物業(yè)工程管理方案一、工程綜合管理（一）內(nèi)容介入接管前，對(duì)項(xiàng)目建筑、設(shè)施設(shè)備實(shí)物狀態(tài)及運(yùn)行狀況組織接管查驗(yàn)，形成項(xiàng)目工程整體查驗(yàn)報(bào)告與適應(yīng)性改造合理化建議，提交項(xiàng)目管理單位整改。正式接管時(shí)，與項(xiàng)目管理單位移交工程檔案、技術(shù)資料、建筑清冊(cè)和設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬，書面記錄完整。正式接管后3月內(nèi)，組織建立工程圖紙、技術(shù)資料、移交資料、管理記錄等完整檔案，設(shè)專人管理，移交、借閱、歸還記錄完整，檔案標(biāo)識(shí)完好。建立樓宇建筑清冊(cè)、設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬及設(shè)施設(shè)備卡，新增設(shè)施設(shè)備及工程改造等施工后1個(gè)月內(nèi)更新臺(tái)帳。制定工程年度檢測(cè)與校驗(yàn)工作計(jì)劃，定期組織對(duì)特種設(shè)備、重要計(jì)量?jī)x表和測(cè)量裝置、絕緣用品、安全用具、防雷系統(tǒng)、水質(zhì)化驗(yàn)定期檢測(cè)與校驗(yàn)。工程與設(shè)施設(shè)備銘牌完好，管理標(biāo)識(shí)完整。作業(yè)場(chǎng)所應(yīng)配置相應(yīng)防護(hù)裝置和安全警示標(biāo)志。建立完整工程專業(yè)應(yīng)突預(yù)案，定期檢查應(yīng)急搶險(xiǎn)工具、設(shè)備或物資，定期組織演習(xí)。組織對(duì)雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施，形成檢查報(bào)告。10.制訂《工程與設(shè)施設(shè)備的年度預(yù)防性維保計(jì)劃》、《工程大中修改造建議》、《設(shè)施設(shè)備適應(yīng)性改造計(jì)劃》，明確責(zé)任人、實(shí)施時(shí)間、制定相關(guān)費(fèi)用測(cè)算，報(bào)相關(guān)單位審核實(shí)施。11.建立本項(xiàng)目項(xiàng)目節(jié)能管理制度，每月抄表建賬和進(jìn)行能耗使用分析，每年制定節(jié)能措施實(shí)施方案及創(chuàng)新改造計(jì)劃。12.每年雨季前，對(duì)建筑避雷系統(tǒng)及重要設(shè)施設(shè)備防雷裝置進(jìn)行防雷檢測(cè)，取得防雷合格報(bào)告。（二）監(jiān)督、檢查方式抽查制度、計(jì)劃等是否建立且經(jīng)過審批。抽查工作計(jì)劃是否有效。檢查工程制度及檔案管理的完整性，各類記錄真實(shí)性。詢問工作人員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際運(yùn)行情況是否與記錄一致。二、設(shè)備機(jī)房管理（一）內(nèi)容機(jī)房管理制度、設(shè)備系統(tǒng)圖、操作指引、應(yīng)急預(yù)案、交接班制度、上崗人員有效操作證件復(fù)印件（管理責(zé)任人）須張貼上墻。設(shè)備房管理責(zé)任落實(shí)到人，鑰匙專人管理，定期組織巡檢，進(jìn)出機(jī)房的來訪人員須登記且記錄完整真實(shí)。設(shè)備房頂棚、地面及墻面干凈，無蜘蛛網(wǎng)、無塵、無污跡；設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，物資擺放有序；嚴(yán)禁存放易燃、易爆、易揮發(fā)、有毒或與管理無關(guān)的物品。設(shè)置安全疏散出口指示燈、應(yīng)急照明燈；安全通道無堵塞、無占用；配置足夠有效的滅火器材；火災(zāi)報(bào)警裝置運(yùn)行狀態(tài)良好；穿墻（樓板）預(yù)留空洞防火封堵嚴(yán)實(shí)有效。設(shè)備房?jī)?nèi)外有相應(yīng)標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備銘牌及功能運(yùn)行狀態(tài)、管道流體流向標(biāo)識(shí)、重要設(shè)備和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件有警告標(biāo)識(shí)完好且有效。重要設(shè)備房?jī)?nèi)配置溫濕度計(jì)，保持在40攝氏度以下，相對(duì)濕度保持在80以下，通風(fēng)良好。設(shè)備房?jī)?nèi)的重要設(shè)施設(shè)備運(yùn)行范圍內(nèi)加設(shè)防護(hù)罩和安全警示標(biāo)志。高壓配電室采用防爆型開關(guān)和防爆燈具，在顯著位置懸掛防火警示牌；噪音污染嚴(yán)重的設(shè)備采用防噪設(shè)施；現(xiàn)場(chǎng)有提示牌并配置防護(hù)用具。進(jìn)入有限空間作業(yè)須持證上崗，必須提前經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批同意后實(shí)施作業(yè)，排風(fēng)換氣至少30分鐘，經(jīng)檢測(cè)有毒氣體濃度達(dá)標(biāo)后，作業(yè)時(shí)須2人以上，佩戴安全防護(hù)用具方可進(jìn)入。一般設(shè)備間、主要設(shè)備每月不少于1次巡檢和安全檢查，記錄填寫規(guī)范完整。每日不少于1次能耗用量抄表，記錄完整，注意觀察水電異動(dòng)狀況，記錄填寫規(guī)范。每日兩小時(shí)一次對(duì)重要機(jī)房設(shè)備運(yùn)行參數(shù)（壓力、溫度、電壓、電流、）（三）監(jiān)督、檢查方式現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)、核對(duì)、試驗(yàn)、使用及聯(lián)動(dòng)測(cè)試?，F(xiàn)場(chǎng)詢問服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)標(biāo)情況。現(xiàn)場(chǎng)查閱各類記錄及有效監(jiān)測(cè)報(bào)告。三、房屋本體及附屬設(shè)施管理（一）內(nèi)容房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)變形、開裂、腐蝕現(xiàn)象時(shí)書面報(bào)備至項(xiàng)目管理單位。門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好。圍墻：巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，鐵柵欄和圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。樓內(nèi)墻面、頂面、地面：室內(nèi)公共區(qū)域天花、地面、墻面裝修完好，墻面、頂面粉刷層無剝落，地磚平整、不起鼓、無缺損。道路、場(chǎng)地：巡查道路、路面、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面無破損、無積水。管道、排水溝、屋頂：屋面排水地漏和地面雨水井（管）通暢，雨水箅子齊備、完好。（二）頻次房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件：每半年對(duì)梁、板、柱等房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行1次檢查，涉及使用安全的部位每季檢查1次并有記錄。外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，安排專項(xiàng)修理，采取必要的防護(hù)措施。發(fā)現(xiàn)損壞的，及時(shí)并告知項(xiàng)目管理單位和使用人。門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好。樓內(nèi)墻面、頂面、地面：每年對(duì)共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面進(jìn)行1次檢查。墻面、頂面粉刷層應(yīng)無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂：每月1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，確保排水暢通（雨季每半月檢查1次）；每半年檢查1次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣鼓、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，及時(shí)修理。大門、圍墻、圍欄：每半月1次巡查大門、圍墻、圍欄，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持表面完好。道路、場(chǎng)地：每周1次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。景觀小品：每日1次對(duì)景觀小品、車雨棚等進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。每年檢查避雷裝置2次，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。所有室外鋼構(gòu)、欄桿、井蓋無油漆剝落或銹蝕，定期翻新油漆，保證院內(nèi)建筑物外墻清洗，每年2次，達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（三）監(jiān)督、檢查方式：檢查年度保養(yǎng)計(jì)劃，按年度保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)能提供相應(yīng)的工作記錄，且完整、規(guī)范?，F(xiàn)場(chǎng)詢問工作人員是否了解年度保養(yǎng)計(jì)劃，詢問已開展的計(jì)劃、目前在進(jìn)行的計(jì)劃工作及下階段的工作計(jì)劃。隨機(jī)抽查大院公共設(shè)施，查看公共設(shè)施外觀是否無明顯銹蝕、修補(bǔ)后是否無明顯色差；背板無污跡、夜間有照明；樓棟內(nèi)門窗開關(guān)靈活，使用正常，無翹曲變形、生銹、配件殘缺；樓棟內(nèi)樓梯欄桿、扶手、墻地面瓷磚、應(yīng)急照明、安全出口指示、照明等完好無破損、使用功能正常。四、專有部位維修（一）內(nèi)容辦公家具：鎖具及抽屜滑道維修、更換、安裝。墻面：打孔掛畫、墻面貼磚。門窗：門鎖、門把手、門吸、合頁的簡(jiǎn)易維修和固定。電路：線路維修更換及故障點(diǎn)排查，燈具、插座、電箱空開等維修更換。衛(wèi)生間：下水疏通、管件維修和局部更換，室內(nèi)防水，臉盆混水器安裝及維修，毛巾架安裝，淋浴管及噴頭安裝更換，洗手池臺(tái)面、墩布池打玻璃膠，水龍頭維修更換，排風(fēng)扇安裝。管理單位委托的其他維修。（二）響應(yīng)要求突發(fā)事件類5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，緊急報(bào)修類10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，常規(guī)報(bào)修15（0-820（。（三）監(jiān)督、檢查、方式模擬客戶進(jìn)行報(bào)修，測(cè)試是否按時(shí)響應(yīng)。檢查存放的派工單填寫是否齊全、真實(shí)?，F(xiàn)場(chǎng)詢問工作人員對(duì)報(bào)事報(bào)修的響應(yīng)要求是否熟知。（一）給水系統(tǒng)項(xiàng)目給水系統(tǒng)主要有消防泵、給水泵、穩(wěn)壓泵、水箱、二次供水設(shè)備等。1.內(nèi)容2.頻次（二）排水系統(tǒng)項(xiàng)目排水系統(tǒng)主要設(shè)備為排污泵、提升泵、污水井、雨水井等。1.內(nèi)容（三）變配電系統(tǒng)項(xiàng)目?jī)?nèi)變配電室有2個(gè)，分別位于地下車庫內(nèi)側(cè)、綜合樓地下室內(nèi)側(cè)1.內(nèi)容2.頻次（四