淺析房地產(chǎn)宣傳營銷策劃現(xiàn)存的問題摘要：現(xiàn)在,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅猛,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和運行的過程中,市場營銷發(fā)揮了重要的效用。房地產(chǎn)營銷策劃的不斷變革,推動了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,但是房地產(chǎn)營銷策劃中的問題也不容忽視。本文主要從房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)容出發(fā),對目前我國房地產(chǎn)營銷策劃中的問題進(jìn)行深入分析,并且為提升房地產(chǎn)營銷策劃質(zhì)量提供相應(yīng)的解決方案。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);營銷策劃;問題近幾年,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度驚人,多種營銷觀念也逐漸融入其中,但是隨著房地產(chǎn)利潤的逐漸減少,各個房地產(chǎn)公司之間的競爭也更加的激烈。面對市場的殘酷競爭,房地產(chǎn)開發(fā)商只能把目光轉(zhuǎn)向營銷策劃。雖然房地產(chǎn)營銷策劃出現(xiàn)的時間較早,但是開發(fā)商和營銷商并未真正發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷策劃的價值,在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中沒有真正的發(fā)揮房地產(chǎn)營銷策劃的效用。對現(xiàn)在的樓市營銷策劃進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)很多營銷商、開發(fā)商對于營銷策劃的認(rèn)識不全面,有的甚至對該內(nèi)容存在誤解。怎樣正確的判斷和理解房地產(chǎn)營銷策劃的實際價值,從而有效的推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是現(xiàn)在中國房地產(chǎn)營銷策劃中急需要處理的問題之一。一、房地產(chǎn)營銷策劃的含義房地產(chǎn)營銷策劃主要是利用營銷觀念,從理論、構(gòu)造、方位、環(huán)境、房型、價值、品牌、外形、宣傳等方面對其進(jìn)行融合,對房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實際需要進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并對消費者的實際需求進(jìn)行分析,以消費者的需要為基礎(chǔ)構(gòu)建出科學(xué)合理的項目規(guī)劃,從而使開發(fā)商獲得利益?，F(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃的主要內(nèi)容包含以下幾個方面:首先是在房地產(chǎn)范圍中對其策劃活動進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范;第二房地產(chǎn)營銷策劃需要以市場調(diào)查和市場定位為基準(zhǔn);第三是創(chuàng)新力是推動房地產(chǎn)營銷策劃的主要力量;第四運用多元化的手段來推動房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展;第五房地產(chǎn)營銷策劃要構(gòu)建明確的任務(wù);最后房地產(chǎn)營銷策劃需要進(jìn)行多角度的融合。整體而言,房地產(chǎn)營銷策劃不是單純的進(jìn)行項目的宣傳和推廣,實則是一個系統(tǒng)化的、多元化的工作,首先需要以科學(xué)的營銷理論為基礎(chǔ),再者還要使用多種營銷方式和工具來保證房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)。所以房地產(chǎn)營銷策劃是對市場的把握,從而更好的把其推廣到市場中去。其核心是要對消費者的需要保持理性的認(rèn)識,并且對市場信息進(jìn)行準(zhǔn)確的把握,從而保證房地產(chǎn)營銷策劃朝著多元化的方向不斷發(fā)展。營銷服務(wù)不單單是對外表的追逐,更多的是對內(nèi)在價值的挖掘,這不但要表現(xiàn)出物業(yè)的特點,還要展現(xiàn)出市場的特征和消費習(xí)慣,以便其能更好的順應(yīng)時代的發(fā)展和需求。二、房地產(chǎn)宣傳營銷策劃現(xiàn)存的問題分析1.隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加強,房地產(chǎn)營銷策劃也逐漸走進(jìn)人們的視野。對中國房地產(chǎn)營銷理論和發(fā)展路程進(jìn)行分析,房地產(chǎn)營銷策劃更加注重其內(nèi)在價值的追求,但是在策劃中存在的一些問題也不容忽視。2.市場調(diào)研不足和策劃有關(guān)的活動需要理性對待,并且要以豐富的準(zhǔn)確的市場信息為基礎(chǔ)。怎樣準(zhǔn)確的掌握市場信息,就需要以科學(xué)化的市場調(diào)研為依據(jù),從而有效的幫助企業(yè)在市場中占據(jù)有利地位。對同行業(yè)的對手情況、市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行深入分析,從而做到知己知彼,百戰(zhàn)不殆。但是,對目前的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開放商都沒有進(jìn)行科學(xué)化的市場調(diào)研,信息不符實際,從而使得營銷策劃如同虛設(shè),也經(jīng)不起時間的考驗和市場的檢測。有的調(diào)查模式比較簡單、缺少可信度;有的調(diào)查資料概括性不強,對項目范圍、方位、特征等內(nèi)容沒有進(jìn)行系統(tǒng)化的歸納;樣本數(shù)量不豐富,從而使得結(jié)果和實際情況差距較大。3.目標(biāo)市場不明,市場定位模糊調(diào)查表明,很多的房地產(chǎn)營銷策劃報告中,對于消費者的敘述基本定位為“中高收入的成功人士”、“注重生活質(zhì)量”、“自住和投資相互融合”等方面。很多房地產(chǎn)開發(fā)商、策劃者把也認(rèn)為自己的目標(biāo)消費對象集中在高檔消費者中,大量構(gòu)建高檔產(chǎn)品?，F(xiàn)在人們的生活質(zhì)量穩(wěn)步提升,消費者希望能夠居住在高質(zhì)量的環(huán)境中,凡是因為消費者的社會地位、收入狀況和文化素養(yǎng)存在不同,實際的需求也各不一樣。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)商沒有認(rèn)識到這種市場需求的不同,沒有考慮其經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和實際接受能力,不以企業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r為基礎(chǔ),沒有構(gòu)建準(zhǔn)確的目標(biāo)任務(wù),對市場發(fā)展也沒有進(jìn)行合理化的分析,大量構(gòu)建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,從而使得很多樓盤處于滯銷狀態(tài),而適合中低收入群體的經(jīng)濟商品房卻少之又少。4.產(chǎn)品賣點把握不準(zhǔn),癡迷炒作一個開發(fā)項目,可以宣傳的內(nèi)容有很多。比如規(guī)劃、戶型、環(huán)境、配置、物業(yè)等內(nèi)容。但是,很多開發(fā)商和“策劃大師”把這些內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)的劃分,以此來推動自己產(chǎn)品的銷售。這種方式?jīng)]有以客戶的實際需求為基準(zhǔn),對產(chǎn)品的分析不夠合理,所以推銷的效果往往不夠理想。例如房型,只是以房間數(shù)進(jìn)行分類,基本上可以分為“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”幾種類型。實際上,消費者的不同,對于居住的功能要求也會不同,針對房屋內(nèi)廚、書房、餐廳等組件的安排和要求也不盡相同。如果對信息把握不全面,就不能滿足消費者的實際需要。而且,現(xiàn)在房地產(chǎn)開始流行炒作之風(fēng),開發(fā)商和“策劃大師”都善于進(jìn)行概念炒作。站在市場營銷的角度來看,“概念”是房地產(chǎn)相互之間進(jìn)行區(qū)分的主要依據(jù),但是很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了擴大影響和反映效果,肆意炒作,只是進(jìn)行表面工作,沒有考慮到消費者的實際需要?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)競爭日益加劇,如果房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠炒作來生存,其發(fā)展也不會長遠(yuǎn)。5.迷戀廣告攻勢媒體追逐的焦點往往都是房地產(chǎn)商,因為開放商最愛夸大其詞,認(rèn)為廣告數(shù)量越多,其影響力度就越強,樓盤銷售就會更加順利,所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都以大量的廣告來占據(jù)市場競爭優(yōu)勢,并且喜歡利用大眾媒體進(jìn)行大范圍的宣傳和推廣。實際上,這種方式存在很大的漏洞,往往效果不夠理想,還投入了大量的資金。比如深圳某公司代理的一個項目,在廣告方面耗資700萬,但是銷售款卻只有3000萬。實際上廣告的數(shù)量不一定要多,如果項目能夠得到消費者的一致認(rèn)可,有時不需要廣告也能得到很好的推廣。6.脫離市場需求創(chuàng)新房地產(chǎn)需要創(chuàng)造力,通常情況下,一個新的項目產(chǎn)生之后,在其3到6個月的時間中,很容易被他人復(fù)制和抄襲?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)同質(zhì)化情況比較嚴(yán)重,市場把目光轉(zhuǎn)向?qū)?nèi)涵的挖掘,在創(chuàng)新的道路上不斷的發(fā)展,從設(shè)計到銷售,再到人才的使用,房地產(chǎn)的創(chuàng)新性,使得產(chǎn)品的價值含量大大增加,這就是創(chuàng)造力的力量。但是現(xiàn)在在提到“創(chuàng)新”一詞,很多房地產(chǎn)開發(fā)商都抓耳撓腮,他們認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和狀態(tài),創(chuàng)新觀念少之又少。實際上,房屋也是可以進(jìn)行不斷創(chuàng)新的。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)開放商在創(chuàng)新方面,感到無可奈何,認(rèn)為每一個創(chuàng)新觀念對他們來說,都是難上加難,認(rèn)為創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“換湯不換藥”,和消費者的實際需求相差較遠(yuǎn)。三、結(jié)語整體上來說,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場最為明顯的特征是:營銷策劃在市場競爭中的比重逐漸加大,房地產(chǎn)企業(yè)也更加注重對樓盤的宣傳和包裝,認(rèn)為這就是營銷之道。對但是對房地產(chǎn)營銷策劃的實際情況進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)多種營銷觀念開始產(chǎn)生,例如品牌營銷、生態(tài)住宅都表現(xiàn)了其內(nèi)在的創(chuàng)新性。還有“形象代言人”、“集束廣告投放”等,在一定程度上為房地產(chǎn)營銷擴大了影響力度,但是結(jié)果只有很少的樓盤準(zhǔn)確的把握了市場的脈搏,在市場競爭中占據(jù)了主導(dǎo)地位。很多房地產(chǎn)上都是投入了大量的