綏陽宋家壩法式生態(tài)農(nóng)業(yè)園

物業(yè)經(jīng)管技術(shù)方案（初稿）法中交流促進(jìn)會北京四渡赤沙文化發(fā)展有限公司2017.09一、工程簡況（―）工程簡介法式生態(tài)園區(qū)位于貴州省遵義市綏陽縣茅埡鎮(zhèn)。是一個融合多種特色產(chǎn)業(yè)為一體的一二三產(chǎn)融合的國家示范性田園綜合園區(qū)，總用地面積836公頃，其中首期開發(fā)的宋家壩園區(qū)面積81.84公頃。宋家壩園區(qū)是以綠色生態(tài)、法式風(fēng)情為背景，以互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營為支撐，以不斷舉辦國際性、公益性、文化性、趣味性活動的方式，將綏陽法式生態(tài)農(nóng)業(yè)田園工程打造成集農(nóng)業(yè)親子生產(chǎn)加工、親子娛樂、文創(chuàng)休閑購物、特色展覽展示、法式特色風(fēng)情建筑等豐富業(yè)態(tài)于一體的親子田園綜合示范農(nóng)場。（二）工程運(yùn)營業(yè)態(tài)游覽：法式風(fēng)情生態(tài)農(nóng)業(yè)，法式風(fēng)情街，農(nóng)場手工體驗(yàn)，親子活動營，法國農(nóng)耕文化館，法國農(nóng)耕文化博物館住宿：法式民宿，法式特色精品酒店餐飲：鄉(xiāng)村料理店，美食廣場，M其林高端餐廳，生態(tài)餐廳體驗(yàn)與教案，紅酒商務(wù)時尚會所，紅酒品鑒課程，紅酒、啤酒釀造觀摩購物：高端食品，紀(jì)念品購物區(qū)，蔬菜市場，牛奶工坊，文娛生態(tài)農(nóng)業(yè)：有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范地，高規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品，高端農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，社區(qū)支持型農(nóng)業(yè)模式，農(nóng)產(chǎn)品眾籌預(yù)售模式家庭式農(nóng)場：家庭式農(nóng)場，國際物業(yè)經(jīng)管，農(nóng)場投資代經(jīng)營，城市餐桌服務(wù)二、物業(yè)經(jīng)管整體設(shè)想根據(jù)宋家壩園區(qū)的規(guī)劃布局、建筑面積及業(yè)態(tài)內(nèi)容等特點(diǎn)，整體構(gòu)想和經(jīng)管策劃思路概括為：一種理念，兩個目標(biāo)，三個保證，四個重點(diǎn)，五項(xiàng)措施。（一）弘揚(yáng)一種理念弘揚(yáng)全新的服務(wù)經(jīng)管理念，在綏陽宋家壩園區(qū)的物業(yè)經(jīng)管中，堅(jiān)持以人為本的和諧物業(yè)服務(wù)經(jīng)管理念，“以游客為中心，以游客的利益為半徑，以游客滿意為經(jīng)管的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)”。為充分體現(xiàn)宋家壩板塊創(chuàng)造的“高貴、豪華、財(cái)富”的法式生態(tài)農(nóng)業(yè)園的開發(fā)初衷，物業(yè)經(jīng)管服務(wù)同樣要求有相應(yīng)的定位，經(jīng)管不得有半點(diǎn)松懈，服務(wù)不得有半點(diǎn)疏忽，既“服務(wù)第一、經(jīng)管從嚴(yán)”的原則，專業(yè)經(jīng)管與游客自治自律相結(jié)合的原則和物業(yè)經(jīng)管為主、多種經(jīng)營的原則，寓服務(wù)于經(jīng)管之中，堅(jiān)持以游客的利益為前提，對園區(qū)實(shí)施科學(xué)的經(jīng)管、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有的經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)管資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整與宋家壩生態(tài)園區(qū)實(shí)際需求相符的經(jīng)管模式。（二）實(shí)現(xiàn)兩個目標(biāo)通過對宋家壩園區(qū)的物業(yè)經(jīng)管，將努力實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo):經(jīng)管目標(biāo)根據(jù)《全國物業(yè)經(jīng)管示范工業(yè)園規(guī)范及評分細(xì)則》有關(guān)要求，結(jié)合自身經(jīng)管實(shí)際和園區(qū)的軟硬件設(shè)施設(shè)備情況，設(shè)定了以下物業(yè)經(jīng)管目標(biāo)：?設(shè)備運(yùn)行維護(hù)達(dá)標(biāo)?環(huán)境經(jīng)管達(dá)標(biāo)?公共秩序維護(hù)達(dá)標(biāo)?無重大安全事故達(dá)標(biāo)?用戶滿意率（95%以上）達(dá)標(biāo)。品牌目標(biāo)通過科學(xué)的經(jīng)管，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使宋家壩園區(qū)成為環(huán)境道路優(yōu)美、綠樹成蔭、安全有序、景區(qū)服務(wù)配套齊全、文化建設(shè)好戲連臺的文明綜合，確立并提升宋家壩園區(qū)的品牌。（三） 提供三大保證質(zhì)量保證：導(dǎo)入ISO9001（2000版）的之質(zhì)量經(jīng)管體系，緊密結(jié)合具體實(shí)際，制定行之有效的經(jīng)管制度，以制度促經(jīng)管，寓服務(wù)于經(jīng)管之中。人員保證：參與物業(yè)經(jīng)管的人員都是經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)管骨干和技術(shù)全面的專業(yè)技術(shù)人員，對于新招聘的員工，將會嚴(yán)格按照員工培訓(xùn)計(jì)劃，采取多種形式的崗前培訓(xùn)和崗中培訓(xùn)，確保物業(yè)經(jīng)管員工隊(duì)伍的高素質(zhì)，經(jīng)管的高效率、質(zhì)量。信譽(yù)保證：經(jīng)管期間，以自身的社會信譽(yù)作保證，在人力、物力、財(cái)力等方面全力支持宋家壩園區(qū)的物業(yè)經(jīng)管，為宋家壩園區(qū)的物業(yè)經(jīng)管提供全方位的便利。（四） 突出四個重點(diǎn)生態(tài)經(jīng)管：宋家壩園區(qū)是一個融合多種特色產(chǎn)業(yè)為一體的一二三產(chǎn)融合的國家示范性田園綜合園區(qū)，所以生態(tài)是園區(qū)的核心，保護(hù)好生態(tài)，園區(qū)才能長久發(fā)展。所以生態(tài)經(jīng)管是重中之重，對生態(tài)的經(jīng)管將組建以保潔為主，保安、維修為輔的生態(tài)維護(hù)隊(duì)伍，制定完善的生態(tài)保護(hù)制度，廣泛開展生態(tài)保護(hù)宣傳和消防安全宣傳教育。設(shè)備設(shè)施經(jīng)管：配備作風(fēng)踏實(shí)、技術(shù)精湛的專業(yè)技術(shù)人員，建立規(guī)范的公用設(shè)備設(shè)施經(jīng)管制度和操作規(guī)程，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格經(jīng)管，并根據(jù)不同型號的產(chǎn)品的保養(yǎng)要求進(jìn)行日常檢查，精心養(yǎng)護(hù)，消除隱患，確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行。消防安全：貫徹“預(yù)防為主、宣傳先行，防消結(jié)合”的方針，組建高素質(zhì)的義務(wù)消防隊(duì)伍，制定完善的消防制度，加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的經(jīng)管。并運(yùn)用多種方式，再廣泛得開展消防宣傳教育。工程整體形象維護(hù)：通過環(huán)境形象與建筑形象的控制，工程設(shè)備和公共設(shè)施的經(jīng)管、周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)經(jīng)管服務(wù)人員的行為規(guī)范等措施，塑造宋家壩園區(qū)休閑、安全、尊貴的整體形象。（五）實(shí)施五項(xiàng)措施措施一：超前化服務(wù)啟動重視物業(yè)經(jīng)管的前期介入，在工程施工期，物業(yè)經(jīng)管工程部的人員深入現(xiàn)場，積極與施工方接觸，并根據(jù)園區(qū)的使用功能，結(jié)合設(shè)計(jì)、施工、用戶入駐后的使用和方便經(jīng)管的角度，提出意見和建議，從而保證了物業(yè)使用功能的充分發(fā)揮。措施二：即時服務(wù)與隱形經(jīng)管即時服務(wù)就是通過對所有服務(wù)對象的需求做全面、深入的了解，設(shè)立服務(wù)熱線，保證在用戶需要的時候會即時出現(xiàn)，為其提供滿意、即時的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；隱形經(jīng)管的主旨就是充分尊重用戶的私人空間，在用戶需要幫助的時候即時出現(xiàn)，用戶沒有服務(wù)需求的時候不去打擾，如調(diào)整保潔員的上下班時間，避開在游客量高峰期清理保潔等。措施三：流程經(jīng)管與控制在ISO9000質(zhì)保體系中，流程經(jīng)管與控制是一項(xiàng)非常重要的工作，是規(guī)范化經(jīng)管運(yùn)作的基本保證，流程的合理性和可控性是保證用戶需求得到及時回應(yīng)、各項(xiàng)服務(wù)規(guī)范化作業(yè)的基本保證。通過對宋家壩園區(qū)基本情況的了解、用戶需求的分析，設(shè)定合理的流程，加強(qiáng)流程經(jīng)管與控制，保證為用戶提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，達(dá)到用戶滿意。措施四：人本化服務(wù)在員工培訓(xùn)過程中，不斷灌輸“用戶不一定是對的，但永遠(yuǎn)都是第一位的”的執(zhí)業(yè)意識，以用戶滿意作為經(jīng)管服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，由點(diǎn)及面，對常規(guī)物業(yè)經(jīng)管服務(wù)進(jìn)行整合，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)工程、服務(wù)手段、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入管家式經(jīng)管要素，在充分尊重、關(guān)心、員工的基礎(chǔ)上，讓員工以更大的愛心、耐心、熱心為用戶提供更多更好的人性化服務(wù)，“以人為本”是服務(wù)工作開展的基礎(chǔ)。措施五：個性化服務(wù)設(shè)計(jì)在考慮區(qū)域因素、施工單位要素、用戶要素以及需求的基礎(chǔ)上，為工程度身定做“時尚且適合”的經(jīng)管技術(shù)方案。宋家壩園區(qū)的硬件設(shè)施先進(jìn)。所以在服務(wù)工程上，在保證傳統(tǒng)工程高質(zhì)量完成的同時，也會針對宋家壩園區(qū)的特點(diǎn)、用戶需求和愿望等設(shè)計(jì)出一套個性化服務(wù)菜單，做好宋家壩園區(qū)的管家。三、 物業(yè)經(jīng)管服務(wù)定位宋家壩園區(qū)作為高端旅游休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)經(jīng)管工作開展的規(guī)范更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。舒適一一物業(yè)經(jīng)管的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、休閑、愉悅”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全一一安全防范是物業(yè)經(jīng)管中的核心服務(wù)，將從治安、消防、車輛三個方面來經(jīng)管工作，同時為了滿足游客的“安全需求”，需要制定出相應(yīng)的經(jīng)管制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴一一“以人為尊”、“以人為本”的服務(wù)理念讓游客或使用人體現(xiàn)到法式農(nóng)莊田園生活尊貴的一面。高規(guī)范的物業(yè)經(jīng)管將使游客感受到檔次和身份的象征。四、 物業(yè)經(jīng)管指導(dǎo)思想引入IS09002國際質(zhì)量認(rèn)證規(guī)范經(jīng)管，以安全經(jīng)管（含治安、消防等）、環(huán)境經(jīng)管（含衛(wèi)生、綠化等）為重點(diǎn)和大力發(fā)展園區(qū)文化建設(shè)（以人為本，規(guī)范運(yùn)作，禮貌服務(wù)，情感服務(wù)，高尚服務(wù)）為突破口，以健全的制度強(qiáng)化規(guī)范，完善配套設(shè)施為主要手段，把宋家壩園區(qū)建設(shè)成"舒適、安全、尊貴"的生態(tài)園區(qū)。五、 物業(yè)經(jīng)管策劃（一）崗位結(jié)構(gòu)及人力資源配置宋家壩生態(tài)園區(qū)物業(yè)經(jīng)管中心人員配備表（暫定）部門崗位人數(shù)備注服務(wù)中心經(jīng)理1負(fù)責(zé)園區(qū)的全面經(jīng)管工作游客服務(wù)經(jīng)理1負(fù)責(zé)與游客（游客）溝通協(xié)商、信息反饋保安部主管1負(fù)責(zé)園區(qū)安全經(jīng)管工作保安員4545人，分3班，每班15人，24小時不間斷值班巡邏安全員5負(fù)責(zé)園區(qū)安全隱患排查處理工程部工程主管1負(fù)責(zé)園區(qū)的工程設(shè)備的經(jīng)管水電維修工5負(fù)責(zé)園區(qū)水電維修方面的全部工作保潔部主管1負(fù)責(zé)園區(qū)清潔方面的經(jīng)管工作保潔員30負(fù)責(zé)園區(qū)清潔方面的工作公廁經(jīng)管4負(fù)責(zé)園區(qū)公廁清潔方面的工作綠化部園藝師1負(fù)責(zé)園區(qū)綠化方面的設(shè)計(jì)工作綠化工5負(fù)責(zé)園區(qū)綠化方面的維護(hù)工作合計(jì)100人（二） 經(jīng)管方式＞在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的物服中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制；＞導(dǎo)入、實(shí)施ISO9001（2000版）國際質(zhì)量經(jīng)管體系，確保物業(yè)經(jīng)管過程有效運(yùn)行。＞依法經(jīng)管，嚴(yán)格法規(guī)和規(guī)范制約，規(guī)范組織和個人的經(jīng)管服務(wù)行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；＞運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)管手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動化；＞實(shí)施超前性、創(chuàng)造性、全方位的服務(wù)，開展多元化經(jīng)營；＞運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的經(jīng)管和服務(wù)模式；＞致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略，提升整體品位。（三） 工作計(jì)劃（1） 專設(shè)用戶服務(wù)中心，24小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常經(jīng)管事務(wù)和緊急事項(xiàng)。（2） 設(shè)立值班經(jīng)理制。由游客服務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作例會，一般問題不過夜。（3）實(shí)施首問責(zé)任制。游客服務(wù)中心任何員工對用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。否則，按相應(yīng)規(guī)定處理。（4） 堅(jiān)持游客服務(wù)經(jīng)理每季月安排專門的用戶專訪，每月隨機(jī)走訪有關(guān)職能部門辦公室不少于七間，收集游客要求、意見、建議或投訴。（5） 游客服務(wù)中心員工日常隨機(jī)走訪征詢意見。（6） 游客服務(wù)中心、每季度向宋家壩園區(qū)負(fù)責(zé)人作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。（7） 堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會，廣泛了解各部門、員工對物業(yè)經(jīng)管服務(wù)的需求。（8） 強(qiáng)化系統(tǒng)的持續(xù)改進(jìn)和有效溝通，最大限度地滿足游客服務(wù)需求。（四）物業(yè)經(jīng)管所需設(shè)備辦公用房安排根據(jù)物業(yè)相關(guān)經(jīng)管規(guī)定，物業(yè)經(jīng)管區(qū)域總建筑面積超過10萬平方M的，按照建筑面積的2%。設(shè)置物業(yè)經(jīng)管辦公用房。宋家壩園區(qū)總建筑面積以20公頃（待定）計(jì)算，即20萬平方M，所以需要加經(jīng)管辦公用房面積為400平方M。器械、工具及辦公用品裝備表5-1辦公物資裝備辦公物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注辦公桌椅10套—文件柜8其中一組內(nèi)含保險(xiǎn)柜1個電腦6—打印機(jī)2有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)2—裝訂機(jī)5—

表5-2秩序裝備秩序裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注對講機(jī)20—警棍、機(jī)套等20—值班電筒20充電式防火服20—空氣呼吸器20—頭盔20—防毒面具20—表5-3保潔物資裝備保潔物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注玻璃水刮5—噴霧器5—更衣儲物柜6—手推垃圾車20—室內(nèi)清潔車6—垃圾運(yùn)輸車5—洗地機(jī)5—塵推5—掃帚、垃圾鏟——清潔消耗品—清潔劑、蚊香、抹布等垃圾袋——垃圾箱——表5-4綠化物資裝備綠化物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注剪草機(jī)5—大男刀10—綠籬機(jī)5—人工噴霧器5—自動噴水管頭——綠化工具（套）——表5-5工程物資裝備工程物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注疏通機(jī)——電焊機(jī)——

表5-6其他物資裝備其他物資裝備（數(shù)量待定）設(shè)備名稱數(shù)量備注雨具——告示牌、指示牌——廣告欄——地氈—電梯用床鋪—保安及其他員工用飲水機(jī)——照相機(jī)——電表——溫度計(jì)——…——（五）物業(yè)服務(wù)經(jīng)管制度熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)經(jīng)管技術(shù)，提高經(jīng)管水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。遵守制度，精簡辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。工作中堅(jiān)持原則，秉公略帶，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。主動熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個一樣”即“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。上班紀(jì)律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須簽到，有事外出須填外出事由單；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主監(jiān)督。在巡視過程中，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時處理，對重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。六、分項(xiàng)工作經(jīng)管宋家壩園區(qū)的物業(yè)經(jīng)管大體上分為安全防范經(jīng)管、消防安全經(jīng)管、保潔綠化工作經(jīng)管及設(shè)備設(shè)施經(jīng)管。在實(shí)際操作中，根據(jù)宋家壩園區(qū)的具體特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。（一）安全防范經(jīng)管首先把安全經(jīng)管放在工作的首要位置，列為重中之重來抓，并綜合運(yùn)用街區(qū)、住宅等安全經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)組織日常安全經(jīng)管。同時采用現(xiàn)代化的設(shè)備工具，使人防、技防、群防得到有機(jī)結(jié)合，避免造成經(jīng)管的疏漏，并隨時處理各類突發(fā)事件。將以微笑服務(wù)游客，以游客為中心，以安全、消防經(jīng)管為主線，以快速的反應(yīng)應(yīng)對突發(fā)事件，最終實(shí)現(xiàn)為業(yè)主及游客提供安全、文明、溫馨的旅游區(qū)環(huán)境。安全經(jīng)管思路：針對本工程服務(wù)范圍大，人員配置相對不足等情況，在加強(qiáng)秩序維護(hù)員隊(duì)伍建設(shè)的同時，做好安全防范常識及旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境的廣泛宣傳，增強(qiáng)工作人員、游客的安全防范、自我保護(hù)、生態(tài)保護(hù)意識，形成人人保安全，個個護(hù)旅游區(qū)的良好風(fēng)尚，共同維護(hù)安全秩序及旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。對宋家壩生態(tài)園區(qū)物業(yè)經(jīng)管服務(wù)工程進(jìn)行劃區(qū)經(jīng)管，一般情況下安全經(jīng)管定班，定崗，定人，定則來進(jìn)行日常執(zhí)勤工作；特殊情況下的安全經(jīng)管，如重大活動、突發(fā)事件、緊急事件等的臨時處置，根據(jù)工程制定整體應(yīng)急預(yù)案，并采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。日常加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，提高秩序維護(hù)人員應(yīng)對緊急事件的能力，確保安全經(jīng)管的細(xì)致、周密。具體分工及經(jīng)管如下：安保部主管工作內(nèi)容（1） 根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況細(xì)化制定本園區(qū)安全部所屬各班長的安全員等崗位的經(jīng)管制度、工作流程、考核、獎懲等實(shí)施辦法，并上報(bào)物業(yè)部備案；（2） 督促、檢查和指導(dǎo)下屬班長及安全員的至親工作和遵章守紀(jì)情況；（3） 經(jīng)常性地對下屬班長、安全員開展有關(guān)經(jīng)管技巧、執(zhí)勤能力、工作制度、消防安全、軍事技能、精神面貌等方面的培訓(xùn)，并做好記錄，每月不少于3次；（4） 發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重騷擾園區(qū)秩序以及超越職權(quán)范圍以外的重大事故，應(yīng)及時與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)聯(lián)系，并積極協(xié)助、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)開展工作；（5） 按規(guī)定建立、填寫各類工作臺賬，督促本部門人員保管好公司發(fā)放的各類公用物品和資料；（6） 定期召開部門業(yè)務(wù)及各類安全、工作會議并做好記錄；每月不少于兩次；（7） 本園區(qū)如發(fā)生重大問題和安全事故，安保部主管負(fù)有在第一時間向公司進(jìn)行緊急匯報(bào)的責(zé)任，如安保部主管對事故負(fù)有責(zé)任的還要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；（8） 完成上級安排的其他工作任務(wù)。門崗任務(wù)（1）禮儀服務(wù)（向游客行舉手禮或注目禮）；（2） 維護(hù)出入口的交通秩序（3） 制止酗酒者、乞討者、衣冠不整者和小商販進(jìn)入；（4） 嚴(yán)禁攜帶任何危險(xiǎn)品進(jìn)入；（5） 遇有外來人員將大件物品帶出，即與物主核實(shí)，并作登記。（6） 為游客、游客提供便利性服務(wù)巡邏崗的任務(wù)（1） 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；（2） 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作；（3） 對進(jìn)入風(fēng)景區(qū)內(nèi)的嫌疑人進(jìn)行檢查防范；（4） 亭廊、橋梁、雕塑、假山、綠地安全檢查；（5） 消防安全檢查；（6） 防范和處理各類治安案件；（7） 防范和制止各類違反經(jīng)管制度行為。停車場經(jīng)管（1） 停車場護(hù)管員負(fù)責(zé)指揮車場內(nèi)的車輛整齊停放、存放、監(jiān)護(hù)；（2） 應(yīng)確保停車場內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施和停放車輛的安全，保證車場內(nèi)整齊有序；（3） 園區(qū)內(nèi)所有游客的機(jī)動車輛必須登記備案；（4） 當(dāng)有車輛駛?cè)胪＼噲鰰r，值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在指定的車位上，并提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走；（5） 每隔半小時或臨時詳細(xì)檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時處理并通知車主；（6） 嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，并報(bào)告班長及時處理，避免交通意外事故發(fā)生；（7） 車輛出場時，仔細(xì)核對出場之車和駕駛員，有疑問時，應(yīng)立即到車擋面前向司機(jī)敬禮，再有禮貌盤問；（8） 當(dāng)停車場發(fā)現(xiàn)可疑人員時，保安崗應(yīng)及時前往對可疑人員進(jìn)行查問，同事巡視檢查停車所有車輛，有無丟標(biāo)志，車輛有無損傷，車門窗、后備箱有無撬痕。技術(shù)防范（1）運(yùn)用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等技術(shù)防范手段，對景區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時監(jiān)控，確保安全。（2） 對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)拍照措施，并及時通知值班保安就地處理。（3） 值班保安接到治安報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到游客服務(wù)，由游客服務(wù)作詳細(xì)記錄，留檔備查。保安經(jīng)管運(yùn)作（二）消防經(jīng)管在消防經(jīng)管方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”。在園區(qū)，我們將在重點(diǎn)的路口路段和場所設(shè)置消防宣傳欄，張貼消防標(biāo)語、普及消防知識，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時，我們將根據(jù)實(shí)際需求，在園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢查、調(diào)試、確保其隨時完好。在對商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修技術(shù)方案審查時，我們將嚴(yán)格要求消防主管部門參與技術(shù)方案審查，確保裝修技術(shù)方案符合國家消防要求。在針對不同的園區(qū)業(yè)態(tài)，我們將與業(yè)主、住場單位簽署《消防經(jīng)管責(zé)任書》，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé)，把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期督促整改，消除火災(zāi)苗頭。在園區(qū)內(nèi)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防應(yīng)對技術(shù)方案、緊急疏散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、重要物資的搶救預(yù)案。同時，在園區(qū)內(nèi)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示，制定滅火技術(shù)方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)技術(shù)方案。以完善的經(jīng)管構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱患消滅在萌芽狀態(tài)的經(jīng)管技術(shù)方案，有效保障園區(qū)業(yè)主、游客和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)安全。具體分工及經(jīng)管如下：消防部職責(zé)范疇（1） 消防主管負(fù)責(zé)單位各階段消防安全工作的計(jì)劃編制、檢查落實(shí)和歸納總結(jié)并定期向消防安全責(zé)任人、消防安全經(jīng)管人匯報(bào)；（2） 專兼職消防員嚴(yán)格認(rèn)真做好交接班工作，填寫交接班記錄（交接班記錄應(yīng)用黑水筆填寫）；（3） 專兼職消防員堅(jiān)持對責(zé)任區(qū)進(jìn)行巡回巡視檢查，每小時巡視檢查次數(shù)不得少于一次，同事配合安全員做好治安防范工作，夜班須對單位內(nèi)部和外圍進(jìn)行消防機(jī)組一至二次；（4） 消防主管每日（公休時必須制定專人負(fù)責(zé)）對重點(diǎn)部位的設(shè)備、電、水路等進(jìn)行消防安全監(jiān)督檢查，每班次監(jiān)督檢查不少于三次（接班以后和班中及下班以前）；（5） 專兼職消防員嚴(yán)格按照機(jī)組規(guī)范做好單位機(jī)組工作，專兼職消防員可單獨(dú)或在安全員的配合下進(jìn)行機(jī)組消防監(jiān)督檢查；（6） 專兼職消防員機(jī)組過程中不得任意離開本單位，任何時間不得在禁煙場所吸煙；（7） 消防主管在巡視和檢查工作過程中，對發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患、治安隱患等必須追查到底，同事在應(yīng)急處理過程中上報(bào)有關(guān)部門和人員，不得隱瞞和草率處理；（8）為確保單位消防安全和規(guī)范有序的工作環(huán)境，應(yīng)著重對本單位重點(diǎn)防火部位及相關(guān)責(zé)任區(qū)進(jìn)行如下各項(xiàng)的日常性消防監(jiān)督檢查:?防火間距是否占用，消防通道是否暢通；?防火卷簾門運(yùn)行狀態(tài)是否良好，其下有無放置物；?滅火器材是否完好，有無被挪作他用；?消火栓被家具或雜物遮擋情況，是否影響使用；?責(zé)任區(qū)內(nèi)是否有人吸煙，員工及廠商駐場人員勸阻依序是否盡到；?有無私拉亂接電線或違反電器安裝、使用規(guī)定的現(xiàn)象；?裝修廠家是否有違反有關(guān)安全經(jīng)管規(guī)定及裝修經(jīng)管制度的行為；?責(zé)任區(qū)是否有違章動火用火現(xiàn)象；?下班后用電器是否關(guān)閉，電源是否切斷；?責(zé)任區(qū)內(nèi)有無非使用中的易燃易爆化學(xué)危險(xiǎn)物品存放；?防火安全隱患死角存在情況；?毗鄰園區(qū)外部有無大家臨時建筑物，是否存在防火隱患；?毗鄰園區(qū)的垃圾場中的可燃垃圾一旦著火有無對園區(qū)造成危害的可能；?園區(qū)建筑內(nèi)外各種消防安全標(biāo)志、標(biāo)識等是否有損毀或缺少的情況；?違反消防安全的其他行為及現(xiàn)象；（9） 專兼職消防員對發(fā)現(xiàn)存在的違反消防法規(guī)和防火安全規(guī)定的行為有權(quán)責(zé)令當(dāng)即改正；對當(dāng)即不能改正的，要下發(fā)《防火安全隱患整改通知書》，并督促責(zé)任單位（或責(zé)任人）限期改正，并在整改期限內(nèi)督促檢查整改落實(shí)情況；（10） 對火災(zāi)隱患進(jìn)行及時、有效的整改是防止火災(zāi)的重要手段之一，對火災(zāi)隱患整改提出以下要求：?消防主管要將當(dāng)?shù)叵辣O(jiān)督部門、園區(qū)消防安全經(jīng)管部門通過檢查發(fā)現(xiàn)的隱患和電工、保安員、保潔員在工作中發(fā)現(xiàn)的不安全因素一并匯總并出具《防火安全隱患整改通知書》后，每周報(bào)總經(jīng)理辦公室進(jìn)行立案，由消防部主管協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定整改技術(shù)方案，執(zhí)行單位應(yīng)按要求限期整改結(jié)束；?在整改過程中由單位安全部制定人員負(fù)責(zé)監(jiān)督消防整改實(shí)施的過程；?整改結(jié)束后，由園區(qū)安保部制定人員負(fù)責(zé)對整改部位進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，直到符合消防安全要求。?整改完畢，通過驗(yàn)收，符合法律法規(guī)和規(guī)范要求，方可銷案；?單位各部門和各廠商對消防整改工作應(yīng)給予積極有效的配合和支持，不得以任何借口組織和拖延整改工作的進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)上述行為的，將按《中華人民共和國消防法》和園區(qū)所在地公安消防機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定依法追究責(zé)任或責(zé)令停業(yè)。（11） 罰則：?消費(fèi)者違反規(guī)定，尚未造成嚴(yán)重后果和損失的，應(yīng)以勸說和教育為主，并責(zé)令當(dāng)場改正違章行為；造成嚴(yán)重后果的應(yīng)請示單位領(lǐng)導(dǎo)處理或送交公安機(jī)關(guān)依法處理；?遇有廠商進(jìn)出貨或談生意等特殊情況下偶爾無意存在的違反一半消防安全經(jīng)管的行為和現(xiàn)象，應(yīng)靈活處理；對廠商在裝修過程中和單位建筑長期存在的防火隱患要堅(jiān)持原則，一抓到底。（12） 根據(jù)不同時期的火災(zāi)特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的預(yù)防措施；（13） 制定滅火作戰(zhàn)計(jì)劃和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織演練，加強(qiáng)與友鄰單位互防聯(lián)動合作；（14） 對園區(qū)員工、廠商駐場人員進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn)；（15） 定期組織雨霧消防隊(duì)訓(xùn)練，做好消防安全宣傳工作，主動與各部門之間進(jìn)行溝通與合作；（16） 協(xié)調(diào)與主管上級機(jī)關(guān)及轄區(qū)中隊(duì)的業(yè)務(wù)聯(lián)系，在公安消防部門的指導(dǎo)和幫助下，改進(jìn)消防工作；（17） 認(rèn)真學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識，不斷提高自身業(yè)務(wù)技能及經(jīng)管水平；（18） 完成單位領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。消防部門主管職責(zé)范疇消防主管直屬于物業(yè)部經(jīng)理管轄，協(xié)調(diào)安保部，領(lǐng)導(dǎo)公司消防員對公司的消防工作進(jìn)行全面監(jiān)督和改進(jìn)。其具體職責(zé)描述如下：（1） 擬訂公司年度及各階段消防工作計(jì)劃；（2） 實(shí)施日常消防安全經(jīng)管工作；（3） 擬訂消防安全工作資金投入和組織保障技術(shù)方案供上級領(lǐng)導(dǎo)參考；（4） 實(shí)施防火檢查和火災(zāi)隱患整改工作；（5） 實(shí)施對本單位消防設(shè)施、滅火器材和消防安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng)，確保完好有效，確保疏散通道和安全出口暢通；（6） 經(jīng)管專職消防隊(duì)和義務(wù)消防隊(duì)；（7） 制訂滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并在分管領(lǐng)導(dǎo)的組織下實(shí)施和演練；（8） 消防主管應(yīng)定期向消防安全經(jīng)管人和消防安全責(zé)任人報(bào)告消防安全情況，及時報(bào)告涉及消防安全的重大問題；（9） 公司消防安全責(zé)任人、消防安全經(jīng)管人為頭的其他消防安全經(jīng)管工作；（10） 公司安排的其他安全經(jīng)管工作。消防控制中心經(jīng)管制度：（1） 消防控制中心設(shè)備操作人員應(yīng)持證上崗；（2） 消防控制中心必須保證晝夜24小時有人值班；（3） 消防控制中心設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守交接班制度，堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁脫崗；（4） 嚴(yán)禁無關(guān)人員出動、使用室內(nèi)設(shè)備，由消防控制中心當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)監(jiān)督；（5） 確保消防控制中心、內(nèi)外消防通訊暢通，消防控制中心、當(dāng)班設(shè)備操作人員負(fù)責(zé)做好電話記錄；（6） 未經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)統(tǒng)一不得擅自關(guān)閉火災(zāi)自動報(bào)警、自動噴水滅火系統(tǒng)、（7） 遇有重大情況要及時報(bào)告或請示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；（8） 違反以上各條，視情節(jié)輕重，酌情給予警告、扣分、除名處理；（9） 如因失職對單位造成不可挽回的影響或損失的，當(dāng)時人影負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。消防報(bào)警處理程序接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，立即派相關(guān)人員到報(bào)警點(diǎn)災(zāi)情輕，通知保安 災(zāi)情嚴(yán)重，打火警119，通知安 災(zāi)情輕，通知保安（三）保潔服務(wù)根據(jù)園區(qū)的情況，保潔部將以“干凈、整潔”為服務(wù)目標(biāo)，制定保潔部各項(xiàng)經(jīng)管規(guī)定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的《保潔操作手冊》規(guī)范運(yùn)作與經(jīng)管，有計(jì)劃的實(shí)行員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購、領(lǐng)用控制。在保證工作規(guī)范的同時，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)意識的同時強(qiáng)化競爭，并不斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的高效率。保潔工作內(nèi)容（1） 公共區(qū)域清潔保持；（2） 公共設(shè)施清潔保持；（3） 垃圾清運(yùn)；（4） 專業(yè)的屋頂、外墻清洗。保潔部架構(gòu)保潔部配置一個保潔主管，下屬數(shù)個領(lǐng)班及若干保潔員。片區(qū)設(shè)置一個保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。具體分工及經(jīng)管如下:保潔主管具體工作：（1） 建立保潔制度，狠抓落實(shí)；（2） 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作；（3） 加強(qiáng)保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能；（4） 以“三查”形式對綠化保潔工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（“三查”指：保潔公司清潔督查機(jī)組、經(jīng)管員機(jī)組、經(jīng)管部經(jīng)理抽查）；（5） 抓好保潔人員的行為規(guī)范經(jīng)管，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。保潔員具體工作：（1） 綠化及公共設(shè)施、道路：每天打掃二次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔所有設(shè)施（含各種標(biāo)識標(biāo)牌）、地?zé)?、親水平臺、背景音樂廣播、雕塑，隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進(jìn)行清潔、消毒；每月對照明設(shè)施、假山進(jìn)行擦拭。（2） 垃圾中轉(zhuǎn)處：每天分上下午各收集一次景區(qū)的垃圾，清運(yùn)到垃圾房，并清洗垃圾中轉(zhuǎn)處。（3） 車庫車棚：每天清掃地坪，輕抹各類標(biāo)志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進(jìn)行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。（4） 外墻：定期清洗。（5） 圈養(yǎng)棚：每天隨時清理打掃圈養(yǎng)棚衛(wèi)生，保持干燥無嚴(yán)重異味環(huán)境；每天給牲畜沖洗，保持干凈整潔無異味。（6） 各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面（日常保潔由各功能房工作人員負(fù)責(zé)）。（7） 洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點(diǎn)燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風(fēng)口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的灰塵。（四）綠化經(jīng)管綠化是園區(qū)的主要部分，主要由大面積的常綠草坪、花園、大規(guī)模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分珍稀植物、大量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成，因此，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝師帶領(lǐng)技術(shù)型園林經(jīng)管隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。1-室內(nèi)養(yǎng)護(hù)（1） 澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水。（2） 花木除雜:及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物。（3） 修剪整形:根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方。（4） 施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次。（5） 病蟲防治:春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作。（6） 長勢不良，觀賞效果不佳的花木，經(jīng)管處應(yīng)及時通知更換。室外養(yǎng)護(hù)（1） 基礎(chǔ)性更新改造：土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.（2） 常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作：?修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春、夏季，每兩個月進(jìn)行一次，秋、冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪，基本保證春、夏季草皮不長于15厘M，秋、冬季不長于10厘M。?澆水:旱季喬、灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次。室外盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次。草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘M以下，澆水以早晚為主。?花木除雜:及時消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物，時刻保持綠地花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥。?松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次。?病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生。冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作。?花木補(bǔ)植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補(bǔ)植。?植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴。使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴(kuò)散。?自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，狂風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失。?草皮養(yǎng)護(hù):雜草每周巡查拔除，做到每平方M不得多于5棵高度超過8厘M的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥，施后澆透水或在雨后施肥。?（綠籬、花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量，修剪下的枝葉要立刻清除。.春、夏季每兩個月施肥一次，秋、冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛。綠籬、花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好。?喬灌木養(yǎng)護(hù):每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5M以上，修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀。（五）工程設(shè)備經(jīng)管工作在現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)管中，設(shè)備經(jīng)管水平是物業(yè)經(jīng)管綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之一。宋家壩園區(qū)是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設(shè)備情況，將從以下方面入手：完善工程部架構(gòu)確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。建立完善的設(shè)備檔案健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時掌握設(shè)備運(yùn)行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“病史”經(jīng)管。健全設(shè)備經(jīng)管崗位職責(zé)制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計(jì)劃；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新記錄。建立設(shè)備緊急事故預(yù)案建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時的經(jīng)管流程。（1） 由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)工程部經(jīng)理審批后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、業(yè)主和相關(guān)部門；（2） 工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行經(jīng)管和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次演習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法；（3） 實(shí)施演習(xí)技術(shù)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行經(jīng)管人員在緊急情況下的運(yùn)行經(jīng)管操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修能力；（4） 組織過程技術(shù)人員對演習(xí)過程分析、討論、歸納總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累緊急設(shè)備故障的經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)；（5） 工程部經(jīng)理組織講評，形成演習(xí)報(bào)告和測評報(bào)告，向工程部經(jīng)理和管委會匯報(bào)。5.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)管規(guī)范及實(shí)施辦法:表6-1共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)管實(shí)施技術(shù)方案及服務(wù)規(guī)范工程實(shí)施技術(shù)方案服務(wù)規(guī)范電梯1.安排電梯維修人員每天進(jìn)行巡視檢查，包括機(jī)房、轎頂及轎廂安全回路；1.電梯按照甲方要求時間開啟，保證運(yùn)行良好；

2.定期維保加油；2.設(shè)備得到規(guī)范要求的專業(yè)維保，杜絕因維保不及時造成設(shè)備損壞和報(bào)廢。維保達(dá)到國家規(guī)定要求，無電梯事故；3.每周、每月、每季度由外委維保單位檢查維保；4.每年報(bào)技監(jiān)局年檢。監(jiān)控系統(tǒng)1.每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測試；紅外線報(bào)警裝置靈敏，無誤報(bào).漏報(bào)發(fā)生；監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄像可保存一個月。2.每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清晰；3.每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4.每半年由委外維保單位維護(hù)檢查一次。消防廣播1.災(zāi)時和緊急通知時開啟，音量適度；運(yùn)行效果良好，無噪音，播放節(jié)目菜單合理；音控設(shè)備擺放整齊，設(shè)備房干凈整潔，音帶、碟片使用保管得當(dāng)；維保及時準(zhǔn)確，相關(guān)運(yùn)行、維保記錄完整準(zhǔn)確。2.每天巡視檢查末立端音箱，確保音箱輸出正常，無噪音；3.每月檢查播音設(shè)備和系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完好，線路暢通；4.每半年維保音箱一次。有線電視系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；電視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解決；線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100%。2.接業(yè)主報(bào)修1小時內(nèi)解決問題；3.每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；4.每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于3次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解決；線路暢通及設(shè)備完好率達(dá)到100%。2.每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)公司解決；3.每年信號接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。鍋爐1.每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件，清洗毛發(fā)過濾□DT器；定時間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時間，保證末端供水時間和熱水效果；設(shè)備檢修提前知會校方，并在公寓告示欄通知。2.根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；3.每月進(jìn)行控制部件檢修；4.每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，報(bào)技監(jiān)局年檢，管道閥門油漆。

變配電系統(tǒng)1.每隔3小時巡視檢查設(shè)備房，并填寫運(yùn)行記錄；系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電，保證電梯.消防.事故照明正常使用；檢修停電提前24小時以告示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪.辦公場所書面通知用戶。2.每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3.每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；4.雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5.每年度系統(tǒng)安全檢查并維護(hù)一次。消防系統(tǒng)1.每2個月進(jìn)行1次普消末端水壓測試，每三個月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動情況；1系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無誤報(bào)；按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；普消末端壓力保證不低于0.7Mpa,自消自消末端壓力保證不低于0.5Mpa；預(yù)警時值班人員5負(fù)責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場。2.每半年清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽查10%探頭感煙感溫報(bào)警情況；3.消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)經(jīng)管，消防系統(tǒng)聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由委外承接單位負(fù)責(zé)；二次供水1.每天巡視機(jī)房不少于3次，并填寫運(yùn)行記錄；1.保證水質(zhì)達(dá)到國家現(xiàn)行規(guī)范要求。2.系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不少于1次，生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；3.除操作人員外，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房；4.機(jī)房需人需上鎖。七、物業(yè)經(jīng)管規(guī)章制度及檔案建立與經(jīng)管（一）經(jīng)管規(guī)章制度科學(xué)經(jīng)管、合理量化、健全制度是物業(yè)經(jīng)管取得成功的重要保障，為了達(dá)到高規(guī)范的經(jīng)管目的，將導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量經(jīng)管規(guī)范模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量經(jīng)管體系的規(guī)范，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化經(jīng)管。制定出經(jīng)管規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位制度20條，運(yùn)作經(jīng)管制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。公眾制度（1） 《游客手冊》。（2） 《商家手冊》（3） 《業(yè)主公約》。（4） 《精神文明公約》。（5） 《建筑使用維護(hù)經(jīng)管規(guī)定》。（6） 《二次裝修經(jīng)管規(guī)定》。（7） 《裝修人員經(jīng)管規(guī)定》。（8） 《出入物品經(jīng)管規(guī)定》。（9） 《安全經(jīng)管規(guī)定》。（10） 《消防經(jīng)管規(guī)定》。（11） 《清潔衛(wèi)生經(jīng)管規(guī)定》。（12） 《園林綠化經(jīng)管規(guī)定》。崗位職責(zé)（1） 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。（2） 物業(yè)副經(jīng)理崗位職責(zé)。（3） 物業(yè)游客服務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。（4） 物業(yè)經(jīng)管文員崗位職責(zé)。（5） 物業(yè)經(jīng)管員崗位職責(zé)。（6） 物業(yè)商務(wù)經(jīng)管員崗位職責(zé)。（7） 物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。（8） 工程經(jīng)管部主管崗位職責(zé)。（9） 工程技術(shù)員崗位職責(zé)。（10） 強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。（11） 弱電技工崗位職責(zé)。（12） 暖通工崗位職責(zé)。（13） 維修工崗位職責(zé)。（14） 工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。（15） 保安主管崗位職責(zé)。（16） 安全經(jīng)管員崗位職責(zé)。（17） 財(cái)務(wù)主管崗位職責(zé)。（18） 財(cái)務(wù)會計(jì)崗位職責(zé)。（19） 財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。（20） 財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)。運(yùn)作經(jīng)管制度⑴《員工手冊》。⑵《經(jīng)管人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。⑶《員工辦公制度》。⑷《各部門月工作計(jì)劃及歸納總結(jié)制度》。⑸《物業(yè)經(jīng)管工作廉潔制度》?！秵T工培訓(xùn)制度》。⑺《內(nèi)部財(cái)務(wù)經(jīng)管制度》。⑻《檔案資料經(jīng)管制度》。⑼《值班經(jīng)管制度》?！豆闷飞暾垺①徺I、領(lǐng)用制度》?！秵T工宿舍經(jīng)管評比制度》?！督哟对V處理及回訪制度》?！毒S修回訪制度》。《機(jī)電設(shè)備的編號方法》。《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。《配電房經(jīng)管制度》。《物業(yè)防火安全檢查制度》?！洞髲B應(yīng)急滅火搶救技術(shù)方案》?！段飿I(yè)經(jīng)管運(yùn)作流程》?！稑I(yè)戶投訴處理程序》?！稑I(yè)戶入住工作程序》?！稑I(yè)戶入住裝修經(jīng)管工作程序》。《物業(yè)經(jīng)管檔案建立工作程序》?！段飿I(yè)經(jīng)管檔案監(jiān)督工作程序》?！段飿I(yè)資料控制工作程序》?！豆苍O(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》?！栋踩?jīng)管工作程序》。《消防應(yīng)急處理工作程序》?！秷@林綠化經(jīng)管工作程序》。《清潔經(jīng)管工作程序》。《社區(qū)文化開展工作程序》。員工培訓(xùn)考核制度《新員工入職培訓(xùn)制度》。《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》?！秵T工工作考核及獎罰制度》?！秵T工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》?！督?jīng)理助理崗位月工作考核表》?！恫块T經(jīng)理崗位月工作考核表》?！恫块T員工崗位月工作考核表》?！稑I(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計(jì)表》。《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》。《物業(yè)經(jīng)管工作情況一覽表》。檔案資料的建立與分類物業(yè)檔案資料的建立與經(jīng)管是物業(yè)經(jīng)管工作的重要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案經(jīng)管可以為專業(yè)的物業(yè)經(jīng)管提供有力的支持。針對宋家壩園區(qū)的實(shí)際情況，擬采取系統(tǒng)化、電腦化的經(jīng)管手段，對園區(qū)物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和經(jīng)管。采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲存資料。將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全的保存方式。所有資料檔案實(shí)行“雙檔〃(電腦檔案、文本檔案)經(jīng)管。檔案資料的分類。A類：工程建筑產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃圖紙、工程批文、用地批文建筑許可證、投資許可證、開工許可證拆遷安置資料、丈量報(bào)告B類：工程技術(shù)資料紅線圖、總平面圖地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會審報(bào)告3?工程合同、工程預(yù)決算4?工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算單竣工圖：■單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖■附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、空調(diào)、采暖、弱電、消防及智能化竣工驗(yàn)收證明書鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書Imb<新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書$k供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備技術(shù)資料S砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告Qr綠化工程竣工圖其它技術(shù)資料C類：接管驗(yàn)收資料接管驗(yàn)收手續(xù)接管驗(yàn)收設(shè)備確認(rèn)憑證接管驗(yàn)收物業(yè)本體確認(rèn)憑證D類：經(jīng)管合同資料物業(yè)經(jīng)管服務(wù)協(xié)議物業(yè)經(jīng)管委托合同E類：業(yè)主管委會資料籌備成立文件成立后運(yùn)行文件F類：資金資料維修資金的建立、經(jīng)管、使用、續(xù)籌的規(guī)定G類：經(jīng)管目標(biāo)及技術(shù)方案爭創(chuàng)物業(yè)經(jīng)管“示范園區(qū)〃規(guī)劃物業(yè)經(jīng)管實(shí)施技術(shù)方案H類：基礎(chǔ)經(jīng)管公眾制度資料用戶手冊裝飾裝修經(jīng)管規(guī)定經(jīng)管公約公眾制度I：基礎(chǔ)經(jīng)管員工經(jīng)管資料員工個人資料、聘用表員工業(yè)績考核及獎罰記錄員工培訓(xùn)計(jì)劃員工培訓(xùn)考核記錄員工外出考評及參加演練記錄員工宿舍及內(nèi)務(wù)經(jīng)管記錄J類：計(jì)算機(jī)經(jīng)管資料計(jì)算機(jī)經(jīng)管軟件及使用說明計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)管及記錄K類：行政文件資料游客服務(wù)中心值班及督察記錄政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件公司相關(guān)文件規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件接待來訪參觀記錄表L類：其他資料供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)空調(diào)采暖系統(tǒng)照明設(shè)施給排水系統(tǒng)共用配套設(shè)施資料共用管線資料保安及車輛經(jīng)管保安經(jīng)管資料11.車輛及停車場經(jīng)管資料環(huán)境衛(wèi)生經(jīng)管環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料清潔衛(wèi)生經(jīng)管資料綠化經(jīng)管綠化資料精神文明建設(shè)園區(qū)文化資料經(jīng)管效益經(jīng)濟(jì)效益（三）檔案資料的經(jīng)管1、 檔案資料經(jīng)管運(yùn)作流程：游客服務(wù)中心、重要資料接收必須經(jīng)過游客服務(wù)中心、經(jīng)理或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。游客服務(wù)中心日常經(jīng)管文件（如游客服務(wù)中心通知、通報(bào)等）按照公司制定的文件經(jīng)管程序發(fā)放及接收手續(xù)辦理、并立卷歸檔。2、 檔案資料經(jīng)管要求：（1） 游客服務(wù)中心設(shè)檔案經(jīng)管員。（2） 檔案資料由游客服務(wù)中心、統(tǒng)一經(jīng)管。（3） 明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)經(jīng)管流程。（4） 采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。（5） 對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格經(jīng)管，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)游客服務(wù)中心、經(jīng)理審批。（6） 游客服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。（7） 注重檔案經(jīng)管信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。

（8） 游客服務(wù)中心、每季度對檔案資料經(jīng)管情況進(jìn)行檢查。（9） 要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案經(jīng)管制度》。八、服務(wù)費(fèi)規(guī)范及經(jīng)管成本預(yù)測物業(yè)經(jīng)管成本測算（待定）部門支出工程數(shù)量崗位工資（單價）（月/人）福利及社保險(xiǎn)（按500元/月/人）小計(jì)（元）服務(wù)中心經(jīng)理170005007500游客服務(wù)經(jīng)理160005006500保安部主管150005005500保安員4535000157500安全員5450050025000安全配具攤銷費(fèi)4520009000維修部工程主管150005005500水電維修工5500050027500工具器材配備520001000維修材料等1200002000保潔部主管145005005000保潔員303000090000公廁經(jīng)管43000012000垃圾清運(yùn)費(fèi)1500005000清潔配具攤銷費(fèi)1500005000綠化部園藝師145005005000綠化工53000015000綠化工具620001200其他水電費(fèi)通訊費(fèi)19500950工裝費(fèi)用1001200