土地增值稅稅務(wù)籌劃簡介

2021/5/91土地增值稅的納稅籌劃主要是在稅法允許的大前提下，盡可能增加可扣除項目，降低增值率，即從降低計稅依據(jù)和適用稅率兩個角度出發(fā)進(jìn)行籌劃。我們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，從土地增值稅本身的特點(diǎn)出發(fā)，對該稅種的納稅籌劃進(jìn)行闡述。2021/5/92土地增值稅基本介紹A2021/5/93土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。稅率：四級超率累進(jìn)稅率增值額與扣除項目金額的比率稅率%速算扣除系數(shù)%不超過50%300

超過50%——100%405

超過100%——200%5015

超過200%6035

納稅義務(wù)人：內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位和中外籍個人征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)買賣2021/5/94A計算收入總額（不含稅11%、5%）E應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)B計算扣除項目C增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額D計算增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率檔次土地增值稅計算步驟2021/5/95A取得土地使用權(quán)時支付的金額（地價款和稅費(fèi)）E房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓，加計扣除=（A+B）*20%B房地產(chǎn)開發(fā)成本（征用費(fèi)、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)）F轉(zhuǎn)讓存量房時舊房購買價①評估價=重置成本*成新度折扣率②購房發(fā)票可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除發(fā)票金額*5%*年數(shù)③核定征收、C房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1.能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明

利息+（A+B）*5%以內(nèi)2.否則（A+B）*10%以內(nèi)D稅金：城建、教育、印花、契稅（有購房發(fā)票和契稅完稅憑證）扣除項目確定2021/5/96不同主體不同轉(zhuǎn)讓行為扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新房A.土地使用權(quán)金額B.開發(fā)成本C.開發(fā)費(fèi)用（分兩種情況）D.稅：城、教E.加計扣除20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新房有印花稅沒有加計扣除各類企業(yè)出售存量房A.地價B.房產(chǎn)原值（三種情況）C.稅：城、教、印花、契稅各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)A.地價B.稅金2021/5/97土地增值稅稅務(wù)籌劃B2021/5/98一、收入分散籌劃法

扣除項一定的情況下，減少收入，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要，如何使收入合理分散化是這一方法的關(guān)鍵。一般常見的方法就是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于增值稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。2021/5/99二、利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

兩種規(guī)定就為納稅人納稅籌劃提供了機(jī)會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果前者利息支出大于后者計算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1，000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。納稅籌劃過程如下：

首先，計算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（萬元）

其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100>80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70<80，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。2021/5/910三、代收費(fèi)用并入房價籌劃法

按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時按縣級及縣級以上人民政府要求代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費(fèi)用；如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)，以上規(guī)定顯然為納稅籌劃創(chuàng)造了空間。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3，000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r代收了200萬元的各項費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。

（1）如果公司未將代收費(fèi)用并入房價，而是單獨(dú)向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160

（萬元）；增值額為：3000－1160＝1840（萬元）；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%－1160×15%＝746

（萬元）

（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（萬元）；增值額為：3000＋200－1360＝1840（萬元）；增值率為：1840÷1360＝135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%－1360×15%＝716（萬元）

顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1，840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。

由于在計算土地增值稅時，土地增值稅＝增值額×適用稅率－可扣除項目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房價，可扣除項目金額增加A，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：A×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過50％情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，納稅籌劃就沒有什么意義了。2021/5/911四、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而以利息作為一定條件按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了，會帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額，從而降低增值額和增值率。2021/5/912五、費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法

作為扣除項目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本的大小會嚴(yán)重影響納稅人應(yīng)納稅額的多少，開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，反之，應(yīng)納稅額越大。納稅人最大限度地擴(kuò)大費(fèi)用列支比例，肯定會節(jié)約稅款。但這種擴(kuò)大并不是越大越好，在必要的時候適當(dāng)減少費(fèi)用開支可能效果更好，這主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)可能同時進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其它原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫@得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。2021/5/913六、增加扣除項目金額籌劃法

在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。2021/5/914七、“臨界點(diǎn)”籌劃法

稅法規(guī)定：納稅人建造、出售的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，我們可以充分利用20%這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行納稅籌劃。

如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，首先要測算增值率，然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章，通過改善住房環(huán)境，一方面適當(dāng)增加了扣除項目，另一方面還會受到消費(fèi)者的歡迎。

如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。2021/5/915八、建房方式籌劃法

稅法規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。一是代建房方式。這種方式不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于增值稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是11％的稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30％—60％的四級超率累進(jìn)稅率，前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的；而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。二是合作建房：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項目開發(fā)。2021/5/916九、成本核算對象籌劃法

由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對增值率不同的房地產(chǎn)并在一起核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)共取得收入400，允許扣除的項目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來