帶與龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠,如有缺損應及時修復。4.5將栓內(nèi)閥門開閉一次,檢查是否靈活,并清除閥口附近銹渣,將閥桿上油防銹。4.6將栓內(nèi)清掃干凈,部件存放整齊后,關上栓門,4.7逐個測試報警按鈕的靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。5.相關文件及記錄:5.1消防設施月保養(yǎng)記錄。5.2消防設施年保養(yǎng)記錄。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-16設備工作文件版次/改次:A/0標題:有線電視線路保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11.目的:能正常收看有線電視節(jié)目。2.范圍:整個小區(qū)。3.職責:由維修部負責。4.內(nèi)容:4.1放大器部份的保養(yǎng)。4.1.1檢查放大器經(jīng)長時間工作溫度有無過高現(xiàn)象(以手觸摸不燙手為宜);4.1.2檢查放大器電源插頭與電源插座線溫度有無偏高,插頭ACPIN有無氧化,插頭與插座配合是否緊靠;4.1.3放大器與分支器線路接口有無生銹,如生銹應除銹后涂上凡士林。4.2分支器部份的保養(yǎng)。4.2.1檢查分支器與線路接口有無生銹,如生銹,應除銹后涂上凡士林;4.2.2清潔分支器。4.3.箱體部分的保養(yǎng)。4.3.1檢查箱體內(nèi)、外有無生銹及油漆脫落;4.3.2檢查下雨時箱內(nèi)有無進水;4.3.3檢查箱內(nèi)密封膠有無老化、脫落;4.3.4箱體四周有無物體蔽住散熱孔。5.支持性記錄:《有線電視系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-17設備工作文件版號/改次:A/0標題:防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11.目的:保證避雷系統(tǒng)在雷雨氣候能正常起作用。2.職責:由維修部技工實施每月的定期保養(yǎng),并作好記錄,維修部進行監(jiān)督和技術指導。3.保養(yǎng)內(nèi)容:3.1檢查避雷針、避雷線,避雷帶及引下線有否銹蝕,如有要及時除銹并刷銀粉漆。對于銹蝕程度嚴重,截面銹蝕達３０％以上的必須更換。3.2用小錘輕敲引下線的導電接觸部件,檢查接觸是否良好,焊點連接有否脫焊,有問題要及時解決。3.3檢查接地引線和接地裝置是否正常,接地螺母是否牢固可靠,如發(fā)現(xiàn)問題要及時改正及緊固。3.4每年雨季來臨前,用接地電阻測試儀測試避雷系統(tǒng)的接地電阻(R≤10Ω)。內(nèi)容每周每月半年每年1、檢查避雷系統(tǒng)如有銹蝕,刷銀粉漆－※－※2、檢查導電接觸部件,焊點－※－※3、接地電阻測試－－－※4.支持性記錄:《避雷系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-18設備工作文件版號/改次:A/0標題:控制柜保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/11.0目的:確?？刂乒竦目刂乒δ芰己?、正常。2.0職責:全面認真檢修保養(yǎng)控制柜各部件,元件及線路。3.0保養(yǎng)內(nèi)容:3.1關掉控制柜電源,檢查柜內(nèi)的各類開關、接觸器,有損壞的要及時更換,觸點凹凸不平的必須更換。3.2緊固各類器件的緊固螺栓,緊固所有接線螺栓,彈簧墊片不行的應進行更換。3.3每班檢查各類指示部件如電壓表,電流表,指示燈等工作是否正常。3.4對有弱電(即電子元件)控制板的,應檢查電路組件是否清潔,元件有否脫焊。3.5檢查柜內(nèi)所有的電容器,有否鼓漲或流液現(xiàn)象,如有要及時更換。3.6檢查所有指示標志及線頭標志是否清晰,柜表面油漆有無脫落,有問題要及時修補。3.7每季度對柜內(nèi)外進行一次全面清潔,用刷子或吹風機清除灰塵,特別是殘留電線及金屬絲線,以防造成電路短路。3.8接通控制電源,注意有無異常響聲及異味,檢查各指示部件的工作狀態(tài)應正常,對有弱電控制板的要用萬用表檢查板上輸入電壓是否正常,操作上應小心。3.9控制柜內(nèi)應備有控制原理圖。3.10每年必須用５００ＶＭΩ表測試線路的絕緣電阻(Ｒ≥１０ＭΩ)。3.11每年必須用對地電阻測試儀測試控制柜的對地電阻(Ｒ≤１０Ω)。3.12保養(yǎng)周期:時間項目每周每月每季每年1、緊固螺絲,接線－－※※2、清理灰塵－－※※3、電動機主線路,二次控制回路絕緣電阻－－－※4、接地裝置檢查－－－※4.0支持性記錄:《控制拒保養(yǎng)記錄表》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-19設備工作文件版號/改次:A/0標題:低變配電柜(箱)、開關保養(yǎng)規(guī)程頁碼:1/4１.目的:確保低壓配電柜的正常、安全運行。２．范圍:低壓配電柜檢查、保養(yǎng)。３．要求:３.１全面地檢修配電柜內(nèi)全部設備。３.２以最少的停電時間完成檢修。３.３每半年保養(yǎng)一次。４．內(nèi)容及步驟:４.１檢修前按排好工作程序,取得管理處經(jīng)理批準。４.２檢修前一天通知業(yè)主停電時間。４.３先檢修勿需停變壓器的部分,關掉空氣開關。４.４饋線柜的檢修:４.點凹凸不平部分用細銼銼平,彈簧墊片不行的應進行更換,檢查主回路的銅鼻子是否接觸牢固,清理灰塵部分及指示部分。４.４.4.4.3.1用吹風機對斷路器進行清掃工作。4.4.3.2對機構的各個摩擦部分涂以潤滑油。4.4.3.3觸頭的銀基合金磨損嚴重,表面不平等,則必須更換。4.4.3.4用500VMΩ表檢查斷路器的絕緣電阻,R≥10MΩ。4.4.3.5斷路器檢查完畢后,在手動和電磁銼合用閘操作情況下應可靠閉合,當手按”斷開”按鈕時能立即動作。４.４.４斷開饋線柜前的進線開關,掛上吹風機清理柜內(nèi)灰塵,檢查抽屜接插機構有無異常(有問題的更換),抹上導電膏,將抽屜放回配電柜中,合上進線開關,檢查控制部份和指示部份。４.５電容柜的檢修:編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-19設備工作文件版號/改次:A/0標題:低變配電柜(箱)、開關保養(yǎng)規(guī)程頁碼:2/4４.４.６進線柜檢修:４.４.4.6.2.1抽出開關,用吹風機對斷路器進行清掃工作;4.6.2.2對各個轉(zhuǎn)動或滑動部位加注潤滑油;4.6.2.3抹凈觸頭上的煙痕,發(fā)現(xiàn)觸頭接觸面上有小的金屬粒時,應將其清除;4.6.2.4如果觸頭銀合金磨損嚴重,則必須更換觸頭;4.6.2.5清理滅弧罩兩壁煙痕,如果滅弧柵片損壞,必須更換;4.6.2.6用５００VMΩ表檢查斷路器的絕緣電阻(R≥10MΩ);4.6.2.7重新插入開關后,按”啟動”按鈕,斷路器應可靠閉合,按”停止”按鈕應立即斷開。４.７.0母線的檢修:４.７.１檢查前操作步驟:逐個斷開低壓側的負荷,斷開高壓側的斷路器,合上接地開關,并鎖好高壓開關柜,掛上４.４.７.３拆除與母排連接的二次回路短接線和接地線,用500VMΩ表測量相間、相對地、相對零的絕緣電阻(Ｒ東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-19設備工作文件版號/改次:A/0標題:低變配電柜(箱)、開關的保養(yǎng)規(guī)程頁碼:3/4４.４.８切換柜的檢修:４.４.５.注意事項:５.１必須設專人監(jiān)護５.２工作前必須驗電５.３檢修人員應對整個配電柜的電氣機械聯(lián)鎖情況熟悉并會操作。５.４檢修中應詳細了解哪些線路是雙供電。５.５母排檢修時,應對線路中的殘余電荷進行充分放電。６.保養(yǎng)周期:時間項目每周每月半年壹年1.饋線柜A.緊固接線,螺絲B.檢查接插口C.清理灰塵D.抽屜式萬能限流斷路器－－－－－－－※※※※※※※※2.電容柜A.緊固接線,螺絲B.檢查電容C.清理灰塵－－－－－－※※※※※※3.進線柜A.緊固接線,螺絲B.進線開關C.清理灰塵－－－－－－※※※※※※東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-19設備工作文件版號/改次:A/0標題:低變配電柜(箱)、開關的保養(yǎng)規(guī)程頁碼:4/4時間項目每周每月半年壹年4.母排A.緊固螺絲B.絕緣電阻－－－－※※※5.切換柜A.開關B.機械,電氣聯(lián)鎖裝置－－－－※－※※6.配電柜(箱)二次回路絕緣電阻－－－※7.接地網(wǎng),電纜溝接地支架,配電柜(箱)的接地電阻－－－※７.支持性記錄:《低配電柜保養(yǎng)記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-31設備工作文件版號/改次:A/0標題:設備分類及代碼頁碼:1/1代碼名稱代碼名稱代碼名稱GPG高壓配電柜BP補壓泵ZK中央空調(diào)B變壓器KB空調(diào)水泵GK空調(diào)柜機G柴油發(fā)電機FM閥門ST空調(diào)水塔DPG低壓派電柜SC水池FJ風機XKG消防控制柜SX水箱JLM防火卷簾門GB生活給水泵XT消防電梯TX公共天線XB消防泵KT客梯DJ防盜對講LB噴淋泵HT貨梯DZ道閘QB潛水泵FT扶梯YY游泳池設備編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-32工作文件版號/改次:A/0標題:設備購置流程頁碼:1/1維修部申請維修部主管簽字總經(jīng)理審批維修部會同有關技術購置人員驗證后付款維修部資料行政部辦理入整理歸檔庫手續(xù)編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-33工作文件版號/改次:A/0標題:設備改造流程頁碼:1/1維修部提出維修部主管審批改造方案管理處經(jīng)理審批部件購置管理處委外實施改造自行改造維修部驗收維修部資料整理歸檔編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-34設備工作文件版號/改次:A/0標題:設備重大故障維修流程頁碼:1/1故障報告維修部制定方案報總經(jīng)理審批有關事項通知業(yè)主所需配件購置維修部實施方案試機驗收整理記錄存檔編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-35維修工作文件版號/改次:A/0標題:設備(機具)外委維修規(guī)定頁碼:1/1一、因部分設備的專業(yè)性較強,技術含量較高,損壞后維修難度較大,在相關主管、技工班、品質(zhì)管理部盡力也不能解決的情況下,即要實施外委維修。二、由管理處負責填寫《設備外委維修申請表》。三、外委維修申報人要寫明維修的內(nèi)容,并向維修方問清維修所需的費用及大概的修復時間并填于表格中,經(jīng)公司專業(yè)工程師簽署意見,品質(zhì)管理部部長審核后呈請總經(jīng)理批準,再送修理或請專業(yè)人員來公司維修。四、維修完畢,有關人員要對設備的功能進行檢定驗收,符合使用要求才能付款。屬Ⅰ、Ⅱ級設備由品質(zhì)管理部檢定并備案。屬Ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備外委維修管理處都要備案。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-36設備工作文件版次/改次:A/0標題:變壓器室管理規(guī)定頁碼:1/11、變壓器是重要的電力設備,亦是有一定危險的場所,為了保證人身和設備的安全,未經(jīng)公司領導或維修主管同意,非值班人員不得入內(nèi)。2、維修保養(yǎng)人員必須持證上崗。3、在維修保養(yǎng)及運行變壓器時,必須嚴格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進行。4、電工必須熟悉電氣設備情況及有關安全措施對變壓器定期巡查,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。5、供電線路嚴禁超載供電,室內(nèi)禁止亂放、亂接、亂拉電線。6、變壓器室大門及隔柵門上必須懸掛標識牌,以示提醒或警告,工作和維修時也要掛標識牌。7、變壓器房內(nèi)要配備完善的消防設施,并保證其完好及使用方便。8、保持室內(nèi)清潔,做到無雜物、無積水保證室內(nèi)的照明。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-37設備工作文件版次/改次:A/0標題:配電房管理規(guī)定頁碼:1/1配電房是石竹新花園供電系統(tǒng)的關鍵部位,設專職電工對配電裝置巡視,未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門主管的許可,非工作人員不得入內(nèi)。值班人員必須持證上崗,熟悉配電設備狀況,操作方法和安全注意事項。值班人員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況,嚴禁變壓器空氣開關超載運行。經(jīng)常保持配電房地面及設備外表無塵。配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行,其它在場人員只作監(jiān)護,不得插手,嚴禁兩人同時倒閘操作,以免發(fā)生錯誤。因故需停某部分負荷時,應提前一天向該部分的用戶發(fā)出停電通知,對于突發(fā)性的停電事故應經(jīng)過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備,保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。做好配電房的防水,防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠、等小動物進入配電房。值班人員應認真做好值班記錄和巡查記錄,認真執(zhí)行交接班制度。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司W(wǎng)I-S-38工作文件版次/改次:A/0標題:空調(diào)機房管理規(guī)定頁碼:1/1空調(diào)機房平時應上鎖,鑰匙由空調(diào)工保管,未經(jīng)許可,禁止非工作人員入內(nèi)。保持機房內(nèi)良好的通風和照明。空調(diào)機運行時,值班人員應按時巡查,檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常,如有異常,應及時調(diào)整處理,并做好記錄。定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器,保證送風管道和水管道的暢通。每周對主、副機和機房進行一次清潔。每半年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng),確保機組的良好運行。編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-39設備工作文件版次/改次:A/0標題:公共設施巡查制度頁碼:1/11.0目的:確保小區(qū)內(nèi)各類公共設施的完好率,延長公共設施的使用壽命。2.0使用范圍:小區(qū)內(nèi)所有公共設施3.0細則:3.1公共設施由工程維修部主管、工程維修部付主管和設備設施領班負責巡視檢查。3.2每周對小區(qū)內(nèi)各類公共設施巡查一遍,巡查人認真填寫《公共設施設備周巡查記錄》。3.3發(fā)現(xiàn)公共設施損壞,巡查應如實記錄并填寫《派工單》,安排技工進行修復。3.4重大問題(如管道、閥門跑水漏水或公共設施被盜等),巡查人立即報告管理處經(jīng)理及公司領導,以便及時采取措施。3.5公共設施完好率應保證在95﹪以上。3.6巡查時如發(fā)現(xiàn)有人違反管理規(guī)定破壞小區(qū)內(nèi)公共設施時,應及時加以勸阻并及時進行教育,情節(jié)惡劣者給予相應處罰。4.0支持性記錄:《派工單》《公共設施周巡查記錄》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司W(wǎng)I-S-40工作文件版次/改次:A/0標題:設備保養(yǎng)維護供方管理規(guī)定頁碼:1/10目的:監(jiān)督設備保養(yǎng)維護供方的工作,為每年服務供方評價提供資料。0適用范圍:適用于為小區(qū)提供服務的供方。0職責:3．1管理處負責每月對服務進行監(jiān)督檢查及評分。3．2品質(zhì)管理部組織各管理處對服務供方進行復審。4．0工作細則:4．1電梯:4．1．1電梯供方每兩周對電梯進行一次日常保養(yǎng)。保養(yǎng)前保養(yǎng)人先到管理處報到,并領取機房鑰匙。保養(yǎng)完畢后,保養(yǎng)人應請管理處相關主管或負責人在其保養(yǎng)記錄上簽字認可,同時為管理處提供《電梯周檢表》、《電梯季檢表》、《電梯年檢表》。4．1．2管理處每月根據(jù)電梯供方服務情況對電梯分包進行評分,填寫《電梯供方評分表》。每年對電梯供方進行一次復審,各管理處平均評分在80分以下為不合格。4．2.0高壓設備:4．2．1高壓供方每季度上門對設備進行一次常規(guī)檢查,做出預防性鑒定。4．2．2利用停電機會對電力高壓設備進行除塵去污,對檢查出來的故障設備進行檢修,對未能立即處理的設備缺陷必須在一星期內(nèi)跟蹤處理完畢。4．2．3對電力線路及高壓電纜進行經(jīng)常性巡線,防止一切可能危害電力線路安全運行的情況發(fā)生。電力線路一旦遭受外力破壞,應及時組織人力搶修,盡快恢復送電,同時協(xié)助我方追究肇事單位或個人責任。4．2．4對我方故障設備根據(jù)其緩急程度必須于當天或次日搶修完畢。4．2．5每季度必須填寫《高壓用戶電力設備巡查及搶修報告》交給我方。4．2．6每一年半必須對變壓器,高壓電纜等高壓設備進行一次試驗,并填寫試驗報告。5．0支持性記錄:《電梯供方評分表》《高壓用戶電力設備巡查及檢修報告》《高壓設備試驗報告》編寫:審核:批準:日期:東莞市春華物業(yè)管理有限公司編號:WI-S-51工作文件版次/改次:A/0標題:閉路監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程頁碼:1/11．開機首先檢查攝像信號線是否插入VIDEO(視頻)插孔,開關應撥在75Ω位置,輸入電源應插好,無破皮現(xiàn)象,然后將電源開關打開,顯示器、分頻器、錄像機的電源打開。2．調(diào)節(jié)圖像2．1當調(diào)節(jié)圖像時,只須調(diào)節(jié)UP(向上)或DOWN(向下)選擇開關;而調(diào)節(jié)圖像左右時,須調(diào)節(jié)LEFT(相左)或RIGHT(向右)的選擇開關。調(diào)節(jié)主機時PAN/TILTCONTRO的方式選擇。2．2當圖像出現(xiàn)枕形情況時,應調(diào)節(jié)顯示器的H-HOLD(行掃描);圖像受光棚壓縮時,調(diào)節(jié)顯示器V-HOLD(場掃描);在圖像不清楚時,調(diào)節(jié)顯示器BRIGHT(亮度)或CONTRAST(黑白對比度)。3．錄像將錄像帶準備好,