寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于寧波市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及其管理活動(dòng)。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。寧波市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，并組織實(shí)施海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、科技園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

各縣（市）、區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)并組織實(shí)施對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第二章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

第六條本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理綜合服務(wù)、房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修服務(wù)。

（一）物業(yè)管理綜合服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、公共場所的清掃保潔，房屋外立面的保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理等；

2、公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；

3、公共秩序維護(hù)，協(xié)助做好安全防范工作；

4、除房屋本身共有部位和共用設(shè)施外業(yè)主共有的公用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

5、物業(yè)的檔案管理；

6、合同約定的其他公共性服務(wù)。

（二）房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修服務(wù)包括房屋本身的屋面防水層、外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共有部位和公用的污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管、電梯、照明、防盜、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第七條本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)。

（一）物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按合同約定為業(yè)主、物業(yè)使用人提供公用性服務(wù)所收取的費(fèi)用。

（二）房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋共有部位和共用設(shè)施提供日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的階段以及提供服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

（一）普通住宅小區(qū)（包括普通住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅、高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定在政府價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上規(guī)定幅度內(nèi)確定。

（二）非住宅、高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，其中普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門備案。

本辦法所稱的高標(biāo)準(zhǔn)住宅是指別墅和基本造價(jià)超過當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門公布的拆遷補(bǔ)償基本造價(jià)（或重置價(jià)格）1倍以上的中高層住宅。屬高標(biāo)準(zhǔn)的中高層住宅，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)提出意見，報(bào)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門認(rèn)定。

第九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。如逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)自房屋交付使用、購房屋（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計(jì)收。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋（除汽車庫和自行車房外）所有權(quán)證記載的建筑面積計(jì)收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以物業(yè)買售合同建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。

第十二條業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，其他部門和單位不得再向業(yè)主、物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第三章物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)

第十四條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)，由政府價(jià)格主管部門以物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本為基礎(chǔ)，充分考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主承受能力以及普通住宅小區(qū)規(guī)模、公用配套設(shè)施設(shè)備完備程度等因素，制定相應(yīng)統(tǒng)一的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。

第十五條物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、稅金和利潤。物業(yè)服務(wù)成本包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（四）除房屋本身共有部位和共和設(shè)施外業(yè)主共有的公用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

第十六條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)制度。具體普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)（或開發(fā)建設(shè)單位）按規(guī)定在公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)擬定方案，并向當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門申報(bào)；政府價(jià)格主管部門對(duì)其進(jìn)行考評(píng)后，核定其基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)（或開發(fā)建設(shè)單位）在政府價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度內(nèi)確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。

第十七條實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)的普通住宅小區(qū)，由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)普通住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的方案，按規(guī)定向當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門申報(bào)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在政府價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)，通過招投標(biāo)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，雙方約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

第十八條前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后仍未成立業(yè)主委員會(huì)以及成立業(yè)主委員會(huì)之前調(diào)換物業(yè)管理企業(yè)的普通住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定重新向當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門申報(bào)。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)向當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門提交物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申請(qǐng)報(bào)告以及《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》、《物業(yè)服務(wù)合同》、實(shí)施物業(yè)服務(wù)的具體方案、成本測算等資料。

實(shí)現(xiàn)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的普通住宅小區(qū)，由開發(fā)建設(shè)單位向當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門提交物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申請(qǐng)報(bào)告以及建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、普通住宅小區(qū)總平面圖、設(shè)施設(shè)備配置情況、成本測算等資料。

第二十條物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，其預(yù)收期限一般不得超過12個(gè)月。如業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。

第二十一條實(shí)行物業(yè)管理的普通住宅小區(qū)，對(duì)持有民政部門簽發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》和總工會(huì)核發(fā)的《特困職工證》的低收入家庭，減半收取物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)。

第二十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）商業(yè)服務(wù)、郵政、金融、醫(yī)療衛(wèi)生等經(jīng)營性用房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；

（二）學(xué)校、幼兒園用房按實(shí)際的日常垃圾清運(yùn)費(fèi)用計(jì)收；

（三）警務(wù)室和居委會(huì)辦公用房免收。

第二十三條普通住宅小區(qū)內(nèi)單獨(dú)實(shí)行內(nèi)部物業(yè)管理的中高層房屋，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量協(xié)商議定。

第二十四條凡是依法成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督

第二十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等有關(guān)情況進(jìn)行長期公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)以獨(dú)立管理區(qū)域?yàn)閱挝?，每年不少?次向業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主公布上年度房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修相關(guān)場地、物業(yè)經(jīng)營用房所得收益等收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。

第二十七條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生價(jià)格糾紛的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以調(diào)解。調(diào)解不成的，可向政府價(jià)格主管部門申請(qǐng)調(diào)處。未成立業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主也可直接向政府價(jià)格主管部門投訴。

第二十八條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第五章附則

第二十九條房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費(fèi)以及在實(shí)施物業(yè)管理過程中涉及的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)、房屋建筑裝璜垃圾清運(yùn)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的電費(fèi)分?jǐn)偘凑畠r(jià)格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。政府價(jià)格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。

第三十條業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主）與物業(yè)管理企業(yè)也可以采取酬金制形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用