做物業(yè)管理效勞好累！人員素質(zhì)綜合的知識文化良好的心理素質(zhì)健康的體魄法制環(huán)境社會要求信譽——品牌社會責任市場壓力群雄逐鹿，智者為王——招投標技巧分析第一局部

物業(yè)管理招投標的根本程序——知己知彼，百戰(zhàn)不殆物業(yè)管理企業(yè)介入市場方式的開展接管方式直接應聘方式投標方式議標邀請招標公開招標房地產(chǎn)開發(fā)商下屬物業(yè)管理單位接管房產(chǎn)管理部門組建的物業(yè)管理單位接管條例的要求第二十四條國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。物業(yè)管理招標與投標的

一般過程1.準備階段選擇招標方式〔公開招標/邀標〕成立招標領(lǐng)導小組〔相關(guān)部門和專家〕確定招標工程、招標指導思想及原那么向社會發(fā)布招標公告(如有必要〕。相關(guān)鏈接——招投標方法和組織方法：注重目標物業(yè)管理與效勞總體籌劃的招投標方式確定物業(yè)管理費報價及費用測算的招標方式無標底二步綜合競爭招標方式〔先效勞質(zhì)量比較，后價格評價〕組織開發(fā)商招標/小業(yè)主招標/委托代理機構(gòu)招標2.招標階段)編寫招標書——〔案例：招標文件〕〔P123〕擬招標的物業(yè)根本情況物業(yè)管理內(nèi)容〔根底效勞管理、特殊要求管理〕對招標的有關(guān)說明物業(yè)管理考核標準與獎懲措施投標開標時間投標單位資質(zhì)審查招標工程交底〔標前會議，或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標前會〕投標書的報送〔物業(yè)機構(gòu)〕3.開標階段評標委員會〔專家組成〕審閱投標文件現(xiàn)場辯論〔溝通〕評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書評標委員會確定預選中標單位公證員宣讀公證書，確認中標單位〔如有必要〕

4.中標和訂立合同資料整理與歸檔合同的主要條款附件物業(yè)管理招標的內(nèi)容(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容1.前期參謀效勞內(nèi)容開發(fā)設計建設期間提供的管理參謀效勞物業(yè)竣工驗收前的管理參謀效勞住戶入住及裝修期間的管理參謀效勞2.實質(zhì)管理效勞內(nèi)容物業(yè)管理的人力安排/保安效勞/清潔效勞/房屋及設施的維修保養(yǎng)效勞/財務管理效勞/綠化園藝管理效勞/其他如上門特約效勞等(二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容內(nèi)容：前期參謀效勞/實質(zhì)管理效勞主要目標——利潤目標前期參謀效勞中重要效勞內(nèi)容是代業(yè)主制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略實質(zhì)管理效勞中不斷保持物業(yè)市場地位，維系收益的提升第二局部

物業(yè)機構(gòu)投標的過程——明知山有虎，偏向虎山行投標前期工作

取得從業(yè)資格〔國家資質(zhì)/地區(qū)性資質(zhì)〕籌措資金收集招標物業(yè)相關(guān)資料(1)報章雜志(2)網(wǎng)絡傳輸(3)同行業(yè)公司(4)考察現(xiàn)場進行投標可行性分析招標物業(yè)條件分析(1)物業(yè)性質(zhì)〔住宅小區(qū)/效勞型公寓/寫字樓/商業(yè)樓宇〕(2)特殊效勞要求〔經(jīng)營/聯(lián)盟/特色效勞〕(3)物業(yè)招標背景〔特指性/背景〕(4)物業(yè)開發(fā)商狀況〔設計/施工質(zhì)量/招標原因〕本公司投標條件分析(1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(2)人力資源優(yōu)勢(3)技術(shù)優(yōu)勢〔信息管理技術(shù)/綠色工程/高科技防盜平安設施〕(4)財務管理優(yōu)勢〔核算制度/分析方法/管理流程〕(5)劣勢分析〔競爭分析〕競爭者分析(1)潛在競爭者〔技術(shù)“黑馬〞/背景“黑馬〞(2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量〔規(guī)模大小可能影響選擇判斷〕(3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢(4)經(jīng)營方式差異風險分析經(jīng)營風險/政策風險/是否套取資料投標實施步驟(一)購置閱讀招標文件

(二)考察現(xiàn)場前期介入查看房屋及設施設備/圖紙已經(jīng)竣工視察工程標準：工程項施工是否符合合同規(guī)定與設計圖紙要求技術(shù)經(jīng)檢驗到達國家規(guī)定的質(zhì)量標準設備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)到達設計要求確保外在質(zhì)量無重大問題周圍公用設施分布情況主要業(yè)主情況〔效勞籌劃的重點〕當?shù)氐臍夂颉⒌刭|(zhì)、地理條件制定管理效勞方法及工作量制定資金方案：預付款、保證金/接管期間費用支出財務測算明確領(lǐng)會了招標文件中的各項效勞要求、經(jīng)濟條件計算或復核過效勞工作量掌握了物業(yè)現(xiàn)場根底信息擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)方案評估與調(diào)整封送標書、保函評標/辯論準備鏈接：

物業(yè)管理的范疇〔香港地產(chǎn)學會〕營運效勞工程效勞行政效勞客戶管理效勞資產(chǎn)管理效勞投資效勞第三局部

物業(yè)管理效勞方案編制技巧——找出亮點，放出光輝相關(guān)鏈接——定位〔案例〕別墅“五星級酒店〞與“五星級酒店物業(yè)管理〞〔P114〕環(huán)境營造與CIS運用〔行為環(huán)境/視覺環(huán)境/情感環(huán)境〕〔P117〕寫字樓全方位整體經(jīng)營/大廈整體形象/樓宇設備管理〔P143〕指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔〔P143〕新建住宅區(qū)〔開發(fā)商招標〕標識導視系統(tǒng)CI設計信息處理指揮中心遠程電子購物系統(tǒng)研究制訂TY小區(qū)住宅小區(qū)生活質(zhì)量的評價指標消滅房屋空置率〔P260—260〕舊住宅區(qū)〔業(yè)主招標〕〔P264—266〕調(diào)研：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個效勞漏項〞。利益的根本矛盾/物業(yè)保值、增值意識被動/物業(yè)管理效勞意識被動/物業(yè)形象效勞缺乏/私人個性效勞缺乏/溝通效勞缺乏物業(yè)管理改進工作1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。2、制定個性化酒店家居效勞套餐式物業(yè)管理效勞。3、引入形象設計與建設概念，提升物業(yè)的形象。4、提供物業(yè)租賃效勞，滿足業(yè)主需求5、創(chuàng)造靜態(tài)管理效勞，提升管理層次。6、開通渠道，保障有效溝通。7、實行物業(yè)管理報告制度，提倡工作透明化8、實施“溫馨家園方案〞，增加居民歸屬感。9、倡導“鄰居守望〞，加強居民自治意識。10、加強各方溝通，保障專業(yè)效勞。第二節(jié)：擬采取的管理方式、

方案、物質(zhì)裝備情況一、擬采取的管理方式〔P19〕A、組織系統(tǒng)B、運作程序系統(tǒng)

C、信息反響系統(tǒng)D、鼓勵系統(tǒng)

發(fā)展商業(yè)主委員會ZH物業(yè)街道辦、工商、稅務、公安、武警等政府業(yè)務主管部門ABC國際管理處客戶服務中心

客戶服務信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度物業(yè)經(jīng)營綜合部行政事務人力資源財務管理后勤采購機電工程部設備運行工程維護節(jié)能降耗消防管理管理部質(zhì)量控制安全管理治安與交通管理便民服務環(huán)境工程

組織機構(gòu)框圖（P146）圖2.4以客戶為中心的服務流程（P147）ABC國際管理處ZH物業(yè)授權(quán)考核述職考核指揮協(xié)調(diào)信息反饋反饋部門主管及作業(yè)層

業(yè)主客戶意見征詢指令指令

信息客戶服務中心（24小時）業(yè)主客戶服務需求建議意見、投訴反饋、回訪二、工作方案〔P150〕A、前期管理工作方案B、入住前期管理工作方案C、正常期管理工作方案

三、物質(zhì)裝備方案〔P233/P26〕A、管理用房B、員工宿舍C、器械、工具、裝備以及辦公用品方案

第三節(jié)：管理人員的配備、人員培訓及人員管理一、管理人員的配備〔P235/P22〕A、制作人員配備圖B、管理人員職稱、履歷表、簡歷C、各部門人員概況

二、管理人員的培訓〔P237/P23—26〕A、培訓方案B、培訓目標C、培訓內(nèi)容D、培訓方式

P271物業(yè)經(jīng)理1人物業(yè)部14人物業(yè)主任1人物業(yè)管理員1人保安助理1人保安員11人行政部3人行政主任1人行政助理/會計1人文員/出納1人會所8人會所主任1人會所服務員2人救生員3人司機2人工程部6人工程主任（工程師）1人高級技工（領(lǐng)班）2人技工3人經(jīng)理助理1人三、管理人員的管理

〔P273〕A、確定標準，嚴格招聘

B、量才適用，合理配置

C、標準管理，分層實施

D、素質(zhì)評價，績效考核

E、鼓勵驅(qū)動，留住人才

第四節(jié)：管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度〔P277〕A、管理規(guī)章制度B、內(nèi)部崗位責任制

C、管理運作制度D、員工考核制度

二、檔案建立與管理〔P240-243〕A、檔案管理運作環(huán)節(jié)B、檔案資料的分類

第五節(jié)：各項指標的承諾及完成承諾指標采取的措施A、制定各項指標的承諾

B、指標承諾的百分制〔P266/P29/42〕

第六節(jié)：

社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化A、社區(qū)文化活動的主要內(nèi)容B、社區(qū)文化制度建設C、社區(qū)文化人員配備D、社區(qū)文化活動場地E、社區(qū)文化經(jīng)費來源F、社區(qū)文化活動方案〔P248/P35—38〕第七節(jié)：

便民效勞與收支預算一、便民效勞A、完善整體配套設施的前期介入B、入住期的便民效勞措施C、日常期便民效勞D、效勞工程〔P252/285/P31—34〕二、經(jīng)費測算〔P293/P27〕A、經(jīng)費測算的依據(jù)及說明B、收入統(tǒng)計表C、支出統(tǒng)計表D、分期〔例五年期〕管理收支方案與分析E、增收節(jié)支措施鏈接——倒推法：

零基預算的編制程序

①由各部門提出預算期內(nèi)可能發(fā)生的費用工程及費用額，而不考慮這些費用工程以往是否發(fā)生用發(fā)生額是多少；②將全部的費用工程分為必須保證支出的費用工程和費用額可以增減變動的費用工程兩大類；③對各費用支出額可以增減增減變動的費用工程進行本錢效益分析，并按照本錢效益的大小進行排序；④將預算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟資源在各費用支出之間進行分配。分配時，首先滿足必須保證支出的費用工程，然后再按本錢效益的上下，將經(jīng)濟資源在費用額可以增減變動的費用工程之間進行優(yōu)化分配。鏈接：責任預算制

—建立新型的責、權(quán)、利平臺

相關(guān)法規(guī)的規(guī)定——公開收支情況發(fā)揮管理處的能動性便于清晰公司與管理處的資源實行二級核算各工程〔管理處〕獨立建帳，公司進行監(jiān)督和指導第八節(jié)：〔如有必要〕

智能化系統(tǒng)的管理與維護A、智能化系統(tǒng)的組成及日常運行B、智能化系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護C、高科技在物業(yè)管理中的作用及開展規(guī)劃〔P187〕第九節(jié)：日常物業(yè)管理A、治安管理B、車輛管理C、環(huán)境管理與環(huán)保建設D、對電梯等電氣進行專業(yè)化管理E、商業(yè)門店的管理〔P209/277〕第十節(jié)：

物業(yè)維修養(yǎng)護方案和實施〔P197/P28〕A、兩個維修金的建立與增值情況B、公用設施維修養(yǎng)護方案C、房屋本體維修養(yǎng)護方案D、兩個維修金的使用情況及分析其他內(nèi)容〔如有必要〕效勞溝通〔P287〕經(jīng)營管理效勞〔P224〕醫(yī)療輔助效勞〔P316〕醫(yī)院護工執(zhí)行工作標準〔P337〕校園優(yōu)質(zhì)低價模式〔P341〕第四局部

物業(yè)管理投標展示技巧——創(chuàng)造條件，打動他人投標書是競標過程中重要的交流媒體它要有時機在很短的時間內(nèi)傳遞大量的信息利用各種技巧以加強投標書的有效交流強大的說服力使評標人員接受你的觀點！贏得贊同是關(guān)鍵！！公司實力、社會信譽度、對標的物的管理承諾等比拼外物業(yè)工程管理方案、籌劃思想有很高的要求。評標人員在短時間感到有興趣愿意深入你的方案中去思考到最終接受、贊同你的觀點，是需要投標書有一定的有效展示技術(shù)的。投標書的分冊

分三到四冊效果較好。?主標書?——將各項主要內(nèi)容、新管理方法和支持性文件明細目錄歸為一冊，系統(tǒng)的表達；?工作籌劃和方案?——方案性的日常工作規(guī)劃、工作流程?管理運作制度?——展現(xiàn)管理的標準歸為一體；?CIS手冊?(如有必要〕——從視覺上展示管理的形象分項重點的展示

各分項之前有加個引言或提要——突出主要觀念及與新思想用引言或短句來強調(diào)重點——更能記住這些信息，吸引繼續(xù)詳細了解其中內(nèi)容。版面的編排

開篇處的空白尤為重要，增加這里的空白空間，同時用一個大號字作開頭，能起到提高可讀性，強調(diào)主題的效果。頁面也不能太擁擠，應留有50%的空白于邊緣和內(nèi)容之間。

句號、逗號和副標題等各種符號是引導閱讀者注意力的路標，如果有必要作區(qū)別的話，可變化字體和字型，但要注意不同的字體效勞不同的目的。在字行間距上也要考慮一些因素，為了閱讀時眼睛的舒適，可以適當增加行間距，然而過大的行間距卻使人顯得內(nèi)容缺乏聯(lián)系。圖形、圖片的應用

在投標書上增加圖形、圖片、圖表是很非常必要的，加強了投標書的可讀性和信服力在投標書中穿插使用圖表、圖形或圖片等形象能夠吸引閱讀者的視覺興趣，讓人理解概念，提高投標書的雄辯效果。一圖勝千言---也許還不僅如此。在整個投標書中以公司標記，為標的物業(yè)設計的標志及其它圖形用來作背景圖案，不僅能提高可讀性，而且能夠為整個投標書創(chuàng)造出連續(xù)性的主題。色彩的運用

研究結(jié)果說明色彩的作用能提高和增加理解力達73%，提高閱讀愿望的程度達80%。表達投標書的整體性，同時營造出自己的風格，提高投標書的可讀性。利用不同的色彩來標識出投標書各工程，既可幫