lXdtXlUZ沈陽農(nóng)業(yè)高新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告（討論稿）正略鈞策i

ADFAITH2013年8月22日沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目在國(guó)資公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和員工的通力配合和支持下，咨詢項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行,成功完成了第二階段的工作內(nèi)容;□項(xiàng)B啟動(dòng)會(huì)；3項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì);0《內(nèi)部環(huán)境分析報(bào)告》11!□內(nèi)部資料收集與匯總?1內(nèi)部資料收集與匯總:EI《外部環(huán)境分析報(bào)告》1事1:口管委會(huì)、國(guó)資公司屮尚層訪談；g管委會(huì)、國(guó)資公司中島層訪談:0《標(biāo)桿企業(yè)研究報(bào)告》11□調(diào)研問卷發(fā)放、回收與統(tǒng)計(jì)分析?1調(diào)研問卷發(fā)放、回收與統(tǒng)計(jì)分析:0《管控模式研討方案》1麵:□內(nèi)外部環(huán)境分析:a內(nèi)外部環(huán)境分析!@《新籌建公H組織結(jié)構(gòu)建議》11:口標(biāo)桿企業(yè)研究分析1:標(biāo)桿企業(yè)研究分析1:本階段提交報(bào)告111:口閑打資源整合方案撰巧:n總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫\J業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫111:■:資源整合力'案洪4a總體戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫■1、ik務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃研究和方案撰寫11111111《田有資源整介報(bào)告》《戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》11事111111112013年8月22FI版權(quán)所打，不得翻印第1頁-^正略鈞策dADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目在第二階段正略鈞策項(xiàng)目組主要對(duì)國(guó)資公司的總體戰(zhàn)略（即公司戰(zhàn)略）和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行規(guī)劃，基于如下戰(zhàn)略體系框架模型正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄一.內(nèi)外部環(huán)境分析概?要二.總體戰(zhàn)略規(guī)劃三.業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃四.戰(zhàn)略保障體系五.下階段工作安排2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第3頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境概要（一）：沈北新區(qū)國(guó)資公司戰(zhàn)略發(fā)展的總體判斷一個(gè)判斷■閑資公司屬于資源經(jīng)營(yíng)型，從閃內(nèi)外開發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公TTj的發(fā)展規(guī)律以及ra資公N內(nèi)部現(xiàn)狀來看，市場(chǎng)化運(yùn)作是國(guó)資公川向史高層次發(fā)展的必由之路戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型■資源型向能力型轉(zhuǎn)變：立足企業(yè)現(xiàn)有發(fā)展階段，多元化、專業(yè)化并舉發(fā)展，培養(yǎng)核心能力■弱市場(chǎng)化向強(qiáng)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變：盈利模式從單一的土地轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租售向多元化方向發(fā)展，從而形成良好的資源互補(bǔ)和持續(xù)發(fā)展，提升市場(chǎng)化經(jīng)荇水平■政企合一向政企分離的管理模式轉(zhuǎn)變：隨著新區(qū)經(jīng)營(yíng)的逐步成熟，應(yīng)實(shí)現(xiàn)政企分離,在管委會(huì)主導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)國(guó)資公司的企、Ik化運(yùn)作2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境概要（二）：國(guó)資公司戰(zhàn)略發(fā)展面臨五大機(jī)遇、兩項(xiàng)挑戰(zhàn)■產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)遇：中閩產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變■國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇：屮國(guó)山沿海向內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，給沈北新區(qū)帶來廣闊的發(fā)展空間五大機(jī)遇■新型綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)機(jī)遇：沈北新區(qū)是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的改革先導(dǎo)區(qū)，同時(shí)作為行政新區(qū)擁有各項(xiàng)優(yōu)惠政策和更靈活的體制■低碳經(jīng)濟(jì)引發(fā)變笮機(jī)遇：低碳經(jīng)濟(jì)全球發(fā)展的必然趨勢(shì)，我國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)首先要從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展離效農(nóng)業(yè)、建立低碳城市以及轉(zhuǎn)變生活和消費(fèi)方式著手■國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型機(jī)遇：國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)發(fā)展正從工業(yè)型園區(qū)向產(chǎn)業(yè)型、生態(tài)型園區(qū)轉(zhuǎn)變兩項(xiàng)挑戰(zhàn)■如何突破現(xiàn)有過于依賴土地資源的區(qū)域開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化和持續(xù)盈利能力？■如何面對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在“振興東北”和“東北亞經(jīng)濟(jì)圈”的大背景下，打造戰(zhàn)略發(fā)展的新格局？資料來源：（沈北新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公nj外部環(huán)境分析報(bào)&》2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印肺頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境概要（三）：國(guó)資公司戰(zhàn)略發(fā)展面臨四類優(yōu)勢(shì)、三種限制'重點(diǎn)突出;）■區(qū)位優(yōu)勢(shì)：由中國(guó)東北、日本、韓國(guó)組成的“東北亞經(jīng)濟(jì)閣”正在逐步形成，而國(guó)資公司立足之本的沈北新區(qū)處于經(jīng)濟(jì)圈核心，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)■資源優(yōu)勢(shì)：國(guó)資公司作為沈北新區(qū)直域的國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，在土地資源等自然資源方面擁有優(yōu)先占有的優(yōu)勢(shì)■政策優(yōu)勢(shì)：W資公司承擔(dān)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的寬任，獨(dú)具新區(qū)政府的經(jīng)濟(jì)扶持和政策優(yōu)忠■集群優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)初見成效，新區(qū)中初步形成以農(nóng)產(chǎn)品精深加工及生物醫(yī)藥和光電信息及先進(jìn)制造的兩大產(chǎn)業(yè)集群5三種限制■總部管理職能缺失：無實(shí)質(zhì)性的管理架構(gòu)，總部職能不全、缺少二級(jí)管理平臺(tái)及合理的管控體系，各業(yè)務(wù)板塊和子公司缺乏協(xié)同效應(yīng)■專業(yè)人才短缺：實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大總部功能的投資人才、資本運(yùn)作和資源配腎人才缺失■市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)受限：國(guó)資公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)權(quán)集中于管委會(huì)，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力不足資料來源：《沈北新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司內(nèi)部環(huán)境分析報(bào)告｝.《沈北新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司外部環(huán)境分析報(bào)告》2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第6頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄一.內(nèi)外部環(huán)境分析概?要二.總體戰(zhàn)略規(guī)劃三.業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃四.戰(zhàn)略保障體系五.下階段工作安排2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第7頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄二.總體戰(zhàn)略規(guī)劃1.愿景和使命2.公司戰(zhàn)略定位3.戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印加頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司愿景定位：以城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)為重心，努力成為國(guó)內(nèi)一流的國(guó)有大型投資控股集團(tuán)?擁有國(guó)內(nèi)-流的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)?資源利用:以城市資源的綜介運(yùn)營(yíng)為主愿景投資控股集團(tuán)國(guó)內(nèi)一流城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)需姐腌行城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)職盂要包括城坩功能完善的相?公4職能:?業(yè)務(wù)選擇:關(guān)亞務(wù)?公I(xiàn)d類邯應(yīng)為以國(guó)資公n】為核心的大型企業(yè)集團(tuán)?以資本運(yùn)作為主貶的發(fā)展和擴(kuò)張手段?通過投資控股、兼并收購等手段完成資源整合?在行業(yè)中形成全國(guó)性的影響力?規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、職能和管理各方面的全面提升以城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)為重心，努力成為國(guó)內(nèi)一流的國(guó)有大型投資控股集團(tuán)對(duì)于國(guó)資公司的愿景，nJ■以從國(guó)內(nèi)一流、城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)、投資控股集團(tuán)三個(gè)角度進(jìn)行分解，使得國(guó)資公司未來發(fā)展方向更加明確2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第g頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目企業(yè)使命定位：“成為推動(dòng)沈北新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)保值增值的平臺(tái)，為社會(huì)、客戶、股東和員工創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)價(jià)值”，兩個(gè)層面使命，互為前提和基礎(chǔ)■全而股行政府職能的延伸，肩負(fù)起推動(dòng)沈北新區(qū)開發(fā)建沒的寬要使命，成為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技自主創(chuàng)新的平臺(tái)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第順正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄二.總體戰(zhàn)略規(guī)劃1.愿景和使命2.公司戰(zhàn)略定位3.戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印卽頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目以愿景為出發(fā)點(diǎn)、結(jié)合國(guó)資公司實(shí)際情況，正略鈞策從企業(yè)功能、發(fā)展模式、區(qū)域和業(yè)務(wù)四方面給出了國(guó)資公司的戰(zhàn)略定位業(yè)務(wù)定位■以房地產(chǎn)和同區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)為核心■以金融業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和公共事業(yè)為有益補(bǔ)充■以實(shí)業(yè)投資為新的增長(zhǎng)點(diǎn)4功能定位：三個(gè)主體定位■沈北新區(qū)重要的資源配靑主體■沈北新區(qū)發(fā)展建設(shè)重要投資平臺(tái)主體■沈北新區(qū)資本運(yùn)作主體國(guó)資公司戰(zhàn)略定位發(fā)展模式定位：兩型兩式■兩型：資本運(yùn)作型、實(shí)體運(yùn)哲型■兩式：內(nèi)涵式發(fā)展、外延式擴(kuò)張■立足新區(qū)、服務(wù)新區(qū)■望眼東三省、鳥瞰東北亞區(qū)域定位2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第12頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目一、功能定位：正略鈞策認(rèn)為國(guó)資公司在新區(qū)應(yīng)具備“資源配置、融資、資本運(yùn)作”三個(gè)中心職能的方式進(jìn)行資源整合與業(yè)務(wù)擴(kuò)展，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)冇資產(chǎn)的保值増值的融資平臺(tái)主體.末來國(guó)資公司仍然盂承擔(dān)該項(xiàng)職能.井且通過拓寬融資手段、増加實(shí)體項(xiàng)H等等方式搭建起更加健全且強(qiáng)大的融資平臺(tái)要職能是為沈北新區(qū)的城市化建設(shè)服務(wù)■國(guó)資公司承擔(dān)新區(qū)政府通過布場(chǎng)化乎段進(jìn)行資源配置的職能，是其運(yùn)作主休2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第13頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目?快速準(zhǔn)確i*Y有資源?卨效低耗用好資源?利用優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造資源資源整合功能定位?資源配胥主體?融資平臺(tái)主休?資本運(yùn)作主體利用城市資源經(jīng)營(yíng)這條主線將各下屬公司串聯(lián)起來，進(jìn)行協(xié)同運(yùn)作和專業(yè)化管理，整合新區(qū)的國(guó)有資源，構(gòu)建起以四大主營(yíng)業(yè)務(wù)為主的投資控股集團(tuán)公司，成為新區(qū)唯一的城市資源經(jīng)營(yíng)主體重點(diǎn)突出國(guó)資公司成為新區(qū)的城市資源經(jīng)營(yíng)主體利用城市資源經(jīng)營(yíng)這條主線將各下域公司串聯(lián)起來.進(jìn)行協(xié)同運(yùn)作和專業(yè)化管理，產(chǎn)生“化蝶效應(yīng)”2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第14頁1E略鈞策ADFAITH金融業(yè)務(wù)板塊公共隸業(yè)板塊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊園區(qū)開發(fā)運(yùn)荇板塊沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目充分利用內(nèi)部業(yè)務(wù)板塊間的關(guān)聯(lián)性，以土地成片開發(fā)為基礎(chǔ)，促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的充分協(xié)同發(fā)展，以完成新區(qū)城市資源的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)*礎(chǔ)睽施T業(yè)地產(chǎn)公交酒店物流休閑旅游教育醫(yī)療-以上地成片開發(fā)為依托，獲取土地資源-通過國(guó)資公司在工業(yè)廠房、回遷住房開發(fā)建設(shè)，水務(wù)和供曖服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)配合困資公司金融、Ik務(wù)的開展，以實(shí)現(xiàn)推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提髙區(qū)域的城市化程度，大力發(fā)展區(qū)域內(nèi)的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，完善區(qū)內(nèi)配耷沒施建設(shè)和服務(wù)提供，以滿足區(qū)域內(nèi)的需求/進(jìn)-步完善城市功能，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和公共事業(yè)，積極創(chuàng)建符合“兩型社會(huì)”的人居環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的城市化2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟15頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司作為資源配置平臺(tái)，將新區(qū)發(fā)展賦予的使命和任務(wù)分配至各業(yè)務(wù)板塊，沈北新區(qū)發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)“資源?資產(chǎn)?資本”的盈利增長(zhǎng)籌建與P規(guī)劃階段

基礎(chǔ)建設(shè)階段與招兩階段2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第16頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目自身發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一和實(shí)現(xiàn)新區(qū)城市化建設(shè)與新區(qū)工業(yè)、城市功能和綜介配套的完善科技、商業(yè)等級(jí)的提升艮性循環(huán)國(guó)資公司發(fā)展與新區(qū)建設(shè)協(xié)同并進(jìn)、相輔相成■國(guó)資公nj也城市綜合運(yùn)營(yíng)中盟苒T發(fā)細(xì)市場(chǎng)寧白，洞察市場(chǎng)盂求，提供解決方案，不斷滿足新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)相關(guān)設(shè)施發(fā)展的需求.為新區(qū)的城市化發(fā)展助力■M資公4在推動(dòng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)水平提升的同吋，?抓住機(jī)遇，借力區(qū)域發(fā)展，提商自身經(jīng)營(yíng)能力與管理水平，實(shí)現(xiàn)與區(qū)域的同步成長(zhǎng)和壯大新區(qū)建設(shè)與國(guó)資公司發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一和良性循環(huán)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟17頁ADFAITH自力發(fā)提/司能續(xù)的公營(yíng)持力島資經(jīng)可能國(guó)身和展施功提設(shè)及求套以嬰島配設(shè)的對(duì)建能沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目版權(quán)所冇.不得翻印2013年8月22日第旭頁說煙的T正略鈞策ADFAITH二、發(fā)展模式定位：正略鈞策認(rèn)為國(guó)資公司應(yīng)去選用資本運(yùn)作與產(chǎn)業(yè)運(yùn)作相結(jié)合的“兩合模式”，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)做大做g罷重點(diǎn)突出：定義管理模式主要利潤(rùn)來源主要風(fēng)險(xiǎn)來源核心能力要求資本運(yùn)作導(dǎo)向模式?以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為1:具，通過資產(chǎn)茁新組合.資產(chǎn)包裝上市或是災(zāi)賣企業(yè)等方式從資本運(yùn)作屮獲利?財(cái)務(wù)控股管理模式?以資本運(yùn)作為主，獲取商額資本運(yùn)作收益?金觸/投資風(fēng)險(xiǎn)?利率風(fēng)險(xiǎn)?股市風(fēng)險(xiǎn)?變現(xiàn)（企業(yè)轉(zhuǎn)讓>風(fēng)險(xiǎn)?財(cái)務(wù)/資產(chǎn)管理?風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制?投資/收購兼并產(chǎn)業(yè)運(yùn)作導(dǎo)向模式?通過資本運(yùn)作的方式進(jìn)入和糧合某一?行業(yè)，并提高產(chǎn)收集中度，最后通過產(chǎn)業(yè)屯組來劣現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位，獲取島額行業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)?戰(zhàn)略控股管理模式，或操作是管理控股模式?明確的行業(yè)領(lǐng)先概念，獲取產(chǎn)業(yè)經(jīng)苕利潤(rùn)?經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)?兼并之后的整合風(fēng)險(xiǎn)?企業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)?戰(zhàn)略和規(guī)劃?產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作?監(jiān)控/投資管理?收購兼并兩合模式J資?本運(yùn)■作導(dǎo)尚離成和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式的結(jié)合.一方面以資本運(yùn)作進(jìn)入產(chǎn)業(yè)并強(qiáng)化芄地位，獲取行業(yè)回報(bào)：同吋依據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的了解和對(duì)市場(chǎng)時(shí)機(jī)的把擁，通過既定企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的權(quán)益交鉍，獲取資本運(yùn)作收?混合管理模式?即財(cái)務(wù)控股管理模式加戰(zhàn)略控股管理模式?結(jié)合同時(shí)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與資本運(yùn)作的優(yōu)勢(shì).獲取超額產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作回報(bào)?既^^/投?-險(xiǎn)，又有經(jīng)呰風(fēng)險(xiǎn)，還包括某種程度的政策和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)管理?風(fēng)險(xiǎn)控制、?投資/收購兼并?戰(zhàn)略和規(guī)劃?產(chǎn)業(yè)經(jīng)呰和運(yùn)作?監(jiān)控/投資管理''_-—沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目?母公司控制業(yè)務(wù)組合的買入和售出?收購和出餌4k務(wù)?苽組新的收購?淡氣錫?充分利用各子公司之間的協(xié)同性?尋求并充分利用特有的技能/知識(shí)?各業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展.創(chuàng)造價(jià)伉最大化?打造極具影響力的企業(yè)文化?泰達(dá)集閉、蘇卨新集團(tuán)?通過II標(biāo)設(shè)定和績(jī)效評(píng)估提卨各獨(dú)、Z子公N的業(yè)績(jī)?在總部能夠最?yuàn)c地管理每項(xiàng)業(yè)務(wù)?通用電氣2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第19頁ADFAITH項(xiàng)目組分析了三種基本的控股公司類型造值式創(chuàng)價(jià)方沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目每種控股公司類型都具有不同的特點(diǎn)和要求，通常一家公司會(huì)選擇一種控股公司類型作為主要的母公司定位財(cái)務(wù)控股型?投資回報(bào)-投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化?追求公討價(jià)伉最大化-采用［E規(guī)的財(cái)務(wù)報(bào)告，設(shè)定最低業(yè)績(jī)指標(biāo)，表現(xiàn)不佳的/公id將被放棄?財(cái)務(wù)控制-法律?企業(yè)并購?資產(chǎn)管理1II?財(cái)務(wù)，監(jiān)控、業(yè)務(wù)研究、價(jià)|值評(píng)估I?公司收購的技能，盡全力達(dá)成交易的企業(yè)家精祌戰(zhàn)略控股型?公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展-投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào)-戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培汽I?管理協(xié)同效應(yīng)，強(qiáng)化戰(zhàn)略實(shí)施,進(jìn)行干預(yù)I?財(cái)務(wù)控制?戰(zhàn)略規(guī)劃與計(jì)劃控制?人力資源?資產(chǎn)管理?戰(zhàn)略協(xié)調(diào)I?人力資源開發(fā)、品牌幵發(fā)、專利/技能交換、研發(fā)和戰(zhàn)略交換?引導(dǎo)、綜合管埋技能、公司間/不同業(yè)務(wù)間的協(xié)調(diào)能力操作控股型-各業(yè)務(wù)單元經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化?公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)?對(duì)行業(yè)成功因素的集屮控制與管埋?總部管埋層對(duì)各子公d不斷地進(jìn)行干預(yù)-財(cái)務(wù)控制?營(yíng)銷/銷色?生產(chǎn)、質(zhì)堡?新業(yè)務(wù)開發(fā)?人力資源?資產(chǎn)管理?經(jīng)貲管埋?財(cái)務(wù)、人力資源開發(fā)-綜合戰(zhàn)略技能、注市主要問題2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第20頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目近期定位：戰(zhàn)略型控股公司協(xié)同協(xié)同協(xié)同為了更好的整合業(yè)務(wù)資源、增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)營(yíng)能力，國(guó)資公司目前的定位應(yīng)是戰(zhàn)略型的控股公司，但從長(zhǎng)期的公司定位來看，國(guó)資公司應(yīng)該成為戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)控股公司孫公協(xié)冋k?協(xié)冋孫公司2孫公司3--ri接哲理：籮與r常經(jīng)昔活動(dòng)屮的主要決策---?問技管玴：不參與円常的S昔哲理：給T?-定的財(cái)務(wù)授權(quán)：多馬《大對(duì)外投資項(xiàng)n的決策：對(duì)控股公司m定考核指并按指標(biāo)考核笸理g2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第21頁正略鈞策ADFAITHW資公岣公共亊業(yè)公ni金融業(yè)務(wù)公nJ房地產(chǎn)公司閌區(qū)開發(fā)公M說煙的r沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目另外一方面，依靠自身的內(nèi)涵式發(fā)展是國(guó)資公司去前必須采取的發(fā)展方式，同時(shí)依托于新區(qū)管委會(huì)進(jìn)行的外延式擴(kuò)張也不能停下腳步，國(guó)資公司需要采取“內(nèi)涵式發(fā)展+外延式擴(kuò)展”雙輪驅(qū)動(dòng)式的發(fā)展模式說煙的r沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目同時(shí)，多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)將有助于國(guó)資公司的市場(chǎng)化發(fā)展，但這一轉(zhuǎn)變目前有一定難度，正略鈞策建議國(guó)資公司在保持母公司國(guó)有控股的前提下，逐步引入外部資本，首先實(shí)現(xiàn)全資子公司的股權(quán)多元化弊股權(quán)多元化長(zhǎng)東米加施的股帶増實(shí)展一而可的化險(xiǎn)發(fā)單化，制明風(fēng)司于變展機(jī)透策公th策發(fā)道理的決資少政的渠管序略國(guó)減}4性源北程戰(zhàn)加.府險(xiǎn)公來企策T增性政風(fēng)策科金代決公于定區(qū)存決的資現(xiàn)進(jìn)低利穩(wěn)新生方策寬進(jìn)推降有期<的多決拓促__????對(duì)起-JI疑會(huì)懷?&3低可”降化體能元主可多資率分投效過府策權(quán)政決股*??股權(quán)單一&能業(yè)可企率有效國(guó)公成資達(dá)a易持較保象策尚r形決較利的?■定決東；險(xiǎn)家較風(fēng)一道策UI染決運(yùn)源的命來島同金較公資?2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印國(guó)資公司總部的股權(quán)多元化■應(yīng)是努力方向■直接引入其他投資主體的難度較大，需進(jìn)一步尋找與其他國(guó)有投資公司股權(quán)背換的可能性■股權(quán)公眾化的可能性較小國(guó)投全資子公司的股權(quán)多元化■全資子公司可通過股權(quán)公眾化（上市）.或引入其他投資者主體實(shí)現(xiàn)股權(quán)多元化■應(yīng)是當(dāng)前股權(quán)多元化主要方向第23頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目三、區(qū)域定位：正略鈞策建議國(guó)資公司在區(qū)域發(fā)展上首先應(yīng)為“立足新區(qū)、服務(wù)新區(qū)”，依托新區(qū)的開發(fā)建設(shè)逐步完成市場(chǎng)化和企業(yè)化的轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的核心能力和資本規(guī)?！黾瘓F(tuán)管控能力■項(xiàng)目管理能力■資本運(yùn)作能力■市場(chǎng)營(yíng)銷能力■人才隊(duì)伍:資本規(guī)模?沈北新區(qū)的開發(fā)建設(shè)既是國(guó)資公司的使命和義務(wù)，也是國(guó)資公司發(fā)展壯大的立足之本?依托沈北新區(qū)良好的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規(guī)模區(qū)域定位。1:立足新區(qū)、服務(wù)新區(qū)培育國(guó)資公司的核心能力和資源2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第24頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目新區(qū)土地資源和市場(chǎng)容量的局限性迫使國(guó)資公司未來還須部署跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，但跨地區(qū)發(fā)展給企業(yè)帶來了經(jīng)營(yíng)環(huán)境的巨大差異，使得國(guó)資公司需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力關(guān)鍵成功要素更有效的人j激勵(lì)機(jī)制更科學(xué)的項(xiàng)日管理能力跨區(qū)域品牌建設(shè)能力吏專業(yè)的開發(fā)運(yùn)荇能A更強(qiáng)大的融資能力跨區(qū)域管控能力成功的跨區(qū)域發(fā)展■國(guó)資公司沒有真正跨區(qū)域展開過企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)■當(dāng)前開發(fā)極大的借助了新區(qū)圓有企業(yè)的特殊資源和政府關(guān)系，并在一個(gè)相當(dāng)熟悉的經(jīng)營(yíng)環(huán)境展開，在新區(qū)內(nèi)的成功并不代表核心能力就能完全滿足異地開發(fā)的需要2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第25頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司未來應(yīng)不斷尋求以東三省為主的區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以資本運(yùn)作和技術(shù)輸出為手段實(shí)現(xiàn)外埠擴(kuò)張，逐漸形成在東北亞經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)?沈北新區(qū)的開發(fā)建設(shè)既是國(guó)資公司的使命和義務(wù)，也是國(guó)資公司發(fā)展壯大的立足之本?依托沈北新區(qū)良好的市場(chǎng)環(huán)境，國(guó)資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規(guī)模2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第26頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目一線城市二線城市一線：策略進(jìn)入三線城市四線城市三線：主力市場(chǎng)?四線：輔助性機(jī)會(huì)市場(chǎng)跨區(qū)域發(fā)展■人II規(guī)模在50萬以卜’*流動(dòng)人W極少■人均GDP600龍以bWh:性城市，區(qū)域人II規(guī)模在1000力'以h■流動(dòng)人U非常多■人均GDP3000戈兀以卜.二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心■區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心■流動(dòng)人W較多■人均GDP1300-3000關(guān)元?山區(qū)人II規(guī)模莊100"以F*流動(dòng)人II以煳邊的農(nóng)業(yè)人員為主?人均GDP600—1300美元從市場(chǎng)環(huán)境緯度來看，二、三線城市更適合國(guó)資公司尋找跨區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)，特別是三線城市，未來應(yīng)該成為主力市場(chǎng)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第27頁1E略鈞策ADFAITH競(jìng)T狀態(tài)沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目但跨區(qū)域發(fā)展將對(duì)國(guó)資公司提出更高的要求，因此正略鈞策建議國(guó)資公司4跨區(qū)域戰(zhàn)略一定4考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)＜源奸地巾場(chǎng)將對(duì)岀資公司提出史尚的能力遇求項(xiàng)目投資設(shè)計(jì)施工成本市場(chǎng)市場(chǎng)客戶物業(yè)異地研究決策規(guī)劃建造管理策劃銷售管理管理管控0前的最終市場(chǎng)農(nóng)現(xiàn)圖項(xiàng)目投資設(shè)計(jì)施工成本市場(chǎng)市場(chǎng)客戶物業(yè)研究決策規(guī)劃建造管理策劃銷售管理管理資料來源：國(guó)資公司內(nèi)部訪談，卍略鈞策分析2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第2B頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目在跨區(qū)域市場(chǎng)的進(jìn)入策略上，正略鈞策建議與一個(gè)或多個(gè)投資者建立多實(shí)體的合資企業(yè)來進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，而且，最好讓去地政府以各種形式參與進(jìn)來進(jìn)入策略優(yōu)點(diǎn)國(guó)資公riJM進(jìn)入■全權(quán)控制項(xiàng)H戶單?或多個(gè)投資者">建立單一實(shí)休的合資企業(yè)*；與多個(gè)投資者建立多、實(shí)體的合資企業(yè)■仍對(duì)項(xiàng)H享有較人控制權(quán)■減少國(guó)資公司的風(fēng)險(xiǎn)/投資需求■從合作伙伴方獲得專業(yè)知識(shí)■同上，此外■各投資方的出資額相對(duì)較小■與史多投資者合作?通過并行流程，加快開發(fā)速度缺點(diǎn)■投資額島■對(duì)人才和專業(yè)知識(shí)要求較島■投資人可能對(duì)投資決策施加影響,為了短期財(cái)務(wù)冋?qǐng)?bào)，犧牲國(guó)資公M的長(zhǎng)期利益■同上，此外?控制權(quán)最小?難以協(xié)調(diào)項(xiàng)kl和潛在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的矛盾*潛在的投資者包括投資銀行、物業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者和商家2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第29頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司發(fā)展必須注重提升資本運(yùn)作等關(guān)鍵能力，聚集有效資源、立足新區(qū)，望眼東三省地區(qū)、鳥瞰東北亞經(jīng)濟(jì)圈，探索可持續(xù)發(fā)展道路企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是指在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模、效益、品牌影響和社會(huì)效益目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)敁，既要實(shí)現(xiàn)不斷發(fā)展企業(yè)的目的，又要妥特解決好企業(yè)發(fā)展中的速度和效益、內(nèi)涵與外延、社會(huì)責(zé)任與企業(yè)價(jià)值等矛盾轉(zhuǎn)變發(fā)展方式V真正實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，實(shí)施精細(xì)化管理，走內(nèi)涵式發(fā)展道路效益管理能力搭建人力資源平臺(tái)人才是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的承要部分，國(guó)資公司發(fā)展應(yīng)該建立人力資源規(guī)劃和招聘體系，為企業(yè)發(fā)展提供有力的人冰保障人才保障能力構(gòu)建資本運(yùn)作平臺(tái)増強(qiáng)資本運(yùn)作能力，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的資金支持，最終實(shí)現(xiàn)“資源-資產(chǎn)-資本”的轉(zhuǎn)變資本運(yùn)作能力開拓市場(chǎng)空間探索不斷開拓市場(chǎng)和業(yè)務(wù)的新思路.謀求新的發(fā)展空間市場(chǎng)開拓能力正略鈞策2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第30頁ADFAITH說煙的r沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目四、業(yè)務(wù)定位：正略鈞策認(rèn)為未來國(guó)資公司應(yīng)強(qiáng)調(diào)“城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略”布局和利潤(rùn)要求，以房地產(chǎn)和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主體業(yè)務(wù)，以金融和公共事業(yè)為重要協(xié)同業(yè)務(wù)，以實(shí)業(yè)投資為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)，略協(xié)同和利潤(rùn)支撐形成有效的戰(zhàn)＜重點(diǎn)突出^以工業(yè)地產(chǎn)和科技載體為主的園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)為引擎以金融產(chǎn)業(yè)為資本保障以土地一級(jí)幵發(fā)為突破，以商住地產(chǎn)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，物業(yè)業(yè)務(wù)為協(xié)同業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心公共事業(yè)為重要城市功能補(bǔ)充城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略布局以積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)實(shí)業(yè)投資板塊（主耍價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)來源之一）2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印勤1頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目正略鈞策將國(guó)資公司未來可開展業(yè)務(wù)分為核心業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略業(yè)務(wù)、輔助業(yè)務(wù)、培育業(yè)務(wù)等四大類重點(diǎn)突出■國(guó)資公rfj近期的主要收入和利潤(rùn)來源■國(guó)資公司已有的具備很島市場(chǎng)吸引力.同吋具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)■具備很好的市場(chǎng)前景和發(fā)展空間，國(guó)資公司已經(jīng)具備開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源和能力核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)■國(guó)資公司需要加大資源投入獲取較髙業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)■具備較高市場(chǎng)吸引力，國(guó)資公司有過開展經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)-具備較髙市場(chǎng)吸引力，國(guó)資公司較易獲取開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源和能力1輔助業(yè)務(wù)■國(guó)資公司已開展業(yè)務(wù)，但是市場(chǎng)前景較差的業(yè)務(wù)1/.外部市場(chǎng)發(fā)生較大改變，或是具備偶然性機(jī)會(huì)的情況下?lián)駲C(jī)開展的業(yè)務(wù)培育業(yè)務(wù)■可能在未來幾年后成長(zhǎng)為核心或戰(zhàn)略的業(yè)務(wù)1)?市場(chǎng)前貴非?？春茫珖?guó)資公司需要花時(shí)間去獲取關(guān)鍵資源和培養(yǎng)核心能力，以F/取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟32頁正略鈞策ADFAITH說煙的r沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目通過對(duì)比國(guó)內(nèi)城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)標(biāo)桿和國(guó)資公司當(dāng)前的資源和能力，正略鈞策建議國(guó)資公司未來應(yīng)開展房地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、公共事業(yè)和金融等四大板塊業(yè)務(wù)國(guó)內(nèi)同類先進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)選擇國(guó)資公司業(yè)務(wù)選擇分析■沈北新區(qū)仍處在產(chǎn)業(yè)集聚的初期.域發(fā)展與國(guó)內(nèi)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)區(qū)仍有所差距.H前小只備大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)?的市場(chǎng)條件■困資公d處在城市資源綜合運(yùn)營(yíng)類企業(yè)的發(fā)展初期，不眞備馬上大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)仆的資源和能力■3前現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不作為國(guó)資公相獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行發(fā)展■實(shí)業(yè)投資雖然是國(guó)資公司hl前開展得較好的業(yè)務(wù)，但體量仍然較小，外部環(huán)境也不具備fe期做人形成獨(dú)立板塊的條件-國(guó)資公川還沒有形成完善的多元化投融資平臺(tái)，’pi前不宜將實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)獨(dú)立出來■當(dāng)前實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)并入金融板塊培燈，待時(shí)機(jī)成熟后可獨(dú)立出來形成業(yè)務(wù)板塊■其他板塊業(yè)務(wù)是城市資源運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ).也是同類企業(yè)在"'I前發(fā)展階段的主嬰收入來源，必須立即者乎做大做強(qiáng)國(guó)資公司業(yè)務(wù)選擇重點(diǎn)突出I)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第33頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目012業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力分類業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)土地一級(jí)開發(fā)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)住宅地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)培對(duì)業(yè)務(wù)物業(yè)持行旅游地產(chǎn)開發(fā)輔助業(yè)務(wù)物亞服務(wù)1、通過市場(chǎng)吸引力和業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力綜合分析，國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)組合是以土地一級(jí)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時(shí)旅游地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有為培育業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)為輔助業(yè)務(wù)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第34頁1E略鈞策ADFAITH5432rh-場(chǎng)吸引力沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目22013年8月22日業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力版權(quán)所有.不得翻印舶5頁正略鈞策ADFAITH培育業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)2、國(guó)資公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的業(yè)務(wù)組合是以園區(qū)房產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和配套設(shè)施開發(fā)為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，同時(shí)股權(quán)投資、技術(shù)輸出為培育業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)分類業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)園區(qū)房產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)W區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)配食設(shè)施開發(fā)培籽業(yè)務(wù)股權(quán)投資技術(shù)輸出432rh-場(chǎng)吸引力沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目3、城市公共事業(yè)涉及業(yè)務(wù)種類繁多，正略鈞策參考國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀以及國(guó)資公司資源和能力，將業(yè)務(wù)范圍縮小為10類，并重點(diǎn)針對(duì)這10類業(yè)務(wù)進(jìn)行分析環(huán)境衛(wèi)生、安全事業(yè)公共H常服務(wù)如文化體育場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所、公園、房m修繕、郵政通訊、火葬場(chǎng)，墓地如垃圾處理、市容衛(wèi)生、污水處理、防洪、消防等公共事業(yè)分類自來水、電力、煤氣、熱力的生產(chǎn)、分配和供應(yīng)_交通運(yùn)輸隸業(yè)Q主要指公共旅客運(yùn)輸，如地下鐵道、電車、公幾汽車、出租車、停車場(chǎng)、索道、道路、橋梁等2013年8月22日版權(quán)所苻.不得翻印第36頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目012345業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力輔助業(yè)務(wù)培育業(yè)務(wù)分類業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)水務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)地卜‘管網(wǎng)公交W林綠化培育業(yè)務(wù)關(guān)_數(shù)輔助業(yè)務(wù)供曖環(huán)衛(wèi)垃圾處理戰(zhàn)略業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)通過市場(chǎng)吸引力與業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力綜合分析，水務(wù)應(yīng)作為公共事業(yè)板塊的核心業(yè)務(wù)，而地下管網(wǎng)、公交和園林綠化為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印蜘7頁ADFAITH5432簾場(chǎng)吸*;|力沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目4、根據(jù)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)分類，參考國(guó)資公司目前業(yè)務(wù)開展情況，將金融類業(yè)務(wù)分為9類進(jìn)行重點(diǎn)分析資料來源：國(guó)資公埤內(nèi)部資料，正略鈞策分析2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印^38X正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目通過市場(chǎng)吸引力與業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力綜合分析，銀行、債券和實(shí)業(yè)投資應(yīng)作為金融板塊的核心業(yè)務(wù)，而產(chǎn)業(yè)基金、租賃和證券為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)分類業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)銀行憤券實(shí)業(yè)投資戰(zhàn)略業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)基金祖賃證奍培育業(yè)務(wù)保險(xiǎn)信托輔助業(yè)務(wù)其他金融服務(wù)備注：表屮提及產(chǎn)業(yè)基金與債券與一般證券市場(chǎng)屮盈利性基金以及債券業(yè)務(wù)在性質(zhì)上冇所區(qū)別，因此作為牟獨(dú)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析1.產(chǎn)業(yè)基金，主嬰功能是用作融資手段，并輔助進(jìn)行實(shí)業(yè)投資2.企業(yè)憤券主要作用是企業(yè)融資工具，不在綜合分析圖屮顯示，但作為國(guó)資公司屯耍融資手段.作為核心業(yè)務(wù)開展2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第39頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目基于以上分析，正略鈞策對(duì)國(guó)資公司未來開展業(yè)務(wù)進(jìn)行了板塊及業(yè)務(wù)種類的選擇和劃分，從而幫助國(guó)資公司進(jìn)行合理的業(yè)務(wù)布局，確保實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展國(guó)資公司的業(yè)務(wù)組合房地產(chǎn)板塊園區(qū)板塊公共事業(yè)板塊金融板塊核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)輔助業(yè)務(wù)培育業(yè)務(wù)I土地一級(jí)開發(fā)i1;住宅地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)1物業(yè)服務(wù)1iiii1i旅游地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有\(zhòng)i園區(qū)房產(chǎn)開發(fā)!i園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)配套設(shè)施開發(fā)11111iiiii股權(quán)投資技術(shù)輸出i地下管網(wǎng)供暖i路橋水務(wù)i公交i環(huán)衛(wèi)ii物流IH林秘化垃圾處理i,_i___燃?xì)忏y行產(chǎn)業(yè)基金ii保除信托憤券租貨i其他金融服務(wù)i實(shí)業(yè)投資證券iiii2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第4（頂正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄二.總體戰(zhàn)略規(guī)劃1.愿景和使命2.公司戰(zhàn)略定位3.戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印笫41頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司的戰(zhàn)略發(fā)展分三大階段?政府職能延伸：新區(qū)開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵使命?國(guó)有資源糧合：糧合新區(qū)資源.完成業(yè)務(wù)模式布甸主耍業(yè)務(wù)?上地一級(jí)開發(fā)?二級(jí)項(xiàng)U開發(fā)（住宅、閌區(qū)）?基礎(chǔ)沒施建設(shè)-政府職能延仲：新區(qū)建設(shè)運(yùn)巷,保持經(jīng)濟(jì)總貴増長(zhǎng)?企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大：資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)?二級(jí)項(xiàng)H開發(fā)（住宅、商業(yè)、園區(qū)）?基礎(chǔ)設(shè)施逑設(shè)政府職能延伸：新區(qū)的稍細(xì)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)眢轉(zhuǎn)哦：巾場(chǎng)化、多元化、區(qū)域化?二級(jí)項(xiàng)IJ開發(fā)（住宅、商業(yè)、旅游、闊區(qū)）?配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)?髙科技產(chǎn)業(yè)投資?綜合性金融服務(wù)?園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)貨?公幾爭(zhēng)業(yè)開發(fā)運(yùn)昔?區(qū)域化發(fā)展?土地批租收入主營(yíng)收入?二級(jí)項(xiàng)H銷售收入二級(jí)項(xiàng)「1銷色收入自持物業(yè)租賃收入-別遞&_____二級(jí)項(xiàng)n銷咎收入*物業(yè)租貨收入配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)收入?項(xiàng)h投資收益金融服務(wù)收入?區(qū)域化發(fā)展收入關(guān)鍵能力?-級(jí)開發(fā)能力?二級(jí)項(xiàng)H開發(fā)能力?招商能力?資企籌措能力2013年8月22日招尚能力產(chǎn)品策劃能力資本運(yùn)作能力版權(quán)所有.不得翻印運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力市場(chǎng)策劃能力項(xiàng)H投資能力界地管控能力第42頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司應(yīng)在充分發(fā)揮新區(qū)城市資源經(jīng)營(yíng)主體的前提下進(jìn)行更加市場(chǎng)化的運(yùn)作，整合成為實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)協(xié)同優(yōu)勢(shì)的投資控股集團(tuán)國(guó)資公司未來的管理0標(biāo)規(guī)劃整合資源，將國(guó)資分司打造成強(qiáng)勢(shì)的國(guó)有控股集團(tuán)公司（國(guó)控集團(tuán)）?以國(guó)控集團(tuán)作為核心企4k，形成企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)成立企業(yè)策團(tuán)-以國(guó)控東團(tuán)作為核心的企業(yè)集團(tuán)通過資本方式進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展，完成國(guó)釕資產(chǎn)的保值増值的使命?實(shí)現(xiàn)集團(tuán)下城f公司上市國(guó)控集團(tuán)完成管理轉(zhuǎn)型.下拭四大車業(yè)部逐漸獨(dú)立成為子集團(tuán)，形成房地產(chǎn)集團(tuán)，同區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)、公共；業(yè)集團(tuán)和金融控股集團(tuán)-國(guó)控集團(tuán)母公d從擬先的戰(zhàn)略窀控股公詞過波成為戰(zhàn)略沏財(cái)務(wù)控股公討-成為國(guó)內(nèi)?流的投資控股槊團(tuán)2011201520202013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第43頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)：預(yù)計(jì)至2015年國(guó)資公司的業(yè)務(wù)收入突破100億元，至2020年接近150億元2011-2020年國(guó)資公司、Ik務(wù)收入預(yù)測(cè)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第44頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目企亞實(shí)力20%15%10%■=個(gè)主蔓一?一—|__2rs_____競(jìng)＞對(duì)手1市場(chǎng)份額35%30%"閨資公司在2015年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)25%―市場(chǎng)的主耍參與者■根據(jù)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，2015年新區(qū)內(nèi)商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)250億増加值，其中商業(yè)地產(chǎn)、居住地產(chǎn)約占150億■根據(jù)國(guó)資公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求，國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊需耍在2015年成為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)布場(chǎng)的主嬰?yún)⑴c者.并且在2020年成為區(qū)內(nèi)巾*場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者■基于“三四法則”的分析，國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盂要在2015年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15億元，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30億元才能實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)數(shù)據(jù)來源：國(guó)資公司內(nèi)部資料，iE略鈞策分析2013年8月22日版_軋$翻印染45頁Fl基于“三四法則”的分析，按照新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和國(guó)資公司總體戰(zhàn)略定位，除土地整理收入外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)在2015年業(yè)務(wù)收入達(dá)到15億元，至2020年實(shí)現(xiàn)30億元國(guó)資公司在2020年應(yīng)當(dāng)成為區(qū)內(nèi)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)目標(biāo)2011-2020年房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)收入預(yù)測(cè)（包含土地批租收入）數(shù)據(jù)來源：國(guó)資公司內(nèi)部資料，iK略鈞策分析2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第46頁正略鈞策ADFAITH說煙的r沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中“兩大基地、八大園區(qū)”中未開發(fā)園區(qū)的全部開發(fā)運(yùn)營(yíng)職能，為滿足新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，到2015年預(yù)計(jì)完成1100萬平米的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，同時(shí)業(yè)務(wù)收入接近40億元新區(qū)“十二五”規(guī)劃中兩大基地可利用的園區(qū)土地基地園區(qū)規(guī)劃面積（萬平方米）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值（億元）農(nóng)產(chǎn)品食品產(chǎn)業(yè)園300400精深加工賽地生物產(chǎn)、IkW270100光電位息制造產(chǎn)業(yè)園1500500以光電信息為主的新手機(jī)產(chǎn)業(yè)園5001000新能源汽車及零部件產(chǎn)業(yè)園500400興產(chǎn)業(yè)基地節(jié)能環(huán)保及先進(jìn)材料產(chǎn)業(yè)園500200航宇產(chǎn)業(yè)W220100合計(jì)37902700國(guó)資公司園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)目標(biāo)■按照新區(qū)內(nèi)I:業(yè)園區(qū)單位而積所實(shí)現(xiàn)產(chǎn)値計(jì)算，要實(shí)現(xiàn)新區(qū)“十二五”規(guī)劃綱要屮的1:業(yè)截止2015實(shí)現(xiàn)累計(jì)幵發(fā)I:業(yè)地產(chǎn)建筑面積達(dá)到1100萬平方米左右?按照沈北新區(qū)內(nèi)當(dāng)前K業(yè)地產(chǎn)銷價(jià)格及出租價(jià)格計(jì)算，國(guó)資公司獨(dú)立承擔(dān)以上園區(qū)的開發(fā)任務(wù).并持有50%的建筑而積的地產(chǎn)，到2015年預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)39億元營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)來源：國(guó)資公司內(nèi)部資料，iK略鈞策分析2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第47頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目公共事業(yè)是國(guó)資公司重要的協(xié)同業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)利用新區(qū)大力開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的契機(jī)，迅速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，逐漸培養(yǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，成為未來集團(tuán)的重要收入來源，至2015年業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)15億元2011-2020年公共事、Ik板塊業(yè)務(wù)收入預(yù)測(cè)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印糾8頁正略鈞策ADFAITH說煙的r沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目金融業(yè)務(wù)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)、園區(qū)和公共事業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展的重要支撐和資本保障，國(guó)資公司應(yīng)依托新區(qū)良好的競(jìng)+環(huán)境，大力發(fā)展金融業(yè)務(wù)，不斷整合區(qū)內(nèi)資源，力爭(zhēng)在2015年達(dá)到成立金融控股集團(tuán)的要求成立金融控股集團(tuán)，資本戰(zhàn)略跨越整合區(qū)內(nèi)金觸資源.做精金融業(yè)務(wù)股權(quán)投資業(yè)務(wù)目標(biāo)組建財(cái)務(wù)公司，搭建集團(tuán)投融資體系金控菜團(tuán)的因阽定義：“完全或主耍在銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)屮至少兩個(gè)不同的金觸行業(yè)人規(guī)模地提供服務(wù)的金融集團(tuán)公司”金融控股集團(tuán)公Hi通過控股的子公司經(jīng)營(yíng)銀行、保險(xiǎn)、證券及相采取產(chǎn)業(yè)資本控股的金控模忒■大力發(fā)展現(xiàn)有金融業(yè)務(wù)■擴(kuò)大對(duì)當(dāng)民銀行的影響力，取得控股權(quán)，并大力發(fā)展銀行網(wǎng)點(diǎn)■以國(guó)資公勻?yàn)橹黧w，通過參控股小斷整合K內(nèi)的銀行、保險(xiǎn)、證券、基金等金融資源■糶團(tuán)內(nèi)部資金調(diào)動(dòng)的合法性要求■提離內(nèi)部資金、資源的使用效半.，優(yōu)化集團(tuán)資源配置■通過觸資等手段，劣現(xiàn)資本運(yùn)作?改進(jìn)現(xiàn)金流的耍求201020152020數(shù)據(jù)來源：國(guó)資公司內(nèi)部資料，iK略鈞策分析正略鈞策2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印濃49_頁ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄一.內(nèi)外部環(huán)境分析概?要二.總體戰(zhàn)略規(guī)劃三.業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃四.戰(zhàn)略保障體系五.下階段工作安排2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第50頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目目錄三.業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃1.房地產(chǎn)板塊發(fā)展規(guī)劃2.園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊發(fā)展規(guī)劃3.公共事業(yè)板塊發(fā)展規(guī)劃4.金融板塊發(fā)展規(guī)劃2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第51頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目正略鈞策從價(jià)值鏈選擇、產(chǎn)品組合以及區(qū)域布局三個(gè)方面著手，對(duì)國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來商業(yè)模式提出建議■做什么產(chǎn)品組合？住宅、別墅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓？產(chǎn)品組合■進(jìn)入什么區(qū)域？是定位新區(qū)內(nèi)rtf場(chǎng).還是擴(kuò)張到沈陽乃至遼寧省巾'場(chǎng)？■如果定位新區(qū)內(nèi)市場(chǎng).在哪里展開競(jìng)爭(zhēng)？n價(jià)值鏈/V除土地一級(jí)開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)本身外,是否還進(jìn)入價(jià)值鏈的其他環(huán)節(jié)？■在資源分配h以哪一個(gè)環(huán)節(jié)為主？區(qū)域布局正略鈞策2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第52頁ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目一、價(jià)值鏈選擇：正略鈞策將房地產(chǎn)價(jià)值鏈分解為土地一級(jí)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有、物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)與代理5個(gè)環(huán)節(jié)，形成了價(jià)值鏈上三個(gè)主要業(yè)務(wù)和兩個(gè)輔助業(yè)務(wù)，不同的房地產(chǎn)企業(yè)因涉及的環(huán)節(jié)不同而行成了不同的運(yùn)營(yíng)模式房地產(chǎn)行業(yè)主產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)行業(yè)輔產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)運(yùn)呰商綜合開發(fā)商I金融投資商地產(chǎn)開發(fā)型（陸家嘴）房產(chǎn)開發(fā)型（萬科）物、Ik經(jīng)營(yíng)增_

綜合開發(fā)哦（金融街）金融投資甩（ING房地產(chǎn)）2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第53頁y］正略鈞策dADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)是國(guó)資公司目前的主要收入來源，并且在新區(qū)內(nèi)處于壟斷地位，未來仍然作為國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊中的核心業(yè)務(wù)有利因素■該業(yè)務(wù)是政府職能延伸是國(guó)資公司必須承擔(dān)的職能■國(guó)資公司土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)在新區(qū)內(nèi)屬于專營(yíng)業(yè)務(wù)土地一級(jí)開發(fā)收入是'*1前國(guó)資公均主要收入米源■因受政策限制較少，國(guó)資公司土地級(jí)幵發(fā)利潤(rùn)率遠(yuǎn)商丁-全國(guó)平均水平?上地級(jí)開發(fā)是國(guó)資公司未來發(fā)展戰(zhàn)略屮的核心業(yè)務(wù).做大做實(shí)土地一級(jí)開發(fā)可以使國(guó)資公司從全局的戰(zhàn)略意義上取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過土地儲(chǔ)備形成布局.并獲得更島的土地溢價(jià)利潤(rùn)不利因素■資金投入規(guī)模大，資金回收周期長(zhǎng)，受政策影響明顯?行業(yè)平均利潤(rùn)率較低土地一級(jí)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊核心業(yè)務(wù)■綜合職能、經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略的三方iMW素考慮.土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)3作為囷資公d房地產(chǎn)板塊的核心業(yè)務(wù)■加快土地?級(jí)開發(fā)速?zèng)]，獲取經(jīng)濟(jì)收益■做實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施建沒，提高土地溢價(jià)水平■通過一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)，搶占土地資源.形成土地儲(chǔ)備，為房地產(chǎn)板塊整體發(fā)展進(jìn)行布局2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印貼4頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目綜合考慮市場(chǎng)空間、資金效率、收益率等因素，房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是國(guó)資公司大舉進(jìn)入、迅速壯大的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)有利因素.沈北新區(qū)未米對(duì)r?房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)苽求會(huì)迅速堉大，根據(jù)新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，米來5年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)每年的市場(chǎng)規(guī)模可能會(huì)超過200億元■相對(duì)于土地?級(jí)開發(fā)來說.房產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)較快，能夠提商資金利用效率，加快發(fā)展速度■房產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)價(jià)伉鏈中的商利潤(rùn)環(huán)節(jié)。般米說.房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的土地?級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)成本利潤(rùn)率不會(huì)超過8%,而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)丙強(qiáng)企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)毛利半超過30%,純利率超過20%不利因素■房產(chǎn)開發(fā)收益受行業(yè)周期影響大■長(zhǎng)期發(fā)展后會(huì)產(chǎn)生人貴的沉淀資產(chǎn)■凈資產(chǎn)收益申與企業(yè)規(guī)模成反比房產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略業(yè)務(wù)■綜合市場(chǎng)空間、資金效率、收益率等W素考慮.房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是國(guó)資公司大舉進(jìn)入、迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)■迅速形成業(yè)務(wù)規(guī)模■提尚資金利用卒、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟55頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目物業(yè)持有具有穩(wěn)定的盈利能力、能夠?yàn)槠髽I(yè)■帶來持續(xù)增加的現(xiàn)金流，有效的降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但考慮到投資較大、資金周轉(zhuǎn)慢等因素，當(dāng)前作為國(guó)資公司培育業(yè)務(wù)物業(yè)持有作為房地產(chǎn)板塊培育業(yè)務(wù)■綜合利潤(rùn)水平、資金投入、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等W素考慮，物業(yè)持冇業(yè)務(wù)作為H資公司培肓性業(yè)務(wù)-逐步提高物業(yè)持有數(shù)貴＞培養(yǎng)V、lk化經(jīng)貲能力2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第56頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)資金投入小、周轉(zhuǎn)快，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠提高房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)生品牌效應(yīng)，但平均利潤(rùn)水平偏低，定位為國(guó)資公司房地產(chǎn)板塊的協(xié)同業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)板塊協(xié)同業(yè)務(wù)■綜合考慮利潤(rùn)水平、資金投入、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)同效應(yīng)等因紊.物業(yè)眼務(wù)業(yè)務(wù)作為國(guó)資公司的協(xié)同業(yè)務(wù)■逐步提高物業(yè)服務(wù)水平＞培養(yǎng)V、lk化經(jīng)貲能力2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟57頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目112345業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈定位■仍然以土地級(jí)開發(fā)為核心，作為短期內(nèi)的主嬰收入來源和長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)。加快上地?級(jí)開發(fā)的開發(fā)速度，同時(shí)做實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提卨土地價(jià)值-大力發(fā)展房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，迅速擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模.實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力■適3持有出租和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)■考慮到物收管理服務(wù)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持存業(yè)務(wù)的支持作用，可以適當(dāng)發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù).主要為自身的房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持仃業(yè)務(wù)服務(wù)同時(shí)通過對(duì)業(yè)務(wù)吸引力與國(guó)資公司能力及資源的匹配分析，確定國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈定位輔助業(yè)務(wù)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第5&頁ADFAITHr———了---L___ri!---J---U---4-----r---i---O54321市場(chǎng)吸d力沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目二、產(chǎn)品選擇：從產(chǎn)品看，住宅產(chǎn)品需求大、資金回收快、風(fēng)險(xiǎn)小，商業(yè)、寫字樓、酒店等要求策劃、營(yíng)銷、物業(yè)管理等能力較高，資金回收也較慢住宅商業(yè)寫字樓產(chǎn)品特點(diǎn)占總投資3%左右，單體投資較大,設(shè)計(jì)，施X,物業(yè)管理難度較尚4字樓經(jīng)背模式簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)較低■單體投資較大，星級(jí)酒店20%為合資與外資皆理，客戶定位.設(shè)計(jì)，施T難度較大■經(jīng)濟(jì)型酒店投資較小■住宅在房地產(chǎn)投資占80%左右，在各類產(chǎn)品屮規(guī)模最大■產(chǎn)品定位最明確，風(fēng)險(xiǎn)最低■與其他產(chǎn)品相比，中島檔住宅市場(chǎng)規(guī)模大.標(biāo)準(zhǔn)化程度島■占房地產(chǎn)總體投資7%左右，主流做法是統(tǒng)一招商管理，統(tǒng)一營(yíng)銷.統(tǒng)一服務(wù)跟蹤，統(tǒng)?物業(yè)管理財(cái)務(wù)特點(diǎn)II對(duì)資源與能力要求的差異■資金占用詢期短，一般一到兩年.Illi*中卨杓住宅通過昔銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的價(jià)值増值較髙，其盈利能力顯著離于低價(jià)位住宅■較強(qiáng)的進(jìn)度控制fiS力，住宅專業(yè)營(yíng)銷能力■較強(qiáng)的產(chǎn)品復(fù)制能力■投資較大，占用時(shí)間較長(zhǎng)，長(zhǎng)期持有回報(bào)率較島，一般8—10年回收■風(fēng)險(xiǎn)較商?較強(qiáng)的招尚能力，營(yíng)銷能力（特別是市場(chǎng)定位能力一業(yè)態(tài)的定位、13標(biāo)布場(chǎng)的定位、主題特色的定位、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)的定位）■資金占ffl較夫，較長(zhǎng)，資金回流較慢,氏期持冇會(huì)帶米穩(wěn)定的回報(bào)■甲級(jí)'弓字樓的收益島浐乙級(jí)寫字樓，優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫卞樓松期投資收益較離■資金實(shí)力雄厚，一般為長(zhǎng)期持有.物■叩級(jí)與字樓對(duì)物業(yè)管理、服務(wù)的能力要求較卨■占用資金大，四楨級(jí)酒店以上^收資金慢，10-15年，利潤(rùn)較商:經(jīng)濟(jì)型酒店問收資金較快，5年左右，利潤(rùn)也較為可觀■資金實(shí)力雄厚，一般為長(zhǎng)期持有.島桴泗店多選擇與國(guó)際泗店品牌合作進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)■經(jīng)濟(jì)型酒店要求標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)和有效降低成本2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第59頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目通過綜合比較分析，正略鈞策建議國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以中高檔住宅為核心產(chǎn)品、高檔寫字樓和回遷房為重點(diǎn)產(chǎn)品、待時(shí)機(jī)成熟后擇機(jī)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊產(chǎn)品比較及選擇建議髙檔寫字樓低檔寫字樓商業(yè)地產(chǎn)髙級(jí)星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店中高檔住宅回遷房投資回報(bào)率?e?C巾'場(chǎng)規(guī)模€??0經(jīng)營(yíng)管理難度C春風(fēng)險(xiǎn)€OOO與現(xiàn)冇資源能力的匹配?OOO?O選擇建議甫點(diǎn)開發(fā)不建議開展擇機(jī)開展擇機(jī)開展擇機(jī)開展重點(diǎn)開發(fā)保障供應(yīng)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第的頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目三、區(qū)域選擇：國(guó)資公司應(yīng)該確定選擇區(qū)域發(fā)展的原則以及區(qū)域發(fā)展的路線，正略鈞策建議按照如下分析框架來展開分析?如何與園區(qū)板塊、公共事業(yè)板塊和金融板塊發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合？?未米的跨區(qū)域發(fā)展模式是否允許企業(yè)的可行性2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第61頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目正略鈞策建議國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以蒲河新城為核心區(qū)域開展，兼顧新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)，擇機(jī)進(jìn)入七星旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來5-10年后嘗試向區(qū)外市場(chǎng)擴(kuò)張城新河tcl區(qū)業(yè)農(nóng)代現(xiàn)子城新區(qū)濟(jì)經(jīng)游旅星七場(chǎng)市部外區(qū)新匕略則戰(zhàn)原場(chǎng)冇展市均發(fā)、品司怏產(chǎn)公度類資速各國(guó)展對(duì)合發(fā)、符域大'區(qū)間求略該窄而戰(zhàn)域tx該IE保應(yīng)須供必房■^住公遷資回閨的JJy^一一一不類型展類發(fā)求點(diǎn)品司產(chǎn)公K資地閑該-I1略戰(zhàn)公資域國(guó)區(qū)期的近屮干之M劃不規(guī)5醐1政經(jīng)地，發(fā)土地開t土，憑價(jià)顯以低明可取勢(shì)T獲優(yōu)公發(fā)漱足資開資不國(guó)級(jí)府驗(yàn)經(jīng)定一勢(shì)累優(yōu)積源設(shè)資建府房政住冇遷，回驗(yàn)開勢(shì)產(chǎn)優(yōu)地是游源旅資有府沒政司，公驗(yàn)資經(jīng)國(guó)發(fā)以司足公不產(chǎn)如地力房能型的大司與爭(zhēng)公外競(jìng)資區(qū)開W在展11家入多進(jìn)■經(jīng)烈已激商爭(zhēng)產(chǎn)兗地區(qū)型地大該內(nèi)有無仍前入目介烈產(chǎn)澈地不的爭(zhēng)模兗規(guī)有無仍前入H介.商烈產(chǎn)激地不的■^■模兗規(guī)性業(yè)H企全性的方峒地大的.秀烈優(yōu)場(chǎng)激和rtl->業(yè)分兗企瓜城發(fā)1商等空-城展點(diǎn)學(xué)發(fā)歌人■的1型展區(qū)成發(fā)宅劃來住規(guī)未、木大區(qū)區(qū)基巨新貿(mào)己間新內(nèi)間業(yè)短利農(nóng)、盈為設(shè)■迆建大主村不規(guī)新潛區(qū)和場(chǎng)小新區(qū)rb'較游來風(fēng)旅未入■-進(jìn)區(qū)發(fā)，濟(jì)開朗給分明游先小旅未勢(shì)迆源展人主資發(fā)險(xiǎn)間空展好發(fā)看業(yè)果行前產(chǎn)-地大房巨閨然全仍B展發(fā)來.年5近司公域s心為核作的域依發(fā)區(qū)，開顧掛埋兼應(yīng)合的供況期房情近遷展司M發(fā)公保地資確3國(guó)迆據(jù)況惜發(fā)開源資游入旅進(jìn)據(jù)機(jī)根擇域IX行進(jìn)性試后年-1025甘2013年8月22日版權(quán)所有，不得翻印策62頁f*沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目根據(jù)以上的綜合分析，正略鈞策建議房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采用如下的商業(yè)模式醐I配合國(guó)資公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的城市地產(chǎn)開發(fā)商?蒲河新城是國(guó)資公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的核心區(qū)域.未來5年內(nèi)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)要以蒲河新城為進(jìn)點(diǎn)■新城子現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)為兼顧區(qū)域，要保證該區(qū)域內(nèi)回遷住房的供應(yīng)量，同時(shí)隨者新區(qū)發(fā)展逐漸北擴(kuò).可逐漸増加該區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)H＞七里旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)為擇機(jī)進(jìn)入?yún)^(qū)域，隨若當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源幵發(fā)情況和rb場(chǎng)發(fā)展決定是否進(jìn)入■沈北新區(qū)全局都是國(guó)資公司土地_級(jí)開發(fā)的甫點(diǎn)區(qū)域■外部簾場(chǎng)要在國(guó)資公司A備一定的資源和能力后再進(jìn)行擴(kuò)張產(chǎn)品I■中島檔住宅地產(chǎn)為國(guó)資公id的核心產(chǎn)品■回遷房涉及國(guó)資公司新區(qū)建設(shè)職能.作為隸點(diǎn)產(chǎn)品.苽要保證供應(yīng)量■尚捫巧字樓因風(fēng)險(xiǎn)低、冋?qǐng)?bào)高作為國(guó)資公司的屯點(diǎn)產(chǎn)品■商業(yè)地產(chǎn)、高果級(jí)衲店和經(jīng)濟(jì)型捫店盂要一定的市場(chǎng)條件和較尚的開發(fā)運(yùn)昔能力，作為擇機(jī)開展產(chǎn)品價(jià)值鏈|■土地-級(jí)開發(fā)作為房地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略基礎(chǔ)和主要收入來源，作為價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上的核心業(yè)務(wù)■房產(chǎn)開發(fā)作為核心收務(wù)開展，需快速擴(kuò)大規(guī)模.提島開發(fā)速度■物業(yè)持有因其商投資高回報(bào)作為國(guó)資公河的培療業(yè)務(wù)?物業(yè)服務(wù)投入低收益低，出子與其它業(yè)務(wù)的配合.作為輔助業(yè)務(wù)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第63頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目房地產(chǎn)板塊盈利模式：城市開發(fā)全程盈利模式與典他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議短線：部分土地出誘獲利長(zhǎng)線，租金收益、股權(quán)收益中線：房產(chǎn)出售獲利新區(qū)城市化建設(shè)部分上地修建住宅以及其他物業(yè)?商場(chǎng)等招租?城市管理眼務(wù)以長(zhǎng)期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款-獲取新區(qū)核心商業(yè)區(qū)周邊土地?獲取新區(qū)其他優(yōu)勢(shì)土地資源人氣上升、地價(jià)升值,租金逐年上調(diào)、選擇以城市圈全程開發(fā)模式來獲取盈利■在一個(gè)開發(fā)個(gè)案中建立公司的短線、中線和長(zhǎng)線盈利模式2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印細(xì)頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措:做實(shí)土地-級(jí)開發(fā)，實(shí)施“一提二保一爭(zhēng)”做大房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施“求規(guī)模、嬰利潤(rùn)、留物業(yè)”策略房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措形成房地產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)H商的整合能力，全面提髙“城市規(guī)劃能力、融資能力、開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力”2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印細(xì)頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目一、做實(shí)土地一級(jí)開發(fā)，實(shí)施“一提二保一爭(zhēng)”政府要求■盡快完成土地一級(jí)開發(fā)，為新區(qū)發(fā)展發(fā)展提供基礎(chǔ)業(yè)務(wù)定位■整合土地資源，推動(dòng)新區(qū)業(yè)務(wù)策略■一提：提高土地一級(jí)開發(fā)的效率，加快新區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度；■二保：（1）確保卨標(biāo)準(zhǔn)、卨質(zhì)量的完成交通、信息、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（2）確保土地—級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，不虧損：■一爭(zhēng)：“全力做好存量，極力爭(zhēng)取增量’’，為國(guó)資公司的進(jìn)一步發(fā)展?fàn)幦「噘Y源；2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第66頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)是獲取大量成片土地的根本方式，國(guó)資公司必須做實(shí)土地一級(jí)開發(fā)才能實(shí)現(xiàn)“以地養(yǎng)地、滾動(dòng)開發(fā)”的盈利_式，橇動(dòng)多方資源共同開發(fā)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊的價(jià)值升值和利潤(rùn)最大化沈北新區(qū)建設(shè)步伐國(guó)資公司盈利模式新區(qū)總體規(guī)劃詳細(xì)的分片開發(fā)規(guī)劃地塊招商I綜合環(huán)境治理與建設(shè)房產(chǎn)開發(fā)地塊招商生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)■以地養(yǎng)地、帳而盈利?以地養(yǎng)地?房產(chǎn)開發(fā)收益以地養(yǎng)地房產(chǎn)開發(fā)收益土地入股、股權(quán)收益物亞租金、地價(jià)升值其他盈利方式2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印郵7頁y］正略鈞策dADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，國(guó)資公司需要積極拓展融資方式，通過土地儲(chǔ)備基金、吸收直接投資、項(xiàng)目抵押貸款等方式，突破資金瓶頸，滿足新區(qū)開發(fā)的資金要求融資方式多元化増加土地儲(chǔ)備基金目前融資方式?吸收良接投資■項(xiàng)U抵押貸款■發(fā)行股臬■發(fā)行債券■土地儲(chǔ)備堪金■財(cái)政資金■政策性銀行信貸■商業(yè)銀行倌貸■企業(yè)自有資金■其他■土地儲(chǔ)備基金■財(cái)政資金■銀行信貸■企業(yè)僨券■企業(yè)自有資金■其他■時(shí)政資金■銀行信貸■企業(yè)自有資金■企業(yè)債券■其他我wn前相關(guān)的法律汰規(guī)和金融政策不完善，缺乏一致的協(xié)調(diào)性，操作困難，影響r融資果道的擴(kuò)展=2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印笫6B頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目二、做大房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)施“求規(guī)模、要利潤(rùn)、留物業(yè)”策略■留物業(yè)2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第69頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目1、求規(guī)模：正略鈞策建議國(guó)資公司采取大盤開發(fā)的模式，有利于發(fā)揮國(guó)資公司的資源優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)自身能力的不足)資金實(shí)力離資源要求>政府資源高地塊要求高7品牌要求一般)投資策劃一般能力要求-、營(yíng)銷要求一般人才要求一般1大盤開發(fā)的優(yōu)勢(shì)：'二?國(guó)資公司的資源現(xiàn)狀能夠〉滿足大盤幵發(fā)的要求\■資源徹開發(fā)有利于彌補(bǔ)國(guó)〉資公司在房地產(chǎn)策劃、開」發(fā)、呰銷等經(jīng)驗(yàn)不足的弱\勢(shì)/■大盤開發(fā)資源耍求尚，行業(yè)門檻島，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度/較低\?大盤開發(fā)能夠提供較好的/社區(qū)K套設(shè)施.能更好地5滿足居民生活耍求，有利J

于提離銷皆價(jià)格2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第70頁1E略鈞策ADFAITH大盤開發(fā)的主要特點(diǎn)沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目作為國(guó)資公司的核心業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)的開發(fā)模式逐步從大盤開發(fā)模式向區(qū)域復(fù)制模式轉(zhuǎn)變，由資源型開發(fā)模式向能力型開發(fā)模式轉(zhuǎn)變正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目以自建為主的同時(shí)，拓展項(xiàng)目代建方式，嘗試合作開發(fā)模式，豐富開發(fā)模式，擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)中的比重，做大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比，做大房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模■積極開展客戶定制業(yè)務(wù)，提高客戶定制項(xiàng)目比例，在減輕公Wj資金壓力的情況下，提高開工項(xiàng)冃數(shù)量，增加公司銷售收入和利潤(rùn)規(guī)?！隼霉竟こ添?xiàng)日管理優(yōu)勢(shì)，積極拓展項(xiàng)n代建方式，擴(kuò)大公司收入來源■嘗試合作開發(fā)模式，引入社會(huì)化資金、團(tuán)隊(duì)，提高項(xiàng)目開發(fā)效率2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第72頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目2、要利潤(rùn)：國(guó)資公司要在大盤開發(fā)過程中，依據(jù)區(qū)域內(nèi)總體規(guī)劃對(duì)該區(qū)域進(jìn)行多種物業(yè)的成套化開發(fā)，并通過不同開發(fā)方式和獲利方式的組合實(shí)現(xiàn)區(qū)域成片開發(fā)的全程盈利與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長(zhǎng)期租賃協(xié)議短線：部分土地出售獲利長(zhǎng)線：租金收益、股權(quán)收益中線：房產(chǎn)出售獲利以長(zhǎng)期租貨協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計(jì)劃獲取銀行貸款收購選址處周邊地區(qū)土地人氣卜.升、地價(jià)升值，租金逐年上調(diào)部分土地修建住宅以及萁他物業(yè)國(guó)資公司在通過土地一級(jí)開發(fā)獲得成片土地后，以大盤開發(fā)模式對(duì)該區(qū)域土地進(jìn)行總體規(guī)劃，通過多樣化的開發(fā)方式與合作方式對(duì)整個(gè)區(qū)域進(jìn)行快速、成套化的開發(fā)。在整個(gè)開發(fā)過程中，通過土地出售、房地產(chǎn)開發(fā)、租金、股權(quán)等獲利方式的組合，實(shí)現(xiàn)全程獲利2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印第73頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目加強(qiáng)市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策劃，合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏，加強(qiáng)成本控制，提高利潤(rùn)率■加強(qiáng)市場(chǎng)定位：深入分析入駐企業(yè)需求.豐富產(chǎn)品品類，滿足不同發(fā)展階段企業(yè)的空間盂求：■注甫營(yíng)銷策劃：加強(qiáng)項(xiàng)t!推廣和營(yíng)?供，提尚項(xiàng)目錆售管理：-加強(qiáng)項(xiàng)a迮安成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用的控制，提島項(xiàng)目毛利：■合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏.總體思路是“屮尚捫住宅地產(chǎn)以及卨杓寫樓項(xiàng)H先開發(fā)，在園區(qū)相對(duì)成熟的吋候，開發(fā)公茁消店等配套設(shè)施.保證項(xiàng)II的髙毛利：2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟74頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目3、留物業(yè)：實(shí)施租售并舉策略，初期采用聚焦開發(fā)，少量經(jīng)營(yíng)的組合價(jià)值鏈方式，通過核心技能的積累不斷提高自持物業(yè)比例，確保到2020年實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和全面的物業(yè)■組合2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印奶頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目從物業(yè)持有類型看，前期持有廉租房、公寓和寫字樓為主，后期要逐步增加星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、商業(yè)配套的物業(yè)持有占比2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟76頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目三、形成房地產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的整合能力，全面提高“城市規(guī)劃能力、融資能力、開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力”■開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印弟77頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)良性互動(dòng)，提高房地產(chǎn)板塊的融資能力2013年8月22日版權(quán)所有.不得翻印細(xì)頁正略鈞策ADFAITH沈北新區(qū)図有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨洵項(xiàng)目國(guó)資公司必須選擇合適的融資方式，形成多元化的融資渠道，確保滿足急速擴(kuò)大的資金需求式方資融求要資融本成資融限期資融累對(duì)適度難作操前當(dāng)憤務(wù)1.ah1款貸行銀不5%金3資的有資角投■總傘M齊項(xiàng)證千四低1%)2W11■6.年期短為般各司公資面國(guó)層式方資融要主前當(dāng)券僨業(yè)企利1S&4O$券券的7>fc債憤額S司計(jì)產(chǎn).公累資0支息過的以利超近足的不S潤(rùn)年額％一！I^IsIn未面摸層規(guī)司大公擴(kuò)資續(xù)國(guó)繼在可以來不％八^35資的有資S投，總?cè)獺齊項(xiàng)證于四低%544IAO1發(fā)JF>0項(xiàng)商偏本成資融操可金基外海a憂S質(zhì)項(xiàng)上以%20期mJ發(fā)開H項(xiàng)本成資融但操可權(quán)益融資資觸再及市上求場(chǎng)市券證關(guān)相合符期司公產(chǎn)地房資融，冉