《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》第一節(jié)土地增值稅稅法規(guī)定一、土地增值稅的納稅義務(wù)人與征稅范圍（一）納稅義務(wù)人（1）不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。（2）不論法人與自然人。（3）不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人。（4）不論部門。土地增值稅稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-1】轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的（），都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。A.學(xué)校B.稅務(wù)機(jī)關(guān)C.外籍個(gè)人D.國(guó)有企業(yè)

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等，所以答案為ABCD。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（二）征稅范圍土地增值稅的征稅范圍是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為。1．基本征稅范圍土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。所以,土地增值稅的征收包含三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)為國(guó)家所有；②土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》土地增值稅的基本征稅范圍：(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。(2)地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。(3)存量房地產(chǎn)的買賣?；菊鞫惙秶粚儆谡鞫惙秶?.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈(zèng)與；2.地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；3.存量房地產(chǎn)的買賣。1.不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。表2-1土地增值稅的基本征稅范圍《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》2．具體情況判定（1）房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與。（2）房地產(chǎn)的出租。（3）房地產(chǎn)的抵押。（4）房地產(chǎn)的交換。（5）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)。（6）合作建房。（7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。（8）房地產(chǎn)的代建房行為。（9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.繼承、贈(zèng)予（1）繼承；不征（無(wú)收入）（2）贈(zèng)予：公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征2.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個(gè)人之間互換自有住房，免征5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)（1）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征（2）投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征7.兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免8.代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）9.房地產(chǎn)重新評(píng)估不征（無(wú)收入）表2-2具體情況判定匯總表《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-2】下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的有（）。A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)B.稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)C.對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)D.投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行評(píng)估增值的房產(chǎn)，房產(chǎn)雖有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以答案為C。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》二、土地增值稅的稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》級(jí)數(shù)增值稅與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50％的部分3002超過(guò)50％至100％的部分4053超過(guò)100％至200％的部分50154超過(guò)200％的部分6035表2-3土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表【例2-3】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬(wàn)元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額為4200萬(wàn)元，則適用稅率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，適用第一級(jí)稅率，即30%，所以答案為A。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》三、土地增值稅的應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目（一）應(yīng)稅收入的確定1.貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。2.實(shí)物收入實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。3.其他收入其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（二）扣除項(xiàng)目的確定計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅。1．對(duì)于新建房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可扣除的項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）其他扣除項(xiàng)目?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-4】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。A.營(yíng)業(yè)稅、印花稅B.房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許扣除營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，所以答案為C。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬(wàn)元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的金額為（）。A.1500萬(wàn)元B.2000萬(wàn)元C.2500萬(wàn)元D.3000萬(wàn)元解析應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（萬(wàn)元），所以答案為D?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-6】房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有（）。A.支付建筑人員的工資福利費(fèi)B.占用耕地繳納的耕地占用稅C.銷售過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用銷售過(guò)程中發(fā)生的銷售費(fèi)用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不能加計(jì)扣除，所以答案為ABD。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-7】府城房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2010年1月—2013年2月開發(fā)了“東麗家園”住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）2010年1月通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬(wàn)元，并規(guī)定2010年3月1日動(dòng)工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2011年5月才開始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元。（3）2012年4月開始銷售，可售總面積為45000米2，截至2012年8月底銷售面積為40500米2，取得收入40500萬(wàn)元；尚余4500米2房屋未銷售?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》要求：（1）在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除？（2）計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額。（3）計(jì)算2012年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本金額。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。（2）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司截至2012年8月底已經(jīng)銷售了40500米2的建筑面積，占全部可銷售面積45000米2的90%，可以扣除的土地成本金額＝（17000＋17000×5%）×90%＝16065（萬(wàn)元）。（3）可以扣除的開發(fā)成本金額＝2450×90%＝2205（萬(wàn)元）。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-8】某房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓一宗土地使用權(quán)，支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8000萬(wàn)元。使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售。在開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬(wàn)元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。（說(shuō)明：其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，契稅稅率為3%。）要求：（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)成本。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅＝8000×60%＋8000×3%×60%＝4944（萬(wàn)元）。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)成本＝6200（萬(wàn)元）。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用＝500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（萬(wàn)元）。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》2．對(duì)于舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓可扣除的項(xiàng)目納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-9】位于縣城的某商貿(mào)公司2013年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元，因無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購(gòu)房發(fā)票。該辦公樓購(gòu)于2010年1月，購(gòu)價(jià)為600萬(wàn)元，繳納契稅18萬(wàn)元。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為（）。A.639.6萬(wàn)元B.640.1萬(wàn)元C.760.1萬(wàn)元D.763.7萬(wàn)元銷售舊的辦公樓需要交的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為：（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（萬(wàn)元）；因?yàn)闊o(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，所以按照購(gòu)房發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除：600×（1+4×5%）＝720（萬(wàn)元）；對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計(jì)數(shù)為：720+21.6+18+0.5＝760.1（萬(wàn)元），答案為C。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》四、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）增值額的確定1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格”，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的”，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的”，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。具體方法：1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％時(shí)，計(jì)算公式為:土地增值稅稅額＝增值額×30％2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％時(shí)，計(jì)算公式為:土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％上述公式中的5％、15％、35％分別為2、3、4級(jí)的速算扣除系數(shù)。《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-10】2011年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入14000萬(wàn)元，已知該公司支付的與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金為770萬(wàn)元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬(wàn)元。A.2256.5B.2445.5C.3070.5D.3080.5根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過(guò)程如下：（1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬(wàn)元）；（2）計(jì)算土地增值額：14000－7010＝6990（萬(wàn)元）；（3）計(jì)算增值率：6990÷7010×100%＝99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；（4）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅：6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬(wàn)元）。所以答案為B。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-11】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款8000萬(wàn)元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費(fèi)。自2012年7月起至2013年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造了一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計(jì)取得銷售收入18000萬(wàn)元。在開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6200萬(wàn)元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元（只有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。（說(shuō)明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5%；教育費(fèi)附加征收率為3%；契稅稅率為3%；購(gòu)銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%。）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》(1)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅：8000×0.5‰+18000×0.5‰+6200×0.3‰=14.86（萬(wàn)元）；(2)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅：8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬(wàn)元）；(3)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：18000×5%×（1+5%+3%）=972（萬(wàn)元）；(4)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用：500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬(wàn)元）；(5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額：18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（萬(wàn)元）；(6)增值率：2859.44÷（18000-2859.44）×100%=18.89%,計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅：2859.44×30%=857.83（萬(wàn)元）。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算1．土地增值稅的清算單位2．土地增值稅的清算條件3．非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定4．土地增值稅的扣除項(xiàng)目5．土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料6．土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證7．土地增值稅的核定征收8．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理9．土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-12】在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（）。A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目B.審批備案項(xiàng)目C.商業(yè)推廣項(xiàng)目D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目

清算審核時(shí)，應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，所以答案為B。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-13】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的D.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，所以選項(xiàng)D有誤，答案為ABC。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-14】清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（）。A.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的C.建成后直接贈(zèng)與其他企業(yè)的D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除，所以答案為D。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠這里所說(shuō)的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。（二）國(guó)家征用、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（三）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》六、土地增值稅的征收管理（一）要加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作（二）納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。(三)納稅申報(bào)土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》第二節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算一、主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的賬務(wù)處理主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅稅額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶；實(shí)際交納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入2000萬(wàn)元，該公司原支付地價(jià)款200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本400萬(wàn)元。該公司發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用中利息支出不能按項(xiàng)目分?jǐn)?，?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除率為10%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加率3%。對(duì)其進(jìn)行賬務(wù)處理。（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=2000（萬(wàn)元）（2）扣除項(xiàng)目金額開發(fā)費(fèi)用扣除金額=（200+400）×10%=60（萬(wàn)元）加計(jì)扣除金額=（200+400）×20%=120（萬(wàn)元）相關(guān)稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅=2000×5%=100（萬(wàn)元）城市維護(hù)建設(shè)稅=100×7%=7（萬(wàn)元）教育費(fèi)附加=100×3%=3（萬(wàn)元）稅費(fèi)合計(jì)=100+7+3=110（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額=200+400+60+120+110=890（萬(wàn)元）

解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（3）增值額=2000-890=1110（萬(wàn)元）（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例=1110÷890×100%=124.72%（5）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%,未超過(guò)200%,適用稅率50%,速算扣除系數(shù)15%。（6）應(yīng)納稅額=1110×50%-890×15%=555-133.5=421.5(萬(wàn)元)有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：(1)提取時(shí)：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加4215000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅4215000（2）繳納時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅4215000貸：銀行存款4215000《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》二、非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的賬務(wù)處理對(duì)于非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，則應(yīng)分情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：（1）兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)根據(jù)計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅稅額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。（2）轉(zhuǎn)讓的以支付土地出讓金等方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，原已納入“無(wú)形資產(chǎn)”核算的，其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅稅額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（3）轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)已連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”賬戶核算的，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)（包括地上建筑物及其附著物）應(yīng)交納的土地增值稅稅額，借記“固定資產(chǎn)清理”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。（4）轉(zhuǎn)讓的以行政劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，如僅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅稅額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅稅額，借記“固定資產(chǎn)清理”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。（5）轉(zhuǎn)讓的投資性房地產(chǎn)，其交納的土地增值稅計(jì)入相關(guān)成本，即借記“其他業(yè)務(wù)成本”或“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-16】某兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房屋，應(yīng)納土地增值稅150萬(wàn)元，對(duì)其進(jìn)行賬務(wù)處理。（1）提取時(shí)：借：其他業(yè)務(wù)成本1500000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1500000（2）繳納時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅1500000貸：銀行存款1500000解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》第三節(jié)土地增值稅的納稅籌劃一、分散收入的方法1.將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離【例2-17】假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場(chǎng)價(jià)值是500萬(wàn)元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬(wàn)元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。但是如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，僅在合同上注明500萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，則問(wèn)題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5‰的稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》2.分多次簽訂售房合同【例2-18】某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅（為簡(jiǎn)化計(jì)算，分析中可不考慮企業(yè)所得稅）。土地增值率為：600／400×100％=150％。根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15％。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％-400×15％=240（萬(wàn)元）。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》1000×5％=50（萬(wàn)元）。應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×10％=5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-400-240-50-5=305（萬(wàn)元）。如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，即第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用為300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為：400／300×100％=133％。應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％-300×15％=155（萬(wàn)元）；營(yíng)業(yè)稅：700×5％=35（萬(wàn)元）；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：35×10％=3.5（萬(wàn)元）。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅：300×3％=9（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：9×10％=0.9（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6（萬(wàn)元）。經(jīng)過(guò)納稅籌劃，企業(yè)可減輕稅收負(fù)擔(dān)91.6萬(wàn)元（396.6-305）?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》3.利用分別核算法分散收入【例2-19】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)收入為2億元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為1.2億元，豪華住宅銷售額為8000萬(wàn)元。稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目的金額為1.4億元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可扣除項(xiàng)目的金額為10050萬(wàn)元，豪華住宅可扣除項(xiàng)目的金額為3950萬(wàn)元。不分別核算應(yīng)納土地增值稅時(shí)：增值率=（20000-14000）÷14000×100%=42.9%，適用稅率為30%，應(yīng)納土地增值稅=（20000-14000）×30%=1800（萬(wàn)元）。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》分別核算時(shí)：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：增值率=（12000-10050）÷10050×100%=19.4%，稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率小于20%，免征土地增值稅，所以應(yīng)納土地增值稅為零。豪華住宅：增值率=（8000-3950）÷3950×100%=103%，適用稅率為50%，應(yīng)納土地增值稅=（8000-3950）×50%-3950×15%=1432.5（萬(wàn)元）。二者合計(jì)應(yīng)納土地增值稅1432.5萬(wàn)元。分別核算比不分別核算少支出稅金=1800-1432.5=367.5（萬(wàn)元）?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》4.利用分設(shè)公司的方式變相分散收入【例2-20】A房地產(chǎn)企業(yè)建造并出售一棟寫字樓，有關(guān)收入支出情況如下：取得土地使用權(quán)支付價(jià)款300萬(wàn)元，開發(fā)建造過(guò)程中的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及各項(xiàng)稅金2500萬(wàn)元（其中稅金及附加275萬(wàn)元），房地產(chǎn)企業(yè)允許加計(jì)扣除的費(fèi)用金額200萬(wàn)元，建造完工后直接對(duì)外銷售，取得銷售價(jià)款5000萬(wàn)元。本案例中，扣除項(xiàng)目金額3000萬(wàn)元（2500+300+200），增值額2000萬(wàn)元（5000-3000），增值率66.7%（2000/3000×100%），適用稅率40%，速算扣除數(shù)5%，應(yīng)納土地增值稅650萬(wàn)元（2000×40%-3000×5%）。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》如果該房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立一家獨(dú)立的銷售公司B，將寫字樓以4000萬(wàn)元的價(jià)格銷售給B公司，B公司再以5000萬(wàn)元的價(jià)格出售。對(duì)于A房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，扣除項(xiàng)目變?yōu)?945萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅金及附加220萬(wàn)元），增值額1055萬(wàn)元（4000-2945），增值率35.8%（1055/2945×100%），適用稅率30%，應(yīng)納土地增值稅316.5萬(wàn)元（1055×30%）；對(duì)于B銷售公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加55萬(wàn)元［（5000-4000）×5.5%］，扣除項(xiàng)目4055萬(wàn)元，增值額945萬(wàn)元（5000-4000-55），增值率23.3%（945/4055×100%），適用稅率30%，應(yīng)納土地增值稅283.5萬(wàn)元(945×30%)。合計(jì)應(yīng)納土地增值稅600萬(wàn)元。方案績(jī)效分析：通過(guò)設(shè)立銷售公司的方法，可以有效節(jié)省土地增值稅50萬(wàn)元，多實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)50萬(wàn)元，達(dá)到節(jié)稅的目的。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其營(yíng)業(yè)額?！盇公司銷售給B公司的價(jià)格，必須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可。稅務(wù)機(jī)關(guān)如果認(rèn)為該價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由，那么A公司還將面臨著重新核定完稅價(jià)格，補(bǔ)交稅款、滯納金的問(wèn)題。另外，還要考慮成立銷售公司給企業(yè)帶來(lái)減稅的收益是否高于管理運(yùn)作成本，如果減少的土地增值稅超過(guò)成立銷售公司帶來(lái)的成本，方案可行；反之，則不可行?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》二、增加扣除項(xiàng)目的方法增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目共有五項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。其中財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。從中可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，只能從房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩方面著手：（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。（2）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-21】某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元。增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200／800×100％=25％，該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30％=60（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅：1000×5％=50（萬(wàn)元）；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×10％=5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-800-60-50-5=85（萬(wàn)元）。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200／1000×100％=20％，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅：1200×5％=60（萬(wàn)元）；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：60×10％=6（萬(wàn)元）。如不考慮企業(yè)所得稅，則該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1200-1000-60-6=134（萬(wàn)元）。比籌劃前增加利潤(rùn)49萬(wàn)元（134-85）。

解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-22】甲房地產(chǎn)公司2013年3月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：（1000+1200）×10％=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：200+（1000+1200）×5%=310（萬(wàn)元）?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-23】甲房地產(chǎn)公司2013年8月開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明。

同例2-22一樣，如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：（1000+1200）×10％=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：80+（1000+1200）×5%=190（萬(wàn)元）?？梢?，在這種情況下，公司不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。

解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例。推算可知，如果超過(guò)5％，則提供證明比較有利；如果沒(méi)有超過(guò)5％，則不提供證明比較有利。要注意的是，相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。即籌劃企業(yè)應(yīng)注意提供有關(guān)合法、有效的憑證?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》三、利用稅收優(yōu)惠政策的方法按照稅法的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負(fù)，就應(yīng)綜合考慮增值額增加所能帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。第一種情況：享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。第二種情況：如果企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，則當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-24】地處某省城的甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4000米2的商品房，現(xiàn)有兩種銷售方案：方案一：按照2000元/米2的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為672萬(wàn)元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除的金額為672萬(wàn)元。方案二：按照2100元/米2的價(jià)格出售，則扣除項(xiàng)目金額為674.2萬(wàn)元［672+4000×100÷10000×5.5%］（根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的印花稅不得扣除）；企業(yè)所得稅允許稅前扣除的金額為672萬(wàn)元?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》方案一：該房地產(chǎn)取得的銷售收入為：2000×4000÷10000=800（萬(wàn)元），房產(chǎn)的增值率為：（800-672）÷672×100%=19.05%，增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無(wú)需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤(rùn)為128萬(wàn)元（2000×4000÷10000-672）。方案二：該房地產(chǎn)取得的銷售收入為：2100×4000÷10000=840（萬(wàn)元），房產(chǎn)的增值率為：［（840-674.2）÷674.2）］×100%=24.59%，增值率大于20%，需要繳納土地增值稅：（840-674.2）×30%=49.74（萬(wàn)元），企業(yè)的稅前利潤(rùn)為：2100×4000÷10000-672-49.74=118.26（萬(wàn)元）。比較兩個(gè)方案可知，方案二的銷售價(jià)格雖然提高了100元/米2，但稅前利潤(rùn)卻下降了9.74萬(wàn)元（128-118.26）。所以企業(yè)應(yīng)采取第一種銷售方案。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》【例2-25】假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年年初開發(fā)了B項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)，到2013年年初已經(jīng)辦理大部分開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用結(jié)算，住宅也處于銷售階段。經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，B項(xiàng)目共發(fā)生如下成本費(fèi)用：取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本600萬(wàn)元，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的期間費(fèi)用100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)取得住宅房屋銷售收入1720萬(wàn)元，應(yīng)繳納稅金及附加95萬(wàn)元?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》依據(jù)以上數(shù)據(jù)，計(jì)算A公司應(yīng)納土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額之和=400+600+100+95+（400+600）×20%=1395（萬(wàn)元），增值額=1720-1395=325（萬(wàn)元），增值率=325÷1395×100%=23%，因此，應(yīng)納土地增值稅=325×30%=97.5（萬(wàn)元）。如果B項(xiàng)目尚未全部完工結(jié)算，A公司為了節(jié)稅，可從美化小區(qū)環(huán)境出發(fā)，適當(dāng)再投入一些開發(fā)費(fèi)用，使增值率小于20%。假設(shè)再投入X萬(wàn)元，只要符合［（1720-（1395+X）］÷（1395+X）＜20%的條件，就可以免征土地增值稅。計(jì)算得出X＞38.3（萬(wàn)元）。再考慮加計(jì)20%的扣除因素，38.3÷120%=31.9（萬(wàn)元）。也就是說(shuō)，只要再投入不到32萬(wàn)元，該項(xiàng)目的增值率就小于20%，符合免稅條件，可以不必繳納97.5萬(wàn)元的土地增值稅。這樣，納稅人適當(dāng)增加了開發(fā)成本31.9萬(wàn)元，既美化了住宅小區(qū)的環(huán)境，提高了購(gòu)房戶滿意度，樹立了企業(yè)良好的信譽(yù)，又節(jié)約了資金數(shù)十萬(wàn)元。解析《資源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》四、靈活運(yùn)用不同的銷售方式的方法（一）合作建房方式《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。根據(jù)這一政策，可做納稅籌劃如下：假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（二）代建房方式這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30%～60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購(gòu)買和取得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會(huì)使得房屋各方面的條件符合客戶要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！顿Y源稅會(huì)計(jì)與納稅籌劃》（三）以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)稅法規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法律中也有規(guī)定：“自2003年1月1日起，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的