大唐電信集團(tuán)科研辦公樓設(shè)備管理心得

大唐電信集團(tuán)科研綜合體是大唐電信科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的總部和部分成員單位。5a智能大樓由北京大唐房地產(chǎn)管理有限公司提供全面的房地產(chǎn)管理服務(wù)。獲得了“長(zhǎng)城獎(jiǎng)”和“魯班獎(jiǎng)”建筑獎(jiǎng)和市、區(qū)綠化美化先進(jìn)單位稱號(hào)。近日大唐電信集團(tuán)科研綜合樓在榮獲“北京市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”基礎(chǔ)上,成功取得2005年建設(shè)部“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”(簡(jiǎn)稱“國(guó)優(yōu)”)稱號(hào)。大唐物業(yè)不斷致力于以更高的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于客戶,總結(jié)大唐物業(yè)在創(chuàng)優(yōu)過(guò)程中的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),靠的是苦練以下內(nèi)功:硬件設(shè)備更新完善硬件設(shè)施設(shè)備是為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要方面,設(shè)施設(shè)備的管理能力體現(xiàn)了物業(yè)公司的技術(shù)水平和科技能力。大唐電信集團(tuán)科研綜合樓是5A級(jí)智能大廈,設(shè)施設(shè)備先進(jìn)優(yōu)良:空調(diào)、電梯、消防、樓宇自控、弱電系統(tǒng)等設(shè)備均采用國(guó)內(nèi)外知名廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在此基礎(chǔ)上,大唐物業(yè)結(jié)合“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)和客戶需要,對(duì)大廈部分設(shè)備設(shè)施進(jìn)行了改造和維護(hù)更新。如更新了消防系統(tǒng)的主機(jī)部分、感應(yīng)部分和控制部分;重新裝修、改造了水箱間、機(jī)房等設(shè)備間;維護(hù)、保養(yǎng)了空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備;完善了監(jiān)控系統(tǒng),增添了攝像點(diǎn),另在原安裝有攝像頭監(jiān)控設(shè)備基礎(chǔ)上安裝了紅外監(jiān)控儀,在非辦公時(shí)間對(duì)樓內(nèi)實(shí)行紅外線布網(wǎng)監(jiān)控。此外,還對(duì)各類指示燈、應(yīng)急燈、標(biāo)志牌、地磚等基礎(chǔ)部分進(jìn)行了維護(hù)。更換成節(jié)能型的燈具和水泵公司在設(shè)施管理中也注意到節(jié)能。近幾年已將樓內(nèi)車庫(kù)、樓道、走廊所有的白熾燈陸續(xù)全部更換成節(jié)能型的節(jié)能燈。2005年,將二百多個(gè)15W的安全出口指示燈全部更換成環(huán)保節(jié)能型、功率為3W的光導(dǎo)安全出口指示燈;將洗手盆出水龍頭等更換成光電感應(yīng)式節(jié)能沖洗閥和節(jié)水型的水龍頭;蹲便器沖水閥采用可調(diào)式節(jié)水沖水閥等相關(guān)改造。強(qiáng)化管理,確保高效運(yùn)行“國(guó)優(yōu)”考評(píng)作為全國(guó)范圍內(nèi)的權(quán)威物業(yè)管理服務(wù)水平考評(píng),對(duì)參評(píng)項(xiàng)目物業(yè)公司的設(shè)施設(shè)備管理水平的要求非常嚴(yán)格細(xì)致。大唐物業(yè)嚴(yán)格按照“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作,在設(shè)備管理體制、制度等方面積累了獨(dú)特經(jīng)驗(yàn):1.建立科學(xué)適宜的設(shè)備管理體制。大唐物業(yè)工程管理人員按照大樓設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式等各種因素、實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求達(dá)到理順關(guān)系,提高效率,適宜有效。同時(shí)加強(qiáng)設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平,對(duì)管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn),并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計(jì)劃中。2.建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度。設(shè)備管理規(guī)章制度包括設(shè)備管理崗位責(zé)任制度;設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度;設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度;設(shè)備檢修制度;固定資產(chǎn)管理制度;特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度;各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范作業(yè)。嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)與流程作業(yè),如管理人員嚴(yán)格定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔、擦拭,以達(dá)到“機(jī)房無(wú)塵土”的標(biāo)準(zhǔn),定期對(duì)所有管道、設(shè)備等進(jìn)行檢修、維護(hù),對(duì)各類機(jī)器及節(jié)門外觀進(jìn)行去油除銹等工作?？荚u(píng)準(zhǔn)備過(guò)程中,重新對(duì)主機(jī)房地板進(jìn)行油漆處理并標(biāo)明警戒線、對(duì)設(shè)備標(biāo)志牌進(jìn)行了更新,對(duì)幾萬(wàn)平方米的大廈進(jìn)行了一次全面清潔,對(duì)大廈周邊綠地進(jìn)行了重點(diǎn)整修,使綠化更加美觀……總之,大唐電信集團(tuán)科研綜合樓已運(yùn)行六年多時(shí)間,由于大唐物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作到位,大廈迄今未需要進(jìn)行過(guò)大中修,從而為業(yè)主節(jié)省了大量資金。在“國(guó)優(yōu)”考評(píng)過(guò)程中,考評(píng)專家組在對(duì)大樓的整體狀況作了充分了解后,對(duì)運(yùn)行了六年多的設(shè)備和大唐物業(yè)的設(shè)備管理水平也給予了高度評(píng)價(jià)。防鼠板及管道房設(shè)計(jì)在工作過(guò)程中,大唐物業(yè)的工作人員還在設(shè)備管理方面發(fā)明了一些小技巧、小竅門,其中工程部的兩項(xiàng)小發(fā)明就獲得了檢查團(tuán)的好評(píng)。一是設(shè)備房的防鼠板設(shè)計(jì)。工程人員自己動(dòng)手利用金屬板制作了可開(kāi)合式的拉門,既方便人員通過(guò),又能保證防鼠效果、不易損壞。另一個(gè)是為解決排水管道的冷凝水問(wèn)題,在管道房,由于管道與室內(nèi)的溫差導(dǎo)致出現(xiàn)的冷凝水通常會(huì)四處滴而使地面潮濕。工程人員為此設(shè)計(jì)出了集水漏斗,用以收集冷凝水、統(tǒng)一排放,很方便的解決了這個(gè)問(wèn)題?！皣?guó)優(yōu)”的評(píng)審團(tuán)專家都評(píng)價(jià)這個(gè)設(shè)計(jì)新穎簡(jiǎn)單實(shí)用,很有推廣價(jià)值。強(qiáng)化培訓(xùn)、考核、監(jiān)督等手段的工作能力大唐物業(yè)的培訓(xùn)考核具有師資強(qiáng)、內(nèi)容新、領(lǐng)域廣、注重實(shí)效的特點(diǎn)。公司建立了由內(nèi)部專家隊(duì)伍和聘請(qǐng)外部專家相結(jié)合的培訓(xùn)師隊(duì)伍,培訓(xùn)內(nèi)容均為行業(yè)內(nèi)前沿、實(shí)用的問(wèn)題。如邀請(qǐng)留學(xué)美國(guó)佛羅里達(dá)中央大學(xué)(UniversityofCentralFlorida)博士進(jìn)行《項(xiàng)目管理與項(xiàng)目組合管理》培訓(xùn)、聘請(qǐng)北京知名大學(xué)教授、財(cái)務(wù)系主任進(jìn)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則培訓(xùn)、北京市物業(yè)管理專家進(jìn)行“cs戰(zhàn)略與物業(yè)管理”培訓(xùn)等。迄今,內(nèi)外部的培訓(xùn)專家已對(duì)大唐物業(yè)員工進(jìn)行了項(xiàng)目管理、法務(wù)、管理心理學(xué)、質(zhì)量管理、商務(wù)談判、物業(yè)管理等多個(gè)專業(yè)的培訓(xùn),在提高員工綜合素質(zhì)和實(shí)際工作技能方面起了重要作用。同時(shí)為確保服務(wù)到位,大唐物業(yè)還對(duì)相關(guān)崗位工作人員進(jìn)行了包括崗位技能、規(guī)章制度、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技巧等內(nèi)容的系統(tǒng)的崗位培訓(xùn)。并加大檢查監(jiān)督的力度,依此進(jìn)行檢查監(jiān)督、考核獎(jiǎng)罰,優(yōu)勝劣汰,使員工隊(duì)伍整體素質(zhì)保持在一個(gè)較高的水平上,內(nèi)部管理更加完善。在大唐物業(yè)項(xiàng)目工程部,除要求設(shè)備管理人員應(yīng)具有相應(yīng)技術(shù)資格和很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)外,還要求一專多能,通過(guò)培訓(xùn)教育幫助其全面掌握大廈設(shè)施設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障的排除及報(bào)告等基本知識(shí),教育大家正確使用設(shè)備、愛(ài)護(hù)設(shè)備,達(dá)到工程員工能夠全面掌握大廈設(shè)施設(shè)備的性能與原理、共同管理好區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備的目的。同時(shí)嚴(yán)格要求只有取得了國(guó)家考核頒布的技術(shù)資格等級(jí)證書(shū)的人員才能上崗,全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。方便了業(yè)主的進(jìn)入服務(wù)公司本著服務(wù)無(wú)小事的方針,針對(duì)大唐電信集團(tuán)科研綜合樓客戶特點(diǎn),有針對(duì)性的提供入室服務(wù)、假期秘書(shū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等,并注重客戶回訪和意見(jiàn)征詢。在細(xì)節(jié)上做足功夫,如在大堂安裝了自動(dòng)擦鞋機(jī);為方便業(yè)主在一層配備了平板小拖車、食品快餐以及提供租車代理、雨天發(fā)放傘套等服務(wù)。項(xiàng)目接待部是大廈的對(duì)外窗口單位,經(jīng)常為來(lái)自各大部委、多個(gè)集團(tuán)公司提供會(huì)議及接待服務(wù),并曾在接待國(guó)務(wù)院副總理曾培炎、北京市市長(zhǎng)王岐山等中央及北京市領(lǐng)導(dǎo)的服務(wù)工作中,受到了國(guó)務(wù)院和北京市政府相關(guān)部門和各位領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。細(xì)節(jié)上的不斷提高是接待工作獲得好評(píng)的關(guān)鍵,如會(huì)務(wù)接待服務(wù)中一個(gè)小小的續(xù)茶水服務(wù),就是項(xiàng)目主管人員利用在人民大會(huì)堂參加會(huì)議的機(jī)會(huì),通過(guò)觀察詢問(wèn),向那里的會(huì)議服務(wù)人員學(xué)來(lái)的禮儀動(dòng)作。以國(guó)優(yōu)促管理,提高綜合素質(zhì)為參加“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”評(píng)選,公司專門成立了以副總經(jīng)理為組長(zhǎng)的創(chuàng)優(yōu)小組,同時(shí)成立了工程組、資料組等專題小組。從2005年4月正式申報(bào)“國(guó)優(yōu)”,經(jīng)歷了海淀區(qū)小區(qū)辦初評(píng)、北京市物業(yè)管理專家復(fù)評(píng),到2005年10月迎來(lái)“國(guó)優(yōu)”評(píng)標(biāo)專家團(tuán)對(duì)科研綜合樓的正式最終評(píng)定,200多個(gè)日夜,全體工作人員發(fā)揚(yáng)早動(dòng)手、決心大、效率高的精神,有計(jì)劃、有步驟的向“國(guó)優(yōu)”邁進(jìn)。考慮到“國(guó)優(yōu)”考評(píng)工作量大,標(biāo)準(zhǔn)高的特點(diǎn),從決定申報(bào)“國(guó)優(yōu)”開(kāi)始,大唐物業(yè)項(xiàng)目部工作人員在完成日常管理和服務(wù)的同時(shí),各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就有組織有計(jì)劃有目的的全面展開(kāi)。并多次組織各層次各專業(yè)骨干人員召開(kāi)專題會(huì)議,學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn),吃透精神,舉一反三,為評(píng)優(yōu)工作奠定了基礎(chǔ)。在獲得“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號(hào)一年時(shí)間基礎(chǔ)上,以國(guó)優(yōu)促管理,爭(zhēng)取更高榮譽(yù)成了全體員工的眾望所歸。大家的工作熱情空前高漲,從領(lǐng)導(dǎo)到員工不分你我,不分高低,心往一處想,勁往一處使,全力以赴,加班加點(diǎn)不抱怨,多干少干不計(jì)較,自覺(jué)推遲休假,放棄與家人團(tuán)聚,爭(zhēng)分奪秒為評(píng)優(yōu)工作努力。在經(jīng)過(guò)海淀區(qū)小區(qū)辦和北京市物業(yè)管理專家進(jìn)行的初評(píng)與復(fù)評(píng)的嚴(yán)格檢驗(yàn)考核過(guò)程中,大唐物業(yè)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn),尋找不足,用幾個(gè)月的時(shí)間高效率的完成了設(shè)備更新維護(hù)與外觀處理、美化環(huán)境、整修綠化、資料整理等多方面工作。強(qiáng)化了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的資料整理工作在“國(guó)優(yōu)”初評(píng)時(shí),評(píng)審專家指出大唐物業(yè)在資料整理與文件建立方面不夠完整全面,大唐物業(yè)認(rèn)清這一不足后,積極進(jìn)行整改,在原有規(guī)范完整的I