廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告22p第21頁(yè)共22頁(yè)2012年廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2012年12月

目錄TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK一、 政策背景篇 3HYPERLINK2012年國(guó)家主要房地產(chǎn)調(diào)控政策 3HYPERLINK經(jīng)濟(jì)環(huán)境——GDP 4HYPERLINK經(jīng)濟(jì)環(huán)境——城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況分析 5HYPERLINK二、 市場(chǎng)分析篇 6HYPERLINK土地市場(chǎng) 6HYPERLINK土地市場(chǎng)綜述： 6HYPERLINK土地供應(yīng)分析： 6HYPERLINK1. 廣陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)分析： 8HYPERLINK2. 安次區(qū)土地供應(yīng)分析： 9HYPERLINK3. 開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)分析： 9HYPERLINK4. 下縣土地供應(yīng)情況： 10HYPERLINK土地成交分析： 11HYPERLINK1. 安次區(qū)土地成交分析： 12HYPERLINK2. 廣陽(yáng)區(qū)土地成交分析： 13HYPERLINK3. 開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交分析： 14HYPERLINK4. 下縣土地成交情況： 15HYPERLINK商品房市場(chǎng) 16HYPERLINK1. 各區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目信息 16HYPERLINK2. 2012年商品住宅市場(chǎng)成交分析（數(shù)據(jù)截止至11月份） 17HYPERLINK3. 預(yù)期2013年上半年市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng) 19HYPERLINK三、 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及價(jià)格走勢(shì)的研判 20HYPERLINK1、 國(guó)家仍將堅(jiān)持宏觀(guān)調(diào)控政策，不會(huì)出現(xiàn)絲毫放松 20HYPERLINK2、 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)微幅回暖，穩(wěn)步發(fā)展 20

政策背景篇2012年國(guó)家主要房地產(chǎn)調(diào)控政策2012年上半年，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1、繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。2、支持自住性合理需求，國(guó)家發(fā)改委、住建部表示完善首套房?jī)?yōu)惠措施，央行指出滿(mǎn)足首套房貸款需求，30多個(gè)城市通過(guò)公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式微調(diào)樓市政策。3、貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年2次降存準(zhǔn)率，三年來(lái)首次降息，促進(jìn)觀(guān)望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。4、保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2012年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢(shì)，抑制不合理需求的大方向沒(méi)有發(fā)生變化。貨幣政策微調(diào)、基建投資促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)探底回升，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的作用將弱化。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)政策，地方政府突破限購(gòu)“救市”的舉措繼續(xù)被叫停。住建部等四部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。2012年各地樓市微調(diào)不斷，但涉及限價(jià)、限購(gòu)的均被叫停，另有一些城市，如廈門(mén)、湖南、石家莊和河南相繼否認(rèn)媒體報(bào)道的樓市政策微調(diào)傳聞。針對(duì)媒體報(bào)道調(diào)控將會(huì)放松，國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部四部委相繼表態(tài)，否認(rèn)放松。6月18日，住建部發(fā)言人強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。央行、住建部等支持首套房以首次置業(yè)為代表的合理購(gòu)房需求一直受到政府的支持和鼓勵(lì)。去年姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。央行、住建部、國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)多次表示支持首套房，多數(shù)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至85折，針對(duì)首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——GDP1—8月份廊坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜述（數(shù)據(jù)來(lái)源：廊坊市統(tǒng)計(jì)局）1-8月份，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況如下：——工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值419．1億元，增長(zhǎng)12．9％，與上月相比增速回落0．1個(gè)百分點(diǎn)。其中輕工業(yè)完成增加值111．9億元，增長(zhǎng)21．6％，快于重工業(yè)11．5個(gè)百分點(diǎn)，高于全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速8．7個(gè)百分點(diǎn)。——效益降幅縮小。前七個(gè)月全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)63．3億元，下降4．1％，實(shí)現(xiàn)利稅97．6億元，增長(zhǎng)1．7％，與上月相比利潤(rùn)增速降幅減緩5．9個(gè)百分點(diǎn)，利稅增速提高4．8個(gè)百分點(diǎn)?！顿Y保持增長(zhǎng)。固定資產(chǎn)投資完成789．0億元，增長(zhǎng)21．5％，與上月相比增速回落0．1個(gè)百分點(diǎn)。其中城鄉(xiāng)項(xiàng)目投資640．1億元，增長(zhǎng)47．7％。房地產(chǎn)投資完成148．9億元，下降31．4％。工業(yè)投資完成389．4億元，增長(zhǎng)39．6％?！M(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售額完成91．3億元，增長(zhǎng)11．6％，與上月相比增速回落0．3個(gè)百分點(diǎn)。其中城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)11．5％，低于鄉(xiāng)村消費(fèi)9．6個(gè)百分點(diǎn)。8月份限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)8．1％，與上月相比回落O．9個(gè)百分點(diǎn)?！赓Y增長(zhǎng)較快。實(shí)際利用外資到位32794萬(wàn)美元，增長(zhǎng)17．5％，與上月相比回落7．9個(gè)百分點(diǎn)。其中外商直接投資完成27027萬(wàn)美元，下降3.2％。新批和新注冊(cè)三資企業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別增長(zhǎng)50％和58．3％?！飪r(jià)穩(wěn)中有落。居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)(CPI)102．9，漲幅與上年同期相比回落2．9個(gè)百分點(diǎn)，商品零售價(jià)格指數(shù)103．2，同比回落2．0個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)106．0，同比回落2．1個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)生產(chǎn)者出廠(chǎng)價(jià)格指數(shù)(PPI)95．4，同比回落10．3個(gè)百分點(diǎn)。一一財(cái)政穩(wěn)定增長(zhǎng)。全部財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)219．2億元，增長(zhǎng)11．6％，與上月相比回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。地方一般預(yù)算收入完成127．O億元，增長(zhǎng)12．9％，與上月相比增速回落1．0個(gè)百分點(diǎn)?！鹑诖尜J穩(wěn)定。截止8月底，全市本外幣各項(xiàng)存款余額2587．4億元，比年初增加301．9億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1538．6億元，比年初增加179．8億元，各項(xiàng)貸款余額1787．9億元，比年初增加219．4億元。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況分析固定資產(chǎn)投資指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位8月止累計(jì)累計(jì)同比±%固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元788990221.51.城鄉(xiāng)項(xiàng)目投資建設(shè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)個(gè)766-32.0建設(shè)項(xiàng)目投資額萬(wàn)元640139147.72.房地產(chǎn)投資萬(wàn)元1488511-31.4按三次產(chǎn)業(yè)分第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元48511-17.3第二產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元409376445.2其中：工業(yè)萬(wàn)元389361039.6第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元37476273.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境——社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析市場(chǎng)分析篇土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)綜述：2012年廊坊市區(qū)（廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)）土地供應(yīng)共421.71公頃，成交土地共216.35公頃，本年土地去化率約51.3%。其中安次區(qū)供應(yīng)183.76公頃，成交56.09公頃，去化約30.52%；廣陽(yáng)區(qū)供應(yīng)94.83公頃，成交43.44公頃，去化約45.81%；開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)143.12公頃，成交116.82公頃，去化約81.62%。土地供應(yīng)分析：本年市區(qū)供應(yīng)土地主要集中在安次區(qū)，占據(jù)總量44%（安次區(qū)供應(yīng)土地約183.76公頃）；本年供應(yīng)土地主要以工業(yè)用地為主（占總數(shù)41%），其次是住宅用地（占有32%，137.11公頃）以及商業(yè)用地（占有19%，80.03公頃）。本年下縣土地供應(yīng)主要集中在香河縣及固安縣。廣陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)分析：本年廣陽(yáng)區(qū)供應(yīng)土地主要以住宅用地為主（占有69%，約65.77公頃），其次商業(yè)用地（占有17%，約15.77公頃），其它用地共占總數(shù)14%，約13.28公頃。安次區(qū)土地供應(yīng)分析：本年安次區(qū)供應(yīng)土地主要以工業(yè)用地為主（占有51%），其次住宅用地（占有28%，為51.71公頃）以及商業(yè)用地（占有12%，為21.65公頃），其它用地本次占有9%，為15.85公頃。開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)分析：本年開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)土地主要以工業(yè)用地為主（占有62%），其次住宅用地（占有31%,22.2574公頃）和倉(cāng)儲(chǔ)用地及其它用地，商業(yè)用地本次占有1%，為0.6公頃。下縣土地供應(yīng)情況：2012年下縣土地供應(yīng)宗數(shù)(宗)建設(shè)用地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)固安縣5614847472780226-香河縣9428323874739252548文安縣11431020450446234

土地成交分析：2012年對(duì)比2011年土地成交屬下降趨勢(shì)（下降45.68%）；本年成交土地主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)，占據(jù)總量54%（開(kāi)發(fā)區(qū)成交土地116.82公頃）；成交土地均價(jià)安次區(qū)為最高（1680.17萬(wàn)元/公頃）；本年成交土地主要以工業(yè)用地為主，其次是住宅用地（占有37%，109.09公頃），商業(yè)用地（占有4%，11.39公頃）。2012年下縣土地成交以香河縣及固安縣為主。安次區(qū)土地成交分析：安次區(qū)本年成交土地主要以工業(yè)用地為主（占據(jù)62%），其次是住宅用地（占據(jù)30%，約16.72公頃）商業(yè)用地（占據(jù)6%，約3.3公頃）。廣陽(yáng)區(qū)土地成交分析：廣陽(yáng)區(qū)本年成交土地主要以住宅用地為主（占據(jù)85%，約36.83公頃），其次是工業(yè)用地（占據(jù)9%），本年度無(wú)成交商業(yè)用地。開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交分析：開(kāi)發(fā)區(qū)本年成交土地主要以工業(yè)用地和住宅用地為主（占據(jù)40%，33.89公頃），其次是倉(cāng)儲(chǔ)用地和其他用地（占據(jù)18%、）商業(yè)用地（占據(jù)2%，1.33公頃）。下縣土地成交情況：2012年下縣土地成交宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)固安縣541514691342734323香河縣822325563074314337文安縣41320937339603商品房市場(chǎng)各區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目信息區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)銷(xiāo)售狀態(tài)土地面積建筑面積總戶(hù)數(shù)已推出貨量（套）未推出貨量（套）剩余產(chǎn)品備注安次區(qū)豪邸坊7400銷(xiāo)售尾盤(pán)60000153425118111810住宅紐約公園6800銷(xiāo)售已推售貨源155674330000300030000商業(yè)、住宅大家新城5300二期待售72997220000一期1642一期16420商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓二期未出規(guī)劃德榮帝景5800準(zhǔn)備下次推貨前蓄客37729583880070005826418商業(yè)、住宅馨視界花城6600銷(xiāo)售已推售貨源590001290001104696408商業(yè)、住宅尚華城預(yù)計(jì)6800左右二期待售14000026000020081220788住宅匯源名居7200銷(xiāo)售已推售貨源49000331585545328217商業(yè)、住宅呈祥紫園6800銷(xiāo)售已推售貨源6000018000016232971326商業(yè)、住宅、公寓k2獅子城5860起一期待售301萬(wàn)517萬(wàn)1號(hào)地塊4052戶(hù)04052住宅鉆石國(guó)際5500銷(xiāo)售已推售貨源647226000560132328公寓、底商紅星國(guó)際廣場(chǎng)6700銷(xiāo)售已推售貨源8184624604617492921457商業(yè)、住宅、洋房中科紫峰7500銷(xiāo)售已推售貨源557731388731074306768商業(yè)、住宅嘉慧意境5200銷(xiāo)售已推售貨源10250020000013332941084商業(yè)、住宅、公寓廣陽(yáng)區(qū)華夏幸福城6700銷(xiāo)售已推售貨源490000149600038783046832商業(yè)、住宅建筑面積包含回遷房格林郡府預(yù)計(jì)7100左右二期待售57428733000030005912409商業(yè)、住宅建筑面積包含回遷房萬(wàn)向城7200銷(xiāo)售已推售貨源915562625821300414886商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓建筑面積包含回遷房萬(wàn)和上品預(yù)計(jì)6900一期待售23565612693680368商業(yè)、住宅嘉都time6800銷(xiāo)售已推售貨源348030727301952756196住宅盛都時(shí)代廣場(chǎng)預(yù)計(jì)7200一期待售12152393443200320商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓華夏鉑宮9500銷(xiāo)售已推售貨源64667803088378370商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓曉廊坊7400銷(xiāo)售已推售貨源9070531257722002060140商業(yè)、住宅馨領(lǐng)地城市風(fēng)景7000銷(xiāo)售已推售貨源340005550707500多359100多商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓香邑·拉菲堡6800銷(xiāo)售已推售貨源2692090802528126402商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓瞰都七號(hào)7300二期待售4334490012892576316商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)區(qū)宏泰美樹(shù)6700準(zhǔn)備推貨前蓄客11124423650012482001048商業(yè)、住宅、公寓、別墅塞納榮府5900銷(xiāo)售已推售貨源2566674700001000120880商業(yè)、住宅、公寓、別墅、洋房推售情況為近期新推十九城邦8500銷(xiāo)售已推售貨源250000500000229116113別墅、公寓推售情況為近期新推鳳凰城5600銷(xiāo)售已推售貨源6666661081000600168432別墅、住宅、商業(yè)推售情況為近期新推花棲左岸6500銷(xiāo)售已推售貨源33883378218655437384805商業(yè)、住宅2012年商品住宅市場(chǎng)成交分析（數(shù)據(jù)截止至11月份）2012年對(duì)比2011年住宅市場(chǎng)，2012年下半年（10、11月份數(shù)據(jù)略有滯后）成交量均超過(guò)2011年同期，成交均價(jià)從9月份開(kāi)始2012年對(duì)比2011年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；本年廊坊市區(qū)商品住宅市場(chǎng)，截止到11月份全年商品房住宅共成交14147套，約139.68萬(wàn)㎡，整體全年成交均價(jià)5779元/㎡；成交價(jià)格在9月份開(kāi)始緩步回升。預(yù)期2013年上半年市場(chǎng)新盤(pán)供應(yīng)預(yù)計(jì)2013年上半年第一季度安次區(qū)商品住宅項(xiàng)目將會(huì)有K2獅子城進(jìn)行首次開(kāi)盤(pán)，宏泰龍邸進(jìn)行正式開(kāi)盤(pán)，其它新項(xiàng)目多數(shù)于第二季度新開(kāi)；2013年第二季度安次區(qū)商品房住宅會(huì)出現(xiàn)集中供應(yīng)。廣陽(yáng)區(qū)預(yù)計(jì)上半年有五商品住宅項(xiàng)目進(jìn)行首推，其中盛都時(shí)代廣場(chǎng)將于第一季度推售，剩余三盤(pán)為第二季度；寫(xiě)字樓將有四盤(pán)進(jìn)行新推，其中麗都鑫朝將會(huì)在一季度推出，其余三盤(pán)將于第二季度推出；廣陽(yáng)區(qū)整體上半年第二季度商品房及寫(xiě)字樓市場(chǎng)均會(huì)出現(xiàn)集中供應(yīng)情況。預(yù)計(jì)2013年上半年新盤(pán)推售一覽表所屬區(qū)域項(xiàng)目案名物業(yè)類(lèi)型加推次數(shù)占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）預(yù)計(jì)推售季度預(yù)計(jì)推售套數(shù)安次區(qū)證大·大拇指廣場(chǎng)住宅、商業(yè)、公寓新開(kāi)10.5824第二季度300首開(kāi)住宅、商業(yè)新開(kāi)18.632.06第二季度400K2獅子城住宅、商業(yè)新開(kāi)301517第一季度500宏泰龍邸住宅、商業(yè)正式開(kāi)盤(pán)12.725第一季度300尚華城二期住宅二次加推1426第二季度300康城地產(chǎn)住宅、商業(yè)新開(kāi)17.7449.32第二季度300遠(yuǎn)景地產(chǎn)住宅、商業(yè)新開(kāi)6.3616第二季度300廣陽(yáng)區(qū)新世界廣場(chǎng)住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓新開(kāi)9.5616.7第二季度——浙商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、商業(yè)二次加推1.68.65第二季度——華夏鉑宮二期別墅新開(kāi)————第二季度——榮盛?華府住宅、商業(yè)新開(kāi)8.5717第二季度300榮盛?錦繡觀(guān)邸住宅、商業(yè)新開(kāi)13.326第二季度300榮盛?花語(yǔ)馨苑住宅、商業(yè)新開(kāi)5.611第二季度300大中廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、商業(yè)新開(kāi)0.66.15第二季度——盛都時(shí)代廣場(chǎng)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)新開(kāi)1.23.97第一季度96麗都鑫潮寫(xiě)字樓、商業(yè)新開(kāi)2.9314.59第一季度——2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及價(jià)格走勢(shì)的研判國(guó)家仍將堅(jiān)持宏觀(guān)調(diào)控政策，不會(huì)出現(xiàn)絲毫放松2012年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度出現(xiàn)了降中趨穩(wěn)的總體趨勢(shì)。前三季度，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)成