清遠項目定位報告11月26日目錄02本體分析本體分析|土地四至1.風險：南側高壓塔不可拆移，西側、南側有水渠，客戶有抗性2.規(guī)劃路：北側隔規(guī)劃路與春江湖畔相鄰，中間隔規(guī)劃道路，南側為規(guī)劃道路，規(guī)劃路均未通車（預計2021年底前完工）；展示效果較差地塊北側春江湖畔地塊南側110kv高壓塔地塊基本情況南至燕湖大道，北至田地，東至村莊，西至清暉路四至出讓面積（萬㎡）41334.65㎡（62畝）用地性質建筑密度住宅≤22%綜合容積率≤2.5商住比例綠化率無≥35%地塊南側和西側2m水渠地塊西側清暉路計容建面（萬㎡）103337㎡≤80米限高（m）本體分析|區(qū)位價值1.燕湖新城：城市主中心是以燕湖新城為核心，城市發(fā)展南融北拓，重心向南融入廣佛大都市區(qū)；2.規(guī)劃：燕湖新城沿江向南設四大功能區(qū)，本地塊及碧桂園項目同屬濱江生活區(qū)，可享受未來配套利好圖：清遠城市發(fā)展方向圖：燕湖新城功能分區(qū)碧桂園未來城碧桂園燕湖里B48地塊碧桂園山湖城本體分析|交通條件1.軌道交通：碧桂園山湖城距廣清城際清遠站（20年底前開通）700米，截流廣東外溢客戶；距離地塊較近的燕湖新城站預計24年開通，目前無明顯利好2.公路交通：“三連一陽”連州+連南+連山+陽山及英德縣進城客戶，“三連一陽”距地塊130公里，英德距地塊66公里，對下縣進城客戶而言，本地塊與碧桂園項目位置差異不大圖：三連一陽及英德縣分布圖：廣清城際站點線路清遠高鐵站連州5.8km燕湖新城站

碧桂園未來城900m碧桂園燕湖里B48地塊碧桂園山湖城2.5km連南清遠站陽山0.7km“三連一陽”連山龍?zhí)琳居⒌裸y盞站清遠城區(qū)碧桂園燕湖里去往廣州北站B48地塊碧桂園山湖城本體分析|配套環(huán)境1.

商圈及醫(yī)院：本地塊與碧桂園項目距離人民醫(yī)院、順盈時代廣場商圈，都在3km內2.

學校：板塊競品比較，碧桂園山湖城學區(qū)最好，本地塊學區(qū)最差。圖：地塊周邊在售項目及配套學區(qū)配套小學碧桂園山湖城：鳳翔小學分校碧桂園燕湖里：燕湖小學碧桂園未來城：燕湖小學本地塊：洲心小學3.4km碧桂園未來城碧桂園燕湖里順盈時代廣場小學排名：鳳翔小學＞燕湖小學＞洲心小學4.2km4.4km3.6km2.9km3.1km市人民醫(yī)院初中本項目碧桂園山湖城：田家炳中學碧桂園燕湖里：洲心中學碧桂園未來城：洲心中學本地塊：洲心中學3.2km2.7km中學排名：田家炳中學＞洲心中學碧桂園山湖城本體分析|地塊價值小結區(qū)位交通、學區(qū)配套均無優(yōu)勢，碧桂園三項目對本項目呈“合圍包夾態(tài)勢”優(yōu)勢

Strength劣勢

Weak

位于燕湖新城濱江生活區(qū)，清遠市政府重點打造，未來板塊有

山湖城截流輕軌站廣州外溢客戶，未來城與燕湖里預期；對下縣進城客戶再次截流；

大交通環(huán)境利好，輕軌清遠站（2020年）可直達廣州北站

學區(qū)在整個板塊認可度最差機會

Opportunity威脅

Threaten

世茂品牌首進，品牌助力

板塊已有碧桂園項目建設較早，成熟度、實現度，

輕軌延伸線燕湖中心站2024年建成后，地塊交通提升逐年提高03市場分析市場分析|城市政策?

土拍政策：價高者得?

限價政策：無限價?

限購政策：無限購?

限貸政策：無限貸，首套按揭2.5-3成，二套按揭4成，三套必須全款?

預售條件：工程形象進度達到“7層以下封頂，7層以上2/3”?

資金監(jiān)管：綜合造價乘以監(jiān)管項目的施工許可面積核定“5612”政策環(huán)境實現“5612”難度大不可提前開工形象進度資金監(jiān)管力度高2/3市場分析|土地市場1、區(qū)域：20年清遠清城區(qū)共成交8宗宅地，平均樓面價2800元/㎡，我司土地價格為區(qū)域低位2、板塊：B48在板塊今年成交的三宗土地中實際樓面價最低（春江湖畔、燕湖郡均需配建小學）2020年1-10月清城區(qū)成交地塊樓面價對比（元/㎡）2018年-2020年清遠B48項目周邊成交地塊詳情及分布一覽40003500300025002000150010005002、碧桂園未來城建筑面積：52萬㎡容積率：2.283647競得方：碧桂園3274成交樓面價：1214元/㎡成交日期：20162940294826831、碧桂園未來城燕湖里建筑面積：20.7萬㎡積率：2.28得方：碧桂園交樓面價：2550元/㎡交日期：2019/12/302609256123273、本項目建筑面積：10.3萬㎡容積率：2.5碧桂園·燕湖郡（待售）筑面積：15.7萬㎡積率：1.84交樓面價：2327元/㎡不含小學配建）得方：碧桂園交日期：2020/6/14價率：5.7%成交樓面價：2609元/㎡（不含小學配建）成交日期：2020/9/30溢價率：0.37%燕湖新城1、碧桂園山湖城建筑面積：260萬㎡容積率：1.9競得方：新亞成交樓面價：337元/㎡成交日期：2010本項目、石榴春江湖畔地塊筑面積：10.7萬㎡積率：2.14交樓面價：2683元/㎡得方：石榴交日期：2020/4/16溢價率：12.6%02020-01-162020-04-162020-06-142020-06-152020-06-162020-09-072020-09-162020-09-30華以泰石榴碧桂園實地龍?zhí)P宣萬里世茂&石榴2019年成交土地2020年成交土地

2018年及以前成交土地市場分析|住宅市場1、市場容量：20年整體清遠市場容量穩(wěn)定，全年預計650萬㎡2、量價走勢：20年7月后供應激增導致庫存上升，三季度成交面積同比上升8%，價格下降5%，10月成交均價7879元/㎡2020年清遠量價走勢近一年清遠住宅供銷價走勢供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)9065供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價格(元/㎡)210000800700600500400300200100089969200900088008600840082008000780076007400720085738523893488911201008060402008205900080007000600050004000300020001000074658706860481658578848183408326834882795332816181251258106803980378034800674278737879687102976185665547555815180628036785573544804636970686636656064536340409337565657515350495151323424624433924172112016年2017年2018年2019年2020年10月數據口徑：克而瑞市場分析|競爭格局清遠城區(qū)分為三大板塊：東城板塊、新城板塊、廣清板塊；???東城板塊：以老城地緣客戶為主，同時吸納“三連一陽”客戶新城板塊：“城市中心”市政府所在地，配套成熟、完善，廣清城軌開通后將滿足外溢客戶的交通需求廣清板塊：

“廣清一體化”是該片區(qū)的最大利好，距離廣州花都最近板塊，性價比高，具有投資價值，但目前板塊配套相對落后，入住率低板塊分布東城板塊

19年供應：80萬㎡19年銷量：90萬㎡2020年10月份價格：8100元/㎡客戶特征：70%地緣、30%下縣東城板塊總價：70-85萬均價：8100元/㎡新城板塊清遠市政府新城板塊

19年供應：160萬㎡19年銷量：140萬㎡總價：90-105萬均價：8562元/㎡

2020年10月份價格：8562元/㎡客戶特征：50%地緣、30%下縣、20%廣州廣清板塊

19年供應：190萬㎡19年銷量：160萬㎡廣清板塊2020年10月份年價格：7800元/㎡客戶特征：20%下縣、80%廣州總價：60-80萬均價：7800元/㎡市場分析|成交結構??三居高流速價格天花板為90萬，主力面積段為95-100㎡四居高流速價格天花板為110萬，主力面積段為110-115㎡表:清遠新城板塊成交結構居室二居面積段50萬元以下50-60萬元60-70萬元70-80萬元80-90萬元

90-100萬元

100-110萬元

110-120萬元

120-130萬元

130-140萬元

140-150萬元

150-160萬元

160-170萬元

170萬元以上合計80㎡以下80-85㎡7.88%0.01%2.51%0.12%0.15%0.56%0.01%0.01%0.13%1.57%0.53%0.60%1.57%0.54%1.88%0.08%0.12%0.21%0.00%0.16%0.91%1.87%0.66%1.57%1.37%0.89%0.32%1.19%0.18%0.10%0.18%0.01%0.95%1.22%1.66%3.37%6.04%0.66%0.66%0.65%0.86%0.12%0.16%0.01%0.49%0.12%0.88%1.40%3.27%1.34%1.63%0.97%1.55%0.59%0.35%0.01%0.01%0.51%0.01%0.03%0.61%1.28%1.64%1.05%2.97%1.12%1.30%0.63%0.20%0.03%0.10%0.27%0.01%0.02%0.87%0.12%1.21%0.84%0.67%1.92%1.32%1.35%0.35%0.25%0.52%0.06%0.01%0.00%0.26%0.01%0.03%0.14%0.34%0.75%1.32%1.50%0.21%0.83%0.35%0.01%0.07%0.01%0.01%0.03%0.01%0.02%0.02%0.03%0.03%0.01%0.01%0.33%0.26%0.04%0.16%0.27%0.18%2.58%0.05%15.23%3.95%4.06%10.33%12.80%7.79%4.95%7.65%7.29%5.11%5.82%1.50%2.22%6.08%0.30%0.27%0.25%0.09%0.20%0.41%0.38%0.99%2.33%100.00%0.02%0.02%0.04%0.01%0.01%0.03%0.04%0.09%0.01%0.29%0.13%0.10%1.08%0.05%0.01%0.03%0.01%0.01%85-90㎡0.01%0.01%0.08%0.03%0.01%0.03%0.01%90-95㎡0.01%0.04%0.08%0.04%0.12%0.06%0.05%0.04%0.05%0.10%0.12%0.07%0.14%0.13%0.06%0.08%0.14%0.34%0.96%2.24%4.87%三居95-100㎡100-105㎡105-110㎡110-115㎡115-120㎡120-125㎡125-130㎡130-135㎡135-140㎡140-145㎡145-150㎡150-155㎡155-160㎡160-165㎡165-170㎡170-180㎡180-190㎡190-200㎡200㎡以上合計0.01%0.22%0.28%0.26%0.89%0.25%0.63%1.25%0.09%四居0.01%0.10%0.01%0.09%0.08%0.02%0.12%0.07%0.01%0.01%0.01%0.01%0.01%0.01%0.01%0.01%0.01%五居及以上0.05%0.15%0.04%0.07%0.01%0.01%0.02%4.16%0.01%0.01%0.01%0.01%0.03%0.74%0.01%7.27%0.01%9.26%0.01%0.01%0.03%2.03%0.01%4.22%7.90%3.49%16.36%12.62%11.48%9.74%5.86%市場分析|板塊庫存1、現庫存：截止2020年10月底，板塊一級競品存量約7064套2、入市庫存：預計本項目期房入市時（2021年5月）仍有三個一級競品在售（包括我司項目，預估庫存約5000套左右），市場競爭激烈板塊庫存內項目庫存取證項目地塊未取證（套）全化周期庫存合計（套）片區(qū)整體去化周期未售（套）碧桂園·燕湖郡（待售）總貨量：預計1570套碧桂園山湖城1642701101636015個月5個月碧桂園未來城碧桂園燕湖里139018個月碧桂園燕湖郡706427個月001570924/（待售）石榴春江湖畔待定//本項目01000本項目（待售）總貨量：預計1000套合計5446520市場分析|競爭格局1.

現時點：碧桂園山湖城為板塊價值標桿，距離廣清輕軌僅700m，截流廣州外溢客戶及城區(qū)外溢客戶；未來城、燕湖里總價低，收割地緣剛需及下縣進城客戶，低價跑量2.

入市時：價值標桿依然存在，碧桂園山湖城為板塊總價天花板，碧桂園新取項目持續(xù)補貨，保證低價產品貨源充足；我司將直接競爭燕湖里及燕湖郡直接競品項目碧桂園·燕湖里碧桂園·未來城碧桂園·山湖城碧桂園·燕湖郡開發(fā)商取地時間碧桂園2019碧桂園20162.9碧桂園2010碧桂園20201.84清遠站容積率2.281.9計容建面28萬㎡52萬㎡260萬㎡15萬4km樓面價（元/㎡）255012143372327---清遠市政府低價跑量4.3km95㎡、115㎡、135㎡，81㎡、96㎡、127㎡、240㎡，96㎡、121㎡、142㎡、221㎡，最近成交均價8300-9300/㎡面積96㎡，套總價85萬5.8km最近成交均價8100-8600/㎡面積95㎡，套總價81萬最近成交均價8300-8800/㎡面積97㎡，套總價85萬5.8km4.4km產品類型4.3km1.里湖郡售）春江湖畔1首開時間2020.875-902018.940-502012.780-120------本項目4.8km月均流速（近一年）3km2km精裝/毛坯精裝精裝精裝------碧桂園·山湖城板塊品質標桿規(guī)劃輕軌庫存套數庫存1500套庫存270套庫存1800套庫存周期（月）預計清盤時間18515------廣州外溢2022年3月2021年2月2022年1月市場分析|在售典型-碧桂園·山湖城1、碧桂園·山湖城板塊價值標桿，區(qū)位、交通優(yōu)于其他項目（距廣清城軌700m），2012年7月首開，根據市場變化及不斷試水，目前主力戶型為96-125㎡。2、客戶比例：地緣改善50%、下縣客戶30%、廣州客戶20%山湖城基礎信息開盤時間2012-2020年山湖城戶配變化戶型2012-20132014-201539%2016-201720%2018-201922%2020總建面（萬㎡）總戶數2672012-71.980㎡（321）95㎡（322）115㎡（422）125㎡（422）140㎡（423）15000容積率14%3%8%8%23%46%15%6%2013-2020年10月山湖城量價走勢14%38%3%11%25%30%23%30%成交套數(套)成交均價(元/㎡)350022%55%9877959223891000090008000700060005000300025002000150010005003196850011962387743573021568683672411916105594548102013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年市場分析|在售典型-碧桂園·未來城1、碧桂園·未來城，板塊剛需盤代表項目，2018年9月首開，主力戶型為81-127㎡；

贈送率11%高于同區(qū)其他碧桂園項目2、客戶比例：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%2018-2020年碧桂園·未來城戶配變化碧桂園·未來城基礎信息面積段201834%33%33%201933%33%34%202032%34%34%總建面（萬㎡）總戶數40.8（其中住宅25.3，商業(yè)14.6）開盤時間容積率2018-92.981㎡(321)97㎡(322)127㎡(422)23282018-2020年10月碧桂園·未來城量價走勢成交套數(套)成交均價(元/㎡)8009600940092009000880086008400820069493786004002000497909932787002018年2019年2020年在售典型-碧桂園·燕湖里1、碧桂園·燕湖里，是碧桂園·未來城補貨盤，2020年8月22日首開，主力戶型為95㎡

、115㎡；得房率83%是產品亮點2、主力客群：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%，是本項目入市后的一級競品碧桂園·燕湖里戶型配比碧桂園·燕湖里基礎信息首開情況物業(yè)類型

戶型面積段（㎡）戶型321322422422套數占比17%43%27%13%100%88951151351984863421441170總建面（萬㎡）總戶數282020-82.28高層1806容積率合計95㎡-三室兩廳兩衛(wèi)115㎡-四室兩廳兩衛(wèi)2020.8-2020.10月碧桂園·燕湖里量價走勢成交套數(套)成交均價(元/㎡)120107860085008400830082008100800010080604020085006883098217272020年08月2020年09月2020年10月競品價值對標｜產品演變1、80㎡（321）：受投資客戶影響，14-15年占比39%，隨后逐年下降，20年占比僅9%2、95㎡（322）：逐漸成為三居“硬通貨”，2018年后隨著房價上漲，客戶對功能性小三居的需求逐漸升高3、115㎡（422）：2014年后選擇緊湊四居的客戶逐步被95㎡

、125㎡戶型分流，2020年占比僅為4%4、125+140㎡（422）：改善產品，近兩年占比穩(wěn)定45%-50%2012-2020年板塊內戶型供應占比戶型2012-20130%2014-201539%2016-201720%2018-201925%20209%85㎡

（321）95㎡

（322）115㎡

（422）125㎡

（422）140㎡

（422）合計14%8%8%25%43%4%22%19%6%0%主流戶型18㎡26%12%11%27%23%21%100%38%22%55%23%100%100%100%100%2012-2020年板塊內戶型成交占比戶型2012-20130%2014-201537%2016-201723%2018-201924%20207%29㎡80㎡

（321）95㎡

（322）115㎡

（422）125㎡

（422）140㎡

（422）合計16%10%8%24%36%0%212㎡23%22%7%0%29%10%12%27%24%33%100%32%21%50%25%100%100%100%100%競品價值對標｜產品尺度產品方向變化：提升套內舒適度，增加居室使用性提高得房率，極致化主功能面積產品尺度南北通透主臥套設計飄窗個數戶型單品月

單品極均流速

限流速陽臺贈送前室贈送居室總價項目戶型南向面寬客廳餐廳面積主臥次臥三臥面積得房率

贈送率

梯戶比

樓層面積面寬面積面寬面積面寬面積三居：碧桂園山湖城9.69288813920301045597322否否否3.73.63.7124.595.33.23.13.315.442.78.646.495.526.25是是是5.33432.835.781.5981%8%3T633（南向）功能性向舒適性過渡碧桂園未2（+1）來城

228.5（南向）三居979511.4415.6615.122.438.679.525.144.3381%

11%

2T6

26/33碧桂園燕2（+1）湖里10（南向）5012.69

5.8883%6%2T41822客廳面

餐廳面積增加

積增加主臥面積持平臥室面積增加陽臺贈送減少前室贈送減少贈送率降低產品尺度南北通透主臥套設計飄窗個數戶型單品月

單品極均流速

限流速陽臺贈送前室贈送居室總價項目戶型南向面寬客廳餐廳面積主臥次臥三臥面積得房率

贈送率

梯戶比

樓層四居：面積面寬面積面寬面積面寬面積主功能尺度增加套內實用性加強碧桂園山湖城12.61129851530118422是是412.69

4.673.320.292.910.65

8.57是是4647.855.0483%

10%

3T63318（南向）四居碧桂園燕3（+1）湖里13（南向）151153.914.26.273.419.722.89.658.563.9683%8%2T422客廳面

餐廳面積增加

積增加主臥面積持平臥室面積減少陽臺贈送持平前室贈送減少贈送率降低競品價值對標｜總價、流速?

三居：未來城總價84萬-97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，月均流速20套；燕湖里總價70萬-81㎡三室兩廳一衛(wèi)，月均流速15套?

四居：未來城總價110萬-127㎡四室兩廳兩衛(wèi)，月均流速15套?

目前春江湖畔項目定存40組。月均流速總價戶型產品類型裝修面積樓棟層數單價項目名稱194111110523422422高層高層高層精裝精裝精裝220135127330-32F17-18F30-32F850082178700碧桂園·山湖城碧桂園·燕湖里碧桂園·未來城結論：1515

85㎡-三室兩廳一衛(wèi)，總價73萬

95㎡-三室兩廳兩衛(wèi)，總價82萬

125㎡-四室兩廳一衛(wèi)，總價108萬108422高層精裝125--26F8600我司103422高層精裝1212030-32F8500碧桂園山湖城84322高層精裝972026F8700碧桂園·未來城

預計整盤流速：50套/月8282787370322322322321321高層高層高層高層高層精裝精裝精裝精裝精裝979595858150--30-32F26F85008600821786008700碧桂園·山湖城我司35--17-18F26F碧桂園·燕湖里我司1530-32F碧桂園·未來城市場小結1-政策環(huán)境嚴苛：難以實現“5612”2-地價不占優(yōu)勢：B48在板塊今年成交的三宗土地中實際樓面價最低3-碧桂園坐莊地位：碧桂園山湖城為板塊價值標桿，截流廣州外溢客戶及城區(qū)外溢客戶；未來城、燕湖里總價相對較低，收割地緣剛需及下縣進城客戶，低價跑量，碧桂園持續(xù)補貨，我司面臨全覆蓋，全周期競爭4-吃透碧桂園：1、產品演變：主流戶型為85㎡（321）、95㎡（322）、125㎡（422）2、產品尺度：由高贈送、功能性向舒適性過渡，主功能空間實用性加強3、流速、總價：未來城總價84萬-97㎡三室兩廳兩衛(wèi)，月均流速20套；燕湖里總價70萬-81㎡三室兩廳一衛(wèi)，月均流速35套；未來城總價110萬-127㎡四室兩廳兩衛(wèi)，月均流速15套相對低總價，相對高流速，絕對好產品做對的產品

做好的產品04客戶定位客戶定位|客戶推演1、現實點：隨著2019年12月廣東各區(qū)（黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)）相繼放開限購，廣州客群不斷減少。2、趨勢：隨著區(qū)域樓市成熟度提升，配套不斷完善，板塊成交客戶將主要以地緣及下縣客戶為主。變化因素：2010年11月廣州開始實施限購（1年社保）2012年11月廣清城際動工建設變化因素：變化因素：2017年3月廣州限購升級（3年—5年社保）2018年6月廣州、清遠兩市政府《高質量推進廣清一體化發(fā)展工作方案》客群占比：2021年燕湖新城基礎設施建設項目預計建成，配套將不斷完善客群占比：客群占比：地緣客戶：50%下縣客戶：30%廣州客戶：20%地緣客戶：30%地緣客戶：65%下縣客戶：30%廣州客戶：5%下縣客戶：30%廣州客戶：40%201320192010變化因素：20212017變化因素：2013年5月通過了《清遠燕湖新城總體規(guī)劃》,將燕湖新城定位為嶺南生態(tài)新城，是清遠未來的城市中心區(qū)。2013.11廣州限購升級（1年—3年社保）客群占比：2019年12月廣州黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)相繼放開限購客群占比：地緣客戶：50%地緣客戶：40%下縣客戶：40%下縣客戶：30%廣州客戶：10%廣州客戶：30%客戶定位|典型項目客戶構成1.地緣客戶：地緣剛需，總價相對敏感首選未來城地緣改善，看重學區(qū)、配套優(yōu)先選擇山湖城2.下縣客戶:總價最敏感3.廣州客戶：看重交通配套首選燕湖里

看重配套資源選擇未來城優(yōu)先選擇山湖城（距離輕軌僅700米）碧桂園未來城項目碧桂園山湖城項目客戶占比：地緣客戶50%、下縣客戶30%、廣州客戶20%交通：距離清遠市政府4.8km，距離清遠輕軌站700m客戶占比：地緣客戶50%、下縣客戶40%、廣州客戶10%交通：距離清遠市政府5.4km，距離燕湖新城輕軌站6km教育：博愛學校（普通學區(qū)）教育：鳳翔小學（較好學區(qū)）清遠主城區(qū)5.6km碧桂園燕湖里項目客戶占比：地緣客戶40%、下縣客戶50%、廣州客戶10%B484.8km交通：距離清遠市政府6km，距離燕湖新城輕軌站6km燕湖新城站教育：博愛學校（普通學區(qū)）客戶定位|我司客戶選擇參考未來城客戶結構，結合未來趨勢判斷，本體質素，推導出本地客戶占比參考項目趨勢判斷客戶選擇本體質素1、廣州客戶占比持續(xù)下降2、地緣客戶占比持續(xù)上升3、下縣客戶會被燕湖郡分流參考碧桂園未來城項目地緣客戶：40%下縣客戶：50%廣州客戶：10%1、交通配套尚未完善2、普通學區(qū)（洲心小學、洲心一中）地緣客戶：65%下縣客戶：30%廣州客戶：5%客戶定位｜雙盤戶配方案1、根據客戶占比，結合客戶的產品選擇邏輯，推導出本地塊戶型配比2、地塊戶配方案：85㎡占比13%，95㎡占比55%，125㎡占比32%三大客戶產品選擇客戶占比我司戶配占比客戶類型地緣客戶下縣客戶廣州客戶85㎡10%20%20%95㎡55%50%80%125㎡35%30%085㎡95㎡13%55%32%地緣客戶：65%下縣客戶：30%廣州客戶：5%125㎡客戶定位｜本地塊戶型方案通過分析雙盤產品結構配比及春江湖畔項目戶配方案，最終得出新項目戶配方案戶數占比8

㎡占比10%，9

㎡占比50%，12

㎡占比40%雙盤產品結構春江湖畔項目戶配方案面積新項目戶配方案定位方向戶型面積面積（㎡）居室戶數占比13%戶型321322422戶數164581戶數占比18%戶型321322422戶數占比10%（㎡）85㎡95㎡3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)838595剛需兼顧改善55%9665%50%114-125㎡32%114/14514917%12540%合計100%894100%100%05定位結論定位結論｜產品定位——方向主流客戶+產品突破策略1：控總價，做主流面積產品策略2：產品以舒適度為方向，提高得房率，極致化主功能空間策略3：打造產品亮點，從立面、園林、智能化做出差異化土地市場客戶產品1、區(qū)位交通，學區(qū)配套均無優(yōu)勢1、政策環(huán)境嚴苛，無法實現“5612”2、碧桂園坐莊地位1、客戶預判：廣州客持續(xù)下降，地緣客比例上升1、產品方向：控總價、品質突破2、碧桂園三項目對本項目呈合圍包2、產品尺度：以舒適度為方向，提2、客戶占比：地緣客戶65%：下縣客戶30%：廣州客戶5%夾態(tài)勢高得房率，極致化主功能空間3、我司面臨全周期、全覆蓋的激烈競爭定位結論｜戶型配比控總價，高流量，品質突破產品形態(tài)單價單套總價物業(yè)類型住宅單戶面積戶數占比面積占比貨值占比精裝/毛坯面積（㎡）貨值（億元）（洋房/高層）（元/㎡）

（萬元/套）85㎡95㎡10%50%40%12%44%44%12%44%44%731241043316437761.13.73.8平層860082精裝125㎡108商業(yè)車位一層底商1754㎡%%16000//毛坯1754㎡0.28非人防5萬/個人防4.5萬非人防/人防非人防676個，人防263個//0.459.33合計103337產品定位結論｜產品方向產品尺度戶型面積南

北通

透主臥套設計得房率（%）戶型南向面寬客廳

主臥

主臥

次臥

次臥

三臥面寬

面寬

面積

面寬

面積

面積贈送產品亮點梯戶比層數基本尺度32295否三面寬3.7

3.3

15.1239.52

6.25是陽臺、飄窗

南北飄窗832T418F客戶敏感點/喜好得房率產品亮點1套內使用面積加大，減少前廳面積，提高得房率戶型亮點2戶型格局（1）朝向：兩梯四戶，全明設計；（2）主功能空間：增大客廳、餐廳面積尺度06價值體系價值體系|立面、小區(qū)大門對標?對比碧桂園項目立面、小區(qū)大門風格，基本統(tǒng)一為現代風格，立面線條由繁到簡，色彩向淺色系轉變立面碧桂園燕湖里小區(qū)大門碧桂園山湖城碧桂園智慧未來城價值體系|售樓處示范區(qū)對標?對比碧桂園項目售樓處、示范區(qū)風格，經歷歐式風格到現代風格的轉變，造型更為簡潔?示范區(qū)主打園林，燕湖里示范區(qū)功能升級，增加兒童活動區(qū)，園林品質+提高體驗感是未來方向售樓處示范區(qū)售樓處示范區(qū)碧桂園山湖城碧桂園未來城碧桂園燕湖里價值體系|樣板間對標??硬裝：對比碧桂園項目樣板間，統(tǒng)一為現代簡約風格軟裝：以淺色系為主，逐漸向輕奢升級碧桂園山湖城碧桂園未來城碧桂園燕湖里價值體系|品質方向?立面大門：對比碧桂園項目立面、小區(qū)大門風格，基本統(tǒng)一為現代風格，立面線條由繁到簡，色彩向淺色系轉變樣板間：硬裝對比碧