。商業(yè)物業(yè)服務規(guī)范1范圍

本標準規(guī)定了商業(yè)物業(yè)管理服務活動的基本要求、租戶服務、環(huán)境管理、保潔服務、秩序維護服務、建筑及設施設備管理、應急管理等內(nèi)容和要求。

本標準適用于營業(yè)面積5000m2及以上的商業(yè)物業(yè)管理服務活動。營業(yè)面積小于5000m2的商業(yè)物業(yè)可參照執(zhí)行。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。

《物業(yè)管理條例》（中華人民共和國國務院第379號令自2007年10月01日起施行）

《建設部關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知》（建住房物[2000]008號）

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建設部令第164號(2007)

《特種設備安全監(jiān)察條例》（中華人民共和國國務院第373號令，自2003年6月1日起施行）

GB/T15624.1-2003《服務標準化工作指南第1部分：總則》

GB/T19004.2-1994《質(zhì)量管理和質(zhì)量體系要素第2部分：服務指南》

XX/QM.A-2009《南京XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量環(huán)境管理手冊第A版》

GB50210-2001《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》

GB50339-2003《智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范》

GB50354-2005《建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗收規(guī)范》

GB/T50375-2006《建筑工程施工質(zhì)量評價標準》

GB2894《安全標志》

GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》

GB8978-1996《污水綜合排放標準》

GBl5603《常用化學危險品貯存通則》

GB22337《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》

GB50365《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》

GB／Tl0001《公共信息標志圖形符號》

GB／Tl5566《圖形標志、使用原則與要求》

GB／Tl7242《投訴處理指南》

GB／Tl8883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》

《公共場所空調(diào)通風系統(tǒng)運行衛(wèi)生要求》

Q/XXPM20101-2009《寫字樓（商住樓）物業(yè)管理服務規(guī)范》

《江蘇省公共事件總體應急預案》（蘇政發(fā)（2005）92號）

3術語和定義

下列術語和定義適用于本標準：

3.1商業(yè)物業(yè)commercialproperty

已建成并交付商業(yè)經(jīng)營使用的建筑物及其相關的設施、設備和場地。本標準所指的是購物中心、綜合超市、百貨店、專業(yè)專賣店等物業(yè)。

3.2物業(yè)管理propertymanagement

物業(yè)所有權人（業(yè)主）通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

3.3服務service

為滿足顧客的需要，供方和顧客之間接觸的活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結果。包括供方為顧客提供人員勞務活動完成的結果；供方為顧客提供通過人員對實物付出勞務活動完成的結果；供方為顧客提供實物實用活動完成的結果。

3.4服務標準servicestandard

規(guī)定服務應滿足的要求以確保其適用性的標準

3.5顧客customer

注接受服務的組織或個人。

示例：物業(yè)所有權人、使用人及其他相關方。

3.6突發(fā)公共事件precipitatingevent

在寫字樓（商住樓）物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質(zhì)災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

4基本要求

4.1物業(yè)服務企業(yè)

4.1.1應按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，具備從事相應物業(yè)管理服務的資質(zhì)。

4.1.2受物業(yè)產(chǎn)權人(業(yè)主方)委托，本公司應根據(jù)物業(yè)服務合同約定，設置物業(yè)現(xiàn)場服務機構，并配備相應的服務人員和服務設施。

4.1.3建立健全物業(yè)管理基本服務制度體系，包括但不限于員工崗位責任制度、崗位考核制度、24小時值班制度、報修服務制度、投訴處理制度、物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金收取辦法、物業(yè)服務資金收支公布制度、物業(yè)管理意見征詢制度、維修資金管理規(guī)定、檔案資料管理規(guī)定、業(yè)（租）戶資料保密規(guī)定、崗位職責、工作程序、工作標準等。

4.1.4各項對客服務項目的完成時效和服務標準應予公布，自覺接受監(jiān)督。

4.2物業(yè)服務機構

4.2.1根據(jù)商業(yè)物業(yè)的具體特點、功能定位和合同約定，應設置相適應的物業(yè)管理服務機構，配備管理人員和服務人員及基本設施。

4.2.2商業(yè)物業(yè)基本的管理職能為：

——辦公室（含前臺、財務、采購、倉庫）；

——客服中心（客戶服務、投訴處理、維修報修、商務服務、房屋租賃等）；

——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設備的運行、維護、維修、管理；公共部位裝潢維修維護等）；

——公共秩序管理（含中控室、安護、重大活動配合、停車場管理等）；

——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團膳）。

基本機構配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進行調(diào)整。

4.3物業(yè)服務人員

4.3.1物業(yè)現(xiàn)場服務機構負責人應按物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書。

4.3.2管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。從事特種作業(yè)的服務人員應經(jīng)過培訓，取得特種作業(yè)資格。上崗五個月以上的員工持證上崗率達100%；工程技術人員具有中級職稱者不少于兩名。

4.3.3物業(yè)服務人員應統(tǒng)一著裝、佩帶標志、儀容儀表端莊整潔。

4.3.4物業(yè)服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；提倡講普通話，用語文明、規(guī)范；語調(diào)親切、熱情、誠懇，說話清楚、表達明確；對待顧客主動、熱心、耐心、細心、誠心、周到并及時為顧客提供服務容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務主動。

4.3.5物業(yè)服務人員應接受過相關專業(yè)技能和設備供貨廠商的培訓，掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，熟悉商業(yè)物業(yè)的基本情況，能正確使用相關專用設備。

4.4物業(yè)服務要求

4.4.1本公司管轄的商業(yè)物業(yè)項目要求在正式接管一年內(nèi)全面實施ISO9001：2008，并獲得市級優(yōu)秀大廈稱號；第二年應通過ISO9001：2008的第三方認證審核，同時應獲得省級優(yōu)秀大廈稱號，并開始導入ISO14001：2004和GB/T28001-2007；在客觀條件具備的情況下，第三年向全國物業(yè)管理示范大廈發(fā)起沖擊并力爭在兩年內(nèi)獲得該項榮譽；之后穩(wěn)定的進行高端運行并不斷的持續(xù)改進服務。

4.4.2按照物業(yè)管理服務合同的約定，設立接待服務窗口，提供租戶遷入遷出、裝修管理、報修服務、投訴處理和客戶溝通等服務。

4.4.3實行全年365天、每天24小時服務。其中營業(yè)期間全員全職服務，打烊期間值班或維修服務，保持商業(yè)營業(yè)環(huán)境高運行質(zhì)量。

4.4.4

4.4.5從實際出發(fā)，根據(jù)國家、江蘇省的原則要求，充分考慮節(jié)能減排，制定合適、有效的節(jié)約能源方案，并付諸實施。

4.4.6實施環(huán)境管理，根據(jù)營業(yè)特點、大型活動等要求，編制并實施保潔作業(yè)方案，維護商業(yè)營業(yè)環(huán)境的整潔美觀。

4.4.7根據(jù)商業(yè)物業(yè)特點，制定周邊綠化和內(nèi)部植物租擺方案，并安排實施。

4.4.8提供安全防范管理和秩序維護服務，確保人身財產(chǎn)安全。

4.4.9提供大型重要活動的外圍警戒、秩序維護服務，保證有序、可控、在控。

4.4.10制定并實施房屋及設施設備的運行及維護保養(yǎng)制度，提高設施設備的運行效率，保證設備完好率≥98％，照明裝置完好率≥99％，消防設備完好率100％。

4.4.11接受各種類型的報修、急修、搶修工作。接獲報修需求后應持維修單到達現(xiàn)場，講明內(nèi)容后實施維修，完成后請業(yè)（租）戶在維修單上簽認。

4.4.12建立突發(fā)事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的社會危害。

4.5投訴處理

4.5.1在一般情況下，即時受理的責任性投訴1小時內(nèi)給予答復；書面回復的三個工作天內(nèi)完成。

非責任性投訴應向投訴人說明責任范圍并承諾協(xié)助解決。

投訴處理率為100%。

投訴處理及時率為100%?？陕?lián)絡投訴回復率為100%。

對投訴事項及處理結果登記存檔，掌握業(yè)（租）戶對處理結果的滿意度。

4.6信報服務

正確分揀各類信報，準確投送。做好掛號信和報刊的登記工作。按照與郵電部門的協(xié)議正確處理各類盲信/退信/受損信件。

4.7標識管理

4.7.1公共信息標識應符合GB／Tl0001《公共信息標志圖形符號》。

4.7.2安全標識應符合GB2894《安全標志》。

4.7.3標識的設置方式、照明和固定要求應符合GB／Tl5566《圖形標志、使用原則與要求》。

4.7.4公共場所的安全設備設施標識及使用說明按照本公司標準執(zhí)行，應用中、英文書寫，文字規(guī)范。

4.7.5保持各類標識完好。

4.8檔案管理

4.8.1有完善的物業(yè)管理檔案制度，應按照全國物業(yè)管理示范大廈標準逐條逐項分類匯總成冊，具體目錄另定。

4.8.2房屋、設施設備檔案管理

建立完善的服務資料檔案，包括商業(yè)物業(yè)總平面圖、各類建筑物附屬設施設備設計圖和竣工圖、房屋各層平面圖、共有部分和建筑物附屬設施設備的臺帳、大中修及更新改造記錄、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計冊等。

4.8.3業(yè)（租）戶檔案管理

嚴格遵守業(yè)（租）戶資料保密規(guī)定，不得將資料提供給無關人員；未經(jīng)業(yè)（租）戶許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。

4.8.3.1原始檔案

一戶一檔，清晰便查。業(yè)主檔案包括但不限于業(yè)主收樓資料、產(chǎn)權證、業(yè)主身份證、產(chǎn)權變更資料等的復印件；裝修檔案；往來文件。

租戶/經(jīng)營戶檔案包括但不限于租賃合同、營業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證、公司職員資料等承租資料復印件；裝修檔案；往來文件。

對產(chǎn)權屬于大業(yè)主的營業(yè)空間，保留歷次分割、裝修、審批的設計、施工、驗收資料。

4.8.3.2電子檔案

包括現(xiàn)有業(yè)（租）戶清單及上述原始檔案內(nèi)文件資料的存檔情況、業(yè)（租）戶的聯(lián)系方式、前期歷任業(yè)（租）戶/租戶/經(jīng)營戶的變更記錄（如去向、聯(lián)系方式等）、物業(yè)重大事件記錄。

4．9承接查驗

4.9.1承接查驗標準：應收集國家、省市各類建筑安裝施工及驗收規(guī)范的最新版本，研究熟悉。

4.9.2基本順序

4.9.3新建商業(yè)物業(yè)應具備查驗所需的基本條件是已經(jīng)辦理了竣工手續(xù)。

4.9.4根據(jù)具體類型、特點確定參加驗收的人員。成立驗收領導小組，基本組成主要以工程人員和操作人員為主，各個專業(yè)齊全。

4.9.5內(nèi)部制定查驗實施方案，軟件資料上根據(jù)《建設工程文件歸檔整理規(guī)范》的規(guī)定，擬定所需要的文件資料目錄，對設備圖紙、資料、出廠證明、使用說明、調(diào)試報告等要緊緊不放。盡量在在查驗前得到資料，以備熟悉了解。設備現(xiàn)場上分專業(yè)按照公用部位、公用設施分類，遵循先機房、后樓層、再外圍；先單機設備、后管路系統(tǒng)的順序逐一進行。時間上不能求快，要按照規(guī)范仔細、認真、全面進行查驗。

4.9.6準備常用的監(jiān)測儀表、工具等，注意這些儀器儀表是否經(jīng)過技術監(jiān)督部門的校驗、是否在有效期內(nèi)。

4.9.7查驗發(fā)現(xiàn)遺留問題的處理，按照填寫相應表格、分類分別匯總、提交開發(fā)商確認、施工單位整改、物業(yè)派人跟蹤并再次查驗的順序進行。

4.9.8與開發(fā)商辦理移交。

4.9.9撤管接手查驗應遵守上述標準，同時應著重于軟件資料、硬件改造記錄、設備維保記錄、財務狀況等進行深入交接。

5租戶服務

5.1入駐和遷出

5.1.1受業(yè)主方委托，按約定的時間辦理租戶入駐手續(xù)：

一一登記租戶信息，向租戶提供管理規(guī)約等入駐資料要求簽署；

一一向租戶明確租賃區(qū)域內(nèi)的設施設備使用范圍，辦理設施設各交接手續(xù)。

5.1.2按業(yè)主方要求為租戶提供約定的供電、供水、供氣、空調(diào)、消防等服務。

5.1.3按租戶要求提供直線電話或其他通訊業(yè)務的接入服務。

5.1.4受租戶委托，按約定要求管理商鋪的備用鑰匙(包括封存保管、緊急啟用)。

5.1.5按業(yè)主方要求辦理退租戶的遷出手續(xù)并提供以下服務：

一一對退租戶的拆除、搬運活動進行監(jiān)督；

一一查驗租賃區(qū)域的公用設施設備，發(fā)現(xiàn)損壞及時報告；

一一確認租賃區(qū)域水、電、氣、通訊、空調(diào)、物業(yè)管理、租金等費用的結清。

5.2裝修管理

5.2.1配合業(yè)主方受理租戶裝修施工的申請，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣、供空調(diào)的容量限額，從物業(yè)管理的角度初步審核其是否符合消防、噪聲、電磁干擾、排油煙（氣）、排污、外造型、店招展示等相關要求。

5.2.2對裝修材料、風格、道具的選用，按照業(yè)主方或經(jīng)營方的統(tǒng)一規(guī)定進行審核。

5.2.2涉及到特殊經(jīng)營的業(yè)態(tài)，必須辦理政府相關部門包括但不限于消防、安全、衛(wèi)生防疫、市容等的書面專項批復。

5.2.2裝修申請批準后，受理施工登記，核查特種作業(yè)人員的操作證，簽訂施工管理協(xié)議和消防安全責任書，發(fā)放施工許可證明。

5.2.3裝修期間負責協(xié)調(diào)與開發(fā)商、經(jīng)營方、總包施工隊伍之間的接口關系。

5.2.4受業(yè)主方委托，對裝修施工現(xiàn)場以下內(nèi)容進行監(jiān)管：

一一施工時間、施工區(qū)域、建筑材料進出與臨時倉庫，建筑垃圾堆放與清運；

一一施工人員的進出、現(xiàn)場管理，應主動控制營業(yè)期間施工人員的頻繁出入；

一一施工現(xiàn)場的外圍裝飾性一體化封閉隔離，噪音、異味、粉塵的控制，應嚴格控制營業(yè)期間的嚴重噪聲和刺激性氣味的施工；

一一臨時供電、供水和升降等設備的使用；

一一現(xiàn)場滅火器材的配置。動用明火，易燃易爆物品和化學危險品的使用必須辦理手續(xù)；

一一建筑物本體和設施設備的保護；

一一制止違章搭建與占用行為。

5.2.5配合業(yè)主方、政府相關部門進行裝修施工驗收，監(jiān)督租戶限期整改發(fā)現(xiàn)的問題。

5.2.6收集租戶裝修登記、施工監(jiān)督管理記錄、裝修項目竣工圖紙和驗收整改記錄，歸入裝修管理檔案。

5.3服務接待

5.3.1物業(yè)現(xiàn)場服務機構設立接待服務窗口，為業(yè)（租）戶提供一站式服務，受理業(yè)（租）戶從搬入至遷離辦公樓期間的各類申請事務。建立24小時人員值班制度，公開辦事制度、辦事紀律、收費項目及收費標準，公示服務接待電話和服務承諾。

5.3.2接待人員態(tài)度和藹、耐心熱情、用語規(guī)范，做好來電來訪記錄。

5.3.3現(xiàn)場接待時間符合商業(yè)營運要求，遇重大活動或節(jié)假日應執(zhí)行經(jīng)營方的統(tǒng)一調(diào)度。

5.4報修服務

5.4.1全天24小時受理報修。有值班記錄和報修記錄。

5.4.2報修15分鐘內(nèi)到場，小修項目24小時內(nèi)修復(預約修理除外)，急修項目限時修復：如須說明維修責任或收費標準的，應予以說明。

一一小修急修及時率100％；

一一一次維修合格率>90％；

一一維修服務回訪率30％；

一一有報修記錄、回訪記錄、返修分析及處理記錄；每月統(tǒng)計一次。

5.4.3電梯故障困人時，物業(yè)服務人員5分鐘內(nèi)作出響應，專業(yè)技術人員30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施救援。

5.5客戶意見管理

5.5.1應與開發(fā)商、業(yè)主方、租戶保持溝通，定期開展工作匯報和意見征詢。

5.5.2應每半年進行一次抽樣的物業(yè)服務意見征詢；每年測評業(yè)主方和租戶對物業(yè)服務的滿意狀況，不斷改進服務質(zhì)量。

5.5.3物業(yè)管理服務不滿意率不超過8％。

5.5.4投訴管理應符合GB／Tl7242《投訴處理指南》的要求。

6環(huán)境管理

6.1室外區(qū)域

6.1.1建筑物外觀、門面裝飾、店招牌、戶外廣告設施及衛(wèi)生設施應保持完好，無違章設攤、搭建、堆放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整潔。

6.1.2對具有抗風能力要求的中大型戶外廣告牌等設施應定期進行安全檢查，遇臺風、汛期應采取相應的安全防范措施。

6.1.3出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采用防滑材料或鋪設防滑墊，其附屬設施保持完好。

6.1.4綠化養(yǎng)護要求應符合本公司《寫字樓（商住樓）物業(yè)管理服務規(guī)范》有關章節(jié)的規(guī)定，使用的藥劑不應有害人體健康及造成環(huán)境污染。

6.1.5環(huán)境照明應符合城市環(huán)境(裝飾)照明相關規(guī)范的要求，戶外供電設施、用電設備，定期進行安全檢查和維護。

6.1.6商業(yè)營運產(chǎn)生的噪聲對周邊的影響應符合GB22337《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》的規(guī)定。

6.2室內(nèi)區(qū)域

6.2.1保持室內(nèi)通風良好，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合GB／T18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》。

6.2.2空調(diào)通風系統(tǒng)應符合國家公共場所空調(diào)通風系統(tǒng)運行衛(wèi)生要求的規(guī)定。

6.2.3柜臺、通道、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂、自動扶梯扶手帶等設施應定期消毒，在傳染病流行期應按照衛(wèi)生防疫部門的要求增加消毒頻次。

6.2.4生活飲用水水質(zhì)應符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》的規(guī)定，二次供水設施應定期清洗、消毒或更換濾芯。

6.2.5物業(yè)的污水排放應符合《污水綜合排放標準》的規(guī)定。

6.2.6按照飲食服務業(yè)環(huán)境污染防治辦法的要求，協(xié)助業(yè)主方對餐飲單位的廢水、油煙排放、殘渣處理進行檢查。

6.2.7化學危險品的貯存應符合GBl5603《常用化學危險品貯存通則》的要求。

6.2.8商場及各類倉庫、小庫內(nèi)禁止吸煙，明確重點防火區(qū)域、安全疏散通道及路線。

7保潔服務

7.1應按商場的營業(yè)特點、人流量及污染情況，確定保潔內(nèi)容、作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢查方法。若委外執(zhí)行，應在合同中書面明確。

7.2按照作業(yè)區(qū)域距離地面的高度確定日常保潔和定期保潔范圍，2米以上列入定期保潔，確定保潔周期：2米以下列入日常保潔，確定作業(yè)頻次。

7.3保潔質(zhì)量符合附錄A的要求。外露物體可視表面無明顯污跡和灰塵：不可視表面無積塵。

7.4保潔服務人員、作業(yè)工具、清潔藥劑、作業(yè)規(guī)程等應滿足策劃的要求，大型電動器具和耗材藥水均應為品牌產(chǎn)品。保潔作業(yè)時應采取安全防護措施，防止對作業(yè)人員或他人造成傷害。

7.5保潔服務人員每天至少提前在營業(yè)前2.5小時進場，按照分工、分區(qū)域?qū)嵤└黝惒僮?。所有的大型清潔和地面養(yǎng)護工作均應安排在打烊后的夜間進行。

7.6商場內(nèi)的衛(wèi)生消毒、滅鼠除害等應有專人檢查，并保持相關記錄。

7.7明確租戶自用區(qū)域及公共區(qū)域結合部位的保潔范圍與責任，并定期檢查。

7.8提供生活和餐廚垃圾的分類收集放置點，裝運垃圾的容器應加蓋，防止垃圾外溢、滴漏，傾翻。餐廚垃圾的收集、外運、處理應符合餐廚垃圾處理辦法的要求。

7.9遇惡劣大雨天氣，保潔服務人員應于物業(yè)的總進口派發(fā)雨傘套，并采取一切有效措施實施地面防滑。遇惡劣大雪天氣，按照預定分工完成相關任務。

8秩序維護服務

8.1人員出入管理

8.1.1勸阻拾荒者、小商販、攜帶寵物者等進入商業(yè)物業(yè)區(qū)域。

8.1.2對出入內(nèi)部專用通道的工作人員進行核查，對聯(lián)系工作的外來人員進行核查、登記。

8.1.3因夜間營業(yè)、施工活動等需要設定的封閉區(qū)域，應有明顯標識，阻止無關人員進入。

8.1.4因節(jié)假日或促銷活動等引起人流集中時，應事先編制預案，重要活動要報公安派出所審批，具體實施時應控制人流進入或進行疏導，保持出入口暢通。

8.2車輛管理

8.2.1制定車場車庫管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、停車須知、應急處理預案（包括火警、盜警、車輛失竊、水淹車庫）等規(guī)章制度。停車場(庫)應具備營運證、收費許可證。公示收費標準和管理規(guī)定。

8.2.2停車場(庫)及車輛進出通道應明確行駛路線，按車輛種類劃分車輛保管區(qū)域，劃定停車位、停車劃線明顯；無雜物堆放；通道順暢；規(guī)范設置交通標識，標志齊全。8.2.3停車場(庫)通往商場的入口處，宜張貼車庫平面圖，標注入口處位置、停車區(qū)位編

號及緊急疏散出口等信息。

8.2.4停車場(庫)內(nèi)禁止存放易燃易爆、化學危險品或其他違禁物品。

8.2.5引導進出物業(yè)區(qū)域的車輛按規(guī)定路線行駛，維護正常的交通秩序。消防車進入前，應對車輛采取緊急疏散，保持路線暢通。

8.2.6指揮進入停車場(庫)的車輛停入泊位，及時提醒車主注意相關的安全事項。特種車

輛和殘疾人車輛應停在指定位置。

8.2.6貨運車輛應按預約時間、指定通道進出。

8.3貨物裝卸管理

8.3.1貨物裝卸應按約定時間、在指定區(qū)域進行。

8.3.2維護貨物裝卸區(qū)域的正常秩序：

一一阻止無關人員和車輛進入；

一一卸貨車輛按序進入裝卸平臺；

一一車輛在裝卸區(qū)域等候時駕駛員不應離開現(xiàn)場；

一一督促作業(yè)人員及時清除廢棄物，保持卸貨區(qū)和車輛周轉(zhuǎn)區(qū)域的干凈整潔；

一一勸離完成卸貨任務的車輛。

8.4監(jiān)控管理

8.4.1監(jiān)控室門有明顯警示標志；室內(nèi)無雜物堆放；每天清掃一次。

8.4.2監(jiān)控室環(huán)境應符合系統(tǒng)設備運行要求，定期進行檢查和檢測，確保監(jiān)控系統(tǒng)功能正常，通訊系統(tǒng)暢通。

8.4.3監(jiān)控室應24小時實施監(jiān)控管理并保持相關記錄完整。監(jiān)控的錄入資料，有特殊要求的應復制備份，查閱應經(jīng)授權人核準。

8.4.4保持電話暢通，隨時接聽（鈴響三聲內(nèi)應接聽）。

8.4.5接到報警（火情、險情及其他異常情況報警）信息后，應對現(xiàn)場進行核實并安排保安人員及時趕到現(xiàn)場進行前期處理、并記錄，發(fā)生緊急或異常情況時，應報告并啟動相應預案。

8.4.6隨時對遇難、遇危、遇險、遇困的業(yè)（租）戶提供緊急援助；隨時應公安機關、國家安全機關要求提供必要協(xié)助；向有關部門報告。

8.4.7對商業(yè)促銷活動的關鍵區(qū)域、通宵活動或營業(yè)區(qū)域等宜進行跟蹤監(jiān)視。

8.4.8對停止營業(yè)的區(qū)域進行安全防范技術設防。對租戶的設防進行確認，發(fā)現(xiàn)問題應及時采取措施。

8.5秩序管理

8.5.1制定秩序維護員管理規(guī)定、秩序維護員站崗值勤標準、秩序維護員巡邏值勤標準、秩序維護員交接班要求、秩序維護員培訓制度、非營業(yè)期間人員和大宗物品進出登記制度、應急處理預案（火警、盜警、地震、臺風、爆炸、炸彈恐嚇、人員急救、高空擲物傷人及其他不可預見緊急事件）等規(guī)章制度。

8.5.2明確巡視工作職責、流程，按商業(yè)物業(yè)的特點，設定巡邏路線，明確巡邏內(nèi)容。貴重商品區(qū)域、金融營業(yè)網(wǎng)點及施工區(qū)域等增加巡邏頻次，保持巡更和巡邏記錄。

8.5.3巡邏中應及時阻止偷盜、損壞物品、亂招貼等行為，關注老、弱、殘、兒童的安全。

8.5.4巡邏中發(fā)現(xiàn)異常情況時應及時處理：

一一違章占用通道等有礙安全的行為；

一一消費者的違規(guī)行為和危險舉動；

一一可疑人員；

一一設施損壞或設備異常。

8.5.5巡視應使用巡更設備，在監(jiān)控室保持巡更記錄。如無巡更設備，應盡量保證兩人一組進行巡視；收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，應及時到達現(xiàn)場，并采取相應措施；巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門和報告相關負責人，并在現(xiàn)場采取必要的應急措施，隨時準備啟動相應的應急預案。

8.5.6節(jié)假日或促銷等重大活動時，應事先辦理相關手續(xù)，與有關部門一道，現(xiàn)場主動觀察人群流向，防止擁擠、擠壓、踩踏等人身傷害事故發(fā)生，必要時啟動相應的應急預案。

8.6清場管理

8.6.1確定清場路線，不留死角和盲區(qū)。

8.6.2引導消費者及租戶按指定路線離場，需要留場的租戶工作人員，應事先辦理相關手續(xù)。

8.6.3要求租戶檢查確認租賃區(qū)域內(nèi)無安全隱患。關閉門窗及水、電、燃氣、空調(diào)開關；保險庫(箱)、櫥柜上鎖，無遺留鑰匙；商鋪及庫房內(nèi)無明火、無火種、無滯留人員。

8.6.4人員離場后，對清場區(qū)域進行復查，重點檢查電梯廳、衛(wèi)生間、試衣室、小庫、消防通道等

場所。

8.6.5完成清場的區(qū)域應按要求封閉，進行安全防范技術設防。

8.6.6清場過程宜全程錄像跟蹤，并保持清場檢查記錄。

8.7大型活動保障服務

8.7.1認真貫徹“誰主管，誰負責”的原則，落實安全責任人，實行安全責任制。

8.7.2商業(yè)促銷、貴賓參觀、社區(qū)活動等大型活動，應配合業(yè)主方/組織者編制秩序維護保障方案。內(nèi)容包括舉辦活動的地點、地形、場所、人數(shù)、環(huán)境、氣候等自然情況；內(nèi)部指揮系統(tǒng)、信息傳遞途徑、人／車流集散路線三套、車位安排、人員布置、通訊保障、應急預案等。方案應向政府相關部門報審并得到其支持。

8.7.3活動前應對人／車流集散路線、車位及活動所需的設施設備等進行專項檢查和確認，必要時進行區(qū)域臨時封閉。

8.7.4強化對活動場所火源、電源、氣源、水源和易燃、易爆、危險物品管理，加強對活動用設施、設備、用具、用品管理，嚴防各類案件、事件、事故的發(fā)生。

8.7.5活動中與組織者保持密切溝通，宜對商場入口、活動區(qū)域、通道、懸高圍欄等處的人流聚集狀況及車輛進出實施重點維護，發(fā)生擁擠時啟動相關的應急預案。

8.7.4監(jiān)控室對活動現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，與現(xiàn)場保持通訊暢通。

8.8消防管理

8.8.1建立健全消防管理防火安全責任制，組建義務消防隊。

8.8.2制訂防火檢查、隱患整改、應急預案演練等制度，建立防火管理檔案。

8.8.3新員工上崗前消防宣傳教育率達100%，有記錄；單位消防安全責任人取得消防安全培訓合格證，重點工種人員每年接受消防培訓不少于兩次，并持消防培訓合格證上崗。單位接受消防部門培訓率不少于40%。

8.8.4火災報警系統(tǒng)和聯(lián)動裝置應完好并保持自動控制狀態(tài)，每季度至少進行一次消防聯(lián)動測試。定期點動備用發(fā)電機，每半年進行一次負載試驗。

8.8.4定期對消防設備、器材、安全標識、應急照明、疏散導向燈等進行檢查，確保完好。

8.8.5對消防安全進行日常檢查，并保持檢查記錄，檢查內(nèi)容應包括：

一一無存放易燃易爆物品和化學危險品(商品類如打火機油等物品必須嚴格按照消防主管部門的規(guī)定存儲)；

一一消防通道、消防設施周圍、防火卷簾門下及機房內(nèi)無堆放物品；

一一無亂接亂拉電線、超負荷用電；

一一排油煙裝置及煙道有定期清洗記錄；

一一停車庫、裝卸區(qū)域及設備機房內(nèi)無吸煙：

一一裝修施工現(xiàn)場無安全隱患；

一一火災隱患的整改及防范措施。

8.8.6每年至少進行一次消防演習和疏散演習。

9建筑物及設施設備管理

9.1供水設施設備

9.1.1建章立制

制定供水設施設備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、水池清洗辦法、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.1.2資料與標識

建立完整的供水設施資料檔案；設施設備標識規(guī)范齊全。

9.1.3水泵房管理

泵房有明顯標志；懸掛操作規(guī)程；管系色標分明；流向箭頭清晰；按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防滅火器材。

9.1.4供水設施設備維護

9.1.4.1水泵控制箱

一一日檢：檢查儀表、指示燈、開關、電源、電壓。

一一月度保養(yǎng)：清潔控制箱內(nèi)外部表面、儀表、指示燈、開關及內(nèi)部元件；檢查調(diào)整水位開關；試驗備用泵自動啟動功能；檢查接地線。

一一半年度保養(yǎng)：檢查繼電器、接觸器接線和觸點并清潔；檢查滅弧罩、滅弧柵、電纜電線連接狀況；測量控制箱各線路絕緣。

一一年度保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器和時間繼電器整定值；檢查控制箱內(nèi)導線連接情況；檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣；檢查啟動柜密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆。

9.1.4.2生活水泵（含電動機）

一一日檢：檢查水泵進出口閥門、泵內(nèi)充水與水泵轉(zhuǎn)動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有無漏水、水泵進出口壓力、水泵與電機運行狀況。

一一月度保養(yǎng)：檢查水泵潤滑油量、油質(zhì)并加油；電機軸承加油；檢查排氣閥門；清洗管道濾網(wǎng)（器）；檢查進出口可撓曲橡膠接頭、水泵聯(lián)軸節(jié)螺絲、機座螺絲，活絡閥門。

一一年度保養(yǎng)：檢查水泵、電機固定螺絲固定狀況；水泵、電機、管道除銹補漆；測量電機絕緣；檢查活絡閥門，除銹補漆，閥門螺桿上油；檢查聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠。

9.1.4.3供水管路與閥門

一一月度保養(yǎng)：檢查活絡閥門，閥桿加油；檢查管道，清洗濾網(wǎng)；清潔減壓閥。

一一半年度保養(yǎng)：檢查清潔供水管閥門和閥桿；檢修水龍頭；清潔管井、管道與支架，局部除銹補漆。

一一年度保養(yǎng)：檢查管路、閥門，除銹補漆。

9.1.5二次供水上、下蓄水池

9.1.5.1水池管理

水池蓋設有密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖；水池底無雜物堆放；水池附近無污染源。

9.1.5.2水池維護一一周檢：檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進水閥。

一一季度保養(yǎng)：配合水池清洗工作，檢查低水位限制浮球、進水閘閥、放水閥、溢流閥，閥桿加油；解體檢查進水液壓閥；檢查清潔水位控制浮球；池內(nèi)扶梯檢查、除銹。

一一年度保養(yǎng)：檢查測量水位控制浮球絕緣；檢查進水手動閘閥；管道除銹補漆。

9.1.5.3水池清洗

一一水池每半年清洗一次；管理處提前四十八小時書面告知業(yè)（租）戶。

一一須由具備資質(zhì)單位負責清洗；清洗人員須持有效健康證；按清洗程序操作；按量使用政府部門規(guī)定的消毒藥物；排水時注意排水管道暢通與否；恢復供水后檢查管道、閥門、浮球等設備零件。

一一水池清洗后由管理處和經(jīng)營方共同驗收，填寫驗收表格。

一一水質(zhì)檢驗須由政府認可的專業(yè)部門負責；水質(zhì)抽樣須于水池清洗后三至五天內(nèi)進行；抽取水樣須存于專業(yè)部門提供的規(guī)范水瓶；水質(zhì)檢驗報告向業(yè)（租）戶公布。

9.1.6供水系統(tǒng)應急處理

9.1.6.1停水應急處理

可獲知的市政停水情況，應提前在相關物業(yè)張貼停水通知并采取相應蓄水措施，特別是對餐飲、洗浴業(yè)（租）戶更要全方位關照；故障停水情況，接報后15分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（租）戶。

9.1.6.2管道爆裂應急處理

出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報后10分鐘內(nèi)到位處理。

9.1.7工作記錄

工作記錄及時、清楚、完整、準確。

9.2排污設施設備

9.2.1建章立制

制定排污設施設備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、排污設施清理辦法、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.2.2資料與標識

建立完整的排污設施設備資料檔案，繪制設施設備平面圖；設施設備標識規(guī)范齊全，井、池蓋編號清晰。

9.2.3潛水（污）泵維護

一一周檢：檢查控制箱面儀表、指示燈、開關、電源電壓、電機工作電流、接觸器。

一一季度保養(yǎng)：清潔控制箱面、儀表、指示燈、開關；清潔控制箱內(nèi)外；檢查繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球；清洗集水井和潛水泵表面；檢查接地線。

一一年度保養(yǎng)：拆檢止回閥；檢查熱過載繼電器整定值；檢查繼電器、接觸器活動機構，測量線圈線路絕緣；檢查機械連接情況；檢查箱內(nèi)導線連接情況；檢查控制箱密封狀況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補漆；潛水泵解體清潔，檢查軸承；測量潛水泵絕緣。

9.2.4污水井清理

每年清理一次。

9.2.5樓頂、路面、車場排水溝清理

排水明溝每周檢查清理一次，暗溝每月檢查清理一次。雨季對主要排水溝實施每天檢查、隨時清理。

9.2.6化糞池清理

每年清理一次；夜間打烊后進行。清理前提前二十四小時書面告知業(yè)（租）戶；清理現(xiàn)場設置安全標志；池底污物淘凈；多級出入口通疏；人工清理者須將污物包裝良好，當夜運走；清運過程無漏灑；清理現(xiàn)場即時清洗干凈；由管理處驗收，填寫驗收表格。

9.2.7管道爆裂、池井溢流應急處理

出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報10分鐘內(nèi)到位處理。

9.2.8工作記錄

工作記錄及時、清楚、完整、準確。

9.3供電設施設備

9.3.1建章立制

制定供電設施設備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、安全操作規(guī)程、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.3.2資料與標識

建立完整的供電設施設備資料檔案；設施設備標識規(guī)范齊全。

9.3.3高壓配電柜維護

一一日檢：檢查屏面指示燈、開關位置、警告牌、母排溫升、繼電器、各項運行參數(shù)、儀表指示；

一一月度保養(yǎng)：檢查電纜外殼接地、清洗絕緣墊、清潔柜面、儀表、指示燈、檢查清潔絕緣工具測量母排接點溫度；

一一半年度保養(yǎng)：檢查二次接線緊固狀況、檢查接地和高壓開關小車推拉狀況。

一一年度保養(yǎng)：測量線路和設備的絕緣；測量接地電阻；清潔并檢查互感器、計量儀表、計量柜線路；清潔并檢查高壓開關小車；測量高壓開關絕緣阻；儲能機構活動部位加油，檢查聯(lián)鎖動作狀況；清潔并檢查避雷器小車；清潔并檢查繼電保護裝置，調(diào)整保護值；清潔并檢查電纜套管和支持絕緣子；檢查柜內(nèi)電纜聯(lián)接狀況；柜內(nèi)外設備清潔除塵。

一一嚴禁帶電作業(yè)；停電或部分停電作業(yè)時，須在斷開的開關分閘把柄上懸掛“禁止合閘”指示牌；操作高壓隔離開關須穿戴絕緣服裝；絕緣工具每半年送檢一次，檢驗報告存檔備查。

一一配電柜鑰匙統(tǒng)一存放于現(xiàn)場鑰匙箱內(nèi)。

9.3.4低壓配電柜維護

一一日檢：檢查開關、指示燈、儀表、指示燈運行狀況；

一一月度保養(yǎng)：清潔柜面、儀表、指示燈、檢查控制回路的接線情況；電容補償情況；清洗絕緣墊；測量母排及各密封式供電母線排連接處、拐彎處的溫度；清潔柜面。

一一年度保養(yǎng)：檢查各抽出式主開關、滅弧罩和滅弧柵、動觸頭、靜觸頭、接線螺絲和固定螺絲狀況；測量抽屜、主開關、接觸器等絕緣；檢查各保護裝置的整定值；檢查接地線電阻；檢查配電柜母排連線并測量配電柜絕緣；檢查并測量各輸出電纜、密封母線排的絕緣；檢查配電柜各電纜和控制線路固定螺絲；檢查并清潔補償電容器、接觸器；配電柜內(nèi)外清潔處塵；除銹補漆。

9.3.5應急發(fā)電機維護

發(fā)電機房門有明顯警示標志，懸掛操作規(guī)程，按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防器材。

一一周檢：檢查發(fā)電機啟動電池電壓、配電屏開關位置、指示燈、控制箱開關位置、蓄電池電解液高度、接線柱狀況。

一一月度保養(yǎng)：試驗發(fā)電機應急啟動，檢查發(fā)電機運行時的電壓和頻率；測量蓄電池電壓、比重；檢查蓄電池各連接部位；清潔蓄電池表面，清潔發(fā)電機組表面。

一一年度保養(yǎng)：帶負載運行不少于30分鐘。清潔并檢查整流器、互感器、自動電壓調(diào)節(jié)器；清潔并檢查接線盒電纜連接情況；清潔并檢查發(fā)電機定子繞組和轉(zhuǎn)子繞組；清潔并檢查旋轉(zhuǎn)勵磁部分或碳刷、壓緊彈簧和滑環(huán)；測量烘潮電阻絕緣；清潔并檢查充電器內(nèi)部。

一一發(fā)電機房每周清掃一次；房內(nèi)無雜物堆放。

9.3.6柴油機維護

一一周檢：檢查柴油柜油位、閥門、管道；柴油機管路；控制箱儀表、開關；檢查機油油位、冷卻水箱水位、啟動電池電壓、接地線。

一一月度保養(yǎng)：試機一次；檢查機油油位和冷卻水箱水位；檢查啟動線路的連接情況；檢查傳動皮帶情況；檢查運行時的機油壓力、機油溫度和冷卻水溫度；檢查空載時的運行轉(zhuǎn)速；清潔柴油機表面。

一一年度保養(yǎng)：檢查清潔渦輪增壓器；檢查清潔水泵；檢查清潔啟動電機、充電發(fā)電機并測量電機絕緣；檢查所有管路和電路連接情況。

9.3.7應急發(fā)電機配電屏保養(yǎng)

一一周檢：檢查各開關位置、指示燈狀況；清潔柜面開關、儀表、指示燈。

一一月度保養(yǎng)：配電柜內(nèi)外清潔除塵；手動啟動發(fā)電機，檢查電壓和頻率。

一一年度保養(yǎng)：檢查并清潔主開關、滅弧罩、滅弧柵；檢查動、靜觸頭緊固狀況；檢查合閘線圈、失壓脫扣線圈固定狀況；檢查所有接線螺絲、固定螺絲固定狀況；手動試驗開關合閘機構，檢查機械部件平滑狀況并加油；檢查清潔繼電器、接觸器；檢查各保護裝置整定值；檢查母排、電纜的連接狀況，測量絕緣；檢查接地線的連接狀況；檢查操作機構及彈簧狀態(tài)；清潔配電屏內(nèi)外；除銹補漆。

9.3.8樓層配電間維護

一一配電間有明顯警示標志，懸掛基本操作要求和回路線路圖，按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防器材。

一一日檢：檢查配電間內(nèi)務應干凈整潔，無雜物，大門、門鎖、內(nèi)部照明完好。

一一每天對重要回路的接線端子、斷路器進行測溫，遇溫度過高，必須迅速檢查原因并消除，必要時在與經(jīng)營方溝通后采取降低負荷強制措施。

一一月度保養(yǎng)：檢查配電箱按鈕、指示燈；清潔主開關表面；清潔配電箱內(nèi)外，檢查連接線；檢查繼電器、接觸器連接線；清潔配電房，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。

一一年度保養(yǎng)：檢查主開關滅弧罩和滅弧柵狀況；檢查主開關動、靜觸頭緊固狀況；檢查各分開關分斷、合閘狀況；檢查接線螺絲緊固狀況；檢查地線連接狀況；測量絕緣。

一一房內(nèi)每周清掃一次，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放。

9.3.9照明管理

9.3.9.1賣場內(nèi)部公共照明

一一每天按照節(jié)能控制規(guī)定定時開啟/關閉，至少分為開業(yè)前清掃照明、開業(yè)前準備照明、開業(yè)照明、專柜照明、夜間維修照明、值班照明、安保照明等類型實施獨立控制。

一一外部廣告燈箱根據(jù)天氣狀況實施開啟，開啟時間不得晚于市政路燈開啟時刻，關閉時間根據(jù)打烊時刻確定。

一一營業(yè)期間主動巡視公共區(qū)域，對損壞的燈具進行快速更換。完好率98%以上。

一一專柜/商鋪內(nèi)部照明，一旦發(fā)現(xiàn)損壞，應提醒業(yè)（租）戶報修，提供有償服務。

9.3.9.2路燈、梯燈管理

路燈、梯燈每班檢查一次；發(fā)現(xiàn)損壞當班修復；完好率為95％以上。

9.3.10停電應急處理

可獲知的市政停電情況，應提前張貼停電通知；故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（租）戶，執(zhí)行應急預案。

9.3.11工作記錄

工作記錄及時、清楚、完整、準確。

9.4電梯設施設備

9.4.1建章立制

制定電梯設施設備管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法、運行管理制度、監(jiān)督管理制度、安全操作規(guī)程、應急處理預案等規(guī)章制度。

9.4.2資料與標識

建立完整的電梯設施設備資料檔案；設施設備標識規(guī)范齊全。

9.4.3電梯運行按電梯運行制度執(zhí)行；至少應有一部電梯24小時運行。

9.4.4機房管理

電梯機房門有明顯警示標志；懸掛各項操作規(guī)程和設備銘牌；按國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》設置消防器材；每2周清潔一次；無雜物堆放。

9.4.5電梯維護

電梯的日常維護保養(yǎng)必須由取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行，并建立電梯外委保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理制度，做好對保養(yǎng)單位工作質(zhì)量的檢查監(jiān)督，確保電梯設備正常運行。

正常情況下的維護保養(yǎng)、年度強制檢測一律安排在夜間進行，不得干擾正常營業(yè)。特殊情況下的停梯維護一般應提前16小時以書面通知業(yè)（租）戶并公示。

9.4.5.1電梯控制箱維護

一一日檢：檢查電梯運行情況是否正常，如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知保養(yǎng)單位解決。

一一半月度保養(yǎng)：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢查對講機通訊效果；檢查保險絲與額定電流；檢查接觸器與繼電器；試驗自動/檢修開關轉(zhuǎn)換與上行/下行開關控制狀況；。

一一半年度保養(yǎng)：檢查箱內(nèi)扁平電纜插接件牢固狀態(tài)和所有電纜連接狀況；檢查接觸器、繼電器觸頭；測量控制箱絕緣；檢查接地線。

一一年度保養(yǎng)：檢查清潔接觸器、繼電器觸頭；檢查各安全保護裝置動作；檢查接地線并測量接地電阻；檢查各電路板插件的連接狀態(tài)；檢查清潔散熱風機。

9.4.5.2電梯曳引機

一一日檢：檢查電動機、減速器、制動器、曳引機、限速器、導向輪、對重輪的運行狀況；檢查機房溫升情況。

一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔限速器；檢查曳引機運行狀況、曳引輪軸承潤滑情況；檢查各安全裝置；檢查曳引繩、限速鋼絲連接狀況；檢查制動器電磁鐵可動鐵心與銅套間的潤滑情況；檢查旋轉(zhuǎn)編碼器軸承。

一一半年度保養(yǎng)：檢查曳引輪、曳引繩磨損情況；檢查制動器并加油；檢查制動器移位情況；測量電機繞組絕緣；檢查曳引機減速箱狀況及油位；檢查限速器輪并加油。

一一年度保養(yǎng)：檢查清潔制動帶；檢查制動力柜，調(diào)整制動彈簧；檢查電動機電纜及制動線圈電線連接狀況；檢查電動機潤滑油狀況及換油；檢查曳引機接地線連接狀況。

9.4.5.3電梯井道維護

一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔電梯導軌和對重導軌；檢查油杯油位、電梯隨行電纜、各限位開關、井道照明燈；清潔安全鉗；清理井底雜物積水。

一一季度保養(yǎng)：檢查井道照明、各限位開關、曳引鋼絲繩、對重鏈；清潔井底緩沖器；檢查液壓油位，清潔柱塞外圓并上油；檢查導軌磨損和潤滑情況；檢查清潔安全鉗，傳動桿配合轉(zhuǎn)動處加油；填補井道孔、洞；清潔井道。

一一年度保養(yǎng)：檢查清潔井底應急開關；檢查試驗井底緩沖器；檢查轎廂軌道、對重導軌磨損情況及軌道垂直平直狀況，上緊全部壓板、接頭和撐架螺栓；檢查試驗防沖頂、沖底限位開關；檢查清潔井道內(nèi)所有設備及井道四周。

9.4.5.4轎廂、層門維護

一一廂內(nèi)懸掛《電梯使用規(guī)定》和《電梯安全使用許可證》。

一一半月度保養(yǎng)：檢查清潔轎廂門頂機構狀況并加油；檢查清潔轎頂ST裝置；檢查各廂內(nèi)各種按鈕；檢查調(diào)整平層裝置；檢查轎頂輪、導向輪滑動軸承間隙；檢查調(diào)整轎門驅(qū)動電機傳動皮帶；檢查轎頂安全窗開關；檢查清潔轎門和廳門的電觸頭；檢查廳門聯(lián)動裝置狀況；檢查清潔轎頂控修箱；檢查廂內(nèi)控制盒內(nèi)各開關。

一一季度保養(yǎng)：檢查清潔自動門鎖并加油；檢查轎廂門和自動門機構，擦拭門導軌并加油；檢查層門，擦拭門導軌并加油；檢查清潔層門機械電氣聯(lián)鎖裝置；檢查清潔轎廂照明、風扇，測量電氣絕緣；試驗消防電梯開關，檢查迫降情況。

一一年度保養(yǎng)：清潔轎頂控制箱內(nèi)電氣元件，檢查連線，全面清潔轎廂頂部；檢查試驗轎廂測重限載裝置；檢查各安全裝置；檢查清潔轎門驅(qū)動電機，測量絕緣，清洗軸承，加潤滑脂，檢查傳動皮帶磨損情況；檢查層門各活動部位及各滾輪，清潔軸承并加潤滑脂；檢查清洗轎門機層門對擺桿軸承并加潤滑脂。

9.4.5.5年審

每年由政府職能部門對電梯進行一次年度強制審驗并取得《電梯安全使用許可證》。

9.4.6電梯應急處理

應根據(jù)實際需要，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷通訊設備。

在發(fā)生應急情況時，應在通知電梯維保單位的同時，由管理處專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。

9.4.6.1停電應急處理

可獲知的市政停電情況，應提前在相關樓宇張貼停電通知；停電前停止電梯運行；啟動應急發(fā)電機；恢復電梯運行。

故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到位處理，立即檢查電梯有否困人，無人情況下啟動發(fā)電機，恢復電梯運行。

視需要以口頭或書面形式告知業(yè)（租）戶。

9.4.6.2電梯困人應急處理

出現(xiàn)電梯困人情況，5分鐘內(nèi)到位處理；確定轎廂所在位置；以可能的方式安撫被困乘客；按照《電梯應急指南》解救被困乘客。

9.4.6.3樓宇火災時電梯應急處理

樓宇發(fā)生火災，3分鐘內(nèi)到位處理；按照《電梯應急指南》操作。

9.4.6.3地震時電梯應急處理

已發(fā)布地震預報的，按政府要求，決定電梯是否停止使用。震前未發(fā)布地震預報的，5分鐘內(nèi)到位處理，按照《電梯應急指南》操作。

9.4.6.5水浸電梯應急處理

接報后5分鐘內(nèi)到位處理；按照《電梯應急指南》操作。

9.4.7工作記錄

工作記錄及時、清楚、完整、準確。

9.5空調(diào)系統(tǒng)

9.5.1建章立制

制定空調(diào)機操作規(guī)程、空調(diào)通風管理規(guī)程、空調(diào)水處理管理規(guī)定、空調(diào)系統(tǒng)維護辦法、空調(diào)故障應急處理程序等規(guī)章制度。

9.5.2資料與標識

建立完整的空調(diào)系統(tǒng)資料檔案。冷卻水系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、燃料系統(tǒng)等等管道上噴/貼明顯字樣，以不同顏色標示其介質(zhì)流向。所有設備、閥門掛上標示牌。帶電、旋轉(zhuǎn)部件，進出風口應有安全警示標志。

9.5.3空調(diào)系統(tǒng)設施維護

9.5.3.1離心式冷水機組（其它類型機組可參照技術手冊規(guī)定執(zhí)行）

一一日檢：主機運行時間根據(jù)天氣預報、開業(yè)時間、業(yè)主經(jīng)營戶的要求確定。主機運行期間每半小時一次檢查機組運行狀況，每小時檢查并記錄運行參數(shù)：檢查主機潤滑軸承油壓，油槽內(nèi)油位，軸承供油溫度，冷凝器進、出水溫度，冷凍水進、出口溫度，冷凝器飽和溫度、壓縮機排氣溫度，壓縮機驅(qū)動電機電壓、電流、功率、負荷百分比。

一一周保養(yǎng)：檢查制冷劑存量、冷卻水水質(zhì)、冷凍水水質(zhì)、潤滑油液位、油加熱器；清潔空調(diào)機房、機組、控制裝置表面。

一一季度保養(yǎng)：檢查潤滑油液位、油濾器、冷卻水和冷凍水的水質(zhì)；清潔主電機表面；清潔主機啟動柜，檢查所有接線；測量油加熱器、油泵電機絕緣；觀察制冷劑液位，測量導葉控制電機絕緣，檢查軸承溫度高的報警、停機功能。

一一年度保養(yǎng)：根據(jù)機組狀況確定在冬季停機期間或來年開機前進行。

檢查機油油質(zhì)；檢查回油系統(tǒng)，更換機油濾器及干燥過濾器；檢查蒸發(fā)器與冷凝器；壓縮機驅(qū)動電機清潔空氣通道和繞組，測量電機繞組絕緣，檢查滾珠軸承潤滑情況；檢查壓縮機傳動齒輪箱；對水系統(tǒng)進行化學分析、清洗；檢查冷劑存量，清洗冷劑過濾器，檢查、清潔控制箱內(nèi)部器件、連接線，檢查、清潔電機啟動器及線路，檢查、清潔接觸器，檢查機油泵控制線路，測量油泵電機、機油加熱器、自動閥門電機絕緣；檢查主機的各種保護裝置。

一一供冷季節(jié)開機前對主機及輔助設備進行一次全面檢查。

9.5.3.2中央空調(diào)配電柜

一一日檢：檢查配電柜各開關位置，檢查各指示燈，觀察儀表指示。

一一月度保養(yǎng)：檢查清潔柜面開關、儀表、指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關；檢查控制回路接線；清潔配電柜及房間；檢查清潔各接觸器及連接線；檢查、清潔各風機控制柜內(nèi)部。

一一年度保養(yǎng)：對配電柜、主開關進行清潔檢查。檢查各抽出式主開關、抽屜，檢查清潔外觀油污、灰塵、異物等；檢查滅弧罩和滅弧柵；檢查動觸頭、靜觸頭；檢查所有接線螺絲和固定螺絲；檢查主開關機械部件；檢查合閘線圈、失壓脫扣線圈的接線及固定情況并測量絕緣；測量抽屜、主開關、接觸器等線路絕緣；檢查各保護裝置的整定值；檢查接地線；檢查配電柜母排連接并測量配電柜絕緣；檢查、測量各輸出電纜、密封母線排的絕緣；檢查配電柜各電纜、控制線路固定螺絲；檢查控制接觸器觸點、接線和固定螺絲；清潔配電柜，柜體內(nèi)外、基座除銹補漆。

9.5.3.3冷水機組啟動柜

一一日檢：檢查儀表、指示燈、開關、電源電壓、電機工作電流，檢查切換繼電器、接觸器工作狀況。

一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外及儀表、開關、指示燈；檢查繼電器、接觸器觸點、彈簧；檢查所有接線、接地線。

一一年度保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查接觸器、繼電器的活動機構，檢查機械連接情況，導線（包括地線）連接情況，檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢查啟動柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補漆。

9.5.3.4空調(diào)配套水泵控制箱

一一日檢：檢查儀表、指示燈、開關，檢查電源電壓、電機工作電流，檢查繼電器、接觸器工作狀況。

一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外，檢查繼電器、接觸器觸點、彈簧，目視檢查所有接線，檢查、調(diào)整水流開關，檢查接地線。

一一年度保養(yǎng)：檢查熱過載繼電器、時間繼電器整定值，檢查接觸器、繼電器的活動機構，機械連接情況，柜內(nèi)導線（包括地線）連接情況，檢查上緊螺絲，理順線路，檢查測量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢查啟動柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補漆。

9.5.3.5空調(diào)冷卻水泵、冷凍水泵

一一日檢：啟動前檢查進出口閥門及水泵轉(zhuǎn)動情況；檢查軸承潤滑情況或油位，檢查水泵、電機運行狀況、電機運行電壓電流，檢查電機、水泵運行溫度。

一一月保養(yǎng)：清潔水泵外表，清潔電機外表；檢查水系統(tǒng)工作情況，調(diào)節(jié)水泵出口閥門開度。

一一半年保養(yǎng)：檢查水泵潤滑油量、油質(zhì)，檢查電機軸承潤滑情況并加潤滑油，檢查、活絡閥門并加潤滑油，檢查水泵聯(lián)軸節(jié)，檢查、上緊排氣閥門，清洗管道濾網(wǎng)（器）。

一一年度保養(yǎng)：檢查水泵、電機固定螺絲；水泵、電機外表、機座除銹，補漆；測量電機絕緣；檢查、活絡閥門，除銹、補漆，閥門螺桿上滑油；檢查聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠，根據(jù)需要更換新件。

9.5.3.6冷卻塔

一一日檢：檢查冷卻塔進出水管閥開關位置，檢查冷卻塔風機運行情況，檢查風機電機運行電流，檢查冷卻塔布水情況，檢查冷卻塔水盆部分周圍、底部情況。

一一月度保養(yǎng)：檢查補水浮球閥，清潔風機、電機外表，檢查傳動皮帶松緊度，清潔冷卻塔，檢查清洗冷卻水出口濾器，更換冷卻水。

一一半年保養(yǎng)：測量冷卻風機驅(qū)動電機絕緣，檢查電機接地線，檢查冷卻塔風機軸承、驅(qū)動電機軸承潤滑情況，檢查皮帶及皮帶輪磨損情況，檢查、清理減速箱內(nèi)外表面，檢查、活絡進出水閥、放水閥，閥桿上潤滑油。

一一年度保養(yǎng)：檢查冷卻塔風機皮帶；檢查、清潔減速箱內(nèi)外，軸承加油；管路、閥門除銹補漆；冷卻塔風機、驅(qū)動電機外表清潔、除銹補漆；檢查防雷接地線。

9.5.3.7空調(diào)箱、新風機組一一日檢：根據(jù)開業(yè)情況適時開啟，一般在開業(yè)前2小時逐步開啟。檢查空調(diào)柜機冷凍水進出口閥，檢查機組運行狀態(tài)，驅(qū)動電機運行電流，檢查軸承溫度，檢查進出風口、調(diào)節(jié)新風供給比例、供風溫度，檢查冷凝水排泄情況。

一一周、月度保養(yǎng)：檢查、清洗空氣濾網(wǎng)；檢查、清通冷凝排出管；清潔機組外表；檢查風機軸承潤滑情況；檢查風機軸承潤滑情況，適量加油；檢查清潔柜機啟動箱。

一一半年度保養(yǎng)：檢查風機驅(qū)動電機軸承潤滑情況，檢查傳動皮帶松緊度；測量風機驅(qū)動電機絕緣及啟動箱絕緣，檢查電機接地線，檢查柜機內(nèi)換熱器翅片。

一一年度保養(yǎng)：檢查風機皮帶，檢查壓力表、溫度計；管路、閥門除銹補漆，風機、驅(qū)動電機外表清潔、除銹補漆，柜機外表、機座除銹補漆；檢查、清潔柜機啟動箱。

9.5.3.8風機盤管

一一月度保養(yǎng)：檢查冷凝水排水管，清洗盤管風機濾網(wǎng)，檢查冷凍水進口電磁閥動作。

一一年度保養(yǎng)：檢查盤管風機運行情況；測量電機絕緣；檢查管路附屬閥件，閥桿加油；檢查盤管；清潔風機、電機，檢查電機軸承并加油。

9.5.3.9蒸汽鍋爐

一一日檢：對運行機組的燃料供應壓力、供水系統(tǒng)水質(zhì)、蒸汽出口壓力、各類電機電壓電流進行密切監(jiān)控，每小時抄