精品文檔-下載后可編輯年土地估價案例與報告考前練習（一）2022年土地估價案例與報告考前練習（一）

一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題)

1.某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權(quán)進行抵押貸款，并于2022年10月8日委托某評估公司進行土地價格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南H市，遠離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積為1500m2。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水(附近無市政供水管網(wǎng))；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3m寬的擋風樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2km長的自建道路與某國道相連；宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3km外的變電站；企業(yè)通信網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地估價師，請回答以下問題：1．在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評估前需要了解土地哪些關(guān)鍵信息(提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答)?A．是集體還是國有B．（）C．（）D．（）2．根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個別條件。3．若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進行定義。4．若該宗土地為國有劃撥，由于不在基準地價覆蓋的范圍，所以評估時直接參照基準地價最末級修正，并確定市場價為154元/m2。又由于所處區(qū)域?qū)儆凇度珖I(yè)用地出讓最低價標準》11等，其最低價標準為144元/m2，評估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出讓金，將評估結(jié)果確定為60元/m2。列出上述操作過程中的錯誤點。5．假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由法院直接委托某拍賣行對此塊土地進行拍賣，需要有哪些前置條件?[20分]

2.某地價評估事務(wù)所2022年6月20日接到A市政府的估價1：7頭委托，估價對象是位于城區(qū)一環(huán)內(nèi)側(cè)某中學老校址所占的土地。該校于1967年建成，現(xiàn)已根據(jù)政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發(fā)利用，并將土地的規(guī)劃用途依法調(diào)整為商品住宅樓。目前，政府擬以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補償給該中學。根據(jù)委托要求，地價評估事務(wù)所要對該地塊的出讓底價與收回補償價格進行評估。接到委托后，事務(wù)所立即制訂了一項工作計劃和技術(shù)方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務(wù)。下面是該事務(wù)所此次估價工作日志的內(nèi)容：(1)6月21日，啟動估價工作，派兩名土地估價師甲、乙和兩名估價助理丙、丁負責估價工作，其中，甲和丙負責土地出讓底價評估，乙和丁負責土地收回補償價格評估。(2)6月21日上午，甲和丙進入現(xiàn)場調(diào)查，乙和丁開始市場調(diào)查。(3)6月22日上午，因所長外出，甲負責與市國土資源局簽訂合同。(4)6月23日上午，確定土地估價事項，并制訂評估技術(shù)路線和方法。(5)6月23日下午，開始調(diào)查資料。(6)6月25日上午。開始撰寫報告。(7)6月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。(8)6月30日上午，收到國土資源局付款。關(guān)于評估技術(shù)路線和方法，日志有以下記錄：(1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進行比照確定，同時采用剩余法進行評估。(2)收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進行評估。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：1．僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題?2．確定土地估價事項的內(nèi)容一般包括哪些?3．確定估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行基本的定義?4．日志中的估價技術(shù)路線是否合理?如果不合理，原因何在?5．假如你是估價師，該如何設(shè)計估價技術(shù)路線?[20分]

二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分，共60分。第一題為土地估價技術(shù)報告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出錯誤并說明原因。)

1.下面是一份土地估價技術(shù)報告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分(標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答相關(guān)問題。1．估價對象建設(shè)期及利用方式分析該地塊為出讓所得，根據(jù)××經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局文件《關(guān)于“××住宅小區(qū)”項目初步設(shè)計的批復》(××開經(jīng)[2022]053號)，該地塊將建成多層住宅小區(qū)，土地總面積為95635m2，總建筑面積為143452m2，其中物業(yè)管理、會所等公建配套用房面積占3．4%，容積率為1.5，建筑覆蓋率小于或等于35%。估價人員進行了實地勘察，地塊離城市較近，有直達的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地質(zhì)狀況表明只適合修建多層住宅。估價人員也對周邊市場進行了調(diào)查，由于有城市輕軌經(jīng)過該區(qū)域，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。估價人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后，認為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大程度提高開發(fā)價值，地塊最佳利用方式應該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地面積為95635m2，總建筑面積為35000m2，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、小商場、4、區(qū)停車庫、郵局、小型銀行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3．4%，建筑覆蓋率小于或等于15%，容積率為0．37，主要建筑物為多層，二、三層為別墅排屋。本次評估按土地的最佳利用方式確定預期開發(fā)條件。根據(jù)以上項目的建設(shè)規(guī)模，本次評估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評估目的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價基準日算起。2．預期售價確定及銷售狀況分析從××經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平均售價在3500～4000元/m2之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價對象實際情況，經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2022年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價為3500元/m2，則該物業(yè)預期總售價為總售價=平均售價×建筑面積=3500元/m2×35000m2=12250萬元通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項目一般均采取預售形式，考慮到估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實際情況，本次評估假設(shè)估價對象所建物業(yè)銷售狀況為：項目在開發(fā)一年后開始預售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時銷售率達到40%，另外60%在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價在銷售期內(nèi)保持不變。3．開發(fā)總費用的確定根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個階段。本案的前期費用很復雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計、可行性研究費用、1臨時三通一平費用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費用，如5km長的電纜鋪設(shè)費用，1OOm長的排水管道等的鋪設(shè)費用；土建安裝及附屬工程費用，室外工程、綠化建設(shè)費用，管理費和不可預見費等。上述費用經(jīng)歸類，可分為前期費用、建造成本、室外建設(shè)費用、管理費用四大項。分別估算如下：(1)前期費用(分析過程略)：確定其前期費用為200元/m2(按總建筑面積)，則前期費用總計為前期費用=前期費用標準×總建筑面積=200元/m2×35000m2=700萬元并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。(2)建造成本(分析過程略)：確定其平均建造成本為700元/m2(按總建筑面積)，則整個物業(yè)總建造成本共計為建造成本=平均建造成本×總建筑面積=700元/m2×35000m2=2450萬元并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(3)室外建設(shè)費用(分析過程略)：確定該地塊室外建設(shè)費用標準為220元/m2(按土地面積)，則小區(qū)建設(shè)費用總計為室外建設(shè)費用=室外建設(shè)費用標準×土地面積=220元/m2×95635m2=2103．97萬元并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。(4)管理費用：包括開發(fā)過程中的管理費、監(jiān)理費及不可預見費等，按上述(2)+(3)的5%計。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。管理費用=((2)+(3))×5%=(2450+2103．97)萬元×5%=227．70萬元4．銷售費用(分析過程略)確定此項費用可按總售價的8%計，該項費用設(shè)定為與銷售進度同步投入。5．利息率和利潤率確定(1)利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計算地價，故不考慮投資利息。貼現(xiàn)率采用2022年4月28日公告的銀行1~3年期貸款利率6．03%。(2)利潤率：房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計，結(jié)合×市統(tǒng)計年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項目投資利潤率為24%。6．地價測算根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價-預期售價-總開發(fā)費用–利潤一利息–銷售費用，結(jié)合本次評估實際，得到如下方程解上式得到:總低價=2762．28萬元土地單價=2762．28萬元/95635m2=289元/m2就上述報告片斷，回答以下問題：1．你認為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當，為什么?2．請列出估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標或者因素(提示：不少于6個)。3．報告中不動產(chǎn)預期售價的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時有什么要求(提示：不少于4個)?4．報告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費用里有不應計入的項目，請指出來。5．報告中采用貼現(xiàn)的方式進行地價測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測算地價，請根據(jù)報告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價為P，分別列出其總售價、建造成本、銷售費用、利息、利潤的計算式。[10分]

2.下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、估價項目名稱××公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估二、委托估價方(略)三、受托估價方(略)四、估價對象估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積為595．58m2。五、估價目的本次評估是為委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù)。六、估價依據(jù)(1)《中華人民共和國土地管理法》。(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。(5)《土地估價報告規(guī)范格式》。(6)省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。(7)評估委托書。(8)估價對象《房屋所有權(quán)證》。(9)受托估價方實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。七、價格定義估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4．9，開發(fā)程度為場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價期日的40年期的土地價格。八、估價期日：2022年12月31日。九、估價日期：2022年12月30日至2022年1月10日。十、估價結(jié)果估價機構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學的估價程序，確定估價結(jié)果為：委估土地面積：595．58m2單位面積地價：4485．25元/m2總地價：2671325．20元大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟叁佰貳拾伍元整。十一、需要特殊說明的事項(1)本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，若條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應作相應調(diào)整。(2)本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應作相應調(diào)整。十二、土地估價師簽名(略)十三、土地估價機構(gòu)(略)第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1．土地位置狀況估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595．58m2，東至××路、南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。2．土地權(quán)利狀況××估價對象是××公司以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家?！痢凉緮M以出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權(quán)益受法律保護。3．建筑物和地上附著物狀況估價對象上有一幢建于1991年的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公，建筑面積為2914．5m2，有效使用率為80%。二、地價影響因素分析(一)區(qū)域因素(略)(二)個別因素(略)第三部分土地估價一、估價原則1．最有效使用原則(略)2．貢獻原則(略)3．變動原則(略)4．合法原則(略)二、估價方法與估價過程(一)估價方法的選擇估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。(二)估價過程1．收益還原法(1)計算估價對象總樓價計算公式為估價對象地上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物重置單價為700元/m2，殘值率為0。根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象，地上建筑物第四部分附件(1)估價對象《國有土地使用證》。(2)估價對象宗地圖。(3)估價機構(gòu)《土地估價機構(gòu)資質(zhì)證書》。(4)土地估價師資格證書。(5)估價對象照片。(6)委托估價協(xié)議書。[25分]

3.下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤點并說明原因。土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、估價項目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)二、委托估價方W企業(yè)三、受托估價方(略)四、估價目的W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知”([2000]國土[法]字第l53號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。五、估價依據(jù)(1)《中華人民共和國土地管理法》。(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》。(3)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知([2000]國土[法]字第153號)。(4)原國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(2022)》的通知([2022]國土[籍]字第180號)。(5)原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》。(6)當?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定。(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料。(8)委托方提供的有關(guān)資料。六、估價基準日2022年12月31日七、估價日期2022年7月20日至2022年9月20日八、地價定義待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。九、需要特殊說明的事項(一)假設(shè)條件(1)：土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。(2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。(3)在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(4)任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(5)委托方提供的資料屬實。(二)使用說明(1)本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格的依據(jù)，不作其他用途。(2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準。(3)此次土地估價報告分“土地估價報告’’和“土地估價技術(shù)報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用。(4)評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。(5)本評估報告由C土地估價機構(gòu)負責解釋。十、土地估價師簽字姓名、估價師資格證書號十一、土地估價機構(gòu)土地估價機構(gòu)負責人簽字：(土地估價機構(gòu)公章)2022年9月20日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1．土地登記狀況待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積為2200．8m2，用途為工業(yè)用地，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見下表。2．土地權(quán)利狀況待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為w企業(yè)，土地使用證編號為××國用(2022)字第××號。無他項權(quán)利限制。3．土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790．59m2，建筑容積率為1.2。二、地價影響因素分析(略)第三部分土地估價一、估價原則(略)二、估價方法與估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：(一)成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益。1．土地取得費及有關(guān)稅費根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及8縣土地征收的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費；稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。(1)征地費。通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2．0～3．0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2．5萬元/畝，即37．5元/m2。(2)有關(guān)稅費。由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及8縣的有關(guān)規(guī)定，征收耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅為4．5元/m2、耕地開墾費為8元/m2和新增建設(shè)用地有償使用費為7元/m2，合計稅費為19．5元/m2。(3)土地管理費。根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費的有關(guān)規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1．1元/m2。上述三項合計，土地取得費為58．1元/m2。2．土地開發(fā)費此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通信)及宗地紅線內(nèi)地面平整。通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40～60元/m2之問，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元/m2。3．投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按l年計，設(shè)定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5．85%計，則投資利息=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5．85%=(58．1+50)元/m2×1×5．85%=6．32元/m2。4．投資利潤調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及XX企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為l2%，則：投資利潤=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%=(58.1+50+6．32)元/m2×1×12%=13．7元/m2。5．計算土地增值收益(土地所有權(quán)收益)根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。土地增值收益=(征地費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×30%=(58．1+50+13．