第第頁(yè)房地產(chǎn)已現(xiàn)暴跌征兆“供求關(guān)系緊張――農(nóng)民要進(jìn)城，中國(guó)土地少――所以房?jī)r(jià)只漲不跌”，這其實(shí)是一個(gè)彌天大謊。

前不久在中國(guó)出現(xiàn)的“搶房潮”或許就是房?jī)r(jià)暴跌的先兆，很像1988年曾經(jīng)在中國(guó)發(fā)生過的“搶購(gòu)風(fēng)”。歷史會(huì)驚人地相似嗎?

2000年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)高潮已持續(xù)10年，10年來(lái)一線城市大約漲了4到5倍。特別是2009年的大漲和2010年春節(jié)以后的搶購(gòu)，主要是由于利益集團(tuán)壟斷和錯(cuò)誤預(yù)期所致，已形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

高房?jī)r(jià)的危害首先是剝奪城市中間階層，把兩代人40年積蓄套牢。父母前20年的積蓄交首付，年輕夫婦后20年的收入分期付款。年輕人欲望膨脹，不愿租房，不住小房。

當(dāng)一定比例的城市家庭高價(jià)購(gòu)買以后，價(jià)格必跌無(wú)疑，即使政府不打壓也會(huì)跌?？上Т蠹也恍牛舶静蛔?。一邊’是高度壟斷的房地產(chǎn)利益集團(tuán)，一邊是高度分散的居民家庭，兩邊交易起來(lái)，可能有等價(jià)交換和雙贏嗎?

住宅不是單純的商品，而是事關(guān)民生與社會(huì)公平、穩(wěn)定的基本條件，帶有社會(huì)公共產(chǎn)品性質(zhì)，政府不僅應(yīng)該提供廉租房，而且必須控制作為投資品的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括戶型和價(jià)格。豪宅是奢侈品，不必限制價(jià)格，政府應(yīng)控制規(guī)模并課以重稅。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)不是房產(chǎn)，是金融不是商品。那些利益集團(tuán)的吹鼓手們，十幾年來(lái)說破了天的惟一理由，就是未來(lái)供求關(guān)系緊張――農(nóng)民要進(jìn)城，中國(guó)土地少――所以房?jī)r(jià)只漲不跌，這是一個(gè)彌天大謊。這樣的謊言欺騙了許多人，作為社會(huì)共識(shí)形成了漲價(jià)預(yù)期，一直到2010年3月兩會(huì)以后出現(xiàn)“地王以天價(jià)買地”，“總經(jīng)理壓倒總理”的怪現(xiàn)象。以上海1500人排隊(duì)搶購(gòu)150套住房開始，許多地區(qū)房地產(chǎn)商囤積居奇，一直壓到五一才開盤，售價(jià)一次性提高20％～30％。

懂行的應(yīng)看得出，這樣的搶購(gòu)就是暴跌先兆，很像1988年曾在中國(guó)發(fā)生過的“搶購(gòu)風(fēng)”，當(dāng)時(shí)，貴州連毛線都被搶購(gòu)一空。歷史是否會(huì)驚人地相似?

1994年，北海和廣東的房地產(chǎn)暴跌，1997年香港樓市暴跌50％，就連美國(guó)房地產(chǎn)也崩過幾次盤了?？芍袊?guó)人寧愿相信“中國(guó)有內(nèi)需不比日本”這樣的論調(diào)。其實(shí)日本國(guó)土比中國(guó)小得多，且有66％是森林。土地更緊缺。1985年第一次日元大幅度升值，房地產(chǎn)炒到天價(jià)，幾年后第二次升值，房地產(chǎn)反而大跌，最后跌了90％。一次泡沫經(jīng)濟(jì)耽誤20年，同時(shí)進(jìn)入老齡化社會(huì)，再干什么也干不動(dòng)了。

房地產(chǎn)價(jià)格作為金融資產(chǎn)價(jià)格，與一般商品價(jià)格有本質(zhì)不同，是其未來(lái)收入的資本化。把未來(lái)每年的預(yù)期收入(房租或者股息)分別按年扣除利率貼為現(xiàn)值，再加到一起，就是理論上的資產(chǎn)價(jià)格。所謂“未來(lái)供求關(guān)系”，已經(jīng)以收入貼現(xiàn)的形式打入目前資產(chǎn)價(jià)格，而且在金融市場(chǎng)特有的“超前過度調(diào)整”規(guī)律下，早已超高。

為什么股民們會(huì)拿48元去買一股中石油股票?是為了將來(lái)分紅嗎?不可能的，而是因?yàn)橛X得可以漲到100元，大家看中的是其增值的收益。為什么大家相信它會(huì)增值而不是貶值?因?yàn)楣┣缶o張，據(jù)說石油60年以后要枯竭啊!

個(gè)人理性會(huì)導(dǎo)致集體非理性，居民們時(shí)而搶購(gòu)，時(shí)而割肉，成為“羊群效應(yīng)”。金融市場(chǎng)里充滿壟斷、假預(yù)期和“超調(diào)”，漲則暴漲，跌則暴跌，索羅斯的投資理念就是：正因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)沒有均衡，所以才有賺大錢的可能，他說出了一個(gè)真理：投機(jī)資本是利用經(jīng)濟(jì)的不均衡，甚至制造不均衡來(lái)謀取暴利的。政府如果不作為，信奉什么抽象的“市場(chǎng)規(guī)律”，就等于縱容壟斷者欺騙和掠奪居民，直至釀成國(guó)民經(jīng)濟(jì)崩潰。

房地產(chǎn)泡沫之所以比股市泡沫更加危險(xiǎn)，是因?yàn)樗鼤?huì)連帶銀行和財(cái)政。當(dāng)房?jī)r(jià)高漲時(shí)，會(huì)在生產(chǎn)和消費(fèi)兩個(gè)方面把銀行資金吸引進(jìn)來(lái)。

對(duì)于這種前景有兩種判斷。一種說，既然房地產(chǎn)業(yè)已綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，就任由其綁架下去。這是飲鴆止渴決不可取。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有廣闊前途，打擊過高的房?jī)r(jià)，必定將啟動(dòng)真實(shí)居民需求，政府還可啟動(dòng)廉租房建設(shè)，調(diào)整后的房地產(chǎn)業(yè)與汽車業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國(guó)土整治工程相配合，是可以長(zhǎng)期健康發(fā)展的。

房地產(chǎn)利益集團(tuán)