房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展分析精選課件ppt1房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——主要方式精選課件ppt2???信息、門檻條件設(shè)立、二級開發(fā)準備方面都較其他公司存在優(yōu)勢。這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注的拓展模式。?

優(yōu)點是先知先覺，項目獲取的概率大大提高，還可適當控制土地獲取成本，但是該模式開發(fā)周期較長，土地開發(fā)投入較大，且土地開發(fā)的利潤率偏低，且存在勞動成果被競爭對手搶走的風險。三是通過企業(yè)并購、項目收購或合作開發(fā)增加土地儲備?

實力雄厚的房地產(chǎn)公司通過企業(yè)并購、項目收購等方式獲取項目的開發(fā)權(quán)，還可以通過對外股權(quán)投資或合作開發(fā)等方式增加土地儲備。這種模式成為最近幾年較為常見的項目拓展方式之一。?

優(yōu)點是項目獲取的確定性較強，但需要對合作方進行詳細的盡職調(diào)查，以便制定可執(zhí)行的合作方案。房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——模式選擇精選課件ppt3□333一個房地產(chǎn)企業(yè)制定何種拓展模式，是由企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)資源、商業(yè)模式?jīng)Q定的。每一個房地產(chǎn)企業(yè)都可根據(jù)競爭環(huán)境和競爭優(yōu)勢制定有自身特點的拓展策略。房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——土地出讓流程儲備中心將成交資料轉(zhuǎn)利用中心利用中心辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)利用處會簽局領(lǐng)導(dǎo)審批簽署出讓合同繳納地價款和稅費

精選課件ppt4

先按規(guī)劃條件中的指標及規(guī)模簽署，待方案明確后簽署補充協(xié)議，做相應(yīng)變更；房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——招拍掛流程國土局掛牌公告繳交保證金參加競買掛牌競價簽訂成交確認書簽署土地出讓合同繳納地價款和稅費未成交退還保證金

精選課件ppt5

的過程。一般情況下按如下標準確定中標方：（1）出價最高者；（2）綜合評分最高者；（3）最先付清規(guī)定的標價款者；（4）實際交付地價款最多者；成交確認書競買成交的當天簽訂；土地出讓合同一般在成交確認后的10天內(nèi)簽訂；上海地價款一般要求30個工作日內(nèi)付清；房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——內(nèi)部流程及分工精選課件ppt6房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——決策前提論證策劃設(shè)計采購工程銷售客服拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實踐論證主要內(nèi)容在建工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓成熟度授予拿地決策權(quán)，集團負責融資和對異地

區(qū)域公司預(yù)算控制。品房市場、供求關(guān)系、競爭力分析）3、項目開發(fā)經(jīng)營計劃（開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏、項目定位、規(guī)劃方案、銷售計劃、成本控制、重要節(jié)點）4、投資收益分析（毛利率、凈利率、

IRR、NPV、現(xiàn)金流）5、綜合分析結(jié)論建議（風險對策、

SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議）重點論證戰(zhàn)略匹配度風險可控度效益指標考慮效率與風險的平衡精選課件ppt7房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——可行性研究12345不確定性分析盈虧平衡分析、敏感性分析（成本變動、售價變動）、風險分析（風險因素的識別和評估、風險防范對策）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取、盈利能力分析、靜態(tài)獲利分析、動態(tài)獲利分析、償債能力分析、綜合指標表、財務(wù)評價結(jié)論借款償還計劃綜合評價社會評價（定性）、環(huán)境評價（影響及對策）、公司資源匹配分析6精選課件ppt8房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——開發(fā)成本分類6、開發(fā)間接費7、借款費用8、營銷費用9、管理費用10、稅費經(jīng)營稅費精選課件ppt9總成本房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展——財務(wù)評價指標靜態(tài)評價指標動態(tài)評價指標財務(wù)評價指標流動比率：流動資產(chǎn)與流動負債之比。速動比率：流動資產(chǎn)減去存貨后與流動負債之比。動態(tài)投資回收期：以項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值回收總投資現(xiàn)值所需要的時間。財務(wù)凈現(xiàn)值：在計算期內(nèi)，按給定折現(xiàn)率將項目各年的凈現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值后得到的凈收益。財務(wù)內(nèi)部收益率：項目凈現(xiàn)值為零的收益率或折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的經(jīng)濟實質(zhì)反映的是計算期內(nèi)尚未收回投資的盈利率，而不是初始投資在整個計算期內(nèi)的盈利率。（案例見《技術(shù)經(jīng)濟學(xué)教程》P67.）精選課件ppt10計算簡便