我國三大地區(qū)房地產(chǎn)價格變動特征比較

2011年以來，中央政府嚴格的房地產(chǎn)監(jiān)管政策取得了成果，國內房地產(chǎn)價格持續(xù)下降。但與房價的上漲幅度存在區(qū)域差異一樣，房價下調也具有顯著的地區(qū)差別，東部地區(qū)（以北京、上海、廣州為代表）房價在2003年以來無論是上漲速度還是價格水平都遠高于中西部地區(qū)，當近期房價出現(xiàn)下跌時，東部地區(qū)房價的降幅同樣大于中西部地區(qū)。這一現(xiàn)象是否能夠說明東部地區(qū)房價中泡沫成分嚴重，而中西部地區(qū)則更多地依托于實體經(jīng)濟的發(fā)展？如果這一推斷成立的話，那么政府對房地產(chǎn)價格的調控則必須考慮區(qū)域的差異性。一、房地產(chǎn)價格的決定（一）房地產(chǎn)價格的關鍵作用在需求方面，房地產(chǎn)需求可以劃分為自住需求、投資需求、投機需求、外資需求四個方面。首先，基于房地產(chǎn)的消費品性質考慮，經(jīng)濟基本面在房地產(chǎn)價格的決定過程中具有關鍵作用，主要因素應當包括三個方面，一是房地產(chǎn)價格，二是城鎮(zhèn)人口的增長，三是收入的增加。其次，作為投資品，房地產(chǎn)價格明顯受到公眾預期的影響，投資和投機行為的產(chǎn)生離不開投資者對資產(chǎn)未來價格的正向預期，這構成了房地產(chǎn)價格中的非基本部分（由其投資品屬性決定）。第三，在開放條件下研究房地產(chǎn)價格的波動，必須要考慮匯率以及外資進入等情況，當國內利率較高并且經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，存在大量投資機會的時候，就可能吸引以套利為目的的外資進入，而一國通貨膨脹率則削弱了外資進入的動機。（二）利率提高供給供給的供給效率央行貨幣政策主要有利率和貨幣供應量控制兩個方面，這兩大政策對房地產(chǎn)市場的需求和供給都存在影響。在需求方面，利率的上升一般會抑制需求，貨幣供給量的作用則主要通過通貨膨脹率對需求產(chǎn)生間接影響，通貨膨脹率的上升一方面減少了居民的實際收入，另一方面增加了居民對資產(chǎn)的保值需求，進而增加房地產(chǎn)投資和投機需求。在供給方面，利率控制對房地產(chǎn)價格的抑制作用一方面體現(xiàn)在繃緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，進而迫使其降低價格以維持正常的現(xiàn)金流，從而在短期內增加供給；另一方面在當局認為房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過熱傾向的時候，通過利率的提升來引導資金配置的流向，抑制投資過熱，防止泡沫破裂帶來的巨大行業(yè)風險甚至整體經(jīng)濟風險，顯然，利率的提升對房地產(chǎn)供給的作用在長期來看仍然是抑制性的。二、住房均價分析首先對全國總體及東、中、西三大區(qū)域各省、市的房地產(chǎn)價格均值進行比較分析，見表1。表1描述了1999～2009年間全國總體以及東、中、西三大區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格變化情況。先看全國總體的變動情況，從2003年開始，全國房價的漲幅開始加大，尤其是從2005年開始，全國房價以年均超過300元的漲幅上升（以1999年不變價格），2008年房價均值基本與2007年持平，2009年單價上漲近600元，漲幅達到20%左右。再看東部地區(qū)的情況，東部地區(qū)住房均價從2000年開始就保持增長趨勢，增幅從2005年開始加大，連續(xù)3年保持年均700元左右的增幅，經(jīng)過2008年的小幅回調之后，2009年又恢復增長勢頭，比2008年增長了近1100元，增速高達22.28%。中部地區(qū)和西部地區(qū)房價增長最快的是金融危機后的2009年，增長了約18個百分點。區(qū)域之間房地產(chǎn)價格變動存在很大的差異。三、東、中、西三個區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響因素和變化特征（一）資本市場的投資品屬性視角從經(jīng)濟基本面的三項因素來看，東部地區(qū)人均收入的提高和城市化進程的推進必然會造成房價的上漲，但在過去幾年中，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲速度遠遠超出了房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，這說明房地產(chǎn)開發(fā)成本對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響并不顯著。事實上，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場與其他實體經(jīng)濟中各行業(yè)存在很大的不同之處，房地產(chǎn)市場具有很強的資本市場投機屬性。以2003年作為分界點來考察，可以發(fā)現(xiàn)，2003年之前東部地區(qū)房地產(chǎn)市場價格在很大程度上是以區(qū)域經(jīng)濟增長作為支撐的，2003年之前東部房地產(chǎn)價格并未脫離實體經(jīng)濟的發(fā)展，其價格尚處于合理區(qū)間之內，泡沫成分不大。然而，2003年之后情況發(fā)生了巨大變化，城鎮(zhèn)居民收入和房地產(chǎn)開發(fā)成本這兩大基本的影響因素對東部地區(qū)房價不再重要，房價的上漲不再基于經(jīng)濟基本面的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民真實住房需求的增長，貨幣因素發(fā)揮了重要作用，外資的參與也明顯地推高了房價，這意味著如果分區(qū)域、分階段地考察，東部地區(qū)2003年以后房價的上漲在某種程度上實際上表現(xiàn)為一種“貨幣現(xiàn)象”。房地產(chǎn)的普通商品屬性被嚴重削弱，其投資品屬性得到了極大的彰顯，這必然引起房價中泡沫的產(chǎn)生與放大。聯(lián)系到中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的實踐，東部地區(qū)由于率先發(fā)展形成了巨大的先發(fā)優(yōu)勢，各種生產(chǎn)要素源源不斷地從中西部地區(qū)向東部地區(qū)集中。因此在流動性非常充裕的東部地區(qū)，尤其是東部地區(qū)的城市部門，房地產(chǎn)價格的變動表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象是容易理解的。（二）區(qū)域市場的競爭會進一步加中部地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展與東部地區(qū)存在一定差異，這一差異也明顯地體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展及其影響因素上。2003年之前，城鎮(zhèn)收入和房地產(chǎn)開發(fā)成本對中部地區(qū)房價都產(chǎn)生了顯著影響，經(jīng)濟基本面對房價的支撐作用明顯，房價上漲受到需求拉動和成本推進的雙重影響。外資因素方面，中部地區(qū)的外資盡管總量不大，但相應地投資機會也較少，行業(yè)發(fā)展狀況參差不齊，加之中部地區(qū)市場化程度較低，房地產(chǎn)行業(yè)即使在2003年之前也屬于該區(qū)域的高利潤產(chǎn)業(yè)，這必然吸引中部地區(qū)有限的外資較為集中地流向房地產(chǎn)，從而在區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)資本中的占比較高，因此在價格決定上起到的作用可能更大。2003年之后，中部地區(qū)房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)了大幅上漲，逐漸脫離經(jīng)濟基本面，成本因素變得不再重要。與東部地區(qū)相同階段房價上漲的因素進行比較可以發(fā)現(xiàn)，2003年之后，東部地區(qū)房價已經(jīng)完全脫離了經(jīng)濟基本面的支撐，而貨幣因素發(fā)揮著最大的影響效果，但中部地區(qū)房價雖然與成本無關，意味著泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，但畢竟城鎮(zhèn)居民收入的影響仍然存在，房價的上漲中來源于真實需求推動的作用依然明顯。所以，可以認為，2003年之后中部地區(qū)房價中泡沫成分遠沒有東部地區(qū)那么大，而且貨幣因素對中部地區(qū)的房價上升的作用不甚明顯。（三）貨幣因素的影響西部地區(qū)的發(fā)展水平，開放程度、貨幣化率等與房地產(chǎn)市場相關的重要指標長期以來嚴重滯后于東部地區(qū)，從而在對房價的影響程度及機制上都有可能與東、中部地區(qū)不同，總體來看，西部地區(qū)除省會城市之外，房地產(chǎn)價格水平并不是很高。貨幣因素方面，西部地區(qū)的資金總量顯然遠少于東部地區(qū)，因此貨幣數(shù)量對房價的影響在西部地區(qū)應當并不顯著。外資參與上，西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展嚴重滯后于東部地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平制約了投資環(huán)境的優(yōu)化，加之西部在一定程度上承接了東部的產(chǎn)業(yè)轉移，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體競爭力不強，因而對外資難以形成較強的吸引力，這導致了西部地區(qū)房地產(chǎn)市場基本上在一個相對封閉的環(huán)境內運行，外資對房價的影響作用不大?？傊泿乓约巴赓Y等容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫的各種因素對西部地區(qū)房價的影響有限，雖然2003年之后西部地區(qū)房價與成本的聯(lián)系也不再顯得緊密，房地產(chǎn)價格仍然出現(xiàn)了較小程度的“虛增”現(xiàn)象，但房價的變動從整體上尚未脫離經(jīng)濟基本面的發(fā)展。四、房地產(chǎn)價格監(jiān)督管理政策和建議（一）以推動區(qū)域投資市場為導向，增加供給渠道，關注公眾預期房地產(chǎn)的不可移動屬性以及中國地區(qū)之間經(jīng)濟環(huán)境的差異，決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展及其價格的變動必然具有區(qū)域差別特征，這對政策制定者的政策技巧和精準程度都提出了更高要求，無論是貨幣政策還是行政手段都要充分重視這一點，要避免“一刀切”的調控政策。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本和其價格之間不具有顯著相關性，因此東部地區(qū)房地產(chǎn)資本屬性更加明顯，其價格中可能具有更高的投機成分，因此對該區(qū)域的調控政策應當更加傾向于對投機需求的打壓；同時，外資通過供給渠道對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的抬升作用較為明顯，政策的制定對此應當給予關注。中部地區(qū)外資進入房地產(chǎn)市場的供給方可能加劇了土地市場的競爭，從而推高了地價和房價，對于這一點，中部地區(qū)在調控時要通過適當制度安排將外資的作用引導到增加供給而非參與土地出讓競爭上來。同時，公眾預期對房價的推升作用也不容忽視，政府應當注重對公眾預期的引導。相對而言，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場與其真實價值以及經(jīng)濟基本面的發(fā)展最為貼合，房地產(chǎn)消費品屬性比較突出，而且考慮到西部地區(qū)城市化進程尚有很大的推進空間，隨著西部地區(qū)城市化進程對房地產(chǎn)市場的推動作用逐漸釋放，可以預見西部地區(qū)的房地產(chǎn)價格可能尚有較大的上升余地，對西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的調控因而應當更加著眼長遠，政策重點不在于打壓目前的房價，而在于引導未來房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。（二）金融的區(qū)域性以及金融的風壓從生產(chǎn)要素角度看，資本和土地是房地產(chǎn)供給的兩大基本要素，對房地產(chǎn)市場的調控顯然要涉及對這兩大生產(chǎn)要素的重新配置，對資本要素的調整必然基于金融市場來進行，常規(guī)的手段往往是通過利率的調整和貨幣量的管控來完成，雖然在全國范圍內存在著一些區(qū)域性質的金融市場，但這里所謂的區(qū)域性僅指地域的劃分而言，實際上隨著信息技術的發(fā)展，資本的配置已經(jīng)實現(xiàn)了很高的流動性，若僅依靠常規(guī)的金融市場管理手段，要在不同的地區(qū)實施差異化的金融調控必然受到資本高流動性的挑戰(zhàn)，甚至是不可能實現(xiàn)的。因此，要解決房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的調控應將政策的重點放在非金融政策上。（三）政策的模糊性正如本文對房地產(chǎn)需求的區(qū)分，正常的自住性需求是需要保護的，而且居民為了資產(chǎn)保值增值的投資性需求實際上也需要保護，但對投機性需求則顯然要進行抑制。但政策制定的難點之一就在于很難對三類需求進行有效區(qū)分，并通過差異化的政策來應對，這使得政府制定政策時通常處于兩難境地。不對高房價進行抑制則難免因失控的房價而打擊真實需求，但對房價的調控政策則很容易因為瞄準機制的偏差而“誤傷”了真實需求。比如，在提高二套房貸款成本的同時減少首套房利率的優(yōu)惠就是在打擊投