成都市北改政策關(guān)于進一步推進北城改造有關(guān)政策的意見金牛區(qū)區(qū)、成華、新都區(qū)政府?市政府有關(guān)部門：為貫徹落實市委十一屆九次全會會議精神?大力實施“立城優(yōu)城”戰(zhàn)略?加快推進北城改造工作?確保按期完成LI標任務?現(xiàn)就我市“北改”工作提出如下意見。一、 政策基本原則堅持“政府主導、社會參與、多元主體、群眾自愿”的原則?充分尊重群眾意愿?發(fā)揮基層組織作用?鼓勵社會資金參與?高質(zhì)高效推進北改工作。堅持整體規(guī)劃、分類推進的原則。按照建新、更新、改舊三種模式?在符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下山區(qū)政府統(tǒng)一確定并組織實施北改項LI?完善功能配套?改善區(qū)域環(huán)境?促進產(chǎn)業(yè)升級。堅持政策統(tǒng)一、紅利遞減的原則。對愿改、先改的給予政策傾斜和扶持?推動北改項□早啟動、北城形象早改善、北城產(chǎn)業(yè)大提升、北城居民得實惠。二、 規(guī)劃政策,一,實行規(guī)劃前置服務。按照北部城區(qū)總體規(guī)劃?經(jīng)確定的北改項LI區(qū)提前組織編制項LI區(qū)實施規(guī)劃。根據(jù)控制性詳細規(guī)劃和審批通過的項LI區(qū)實施規(guī)劃?對項U業(yè)主提供項U書面咨詢規(guī)劃條件?作為項LI測算和融資質(zhì)押的規(guī)劃依據(jù)。，二，優(yōu)化規(guī)劃項LI審批。北改范圍內(nèi)所有建筑項Lhli市規(guī)劃局授權(quán)各區(qū)規(guī)劃分局依據(jù)控制性詳細規(guī)劃、項U區(qū)實施規(guī)劃和規(guī)劃條件實施規(guī)劃管理?經(jīng)區(qū)規(guī)委會審定后?山規(guī)劃分局辦理項LI選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。,三,科學確定規(guī)劃條件。北部城區(qū)總體規(guī)劃與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃應密切銜接?充分發(fā)揮規(guī)劃在政策引導和資源配置方面的作用。區(qū)政府根據(jù)北部城區(qū)總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃?組織編制規(guī)劃所確定的優(yōu)化區(qū)和整治區(qū)的實施規(guī)劃?市規(guī)劃局會同區(qū)政府審查實施規(guī)劃?審查通過后納入控制性詳細規(guī)劃?作為北改項LI規(guī)劃管理的依據(jù)。北改項LI的具體規(guī)劃指標山審定的項LI區(qū)實施規(guī)劃確定。，四，促進公共配套。為確保北改各項配套設(shè)施建設(shè)?北改優(yōu)化區(qū)、整治區(qū)的居住區(qū)改造項LI中?除規(guī)劃確定的市級公共配套設(shè)施外?其他公共配套設(shè)施所需空間或土地資源III項LI區(qū)公攤?公共配套設(shè)施的項LI、位置、規(guī)模由控制性詳細規(guī)劃及項LI區(qū)實施規(guī)劃確定。為提高土地使用效率?在制定實施規(guī)劃時?允許優(yōu)化區(qū)、整治區(qū)的街道辦事處、社區(qū)服務中心、社區(qū)用房、社區(qū)衛(wèi)生服務中心、社區(qū)衛(wèi)生服務站、文化活動中心、文化站、綜合健身館、公廁、農(nóng)貿(mào)市場等公共配套設(shè)施在符合國家規(guī)范前提下釆取疊建的方式進行規(guī)劃設(shè)計。，五，提高違法建設(shè)查處效率。為確保北改區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)查處的及時性、有效性?在北改區(qū)域內(nèi)實行市規(guī)劃局與區(qū)政府聯(lián)合執(zhí)法的違法建設(shè)查處丄作機制?區(qū)政府可直接參與違法建設(shè)的查處丄作?并應積極配合規(guī)劃執(zhí)法。三、土地政策，六,釆取多種方式供地?！氨备摹逼瑓^(qū)內(nèi)改造整理出來的土地用于經(jīng)營性項LI開發(fā)建設(shè)的?根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策、項LI特點分別采用方案招標、拍賣、掛牌等多種方式供地。其中?商品住宅兼容產(chǎn)業(yè)項LI用地?商品住宅建筑面積不超過總建筑面積的60%或高端商業(yè)不低于總建筑面積的40%?可采取掛牌方式出讓，經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門認定的重大產(chǎn)業(yè)項LI用地?招標方案經(jīng)項LI所在地區(qū)政府常務會議審定通過后?根據(jù)規(guī)劃條件?結(jié)合方案可采取招標方式出讓，危舊房、特殊地段、重要節(jié)點、片區(qū)改造項LI用地?招標方案經(jīng)項LI所在地區(qū)政府常務會議審定通過后?經(jīng)市規(guī)劃、國土、房管部門同意?根據(jù)規(guī)劃條件?結(jié)合方案也可采取招標方式出讓。土地使用權(quán)人原址用地因政府原因規(guī)劃用途調(diào)整為公園、綠地、公建配套設(shè)施的?在本區(qū)域內(nèi)按照公平原則?經(jīng)協(xié)商可采取等價置換其他現(xiàn)有建設(shè)用地的方式進行處置。，七，鼓勵社會資金參與改造?！氨备摹逼瑓^(qū)內(nèi)的整體改造項LI?可通過公開方式一次性確定實施主體。在實施主體與原產(chǎn)權(quán)人通過市場方式按照自愿原則達成協(xié)議后?房管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶?市國土局按照"地隨房走”原則逐宗過戶。當宗地范圍內(nèi)95%房屋產(chǎn)權(quán)已辦理過戶手續(xù)時?市國土局將已過戶的分散土地證歸宗?為實施主體辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)。，八,實現(xiàn)整體規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)。土地使用權(quán)人按城市規(guī)劃要求需整合使用周邊土地的?山市規(guī)劃局出具整合意見函?經(jīng)市國土局同意后?被整合土地可以協(xié)議出讓方式供地。自有土地面積不大于9000平方米的?被整合土地面積最大可達3000平方米，自有土地面積大于9000平方米的?被整合土地面積原則上不超過自有土地面積的1/3?且最大整合面積不超過6000平方米。,九，支持和鼓勵國有存量土地再次利用。1(企業(yè)利用自有存量土地進行開發(fā)建設(shè)?涉及劃撥補辦出讓、改變土地用途、增加容積率的?根據(jù)項目實施進度計收土地出讓收入。企業(yè)在2012年內(nèi)、2013年內(nèi)、2014年內(nèi)、2015年內(nèi)拆遷量達到應拆建筑面積50%的?市政府分別按雙評佔價差30%、40%、50%、60%計收。2(政府平臺公司或社會投資主體參與“北改”?改造整理出來的土地以招拍掛方式供地的?土地成交價款在收取土地出讓金后?其余部分按照?成都市人民政府批轉(zhuǎn)市國土局等部門關(guān)于進一步規(guī)范引進社會資金進行一級土地整理意見的通知?,成府發(fā)(2011)26號，文件規(guī)定?作為土地整理開發(fā)成本和合理投資回報從基金預算中安排返還項目實施主體。其中?2012年內(nèi)、2013年內(nèi)、2014年內(nèi)、2015年內(nèi)土地上市的?分別按新規(guī)劃條件基準地價的5%、10%.20%.30%收取土地出讓金。3（經(jīng)政府批準的整體改造項LI?實施主體通過收購分散的房屋產(chǎn)權(quán)?按照“地隨房走”方式辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)時?涉及土地使用權(quán)類型和規(guī)劃條件改變的?按照項目實施進度計收土地出讓收入。企業(yè)在2012年內(nèi)、2013年內(nèi)拆遷量達到應拆建筑面積50%的?分別按新規(guī)劃條件基準地價的13%、20%收取土地出讓收入。按以上方式實施改造的?在繳納相關(guān)費用后?市國土局按土地出讓最高年限辦理土地變更登記。,十，支持企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)。為支持企業(yè)盤活利用存量土地?在2014年6月底以前?對出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)?可通過土地使用權(quán)加名、聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓等方式進行合作、聯(lián)合或并購開發(fā)?市國土局為其辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。四、項LI報建政策,十一，分類分期減免報建費用。用于安置北改范圍內(nèi)居民的拆遷安置房?可享受經(jīng)濟適用房建設(shè)政策?免交報建費。北改范圍內(nèi)單位自建房可按拆除產(chǎn)權(quán)面積的1.5倍免征報建費?超出部分面積以及通過公開出讓方式取得土地進行開發(fā)的項LI在2014年12月31日前報建的?按120元/平方米的標準繳納報建費?在2015年12月31日前報建的?按140元/平方米的標準繳納報建費?在2016年1月1日后報建的?不享受報建費減免。,十二,精簡項LI報批審查環(huán)節(jié)。北改范圍內(nèi)涉及國有存量土地再次利用的建設(shè)項LI?應當按照國家規(guī)定修建人防工程，確實達不到修建條件、經(jīng)人防部門審查批準繳費易地建設(shè)的項訂?按50%的標準繳納人防工程易地建設(shè)費。,十三，提前實施項U基礎(chǔ)工程。北改范圉內(nèi)的重點項U?在取得國土相關(guān)手續(xù)和規(guī)劃總平條件通過規(guī)劃部門審批的前提下?經(jīng)項LI所在地區(qū)政府同意?報市建委批準后可先行實施。五、房屋征收政策，十四，嚴格執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補償條例》。將模擬搬遷作為城市房屋征收的重要環(huán)節(jié)?堅持陽光搬遷?充分尊重民意?廣泛征求并充分考慮被征收人意見?做好民意調(diào)查工作。改造范圍內(nèi)95%以上住戶簽訂模擬搬遷協(xié)議?可啟動房屋征收程序?山區(qū)政府做出房屋征收決定。在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)仍達不成補償協(xié)議?山房屋征收部門報請區(qū)政府按照征收補償方案做出補償決定?并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟?在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)乂不搬遷的?山區(qū)政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。,十五，堅持統(tǒng)一的城市房屋征收補償標準。被征收房屋的價值山具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)遵循市場價值原則依法進行評估。嚴格執(zhí)行?成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于國有土地上房屋征收與補償工作中兒個具體問題的通知?,成房發(fā)［2011154號,規(guī)定?堅持統(tǒng)一的征收補償標準。被征收人可以選擇貨幣補償?也可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收個人住宅?被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的?房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。,十六,妥善處置直管公房。征收直管公有住宅?承租人要求繼續(xù)承租的?按原計租面積對承租人進行安置。承租人申請購買原承租房?經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意?可按相關(guān)規(guī)定購買，征收直管公有非住宅?原則上實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置?對確無條件實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的?實行貨幣補償安置?貨幣補償費按產(chǎn)權(quán)人50%.承租人50%的比例分配?終止租賃關(guān)系。,十七,支持選擇貨幣化方式的居民購房。征收住宅房屋?實行貨幣補償安置的?被征收人可憑房屋搬遷補償協(xié)議再新購普通商品住房。對符合住房保障條件的住戶?可優(yōu)先配租配售保障性住房。六、財政稅收政策，十八，加大市級財政資金支持力度。在市級財政已安排“北改”工程項訂資金37.8億元的基礎(chǔ)上?2012年擬再安排“北改”工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金10億元?共計47.8億元?其中部分資金以資本金的形式注入市級政府投資公司?放大資金乘數(shù)效應?著力保障“北改”工程資金需求。，十九，加大土地政策支持力度。對“北改”片區(qū)范圍內(nèi)的國有存量土地再次利用的土地出讓收入，含土地出讓價款、劃撥補辦出讓、土地用途改變、增容等收取的費用，市級財政不再參與分享?全部繳入?yún)^(qū)級財政?山區(qū)級財政按規(guī)定提取相關(guān)費用后?專項安排用于“北改”工程建設(shè)。，二十，加大市、區(qū)財政統(tǒng)籌力度。市、區(qū)兩級政府財政在公共財政預算和政府性基金預算編制和執(zhí)行中?要加大財力統(tǒng)籌力度?調(diào)整支出結(jié)構(gòu)?切實加大對“北改”工程資金的投入。，二十一,統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項資金。市級財政在金牛區(qū)、成華區(qū)“北改”片區(qū)范圍內(nèi)新征土地收取的25萬元/畝基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項資金全部安排用于“北改”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。，二十二，部分返還報建費用。對金牛區(qū)、成華區(qū)“北改”片區(qū)范圍內(nèi)收取報建費的50%山市級財政返還給項U所在區(qū)政府?專項安排用于“北改”工程建設(shè)。，二十三,實行稅收減免政策?！氨备摹狈秶鷥?nèi)舊城改造項LI的安置住房和通過收購籌集安置房源的?按照財政部、國家稅務總局？關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項LI有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知?，財稅[2010]42號，規(guī)定執(zhí)行?即免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅?增值額未超過扣除項U全額20%的?免征土地增值稅。上述政策有效期5年?其中國土政策先試行2年。北改名詞解釋北改“區(qū)域”：“北改”工程對東起新成華大道?西至西大街一金牛大道，老成灌路,?南抵一環(huán)路，局部至府河，?北至繞城高速金牛、成華北邊界?總面積約195平方公里，含繞城高速內(nèi)新都區(qū)部分區(qū)域，的區(qū)域進行統(tǒng)一規(guī)劃?集中對總面積約104平方公里“四軸四片”中金牛、成華區(qū)的重點區(qū)域?qū)嵤└脑?。涉及新都區(qū)的“北改”范圍?由新都區(qū)按“統(tǒng)規(guī)自建”的方式進行改造。四軸四片：“四軸”是指老成灌路一環(huán)路至繞城高速段、沙西線一環(huán)路至繞城高速段、川陜路新華路口至繞城高速段、新成華大道一環(huán)路至繞城高速段及4條道路兩側(cè)200米的范圍?“四片”是指鳳凰山片區(qū)、大熊貓生態(tài)片區(qū)、火車北站片區(qū)、曹家巷片區(qū)總面積約104平方公里的范圍。建新:指符合規(guī)劃要求的新建模式?主要在新征國有建設(shè)用地上的建設(shè)行為。更新:指改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容?建筑使用功能不變或部分轉(zhuǎn)變?建筑主體結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)利主體和使用期限不變的建設(shè)行為。改舊：指對原有整體情況較差?外觀破舊?功能不完善?居民生活環(huán)境差的建筑?按照規(guī)劃要求重新建設(shè)的行為。三位一體:現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市。四態(tài)合一:高端化的城市業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的城市形態(tài)、特色化的城市文態(tài)、優(yōu)美化的城市生態(tài)。雙評估價差：即批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場評估價格與批準改變時的原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場評估價格的差值?；鶞实貎r:對不同地域或不同級別的土地?按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途?分別評估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價格。我市U前實施的是山市政府批準?市國土局發(fā)布實施的？關(guān)于公布［［成都市中心城區(qū)土地級別與基準