寧波和美置業(yè)有限公司《營(yíng)銷策略提案報(bào)告》寧波開(kāi)啟20100120稿現(xiàn)金為王，快速回現(xiàn)在12-18個(gè)月內(nèi)，成功銷售本案80%體量為目標(biāo)本項(xiàng)目如何快速、安全突圍？根本問(wèn)題目標(biāo)報(bào)告結(jié)構(gòu)推售策略市場(chǎng)及本體分析價(jià)格策略商業(yè)建議營(yíng)銷策略執(zhí)行其他市場(chǎng)概述項(xiàng)目本體分析競(jìng)爭(zhēng)情況分析推廣策略需求情況分析問(wèn)題及策略梳理時(shí)間政策條列主要內(nèi)容12月5-7日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議財(cái)政政策和貨幣政策依然保持適度寬松12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年12月14日國(guó)四條增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲12月17日進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知土地出讓款交付期限不得超過(guò)一年、土地出讓首付款不得低于50%12月17日《征收與拆遷補(bǔ)償條例》座談會(huì)《拆遷條例》將修改，同時(shí)現(xiàn)行的《拆遷條例》將廢除12月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)2010年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議明年將建180萬(wàn)套廉租房和130萬(wàn)套經(jīng)適房12月21日二套房首付或?qū)⒄{(diào)制50%1月10日國(guó)十一條明確二套房首付不低于40%；防范境外熱錢沖擊國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；嚴(yán)查囤地炒地保證有效供給；完善招標(biāo)方式劍指“地王”頻出；房?jī)r(jià)過(guò)高城市要多建限價(jià)房；越權(quán)救市政策地方嚴(yán)禁出臺(tái)市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略宏觀市場(chǎng)概述年底至年初國(guó)家持續(xù)高密度出臺(tái)調(diào)控政策，從政策內(nèi)容可以看出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，政策基本是“溫水煮青蛙”式的緩慢調(diào)整策略?？梢灶A(yù)測(cè)2010年政策面將是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，平穩(wěn)調(diào)控。需求分析項(xiàng)目面臨一個(gè)怎樣的區(qū)域級(jí)別高新區(qū)東臨寧波深水良港--北侖港，南接杭甬高速公路，西靠寧波市區(qū)，北連杭州灣跨海大橋，是寧波實(shí)施科教強(qiáng)市“一號(hào)工程”的重要載體和中國(guó)科學(xué)院高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化的重要基地.高新區(qū)簡(jiǎn)介高新區(qū)是寧波新一輪城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域和技術(shù)創(chuàng)新基地市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析東部新城位于寧波中心城三江片區(qū)東部，與三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未來(lái)新的城市中心，將為寧波實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，提升城市功能，提供一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)。東部新城簡(jiǎn)介東部新城區(qū)處于未來(lái)城市構(gòu)架的幾何中心形成“一城二心”的總體空間格局市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析東部新城：2010-2020政治、商業(yè)、商務(wù)高新區(qū)東部新城區(qū)域研究雙城演義——當(dāng)“高新區(qū)”遇上“東部新城”對(duì)我們意味著什么？高新園區(qū)：1999-2009高科技產(chǎn)業(yè)、部分居住功能市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析江東區(qū)+東部新城+高新園區(qū)

商業(yè)

行政

產(chǎn)業(yè)(中信泰富+世紀(jì)東方)崛起的大東城區(qū)域研究10年崛起的大東城，將會(huì)成為新的城市“極”——隨著區(qū)域的發(fā)展，高新區(qū)和東部新城最終將重新整合，并同化江東區(qū)，集行政、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住、休閑等多元化功能于一體，形成一個(gè)新的城市“極”市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析東部新城未來(lái)規(guī)劃無(wú)限美好高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展日趨成熟城東資源大整合遇見(jiàn)區(qū)域研究2010年高新區(qū)、東部新城將進(jìn)入融合期，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必定與城俱進(jìn)，做大東城項(xiàng)目市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析項(xiàng)目本體分析市政商業(yè)金融休閑人才高新產(chǎn)業(yè)環(huán)境人文居所紐帶高新區(qū)東部新城寧波國(guó)家高新區(qū):高新區(qū)是CID（中央產(chǎn)業(yè)區(qū)）集科研、居住、休閑、教育為一體的重要區(qū)域東部新城:商務(wù)和市政中心，商業(yè)和金融中心，完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑。市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目研究本案是東部新城和高新區(qū)的“紐帶”。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析8新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)（規(guī)劃）7新城第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校6臺(tái)灣長(zhǎng)庚醫(yī)院（籌建）5城市文化廣場(chǎng)（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森廣場(chǎng)（在建）2金融貿(mào)易區(qū)（在建）1國(guó)際會(huì)展中心17三江超市16華聯(lián)超市15體育中心14家樂(lè)福13維多利亞廣場(chǎng)（在建）12外國(guó)語(yǔ)學(xué)校9院士公園10州際酒店（在建）11高新區(qū)管委會(huì)教育醫(yī)療商業(yè)酒店公建行政18泰富廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目所在位置1975103281261314151617183KM114市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目周邊生活配套齊全、集中，且呈現(xiàn)出品質(zhì)化高端化趨勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析楊木契路項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)甬新河支流會(huì)展中心西面空地通途路市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目研究項(xiàng)目緊依甬新河支流，具備較豐富的景觀資源，但緊靠通途路也會(huì)帶來(lái)一定的噪音影響，同時(shí)臨通途路沿線小區(qū)位交通不佳。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析1#2#3#4#5#6#2F底商項(xiàng)目產(chǎn)品分為以下幾類：1-3#樓為點(diǎn)式精裝修公寓；4-5#樓為板式白坯公寓；6#樓為集團(tuán)總部辦公樓（不考慮銷售）；配套：4-5#底層商業(yè)街（1.74萬(wàn)方）6#樓西側(cè)運(yùn)動(dòng)會(huì)館（3000㎡）市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析本項(xiàng)目是復(fù)合體，聚集了40年產(chǎn)權(quán)公寓、集團(tuán)總部辦公樓、底層商業(yè)街和運(yùn)動(dòng)會(huì)館。物業(yè)地址：通途路北，楊木契路西建筑類別：5幢高層公寓、1幢寫字樓、底層商業(yè)產(chǎn)品性質(zhì)：40年產(chǎn)權(quán)公寓、寫字樓、商業(yè)上市時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年10月樓層狀況：公寓34層、寫字樓25層占地面積:37524平方米總建筑面積:243580平方米（地上187260平米、地下55960平米)綠化率：30%容積率：5.0項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析1#2#3#4#5#6#點(diǎn)式公寓板式住宅板式住宅市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析本案累計(jì)精裝點(diǎn)式單身公寓1224套，占總量64%。其中中大戶型714套，占38%，小戶型510套，占26%。累計(jì)板式白坯住宅產(chǎn)品680套，占總量36%；同時(shí)根據(jù)產(chǎn)品居住性的優(yōu)劣勢(shì)，將本案產(chǎn)品主要分為宜居產(chǎn)品和投資產(chǎn)品兩類貨量盤點(diǎn)及產(chǎn)品分類產(chǎn)品戶型面積套數(shù)比例點(diǎn)式精裝修公寓宜居產(chǎn)品A175.671438%A275.6A375.6A474.63B169.1B269.8C91.08投資產(chǎn)品D140.451027%D242.25E131.85E233.83E334.22合計(jì)47084122464%板式白坯公寓宜居產(chǎn)品F11251709%F27534018%F3901709%合計(jì)2574068036%競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析F1F2F3F2F1F3F2F2市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析本項(xiàng)目板式公寓屬于寧波較為稀缺的商業(yè)性質(zhì)、住宅化產(chǎn)品。板式住宅產(chǎn)品戶型方正緊湊，利用率高，部分戶型多面采光，陽(yáng)光充足，居住舒適度高。產(chǎn)品設(shè)計(jì)明顯要強(qiáng)于一般商業(yè)性公寓，優(yōu)勢(shì)明顯競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析本案板式宜居產(chǎn)品，較傳統(tǒng)公寓型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，戶型方正，得房率高；但在戶型規(guī)劃上均存在一定小缺陷；F1，125㎡，3/2/2F3，90㎡，2+1/2/1F2，75㎡，2/2/1戶型方正、南北通透，三面采光，得房率高；可贈(zèng)送6.7平米入戶花園；主臥采光面較?。粦粜头秸?、南北通透，得房率高；可贈(zèng)送6.7平米入戶花園；客廳、衛(wèi)生間暗間；戶型方正、得房率高；北向臥室采光通透性有缺陷；衛(wèi)生間暗間；入戶花園入戶花園競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析投資產(chǎn)品：平層6套宜居產(chǎn)品：平層4套宜居產(chǎn)品：平層2套市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析本項(xiàng)目點(diǎn)式公寓戶型設(shè)計(jì)合理：東面公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、多面采光，戶型方正緊湊利用率高，75㎡做到2+1房在目前寧波公寓市場(chǎng)中，屬于較為稀缺的優(yōu)質(zhì)性產(chǎn)品；南向公寓產(chǎn)品超大采光面，雙向采光，優(yōu)勢(shì)明顯；西北向公寓產(chǎn)品較市場(chǎng)傳統(tǒng)北向酒店公寓存在一定的采光優(yōu)勢(shì)，但部分產(chǎn)品存在視角限制、及面寬過(guò)小的缺點(diǎn)，須通過(guò)景觀、價(jià)格等其他價(jià)值點(diǎn)的挖掘和打造提升競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析A，74-76㎡，2+1/2/1戶型方正、得房率高；雙面(部分三面)采光；采光視角存在一定缺陷；書房、衛(wèi)生間暗間；市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品分析C，91.08㎡，3/2/1戶型方正，空間布局合理，得房率高雙面采光，11m三開(kāi)間大采光面，衛(wèi)生間暗間；點(diǎn)式公寓戶型設(shè)計(jì)合理，主力產(chǎn)品居住性優(yōu)越：A/C戶型均按照居家功能規(guī)劃設(shè)計(jì)，各功能間齊全，較公寓型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，但從住宅產(chǎn)品考慮仍存在一定小缺陷；西北向戶型面寬缺陷較為明顯，但較傳統(tǒng)北向酒店公寓而言具有采光優(yōu)勢(shì)；E/D，32-42㎡，1/1/1空間布局合理，功能分區(qū)相對(duì)齊全；3.05-3.7m開(kāi)間過(guò)窄；西面采光時(shí)間較短，采光視角存在一定缺陷競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域及本體小結(jié)地理位置優(yōu)越，提升空間巨大；緊依甬新河支流，景觀資源較好；周邊生活配套齊全，且呈現(xiàn)出高端化、品質(zhì)化；小區(qū)位交通存在缺陷；地塊商業(yè)屬性對(duì)居住產(chǎn)生一定限制；板式住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)明顯強(qiáng)于一般商業(yè)性公寓產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)明顯；點(diǎn)式公寓宜居產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)合理，優(yōu)勢(shì)明顯；投資產(chǎn)品有一定缺陷，須進(jìn)行價(jià)值深度挖掘、打造。區(qū)域產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析問(wèn)題本案區(qū)域及產(chǎn)品均有可挖掘優(yōu)勢(shì)，但面臨直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這些優(yōu)勢(shì)是否仍存在？競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域樓盤分布圖在售江南一品BOBO城RAT藍(lán)?；使诨▓@市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析在售樓盤分布區(qū)域在售項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于未售項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析本案項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)主力面積總量銷售套數(shù)銷售率剩余套數(shù)剩余產(chǎn)品ART藍(lán)海別墅、住宅住宅150-230別墅500-100051150198%10200-280江南一品南區(qū)住15400以上BOBO城住宅住宅136-200別墅197-30089381591%78225-253皇冠花園二期住宅130-20092487895%46200以上合計(jì)--5267511897%149

在售項(xiàng)目市場(chǎng)存量分析（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止1月16日）市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)存量分析在售項(xiàng)目以尾盤銷售為主，且剩余的都是大戶型產(chǎn)品，與本項(xiàng)目基本不形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析甬江甬新河會(huì)展中心雷迪森廣場(chǎng)鳳凰水岸皇冠花園本案華翔項(xiàng)目翡翠灣梵高E筑市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)樓盤分布國(guó)投項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析翡翠灣以別墅社區(qū)為依托提高項(xiàng)目整體形象，公寓產(chǎn)品4.9米挑高，其層高及空間利用優(yōu)勢(shì)明顯；水景資源優(yōu)越。開(kāi)發(fā)商均勝房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模占地4.37萬(wàn)，總建11.75萬(wàn)，共戶數(shù)741戶，1#樓毛坯（370套）2#樓精裝371套（標(biāo)準(zhǔn)未定）建筑形態(tài)由16席水岸獨(dú)棟別墅、8層寫字樓、2棟25層酒店式公寓、1棟高層辦公和商業(yè)街有機(jī)組合產(chǎn)品屬性40年產(chǎn)權(quán)單身公寓（辦公樓轉(zhuǎn)型）層高4.9米挑高復(fù)式公寓預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間2010年5月預(yù)計(jì)交付時(shí)間2011年年底預(yù)計(jì)銷售均價(jià)1.6萬(wàn)元/㎡（精裝）預(yù)計(jì)推量370套戶型范圍主力面積42-47平米1#2#位置使用面積實(shí)際使用面積套數(shù)配比邊套40-42約80㎡（客廳不挑空）14920%南中間套41約60平米（客廳挑空）29640%北中間套39約60平米（客廳挑空）29640%競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析翡翠灣VS項(xiàng)目本案翡翠灣樓層3梯12戶3梯20戶3.8M3.9M8.6M8.2M7.2M本案3梯12戶，翡翠灣3梯20戶，本案人流疏導(dǎo)性明顯強(qiáng)于翡翠灣。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析8.6M4.12M本案D242㎡翡翠灣（南向）42㎡8.6M3.8M市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析翡翠灣從功能間、使用面積等因素綜合考慮，翡翠灣產(chǎn)品將同本案74-75㎡產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。優(yōu)勢(shì)：本案的A戶型產(chǎn)品同翡翠灣比較，開(kāi)間、進(jìn)深、和室內(nèi)凈高優(yōu)勢(shì)明顯，居住舒適度要強(qiáng)于翡翠灣。劣勢(shì)：翡翠灣銷售面積比本案小，但使用面積超過(guò)本案，低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)明顯強(qiáng)于本案；翡翠灣中間套客廳4.9米挑空，本項(xiàng)目客廳2.9米高6.5M8.7MVS項(xiàng)目名稱本案翡翠灣戶型面積75.632-424247房型2+1房1室戶中間套2+1房邊套3房開(kāi)間7-7.2M3.05-3.7m3.8-3.9M3.8-3.9M進(jìn)深6.5-8M7.3-8m8.2M（北向）8.6M（南向）得房率75%78%層高2.9M（凈高約2.7米）4.9M(樓下凈高2.4米，樓上2.2米）使用面積56.7約30約60約80本案A戶型75.6㎡競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析梵高E筑-金東岸其圍合式灣岸水景資源，優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)相對(duì)本案2.9米層高，其4.5米層高具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商迪賽置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地9766平米，總建41344平米（地上總建34181平米），共598套建筑形態(tài)1幢22層單身公寓產(chǎn)品屬性40年產(chǎn)權(quán)單身公寓（辦公樓轉(zhuǎn)型）預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間2010.12預(yù)計(jì)交付時(shí)間2011.12容積率3.5層高3-5層層高3.3米，6-22層4.5米戶型范圍主力面積47-54平米位置建筑面積實(shí)際建筑面積套數(shù)配比邊套54約73㎡（無(wú)挑空）8013.38%中間套47約66平米（客廳部分挑空）51886.62%競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目本案金.東岸樓層3梯12戶6梯29戶VS邊套開(kāi)間4.94米，進(jìn)深7.7米，客廳4.9米挑空；中間套開(kāi)間4米，進(jìn)深7.7米，客廳4.9米挑空；梵高E筑-金東岸本案3梯12戶，金東岸6梯29戶，本案人流疏導(dǎo)性明顯強(qiáng)于翡翠灣。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析從功能間、使用面積等因素綜合考慮，金東岸產(chǎn)品屬于本案小戶型產(chǎn)品和69-75平米公寓產(chǎn)品的中間層次。如何在總價(jià)上與其錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)是關(guān)鍵。金.東岸47㎡金.東岸54㎡梵高E筑-金東岸8.6M4.12M本案D242㎡6.5M8.7MVS本案A戶型75.6㎡項(xiàng)目名稱本案金東岸戶型面積69-75.632-424754房型2-3房1室戶中間套1/2/1邊套1/2/1開(kāi)間7-7.2M3.05-3.7m4M4.49M進(jìn)深6.5-8M7.3-8m7.7m得房率75%66%層高2.9M（凈高約2.7米）4.5米（樓下約2.2米、樓上約2米）使用面積56.7約30約50約57競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析雷迪森廣場(chǎng)雷迪森廣場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)劃及細(xì)分同本案類似，產(chǎn)品有服務(wù)式公寓和酒店式公寓。其服務(wù)式公寓均采用板式結(jié)構(gòu)，提高了產(chǎn)品均好性、住宅屬性，但均為大面積產(chǎn)品，避免了和本案板式住宅的直接競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商國(guó)大雷迪森置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地面積:30322平方米總建筑面積:136440平方米，公寓共1010套建筑形態(tài)兩幢23層板式公寓、兩幢25層點(diǎn)式公寓、兩幢22層酒店式公寓、一幢25層商務(wù)辦公容積率4.5預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間2010.8預(yù)計(jì)交付時(shí)間2011.12產(chǎn)品屬性40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、70年服務(wù)式公寓層高3.2米戶型范圍酒店式公寓35-75平米，服務(wù)式公寓135-180平米商務(wù)辦公酒店式公寓服務(wù)式公寓產(chǎn)品面積套數(shù)配比酒店式公寓5152053.92%75404.15%8912012.48%服務(wù)式公寓154㎡929.54%171㎡929.54%211㎡10010.37%競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析VS項(xiàng)目本案金.東岸樓層3梯12戶4梯17戶中間套，面積51平米，開(kāi)間4.2M，進(jìn)深8.7米邊套，面積89平米，開(kāi)間7.3M，進(jìn)深8.7米邊套，面積75平米，開(kāi)間6.2M，進(jìn)深8.7米雷迪森廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析雷迪森廣場(chǎng)本案B142.25㎡項(xiàng)目戶型面積開(kāi)間進(jìn)深得房率層高本案32-423.07-3.7M8.6M75%2.9M雷迪森514.2M8.7M72%3.2M4.2米8.7米雷迪森酒店式公寓51㎡優(yōu)勢(shì)：本案得房率比雷迪森高；劣勢(shì)：本安層高比雷迪森少了0.3米，同時(shí)開(kāi)間明顯不足。——本案小戶型公寓產(chǎn)品同其南向產(chǎn)品比較，競(jìng)爭(zhēng)力不足；但同其北向產(chǎn)品比較，本案的采光及景觀資源將較有優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，由于本案面積較小，將存在總價(jià)優(yōu)勢(shì)VS競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)勢(shì)：本案得房率比雷迪森多出一個(gè)功能房，開(kāi)間、進(jìn)深優(yōu)勢(shì)明顯，得房率高；劣勢(shì)：本安層高比雷迪森少了0.3米。——本案91平米產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯7.3米8.7米11.0.3米6.6米本案C91㎡雷迪森酒店式公寓89㎡項(xiàng)目戶型面積房型開(kāi)間進(jìn)深得房率層高本案913房11.03M6.6M75%2.9M雷迪森892房7.3M8.7M72%3.2M雷迪森廣場(chǎng)VS競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析6.2米8.7米雷迪森酒店式公寓75㎡項(xiàng)目戶型面積房型開(kāi)間進(jìn)深得房率層高本案75.63房6.5M8.7M75%2.9M雷迪森752房6.2M8.7M72%3.2M本案A75.6㎡6.5M8.7M雷迪森廣場(chǎng)VS優(yōu)勢(shì)：本案比雷迪森多出一個(gè)功能房，優(yōu)勢(shì)明顯，得房率高；劣勢(shì)：本安層高比雷迪森少了0.3米?！景?5.6平米產(chǎn)品更具優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析鳳凰水岸集高層住宅、公寓及商業(yè)于一體的綜合性社區(qū)——從戶型配比看，同本案東南向公寓產(chǎn)品、90及125㎡等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品存在一定競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商奧麗賽置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地3.55萬(wàn)，總建8.19萬(wàn)，總戶數(shù)461建筑形態(tài)由5幢板式15-18層的高層住宅，1幢20層的酒店式辦公+商鋪組成預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間2010.5預(yù)計(jì)交付時(shí)間未定戶型范圍主力面積90-160平米主要賣點(diǎn)社區(qū)內(nèi)1萬(wàn)方商業(yè)配套新古典建筑風(fēng)格高端定位面積段總戶數(shù)套數(shù)比75平以下173戶29.5%76－90平298戶50.8%90－120平36戶6%120－180平74戶12.6%180平以上6戶1%合計(jì)587100%競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析鳳凰水岸B28989㎡戶型結(jié)構(gòu)較差，利用率不高一房朝南，采光不佳進(jìn)深較長(zhǎng)，通風(fēng)效果極差市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析鳳凰水岸戶型方正，利用率高雙面采光，南北通透，采光通風(fēng)效果好本案F390優(yōu)勢(shì)：本案功能上比鳳凰水岸多出一個(gè)臥室，戶型方正利用率高，通透采光性好。本案內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，鳳凰水岸無(wú)陽(yáng)臺(tái)；在面積贈(zèng)送上，本案總送6.7平米大面積入戶花園，鳳凰水岸客廳及南向臥室贈(zèng)送大面積飄窗，在贈(zèng)送面積和居住舒適性上各有優(yōu)勢(shì)——本案90平米產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯VS競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析華翔項(xiàng)目大型復(fù)合式地產(chǎn)，緊依甬新河，具備景觀優(yōu)勢(shì)——同本案各類產(chǎn)品均有競(jìng)爭(zhēng)，但推案時(shí)間預(yù)計(jì)將在2011年，前期可避免直接競(jìng)爭(zhēng)。單身公寓單身公寓單身公寓辦公樓華翔總部辦公樓住宅幼兒園別墅底層商業(yè)1#樓2#樓3#樓5#樓6#樓7#樓8#樓9#樓4#樓10-17#樓開(kāi)發(fā)商華翔置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地面積:57788平方米總建筑面積:18萬(wàn)方，總套數(shù)1471套（903套單身公寓）建筑形態(tài)底商、辦公樓、單身公寓、普通住宅、別墅容積率商業(yè)4.0住宅2.5產(chǎn)品規(guī)模住宅8.79萬(wàn)方單身公寓5.9萬(wàn)方、辦公樓2.58萬(wàn)方、商業(yè)4907平米層高2.8米戶型范圍公寓主力面積40-95平米普通住宅137-183平米產(chǎn)品類型主力面積套數(shù)配比單身公寓40-95平米90353.86%經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品110-120平米17614.30%舒適性產(chǎn)品130-140平米22218%準(zhǔn)豪宅產(chǎn)品160平米左右1088.77%豪宅產(chǎn)品180-200平米544.42%別墅300平米80.65%競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析華翔1#樓樓層平面圖(初步規(guī)劃方案)4梯15戶，64、84、107平米主力64平米1房市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析VS項(xiàng)目本案華翔項(xiàng)目樓層3梯12戶4梯15戶劣勢(shì)：華翔項(xiàng)目設(shè)計(jì)巧妙，戶戶均有多面采光，采光和通風(fēng)效果明顯要優(yōu)越于本項(xiàng)目的朝西戶型。優(yōu)勢(shì)：華翔項(xiàng)目戶型不規(guī)則，不緊湊，空間利用率沒(méi)有本案高。主力64平米戶型僅做到1房?！景?9平米產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯華翔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析2梯9戶，41-55平米主力44-46平米，一室一廳一廚一衛(wèi)華翔2#樓樓層平面圖(初步規(guī)劃方案)市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析VS項(xiàng)目本案華翔項(xiàng)目樓層3梯12戶2梯9戶華翔項(xiàng)目華翔2#樓南向產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，其北向產(chǎn)品同本案小戶型公寓比較，采光欠佳競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析4梯9戶，94、97、110、112平米主力94-97平米，兩室兩廳一廚一衛(wèi)華翔3#樓樓層平面圖(初步規(guī)劃方案)市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析VS項(xiàng)目本案華翔項(xiàng)目樓層3梯12戶4梯9戶劣勢(shì)：華翔項(xiàng)目戶型朝西，僅有一戶朝東，采光效果不如本案。其戶型面積90多平米，僅設(shè)計(jì)為1+1房，其功能布局和空間利用不及本案75.6平米產(chǎn)品華翔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析開(kāi)發(fā)商國(guó)投置業(yè)項(xiàng)目規(guī)模占地3.19萬(wàn)，總建8.93萬(wàn)，總戶數(shù)484建筑形態(tài)由5幢板式住宅、底商、五星級(jí)酒店戶型范圍主力面積126-171平米開(kāi)盤時(shí)間2011年交付時(shí)間2013年主要賣點(diǎn)社區(qū)內(nèi)底商配套五星級(jí)酒店時(shí)尚外立面市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析國(guó)投項(xiàng)目

三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)

126-129130-135167-171201-246小計(jì)1#383619191122#

92

191113#

442122874#

4443

875#44043

87合計(jì)8221612660484比例16.94%44.63%26.03%12.40%100%國(guó)投項(xiàng)目產(chǎn)品戶型均為126平米以上，同時(shí)其入市時(shí)間預(yù)計(jì)在2011年，同本案競(jìng)爭(zhēng)較小。競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析國(guó)投項(xiàng)目A1127市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目戶型面積房型開(kāi)間進(jìn)深層高本案1253房7.5M12.5M2.9M國(guó)投項(xiàng)目1273房10M15M3M國(guó)投項(xiàng)目VS競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析本案F1125優(yōu)勢(shì)：本案三面采光，房型正氣空間利用充分，通透性較好，同時(shí)可贈(zèng)送6.7平米入戶大花園。國(guó)投項(xiàng)目狹長(zhǎng)型布局，空間浪費(fèi)較大。劣勢(shì)：本案7.5m面寬，其10m三開(kāi)間大面寬；本案南向房間采光面不足?！景?25平米產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析皇冠花園三期國(guó)內(nèi)一線品牌綠城開(kāi)發(fā)的大規(guī)模綜合社區(qū)，品牌與品質(zhì)均得到市場(chǎng)認(rèn)可。面積套數(shù)配比50-80㎡28031.80%100-13020022.73%135-160㎡40045.47%三期開(kāi)發(fā)商綠城房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模公寓280套、住宅600套建筑形態(tài)高層、小高層產(chǎn)品規(guī)模880套層高3米預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間2010.8產(chǎn)品屬性40年產(chǎn)權(quán)酒店公寓，40年產(chǎn)權(quán)板式住宅戶型范圍公寓50-70平米、住宅100-160平米競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較點(diǎn)式產(chǎn)品：32-42投資產(chǎn)品：通過(guò)總價(jià)優(yōu)勢(shì)及差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突圍；69-76宜居產(chǎn)品：通過(guò)居住性優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)取勝；90宜居產(chǎn)品：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品；板式住宅：優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品——本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯板式住宅及點(diǎn)式90平米產(chǎn)品屬于本案強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，是本案重要利潤(rùn)價(jià)值點(diǎn)；點(diǎn)式中小戶型產(chǎn)品須通過(guò)差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突圍競(jìng)爭(zhēng)；主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比對(duì)(面積/功能)本案翡翠灣金東岸鳳凰水岸雷迪森華翔國(guó)投皇冠花園3點(diǎn)式32-42

47-54

5141

69-7642-47

7594

90

89

板式75

90

89

125

127

總價(jià)優(yōu)勢(shì)本案無(wú)競(jìng)爭(zhēng)本案優(yōu)勢(shì)強(qiáng)本案優(yōu)勢(shì)強(qiáng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)居住性優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析項(xiàng)目綜合比較

項(xiàng)目形象產(chǎn)品空間贈(zèng)送配套地段景觀資源品牌知名度產(chǎn)權(quán)年限項(xiàng)目規(guī)模翡翠灣別墅的檔次拉升項(xiàng)目形象，享受別墅級(jí)的物業(yè)服務(wù)小戶型公寓，

空間利用率極佳42平米約贈(zèng)30；47平米贈(zèng)47。商業(yè)街較好好一般4011.7梵高E筑以產(chǎn)品空間價(jià)值拉升整體價(jià)值小戶型公寓，

空間利用率高47平米贈(zèng)20；54平米贈(zèng)20底層商業(yè)較好好高404.1雷迪森廣場(chǎng)五星級(jí)的酒店服務(wù)檔次拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值中小戶型公寓，大戶型板式創(chuàng)新公寓無(wú)底層商業(yè)較好無(wú)高公寓40

住宅7013.6鳳凰水岸純?nèi)司由鐓^(qū)形象新古典建筑風(fēng)格，產(chǎn)品無(wú)優(yōu)勢(shì)無(wú)1萬(wàn)方底層商業(yè)一般好高708.2皇冠花園3期綠城品質(zhì)樓盤，五星級(jí)物業(yè)服務(wù)綠城品質(zhì)——

一般好極高40華翔項(xiàng)目

公寓產(chǎn)品多面采光無(wú)

較好好無(wú)4018國(guó)投項(xiàng)目

無(wú)

好高408.9本案以居住品質(zhì)突圍中小戶型公寓，大戶型板式創(chuàng)新公寓部分板式產(chǎn)品可贈(zèng)送入戶花園底層商業(yè)，運(yùn)動(dòng)會(huì)館較好用心和支流，中庭一般4018市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析綜合比較從綜合優(yōu)勢(shì)上比較，諸多項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，本案在產(chǎn)品、配套、規(guī)模、區(qū)域、景觀等方向上可進(jìn)行打造提升√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)供應(yīng)量分析本項(xiàng)目產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大：30-50㎡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，且本案產(chǎn)品無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需把握差異化優(yōu)勢(shì)細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；50-100㎡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，但本案產(chǎn)品存在明顯優(yōu)勢(shì)；100㎡以上產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，且本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目30-5050-8080-100100-135135-160160以上別墅合計(jì)翡翠灣741

741梵高E筑598

598雷迪森廣場(chǎng)350450

15060

1010華翔項(xiàng)目2204432401763305481471皇冠花園三期

280

200400

880鳳凰水岸

173298362555

587本案510952272170

1904合計(jì)2419229881058290516987191比重34%32%11%8%13%2%0競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年鳳凰水岸翡翠灣梵高E筑雷迪森皇冠花園三期華翔項(xiàng)目國(guó)投項(xiàng)目鳳凰水岸約150套90-110㎡公寓市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)供應(yīng)節(jié)點(diǎn)分析本項(xiàng)目取得預(yù)售證的10月份將是今年區(qū)域市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的時(shí)間點(diǎn)，建議入市時(shí)間點(diǎn)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目前期入市產(chǎn)品和去化情況調(diào)整翡翠灣約370套40-50㎡酒店公寓梵高E筑300套單身公寓雷迪森廣場(chǎng)250套單身公寓皇冠花園三期250套公寓+住宅華翔項(xiàng)目未知國(guó)投項(xiàng)目未知本項(xiàng)目預(yù)售證取得時(shí)間2010.10競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析1、本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯板式住宅、90平米點(diǎn)式公寓基本屬于無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品；2、綜合優(yōu)勢(shì)上，諸多項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，如何差異化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值是關(guān)鍵；3、后期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間集中，競(jìng)爭(zhēng)主要集中在小面積公寓產(chǎn)品上；競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)一座生活城；兩個(gè)上升城區(qū)的紐帶；三幢點(diǎn)式能居住產(chǎn)品；三種板式純居住產(chǎn)品；**萬(wàn)區(qū)域最低總價(jià)產(chǎn)品；1、形象定位策略：打造融合區(qū)域價(jià)值，植入住宅屬性，以優(yōu)勢(shì)居住品質(zhì)突圍2、產(chǎn)品策略：板式產(chǎn)品以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搏擊70年住宅產(chǎn)品；點(diǎn)式宜居產(chǎn)品以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、優(yōu)勢(shì)居住性搏擊公寓產(chǎn)品；點(diǎn)式投資產(chǎn)品以總價(jià)優(yōu)勢(shì)，差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)迅速去化；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提煉競(jìng)爭(zhēng)策略市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析價(jià)格優(yōu)勢(shì)住宅產(chǎn)品傳統(tǒng)單身公寓本案產(chǎn)品相對(duì)于70年住宅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品將有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于傳統(tǒng)公寓本案存在較好的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)搏擊搏擊價(jià)格優(yōu)勢(shì)快速跑量市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略需求分析板式產(chǎn)品點(diǎn)式69-76㎡產(chǎn)品點(diǎn)式32-42㎡產(chǎn)品項(xiàng)目需求分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析在售項(xiàng)目客群分析根據(jù)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的成交客群分析，結(jié)合本案產(chǎn)品屬性預(yù)判本案客戶群體衍伸至大寧波范圍，其中主力客群以江東為主的大東部區(qū)域?yàn)橹?。?gòu)房需求首次置業(yè)為主樓盤名稱面積段購(gòu)房需求區(qū)域年齡職業(yè)ART藍(lán)海88首次置業(yè)江東（為主）、高新、鎮(zhèn)海20－50歲均有，以20-40歲為主公務(wù)員、銀行及其它事業(yè)單位工作人員等占主要的比例；另外還有部分私營(yíng)業(yè)主、個(gè)私企業(yè)工作人員160-270換房置業(yè)江東（為主）、高新、鎮(zhèn)海、鄞州東部皇冠花園87-90新婚置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖30－55公務(wù)員、銀行及其它事業(yè)單位、私營(yíng)個(gè)體170-230首次置業(yè)、換房置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖江南一品領(lǐng)寓38-89住宅115-125首次置業(yè)、投資置業(yè)江東區(qū)、高新區(qū)、部分鎮(zhèn)海、北侖、小港20－40私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)公務(wù)人員、金融、保險(xiǎn)。貿(mào)易行業(yè)中高層137-400換房置業(yè)江東區(qū)、科技園區(qū)BOBO城106-145新婚置業(yè)、投資置業(yè)江東為主、鎮(zhèn)海北侖25-40銀行等事業(yè)單位、小企業(yè)主、私營(yíng)個(gè)體戶、公司職員146-280投資置業(yè)、換房置業(yè)江東為主、部分海曙、鄞州、象山奉化等寧波周邊縣市競(jìng)爭(zhēng)分析根據(jù)區(qū)域在售個(gè)案的參照結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的客戶主要由以下三類組成：一、大江東片區(qū)客戶二、鎮(zhèn)海、北侖客戶三、補(bǔ)充客戶本項(xiàng)目客群分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域特征：包括駱駝、莊市、小巷等年齡特征：25-35歲職業(yè)特征：大型企業(yè)員工、小型企業(yè)主、高教園區(qū)教師、個(gè)體經(jīng)商戶家庭結(jié)構(gòu)：家庭成立初期置業(yè)目的：入戶寧波需求產(chǎn)品：一房?jī)煞繛橹?、三房為輔重要客戶——鎮(zhèn)海、北侖片區(qū)客戶重要客戶偶得客戶核心客戶重要客戶補(bǔ)充客源區(qū)域特征：包括高新區(qū)、老江東等，以交通系統(tǒng)能夠輻射到的區(qū)域?yàn)橹髂挲g特征：20-35歲職業(yè)特征：普通白領(lǐng)、公務(wù)員、高新技術(shù)人員家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砑皟煽谥覟橹髦脴I(yè)目的：首次置業(yè)居多需求產(chǎn)品：?jiǎn)紊砉⒁环考靶煞亢诵目蛻簟蠼瓥|片區(qū)客戶1、投資性客戶2、老年人健康養(yǎng)老3、即將入駐高新區(qū)工作的高智人才主力需求：兩房、單身公寓補(bǔ)充客源本項(xiàng)目客群分析市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析100組抽樣客戶中，關(guān)注度最高的除了常規(guī)的價(jià)格、戶型、面積以外，還有付款方式、景觀及區(qū)域發(fā)展——建議以區(qū)域發(fā)展及景觀優(yōu)勢(shì)，拉升本案價(jià)值；針對(duì)性制定優(yōu)惠的付款方式；在售項(xiàng)目客群分析常規(guī)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)市場(chǎng)概述本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)推售策略市場(chǎng)及本體分析價(jià)格策略商業(yè)建議營(yíng)銷策略執(zhí)行其他市場(chǎng)概述項(xiàng)目本體分析競(jìng)爭(zhēng)情況分析推廣策略需求情況分析問(wèn)題及策略梳理

本項(xiàng)目如何快速、安全突圍？未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈根本問(wèn)題推廣策略形象定位：打造融合區(qū)域價(jià)值，植入住宅屬性，以優(yōu)勢(shì)居住品質(zhì)突圍；把握精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶導(dǎo)向；強(qiáng)化細(xì)節(jié)，走品質(zhì)路線；階段性釋放項(xiàng)目信息，引爆蓄客；推售策略跑速度，縮短競(jìng)爭(zhēng)周期；板式產(chǎn)品先行入市，為項(xiàng)目植入住宅屬性；根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品推量及時(shí)間，進(jìn)行差異化產(chǎn)品推售；中期交叉推售，擠壓銷售，提升去化速度；價(jià)格策略(原則)根據(jù)各類型產(chǎn)品功能性，針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)綜合分析，初步研判本案目前均價(jià)后期根據(jù)宏觀及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)實(shí)際情況階段性調(diào)整價(jià)格策略；通過(guò)平開(kāi)高走的價(jià)格釋放策略達(dá)成項(xiàng)目整體價(jià)格、資金回籠目標(biāo)；開(kāi)啟資源整合策略龐大的目標(biāo)客戶資源；立體媒體整合攻勢(shì)；18年頂級(jí)置業(yè)團(tuán)隊(duì)；低傭金共贏合作模式問(wèn)題下的策略細(xì)化報(bào)告結(jié)構(gòu)推售策略市場(chǎng)及本體分析價(jià)格策略商業(yè)建議營(yíng)銷策略執(zhí)行其他市場(chǎng)概述項(xiàng)目本體分析競(jìng)爭(zhēng)情況分析推廣策略需求情況分析問(wèn)題及策略梳理推廣策略建議推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議開(kāi)啟資源經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略形象定位：打造融合區(qū)域價(jià)值，植入住宅屬性，以優(yōu)勢(shì)居住品質(zhì)突圍；把握精準(zhǔn)的目標(biāo)客戶導(dǎo)向；強(qiáng)化細(xì)節(jié)，走品質(zhì)路線；階段性釋放項(xiàng)目信息，引爆蓄客；推廣策略打造融合區(qū)域價(jià)值，植入住宅屬性，以優(yōu)勢(shì)居住品質(zhì)突圍競(jìng)爭(zhēng)下的形象定位區(qū)域價(jià)值城市新“極”大東“城”住宅屬性可“生活”的產(chǎn)品居住規(guī)劃“大規(guī)模”“豪景觀”推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議開(kāi)啟資源經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略﹢SLOGAN東城地標(biāo)·18萬(wàn)方·水岸生活城形象定位推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議開(kāi)啟資源經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略區(qū)域價(jià)值住宅屬性居住規(guī)劃主推案名：和美年華立足大東城，面向豆蔻年華的事業(yè)起步階段、追求生活品質(zhì)、渴望尊重的需求人群和美年華東城地標(biāo)·18萬(wàn)方·水岸生活城推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議開(kāi)啟資源經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略和美·瀾岸國(guó)際和美·陽(yáng)光愛(ài)琴海和美·城市日記備選案名推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議開(kāi)啟資源經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略階段性推廣策略推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略售樓處開(kāi)放2010年3月2010年12月2011年12月4月春季房展會(huì)10月預(yù)售許可證5月樣板段開(kāi)放開(kāi)盤/銷售期銷售前推廣期開(kāi)盤/持續(xù)銷售期主要以3、4、5月份的工程等條件和，10月以后的銷售階段為節(jié)點(diǎn)，階段性引爆蓄客開(kāi)啟資源售樓處開(kāi)放推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略3月售樓處開(kāi)放——迅速鋪開(kāi)市場(chǎng)，全市范圍亮相售樓處裝修建議：以住宅屬性為基調(diào)，打造高品質(zhì)居家體驗(yàn)感；注重競(jìng)爭(zhēng)細(xì)節(jié)，裝修“意向生活區(qū)”，以本案2.8m層高對(duì)照2.3m層高；由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)位交通不佳，建議增設(shè)現(xiàn)場(chǎng)售樓處交通導(dǎo)示牌；目前售樓處區(qū)位不明顯，建議增設(shè)城中接待處，提高市場(chǎng)曝光率；開(kāi)啟資源百丈路甬敢路金東岸歐尚附近設(shè)城中接待中心翡翠灣波特曼接待點(diǎn)翡翠灣甬敢路接待點(diǎn)本案城中售樓處建議點(diǎn)嘉匯國(guó)貿(mào)世紀(jì)東方選址原則：近項(xiàng)目，直擊目標(biāo)客群選址建議：建議城中售樓處可選擇嘉匯國(guó)貿(mào)大廈或世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)。售樓處開(kāi)放推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略3月售樓處開(kāi)放——迅速鋪開(kāi)市場(chǎng)，全市范圍亮相首頁(yè)通欄首頁(yè)頂部通欄新聞版焦點(diǎn)圖開(kāi)啟資源售樓處開(kāi)放推廣建議：網(wǎng)絡(luò)媒體釋放；市中心戶外出街；現(xiàn)場(chǎng)圍墻展示；陣地包裝展示；春季房展會(huì)推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略4月春季房展會(huì)——市場(chǎng)高調(diào)展示，業(yè)界亮相，首次公開(kāi)客戶登記開(kāi)啟資源樣板房開(kāi)放推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略5月樣板房開(kāi)放——強(qiáng)化細(xì)節(jié)、走品質(zhì)路線。建議進(jìn)行樣板段整體包裝，引爆第一波蓄客。展示形象高調(diào)入市前階段網(wǎng)絡(luò)持續(xù)推廣小眾渠道集中投放報(bào)廣日?qǐng)?bào)晚報(bào)東南商報(bào)戶外媒體高炮看板LED活動(dòng)售樓處開(kāi)放活動(dòng)硬件配置看房專車開(kāi)啟資源蓄客期推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略6-9月蓄客期：采用立體媒體攻勢(shì)，用小眾媒體直擊目標(biāo)客戶——影院看板、VIP郵件、手機(jī)短信群發(fā)開(kāi)啟資源后續(xù)推廣推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略后續(xù)推廣根據(jù)銷售期推案節(jié)點(diǎn)安排售樓處開(kāi)放2010年3月2010年12月2011年12月4月春季房展會(huì)10月預(yù)售許可證5月樣板段開(kāi)放開(kāi)盤/銷售期銷售前推廣期開(kāi)盤/持續(xù)銷售期開(kāi)啟資源銷售策略建議跑速度，縮短競(jìng)爭(zhēng)周期；板式產(chǎn)品先行入市，為項(xiàng)目植入住宅屬性；根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品推量及時(shí)間，進(jìn)行差異化產(chǎn)品推售；中后期交叉推售，擠壓銷售，提升去化速度；推售策略推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)培訓(xùn)考核售樓處開(kāi)放2010年3月準(zhǔn)備期2010年12月2011年10月為縮短競(jìng)爭(zhēng)周期，快速回籠資金，建議整盤銷售期12至18個(gè)月；前期推售以10年5月份樣板房開(kāi)放，及10月取得預(yù)售許可證為時(shí)間節(jié)點(diǎn)展開(kāi)，階段性分為圈、養(yǎng)、殺三個(gè)銷售階段。銷售執(zhí)行期推廣動(dòng)作配合各階段產(chǎn)品推售開(kāi)展；目標(biāo)——每批次開(kāi)盤期內(nèi)（一至兩周）銷售50%，銷售期內(nèi)整盤銷售率達(dá)到80%。銷售/工程10月12月4-5月9-10月5月樣板房開(kāi)放形象釋放蓄水期廣蓄水精蓄水住宅開(kāi)盤/銷售期每批開(kāi)盤銷售50%，2011年底前總量去化80%公寓開(kāi)盤/銷售期5月每批開(kāi)盤銷售50%，2012年5月前總體去化80%配合/目標(biāo)10月預(yù)售許可證10月住宅/公寓銷售節(jié)點(diǎn)商業(yè)銷售節(jié)點(diǎn)推售目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略4月春季房展會(huì)圈養(yǎng)殺開(kāi)啟資源1、“圈”策略3-4月：年后迅速曝光，重點(diǎn)通過(guò)線上炒作，給項(xiàng)目造勢(shì)；推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略5月：針對(duì)售樓處開(kāi)放，活動(dòng)及媒體集中釋放，引爆第一波市場(chǎng)蓄客；6-9月：保證項(xiàng)目持續(xù)有效的曝光力度；開(kāi)啟資源主要是在開(kāi)盤之前的準(zhǔn)備期，通過(guò)媒體、推廣手段，進(jìn)行形象曝光，廣蓄客行兵布陣契若金蘭百尺竿頭節(jié)點(diǎn)：6-9月節(jié)點(diǎn)：7-8月節(jié)點(diǎn)：9月意向圈定客戶維系深度鎖定VIP入會(huì)：2萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)享受開(kāi)盤100元/㎡優(yōu)惠VIP客戶抽獎(jiǎng)旅游自駕游，美食節(jié)，普陀印象旅游節(jié)開(kāi)盤前增值計(jì)劃：2萬(wàn)變4萬(wàn)（或）日進(jìn)斗金策略分解2、“養(yǎng)”策略推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源組合優(yōu)惠氛圍營(yíng)造合理價(jià)格VIP優(yōu)惠**元增值計(jì)劃**元開(kāi)盤優(yōu)惠**元付款優(yōu)惠**元平開(kāi)高走原則預(yù)留成長(zhǎng)空間開(kāi)盤模式（排隊(duì)）（抽簽）照片策略分解3、“殺”策略推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源1#2#3#4#6#第一批第二批第三批第四批推售細(xì)化板式產(chǎn)品先行，打造住宅形象首推：“類住宅”產(chǎn)品，為項(xiàng)目植入住宅形象；后推：住宅、公寓交叉推售，擠壓銷售，拉升速度結(jié)合目前政策調(diào)控及蓄水情況即時(shí)調(diào)整推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源5#節(jié)點(diǎn)棟號(hào)(#)推量(套)產(chǎn)品(㎡)2010年10月427275/90/1252010年12月340831-915中單元13675/90/1252011年4-5月240831-915西單元13675/90/1252011年9-10月140831-915東單元13675/90/125推案基本分為三個(gè)大節(jié)點(diǎn)，2010年10-12月，2011年5月，2011年10月，每批次推案去化周期計(jì)劃為4至6個(gè)月，實(shí)際推售節(jié)點(diǎn)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)即時(shí)調(diào)整；根據(jù)基本營(yíng)銷策略，推案產(chǎn)品前期主要以類住宅產(chǎn)品為主，營(yíng)造項(xiàng)目住宅形象；中期開(kāi)始交叉推售，通過(guò)住宅產(chǎn)品提升蓄客量，用差異化產(chǎn)品擠壓銷售，提升去化速度；每批次推案產(chǎn)品、體量及時(shí)間節(jié)點(diǎn)根據(jù)政策調(diào)控、客戶測(cè)試即時(shí)針對(duì)調(diào)整三大銷售節(jié)點(diǎn)推售細(xì)化推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源價(jià)格策略建議價(jià)格制定原則1、根據(jù)各類型產(chǎn)品功能性，針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)綜合分析，初步研判本案目前均價(jià)2、后期根據(jù)宏觀及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)實(shí)際情況及客戶測(cè)試，階段性調(diào)整價(jià)格策略推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源本案面積比準(zhǔn)價(jià)格

建筑面積(㎡)可用建筑面積(約)售價(jià)(元/㎡)根據(jù)可用建筑面積的價(jià)格推導(dǎo)翡翠灣426716000本案75.675.6

售價(jià)×建筑面積可用建筑面積==1002910029根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格研判，預(yù)估本案公寓宜居產(chǎn)品使用面積比準(zhǔn)均價(jià)為10029元/平米。根據(jù)產(chǎn)品居住舒適度的各項(xiàng)考量細(xì)節(jié)，綜合調(diào)差，判斷本案公寓宜居產(chǎn)品目前市場(chǎng)價(jià)格為13000元/平米價(jià)格制定推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略綜合價(jià)格調(diào)差=10000×1.3=13000元/平米

層高臥室開(kāi)間次臥開(kāi)間書房面積客廳開(kāi)間朝向產(chǎn)權(quán)面積綜合調(diào)差翡翠灣2.2-2.43.3約2.85.53.8南/北42-47

本案2.73.33.3約4.33.3東南75.6調(diào)差(百分比)+0.10+0.05+0.1-0.05+0.05+0.050.3點(diǎn)式公寓宜居產(chǎn)品開(kāi)啟資源本案面積比準(zhǔn)價(jià)格

建筑面積(㎡)可用建筑面積(約)售價(jià)(元/㎡)根據(jù)可用建筑面積的價(jià)格推導(dǎo)金東岸476614000本案32-4232-42

售價(jià)×建筑面積可用建筑面積==99699969根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格研判，預(yù)估本案公寓投資產(chǎn)品使用面積比準(zhǔn)均價(jià)為9969元/平米。根據(jù)產(chǎn)品居住舒適度的各項(xiàng)考量細(xì)節(jié)，綜合調(diào)差，判斷本案公寓投資產(chǎn)品目前市場(chǎng)價(jià)格為12000元/平米價(jià)格制定推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略點(diǎn)式投資型產(chǎn)品綜合價(jià)格調(diào)差=10000×1.2=12000元/平米

層高臥室開(kāi)間客廳開(kāi)間朝向綜合調(diào)差金東岸2.0-2.23.54南/北

本案2.73.33.3西/北調(diào)差(百分比)0.20-0.050.050.2開(kāi)啟資源江南一品后期在售70年精裝公寓價(jià)格17000元/平米（1500-1800元裝修標(biāo)準(zhǔn)）。同時(shí)本案為商業(yè)性質(zhì)用地，40年使用產(chǎn)權(quán)，從市場(chǎng)接受度考慮，——預(yù)計(jì)本案板式住宅價(jià)格在14000元/平米左右；價(jià)格制定原則推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略住宅類產(chǎn)品對(duì)比

產(chǎn)權(quán)年限裝修標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)(元/㎡)綜合調(diào)差江南一品70年1500-180017000

本案40年0

調(diào)差(百分比)-0.1(約)-0.1

-0.2比準(zhǔn)價(jià)格=17000×(1-0.25)=13600板式住宅產(chǎn)品開(kāi)啟資源通過(guò)平開(kāi)高走的價(jià)格釋放策略達(dá)成項(xiàng)目整體價(jià)格、資金回籠目標(biāo)：初步設(shè)定住宅入市價(jià)格為14000元/㎡，前兩批次住宅推案計(jì)劃實(shí)現(xiàn)超過(guò)3%的價(jià)格漲幅；2011年5月推售，希望通過(guò)前期住宅及公寓的熱銷，實(shí)現(xiàn)超過(guò)10%的價(jià)格成長(zhǎng)；2011年10月份最后一批次推售，通過(guò)推案產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)資源，配合傳統(tǒng)市場(chǎng)旺季，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步價(jià)格拉升，板式產(chǎn)品價(jià)格拉升至17500元/平米，點(diǎn)式公寓價(jià)格16000元/平米。價(jià)格成長(zhǎng)策略推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源商業(yè)項(xiàng)目首付五成，如何規(guī)避劣勢(shì)？變通策略首付分期（30%+20%）減少資金暫時(shí)不到位客戶的流失率回款策略按付款比例提高優(yōu)惠幅度現(xiàn)金流是運(yùn)作項(xiàng)目的命脈規(guī)避劣勢(shì)/營(yíng)造項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源商業(yè)綜合建議建議：1、部分持有，部分銷售2、統(tǒng)一管理，把握商業(yè)層次3、部分招商先行具體銷售及經(jīng)營(yíng)建議：1、一層：鑒于一層產(chǎn)品市場(chǎng)需求，考慮資金回籠目標(biāo)，建議一層產(chǎn)品全部銷售；2、二層：二層產(chǎn)品市場(chǎng)銷售阻力較大，銷售可根據(jù)實(shí)際需求情況調(diào)整，可對(duì)部分體量進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)；3、招商先行啟動(dòng)，通過(guò)現(xiàn)有投資回報(bào)提升銷售去化速度。一、商業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)模式建議產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源業(yè)態(tài)細(xì)分目標(biāo)：1、各業(yè)態(tài)以滿足小區(qū)內(nèi)部需求為主導(dǎo)，吸引品牌商家進(jìn)場(chǎng)；2、各業(yè)態(tài)盡量補(bǔ)足區(qū)域商業(yè)空缺，拉升商業(yè)區(qū)域價(jià)值；業(yè)態(tài)細(xì)分建議：1、一層：從總價(jià)接受范圍分析，建議一層商業(yè)進(jìn)行小面積分割，規(guī)劃為小型商業(yè)業(yè)態(tài)，并進(jìn)行排他性出租管理——以中小型便利商店或小型超市，配合高檔次生活用品業(yè)態(tài)（高檔服裝、美容美發(fā)、高檔餐飲等）；2、二層：建議二層商業(yè)進(jìn)行中大面積分割，規(guī)劃為中大型商業(yè)業(yè)態(tài)——建議整體業(yè)態(tài)以大型傳統(tǒng)餐飲，配合休閑餐飲為主。3、一二層商業(yè)分別進(jìn)行統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)面積分割后，根據(jù)實(shí)際需求客戶要求進(jìn)行裝修交付。二、商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分建議推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源根據(jù)商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目傳統(tǒng)推售模式，建議商業(yè)項(xiàng)目入市在住宅銷售的后期。一方面通過(guò)住宅產(chǎn)品熱銷，拉動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)需求量，提高去化速度，同時(shí)拉升商業(yè)銷售價(jià)格，提升利潤(rùn)空間。入市時(shí)間建議：2011年十月配合最后一批產(chǎn)品銷售，具體入市時(shí)間為最后一批開(kāi)盤后一周至一個(gè)月內(nèi)。根據(jù)商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目的傳統(tǒng)商業(yè)住宅價(jià)格比例，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品銷售價(jià)格及去化速度，初步判定商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格。江南一品6.6m層高商業(yè)銷售價(jià)格37000-40000元/㎡，從一二層產(chǎn)品價(jià)值換算，商業(yè)價(jià)格建議：1、一層商業(yè)均價(jià)：27000-30000元/㎡2、二層商業(yè)均價(jià)：9000-10000元/㎡三、商業(yè)入市價(jià)格及時(shí)間建議推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅類產(chǎn)品總銷預(yù)計(jì)17.90億元，商業(yè)總銷預(yù)計(jì)3.47億元，累計(jì)總銷預(yù)計(jì)21.37億元產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)測(cè)算

一層商業(yè)二層商業(yè)合計(jì)面積(㎡)8679.58679.517359均價(jià)(元/㎡)300001000020000總銷(元)2.60390.86803.4718推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略住宅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)測(cè)算

公寓板式住宅合計(jì)宜居產(chǎn)品投資產(chǎn)品面積(㎡)47084.2225739.762050134874均價(jià)(元/㎡)13000120001400013269總銷(億元)6.12093.08888.687017.8967開(kāi)啟資源開(kāi)啟資源龐大目標(biāo)客戶資源；立體整合媒體攻勢(shì)；18年頂級(jí)職業(yè)團(tuán)隊(duì)；低傭金共贏合作模式開(kāi)啟資源推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源整合寧波天啟龐大客戶資源：有效投資客戶：約30000組有效自住客戶：約38000組1、雅戈?duì)柖际宣悶?、雅戈?duì)柖际腥A庭3、奧克斯盛世天城4、雅戈?duì)栧X湖比華利5、雅戈?duì)栂沩灋?、都市森林萬(wàn)旺角推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源開(kāi)啟客戶資源2011年開(kāi)盤至2012年售罄2010年開(kāi)盤至售罄2010年6月至開(kāi)盤2010年3月至開(kāi)盤AddYourText住宅開(kāi)盤/銷售期AddYourTextAddYourText公寓開(kāi)盤/銷售期蓄水期準(zhǔn)備期根據(jù)銷售期推廣動(dòng)作，新浪樂(lè)居配合各銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行廣告投放，達(dá)到一個(gè)良好的宣傳效果.廣告金額：500000元開(kāi)啟廣告資源——新浪廣告贈(zèng)送推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源網(wǎng)站硬廣活動(dòng)周期位置廣告或表現(xiàn)形式數(shù)量金額（元）2010年3月至5月（準(zhǔn)備期）首頁(yè)左側(cè)翻盤30天30,000新聞版首頁(yè)B5右側(cè)廣告30天樓盤詳情頁(yè)頂部通欄20天論壇G1頂部通欄20天2010年6月至10月（蓄水期）首頁(yè)A10通欄20天70,000買房版首頁(yè)C6通欄40天樓盤詳情頁(yè)頂部通欄20天論壇G1頂部通欄30天2010年10月至2011年12月（住宅開(kāi)盤銷售期）首頁(yè)A10通欄25天80,000新聞版首頁(yè)B8通欄20天買房版首頁(yè)C6通欄40天樓盤詳情頁(yè)頂部通欄30天論壇G1頂部通欄30天2010年4月至2012年6月（公寓開(kāi)盤銷售期）首頁(yè)A10通欄25天80,000買房版首頁(yè)C6通欄30天新聞版首頁(yè)B8通欄20天樓盤詳情頁(yè)頂部通欄30天論壇G1頂部通欄30天推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源開(kāi)啟廣告資源——新浪廣告贈(zèng)送影院廣告活動(dòng)周期項(xiàng)目廣告或表現(xiàn)形式數(shù)量金額（元）2010年8月至2011年8月影院廣告（住宅與公寓樓各1塊）影院顯著位置的內(nèi)墻體、燈箱等廣告持續(xù)一年200,000推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源開(kāi)啟廣告資源——新浪廣告贈(zèng)送活動(dòng)周期項(xiàng)目廣告或表現(xiàn)形式數(shù)量金額（10000元/次）2010年3月至5月VIP郵件和手機(jī)短信群發(fā)通過(guò)群發(fā)的形式把項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)信息向精準(zhǔn)客戶與潛在客戶傳播各周期1次40,0002010年6月至10月2010年10月至2011年12月2010年4月至2012年6月

VIP郵件和手機(jī)短信推廣策略價(jià)格策略商業(yè)建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算推售策略開(kāi)啟資源開(kāi)啟廣告資源——新浪廣告贈(zèng)送CompanyLogo活動(dòng)周期項(xiàng)目廣告或表現(xiàn)形式數(shù)量金額（元）2010年3月2012年6月首頁(yè)新聞報(bào)道至少10篇增值服務(wù)，免費(fèi)首頁(yè)軟文撰寫至少5篇業(yè)主論壇論壇話題的炒作，引導(dǎo)信息傳播持續(xù)博客推廣實(shí)現(xiàn)信息收集與