桃花鎮(zhèn)老洲村商業(yè)用地規(guī)劃桃花源復古風情商業(yè)街籌劃書名目一、前言二、南昌商業(yè)環(huán)境調查商業(yè)格局城市進展狀況宏觀商業(yè)環(huán)境三、工程商業(yè)定位工程案名定位工程形象定位工程功能定位工程檔次定位主要目標客戶定位面積與功能配比四、營銷推廣籌劃根本分析swot分析營銷戰(zhàn)略五、風險分析工程市場風險工程政策風險及躲避經營治理風險金融財務風險六、地產規(guī)劃圖一、前言商業(yè)街是人流聚攏的一個主要場所,是隨著人們交換產生與貿易的進展而漸漸生長的，它是由人們的生活需要而產生的一種商業(yè)形態(tài)，通過將街切割、打碎、重組再造的，運用以景觀意境為動身點，查找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業(yè)街的標識性。承受東西方向排列，以入口為中洲對稱布局，建筑立面承受了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產生的劃分，室內空間既設置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國傳統(tǒng)商鋪的有機組合。商業(yè)街的主要特點是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，打算了其設計的核心就是讓空間有用而舒適。利用豎向高差的變化將其劃分成兩個不同的空間。在依據(jù)建筑的軸線在相關節(jié)點上設置種植壇形成景觀序列，依據(jù)建筑的收放把握臺階的收放。南昌現(xiàn)有的成熟復合型商業(yè)街除成功路、中山路外，無其它商業(yè)街，并且商品的種類、交通條件、配套設施等參差不齊，與廣州、北京、長沙、武漢、上海等地商業(yè)街相比相差甚遠，和南昌的經濟進展不為同步。以成功路為例，它是在舊城改造的根底上建起來的。自從2023年開放以來，日漸成為來昌游客和市民的最正確商業(yè)街之一。由于成功路的客流量大，沿途撒滿垃圾，損害了青春亮麗的市容景觀，有損商業(yè)街的形象。此外，很多市民都在呼吁讓步行街的文化氣息來得更濃烈一些。像在王府井步行街，有大量的“運動系列”等雕塑作品，但在成功路根本沒有觀看。只有那么一口古井靜靜地立在成功路邊上，成了步行街上僅有的一大標志?？墒谴喝デ飦?，這個被眾人摩挲過的地方未經修護,已經變得發(fā)光發(fā)亮。于是，桃花源商業(yè)街呼之欲出……二、南昌商業(yè)環(huán)境調查(一)商業(yè)格局：南昌的商業(yè)集中在以八一廣場為核心的中心片區(qū)商業(yè)中心區(qū)，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、成功路等特色專業(yè)街與其形成了商業(yè)網(wǎng)點密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心零售業(yè)網(wǎng)絡。以洪城大市場為核心的洪城板塊，依靠地段便利的交通形成了輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場商圈。南昌三大產業(yè)構造性調整，各類工業(yè)園區(qū)、高技術開發(fā)區(qū)，經濟產業(yè)園區(qū)形成的其次產業(yè)，在經濟中占有確定比重，為經濟進展供給持續(xù)的進展動力，對商業(yè)的進展形成堅實的根底。其中，洪城商圈主要從事商品批發(fā)，如：服裝、五金、家電及快速消費品等，其商業(yè)分布核心位于洪城大市場?！捕吵鞘羞M展狀況：IT、金融、效勞、房地產商業(yè)等領域較沿海等一線城市有明顯之后。近年來，隨著國家加快實施長江開發(fā)戰(zhàn)略，大京九鐵路的全線貫穿，南昌的經濟進展形成強大動力、產業(yè)構造調整日益完善，形成的進展機遇?！踩澈暧^商業(yè)環(huán)境：GDP：南昌宏觀經濟今年呈現(xiàn)告知進展態(tài)勢，GDP業(yè)進展供給了寬闊的進展環(huán)境。人口：今年人口持續(xù)消滅凈流入，常住人口穩(wěn)步增長，人口密集度提高，消費潛力不斷增加。商圈范圍：洪城路是南昌市主要對外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場的建設與進展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場為龍頭的批發(fā)市場大商圈。商圈內的各大綜合及專業(yè)市場幾乎涵蓋了各門類商品，并輻射到全省及周邊城市。洪城商圈北抵洪城路，南至動物園，西達撫生路，東臨洪城客運站。三、工程商業(yè)定位(一)工程案名定位：“桃花源---復古風情商業(yè)街”〔二〕工程形象定位：①優(yōu)良的建筑品質 以打造魏晉朝代復古文化商業(yè)街為目標，以打造高品質商務寫字樓為動力，品質有所保證；②品嘗“桃花源”生活 概念創(chuàng)，返璞歸真；③五官享受 水榭樓臺、炊煙裊裊、鈴音動聽的復古的風情，讓五官和心靈沐浴驚奇；④文化理念 在吵鬧的城市積淀五千年歷史的厚度。〔三〕工程功能定位：AB區(qū)分別建立復古商業(yè)街；中高檔寫字樓.桃花源復古商業(yè)街：以陶淵明《桃花源記》為文化背景，打造桃花源復古商業(yè)吧，老字號等，打造特色商業(yè)購物街區(qū)形象。桃花源商務寫字樓：主要目標群為商區(qū)客戶以休閑消遣為中心，消遣會所等功能于一體，一站式各階層顧客體驗消費的主題休閑度假樂園。至下而上分別為spa、健身房、大賣場；工作區(qū)、辦公樓；頂層為全景式旋轉餐廳。此外，在寫字樓四周建有桃花源現(xiàn)代風情廣場，有高雅大氣的噴泉許愿池和室外座椅等設置，適宜寬闊白領和游客閑逛休閑；特別的是在地下重金建筑的桃花源地KTV、洗浴、派對會客廳等消遣會所?！菜摹彻こ虣n次定位：“吃在南昌，味在桃花”立志將桃花源打造成南昌美食的一個典型代表，不僅可以吃到當?shù)靥厣内M式美食，還能享受到很有歷史氣息的魏晉朝代的飲食文化，包括一些中國傳統(tǒng)的滋補藥膳秘方，有益于我們身心的保健。桃花源復古風情商業(yè)街風景秀麗，適合觀光休閑，不僅能吸引本地居民消費，而且近年來江西旅游業(yè)日益興盛，確定可以吸引全國各地，以及海外游客。本工程分片區(qū)消費，有復古商業(yè)街，寫字樓，現(xiàn)代風情廣場和地下休閑會所，商業(yè)街定位為中檔消費，寫字樓定位為中高檔消費，地下會所偏高檔消費。不同的工程有不同的表現(xiàn)形式、不同的風格設計，立足于目標客戶群的購置力和購置特點?！参濉持饕繕丝蛻舳ㄎ籄片區(qū)商業(yè)街的目標客戶：①老字號商鋪② 當?shù)靥厣〕陨碳遥唤浀渌幧硼B(yǎng)身店鋪③ 茶坊④歷史氣息商鋪：經營絲綢、旗袍類復古時裝；古玩字畫；陶瓷文物B片區(qū)寫字樓的目標客戶：①1-3層：中型會所健身會所②4層：品牌超市連鎖店例如家樂福、好又多量販店等屈臣氏星巴克③各大中型公司商務寫字樓辦公區(qū)④頂層：高檔品牌餐廳⑤地下：消遣休閑會所KTVB〕洗浴中心、泡腳等〔六〕面積與功能配比3325400平方7200平方米，13層安排健身房等，以上為寫商業(yè)公司辦公區(qū)，樓頂配置旋轉餐廳，物業(yè)效勞用房集中在地下層。桃花源復古商業(yè)街商業(yè)面積一萬多平米，以打造純粹復古氣息為主要動身點，500米寬約20米，整個規(guī)劃分為“美食生活區(qū)”、“創(chuàng)意藝術區(qū)”、“數(shù)碼大智商務區(qū)”3個局部。配備多處地上地下停車場，留意解決停車與人防，地下三層放置安全防范及應急設備。四、營銷推廣籌劃四、營銷推廣籌劃〔一〕根本分析①桃花鎮(zhèn)老洲村所處環(huán)境的各種宏觀力氣：經濟：28%，財政總收入年均遞增30%38%15%以上，人11‰4%以內，適齡兒童入學100%，全鎮(zhèn)經濟總量、財政總收入和地方財政一般預算收入分別到達90億元、7.32.910億元，全社會固定資產投資累20030%9900元以上，人均50平方米，住房成套率到達小康標準，人均擁有公共綠地面積7平100%，初步形成全社會的社會保障體系。政治：由于南昌市近幾年的飛速進展，桃花鎮(zhèn)已成為南昌城市一江兩岸格局的中心區(qū)域，整體進展已納入南昌市朝陽洲地區(qū)總體規(guī)劃。“十一五”時期，我鎮(zhèn)的經濟進展和村鎮(zhèn)建設主要是圍繞市總體規(guī)劃做文章。在“”期間，將著力進展城建設，大力促進經濟建設。②南昌市現(xiàn)有商業(yè)街劣勢分析：大多數(shù)商業(yè)街都是自發(fā)形成，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃治理，缺乏產業(yè)導向；不具有獨特的商業(yè)魅力，文化氣息不強，形式不穎；多數(shù)商業(yè)街沒有成立管委會，業(yè)主對經營商戶不篩選，經營治理不善，嚴峻制約了特色商業(yè)街經濟的進展。〔二〕SWOTStrengthes豐厚的文化底蘊桃花鎮(zhèn)鑲嵌于贛江、撫河和象湖之間的一顆絢爛明珠，地理位置格外優(yōu)越。老洲村西攬贛江，北面有撫河故道圍繞，南面是直通高速的昌南大道。南昌大橋與生米大橋把她與紅谷灘、紅角洲緊緊相連。江南名樓滕王閣與千年古塔繩金塔、鐘靈毓秀萬壽塔遙相分布在她的北部和東部，給這塊春潮涌動的沃土增加了些許古韻。地理區(qū)位優(yōu)勢交通四通八達，北接昌九高速大路，南昌大橋腹地而過，320、105316國道貫2公里，沿京九、浙贛、鷹廈鐵路線可直通全國各大城30公里。為進一步提升運輸網(wǎng)絡功能，推動經濟持續(xù)高速進展20232023年對桃花片區(qū)特地規(guī)劃了“九橫四縱”13條寬45米以上的省級道路，同時對水、電、訊等根底設施進展合理布局，為建立和進展以洪城大市場為龍頭，輻射全國的市場群體供給了堅實的硬件設施根底。目前，以桃花路、撫生路、朝陽路、洪城路、建設西路、青云路為主體的運輸?shù)缆肪W(wǎng)已形成。獨特的市場優(yōu)勢國家級小商品批發(fā)市場——洪城大市場坐落在轄區(qū)。完善的根底設施，良好的投資環(huán)境，造就了它成為國內外商賈必爭之地。目前，已形成了江西五華批發(fā)市場、江西家電市場、江西聯(lián)信大市場、華東商貿城、鴻順德國際商貿城、贛通貨運配載城、盛世東方商貿城、金潤物流、寶源大市場、富地干貨市場等一批以洪城大市場為軸心，人氣極旺的市場群體，全鎮(zhèn)已形成以商貿、餐飲、物流等三產為主體，以工業(yè)、農業(yè)為依托的產業(yè)構造體系。Weaknesses競爭壓力1023年的歷史，是商業(yè)地產行業(yè)的龍頭產業(yè)、亞洲排名第一的不動產商。旗下的萬達購物廣場更是制造了“哪里有萬達廣場，那里就是城市中心”的行業(yè)神話。桃花源與萬達都針對中高端客戶，客源競爭較猛烈。地理位置老洲村位于西湖區(qū)桃花鎮(zhèn)，距離目前的市中心八一廣場有確定距離，如何吸引客戶也是桃花源工程要面臨的問題。Opportunities政治背景隨著我國中西部地區(qū)的開放，中西部市場開拓的日益深入，桃花鎮(zhèn)具有江西省會城市得天獨厚的政治、經濟、文化優(yōu)勢，又具有中部地區(qū)土地、勞動力等方面的低本錢優(yōu)勢，近年來，經濟進展迅猛，各項經濟指標每年以30%以上的速率增長。老洲村在這樣的大背景下，也著力促進展。差異化打擊對手桃花源工程在眾多的商圈方案中另辟蹊徑，以返璞歸真、品嘗桃源的文化理念；水榭樓臺、炊煙裊裊、鈴音動聽的復古風情為賣點，在吵鬧的城市打造歷史積淀的厚度，憑借其獨特的建筑顏色和造型在市場上獨樹一幟?？蛻舳ㄖ漆槍蛻粜枨?，為其供給品質感、文化感的滿足。與其他現(xiàn)代風格相比，魏晉復古風格更顯沉蘊厚重，是成熟、待品之茶、待讀之書，可品可讀，符合當前高端客群審美。Threats桃花源作力圖打造一種全的消費方式，力圖為高端客戶打造頂級的效勞體驗。正所謂萬事開頭難，興事物的進展壯大需要巨大的投入和支持。在這樣的狀況下，前期的宣傳極為重要，能否吸引高端客戶關系到工程的存亡，這是工程進展的巨大挑戰(zhàn)?！踩碃I銷戰(zhàn)略：①推廣概念：“營造文化底蘊 回報經濟富強 雙贏投資選桃源”②如何推廣桃源定義：,其特有的深厚文化和秀麗風景成為該條商業(yè)街的賣點,也以此區(qū)分于成功路,中山路這些只有商業(yè)氣息,缺少人文景致和山水風光的冷硬形象.集旅游,休閑,消遣,購物于一體的另一種高檔次低門檻的商業(yè)模式。③主要推廣目標：社會中高端人士和旅游者作為其主要消費人群,并依托其商業(yè)中心的地位,促進該地段經濟的進展.一般群眾主要以巡游及商業(yè)街購物休閑為主,增加其間生活氣息.桃源多樣功能洞見組合靈敏多變,充分滿足商業(yè)和時尚人士”商務,休閑,投資,養(yǎng)身”的不同需求.向旅游者宣傳出”無桃源,不南昌”的概念,將其打造成南昌地標性建筑群,風格貼近中國贛地形式.④營銷環(huán)境的營造：A、銷售中心招商要求:全方位精裝品質精裝是對入住桃源的各種投資者的根本條件之一.為了保證桃源的整體檔次,要求裝修風格與硬件設備種類檔次必需到達規(guī)定標準,因此必需考察招商對象的各個方面的指標是否符合桃源的預定規(guī)劃.以此節(jié)約后期裝修的繁瑣,時間和精力,滿足客戶的高頻率生活節(jié)奏,大量的資訊接收,全方位的便捷享受的需求.銷售中心的布置B、樣板房景觀區(qū)：中式復古建筑,綠化程度高,花鳥蟲魚園林化,融入贛家文明,引經據(jù)典,升華文化內涵.商場：豪華中式建筑寫字樓：兼具商務,休閑,自主,投資多種功能,坐享大型商業(yè)中心,室內外雙步行街,旋轉餐廳,高級寫字樓,休閑消遣中心帶來的一站式生活,涵納豐富的創(chuàng)富資源,是可以輕松實現(xiàn)物業(yè)價值最大化的冠軍投資品.地下會所：高檔休閑消遣，吸引高收入人群，提升檔次品位⑤目標制定：A、總體目標使桃源商業(yè)城廣場成為南昌商圈中”最可去”的地方“休閑日哪里去 南昌桃源商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語桃源商業(yè)城有什么 只要你能想到的,它都有B、分目標最可逛 復古魏晉朝代風景區(qū)，時尚現(xiàn)代風情廣場最可購 各種江西特產,國際品牌最可吃 中國各地特色小吃，傳統(tǒng)名藥膳最可玩 養(yǎng)生會所,高端消遣會所⑥具體衡量指標：可提高日均吸引人流目標桃源商業(yè)城對顧客要求要有廣泛的適應性:男女老少皆宜桃源商業(yè)城對顧客要求猛烈的吸引力:本省人,外省人,旅游者,外國人c)桃源商業(yè)城要充分人流優(yōu)勢,將人流最大限度地引導到桃源商業(yè)城來.2.延長顧客人均停留時間目標桃源商業(yè)街的景點要盡量增多，可供游客大量拍照b)走累了有地方休息c)小孩子的樂園d)餓了有地方吃提高顧客消費率目標a)該買的能買到b)該玩的能玩到c)能吃的能吃到d)想看到能看到提高日均銷售額及利潤目標多元化的價格策略，實現(xiàn)利潤的最大化⑥選用城堡式的復合建筑,寫字樓,現(xiàn)代休閑廣場形成一個既相應又有機結合的整體.外型上有足夠的復古建筑元素，使建筑物符合商業(yè)定位.在另一方面選擇性融入現(xiàn)代元素和高端科技，讓建筑物更高聳直立有型，人們能從各角度各方位看到這個建筑物。使它的”標識”性更加猛烈,并更好地表達它集”逛,購,食,玩”功能于一體的特點。五、桃花源商業(yè)街風險分析〔一〕工程市場風險市場風險一方面來自于競爭壓力，位于桃花鎮(zhèn)不遠馬上落成的萬達商城將給桃花源在市場占有率上造成確定的壓力，但從另一方面來看，兩個商業(yè)區(qū)的特色截然不同，針對的客戶群體也有很大差距，就廣度上來看，桃花源街還是有較大