-.z.大通建立綜合管理部投資管理中心2014大通建立綜合管理部投資管理中心2014年1月鐵獅門房地產(chǎn)公司企業(yè)調研報告目錄一、鐵獅門簡介2(一)、公司理念2(二)、業(yè)務分布2(三)、開展歷程2二、業(yè)務開展模式——縱向一體化的綜合業(yè)務2(一)、工程管理類業(yè)務模式21.投資與開發(fā)22.設計與工程2(二)、資產(chǎn)管理類業(yè)務模式21.物業(yè)租賃22.物業(yè)管理23.投資管理24.可持續(xù)開展戰(zhàn)略2三、鐵獅門在中國2(一)、鐵獅門工程2(二)、鐵獅門工程2(三)、**鐵獅門工程2(四)、鐵獅門工程2一、鐵獅門簡介(一)、公司理念鐵獅門〔TISHMANSPEYER簡稱：TSP〕成立于1978年，是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運營商及基金管理公司，是擅長開發(fā)并與管理密切結合的房地產(chǎn)企業(yè)。鐵獅門秉承創(chuàng)造最大價值的哲學理念，與每個單位或工程展開深入合作，鼓勵文化的創(chuàng)造和跨學科的各種非常規(guī)思維的相互結合。(二)、業(yè)務分布鐵獅門的業(yè)務遍布四11個國家和地區(qū)的46個市場。自1978年成立以來，鐵獅門投資、開發(fā)和運營的工程超過355個，總物業(yè)面積逾1.25億平方英尺〔1160萬平方米〕。鐵獅門在美國、歐洲、拉美、印度和中國的物業(yè)資產(chǎn)組合總值超過644億美元。鐵獅門旗下的標志性建筑包括：紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒中心和揚基體育場；法蘭克福的商品交易會大廈和歌劇大樓；巴西圣保羅的北方大廈；巴西里約熱盧的溫圖拉雙塔。目前，在全球多個大城市，包括巴西利亞、法蘭克福、古爾岡、海德拉巴、巴黎、里約熱盧、舊金山、圣保羅、、和**，鐵獅門均有處與不同開發(fā)階段的各類地產(chǎn)工程。圖表1：鐵獅門全球地產(chǎn)分布〔單位：平方米〕(三)、開展歷程鐵獅門由RobertV.Tishman和JerryI.Speyer于1978年聯(lián)合創(chuàng)立。創(chuàng)立后前十年，鐵獅門在美國逐漸拓開自己的業(yè)務領域，進軍芝加哥、亞特蘭大、洛杉磯和休斯敦地產(chǎn)市場。1988年，鐵獅門將開展眼光開場投向全世界，首先進入了歐洲市場，成為進駐歐洲市場的第一家美國開發(fā)商。再此后的十年，鐵獅門進一步拓展自己的全球幅員，于1995年進入拉美市場。在此過程中，鐵獅門逐漸確定了自己經(jīng)營頂級商用物業(yè)的經(jīng)營路線，投資改造了紐約洛克菲勒中心。1997年10月封閉其第一個基金——鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)風險基金〔基金壹號〕，這是一個封閉式基金，股權認繳金額超過8.5億美元。鐵獅門逐漸確定了自己基金化路線。隨著亞洲房地產(chǎn)市場的興起，2005年，鐵獅門公司在印度建立TSIVentures合資公司，從而成為第一家開發(fā)印度甲級物業(yè)的美國房地產(chǎn)公司。次年，鐵獅門公司在建立了其在中國的第一個辦事處。值得一提的是，2012年中國最大的住宅開發(fā)商**，走向國際化的第一步，選擇的也是同鐵獅門合作，在舊金山聯(lián)合開發(fā)建造兩棟豪華公寓大樓。圖表2：鐵獅門開展歷程時間大事件1978羅伯特.蒂施曼〔RobertV.Tishman)和徐杰儒〔JerryI.Speyer)創(chuàng)立鐵獅門地產(chǎn)公司〔TishmanSpeyerProperties〕，這是一家私有有限合伙性質的公司。1988鐵獅門公司進軍歐洲市場，成為進駐歐洲的第一家美國開發(fā)商1995鐵獅門是首批進駐拉丁美洲的美國開發(fā)商之一，并與當?shù)亟ㄖ綧etodoEngenhariaS.A.創(chuàng)立了合資企業(yè)TishmanSpeyerMetodo。1997鐵獅門于10月封閉其第一個基金—鐵獅門/花旗集團另類投資房地產(chǎn)風險基金〔基金壹號〕，這是一個封閉式基金，股權認繳金額超過8.5億美元。2004鐵獅門是第一家在澳大利亞證交所發(fā)行美國甲級辦公地產(chǎn)公開上市基金的美國房地產(chǎn)公司〔澳大利亞證交所交易代碼：TSO〕。2005鐵獅門公司在印度建立TSIVentures合資公司，從而成為第一家在印度開發(fā)印度甲級物業(yè)的美國房地產(chǎn)公司。2006鐵獅門公司在紐約市率先開發(fā)了表達環(huán)境可持續(xù)開展理念的商業(yè)辦公建筑—紐約赫斯特大廈，這是第一座獲得LEED新建筑金級認證的大廈。鐵獅門公司在建立了其在中國的第一個辦事處2007鐵獅門公司是第一家啟動專門面向中國市場的投資基金的美國房地產(chǎn)公司2008徐瑞柏〔RobSpeyer〕，即鐵獅門房地產(chǎn)和建筑公司〔TishmanRealty&ConstructionCo.〕創(chuàng)始人JuliusTishman的玄，被任命為鐵獅門公司總裁兼聯(lián)席首席執(zhí)行官。2010鐵獅門公司在法蘭克福開發(fā)的奧本特爾大廈(OpernTurm)竣工，這是歐洲首批獲得LEED?金級認證的新建高層辦公建筑之一。2012鐵獅門與耐克公司簽署迄今為止規(guī)模最大的一項地產(chǎn)租賃合同。根據(jù)該合同，鐵獅門將在江灣新城的尚浦領世工程中為耐克中華區(qū)總部量身打造一座辦公園區(qū)。二、業(yè)務開展模式——縱向一體化的綜合業(yè)務作為全球首屈一指的地產(chǎn)商，鐵獅門將自己的產(chǎn)業(yè)鏈延伸至行業(yè)的整個領域。通過垂直一體化的綜合運營，謀取產(chǎn)業(yè)開展的最大價值。鐵獅門的主要物業(yè)以寫字樓等辦公商用物業(yè)為主，通過對整個平臺的整合，滿足全球一流公司、機構的商業(yè)場地需求。鐵獅門的業(yè)務領域主要包括投資與開發(fā)、設計與工程、物業(yè)租賃、物業(yè)管理、投資管理和可持續(xù)開展。圖表3：鐵獅門縱向一體化模式-.z.(一)、工程管理類業(yè)務模式1.投資與開發(fā)鐵獅門經(jīng)過數(shù)十年的開展，已經(jīng)在全球建立起了廣泛的經(jīng)營網(wǎng)絡，積累了大量的區(qū)域地產(chǎn)投資和開發(fā)專家。從*種角度來說，人才的積累成為鐵獅門投資開發(fā)成功的關鍵。通過同當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人員、業(yè)主以及政府形成的廣泛人脈關系網(wǎng)，鐵獅門能夠在場和場外交易中發(fā)現(xiàn)并達成富有吸引力的投資工程。鐵獅門擅長開掘那些通過運營方式改良和資產(chǎn)重新定位可能實現(xiàn)增值的地產(chǎn)交易商機。在局部析系統(tǒng)和專業(yè)人才的幫助下，鐵獅門可以發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)的潛在價值，這使得鐵獅門先于對手識別并把握投資時機，很多時候在場外即可完成交易并有效的把控投資風險。不過在流動性泛濫的時候，鐵獅門也須及時作出調整，克制因資本逐利性而帶來的高風險。圖表4：鐵獅門投資調查過程鐵獅門公司在全球投資的諸多標志性建筑以及整個鐵獅門當前的資產(chǎn)投資組合，是鐵獅門在地產(chǎn)投資和開發(fā)領域專業(yè)能力的良好表達。目前，鐵獅門投資和管理的標志性建筑有很多，包括紐約的洛克菲勒大廈和克萊斯勒大廈、柏林的索尼中心、法蘭克福的商品交易會大廈、倫敦的米爾班克大廈以及圣保羅的北方大廈。圖表5：鐵獅門物業(yè)投資開發(fā)組合2.設計與工程鐵獅門在全球的地產(chǎn)經(jīng)營中始終把握一個清晰的目標，即在努力實現(xiàn)資產(chǎn)增值、利潤回報的同旪，打造出符合當代一流租戶空間要求的理想物業(yè)，在短期回報的財務追求下，同時保證長期回報所需的技術追求。在開發(fā)全球技術復雜的大型綜合建筑群工程方面，鐵獅門擁有著強大的專業(yè)實力。在多年的地產(chǎn)經(jīng)營中，鐵獅門與諸多世界級建筑設計公司建立了密切而有效的關系，與業(yè)界一流的工程商、建筑管理公司和商業(yè)承包商有良好的業(yè)務合作關系。通過協(xié)同合作，在世界許多城市打造了諸多知名的標志性建筑。自2006年以來，鐵獅門在全球四負責交付的地產(chǎn)工程，新建面積就到達了約2200萬平方英尺〔約204.4萬平方米〕。鐵獅門在工程開發(fā)過程中都會考慮到建筑與周圍環(huán)境的關系，在可持續(xù)性、環(huán)境設計和能源效率方面表現(xiàn)優(yōu)秀。鐵獅門的設計和建筑專家已在北美、拉美、歐洲和亞洲完成了眾多符合可持續(xù)性開展要求的地產(chǎn)工程。至2012年末，鐵獅門在全球已完成及開發(fā)中的符合可持續(xù)性要求的地產(chǎn)工程總面積超過了4600萬平方英尺〔約427.35萬平方米〕。(二)、資產(chǎn)管理類業(yè)務模式1.物業(yè)租賃鐵獅門的一個目標是在所運營的每個市場與租戶和代理商建立持久的合作關系。這種協(xié)商性質的合作關系源于對租戶及其代理商需求的透徹理解。鐵獅門的租賃專業(yè)人員會采用大量的方法和途徑去了解市場和租戶，而這正是將此項重要工作外包的公司的缺乏之處。在每個運營市場，鐵獅門當?shù)氐淖赓U團隊都會與租戶及其代理商、租賃機構甚至是其他房地產(chǎn)運營商進展交流，收集實時的市場信息，做出具體的前瞻性預測評估，這些信息和數(shù)據(jù)對于鐵獅門及其合作伙伴都彌足珍貴。許多跨國企業(yè)正在全球各地不斷擴展業(yè)務，鐵獅門的全球公司外展方案〔GlobalCorporateOutreachprogram〕充分利用與這些租戶的長期穩(wěn)定關系來開展業(yè)務，開掘新的投資渠道，包括場外交易以及一些地產(chǎn)開發(fā)和建筑改造業(yè)務。2.物業(yè)管理鐵獅門在頂級地產(chǎn)的管理和運營方面，在世界圍處于領先地位。鐵獅門將每個地產(chǎn)都歸為一項獨立的業(yè)務，在公司部有相應的物業(yè)管理專家團隊來負責運營。此運作方式一方面可以爭取租戶，同時可確保創(chuàng)造更多的物業(yè)價值和實現(xiàn)長期利潤最大化。另外，此方式還有諸多益處，它可以形成高級運營和維護標準，從更廣泛的意義來說，還可以通過全球協(xié)商的采購合同來節(jié)省開支。由此可以創(chuàng)造一個清潔、平安、維護良好、符合業(yè)主自用的一流物業(yè)管理標準的物業(yè)環(huán)境。圖表6：鐵獅門物業(yè)部管理程序鐵獅門旗下有300多名部物業(yè)管理專家，在全球46個市場負責150多個甲級辦公地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和綜合地產(chǎn)的物業(yè)管理工作，這些地產(chǎn)的總建筑面積超過7400萬平方英尺〔約687.48萬平方米〕。3.投資管理鐵獅門根據(jù)具體情況實施核心投資、增值投資或時機投資戰(zhàn)略，旨在最大程度降低風險，提高為投資者帶來的總體價值。在鐵獅門部，由地產(chǎn)專業(yè)人才構成的廣泛平臺覆蓋地產(chǎn)投資和管理的所有領域，而投資方式得以充分利用這個平臺來發(fā)揮優(yōu)勢。以統(tǒng)一規(guī)的投資流程為根底，鐵獅門將這些全球資源加以整合利用，結合對本地市場的深入了解和實際運營專長，從而創(chuàng)造價值并實現(xiàn)客戶的投資目標。自1978年創(chuàng)立以來，鐵獅門已累計籌集了230億美元的基金和聯(lián)合投資資金，用于投資美國、歐洲、巴西、中國和印度的地產(chǎn)工程。通過這些投資活動，鐵獅門代表客戶投資、開發(fā)和管理的地產(chǎn)工程超過1.25億平方英尺〔約1161萬平方米〕，總價值到達644億美元。圖表7投資管理業(yè)務競爭優(yōu)勢綜合管理平臺鐵獅門將自身的全球投資管理專長與豐富的實地租賃、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理經(jīng)歷相結合，打造了一個覆蓋廣泛的綜合性資源平臺，讓投資者獲益。在每項投資的整個生命周期過程中，都有鐵獅門各個重要職能部門〔包括投資、開發(fā)、租賃、物業(yè)管理、投資組合和資產(chǎn)管理、債務市場融資及營銷〕的積極參與。有利于決策的設想和執(zhí)行。深度了解市場、經(jīng)歷豐富的本地化團隊鐵獅門設有19個區(qū)域分部，有各類地產(chǎn)專業(yè)人員及支持輔助人員總計逾1400人。鐵獅門憑借對當?shù)厥袌龅纳羁陶J識，在執(zhí)行投資和資產(chǎn)管理戰(zhàn)略中擁有競爭優(yōu)勢。高級辦公租戶資源網(wǎng)絡作為一流辦公地產(chǎn)實際業(yè)主和管理者，使得鐵獅門與許多全球大型的跨國公司和國公司辦公租戶建立了廣泛的業(yè)務關系。通過同租戶良好的合作經(jīng)歷，以及使租戶在不同地區(qū)與同一業(yè)主洽談租賃關系所帶來的便利性，鐵獅門已成為許多在世界圍尋求滿意物業(yè)空間的公司的“不二人選〞。利用與第三方的聯(lián)合投資提高投資回報率和加強投資多元化在利用投資工具進展地產(chǎn)投資的同時，鐵獅門往往能夠吸引第三方合作投資商投入股權資本。這類資本的參與，使得鐵獅門可以將基金投資在大量的資產(chǎn)工程上，從總體上加強投資的多元性。資產(chǎn)管理與綜合投資管理方法一樣，鐵獅門的區(qū)域資產(chǎn)管理團隊的工作重點就是力現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。通過分析各種地產(chǎn)融資、再融資、轉換或處置等潛在商機。投資組合管理和投資者關系通過不斷與區(qū)域資產(chǎn)管理團隊進展溝通及持續(xù)的財務分析，鐵獅門的投資組合管理團隊積極管理每項基金投資組合的重要環(huán)節(jié)，力求最大程度提升投資組合的運作水平。另外，保持財務透明和與投資者坦誠交流也至關重要。投資組合管理者負有定期與投資者溝通的責任，使其了解主要的投資組合活動，并及時清晰地提供投資和投資組合運作情況的最新信息。4.可持續(xù)開展戰(zhàn)略鐵獅門始終不斷努力保持在地產(chǎn)可持續(xù)性方面的全球領先地位。鐵獅門認為，堅持可持續(xù)性開發(fā)不僅吸引一流租戶帶來了競爭優(yōu)勢，而且可降低運營本錢，又能減少環(huán)境影響，可謂一舉兩得。圖表8：鐵獅門全球工程可持續(xù)開展認證〔平方米〕三、鐵獅門在中國鐵獅門2006年在設立第一個辦事處，拉開征戰(zhàn)中國的序幕。緊接著在2007年便成立了第一支面向中國的房地產(chǎn)基金，開場了在中國的房地產(chǎn)基金模式。目前，鐵獅門已經(jīng)在、**和三個城市進展戰(zhàn)略布局。圖表9：鐵獅門在中國的物業(yè)分布(一)、鐵獅門工程鐵獅門在中國最著名的工程是2008年在以67.5億元拿下當時的地王——新江灣城F地塊。這幅包括辦公、酒店、文化娛樂、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達26.7萬平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬平方米，掛牌起始價67.517億元，為歷年來推出的最大一幅綜合用地。(二)、鐵獅門工程鐵獅門工程位于市東大街，占地面積38畝，于08年12月開工，總投資25億元，由三座高約158米、超過40層的塔樓和一片不超過5層的商貿(mào)片區(qū)構成，分別是甲級寫字樓、住宅、酒店式公寓、商場。(三)、**鐵獅門工程2009年，鐵獅門首次進駐**，工程地塊位于五大道地區(qū)道與路交口，由美國鐵獅門旗下的英菲尼(**)房地產(chǎn)開發(fā)投資建立，方案總投資為2億元。該建筑東至道，西至道，南至路，北至**路，占地面積8318.8平方米，建立一座三層的商用寫字樓，寫字樓可容納19家單位。2011年進駐**濱海新區(qū)，此次開工的鐵獅門〔美國〕金融廣場