XX市XX區(qū)XX項(xiàng)目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號(hào)21.8加粗撰寫說明：報(bào)告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內(nèi)容要求和具體方法，成稿中刪除核心結(jié)論：字號(hào)18加粗居中標(biāo)紅核心信息：字號(hào)14加粗居中，重點(diǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)紅字號(hào)升級(jí)2號(hào)數(shù)據(jù)表格：字號(hào)根據(jù)表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍(lán)色，重點(diǎn)信息填充紅色，重要數(shù)據(jù)：字號(hào)14，重點(diǎn)數(shù)據(jù)加粗圖表：圖標(biāo)名稱12號(hào)加粗，數(shù)據(jù)標(biāo)簽8號(hào)，配色選用office默認(rèn)顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會(huì)人員XX城市中心總經(jīng)理XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXX項(xiàng)目關(guān)鍵詞（體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)）XXXXXX收并購(gòu)封頂價(jià)、競(jìng)自持、搖號(hào)等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時(shí)間經(jīng)過XX會(huì)議審議通過61.項(xiàng)目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉(zhuǎn)讓原因，特殊關(guān)系，項(xiàng)目來源，股權(quán)結(jié)構(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況；2、項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目取證情況；開發(fā)進(jìn)度；債權(quán)債務(wù)情況；3、土地現(xiàn)狀：

地上物現(xiàn)狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購(gòu)建面_其中回購(gòu)住宅回購(gòu)價(jià)格銷售價(jià)*90%回購(gòu)商業(yè)回購(gòu)價(jià)格1萬(wàn)/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價(jià)（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價(jià)（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽(yáng)湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽(yáng)湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽(yáng)湖綠地塞納公館西村寨項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽(yáng)湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場(chǎng)山西體育中心泰禾晉陽(yáng)湖西村寨項(xiàng)目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價(jià)

（萬(wàn)元/㎡）套總價(jià)段

（萬(wàn)元）保本售價(jià)（萬(wàn)元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無(wú)銷售限價(jià)及應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價(jià)使用面積單價(jià)疊拼

洋房

……

總計(jì)投資測(cè)算關(guān)鍵指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱總價(jià)（萬(wàn)元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計(jì)三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤(rùn)率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號(hào)/70號(hào)/71號(hào)成交日期：2017年2月樓面價(jià)：12000元/㎡溢價(jià)50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價(jià)：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價(jià)：7148元/㎡項(xiàng)目津武（掛）2016-036號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價(jià)：13393元/㎡津武（掛）2016-037號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價(jià)：12817元/㎡土地市場(chǎng)萬(wàn)科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價(jià)12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價(jià)20339元/平獨(dú)立開間均價(jià)28992元/平怡佳天一城（本項(xiàng)目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價(jià)1.2-1.4萬(wàn)元/平毛坯房均價(jià)9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬(wàn)平成交金額22.45億元成交均價(jià)13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價(jià)18000元/平毛坯房均價(jià)10000元/平項(xiàng)目房產(chǎn)市場(chǎng)2.市場(chǎng)價(jià)值示意示意事項(xiàng)時(shí)間資金情況（萬(wàn)元）競(jìng)買報(bào)名土拍時(shí)間剩余尾款拿地特殊要求競(jìng)拍時(shí)間表后續(xù)工作計(jì)劃及節(jié)點(diǎn)交易方案（核心商務(wù)條款）……（不利因素及應(yīng)對(duì)策略）；項(xiàng)目總結(jié)及意見：8序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易方式……；……；CONTENT目錄PART3項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)位及交通地塊指標(biāo)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域配套交易方式PART1市場(chǎng)分析城市分析土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)趨勢(shì)板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃方案銷售價(jià)格PART2項(xiàng)目介紹PART4可行性分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)計(jì)劃工期排布及銷售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)效益分析現(xiàn)金流量分析敏感性分析擬審議事項(xiàng)9房地產(chǎn)市場(chǎng)1234土地市場(chǎng)城市分析市場(chǎng)趨勢(shì)10PART1市場(chǎng)分析四川地級(jí)市，面積7186平方公里，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形平原地帶，東鄰內(nèi)江、自貢、資陽(yáng)，南連樂山，西接雅安，北接成都。距成都60KM，離成都市區(qū)最近的地級(jí)市，位于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，是“成都平原經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，距成都60KM，成都都市圈發(fā)展主軸上的重要節(jié)點(diǎn)。成都平原西南部，岷江中游，成樂黃金走廊中段節(jié)點(diǎn)位置成都都市圈發(fā)展主軸節(jié)點(diǎn)60㎞雙流機(jī)場(chǎng)50㎞簡(jiǎn)陽(yáng)機(jī)場(chǎng)70㎞成都樂山55㎞1.城市分析|區(qū)位及交通11示意總體布局：十字帶動(dòng)、兩翼齊飛、全域共進(jìn)2000年，國(guó)務(wù)院同意撤銷眉山地區(qū)和縣級(jí)眉山縣，設(shè)立地級(jí)眉山市，轄原眉山地區(qū)的仁壽縣、彭山縣、洪雅縣、丹棱縣、青神縣和新設(shè)立的東坡區(qū)。2014年，國(guó)務(wù)院同意撤銷彭山縣，設(shè)立眉山市彭山區(qū)?！笆謳?dòng)”是指打造南北向沿成樂高速公路和東西向沿省道106線兩條城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線，是市域城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)的隆起帶；“兩翼齊飛”是指東西兩翼的兩條南北向城鎮(zhèn)發(fā)展副軸；“全域共進(jìn)”指的是自東向西形成北環(huán)線，將市域北部城鎮(zhèn)聯(lián)系起來，構(gòu)成市域城鎮(zhèn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)全域整體發(fā)展。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通過城市規(guī)劃解讀說明城市未來發(fā)展方向，本項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?.城市分析|城市規(guī)劃12示意空間結(jié)構(gòu)：一環(huán)、兩心，三片，四軸，多組團(tuán)“一環(huán)”：繞城快速環(huán)路及綠化帶，作為城市生長(zhǎng)邊界并疏解過境交通壓力。“兩心”：南部老城傳統(tǒng)商業(yè)文化中心和北部新區(qū)現(xiàn)代商務(wù)商業(yè)中心?！叭保阂猿衫ヨF路交通走廊、岷江生態(tài)走廊為分隔，形成東部文化旅游片區(qū)、中部城市綜合功能片區(qū)、西部工業(yè)物流片區(qū)?！八妮S”：東西向橫貫三片區(qū)的城市發(fā)展主軸和各片區(qū)內(nèi)南北向三條發(fā)展軸?！岸嘟M團(tuán)”：三大片區(qū)內(nèi)結(jié)合生態(tài)廊道建設(shè)，將城市分隔成若干功能組團(tuán)。1.城市分析|城市規(guī)劃13示意眉山市2016年GDP為1117.23億元，在四川省21市州中排名12位，處于中等水平，但整體增速較快，發(fā)展勢(shì)頭向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽(yáng)1830.428.33德陽(yáng)1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達(dá)州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽(yáng)943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料來源：眉山市政府TIPs：通過對(duì)省內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)水平對(duì)比和本城市近5年的增長(zhǎng)率水平，分析城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。1.城市分析|經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14示意全市第三產(chǎn)業(yè)占比逐年增高，發(fā)展良好，第二產(chǎn)業(yè)占比逐漸下降，向現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行較為平穩(wěn)；隨著市域內(nèi)城鎮(zhèn)化率提高，以及工業(yè)和服務(wù)業(yè)吸納導(dǎo)入，城市吸附能力將得到提升，一定程度上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1117.23億元，增長(zhǎng)8.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值169.45億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值620.45億元，增長(zhǎng)9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值327.33億元，增長(zhǎng)9.3%。資料來源：眉山市政府TIPs：通過分析三產(chǎn)發(fā)展水平，說明該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力及對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期影響。1.城市分析|經(jīng)濟(jì)水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15示意眉山全市常住人口基本保持恒定，無(wú)較大人口流入流出波動(dòng)，而城鎮(zhèn)常住人口逐年增加，城鎮(zhèn)化率處于從低水平高速增長(zhǎng)的階段。TIPs：分析常住人口及城鎮(zhèn)化率的變化情況，判斷市場(chǎng)的潛在容量指標(biāo)。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平16示意從近五年省、市居民可支配收入對(duì)比情況看，眉山市城鎮(zhèn)居民收入水平處于全省平均線，農(nóng)村居民收入水平高于全省平均線，居民收入情況屬于中等水平。TIPs：分析居民的人均可支配收入情況，體現(xiàn)城市居民的購(gòu)買力水平。1.城市分析|人口及消費(fèi)水平17示意TIPs：包括但不限于土地出讓政策、土地稅收政策、土地使用稅政策等對(duì)項(xiàng)目的獲取和測(cè)算有重要影響的政策1.城市分析|土地政策18示意2017年上半年徐州市宅地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，半年成交量已經(jīng)超過2016年全年，價(jià)格漲幅明顯，為近五年來最高值；2017年5月為全年成交樓板價(jià)峰值，主要因?yàn)槿A潤(rùn)拿下欣欣路總價(jià)單價(jià)雙料地王；2017年上半年銅山區(qū)成為宅地成交熱點(diǎn)區(qū)域，云龍區(qū)和鼓樓區(qū)因供應(yīng)量少導(dǎo)致樓板價(jià)明顯高于其他區(qū)域，市區(qū)內(nèi)的泉山區(qū)地價(jià)也達(dá)到高位TIPs：分析土地市場(chǎng)整體的量?jī)r(jià)趨勢(shì)以及成交的水平，著重關(guān)注溢價(jià)率情況和流標(biāo)情況等反應(yīng)房地產(chǎn)商投資熱情的指標(biāo)2.土地市場(chǎng)分析|土地供求情況19示意TIPs：對(duì)照供地計(jì)劃和區(qū)域控規(guī)推斷未來競(jìng)爭(zhēng)激烈程度并適當(dāng)調(diào)整銷售節(jié)奏2.土地市場(chǎng)分析|供地計(jì)劃20示意TIPs：對(duì)限售、限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策進(jìn)行分析，得出政策影響對(duì)未來市場(chǎng)的走向判斷。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|市場(chǎng)政策21示意?普通住宅市場(chǎng)2015年之前供大于求，近兩年政策利好，市場(chǎng)逐步走高，2016年量?jī)r(jià)齊升，成交量突破500萬(wàn)㎡，價(jià)格穩(wěn)定上漲；

?別墅市場(chǎng)2015年前呈供大于求的現(xiàn)象，體量較??；近兩年成交量上漲，市場(chǎng)需求擴(kuò)大，2016年成交均價(jià)有所下降

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|供求狀況及量?jī)r(jià)走勢(shì)22示意?近三年以來徐州商品住宅庫(kù)存量逐年下降，2016年庫(kù)存降幅最為明顯，去化周期明顯下降，市場(chǎng)進(jìn)入存貨緊缺狀態(tài)

?2017年以來，徐州市市場(chǎng)持續(xù)走高，庫(kù)存和去化周期進(jìn)一步下降

TIPs：通過去化周期分析城市房地產(chǎn)發(fā)展情況，并對(duì)后期銷售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|去化周期23示意3.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)成交情況24TIPs：以表格形式1、可選取近兩年做面積段對(duì)比分析，得出城市主力面積區(qū)間和房型特征；2、選取近兩年做總價(jià)段對(duì)比分析，得出城市主力總價(jià)區(qū)間和需求趨勢(shì)。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)總結(jié)251、城市宏觀環(huán)境總結(jié)2、城市政策總結(jié)3、城市土地市場(chǎng)總結(jié)4、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域規(guī)劃1234地塊指標(biāo)區(qū)位及交通周邊配套5交易方式PART2項(xiàng)目介紹周邊配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作要點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值分析：分析項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩?，現(xiàn)狀屬于老城核心區(qū)/新城核心區(qū)，以及未來在城市空間發(fā)展格局中，所在區(qū)域的城市空間占位。周邊配套分析：重點(diǎn)的配套進(jìn)行分析，如學(xué)校的級(jí)別、商圈的級(jí)別，公園的規(guī)模、省市級(jí)重要公共建筑的檔次等。周邊配套晉陽(yáng)湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽(yáng)湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽(yáng)湖綠地塞納公館本項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽(yáng)湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場(chǎng)山西體育中心我司項(xiàng)目本項(xiàng)目1.區(qū)位及交通|項(xiàng)目概況27示意28文字描述：大交通：高速、環(huán)線、軌道；中交通：市政道路；微交通：地塊周圍及內(nèi)部。此處用區(qū)域地圖，標(biāo)明城市與項(xiàng)目之間交通環(huán)線和主干道。項(xiàng)目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽(yáng)區(qū)高速出口深圳地鐵3號(hào)線東延線六聯(lián)雙龍道路交通：西距惠鹽高速出口3公里，與深圳核心區(qū)實(shí)現(xiàn)60分鐘通達(dá)，但與項(xiàng)目的交通連接道路較差；軌道交通：西距深圳地鐵3號(hào)線東延線（規(guī)劃）六聯(lián)站3公里，地鐵開通運(yùn)營(yíng)后，30分鐘直達(dá)深圳市區(qū)，但地鐵站與項(xiàng)目的交通連接道路較差；1.區(qū)位及交通|交通條件示意29用地編號(hào)08-0309-09合計(jì)用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無(wú)償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級(jí)開發(fā)費(fèi)/土地原值（萬(wàn)元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價(jià)/商務(wù)交易對(duì)價(jià)（萬(wàn)元）107000109000216000競(jìng)買保證金/定金（萬(wàn)元）330003300066000樓面價(jià)（元/㎡）51556048

其他

五星級(jí)酒店

設(shè)地價(jià)合理上限，轉(zhuǎn)競(jìng)公租房，4000元/平米回購(gòu)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)08-03地塊長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊指標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)紅線圖（含周邊市政配套、退線、標(biāo)高等）寫作要求：紅線圖（含周邊市政配套、退線、標(biāo)高等）；標(biāo)注市政配套接口與地塊的距離；標(biāo)注地塊的坡度、落差等其他要；特殊事項(xiàng)。302.地塊指標(biāo)|規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)示意31TIPs：項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃圖。說明區(qū)域區(qū)域發(fā)展歷程——區(qū)域當(dāng)前現(xiàn)狀以及未來發(fā)展目標(biāo)的描述，突出區(qū)域的價(jià)值潛力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。文字描述：3.區(qū)域規(guī)劃示意北京市豐臺(tái)區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺(tái)區(qū)石榴莊小學(xué)國(guó)韻村幼兒園北京市豐臺(tái)區(qū)時(shí)光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購(gòu)物中心方莊購(gòu)物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊配套示意【商業(yè)配套】地塊周邊2公里范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)配套等，5公里范圍商業(yè)配套較少，檔次中偏高?！窘逃涮住坎叫谐叨葍?nèi)教育設(shè)施稀少，缺乏重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu)支撐，階梯式教育不足?！踞t(yī)療配套】地塊周邊2公里范圍內(nèi)缺乏醫(yī)療配套，5公里內(nèi)醫(yī)療資源稀少，醫(yī)療設(shè)施規(guī)模不大，缺乏國(guó)家級(jí)權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達(dá)30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬(wàn)元100000——起始價(jià)萬(wàn)元333100——銷售均價(jià)元/㎡68924——最高銷售單價(jià)元/㎡72370——起始價(jià)樓面價(jià)元/㎡56575——競(jìng)買申請(qǐng)、保證金截止時(shí)間2018/1/16——交易時(shí)間2018/1/17剩余地價(jià)款繳納時(shí)間2018/3/17——其他要求：1、宗地限定商品房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地上限價(jià)格，達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時(shí)，宗地設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；3、商品住房銷售均價(jià)不超過68924元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過72370元/平方米；4、商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭配其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修；5、商品住房取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或者契稅完稅憑證后五年內(nèi)不得出售；5.交易方式（招拍掛）TIPs：列表闡述出讓宗地基本情況及各項(xiàng)指標(biāo)，說明基本要求33示意34商務(wù)條件（收并購(gòu)類）股權(quán)結(jié)構(gòu)圖交易路徑說明：…………TIPs：1、現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)圖，交易的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖2、項(xiàng)目來源、賣方出售原因、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充信息）3、商務(wù)條件（根據(jù)下一步工作計(jì)劃、付款節(jié)奏等）；4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及解決方案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團(tuán)公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易前股權(quán)結(jié)構(gòu)交易后股權(quán)結(jié)構(gòu)5.交易方式（收并購(gòu)）示意35交易背景介紹：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓原因；項(xiàng)目來源；特殊需要說明事項(xiàng)（居間費(fèi)等）；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況；核心商務(wù)條件（含付款節(jié)奏）：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及解決方案：5.交易方式（收并購(gòu)）35規(guī)劃方案1234項(xiàng)目定位板塊市場(chǎng)分析銷售價(jià)格PART3項(xiàng)目定位1.板塊市場(chǎng)分析|可比地價(jià)TIPs：1、價(jià)格由供求決定，著重分析土地市場(chǎng)存量，如住宅、其他用地存量等；2、重點(diǎn)地塊成交價(jià)格，作為衡量我目標(biāo)地塊價(jià)格高低的重要參考標(biāo)準(zhǔn)37示意1.板塊市場(chǎng)分析|整體供求TIPs：對(duì)板塊內(nèi)住宅的整體供求和量?jī)r(jià)趨勢(shì)進(jìn)行分析，若項(xiàng)目涉及商業(yè)和辦公也需做分析381.板塊市場(chǎng)分析|競(jìng)品地圖TIPs：1、項(xiàng)目周邊區(qū)域地圖（項(xiàng)目位置、5-10KM內(nèi)主要競(jìng)品/可參考3-5個(gè)項(xiàng)目）2、區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)存量和潛在供應(yīng)情況統(tǒng)計(jì)表39示意區(qū)域成交客戶特征說明項(xiàng)目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營(yíng)業(yè)主總價(jià)、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價(jià)，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國(guó)風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營(yíng)業(yè)主價(jià)格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊市場(chǎng)分析|客群分析TIPs：文字描述客戶區(qū)域來源分析：工作區(qū)域、生活區(qū)域；客戶特征分析：年齡、職業(yè)、置業(yè)目的、置業(yè)次數(shù)、收入水平、愛好等。40示意1.板塊市場(chǎng)分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析TIPs：文字描述產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：板塊內(nèi)主要成交產(chǎn)品的面積段、總價(jià)段。41示意1.板塊市場(chǎng)分析|產(chǎn)品價(jià)格分析422.項(xiàng)目定位TIPs：根據(jù)客群分析和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析，確定物業(yè)配比及戶型大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計(jì)957327283.規(guī)劃方案44示意4.銷售價(jià)格TIPs：通過對(duì)板塊內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行分析，推導(dǎo)設(shè)計(jì)方案所涉及的物業(yè)類型的銷售價(jià)格45工期排布及銷售進(jìn)度1234開發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益分析5現(xiàn)金流量分析6敏感性分析PART4可行性研究467擬審議事項(xiàng)1序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)TIPs：文字描述：根據(jù)運(yùn)營(yíng)管理中心對(duì)項(xiàng)目要求填寫開發(fā)計(jì)劃表471TIPs：文字描述：各項(xiàng)費(fèi)用的支付時(shí)間及比例情況3.工程排期48項(xiàng)目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價(jià)（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800漲幅（元/季度）/---8001,0001,000700-----簽約額（萬(wàn)元）397,422--100,71475,96380,99486,02453,727-----商業(yè)街比例100%---20%20%20%20%20%----面積（平米）17,844---3,5693,5693,5693,5693,569----售價(jià)（元/平米）20,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,00020,