從宏觀上來看青島經(jīng)濟(jì)增長趨勢(shì)并不穩(wěn)定，總體形式依然處于調(diào)整期；行業(yè)投資熱情高漲，價(jià)格水平上漲趨勢(shì)明顯；1月土地市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)波瀾不驚；商品住宅市場(chǎng)供需雙雙下降，市場(chǎng)進(jìn)入淡季,市場(chǎng)加推量和認(rèn)購率步入年度低谷?？涤耔焙臀簩W(xué)積把青島地區(qū)商品住宅的建設(shè)成本劃分為：前期工程費(fèi)，建筑安裝成本，商品房的交易手續(xù)費(fèi)，管理費(fèi)、借貸款利息和稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)投資降低4.6%，住宅投資增加了2.7%，第三產(chǎn)業(yè)投資、建筑工程投資、安裝工程投資均大幅度增加，房屋新開工面積和銷售面積、銷售額均減少。從分區(qū)市地區(qū)生產(chǎn)總值的表格中可以看出青島各個(gè)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)都有相當(dāng)大的增加值，增長率數(shù)字客觀，保持較大幅度的增長，其中最低的紅色經(jīng)濟(jì)區(qū)是增長了4.4%，黃島區(qū)增長了13.3%。從勞動(dòng)工資表格中可看出總體上勞動(dòng)工資呈現(xiàn)出增長趨勢(shì)，國有單位和集體單位雖然從業(yè)人員增長率減少，但是在崗職工平均工資數(shù)字可觀，在崗職工平均工資增長率也很高。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金純收入增長了11%，居住消費(fèi)支出增長了13.7%；城市人均家庭總收入增加了9.3%，居住消費(fèi)支出增長了4.9%。旅游人數(shù)和旅游增長率都很大，其中旅游總?cè)藬?shù)增加了8.82%，旅游總收入增加了15%，可能會(huì)刺激一些旅游業(yè)興起，加大投資建設(shè)，增加旅游地的房地產(chǎn)開發(fā)。居民的居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)幾乎維持不變，但是新建住宅價(jià)格指數(shù)、二手住宅價(jià)格指數(shù)略有下降，價(jià)格降低可能會(huì)刺激消費(fèi)者2015年1月房產(chǎn)稅總額為50299，增加了22.43%，金融機(jī)構(gòu)的住戶貸款存款額減少了很多。分區(qū)市地區(qū)實(shí)際使用外資的數(shù)量越來越大，增長率也有大幅度的增長；全市的生產(chǎn)總值再增加，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)增加額更是不容小覷。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)面臨困境、投資逐月回落、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷等因素影響下，我市資質(zhì)內(nèi)建筑業(yè)生產(chǎn)基本保持了持續(xù)平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2014年我市城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，隨著城鎮(zhèn)區(qū)域擴(kuò)建和鄉(xiāng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，我市城鎮(zhèn)人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年末我市城鎮(zhèn)人口達(dá)到618.85萬人，增加11.8萬人，同比增長1.94%，高于全市常住人口增速(0.92%)1.02個(gè)百分點(diǎn)；鄉(xiāng)村人口285.77萬人，減少3.59萬人，同比下降1.24%。城鎮(zhèn)人口的較快增長，使得我市2014年城鎮(zhèn)化率達(dá)到68.41%，提升0.69個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度較上年上升0.11個(gè)百分點(diǎn)。2014年我市城鎮(zhèn)化率分別高于全國(54.77%)和山東省(55.01%)13.64和13.4個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率接近飽和,下一步城鎮(zhèn)化率將趨于平穩(wěn)。2014年上半年，青島房地長市場(chǎng)受調(diào)控政策的持續(xù)影響，樓市相對(duì)于其他的二線城市來說，情況并不樂觀，表現(xiàn)相對(duì)慘淡，新增趨緩、銷量萎縮，后期去化壓力沉重，商品住宅市場(chǎng)整天曉詩表現(xiàn)欠佳。而另一方面，與住宅市場(chǎng)截然相反的是，寫字樓、公寓、商業(yè)三大物業(yè)形態(tài)整體銷售較去年同期均有不同程度漲幅。從外部宏觀環(huán)境分析，有以下影響因素：1、政策:青島市預(yù)計(jì)在2014年年內(nèi)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，此舉或許成為房地產(chǎn)稅的鋪路石。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記首先要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記，最遲在今年年底，青島市將實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。其實(shí)最早在今年的2月份，在全國國土資源工作會(huì)議上，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就已經(jīng)提上日程，包括濟(jì)南、青島在內(nèi)的省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。此舉一出，或許為日后的房產(chǎn)稅做了準(zhǔn)備。2、青島公積金貸款的新政策青島市從2014年3月10日開始對(duì)住房公積金提取及公積金貸款管理辦法執(zhí)行新政。此項(xiàng)政策將申請(qǐng)門檻提高，額度與賬戶余額掛鉤，申請(qǐng)人的公積金賬戶需滿一年；申請(qǐng)貸款資格的繳存標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)上升，借款申請(qǐng)人建立住房公積金賬戶滿12個(gè)月，申貸時(shí)賬戶是正常繳存狀態(tài)，且在申請(qǐng)貸款的近12個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存住房公積金12個(gè)月；公積金提取管理方面，新規(guī)提取條件、提取人范圍。提取額度和監(jiān)督管理等提取業(yè)務(wù)進(jìn)行了全面規(guī)范。3、城建規(guī)劃①國務(wù)院批復(fù)設(shè)立青島西海岸新區(qū)，成為第九個(gè)國家級(jí)新區(qū)2014年6月9日，國務(wù)院批復(fù)山東省政府，同意設(shè)立青島西海岸新區(qū)，青島西海岸新區(qū)正式成為繼上海浦東，天津?yàn)I海等之后的第九個(gè)國家級(jí)新區(qū)。這是自2011年批準(zhǔn)設(shè)立山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)之后，對(duì)深入推進(jìn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)又一重大舉措。在“三城聯(lián)動(dòng)”的穩(wěn)步推進(jìn)，西海岸憑借其地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為青島重點(diǎn)發(fā)展方向，并在2012年12月，青島黃島開發(fā)區(qū)與膠南市正式合并組成黃島新區(qū)，亦即西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)。本次西海岸正式升格為國家級(jí)新區(qū)，是政府推進(jìn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重要舉措。通過國務(wù)院批準(zhǔn)后，西海岸新區(qū)的發(fā)展正式進(jìn)入里提速階段，有力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入。②青島市財(cái)富管理金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)獲批復(fù)2014年2月，青島市財(cái)富管理金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)正式獲國家批復(fù)，青島市成為我國以財(cái)富管理為主題的金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)。金融業(yè)對(duì)高檔寫字樓的發(fā)展有顯著的促進(jìn)作用，特別是嶗山區(qū)的高檔寫字樓，因?yàn)樵?012年的市政府工作報(bào)告中，首次明確提出“建設(shè)嶗山金家?guī)X金融新區(qū)”的戰(zhàn)略性決策。2013年初，金家?guī)X金融新區(qū)規(guī)劃通過。未來該區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也將快速崛起、升級(jí)，打破香港中路一枝獨(dú)秀的局面，與香港中路的寫字樓市場(chǎng)形成雙中心發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這樣也能分擔(dān)一部分香港中路寫字樓市場(chǎng)過于集中的壓力。③房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年6月，青島市物價(jià)局的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)市內(nèi)各區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了調(diào)價(jià)，這是兩種經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格并軌的需要。之前，青島存在配建經(jīng)濟(jì)適用住房和集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房?jī)煞N建設(shè)模式及價(jià)格形式。由于定價(jià)機(jī)制不同，兩種經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房存在區(qū)位、結(jié)構(gòu)。質(zhì)量近似但是價(jià)格差異較大的現(xiàn)象，這對(duì)購房者不公平，銷售中也極易產(chǎn)生矛盾。調(diào)價(jià)后，將有效消除以上矛盾。一、從相關(guān)的市場(chǎng)因素分析，青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀存在以下特點(diǎn)：1、土地市場(chǎng)供應(yīng)量大幅下降，成交量嚴(yán)重萎縮相交2013年火熱的土地市場(chǎng)，上半年島城土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)大幅下降，在全國市場(chǎng)成交低迷的情況下，開發(fā)商取地趨于謹(jǐn)慎，政府推地的積極性也不高。成交區(qū)域結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：主城區(qū)比重日益減少，西海岸比重加大上半年主城區(qū)成交比重日益減少，而西海岸土地成交量接近總成量的一半，其主要得益于西海岸的整體規(guī)劃和萬達(dá)進(jìn)駐對(duì)區(qū)域的重大影響力，特別是青島西海岸晉升為第九個(gè)國家級(jí)新區(qū)的規(guī)劃利好帶動(dòng)。2、整體價(jià)格大幅上升，輔城區(qū)成交單價(jià)上浮景觀供應(yīng)成交量大幅下滑，但土地價(jià)格卻大幅上升，其主要原因是西海岸上半年成交較大，而且受區(qū)域利好因素影響價(jià)格較去年同期有明顯的上升；另外，在今年上半年土地成交結(jié)構(gòu)中，商業(yè)用地成交比重明顯上升，也是導(dǎo)致上半年價(jià)格上升的主要因素。二、普通住宅市場(chǎng)1.市場(chǎng)庫存壓力大2.政策調(diào)控下，剛性需求依然成為絕對(duì)主力3.優(yōu)惠促銷活動(dòng)帶動(dòng)剛性需求樓盤的成交三、公寓市場(chǎng)1.公寓供應(yīng)量居高不下，去庫存壓力巨大2.成交量同比上升，但成交率仍地位運(yùn)行3.整體市場(chǎng)低迷，個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼四、寫字樓市場(chǎng)1、供應(yīng)量大，去化相對(duì)緩慢，去庫存壓力巨大2.上半年成交量逆市增長，西海岸新區(qū)和市南區(qū)成為成交主力3.整體均價(jià)同比小幅上升五、商業(yè)市場(chǎng)1.市場(chǎng)成交較為活躍2.商業(yè)發(fā)展向北延伸，城陽區(qū)成為成交主力綜合以上分析，青島市2014年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀雖然不盡人意，但是由于住建部再次重申里露絲調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)，因此地方政府出臺(tái)多樣化調(diào)整政策的可能性加大，包括取消或調(diào)整限購、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等政策的出臺(tái)進(jìn)程將會(huì)加快，力度也更大，因此下半年市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)延續(xù)。

投資增速換擋房地產(chǎn)步入新常態(tài)--2014年我市房地產(chǎn)開發(fā)情況盤點(diǎn)

2014年，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在調(diào)控政策和貨幣政策等多重因素的影響和作用下，保持了房屋施工規(guī)模的穩(wěn)步增長，但受開發(fā)資金趨緊、銷售市場(chǎng)低迷等制約，開發(fā)投資增速持續(xù)向低位換擋，待售面積總量創(chuàng)歷史新高。2014年我市房地產(chǎn)開發(fā)總體步入盤整的新常態(tài)，凸顯出三大問題值得關(guān)注。一、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體運(yùn)行特點(diǎn)(一)完成投資持續(xù)低位徘徊受國家宏觀調(diào)控影響，2014年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步放緩，一季度增長8.5%，上半年增長6.6%，1-8月份一度出現(xiàn)下降0.5%的拐點(diǎn)；四季度后隨著限購、限貸等政策的松綁，投資增速開始扭轉(zhuǎn)降勢(shì)企穩(wěn)回升，全年累計(jì)完成投資1117.7億元，同比增長6.6%，增幅較上年同期回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。(二)開發(fā)結(jié)構(gòu)仍以住宅主打從房屋用途看，2014年我市住宅投資731.1億元，同比增長9.4%，快于全市房地產(chǎn)投資增速2.8個(gè)百分點(diǎn)，占全部房地產(chǎn)投資的65.4%。商務(wù)和商業(yè)兩類非住宅投資趨勢(shì)看淡，辦公樓投資97.9億元，同比下降3.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的8.8%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資132.8億元，同比下降1.3%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的11.9%。(三)施工規(guī)模保持平穩(wěn)增長2014年以來，我市商品房施工規(guī)模一直保持了10%以上的增速，全年各類房屋施工面積8170.7萬平方米，同比增長15.5%，其中：新開工面積自四季度開始有較大幅度回升，全年達(dá)到2044.2萬平方米，同比增長10.5%，增幅比上年同期提高5.6個(gè)百分點(diǎn)，住宅新開工1333.7萬平方米，同比增長13.7%，占全部新開工面積的65.2%。(四)商品房竣工面積明顯放量2014年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)供給較為充足，全年各類房屋累計(jì)竣工1135.7萬平方米，同比增長18.6%，增幅較上年同期提高39.6個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅竣工809.8萬平方米，同比增長20%，占全部竣工面積的71.3%；辦公樓竣工62.2萬平方米，同比增長141.7%；商業(yè)用房竣工90.4萬平方米，同比下降23.2%；其他用房竣工173.3萬平方米，同比增長24.7%。二、房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)問題凸顯(一)資金層面形勢(shì)嚴(yán)峻2014年以來，受國家信貸政策影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金自5月份起一直呈同比下降態(tài)勢(shì)，降幅均在10%以上，全年開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金1465.5億元，同比下降12.4%，較上年同期回落48.5個(gè)百分點(diǎn)，其中：國內(nèi)貸款363.2億元，同比下降18.4%，占實(shí)際到位資金的24.8%，占比較上年同期降低1.8個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金504.7億元，同比增長1.4%，占實(shí)際到位資金的34.4%；其他資金來源592.5億元，同比下降18.3%，占實(shí)際到位資金的40.4%。(二)待售創(chuàng)下歷史新高在商品房銷售市場(chǎng)走勢(shì)乏力、房屋供給大幅增加的情況下，我市商品房待售面積達(dá)到歷史最高點(diǎn)。截止2014年末，全市各類待售房屋總面積505萬平方米，同比增長26.4%，較2013年末凈增105.5萬平方米，其中：住宅待售330.9萬平方米，同比增長26.4%,占全部待售面積的65.5%；辦公樓待售31萬平方米，同比增長65.1%；商業(yè)營業(yè)用房待售98萬平方米，同比增長20.9%；其他用房待售45.1萬平方米，同比增長19.2%。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速較去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。翻閱該項(xiàng)指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這一增速也創(chuàng)下了至少兩年來的新低。與此同時(shí)，2015年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.77，比2014年12月份回落0.16點(diǎn)。從銷售數(shù)據(jù)來看，1-2月份，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。商品房銷售額5972億元，下降15.8%。其中，住宅銷售面積下降17.8%，住宅銷售額下降16.7%。由于銷售面積和金額的下降，房地產(chǎn)庫存隨之上升。2月末，商品房待售面積63922萬平方米，比去