房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：浙江萬里揚(yáng)股份有限公司所有的位于金華市金龍路以東、三三0國道以南的工業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司估價(jià)報(bào)告出具日期：2023年12月08日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：金華市華誠(2023)估字第494號(hào)金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)：受貴單位的委托，我公司對(duì)浙江萬里揚(yáng)股份有限公司名下位于金華市金龍路以東、三三0國道以南的工業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的：為委托方進(jìn)行收購確定被收購房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)。估價(jià)對(duì)象：根據(jù)委托方提供的資料記載，估價(jià)對(duì)象所有權(quán)人：浙江萬里揚(yáng)平方米(其中證載面積為95774.04平方米，無證建筑面積為2145.93平方米),包括建筑物不可分割的固定裝修及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2023年09月04日。價(jià)值類型：市場價(jià)值。估價(jià)方法：成本法。估價(jià)結(jié)果：我公司估價(jià)人員經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，選用成本法進(jìn)行估價(jià)，通過認(rèn)真分析和周密準(zhǔn)確的測算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為110123257元，大寫壹億壹仟零壹拾貳萬叁仟貳佰伍拾柒元整。詳見《評(píng)估結(jié)果明細(xì)表》。本估價(jià)結(jié)果受到本估價(jià)報(bào)告中說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。若對(duì)本估價(jià)結(jié)果有異議，請(qǐng)?jiān)?5日之內(nèi)以書面形式向本公司提出。本估價(jià)報(bào)告的使用期限為壹年。金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓1 華誠·估價(jià)報(bào)告22估價(jià)師聲明 3估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7一、估價(jià)委托人 7二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 7 7四、估價(jià)目的 9 九、估價(jià)方法 十、估價(jià)結(jié)果 十一、估價(jià)人員 十二、實(shí)地查勘期 十三、估價(jià)作業(yè)期 十四、估價(jià)報(bào)告使用期限 金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓估價(jià)師聲明1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語規(guī)范》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已于價(jià)值時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于其外觀和使用狀況。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進(jìn)行勘查的6.本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場價(jià)值進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬和面積情況的披露不作為其權(quán)屬和面積方面確認(rèn)的依據(jù)，有關(guān)權(quán)屬和面積界定以有關(guān)部門認(rèn)定的為準(zhǔn)。7.估價(jià)委托人對(duì)其提供的情況和資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，若因委托方提供情況和資料的失實(shí)而造成結(jié)果的偏失本公司不承擔(dān)全部法律參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王勇明簽章注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王旭霞簽章A證書號(hào)30081金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓3估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)條件1、本次估價(jià)以假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場是公開、平等、自愿的交易市場為前提。未考慮國家宏觀政策發(fā)生的重大變化、政策優(yōu)惠及遇到不可抗力時(shí)可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響。2、委托人應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性且未予以核實(shí)的情況下，假設(shè)上述權(quán)屬面積、用途等資料是合法、真實(shí)、完整和準(zhǔn)確的。3、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰無異議，手續(xù)齊全，在公開市場上無任何附加條件可自由轉(zhuǎn)讓為前提。4、估價(jià)人員現(xiàn)場查勘對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素予以了關(guān)注，但由于查勘也僅限于估價(jià)對(duì)象在查勘日的外觀和使用狀況，并未對(duì)其結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試，不承擔(dān)對(duì)被遮蓋、未暴露及隱蔽工程等難以接觸到的部分進(jìn)行勘驗(yàn)的責(zé)任，且也無專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測，故不能確定其有無內(nèi)部缺陷，因此本報(bào)告無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患，本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，其質(zhì)量足以維持正常的使用壽命為前提。5、估價(jià)對(duì)象不存在租賃權(quán)、用益物權(quán)占有使用情況。6、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法。未考慮委估房產(chǎn)是否存在違章、環(huán)保和消防設(shè)施不合金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓4格等現(xiàn)象，僅對(duì)其價(jià)值作出判斷，同時(shí)亦未考慮由于違章、環(huán)保和消防不合格等因素對(duì)正常使用帶來的影響。無背離事實(shí)假設(shè)。無不相一致假設(shè)。無依據(jù)不足假設(shè)。1、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下，滿足全部假設(shè)與限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值，僅為估價(jià)委托人確定被收購房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償提供參考依據(jù)，不得用于其他目的和用途。若改變估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)及使用條件，需重新委托估價(jià)。2、本估價(jià)結(jié)果僅包含估價(jià)對(duì)象的房屋、固定裝修及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施等價(jià)值。3、本估價(jià)報(bào)告沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。當(dāng)前述條件以及估價(jià)中遵循的假設(shè)等情況發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)失效。4、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場價(jià)值進(jìn)行合理估算，估價(jià)結(jié)果不應(yīng)作為價(jià)格實(shí)現(xiàn)的保證。金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓55、報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性。6、房屋內(nèi)固定裝修及廠區(qū)內(nèi)無證建筑物面積均為估價(jià)人員實(shí)地測量和清點(diǎn)而得，由于受測量人員和測量工具的專業(yè)性限制，不排除與實(shí)際存在誤差，但不影響估價(jià)結(jié)果的使用。7、本估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽章后整體原件使用方為有效。部分使用或復(fù)印件使用無效。未經(jīng)本公司書面同意，本報(bào)告任何一部分或全部均不得發(fā)表于任何媒體或作未經(jīng)授權(quán)的使用。8、本估價(jià)報(bào)告使用期限為壹年，即本報(bào)告提交日起壹年內(nèi)使用有效。在報(bào)告使用期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場狀況變化較大或估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬、實(shí)體狀況發(fā)生變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。9、委估標(biāo)的產(chǎn)權(quán)當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告十日內(nèi)以書面形式向估價(jià)機(jī)構(gòu)提出，逾期視為認(rèn)同。10、估價(jià)委托人對(duì)資料的合法性、真實(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。11、本估價(jià)報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋價(jià)值進(jìn)行合理的估算，不作為其權(quán)屬及合法性等方面確認(rèn)的依據(jù)。12、根據(jù)委托方提供情況說明，本次估價(jià)涉及部分房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，但已辦理規(guī)劃審批許可，本次評(píng)估視同其有證房屋進(jìn)行評(píng)估。本報(bào)告由金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓6房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名稱：金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)機(jī)構(gòu)名稱：金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司機(jī)構(gòu)地址：金華市雙龍南街828號(hào)市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓法定代表人：王勇明機(jī)構(gòu)類別：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)證書編號(hào)：浙建房估證字【2011】006號(hào)土地機(jī)構(gòu)備案編號(hào)：2018330088聯(lián)系電話、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)對(duì)象為浙江萬里揚(yáng)股份有限公司所有的金華市金龍路以東、三三0國道以南工業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積為97919.97平方米(其中證載面積為95774.04平方米，無證建筑面積為2145.93平方米),固定裝修及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施。不包括室內(nèi)可移動(dòng)的物品等動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)、無形資產(chǎn)及土地使用權(quán)等其他權(quán)益價(jià)值。(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況1.土地實(shí)物狀況宗地位于金華市金龍路以東、三三0國道以南，宗地內(nèi)證載土地面積為153507.00平方米，廠區(qū)北至賓虹西路。廠區(qū)內(nèi)道路已硬化，綠化較好，大門郵編：3210007為電動(dòng)伸縮門。2.建筑物實(shí)物狀況根據(jù)委托方提供的復(fù)印資料和估價(jià)人員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對(duì)象位于金華市金龍路以東、三三0國道以南。整個(gè)廠區(qū)為封閉式物業(yè)，有獨(dú)立圍墻大門，現(xiàn)廠區(qū)內(nèi)建有綜合樓、廠房及附屬配套設(shè)施，廠區(qū)內(nèi)綠化一般。結(jié)構(gòu)1房屋-1浙2023金華市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0034358號(hào)鋼3#廠房2房屋-2鋼5#廠房3房屋-3號(hào)研發(fā)中心43307022016008號(hào)4#廠房5房屋-5鋼6#廠房6浙規(guī)核字第號(hào)鋼5#廠房擴(kuò)建7房屋-7門衛(wèi)8房屋-8倉庫9房屋-9配電房鋼廢品倉庫房屋-11配電房配電房鋼5#廠房邊簡易倉庫鋼間鋼4#廠房邊倉庫鋼備間鋼研發(fā)中心西側(cè)車庫金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓8華誠·估價(jià)報(bào)告(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況浙江萬里揚(yáng)股份有限公司不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓/自建房工業(yè)用地/工業(yè)廠房土地使用權(quán)面積153507.00m2/房屋建筑面積37930.67m國有建設(shè)用地使用權(quán)2061年04月17日止附記建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書(證號(hào)：浙規(guī)核字第金婺新33070220150015號(hào))記載建筑面積為6002.54平方米；建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書(證號(hào)：浙規(guī)核字第金婺新3307022016008號(hào))記載建筑面積為48894.56平方米；建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書(證號(hào)：浙規(guī)核字第330702202100009號(hào))記載建筑面積為2946.27平方米。另有無證建筑2145.93平方米，產(chǎn)權(quán)人為浙江萬里揚(yáng)股份有限公司。本次估價(jià)作業(yè)期間，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的調(diào)查了解，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬無爭議，但現(xiàn)狀不動(dòng)產(chǎn)存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，政府收購?fù)耆a(chǎn)權(quán)條件下的估價(jià)對(duì)象市場價(jià)值，因此本次估價(jià)不考慮估價(jià)對(duì)象存在的抵押他項(xiàng)權(quán)利對(duì)價(jià)值的影響。9(三)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)位狀況項(xiàng)目狀況說明區(qū)域位置金華市婺城新城區(qū)，位屬臨江工業(yè)區(qū)。臨江工業(yè)區(qū)位處市中心交通平均距離約10公里。距婺城新區(qū)4公里。工業(yè)集聚程度園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)眾多，工業(yè)集聚程度較高。330國道、臨江西路、龍乾南街、金沙街、大巖路等。交通狀況主干道線上雙向八車道，道路寬敞，路面平整。330國園區(qū)北鄰杭金衢高速蘭溪互通，對(duì)外交通十分便利。自然環(huán)境區(qū)域內(nèi)無重大水污染源，水環(huán)境質(zhì)量良好；待估宗地?zé)o重大大氣污染源，大氣環(huán)境質(zhì)量良好；區(qū)域內(nèi)無明顯交通聲污染源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。待估宗地所在區(qū)域給排水、通電、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施完備。公共配套設(shè)施區(qū)域公共配套設(shè)施主要依附于周邊自然村。四、估價(jià)目的為委托方進(jìn)行收購確定被收購房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被收購房地產(chǎn)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2023年09月04日。估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)(一)本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、《中華人民共和國民法典》;2、《中華人民共和國土地管理法》;3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;4、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國主席令第四十六號(hào));5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院令第55號(hào));金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓華誠·估價(jià)報(bào)告號(hào));8、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號(hào));12、《金華市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》(市政府令第62號(hào));13、《關(guān)于印發(fā)金華市區(qū)房屋重置價(jià)格的通知》(金市建【2021】210號(hào));14、《金華市工業(yè)用地收回實(shí)施辦法》。(二)本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T-18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》;(三)估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料(1)評(píng)估委托書；(2)待估宗地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書復(fù)印件；本次估價(jià)遵守客觀、獨(dú)立、公正原則以及合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代金華市華誠房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司電話號(hào)碼真號(hào)碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓原則、最高最佳