物業(yè)公司清水灣小區(qū)管理制度與規(guī)定辦公室制度與規(guī)定考勤制度業(yè)主檔案管理規(guī)定技術檔案管理規(guī)定門禁卡使用管理規(guī)定勞保用品領用管理規(guī)定空置房管理制度綠化保潔部制度與規(guī)定維保部制度與規(guī)定電氣維修人員交接班制度物業(yè)設備巡回檢查制度維修機具的管理規(guī)定維修材料出入庫、保管、領用制度維修材料申報制度維修人員勞保用品領用規(guī)定變電所交接班制度變電所設備巡回檢查制度變電所設備驗收制度變電所設備缺陷管理制度變電所保衛(wèi)及防火制度保安部制度與規(guī)定交接班制度保安部巡檢制度對講機使用規(guī)定警衛(wèi)室內務管理規(guī)定保安部服裝備品領用管理規(guī)定公共制度與規(guī)定突發(fā)事件制度清水港灣能源核算管理規(guī)定倉庫管理制度員工食堂管理規(guī)定資產(chǎn)、物資等報廢管理制度考勤制度為加強員工的管理，保證工作正常有序的開展，特制定本考勤制度，以供大家共同遵守。打卡制度物業(yè)公司全體員工一律實行早晚上下班打卡制度。打卡必須由員工本人執(zhí)行，嚴禁代打卡。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門負責人簽字確認，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；二、請銷假制度按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實行固定公休日休息，如臨時有事則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行：1、事假：部門經(jīng)理有權給予本部門員工一天以內的假期，超過一天以上三天以內的須報請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準后方可休息，否則視為曠工；2、病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時交付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內的，由主管領導匯報總經(jīng)理，超過三天的須報經(jīng)執(zhí)行董事批準；3、住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復印后送交主管部門領導，并由主管部門領導向上級匯報，同時報辦公室存檔。4、臨時外出：員工在工作時間臨時外出，須請示本部門經(jīng)理同意后，并在辦公室公示板上標明外出時間、處理事項及返回時間，不得超過三小時，特殊情況根據(jù)實際情況調整。5、請假：除因病無法工作之外，均應于請假前處理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影響正常工作。6、調休：員工申請變更休息日須提前填寫調休申請單，獲批準后方可調休。業(yè)主檔案管理規(guī)定為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理，不斷完善信息的內容，使客戶檔案信息準確、及時有效，便于開展工作，同時確保資料的保存完好，特制定本管理規(guī)定：辦公室負責指定接待員、檔案員負責業(yè)主檔案的信息收集、管理及整理工作；專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，建立統(tǒng)一目錄，同時建立電子檔備份。各類信息詳細排列，以便查閱；客戶信息檔案的內容包括：業(yè)主收樓及驗收文件、裝修文件、日常維修文件、繳費文件、回訪處理文件及投訴建議等其他文件；專管人員須認真填寫各項記錄表，紙文檔與電子文檔同時進行。及時跟進業(yè)主檔案的變更，保證信息的準確性；業(yè)主檔案信息應嚴格管理，注意保密。嚴禁非相關人員查閱，以保護業(yè)主的隱私，維護公司良好形象；為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、防蟲工作；業(yè)主檔案永久保存，及時與業(yè)主溝通，及時變更業(yè)主信息，保證其準確性。技術檔案管理規(guī)定在辦公室領導下，檔案員負責管理施工方移交的全部工程技術方面的資料，將文件材料的積累、分類整理和歸檔工作納入工作管理程序，列入相關部門和人員的職責范圍；建立工程技術檔案資料收發(fā)臺帳，加強資料的收發(fā)管理工作；工程技術檔案應按工程項目和單位名稱、配套工程、建檔時間、完檔時間等項目詳細建立；建設周期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔；按照國家有關要求對歸檔文件材料實行分類排序、組編檔號等方法進行加工、整理。歸檔文件裝訂整齊、字跡工整、圖樣清晰、簽字手續(xù)完備，圖片、照片等配以文字說明；及時整理在工程施工中形成的有關材料，及時辦理歸檔手續(xù)；如工作變動，需將個人保存的材料及時移交；依據(jù)工程特點建立健全工程文件材料的管理、保管、利用、保密、鑒定等管理制度，確保檔案安全；按照總公司有關要求，做好工程檔案管理的登記、借閱、使用工作，并將各類型工程檔案管理的登記結果匯總后報送總公司備案。門禁卡使用管理規(guī)定為有效控制外來人員進出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，特此對員工門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定：一、門禁卡的領用：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要領用的員工。員工在辦公室領取門禁卡時，辦理相關確認領用手續(xù)。二、門禁卡的補辦：使用不當損壞或遺失，須辦理相關補辦手續(xù)，損壞卡由辦公室收回。三、門禁卡的注銷：1、門禁卡屬于智能IC卡，卡內存儲了小區(qū)樓宇的相關信息。如遺失，請速到辦公室辦理注銷手續(xù)。2、因門禁卡遺失未及時辦理注銷手續(xù)引起的后果，由領用人全部承擔。3、領用人因離職等原因不再使用時，需上交所領用門禁卡，辦公室需加以核對編號無誤后，辦理相關離職手續(xù)。四、門禁卡的使用：1、本小區(qū)采用的門禁卡具有逐步實現(xiàn)人、車進出小區(qū)的身份識別功能；2、進出小區(qū)時，需持卡靠近讀卡器，經(jīng)身份識別后，門禁可自動開啟；3、門禁卡僅限領用人工作時間內使用，實行早領用晚交回制度；4、禁止將本人所使用的門禁卡轉借他人使用，以避免造成不必要的安全隱患；5、門禁卡請勿彎折、水浸或接近磁場，因此造成的門禁卡損壞由持卡人自行承擔。勞保用品領用管理規(guī)定辦公室負責辦公用品及勞保用品的計劃、采購、發(fā)放及保管工作；遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作性質和勞動條件，發(fā)給不同的勞動保護用品，勞保用品不得移作他用或領而不用；發(fā)放勞保用品必須落實執(zhí)行領用、保管和發(fā)放制度，嚴格按規(guī)定和標準發(fā)放；對消耗品實行按需采購，節(jié)約領用；非消耗品采用交舊領新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）需提供原有破損物品，以舊換新。對勞保用品進行規(guī)范堆放，標識清楚，定期清掃與整理；并采取必要的防蟲、防潮、放火、防盜的安全措施；對失效、報廢的勞保用品，要認真填寫報廢單，寫明名稱、價格、數(shù)量、金額、報廢原因后，經(jīng)總經(jīng)理審核批準方能報廢；物品的領用、發(fā)放，須按“先進先出，計劃供應，節(jié)約用料”的原則進行?？罩梅抗芾碇贫葹榱耸骨逅蹫车目罩梅康玫揭?guī)范管理，保證房態(tài)信息的準確性、及時性，并維護其正常的功能，特制定本管理制度。小區(qū)的空置房鑰匙由物業(yè)公司辦公室統(tǒng)一保管和管理，按鑰匙管理規(guī)定進行管理和保存；由辦公室隨時提供空置房的房號，及相關資料的核對、修改，編制小區(qū)空置房號統(tǒng)計表，并派專人對空置房的現(xiàn)場進行抽檢；保潔人員專人負責定期對空置房內的衛(wèi)生進行清掃；維修人員負責對房內設施完好情況進行檢查并修繕（如檢查室內水、電、氣等設施的狀況），并填寫空置房檢查記錄表，相關記錄及時遞交辦公室保存；供暖試運行時，維保部派員負責對相關空置房進行檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時處理，并在空置房檢查記錄表予以記錄；如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)重大問題時，各部門檢查人員應及時通知相關部門處理；員工食堂管理規(guī)定嚴格遵守公司的一切規(guī)章制度。服從組織安排，非就餐時間，未經(jīng)同意不得擅自出入。炊事員要樹立全心全意為員工服務的思想，熱愛本職，認真負責，做到飯熟菜香，味美可口。加強食堂管理，辦公室專人嚴格控制成本核算，提高質量，降低成本，保障員工吃飽、吃好。經(jīng)常聽取用餐人員對食堂工作的意見，不斷改進工作，實行民主化管理，以促進提高工作水平和服務質量。經(jīng)常變換飯菜花樣，進行食物品種調節(jié)，努力提高烹調質量，加強優(yōu)質服務觀念，做到員工滿意。搞好成本核算，按時結算核對，實行月清點，賬目公開制度。計劃采購，嚴禁采購腐爛、變質食物，防止食物中毒。食堂炊事員須做好個人衛(wèi)生，做到勤洗手、剪指甲。工作期間穿戴工作服帽，勤換、勤洗工作服，堅持先洗手后操作，并嚴格遵守常規(guī)制度。就餐人員須保持食堂的環(huán)境衛(wèi)生，用餐過后及時清理。垃圾要及時處理，確保食堂衛(wèi)生符合標準。使用炊事用具時要嚴格遵守操作規(guī)程，防止事故發(fā)生；嚴禁無關人員進入廚房；易燃、易爆物品要嚴格按規(guī)定放置，杜絕意外事故的發(fā)生；離開食堂前，要關好門窗，檢查各類電源開關等。辦公室負責經(jīng)常督促、檢查，做好安全工作。保安員交接班制度為認真做好崗位工作和保安器材的交接，減少因交接不清引起的工作失誤及器材損失，特制定本制度。本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接；接班人須提前20分鐘打卡上班，接班人未到交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責；接班班長正點組織全班人員集合講解注意事項，然后列隊到各自崗位上換班接崗；交接班時，交班人必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的情況，向接班員交代。同時督促接班員接收清楚，以便開展工作；保安人員交接班時，必須填寫交接班登記表并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題交接班雙方須當面說明，如交班人離開后接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應立即報告部門負責人處理；交接班必須正點、守時，非特殊情況不得超時接班。變電所交接班制度接班人員須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行交接手續(xù)前交班人員不準離崗；禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。交接班時如發(fā)生事故，未辦理手續(xù)前仍由交班人員負責處理，接班人員在交班值班長領導下協(xié)助處理。一般在交班前三十分鐘停止正常操作；3、交接內容應包括：本所運行方式；保護和自動裝置運行及變化情況；異常運行和設備缺陷、事故處理情況；倒閘操作及未完成的操作指令；設備檢修，試驗情況，安全措施的布置，地線組數(shù)、編號及位置和使用中的工作票情況；儀器、工具、材料、備件和消防器材完備情況；領導指示與運行有關的其他事項。交接時必須嚴肅認真，要做到“交的細致，接的明白”，在交接過程中也應有人監(jiān)盤。5、交班時由交班值班長向接班值班長及全體值班員做全面交待，接班人員要進行重點檢查核實；6、交接檢查后、雙方值班長應在運行記錄簿上簽字，并與系統(tǒng)調度試驗電話，互通姓名，核對時鐘。變電所設備巡回檢查制度值班人員對運行和備用(包括附屬)設備及周圍環(huán)境，按運行規(guī)程的規(guī)定，定時定點按巡視路線進行巡視檢查。在遇有下列情況由值班長決定增加巡視次數(shù)：過負荷或負荷有顯著增加時；新裝、長期停運或檢修后的設備投入運行時；設備缺陷有發(fā)展，運行中有可疑現(xiàn)象時；遇有大風、雷雨、濃霧、冰凍、大雪等天氣變化時；根據(jù)領導指示增加的巡視等。巡視后向值班長匯報，并將發(fā)現(xiàn)的缺陷記入設備缺陷記錄簿，重大設備缺陷應及時向領導匯報。值班長每班至少全面巡視一次，變電所長、專責工程師(技術員)每周應分別進行一次監(jiān)督性巡視，每月至少進行一次夜間熄燈巡視。巡視中遇有嚴重威脅人身和設備安全情況，應按事故處理規(guī)定進行處理，并同時向領導匯報。變電所設備驗收制度凡新建、擴建、改建工程和大、小修、定期試驗、臨時檢修后必須經(jīng)質量驗收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運行。設備驗收應按部頒和上級主管部門制定的有關規(guī)程規(guī)定和技術標準進行。在施工過程中，需要中間驗收時，變電所負責人應指定專人配合進行。大、小修、預試、繼電保護、儀表校驗后，由修試人員將情況記入專業(yè)記錄簿中，并注明是否可以投入運行，確認無疑后方可辦理工作票終結手續(xù)。驗收的設備個別項目未達到驗收標準，而又急需投入運行時，需報經(jīng)主管領導批準。變電所設備缺陷管理制度在額定條件下運行或備用的設備上，發(fā)生了影響安全的異?，F(xiàn)象或達不到一類設備條件的問題，均叫做設備缺陷。設備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。重大缺陷：設備缺陷嚴重威脅設備安全運行或人身安全，不及時處理，可能造成事故者；一般缺陷：設備缺陷不及時處理，尚能保持安全運行者。發(fā)現(xiàn)設備重大缺陷，當值負責人應立即組織消除或采取可靠措施。當班不能消除的缺陷，應由所長組織力量予以消除。所長無力消除的缺陷，應及時向上一級領導匯報，上級領導應指定專人及時消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。發(fā)現(xiàn)設備一般缺陷，可列入正常維修計劃進行處理。設備缺陷無論消除與否均應由值班員記入設備缺陷記錄簿，并向上一級領導匯報。值班人員在運行中應加強設備缺陷的監(jiān)視，在交接班時應詳細進行交待。變電所所長應經(jīng)常查閱設備缺陷記錄簿，了解設備缺陷內容和處理情況，對未消除者應盡快安排處理。消除重大設備缺陷遇有困難時，應及時同當?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系，請求支助，以避免造成更大損失。變電所保衛(wèi)及防火制度變電所是動力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應加強安全消防工作。外來人員應持證明，經(jīng)本企業(yè)保衛(wèi)部門或主管部門的批準(用電監(jiān)察人員持省局發(fā)給的用電監(jiān)察證件)。建立“外來人員登記簿”，詳細記載出、入所時間、姓名、單位等。嚴禁在變電所電氣設備周圍動用明火，如因工作需要時，須經(jīng)主管領導和保衛(wèi)部門的同意，并做好消防措施。變電所的消防工具和器材，要定期檢查，抽樣試驗，對損壞或過期的應及時更換，不得拖延。防火工具、器材應放在指定地點，使用方便，嚴禁隨便動用。易燃，易爆物品應放在指定地點或專用倉庫保管，嚴禁放在火源附近。變電所應劃定消防部位，指定防火負責人，建立義務消防組織，并有消防部位平面圖。能源核算管理規(guī)定為了使小區(qū)能源工作有序化管理，保障財務核算準確及時，對能源核算做如下規(guī)定：每日早8時，變電所值班員必須及時抄寫變電所高壓計量有功電度表表示數(shù)一次；每月末早8時，能源核算人員與變電所值班員共同抄寫高壓計量電度表有功、無功表示數(shù)（峰、谷、平）一次；每月末早8時開始，能源核算人員與維修人員共同抄寫變電所配出的各條線路計量電度表有功表示數(shù)一次；每月末早8時開始，能源核算人員與維修人員共同抄寫物業(yè)直接交付水費的所有水表表示數(shù)一次；月末抄寫的電、水表表示數(shù)，必須認真記入表卡，并及時錄入電腦。如出現(xiàn)誤記，需按財務記帳方式更正；根據(jù)表卡記錄數(shù)據(jù)，通過電腦進行核算制表，并進行三年同期對比；根據(jù)同期對比，進行能耗分析，找出能耗升降的原因繪制成表格，與能耗報表一起上報財務處、總經(jīng)理各一份。維修人員勞保用品領用規(guī)定為了加強對維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領用規(guī)定如下：為保障維修人員能夠安全有效的完成各項工作，根據(jù)《勞動法》為維修人員配備相應的勞動保護；新入職維修人員領用勞保用品，須經(jīng)部門經(jīng)理批準后，到辦公室辦理領用手續(xù)；維修人員更換勞保用品(保潔用品除外),一律實行“以舊換新”制；“以舊換新”換發(fā)的勞保用品，保管員要確認其是否失去使用價值后，方可發(fā)放；勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付（有特殊安裝和搶修工作可酌情處理）；工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖每五年一套；保護鏡每三年一付；電焊手套每二年一付；電焊鞋罩每三年一付；進戶鞋套每二年一付。特殊勞保用品，如變電所使用絕緣靴、絕緣手套等，要按電業(yè)部門耐壓試驗確定報廢后立即更新。臨時性勞保用品（如口罩、面罩、頭罩）根據(jù)實際工作情況，確定使用期限。未到期限的勞保用品，在離職時必須清洗干凈后上交辦公室，辦公室將根據(jù)用品破損程度予以折舊扣款。維修機具的管理規(guī)定維保部對專用維修工具實行個人負責制，所有工具丟失由使用人負責賠償；建立健全工具管理檔案，實行工具報損制度；所有工具建賬管理，做到帳物相符，領用人須在領用登記表上簽名確認；各維修人員根據(jù)實際工作需要，配備個人常用工具及公用工具。個人工具由本人負責保管，公用工具由專人負責保管；所有工具必須正確使用、妥善保管，特別是電動工具必須正確、合理地使用，嚴格遵守安全操作規(guī)程，發(fā)現(xiàn)問題立即停止使用；大件工具（如電焊機、剪草機、疏通機等）在使用后應立即擦拭干凈，正確保養(yǎng)后存放在指定的庫房內；所有工具堅持交舊領新的原則，在領用新工具時必須交回舊工具，交回的工具由公司統(tǒng)一處理，不得外流；專業(yè)工具使用未經(jīng)培訓不得隨意使用，較大型的專業(yè)工具應隨用隨領，用后即時歸還，須添置新工具須提出申請，經(jīng)總經(jīng)理批準后方可購買；建立嚴格的工具報損制度，按照損壞原因、申購、采購、領取的程序進行；在工作中損壞的工具應填寫報損單，同時將損壞的工具交回庫房；損壞的工具由專人負責保管，并建立專用損壞工具檔案。維修材料申報制度為了加強對維修材料的管理，杜絕鋪張浪費的現(xiàn)象發(fā)生，確保設備設施達到正常使用功能，特制定維修材料申報制度如下：部門經(jīng)理須在每月25日之前根據(jù)下月檢修計劃，擬定出購入材料申請單，經(jīng)與保管員核對后，提出申購計劃，并注明用料時間；申購計劃須報總經(jīng)理批準后，交辦公室安排人員采購；為了加快流動資金的有效運轉，采購人員須本著零庫存的原則，盡量采取先用先買，不影響維修人員使用；對于日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，為便于迅速處理，可由部門經(jīng)理直接報總經(jīng)理安排購買；事故搶修材料應迅速采購，及時與領導溝通，以便掌握情況；采購材料在實際維修中剩余較大，應及時入庫保管；如剩余材料閑置過久要立即聯(lián)系退貨；材料申報，要由維保部經(jīng)理組織專業(yè)技術人員議定，根據(jù)實際情況，盡量減小誤差。材料申報單要一式兩份，一份用于采購，一份用于備存。維修材料保管領用制度為保障維修工作順利進行，對維修材料實行采購、保管、領用一條龍管理，并對此做出如下規(guī)定：為減少維修材料資金的占用，除燈泡、燈管、膠布、標準件等常用消耗材料外，其它材料原則上實行零庫存；凡購入材料一次未能用完的，剩余一律入庫保管；入庫時由采購人員填寫入庫單據(jù)，保管員憑單入賬保管；領用時報部門經(jīng)理審核批準后，由專人到倉庫辦理領用手續(xù)；保管員按領料單付貨減帳；事故搶修所用材料可采用先使用后補手續(xù)的方法，如發(fā)現(xiàn)材料質量較差要及時退庫，由采購人員負責退換；所購原材料質價不符時，由質檢人員負責處理；保管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫存不足時，要及時申報購買以免影響使用。倉庫管理制度為加強物業(yè)公司成本管理，提高基礎管理水平，規(guī)范維修設備、維修材料、維修工具、勞保用品、辦公用品及日常運營設備的保管和控制程序，特制定本管理制度。倉庫保管員必須做好保管工作及各種防患工作，確保物品的安全保管，杜絕事故發(fā)生；倉庫管