案例分析-仁恒森蘭雅苑用心構筑美好生活19/20/2020上海事業(yè)部營銷部

2012-6項目基本信息開發(fā)商：上海仁恒森蘭置業(yè)有限公司

物業(yè)顧問：上海仁恒物業(yè)管理有限公司開盤時間：2012-4-10入住時間：2012年底占地面積：平方米

建筑面積：平方米

容積率：1.6綠化率：35%裝修情況：全裝修物業(yè)地址：浦東蘭谷路1888弄物業(yè)費：5.6元/平方米*月車位比：1:1.5項目由12-17層的小高層、7-12層的復式多層和4層的疊加別墅組成用心構筑美好生活19/20/2020生活配套交通：①緊鄰地鐵6號線五洲大道站，到達世紀大道站約20分鐘②五洲大道→翔殷路隧道→中環(huán)→上海市區(qū)③張揚北路→上海市區(qū)商業(yè)：項目南面自帶規(guī)劃社區(qū)商業(yè)街（在建），北面規(guī)劃有約

8萬方森蘭商都購物中心和52萬方國際商業(yè)商務區(qū)學校：項目住宅南面規(guī)劃有一所幼兒園和一所中小學，北面規(guī)劃一所幼兒園、一所初級中學和一所國際學校，規(guī)劃教育配套比較齊全公園：項目東面毗鄰140萬方的森蘭體育主題公園，北面為32萬方的森蘭湖，整體環(huán)境規(guī)劃比較優(yōu)越用心構筑美好生活19/20/2020成交情況成交情況：項目由平層公寓、復式和疊加別墅三種產品組成，一期房源全部已拿到預售證，平層成交最好，其中214-219㎡的平層戶型成交最好，去化率達到了78.13%；7層復式戶型與12層復式基本相同，其中12層復式還未推出；疊加別墅有1復2和3復4兩種戶型構成，其中321㎡（1復2）成交好于358㎡（3復4）項目2011年8月底開盤，截止至2012年5月31日，簽約了321套，去化率為40.94%佑威數(shù)據(jù)截止到2012-5-31網上房地產數(shù)據(jù)截止到2012-5-31用心構筑美好生活19/20/2020預售戶型配比及去化12-17層平層公寓12-17層平層公寓頂層復式7層復式12層復式4層疊加整體情況戶型91㎡152㎡183-188㎡214-219㎡240㎡281-287㎡305-314㎡179㎡(平層)247㎡327㎡332-337㎡186㎡(平層)255㎡338㎡345-348㎡321㎡（1復2）358㎡（3復4）套數(shù)9898208128618844440444206868784占比12.50%12.50%26.53%16.33%0.77%2.30%1.02%0.51%0.51%0.51%5.10%0.51%0.51%0.51%2.55%8.67%8.67%100.00去化45448710011217195321去化率45.92%44.90%41.83%78.13%0.00%5.56%12.50%50.00%0.00%0.00%42.50%0.00%0.00%0.00%0.00%27.94%7.35%40.94%成交情況佑威數(shù)據(jù)截止到2012-4-30成交情況：2011年9月-2012年2月，每月成交套數(shù)不足10套，2012年3月價格松動后每月成交10套左右成交均價：2011年9月-2012年1月，成交均價在3.95-4.06萬元/平之間波動，2012年2月-4月，成交均價處于低位，在3.56-3.58萬元/平之間成交情況：2011年9月僅成交4套，2011年10月價格稍有松動，成交了13套，2011年11月-

2012年2月每月成交不足5套，2012年3月價格降幅較大，成交了8套，但仍去化緩慢成交均價：2011年9月成交均價4.22萬元/平，

2011年10月價格降了2000元/平左右，2012年3月成交均價達到最低值3.56萬元/平，2012年3月-4月，成交均價處于低位，在3.56-3.61萬元/平之間用心構筑美好生活19/20/2020成交情況佑威數(shù)據(jù)截止到2012-4-30成交情況：2011年9月當月成交套數(shù)49套，

2011年10月-2012年2月，每月成交套數(shù)在10套以下，2011年10月-2012年4月，總體去化緩慢成交均價：2011年8月-2011年10月，成交均價在4.03-4.1萬元/平之間波動，2011年11月-

2012年4月，成交均價處于低位，在3.43-3.57萬元/平之間（2011年12月均價偏高，數(shù)據(jù)可能有點問題）成交情況：2011年9月成交了58套，2011年10-2011年2月，每月成交套數(shù)不足10套，2012年2月價格松動后，2012年3月成交了12套，本戶型為項目成交最好戶型用心構筑美好生活19/20/2020成交均價：2011年9月-2012年3月，成交均價在3.81-4.01萬元/平之間波動，2012年2月-4月，成交均價處于低位，在3.57-3.62萬元/平之間成交情況成交情況：2011年9月當月成交套數(shù)14套，2011年10月-2012年3月，就基本賣不動成交均價：2011年8月-2011年9月，成交均價在4.36萬元/平座椅，2011年10月-2012年4月，成交均價處于低位，在4.00-4.01萬元/平之間（成交套數(shù)少，較難判斷價格是否有松動）用心構筑美好生活19/20/2020成交情況成交情況：2011年9月當月成交套數(shù)10套，2011年10月-2012年4月，每月成交套數(shù)在5套以下，

2012年3月價格降幅較大，當月也僅成交4套，總體去化緩慢成交均價：2011年9月-2011年11月，成交均價在7.07-7.27萬元/平之間波動，2012年3月-

2012年4月，成交均價處于低位，在6.56-6.62萬元/平之間（因2011年12月-2012年3月之間沒有成交，價格松動的具體開始時間較難確定）成交情況：2011年9月當月成交套數(shù)僅2套，

2011年10月-2012年4月，基本賣不動成交均價：2011年9月-2011年11月，成交均價在5.24-5.25萬元/平之間波動用心構筑美好生活19/20/2020戶型分布17層平層公寓區(qū)12層復式公寓12層平層公寓區(qū)4層疊加別墅區(qū)7層復式公寓項目一期已全部取得預售證用心構筑美好生活19/20/2020戶型分布91㎡中間套152㎡邊套183-185㎡214-219㎡179㎡（1層）247㎡復式332-350㎡復式321㎡（1復2）358㎡（3復4）用心構筑美好生活19/20/2020外立面仿洞石干掛用心構筑美好生活19/20/2020項目外立面為干掛石材，整體效果較佳圍擋、廣告大牌項目四周圍擋項目道旗（五洲大道）用心構筑美好生活19/20/2020看房動線項目平層公寓看房樣板段基本沒什么包裝，主要是公共部位和樣板房做的比較好公共部位樣板房售樓處項目售樓處用心構筑美好生活19/20/2020五洲大道→看房通道看房通道內部，沒任何裝飾在售主力戶型（平層公寓）91平中間套

2/2/1152平邊套

3/2/2用心構筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（平層公寓）214平

4/2/3183平

4/2/2用心構筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（復式）下層用心構筑美好生活19/20/2020上層350平4/3/4在售主力戶型（復式）下層上層336平4/3/4戶型與350平基本相同用心構筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（疊加）322平邊套（1復2）用心構筑美好生活19/20/2020地下二層地下一層一層二層在售主力戶型（疊加）325平中間套（1復2）地下二層地下一層一層二層戶型與322平邊套基本相同用心構筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（疊加）358平邊套（3復4）地下二層一層三層四層屋頂花園用心構筑美好生活19/20/2020在售主力戶型（疊加）358平中間套（3復4）地下二層一層三層四層屋頂花園戶型與358平邊套基本相同用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---91平2/2/1小結：戶型兩房朝南，采光良好，整個戶型緊湊實用入門玄關，保證了戶型的私密性衛(wèi)生間干濕分離，方便使用附贈大面積飄窗，采光良好客廳面寬3.9米，連接南面大陽臺，舒適性較高用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---152平3/2/2附贈約8㎡入戶花園，附加值較高廚房配置整體品質較高戶型活動區(qū)獨立餐廳寬敞明亮，墻面皮革材質交付，大氣奢華用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---152平3/2/2戶型休息區(qū)大面積儲藏室設計，方便實用同時保證了房間的私密性主臥附贈大面積飄窗，采光良好拐角開窗，增加了房間的采光主次臥室內櫥柜內部自動掛衣桿和射燈配置，設計人性化小結：戶型動靜分離，贈送大面積入戶花園和主臥飄窗，附加值較高，整個戶型設計比較人性化用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---183平4/2/2戶型活動區(qū)朝南客廳面寬達4.95米，連接大面積的觀景陽臺，采光良好且舒適性高廚房L型操作臺設計，方便多人使用，設備用房設計，可改造成保姆房等一梯一戶設計，充分體現(xiàn)戶型的尊貴與私密性，贈送入戶

花園，附加值較高用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---183平4/2/2戶型休息區(qū)拐角開窗，增加了房間的采光小結：戶型贈送大面積入戶花園，附加值較高，近5米客廳面寬，寬敞大氣，整個戶型設計大氣奢華超大主臥配備獨立衛(wèi)生間和衣帽間，更顯奢華尊貴雙面開窗，增加了房間的采光用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---214平4/2/3戶型活動區(qū)5.2米超大客廳面寬，連接南面大面積觀景陽臺，大氣奢華保姆間設計，靠近廚房，方便實用用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---214平4/2/3主臥獨立衛(wèi)生間和衣帽間設計，雙面開窗，增加了房間的采光。更顯大氣奢華，而且舒適性高小結：戶型贈送大面積入戶花園，附加值較高，5.2米客廳面寬，寬敞大氣，三個臥室朝南，舒適性高，整個戶型設計大氣奢華次臥獨立衛(wèi)生間設計，實用方便用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---336-350平4/3/4（復式下）層附贈中庭大面積陽臺，附加值高，同時增加了各個房間的采光5米面寬客廳，雙面采光，大氣通透用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---336-350平4/3/4（復式）上層家庭室北面采光，提供全家休閑場所書房連接北面陽臺，設計人性化小結：戶型采光良好，整體感覺大氣奢華，設計舒適人性化用心構筑美好生活19/20/2020地下二層地下一層戶型分析---疊墅322平邊套4/3/4（1復2）附送地下二層儲藏空間無窗，采光較差露天游泳池，但私密性較差地下室下沉庭院設計，采光較好用心構筑美好生活19/20/2020一層二層戶型分析---疊墅322平邊套4/3/4（1復2）7.2米大面寬客廳，大氣奢華，采光良好超大面積門廳和入戶衣帽間設計，更顯大氣二層臥室全朝南，舒適性較高，主臥設計大氣奢華，更顯尊貴感小結：戶型采光良好，地下室贈送約210㎡，附加值較高，客廳和主臥大面寬設計，整體感覺大氣奢華，臥室全朝南設計，舒適度高而且人性化用心構筑美好生活19/20/2020地下二層一層屋頂花園用心構筑美好生活19/20/2020戶型分析---疊墅358平邊套4/3/4（3復4）贈送約100㎡的屋頂花園，附加值高三層四層戶型分析---疊墅358平邊套4/3/4（3復4）小結