租賃合同風(fēng)險租賃合同范本風(fēng)險租賃合同范本風(fēng)險1什么是租賃合同范本風(fēng)險？請看本站合同范本頻道介紹首先，在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞普通有：

1、對標(biāo)的物商定不明確，特別是對租賃物的數(shù)量和質(zhì)量商定不明確造成糾紛；

2、對標(biāo)的物的使用商定不明確，承租人對標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用；

3、租賃物的維修和保養(yǎng)商定不明確，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，普通應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有商定的除外。

4、租賃合同推行中出現(xiàn)的欺詐。另首先，在合同推行過程中常見的欺詐重要有：

1、.出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實踐中重要是遲延推行。

2、.出租人不推行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是由于承租人的過失所引發(fā)為條件。

3、承租人不按合同支付租金。重要是遲延交付。

4、承租人私自變化租賃物的現(xiàn)狀。

5、承租人私自將租賃物轉(zhuǎn)租別人。

6、承租人逾期不返還租賃物。

7、出租人運用租賃物套取押金。

在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人運用租賃合同，規(guī)定承租人交納與租賃物價值相稱的押金，而當(dāng)租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人，出租人實際已經(jīng)席卷大筆押金潛逃。承租人實際可能耗費了較高金額'購置'了并不想購置的物品。租賃合同范本風(fēng)險2違約行為是合同法律風(fēng)險最重要的體現(xiàn)方式。一方當(dāng)事人有違約行為，會給另一方當(dāng)事人帶來推行合同的不便，也會造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟損失。違約行為除了通過合同條款加以事先規(guī)制之外，更重要是通過損害賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行彌補，讓守約方獲得對應(yīng)的利益以彌補受到的損失，不能讓違約方由于違約行為而獲得利益，因此需要對違約和損害賠償進(jìn)行簡樸的介紹。1、違約的條件。違約的條件比較簡樸，就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不推行法律規(guī)定或者合同商定的義務(wù)，或者推行合同義務(wù)不符正當(dāng)律規(guī)定或者合同商定的情形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀上含有過失，終究是故意還是過失；只要在客觀上有違反合同的行為，即能夠認(rèn)為產(chǎn)生了違約。具體到租賃合同，出租人方面重要的違約形式有：不在規(guī)定時間內(nèi)提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同商定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、未對房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、私自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其別人等等；承租人方面重要的違約行為有：不按照商定的時間和數(shù)量支付租金、押金或者確保金等財物、不按照合同商定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可私自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照商定將房屋交換出租人等。2、違約損害賠償?shù)姆绞?。違約后普通能夠采用的損害賠償?shù)姆绞街匾邢铝袔讉€。（1）實際推行、繼續(xù)推行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)推行合同的條件、守約方也樂意規(guī)定違約方繼續(xù)推行合同，直至將合同按照商定全部推行完畢為止。相比較其它違約損害賠償?shù)姆绞蕉?，實際推行的成本較少，法律根據(jù)也比較明確，較少發(fā)生爭議的幾率，因此在實踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會規(guī)定當(dāng)事人首先采用實際推行的方式承當(dāng)違約責(zé)任。（2）采用補救方法、恢復(fù)原狀。具體到租賃合同來說，能夠規(guī)定出租人盡快將房屋存在的缺點修復(fù)、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供應(yīng)恢復(fù)、通過自購建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復(fù)原狀；能夠規(guī)定承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營以減少實際損失、適宜減少房屋租金，等等。采用補救方法重要是為了采用方法避免損失的不恰當(dāng)擴大。（3）賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式。重要有：①違約金。根據(jù)雙方在合同中商定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承當(dāng)一定的金錢賠償。違約金只有雙方在合同中商定才干規(guī)定賠償。違約金兼有賠償實際損失和處罰違約行為的雙重屬性；如果當(dāng)事人商定了違約金，但數(shù)額局限性以賠償實際損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當(dāng)賠償實際損失；如果當(dāng)事人并沒有由于違約行為受到損失，但商定了違約金的，也應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約金。違約金商定的數(shù)額過高或者過低的，在訴至法院后能夠請求法院予以適宜調(diào)高或者調(diào)低。違約金過高予以調(diào)低的，普通認(rèn)為最高數(shù)額應(yīng)為實際損失的30%。②實際損失。涉及直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對方的違約行為造成當(dāng)事人現(xiàn)有財產(chǎn)的減損滅失和支付費用的增加。例如：因承租人不恰當(dāng)使用房屋造成房屋構(gòu)造發(fā)生變形，出租人緊急聘任工人對房屋進(jìn)行維修加固，但只修復(fù)了一部分，尚有一部分無法修復(fù)。在這里，房屋構(gòu)造無法修復(fù)的部分就是出租人現(xiàn)有財產(chǎn)的減損滅失；該修理費根據(jù)法律應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)，出租人墊付的修理人工費就是支付費用的增加。直接損失是現(xiàn)實的財產(chǎn)損失，普通是比較容易擬定的。間接損失則比較難以理解，它是指合同在全方面和適宜推行之后能夠?qū)崿F(xiàn)和獲得的財產(chǎn)利益。普通來說，間接損失普通是指可得利益的損失，或者說是利潤的損失。例如說，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉(zhuǎn)租別人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超出違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。這些規(guī)定比較疑難，大家只要懂得要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就能夠了。③商定賠償計算方式。這又是合同法賦予我們的強大武器。由于損害賠償?shù)挠嬎戕k法是一件較為復(fù)雜的事，如果雙方當(dāng)事人能夠在合同中事先對可能發(fā)生的違約行為作一大概的預(yù)計，并對違約賠償計算方式作一較為具體和明確的商定，則在事后進(jìn)行損害賠償工作時無疑含有相稱的便利性。④采用方法避免損失擴大的合理費用。在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當(dāng)采用適宜方法方式避免損失的擴大。一方或者雙方不采用適宜方法造成損失擴大的，對于損失擴大的部分，當(dāng)事人無權(quán)規(guī)定損害賠償。對于采用方法避免損失擴大而支出的合理費用，能夠由違約方承當(dāng)。租賃合同范本風(fēng)險31、與合同效力有關(guān)的幾個概念。（1）合同成立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即能夠成立。合同成立普通均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個別狀況下合同不一定生效。成立是一種時間點。（2）合同生效：合同符正當(dāng)律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護。生效也是一種時間點。（3）合同有效：合同生效后，在推行過程中含有法律效力，可獲法律保護。與生效不同，有效是一段期間。（4）合同無效：合同從訂立開始，或者從某一時間點開始，沒有法律效力，不受法律保護。（5）合同效力待定：合同成立后并不立刻生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無效合同。（6）合同解除或撤銷：合同含有法律效力，從解除或撤銷之日起不再含有法律效力。對于合同當(dāng)事人來說，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、但愿實現(xiàn)的目的。合同無效是合同當(dāng)事人盡量需要避免的狀況。合同解除或者撤銷，則要視具體狀況而定，有些時候，合同解除或者撤銷對當(dāng)事人不利；但有些時候，合同解除或者撤銷是對當(dāng)事人有利的，這時就要合同當(dāng)事人充足運使用方法律規(guī)定和合同商定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當(dāng)事人來講，則應(yīng)當(dāng)充足考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風(fēng)險，并事先加以防備。2、合同效力方面的法律風(fēng)險防備。（1）合同成立方面。合同成立方面的法律風(fēng)險我們提四點。第一，主體合格。如果合同訂立主體是公司，應(yīng)當(dāng)提供公司通過最新年檢確認(rèn)的工商營業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊登記的機讀基本資料。如果訂立主體是事業(yè)單位、社會團體、民辦非公司單位的，應(yīng)當(dāng)提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、社會團體法人登記證、民辦非公司單位證書。如果訂立主體是個人的，應(yīng)當(dāng)提供身份證，證明年滿18周歲。第二，雙方當(dāng)事人真實的簽字蓋章。在訂立租賃合同時，雙方在合同上的蓋章原則上應(yīng)當(dāng)是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是能夠的。但有些公司在合同上加蓋公司的財務(wù)專用章，這就有問題了，嚴(yán)格來說在合同上加蓋財務(wù)專用章，是不能代表公司意志的，因此這種狀況要避免。如果合同的訂立主體是個人的，則個人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過，難以事后分辨真?zhèn)?，因此最佳是請?dāng)事人來當(dāng)面簽字或者蓋章，并在訂立合同時對照對方的身份證、確認(rèn)身份狀況后再由其簽字蓋章為妥。固然身份證也有可能是假的。第三，要通過正當(dāng)授權(quán)。如果單位不是法定代表人訂立合同的，必須提供由單位加蓋公章的授權(quán)委托書，并在其中載明含有訂立合同的明確授權(quán)。在實踐狀況中，可能訂立合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時提供授權(quán)委托書。第四，如果要訂立的合同金額巨大，或者訂立的是重大的合同，那除了上面這些要注意的狀況外，還必須收集對方當(dāng)事人的公司章程、公司通過工商登記備案的公章樣本、對方訂立合同人員的簽字蓋章樣本、對方的股東會決策或者董事會決策等等法律文獻(xiàn)，或者規(guī)定提供擔(dān)保，以減少訂立合同可能帶來的法律風(fēng)險。（2）合同生效方面。生效方面我們提四點。第一，口頭合同與否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是承認(rèn)口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實際推行合同，一方將房屋出租，另一方實際入住、使用該房屋，并準(zhǔn)時交納租金的，合同也是有效的?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。從由于口頭合同在諸多具體問題方面不容易講清晰，一方如果不予承認(rèn)的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)當(dāng)盡量訂立書面，避免口頭合同。第二，實際推行的合同的效力問題。這種狀況重要體現(xiàn)在雙方達(dá)成租賃房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)推行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題。根據(jù)《合同法》第232條，這些狀況屬于不定時租賃，雙方能夠繼續(xù)推行，合同繼續(xù)有效，但雙方均能夠隨時解除合同。承租人只要告知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提前合理時間告知承租人，方便承租人及時尋找新的租賃場合。第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還能夠通過電子郵件等方式訂立。這種狀況現(xiàn)在也諸多見，雙方?jīng)]有訂立合同，但都能夠提供電子郵件、手機短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法承認(rèn)這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式規(guī)定才干夠作為證據(jù)，因此建議雙方在通過電子郵件形式達(dá)成合同一致意思后再補充訂立書面合同為好。第四，生效能夠附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對合同的生效時間是附有條件的。例如，有些合同商定，承租人預(yù)付的三個月租金到賬之后，合同才生效；尚有些合同商定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至尚有合同商定要等上級部門審批通過之后才生效等等。我們認(rèn)為這些條件的商定并不是不能夠，但是這些商定都遲延了合同順利生效的時間，并產(chǎn)生了諸多不擬定因素，而如果合同不能如期生效，浪費簽約的人力物力時間不說，還給合同當(dāng)事人帶來了履約的風(fēng)險，特別是開始準(zhǔn)備推行合同或者已經(jīng)推行了合同義務(wù)的一方當(dāng)事人來說更加不利。因此特別商定生效條件要謹(jǐn)慎，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外。（3）合同無效方面。我們提四點。第一，《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的具體狀況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以正當(dāng)形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。這些內(nèi)容比較復(fù)雜，大家在這里只要理解一下內(nèi)容就能夠。第二，最高人民法院《最高人民法院有關(guān)審理城鄉(xiāng)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)使用方法律若干問題的解釋》（《租賃司法解釋》）的規(guī)定。如該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)同意或者未按照同意內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。第三，最高人民法院《有關(guān)未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》的規(guī)定。這個規(guī)定講，對于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，與否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同狀況分別看待：如根據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定，必須通過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。這重要是指用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等公共場合的租賃房屋，如果未辦理過消防驗收或者驗收不合格的，有發(fā)生重大消防安全責(zé)任事故的隱患，不利于維護社會公共利益，故這類租賃合同無效。如不屬于必須通過公安消防機構(gòu)驗收的，則不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。這個問題在訂立租賃合同的時候，應(yīng)當(dāng)引發(fā)足夠的重視。第四，如果房屋租賃合同最后被法院確認(rèn)無效的，則當(dāng)事人請求參考合同商定的租金原則支付房屋占有使用費的，法院普通應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，原本合同無效之后，雙方當(dāng)事人獲得財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對方。但租賃合同比較特殊，承租人繳納了租金后，實際使用了房屋，這部分利益無法返還給對方。因此采用“無效當(dāng)有效解決”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實際使用了房屋，不支持合理使用費不太公平的角度來設(shè)定的。（4）合同效力待定方面。這重要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。重要規(guī)定是：未滿18周歲的人訂立的合同，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，無處分權(quán)的人處分別人財產(chǎn)訂立的合同，如果事后合理時間內(nèi)獲得監(jiān)護人同意、被代理人授予代理權(quán)、財產(chǎn)全部權(quán)人處分財產(chǎn)授權(quán)的，合同有效。否則，合同無效。具體狀況這里不多講了。租賃合同范本風(fēng)險4隨著現(xiàn)今租賃市場的日益活躍，租賃合同成為市場交易中最活躍的合同之一，但其中的法律風(fēng)險常不能被當(dāng)事人重視到而引發(fā)了一系列的爭議，給當(dāng)事人帶來了經(jīng)濟損失?；景盖椋何宜緦⒁坏貕K租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn)租給B司。合同到期后，B司不搬離場地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的全部權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告規(guī)定被告支付拖欠租金且搬離場地償還地塊。本案的爭議的焦點是支付租金及合同到期后場地返還。筆者反思整個合同訂立推行全過程，確實存在著瑕疵。下面僅是筆者對租賃合同瑕疵的個人分析，但愿能為將來租賃性質(zhì)的合同訂立減少法律風(fēng)險，提供一定的參考作用。一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財產(chǎn)使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財產(chǎn)全部權(quán)。承租人使用完畢后，仍應(yīng)交還財產(chǎn)，無權(quán)對之處分。二、常見租賃合同條款在訂立時存在的瑕疵及風(fēng)險筆者將工作實踐中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)行了對比，分析，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)行列明以下：1.租賃范疇不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場地和岸線租賃合同中，僅商定棧橋、墩子及碼頭邊沿線長度。無細(xì)節(jié)的描述，無示意圖示表明確切的租賃范疇，商定范疇不明造成這成為雙方爭議之一。租賃合同中最基本的標(biāo)的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險。造成雙方權(quán)利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。2.場地出租無交接的書面手續(xù)留存。標(biāo)的物的交接狀態(tài)不明確，無法分辨何物是原先存在的，何物是后添附的，與否能夠拆解等等，引發(fā)在合同終止的償還狀態(tài)的不擬定性。3.租賃期限過長。例如上述案例中合同租期長達(dá)八年，造成合同雙方當(dāng)事人受合同拘束的狀況長久不能變化，從而不利于保護當(dāng)事人的權(quán)益和發(fā)揮財產(chǎn)的效用。4.不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立嚴(yán)禁轉(zhuǎn)租條款，但事實上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實。對轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案能夠看出，對真正實際承租人的資產(chǎn)和信用狀況不明，造成了長久拖欠租金行為的發(fā)生及不肯償還標(biāo)的物的行為。5.押金條款商定、違約金商定數(shù)額較低。換句話說，就是違約成本過低，承租人繼續(xù)使用標(biāo)的物得來的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不大于違約金，無畏違約行為。6.在合同推行過程中，對承租人要對租賃物狀態(tài)變化的請求，無明確無書面、必定的回復(fù)，以造成默認(rèn)了承租人的行為。在合同終止時對標(biāo)的物的狀態(tài)確認(rèn)上碰到了障礙。這是出租人在合同推行過程中，對租賃物的狀態(tài)控制不善，造成風(fēng)險的產(chǎn)生。7.普通為合同執(zhí)行，出租人會與實際承租人另訂立租賃合同，如辦理某許可證所需，經(jīng)常會有一種三方合同的存在。且不說三方合同的有效性存在爭議，但一種標(biāo)的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符正當(dāng)律規(guī)定。這也是上述案例中造成我司以第三人身份參加訴訟的重要導(dǎo)火索。三、后來訂立租賃合同所需注意事項1.租賃期限不適宜過長。租賃期限是租賃合同的重要內(nèi)容之一，租賃合同的期限原則上由租賃合同當(dāng)事人商定?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超出。超出的，超出部分無效。”“租賃期限屆滿，當(dāng)事人能夠續(xù)訂租賃合同，但商定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超出?！弊赓U期限過長會造成承租雙方的狀態(tài)長時間不能變化，不利于新狀況的發(fā)生，調(diào)節(jié)合同的有關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時，應(yīng)結(jié)合本身的具體狀況，合理擬定租期。待合同終止后，雙方均故意，能夠續(xù)訂，及時修訂上份合同中的缺點之處。2.對租賃物的描述清晰精確，做好交接書面確認(rèn)。在合同中要有具體的條款對租賃物的有關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容重要涉及租賃物的名稱、租賃物的數(shù)量、性質(zhì)、用途等涉及到可能影響合同效力的問題，特別應(yīng)規(guī)定所租賃的財產(chǎn)應(yīng)含有承租方所擬使用的目的，避免因雙方對租賃物的特性和用途理解上的分歧而影響合同的效力，利于避免索賠時，出現(xiàn)糾紛。若是出租時應(yīng)推行特別程序或準(zhǔn)備的出租物，應(yīng)事先辦理有關(guān)手續(xù)，如1995年建設(shè)部規(guī)章《都市房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：房屋租賃實施登記備案制度。3.謹(jǐn)慎選擇合同承租方，盡量避免訂立轉(zhuǎn)租條款。對方當(dāng)事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的推行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要理解對方資信狀況，能夠通過查看其營業(yè)執(zhí)照，理解注冊資金、經(jīng)營范疇、公司經(jīng)濟性質(zhì)，可到本地工商行政管理機關(guān)去查詢，或通過對方的老客戶，從側(cè)面理解對方的資信狀況。在合同簽字蓋章時應(yīng)及時審查合同上的承租人與否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。確信對方含有履約能力，商業(yè)信譽良好，合同推行較有保障才干與之簽約。4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立刻采用方法。租金條款可能發(fā)生爭議的情形重要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時彌補因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應(yīng)在合同中明確承租人支付租金的時間和方式，并對其拒付租金或延付租金時能夠采用的救助方法作較為具體的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對承租人無正當(dāng)理由拒付租金或延付租金時，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付時，出租人能夠解除合同。這是一項法定解釋權(quán)，但要注意的是，對于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方能夠事先在合同中訂明這一期限。法律對此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)《都市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計6個月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定訂立合同條款。5.加大違約成本的商定，守約者的保護力度增加。合同中應(yīng)當(dāng)對可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定具體違約責(zé)任的承當(dāng)方式、違約金或是損失賠償金的計算辦法，避免簡樸地陳說“如果承租方違約應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時對承租人如何承當(dāng)違約責(zé)任產(chǎn)生爭議。最高人民法院有關(guān)〈合用中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)中第二十九中有關(guān)違約責(zé)任的商定中“當(dāng)事人商定的違約金超出造成損失的百分之三十的，普通會認(rèn)定為”過分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，因此在訂立違約責(zé)任條款時，應(yīng)注意違約金比例不予過高。6.合理選擇管轄地。該條款常會被無視，但管轄地的合理選擇對合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應(yīng)從便利訴訟及減少合同爭議解決成本的角度，綜合合同的具體內(nèi)容選擇合同的訂立地、推行地、被告住所地、原告住所地、不動產(chǎn)所在地等與合同親密有關(guān)的地點的法院管轄。7.關(guān)注時效特殊性。根據(jù)《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，普通當(dāng)事人向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效為二年。但《民法通則》第136條規(guī)定訴訟時效期間為1年的狀況包含延付或者拒付租金。應(yīng)主動跟蹤合同的履約過程，發(fā)現(xiàn)有延付或拒付租金狀況時，應(yīng)及時向?qū)Ψ桨l(fā)出告知函或催討函或提起有關(guān)的訴訟，確保時效內(nèi)主動行使該正當(dāng)權(quán)利。8.重視在履約過程中對合同相對方財產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時采用財產(chǎn)保全手續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開展。普通在租賃糾紛中，由于合同相對方不能準(zhǔn)時支付租金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長，承租人可能通過多個手段隱匿財產(chǎn)，損害出租人的利益。我國《民事訴訟法》專章規(guī)定的財產(chǎn)保全制度，就是為了避免當(dāng)事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補的損害而規(guī)定法院對承租人的財產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)等，避免承租方惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。這時就需要出租人能提供被執(zhí)行財產(chǎn)線索，若無，法院無法啟動保全方法，即便出租人在訴訟中獲得勝訴，因出租人無法向法院提供對應(yīng)的財產(chǎn)線索，最后造成執(zhí)行無法開展，出租人的收取租金的權(quán)益仍無法得到保障。因此在合同推行過程中和發(fā)生訴訟后，出租人應(yīng)主動關(guān)注并收集承租人的財產(chǎn)信息，也是為將來發(fā)生爭議做好訴訟準(zhǔn)備。9.做好合同推行過程中的各類證據(jù)材料的收集工作。在合同推行中合同文本、補充合同、會議紀(jì)要、雙方的郵件、傳真來往，每月租金的支付憑證，各類帶有公章的各類文獻(xiàn)等都是合同推行的重要證據(jù)。在平時的工作中一定要做好留存，若在將來爭議發(fā)生時，都是重要的證據(jù)。這也需要合同經(jīng)辦人及合同推行人提高證據(jù)意識，多為公司保存某些證據(jù)資料，形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C據(jù)鏈，使自己成為訴訟的主動者，為公司挽回更多的損失。四、結(jié)語筆者通過實踐中經(jīng)歷的真實案例的真實感受和客觀分析現(xiàn)租賃合同條款的瑕疵點，讓讀者理解到如何減少租賃合同法律風(fēng)險，即從訂立時對租賃合同風(fēng)險把控和履約過程中的時時跟蹤。固然這僅僅只是筆者工作實踐的體會，目的是能讓讀者從中吸取一點經(jīng)驗，在將來的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同推行中過程出現(xiàn)了問題而引發(fā)經(jīng)濟損失，這對公司的健康發(fā)展來說，含有十發(fā)重要的意義。租賃合同范本風(fēng)險5租賃合同根據(jù)法律有無特別規(guī)定可分為普通租賃合同和特別租賃合同。普通租賃是指法律沒有特別規(guī)定的租賃。特別租賃是指法律有特別規(guī)定的租賃。一、問題的提出我國合同法第231條規(guī)定：租賃物在承租期內(nèi)由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的因素而毀損、滅失的，由承租人承當(dāng)損害后果。這里的根據(jù)是租賃物為出租人全部，出租人是租賃物的受益者，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)與收益相稱的風(fēng)險。[1]這就是所謂的“全部權(quán)主義”的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則，它意味著物的“全部權(quán)”的獲得，不僅僅是享有權(quán)利，還要推行對應(yīng)的注意義務(wù)，含有風(fēng)險防備意識。能夠說，全部權(quán)主義風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則的最初確立，遵照了權(quán)利義務(wù)一致性這一準(zhǔn)則，現(xiàn)有有助于對物權(quán)的彰顯，又有助于保障與物有關(guān)的侵權(quán)行為中賠償責(zé)任的明確。但是，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和發(fā)達(dá)，物的全部權(quán)在體現(xiàn)形式上越來越復(fù)雜，對物的表明形式的占有并能證明就是物的全部者。而真正的全部者，除了“法律控制”外，往往由于多個因素并不直接控制該物。在這種狀況下，物的風(fēng)險大小、規(guī)避方法、環(huán)境因素、直接管理者的注意程度等，都不是全部權(quán)能夠直接掌控的，一旦發(fā)生風(fēng)險，把該風(fēng)險后果全部由全部權(quán)人來承當(dāng)，與否有失偏頗呢?因此，本文的重要目的是:以租賃合同為對象，分析多個在全部權(quán)人對物沒有現(xiàn)實控制的情形下，有關(guān)物的風(fēng)險負(fù)擔(dān)責(zé)任的分派問題。二、租賃合同的構(gòu)造分析租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，屬于有償、諾成、雙務(wù)合同。就實質(zhì)而言，租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同，即一方當(dāng)事人將自己的財產(chǎn)交給另一方占有、使用并收益的合同。(一)租賃合同的法理根據(jù)。社會資源是有限的，而人的欲望是無限的，只有在欲望的無限性和資源的有限性之間建立某種平衡關(guān)系，才干實現(xiàn)社會的發(fā)展進(jìn)步和社會關(guān)系的和諧。[3]這里的“欲望”，我們拋棄貶義色彩的偏見，能夠理解為對改造物質(zhì)世界的愿望和主觀努力。而資源的有限性，在法律上直接體現(xiàn)為全部權(quán)的有限性，人們不可能在同一物上同時擁有全部權(quán)。沒有全部權(quán)，人們對物的運用就會缺少根本性的合理支持。與之同時，在市場經(jīng)濟時代，資源的有效配備、使用以及發(fā)揮資源的最大功效，進(jìn)而獲得最大化的經(jīng)濟利益是市場主體的愿望。物，從法律角度講，是全部權(quán)保護下的客觀存在。全部權(quán)，意味著對物的公共性的排斥，除了全部權(quán)人外，其它任何人如果想運用該物，就必須通過某種法律行為征得全部權(quán)人的同意，從全部權(quán)人那里獲得對物的全部權(quán)或者其中部分權(quán)能的轉(zhuǎn)讓。以物為對象，人與人之間的物權(quán)流轉(zhuǎn)的正當(dāng)性重要基于雙方合意的合同行為，該合同行為的實質(zhì)在于對物的各項權(quán)利的交易或重新分派。全部權(quán)，對于具體的物而言，含有唯一性，即一種物上面不能夠同時存在兩個以上的全部權(quán)。全部權(quán)又含有固定性特點，只要是納入法律規(guī)范范疇的物，首先都要明確其全部權(quán)，沒有全部權(quán)的明確，該物的流轉(zhuǎn)、使用以及收益的正當(dāng)性都值得懷疑。全部權(quán)的唯一性和固定性特點，在保障物的全部權(quán)人正當(dāng)權(quán)益的同時，也限制了物的充足使用，并且可能影響全部權(quán)人從自己的全部權(quán)中獲得實際的利益。因此，在尊重全部權(quán)的以上特點的基礎(chǔ)上，人們對全部權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行具體的分析，提出了全部權(quán)所包含的四項權(quán)能：占有、使用、收益和處分。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)全部權(quán)的具體權(quán)能后來，為物的充足有效的使用提供了嶄新的思路。人們在不轉(zhuǎn)移全部權(quán)又不直接行使使用權(quán)能的時候，同樣能夠通過該物獲得盡量多的利益。(二)租賃合同權(quán)利義務(wù)分派。以租賃物為對象，雙方的權(quán)利義務(wù)分派重要是：第一，出租人對租賃物享有全部權(quán)。全部權(quán)涉及占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。在租賃合同中，出租人把占有、使用和收益的權(quán)能都轉(zhuǎn)移給承租人了，其保存的是最根本的處分權(quán)。通過處分權(quán)的保存，確保出租人對租賃物的法律控制，監(jiān)督承租人對租賃物的使用狀況第二，出租人收取租金的權(quán)利。通說認(rèn)為，租金是物的法定孳息，收取租金的權(quán)力是基于出租人的全部權(quán)而派生出來的權(quán)利。因此，盡管從表面上看來，租金也是某種“收益”，但是這種收益重要是資本性受益，沒有出租人勞動因素的參加。[4]從出租人角度，租賃物是資本投入，而不是生產(chǎn)工具。第三，承租人對租賃物占有、使用、收益的權(quán)利。承租人之因此訂立租賃合同，目的在于獲得收益，其對租賃物的占有和使用都是為了實現(xiàn)收益的目的。這里的收益，是指承租人運用租賃物的正常功效，通過自己的勞動而獲取的利益。能夠看出，承租人的“收益”和出租人的“租金”是兩種不同性質(zhì)的收入，這種不同的本源重要在于對租賃物擁有的不同性質(zhì)的權(quán)能。(三)租賃合同的社會效用。任何合同行為，主體的平等性除了人格平等以外，還在于權(quán)利平等。這里權(quán)利平等，意味著互相尊重對方現(xiàn)有的權(quán)利，承認(rèn)對方各項私權(quán)利的合理性與正當(dāng)性。雙方之間發(fā)生合同行為的前提，在于都是某些權(quán)利的正當(dāng)持有人。由此推及到租賃合同，其社會效用在于：在不轉(zhuǎn)移全部權(quán)的狀況下，通過合同行為對全部權(quán)權(quán)能予以合理配備，物盡其用、各取所需，解決了在全部權(quán)缺少的狀況下，非全部權(quán)人正當(dāng)占有、使用物的問題，實現(xiàn)物的功效最大化和社會資源的有效配備。三、租賃物的風(fēng)險負(fù)擔(dān)在經(jīng)濟交往中，風(fēng)險是客觀存在的。隨著人們經(jīng)濟交往活動的范疇不停擴大，多個風(fēng)險也不停增加。如何規(guī)避風(fēng)險是當(dāng)事人都非常重視的問題，人們在謀求經(jīng)濟利益的同時，都盡量減少風(fēng)險程度，以減少自己的獲利成本。在高風(fēng)險社會里，沒有任何經(jīng)濟風(fēng)險的經(jīng)濟活動是不存在的，于是人們轉(zhuǎn)而關(guān)注風(fēng)險的負(fù)擔(dān)問題，即一旦發(fā)生風(fēng)險的時候，由誰來負(fù)擔(dān)風(fēng)險帶來的損失。(一)風(fēng)險的特性。物的風(fēng)險重要涉及兩種情形：一是物本身的毀損、滅失風(fēng)險;二是物給別人造成損害時的賠償風(fēng)險。[5]有關(guān)第二種情形，這里不多贅述。我們重點探討物本身的毀損、滅失風(fēng)險問題。這類風(fēng)險的特點是:第一，發(fā)生在經(jīng)濟合同行為中。也就是說，風(fēng)險重要在物的流轉(zhuǎn)狀態(tài)中發(fā)生。經(jīng)濟合同的雙方當(dāng)事人對標(biāo)的物都由某種現(xiàn)實權(quán)利，這種現(xiàn)實權(quán)利是他們負(fù)擔(dān)風(fēng)險的前提。如果某個物的全部權(quán)利都?xì)w某一種人全部，其風(fēng)險也全部歸該人所負(fù)擔(dān)，而沒有討論風(fēng)險負(fù)擔(dān)責(zé)任的必要了。第二，風(fēng)險來自于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。這是風(fēng)險的實質(zhì)性特性。在現(xiàn)實生活中，人們的物發(fā)生損失無非兩種因素：一是“天災(zāi)”;二是“人禍”?！叭说湣敝匾沁`約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任問題，其中都涉及當(dāng)事人對某些商定或法定義務(wù)的違反。[6]引發(fā)風(fēng)險的“天災(zāi)”重要涉及：一是不可抗力，例如戰(zhàn)爭、地震等，人類無法預(yù)見、無法克服、無法避免的事件;二是意外事件，重要指當(dāng)事人已經(jīng)盡了合理的、力所能及的注意義務(wù)，仍不能避免的客觀事件;三是當(dāng)事人不能預(yù)見的第三人的因素，例如第三人對物實施的犯罪行為。第三，風(fēng)險含有預(yù)設(shè)性。[7]在經(jīng)濟合同中的風(fēng)險并不是必然會發(fā)生的。人們之因此關(guān)注風(fēng)險，重要在于對將來可能損失的緊張。這與侵權(quán)或違約行為中的損失負(fù)擔(dān)不同。在侵權(quán)或違約損害中，損害都是已經(jīng)發(fā)生的或者說是現(xiàn)實性的，這些損害的發(fā)生以及對其前因后果的分析判斷是追究有關(guān)當(dāng)事人賠償責(zé)任的前提。而在風(fēng)險負(fù)擔(dān)中，人們不必等待損害出現(xiàn)就已經(jīng)根據(jù)有關(guān)商定或法律規(guī)定理解自己與否應(yīng)當(dāng)承當(dāng)某些損失。風(fēng)險的預(yù)設(shè)性，增強了人們在經(jīng)濟交往中對風(fēng)險的防備意識，進(jìn)一步明確了彼此對物的權(quán)利義務(wù)分派，有助于增強彼此信任，提高經(jīng)濟交往的效率。(二)有關(guān)法律規(guī)定評價。我國民法通則以及合同法對風(fēng)險的承當(dāng)責(zé)任有比較具體的規(guī)定，重要是按照不同性質(zhì)的法律關(guān)系實現(xiàn)不同的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則，重點以“全部權(quán)主義”和“交付主義”為參考原則，即在風(fēng)險負(fù)擔(dān)與物的全部權(quán)狀況、交付占有狀況之間建立某種聯(lián)系，后來者為根據(jù)來判斷前者。我國合同法第231條對租賃物風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題的規(guī)定重要采用全部權(quán)主義，把租賃物的毀損、滅失風(fēng)險負(fù)擔(dān)全部歸結(jié)到出租人，除非承租人有過失。其立法特點是:第一，對風(fēng)險的界定采用排除式敘述，即對租賃物產(chǎn)生損害的客觀事實只要不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的過失，都屬于風(fēng)險的范疇;第二，負(fù)擔(dān)責(zé)任的排他性，即只要發(fā)生風(fēng)險，都由出租人來承當(dāng)損害后果;第三，商定排除風(fēng)險，即出租人只有通過事先的商定才干轉(zhuǎn)嫁或減少風(fēng)險對自己的威脅。這里的重要問題是：第一，沒有考慮現(xiàn)實控制因素與風(fēng)險的關(guān)系。物的風(fēng)險的產(chǎn)生，盡管可能不是承租人所能控制的，但是，風(fēng)險的發(fā)生往往是多個因素促成的，如果承租人的某些非過失行為是風(fēng)險發(fā)生的條件之一，或者說風(fēng)險的發(fā)生與承租人的非過失行為有關(guān)聯(lián)時，承租人與否應(yīng)當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險帶來的部分損害呢?第二，舉證責(zé)任的不可操作性。由于全部權(quán)人失去了對物的現(xiàn)實控制，當(dāng)風(fēng)險發(fā)生后來，如何來舉證該風(fēng)險的發(fā)生時，直接管理人與否盡了善良管理義務(wù)呢?盡管能夠通過證明責(zé)任的分派來督促直接管理人謹(jǐn)慎管理、使用租賃物，但是，現(xiàn)實生活中的具體操作又存在諸多困難，特別是對證據(jù)真?zhèn)畏直嫱芸陀^條件的制約。由此，需要對租賃合同中的風(fēng)險負(fù)擔(dān)進(jìn)行重置?；镜脑瓌t是：1.有助于物的流轉(zhuǎn);2.體現(xiàn)公平合理;3.有助于風(fēng)險的補救。從司法實踐看，似乎采用全部權(quán)主義與交付主義相結(jié)合的原則更為合理，既能確保雙方當(dāng)事人的利益，又能夠增進(jìn)社會資源的有效配備和使用，增進(jìn)市場經(jīng)濟的發(fā)展和發(fā)達(dá)。注釋：[1]與之相聯(lián)系的是，在侵權(quán)行為法中，當(dāng)物給別人造成損害的，如果沒有另外的直接管理人的話，全部權(quán)人也可能要承當(dāng)賠償責(zé)任。[2]在背面對風(fēng)險特性的分析中，能夠看出風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題事實上只有在各類合同行為中才會有探討的意義。買賣合同中風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題比較典型，但是本文之因此選擇租賃合同為切入點，在于租賃合同中租賃物的風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題與人們?nèi)粘Ｉ钪械摹白杂X經(jīng)驗”有所差距。本文試圖探討這種差距的體現(xiàn)以及因素，并敘述法律規(guī)定的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則的法理根據(jù)。[3]正如《荀子·禮論》中所說：“人生而有欲”，需要“以禮義分之，以養(yǎng)人之欲，給人之求，使欲不必屈于物，物不必屈于欲，兩者相持而長”。[4]按照馬克思的經(jīng)濟學(xué)觀點，以地租為代表的租金是全部權(quán)的經(jīng)濟形式，它建立在資源的稀缺性基礎(chǔ)上，全部權(quán)人對資源的壟斷使他們得以與資源的使用者達(dá)成“合意”，從中獲取超額利潤。[5]在侵權(quán)行為法中，當(dāng)物給別人造成損害的，如果沒有另外的直接管理人的話，全部權(quán)人也可能要承當(dāng)賠償責(zé)任。[6]對商定義務(wù)或法定義務(wù)的違反，實質(zhì)在于對物的權(quán)利人正當(dāng)權(quán)利的非法侵犯。此時，該侵犯人所承當(dāng)?shù)馁r償損失等義務(wù)重要基于對其非法行為的處罰或補救。而與之對比，風(fēng)險的負(fù)擔(dān)者并不是由于其對物有非法侵犯行為，而恰恰相反，是由于其在物上有某種正當(dāng)權(quán)利。[7]這里有必要提到保險合同。保險合同之因此出現(xiàn)，就在于人們對風(fēng)險有了預(yù)見性認(rèn)識，風(fēng)險負(fù)擔(dān)者試圖通過保險合同進(jìn)一步減少自己的風(fēng)險。從保險合同的功效看，基于其它經(jīng)濟合同行為而訂立的財產(chǎn)保險合同含有附屬性質(zhì)。租賃合同范本風(fēng)險6要防備這些漏洞與欺詐，我們應(yīng)當(dāng)這樣做：1.訂立租賃合同前應(yīng)盡量理解對方當(dāng)事人的有關(guān)信息。訂立租賃合同前應(yīng)對對方的法律地位、經(jīng)營范疇、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行理解有困難，能夠向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地的工商部門進(jìn)行查詢，并且能夠通過對方同行業(yè)或有關(guān)公司進(jìn)行理解。2.對于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中當(dāng)事人應(yīng)注意以下事項：a.合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全方面，特別是重要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。b.對合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多個解釋的語句出現(xiàn)。c.在租賃合同中，對于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定，以避免出現(xiàn)糾紛。d.在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額。e.為避免合同欺詐，當(dāng)事人能夠附加某些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等，以確保合同順利推行。f.訂立租賃合同，期限在六個月以上的應(yīng)采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定時租賃。對于不定時租賃，我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人能夠隨時解除合同。碰到問題時，我們能夠采用下列補救的方法來減少或挽回?fù)p失1、對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承租人能夠規(guī)定解除合同、支付違約金或賠償損失。2、對技術(shù)規(guī)定較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用闡明、裝配圖紙、操作規(guī)程等，這些在制訂租賃合同時就應(yīng)加以明確商定。3、租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益的'，承租人能夠規(guī)定減少租金或免交租金。4、承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人能夠規(guī)定承租人在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人能夠解除合同。5、承租人私自變化租賃物現(xiàn)狀出租人能夠規(guī)定承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人能夠規(guī)定出租人支付一定開支。6、承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租別人的，出租人有權(quán)解除合同。7、對運用押金進(jìn)行合同欺詐的防備方法。在租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險，而重要工作都應(yīng)在合同訂立邁進(jìn)行。出租人普通但愿承租人能提供押金或擔(dān)保并但愿金額能與租賃物價值相稱，以避免合同欺詐的發(fā)生。承租人則但愿不交押金或少交押金。對出租人來說除規(guī)定承租人提供一定數(shù)額押金外，還應(yīng)對承租人的身份狀況、資信能力等方面進(jìn)行綜合考察以免損失。對承租人來講，則應(yīng)對租賃物的價值有清晰理解，根據(jù)不同狀況在租賃物價值范疇內(nèi)決定押金的多少。租賃合同范本風(fēng)險7一、書面合同的必要性根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定時租賃。這意味著，如果口頭商定租賃期限為六個月以上而沒有訂立書面合同，口頭商定的租賃期限則視為不成立，只能認(rèn)為不定時租賃。另外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易擬定，容易發(fā)生糾紛。因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一種月，最佳訂立書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。普通來說，租賃合同應(yīng)當(dāng)涉及租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。二、合同無效的認(rèn)定在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認(rèn)定不一，嚴(yán)重?fù)p害了法律的擬定性和統(tǒng)一性?！斗课葑赓U解釋》限定了無效合同的范疇，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超出承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。同時，允許當(dāng)事人在一審法庭辯論終止前采用補救方法，最大程度地維護合同效力。另外，即使租賃合同被認(rèn)定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，普通參考合同商定的租金原則。在違法建筑物范疇的認(rèn)定上，擬定未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)同意或者未按照同意內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超出同意使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，在訂立房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查出租人與否為建筑物的正當(dāng)權(quán)利人，建筑物與否為正當(dāng)建筑。三、租賃期限的擬定根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超出二十年。超出二十年的，超出部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人能夠續(xù)訂租賃合同，但商定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超出二十年。這里需要注意的是，如商定租賃期限為六個月以上但是未訂立書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定時租賃，當(dāng)事人能夠隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前告知承租人。四、房屋裝飾裝修的解決房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的解決，始終是實踐中的熱點和難點問題。在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，如何解決承租人對房屋的裝飾裝修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則?！斗课葑赓U解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修與否經(jīng)出租人同意、租賃合同與否有效、裝飾裝修與否形成附合合用完全不同的解決規(guī)則：1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意運用的，可折價歸出租人全部;不同意運用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意運用的，可折價歸出租人全部;不同意運用的，由雙方各自按照造成合同無效的過失分擔(dān)現(xiàn)值損失。3.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有商定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。4.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的解決沒有商定的，按照下列情形分別解決：(一)因出租人違約造成合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失;(二)因承租人違約造成合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意運用的，應(yīng)在運用價值范疇內(nèi)予以適宜賠償;(三)因雙方違約造成合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過失承當(dāng)對應(yīng)的責(zé)任;(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由造成合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。5.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租人賠償附合裝飾裝修費用的，但當(dāng)事人另有商定的除外。我們注意到，《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的原則。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人普通已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范疇。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的擬定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同推行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，合理擬定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何解決作出明確商定。五、房屋擴建的解決《房屋租賃解釋》在看待房屋擴建問題上同樣根據(jù)房屋擴建與否經(jīng)出租人同意、與否辦理正當(dāng)建設(shè)手續(xù)合用不同的規(guī)則：1.承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。2.承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的解決沒有商定的，按照下列情形分別解決：(一)辦理正當(dāng)建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān);(二)未辦理正當(dāng)建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過失分擔(dān)。因此，承租人如需對房屋進(jìn)行擴建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理正當(dāng)建設(shè)手續(xù)，同時在租賃合同中明確商定擴建費用由誰承當(dāng)。六、同意轉(zhuǎn)租的推定為了最大程度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人懂得或者應(yīng)當(dāng)懂得承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出租人如懂得承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時行使權(quán)利。七、租金的訴訟時效實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人由于訴訟時效已過而無法主張租金。這首先由于出租人不懂得延付或者拒付租金合用一年的特別訴訟時效，而覺得訴訟時效是二年。另首先，出租人經(jīng)常存在一種誤區(qū)，認(rèn)為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一種支付周期分別計算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同商定的期限支付租金。對支付期限沒有商定或者商定不明確，根據(jù)合同法第六十一條的規(guī)定仍不能擬定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當(dāng)及時催告或者提起訴訟，以免超出一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。八、優(yōu)先購置權(quán)的行使與限制優(yōu)先購置權(quán)糾紛始終是實踐中的難點問題?！斗课葑赓U解釋》對承租人的優(yōu)先購置權(quán)的合用情形作了進(jìn)一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購置房屋：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，涉及配偶、父母、兒女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫兒女、外孫兒女的;(三)出租人推行告知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表達(dá)購置的;(四)第三人善意購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)告知承租人或者存在其它侵害承租人優(yōu)先購置權(quán)情形的，承租人如何謀求救助?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認(rèn)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購置房屋無關(guān)。即使出租人與第三人訂立的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購置出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人都有權(quán)主張優(yōu)先購置房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。租賃合同范本風(fēng)險8房屋租賃合同在現(xiàn)實生活中是一種慣用的合同類型，房屋租賃合同看上去比較簡樸，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時常發(fā)生。根本的因素是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全方面，在推行房屋租賃合同過程中經(jīng)常會出現(xiàn)某些原來沒有考慮到的狀況。為了避免糾紛，在訂立及推行房屋租賃合同時應(yīng)當(dāng)注意下列幾個法律問題：一、合同的主體資格問題1、在訂立合同時，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證，如果沒有房產(chǎn)證，則要看出租方有無房屋買賣合同或授權(quán)委托書等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信狀況，租金支付能力，社會誠信狀況。2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)與否已經(jīng)被抵押。3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對外出租，但在合同推行期內(nèi)有個別業(yè)主規(guī)定提前收回自己的商場攤位自己做生意，由此發(fā)生糾紛如何解決，在訂立這類合同時承租方應(yīng)當(dāng)規(guī)定出租方對此有承諾或確保。4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專業(yè)性的市場，開辦單位要對外大量分別出租攤位，根據(jù)國家工商行政管理局的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門申領(lǐng)《市場登記證》，只有領(lǐng)了《市場登記證》方可對外招商宣傳及出租，這一點也是承租人應(yīng)當(dāng)注意的。5、在房屋租賃期內(nèi)，公司作為出租方如果發(fā)生了破產(chǎn)、公司轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷等狀況，如何補救，承租方如不能繼續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失如何賠償。6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭組員可否沿續(xù)原來的房屋租賃合同，繼續(xù)居住使用該房屋。二、租賃合同的標(biāo)的物在房屋租賃合同中，規(guī)定寫明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫清晰房屋的附屬設(shè)施。有時合同中最佳要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住，還是用作經(jīng)營場合。三、租賃期限的起算租賃期限的起算普通有二種狀況：第一種狀況，是從房屋租賃合同訂立之日起開始起算。第二種狀況，考慮到承租方要對房屋進(jìn)行裝修等因素，或出租方要辦理有關(guān)報批登記手續(xù)，租賃期間的起算時間可商定在幾月幾日開始或者合同簽字后多少日開始，從合同訂立之日到正式開始起算租賃期限的這段時間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方無需承當(dāng)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費則應(yīng)承當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長不得超出二十年。四、租金的計算及支付方式年租金原則普通是固定的，但也能夠雙方商定租金按一定比例或一定金額每年遞增。租金支付時間，由雙方商定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在商定按年度支付時，雙方應(yīng)商定年度的概念及起始時間，否則，可能引發(fā)誤解。五、租賃房屋的交付合同中應(yīng)當(dāng)商定房屋的交付時間。租賃房產(chǎn)交付時，雙方應(yīng)商定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好狀況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關(guān)費用，并訂立房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財物移交清單。六、履約確保金為了保護出租方的利益，避免承租方提前撤場，或拖欠有關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)規(guī)定承租方向出租方支付一定金額的履約確保金。七、稅收及有關(guān)費用的承當(dāng)在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費、通訊費、治安費、保潔費等費用，哪些有出租方承當(dāng)，哪些有承租方承當(dāng)。并且承租方作為公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。特別要提示的是，在合同中要寫明，租金與否是含稅價。八、合同中應(yīng)商定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進(jìn)行定時維修保養(yǎng)，哪些由承租方維修。這里應(yīng)當(dāng)注意，出租方對房產(chǎn)及設(shè)施的定時維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先告知承租方，并盡量在承租方認(rèn)為適宜的時間進(jìn)行以確保承租方的正常經(jīng)營不受影響或干擾。九、水、電供應(yīng)出租方應(yīng)確保房產(chǎn)含有持續(xù)的、不間斷的、能滿足承租方滿負(fù)荷正常運轉(zhuǎn)規(guī)定的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。例如，作為商場或工廠用途的，供電量應(yīng)不不大于250KW或電容量不不大于300KVA。還要商定，如上述技術(shù)條件非因市政部門因素或不可抗力，而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時間之內(nèi)修復(fù)。十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營活動的，出租方須確保承租方可根據(jù)其營業(yè)需要，自行擬定營業(yè)時間，并確保承租方在其營業(yè)時間內(nèi)可根據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中商定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同商定各自的廣告牌位