案例一、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償案案情

1、丁某系富錦花園204房業(yè)主。2008年4月丁某外出辦事。其間，小區(qū)物業(yè)管理公司于5月10號電話通知E其va家l往ua樓ti下on房o屋nl滲y水.，希望其盡2、此后物業(yè)公司又?jǐn)?shù)次聯(lián)系丁某，丁某仍未ed

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快As回po家se處.理Sl。ides

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Profile予C理op會yr。i至gh2t00280年046月-22001日1，As丁po某s從e

P外t地y

L返t回d.家中，發(fā)現(xiàn)房屋因雨水倒灌受損嚴(yán)重。丁某當(dāng)即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場，并私自將現(xiàn)場各方談話內(nèi)容錄音。丁某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水倒灌造成其財產(chǎn)損失的根本原因，于是將小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償各項損失10萬元。

3、小區(qū)物業(yè)辯稱（1）原告不能證明水浸是雨水導(dǎo)管引起的，原告在陽臺上私自安裝了自來Ev水a(chǎn)l龍ua頭ti，on水on浸ly有.可能是自ed

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來As水po龍se頭.S漏li水de造s

f成or的.，NE（T

32.）5事Cl情ie發(fā)nt生Pr后of，ile被C告op工yr作ig人ht員20從04雨-2水01管1掏As出po大se量Pt裝y修Lt垃d.圾，而此前只有原告進行過裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應(yīng)由自己承擔(dān)。一、問題

1、丁某向法院提交的證據(jù)是否足以證明水浸的原因？（鄰居黃某人證，談話錄音物證）Evaluation

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wit?h

A2s、po物se業(yè).S公li司de的s兩fo項r

抗.N辯ET理3.由5

能Cl否ie成nt立Pr？ofile3C、op丁yr某ig的ht損2失00應(yīng)4-當(dāng)20由11誰A來sp承os擔(dān)e

P？ty

Ltd.二：解析

1、丁某提交的證據(jù)來源合法，且證據(jù)相互印證，可以確定水浸原因本案爭議的焦點是造成水浸的原因。最高人民法院人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”丁某主張水浸是由于公用雨水管堵塞造成的，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場的談話錄音。證人黃某是丁某的鄰居，參加了水浸現(xiàn)場的查看，對水浸現(xiàn)場及各方當(dāng)事人談話內(nèi)容的證言，具有一定的可信度?！蛾P(guān)于民事訴訟E證va據(jù)l的ua若t干io規(guī)n定on》l第y.2條規(guī)定：“當(dāng)事ed

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訴As訟p請os求e所.S依l據(jù)id的e事s

實fo有r責(zé).任NE提T供3證.5據(jù)C加l以ie證n明t。Pr沒ofile有C證o據(jù)py或r者ig證h據(jù)t

不20足0以4-證2明01當(dāng)1人A的sp事o實se主P張t，y由Lt負(fù)d有.2、物業(yè)公司的兩項抗辯理由均不能成立

本案物業(yè)公司提出了兩項抗辯理由，但均未提供E任va何lu證at據(jù)io，n

該on抗ly辯.理由只有ed

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本As人po的se陳.S述li而de無s

f其or他.相NE關(guān)T

3證.5據(jù)C予li以en證t

P明ro，file因C此op其yr主ig張ht無20法04獲-2得01法1院As的po支se持Pt。y

Ltd.

3、物業(yè)公司應(yīng)對丁某的損失承擔(dān)主要責(zé)任，丁某應(yīng)當(dāng)為其過錯承擔(dān)次要責(zé)任

《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)灌引起水浸，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。丁某在

5月10日接到物業(yè)公司的電話后未引起足夠重視，延遲至6月20日才回家查看，對水浸損失的擴大負(fù)有一定的責(zé)任，應(yīng)對水浸擴大的損失自行承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)依法承擔(dān)相E應(yīng)va的l法ua律ti責(zé)on任o。nl公y用.雨水管是小ed

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區(qū)As公po用se設(shè).施Sl，id屬es于f物or業(yè).公NE司T的3.服5

務(wù)Cl范ie圍nt。P物ro業(yè)file公C司op未yr盡i到gh物t

業(yè)20服04務(wù)-合20同11的A義sp務(wù)os，e導(dǎo)Pt致y雨Lt水d倒.三：提示

法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。對于本案，物業(yè)公司主張丁某對陽臺進行裝修Ev，al并ua且ti事on后on從ly雨.水管掏出ed

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大As量po的se裝.S修li垃de圾s

f。or如.果NE物T

3業(yè).5公C司li對en此t

P事rofile實C采op集yr證ig據(jù)ht或20在04疏-2通01雨1水As管po前se要Pt求y丁Lt某d.對水浸的原因進行鑒定，物業(yè)公司就有可能避免因無法舉證而敗訴。討論：1、平時我們到業(yè)主家進行服務(wù)或者事故鑒定時，應(yīng)該怎樣下判斷？能否隨心所欲，張嘴就說。

2、對于入戶服務(wù)，是否應(yīng)該拍照或錄像？大家在工作中談?wù)劯髯缘暮棉k法。Evaluation

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Ltd.案例二、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財產(chǎn)損害賠償案三人簽訂了一份租賃合同，約定原告向第三致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了原告的辦公室。原告訴稱，原告的裝修工人于凌晨5時左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到被告物業(yè)公司的保安人員，但被告遲至上午9時才回來處理該事故。被告未及時解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題，造成了原告重新裝修及裝修材料報廢的損失137000元，被告應(yīng)

該全部賠償。案情1、200E6v年a4l月ua2t8i日o，n

o原n告ly樂.得公司與第ed

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Aspo人se租.賃Sl某id大es廈f6o層r0.1N-0E6T號3單.5元C。li2e0n0t6年P(guān)r6月ofileCop2y3r日i凌gh晨t

32點00左4-右2，01大1

廈As6p1o5s房e水Pt管y破Lt裂d，.任。被告不是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。（2）、被告收到原告裝修工人的報告后立即派巡邏人員上樓組織搶險，并于

6時30分清理完畢，被告已經(jīng)履行了自己的職責(zé)，不存在過錯，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。2、被告辯稱：（1）、本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財產(chǎn)損失是因615房的使用人琥珀公司裝修不E慎va導(dǎo)lu致a6t1i5o房n間on內(nèi)ly空.調(diào)冷卻水管爆ed

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Aspo裂se漏.水Sl浸id泡es而f造or成.。NE琥T珀3公.5司C是li侵en權(quán)t行Pr為of人i，leCop應(yīng)yr當(dāng)i對gh其t

侵20權(quán)04行-2為0所11造A成sp的os損e害Pt結(jié)y果Lt承d擔(dān).責(zé)一、問題被告的第一項抗辯理由是否成立？針對第二Ev項al抗ua辯ti理on由o，nl被y.告應(yīng)當(dāng)提供ed

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Aspo哪se些.S證li據(jù)de？s

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Ltd.二、解析1、被告的第一項抗辯理由不成立被告是否侵權(quán)的關(guān)鍵在于，被告接到原告上述義務(wù)，即對原告損害的發(fā)生及損失擴大負(fù)有不作為的侵權(quán)責(zé)任。原告認(rèn)為物業(yè)公司未履行法定義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，提起侵權(quán)之訴是符合法律規(guī)定的。本案原告提起侵權(quán)之訴具有選擇權(quán)，即可以單獨起訴615房的使用人琥珀公司，也可以同時將兩者列為被告。所以，物業(yè)公司關(guān)于原告

只能起訴琥珀公司的抗辯理由不能成立。的報告后E，va是lu否at及i時on采o取nl措y.施消除危險。ed

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Aspo及se時.關(guān)Sl閉id水es閘f，or及.時NE清T理3.樓5

道Cl內(nèi)ie的nt積P水ro是fileCop被yr告i的gh管t

理2理0義04務(wù)-2。01如1果As物p業(yè)os公e

司Pt未y

及Lt時d.履行（2）、被告采取措施關(guān)閉水閘，及時清除積水的2、被告其主張的事實應(yīng)當(dāng)提供如下的反駁證據(jù)（1）、接到原告水浸被告的記錄，該證據(jù)可以證明被告獲悉Ev水a(chǎn)浸lu事a件ti的o起n始o(jì)時nl間y。.比如值班記錄、ed

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Aspo工s作e.人S員l員i交de接s班f記or錄.等N。ET

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ProfileCop記y錄ri，g比ht如2工0作04記-2錄0、11錄A像s記po錄s等e

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雖然上述證據(jù)是由被告單方面制作的，但上述證據(jù)相互佐證，可以證明事發(fā)當(dāng)時的客觀情況。若原告對上述證據(jù)的證明力提出質(zhì)疑，必須提出相應(yīng)的反駁證據(jù)，否則異議不能成立。三、提示本案爭議的焦點是被告是否及時采取措施解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題。為此，筆E者va向lu法at院io提n交on了ly大.廈管理處ed

with2A0s0p6o年se6.月Sl2i2d日es的f交or接.N班ET記3錄.5及Cl錄ie像nt盤P，rofile以C證op明yr被ig告ht收2到00事4-故20報11告As后po對se事P故ty現(xiàn)Lt場d.進行了及時處理。交接班記錄顯示，6月22日晚班（當(dāng)日22:30至次日7:30）的當(dāng)班情況為：5:07接到601裝修人員報警說6樓水管破裂，及時通知班長及巡邏人員上樓并組織搶救，并于6:30清理完畢。本院認(rèn)為：針對主張，被告已提交了交接班記錄及錄像資料等證據(jù)證明其在接到相關(guān)報告后及時對事故現(xiàn)報后派人到事故現(xiàn)場進行清理積水、清掃等工作，已行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)。因此，原告關(guān)于被告未及時處理，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的主張缺乏事實依據(jù)，本院不予采納，最終駁回了原告的全部訴訟請求。從本案可以看出，物業(yè)公司在處理意外事故時，應(yīng)當(dāng)對提供服務(wù)收的集過證程據(jù)進行很證重?fù)?jù)要保全，。不發(fā)要生訴疏訟忽，啊物業(yè)！公司場進行了處理，事故現(xiàn)場無法還原，且被告已窮盡其舉證能力證明其在E2v0a0l6年ua6t月i2o3n日o5時nl許y接.到原告裝修工ed

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Ltd.案例三、樓上裝修污水反灌樓下狀告物業(yè)公司案情1、2005年5月，郭某入住小區(qū)后，與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并交納了一年的物業(yè)管理費。雙方在“物Ev業(yè)a管lu理a服ti務(wù)o質(zhì)n量o”nl條y款.中約定，物業(yè)公ed

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Aspo司s對e.房S屋li共d用es部f位o、r

公.N用E設(shè)T

施3.設(shè)5備C進li行e維nt護P和r管of理i，le保障污水排放暢通；如果物業(yè)公司未達到服務(wù)質(zhì)量Cop約y定ri目g標(biāo)ht，2郭0某04有-權(quán)20要1求1

物As業(yè)p公os司e限P期ty整L改t，d.逾期未整改給郭某造成損失的，物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2、2005年6月9日，因上層住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等將物倒入主衛(wèi)排水管致堵塞，使郭某房屋衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內(nèi)地面墻體污損。事故發(fā)生后，物業(yè)公司對管道進行了疏通并對郭某的房屋就行了清掃。3、2005年7月6日，郭先生起訴至法院，稱：由于物業(yè)公司管理不善，致使其新房入住之初即發(fā)生如雙方多次協(xié)商解決未果，要求物業(yè)公司書面說明事些惡劣事故Ev，a給lu自a己ti財o產(chǎn)n及o精nl神y造.成極大損失。經(jīng)ed

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Aspo故s及e.維S修li結(jié)d果es、f公o開r

道.N歉E；T

賠3.償5恢C復(fù)li原e狀nt損P失r、of違ileCop約y金ri、g精ht神2損0失04、-物20業(yè)1費1

損As失p共os計e2.P3t萬y元L。td.4、物業(yè)公司辯稱，自己已履行合同的約定義務(wù)，不存在侵權(quán)，且案件不是侵權(quán)糾紛，故請求法院駁回郭先生訴訟請求。一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司負(fù)責(zé)將原告的房屋恢復(fù)原狀，賠償原告損失5000元。物業(yè)公司不服，以自己不是排污管道堵塞責(zé)任人，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由提起上訴。一、問題物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？原告應(yīng)當(dāng)Ev如al何ua主ti張on自o己nl的y.權(quán)利？ed

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Ltd.二、解析?（一）物業(yè)公司沒有違約行為不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 本案污水排放不暢通是由于上層住戶將裝修施工的白灰膏和Ev塑a料lu袋a等ti物o倒n入o主nl衛(wèi)y排.水管致堵塞造成ed

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Aspo的s，e.原S告li未d能e能s及f時or發(fā).現(xiàn)N，ET也3未.向5

被Cl告i發(fā)en出t限P期ro整fi改le的通知。事后，被告對管道進行了疏通并對原告的Cop房y屋ri進g行ht了2清0掃04。-已20履1行1

了As合p同os中e的P義ty務(wù)L，t不d.存在因被告未整改而造成原告損失的事實，因此。被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于上層裝修施工的住戶將裝修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入排水管的行為具有偶發(fā)性和不可控性，即使被告盡到最大的注意義務(wù)，也無法避免此類事件的發(fā)生。因此，不能根據(jù)管道堵塞的事實進而推定物業(yè)公司存在違約行為。鏈接《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第九條違約責(zé)任“一、甲方違反協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約Ev定al目ua標(biāo)ti的on，o乙