恒大地產(chǎn)·淮安青浦、清河區(qū)地塊研究報(bào)告南京恒大工程組呈2021年12月目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景工程位置■淮安位于江蘇北部，北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚(yáng)州市和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。處在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和淮海經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，在全國(guó)地理位置上起著承南啟北的作用，能較快地向全國(guó)輻射延伸，地理區(qū)位條件優(yōu)越。長(zhǎng)三角北部重要交通樞紐，江蘇南北交通中心、新興的工業(yè)基地區(qū)域劃分“五區(qū)四縣〞，共537萬(wàn)人口，約1萬(wàn)平方公里■淮安市是江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、淮陰、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、楚州5區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣?！銮搴訁^(qū)、清浦區(qū)地處淮安市幾何中心位置，這為整個(gè)城市的優(yōu)勢(shì)資源向淮安市區(qū)集聚提供了可能。總體規(guī)劃一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城老城區(qū)組團(tuán)主城區(qū)組團(tuán)■一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈?！鰞纱蠼M團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連?！鋈龡l軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸?！鏊乃┏牵褐肛灤┏鞘械柠}河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。開(kāi)展戰(zhàn)略主城區(qū)、楚州區(qū)雙組團(tuán)開(kāi)展，城市東擴(kuò)南進(jìn)楚州區(qū)淮陰區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)大學(xué)城■城市向東、南擴(kuò)展，未來(lái)城市開(kāi)展以工業(yè)化和城市化為核心■城市開(kāi)展戰(zhàn)略：主城區(qū)和楚州區(qū)雙組團(tuán)開(kāi)展，以主城區(qū)為開(kāi)展核心，向東、向南擴(kuò)展，開(kāi)發(fā)區(qū)、城南大學(xué)城是重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展■近幾年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值不斷增加，從02年至07年地區(qū)生產(chǎn)總值平均每年約以15%漲幅增加。08年與07年相比增幅高達(dá)20%，說(shuō)明該地區(qū)經(jīng)濟(jì)正處于飛速開(kāi)展階段?；窗沧?3年以來(lái)雖然GDP總量保持增長(zhǎng)，但其經(jīng)濟(jì)總量在江蘇城市中處于落后地位人均經(jīng)濟(jì)根據(jù)國(guó)際慣例，淮安房地產(chǎn)步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整快速開(kāi)展階段■09年后GDP將突破1000億元，相應(yīng)人均GDP逐年增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)際慣例，淮安房地產(chǎn)步入住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整快速開(kāi)展階段淮安經(jīng)濟(jì)總量保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，在08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下依然保持了漲幅，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二、三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速，同時(shí)加快城市化進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體工商戶比重較大■淮安正在從過(guò)去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)和旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市。■第二、三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步上升，第二產(chǎn)業(yè)以國(guó)有制造業(yè)〔卷煙、發(fā)電廠等〕、私營(yíng)加工制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中個(gè)體工商戶，餐飲娛樂(lè)等效勞業(yè)比重較大。中產(chǎn)階層財(cái)富階層工薪階層人口結(jié)構(gòu)細(xì)腰型社會(huì)結(jié)構(gòu)，效勞行業(yè)白領(lǐng)階層缺失■細(xì)腰型社會(huì)結(jié)構(gòu)——高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主構(gòu)成城市的高端階層，普通公務(wù)員、教師、個(gè)體工商戶成為購(gòu)置力較強(qiáng)的中間階層，效勞行業(yè)白領(lǐng)階層缺失■具有購(gòu)置力的人群主要集中于公務(wù)員群體〔黨政機(jī)關(guān)〕，泛公務(wù)員群體〔事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療〕，以及當(dāng)?shù)卮笮蛦挝坏墓芾砣藛T，私營(yíng)業(yè)主；經(jīng)濟(jì)特征：根底薄弱，開(kāi)展迅速■經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平落后于蘇南城市，根底薄弱，但開(kāi)展穩(wěn)定而快速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展迅速，有過(guò)熱傾向。人口特征：細(xì)腰金字塔型結(jié)構(gòu)■人口以產(chǎn)業(yè)工人、個(gè)體工商戶為主，具有購(gòu)置力的人群主要集中于公務(wù)員群體〔黨政機(jī)關(guān)〕，泛公務(wù)員群體〔事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療〕，國(guó)有企業(yè)〔煙廠、國(guó)家電網(wǎng)〕以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶，白領(lǐng)階層缺失。城市規(guī)劃：主城擴(kuò)張，新城崛起■主城區(qū)向東、南擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)新城迅速崛起。小結(jié)目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景土地市場(chǎng)2021年土地出讓呈現(xiàn)井噴式上升，未來(lái)土地供給量繼續(xù)加大從2007年到2021年，淮安的土地市場(chǎng)同全國(guó)其他市場(chǎng)一樣，都經(jīng)歷了從火爆到冷清再到活潑的過(guò)程，09年1-8月，便成功出讓土地88宗，無(wú)論是出讓面積還是出讓金額，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)07年全年水平。2021年1-8月，市區(qū)土地市場(chǎng)共發(fā)布經(jīng)營(yíng)性用地拍賣公告89宗，出讓土地面積432萬(wàn)平米，土地出讓均價(jià)1566元/m2，土地出讓樓面地價(jià)為729元/m2；土地供給從土地供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，中心城區(qū)土地供給量偏大，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈清河、清浦區(qū)土地存量共占53%，中心區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，主城競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將趨向惡劣。土地整體供給規(guī)模偏大，未來(lái)市場(chǎng)向新區(qū)開(kāi)展。2021－2021年，清河區(qū)、清浦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)土地出讓面積較多，其中開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交面積最大；從商品住宅的交易情況來(lái)看，現(xiàn)有土地供給量偏大，去化周期拉長(zhǎng)。供求走勢(shì)09年銷售量持續(xù)大于供給量，上半年市場(chǎng)略顯供不應(yīng)求，成交均價(jià)穩(wěn)步上升2021年以來(lái)，成交量大幅回暖，而市場(chǎng)供給反響滯后，出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)處于消化存量的過(guò)程；3月份以來(lái)上市量持續(xù)快速上升，增長(zhǎng)速度快于銷售量，預(yù)計(jì)下半年將到達(dá)供求平衡；銷售均價(jià)受供求影響穩(wěn)步上升，7月較年初成交價(jià)格上漲了9.6%價(jià)格走勢(shì)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定，區(qū)域之間價(jià)差沒(méi)有明顯拉開(kāi)與周邊城市相比，淮安房?jī)r(jià)與連云港、徐州接近，高于宿遷，低于揚(yáng)州，處于較為較低的價(jià)格占位08年7月到09年7月各區(qū)商品住宅均價(jià)表現(xiàn)均較為平穩(wěn)，09年以來(lái)中心城區(qū)價(jià)格走高拉動(dòng)整體均價(jià)區(qū)域表現(xiàn)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定，區(qū)域之間價(jià)差沒(méi)有明顯拉開(kāi)中心城區(qū)〔清河、清浦〕是市場(chǎng)成交主力，開(kāi)發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)、楚州區(qū)市場(chǎng)份額接近；08年7月到09年7月各區(qū)商品住宅成交量比例相對(duì)穩(wěn)定，09年5-7月主城區(qū)比例上升，對(duì)整體均價(jià)的提升具有較大影響供求結(jié)構(gòu)由于單價(jià)相對(duì)較低，舒適性戶型是目前市場(chǎng)供求主力90-120㎡戶型是市場(chǎng)供給主力，占總供給量的46.9%，該面積段的成交比重為39%，60㎡以下產(chǎn)品供給缺乏；市場(chǎng)需求以90-120㎡、120-144㎡為主，占總需求量的68%由于單價(jià)水平較低，消費(fèi)者青睞于購(gòu)置大房型房源，舒適性高；隨著房?jī)r(jià)的上漲，購(gòu)置承受能力降低，經(jīng)濟(jì)型房源會(huì)逐步成為市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)；景觀營(yíng)造整體景觀處理一般，亮點(diǎn)較少，無(wú)特色景觀，層次感欠缺；銀河灣香格里拉花園益興.名人灣世襲雅園香榭麗花苑東方·凱旋城產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型設(shè)計(jì)水平上升迅速，仍處于簡(jiǎn)單模仿階段，具有較大提升空間萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)88平米2房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)118平米3房?jī)|力未來(lái)城112平米2房?jī)|力未來(lái)城在戶型上引入創(chuàng)新元素，贈(zèng)送內(nèi)庭院、步入式飄窗等及面積贈(zèng)送方式淮海第一城一度作為淮安高端工程的代表，注重面磚和石材的運(yùn)用香格里拉花園在細(xì)節(jié)的處理和把握上有很大的提高。小結(jié)根本面——在居住需求上是有支撐的，相比二、三線城市，受大環(huán)境影響較小■主要配套完善，價(jià)格適中以及產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)存在，將為淮安帶來(lái)持續(xù)的自住需求增長(zhǎng)；淮安的房?jī)r(jià)相對(duì)并未遠(yuǎn)離剛性置業(yè)的承受范圍，受大環(huán)境的影響較小。市場(chǎng)面——內(nèi)銷型市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸白日化■進(jìn)入09年淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)需求市場(chǎng)呈現(xiàn)反彈跡象，成交量大幅上升，市場(chǎng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢(shì)■潛在量巨大，09年以來(lái)土地市場(chǎng)供給量猛增，截止09年8月，出讓面積突破400萬(wàn)平米。由于整體價(jià)格較低，舒適型戶型是市場(chǎng)供求主力，對(duì)地段、配套、價(jià)格敏感度高；城市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)集中在城中區(qū)域(清河區(qū)和青浦區(qū)〕，因政府市政配套的不段投入吸引客戶青睞?！霎a(chǎn)品研制水平處于初級(jí)階段，我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)品質(zhì)、配套景觀、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等諸多方面都有提升空間目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景宗地現(xiàn)狀清浦區(qū)地塊：土地平整方正，與市區(qū)一橋之隔■工程位于未來(lái)運(yùn)河景觀帶，由6個(gè)地塊組成，根本拆遷完畢每塊面積適中，便于分期開(kāi)發(fā)及分組團(tuán)管理。地塊四至陽(yáng)光湖公園工地北京路景觀走廊清浦大橋(北京路橋〕地塊西北側(cè)，連接清浦新中心與老城商業(yè)中心地塊西側(cè)，緊鄰北京南路?；窗彩星迤謪^(qū)大運(yùn)河南側(cè)，702畝方案竣工時(shí)間為2021年9月距市中心約15分鐘車程，西側(cè)及南側(cè)均有政府景觀工程。生活配套地塊周邊生活配套嚴(yán)重缺乏■周邊配套較差，公共交通尚未開(kāi)通。運(yùn)河景觀帶尚未成熟，陽(yáng)光湖公園開(kāi)挖在建中。地塊小結(jié)地塊位于：未來(lái)運(yùn)河景觀帶，與老城區(qū)一橋之隔地塊屬于：淮安南部清浦新城核心地段擁有雙核心的地緣價(jià)值，但地塊周邊配套缺乏。宗地現(xiàn)狀清河區(qū)地塊：土地平整方正，周邊配套嚴(yán)重缺乏，與市區(qū)一橋之隔■工程位于處于淮安市清河區(qū)，宗地北側(cè)緊鄰水渡口大道，目前地塊內(nèi)尚有民房未拆遷。-宗地缽池山公園水渡口大道白鷺湖生態(tài)園地塊東側(cè)白鷺湖生態(tài)園，占地800畝風(fēng)景優(yōu)美。水渡口大道緊鄰地塊北側(cè)，且有公交車經(jīng)過(guò)。地塊西側(cè)，承載“吳韻楚風(fēng)〞的標(biāo)志性園藝博覽風(fēng)景園，占地1800畝地塊四至地塊四至：交通便利，周邊配套齊全，同時(shí)東西兩側(cè)各有兩大公園■周邊品牌開(kāi)發(fā)商云集：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、茂達(dá)國(guó)際匯、香格里拉等。同時(shí)在工程南側(cè)有洪福小區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用房，路邊有底商用以滿足附近居民日常生活需求。生活配套地塊周邊生活配套齊全，交通便利地塊小結(jié)地塊位于：政府著力打造的清河新區(qū)地塊屬于：交通便利，周邊生活配套較為成熟地段周邊配套成熟，但缺乏標(biāo)桿性的住宅工程。目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景周邊工程清浦區(qū)工程：周邊有兩個(gè)在售樓盤，分別是運(yùn)河城和京河灣清浦區(qū)工程位置華德力·運(yùn)河城京河灣案例研究周邊工程分析——華德力·運(yùn)河城〔在售〕規(guī)格：一期27棟疊加、退臺(tái)洋房、小高層、高層住宅及沿淮海南路部分底商體量：一期約56萬(wàn)方住宅3556余戶開(kāi)盤時(shí)間：一期2009-11-22面積區(qū)間：一期在售89㎡-126㎡主力戶型：89㎡-126㎡銷售價(jià)格：3400-4100元∕㎡主力總價(jià)：32萬(wàn)-50萬(wàn)117平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩房+客廳朝南衛(wèi)生間直通陽(yáng)臺(tái)戶型點(diǎn)評(píng)86-126㎡中等戶型為銷售主力，得房率較高工程點(diǎn)評(píng)配套欠缺，戶型適中，客群多以原住民為主■周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以建筑底商為主，城南在道路，交通，商業(yè)，生活設(shè)施上綜合表達(dá)出“臟、亂、差〞的整表達(dá)狀，且區(qū)域內(nèi)缺乏標(biāo)桿性樓盤，民眾對(duì)青浦區(qū)的接受度不高?！鲩_(kāi)發(fā)商為提升工程市場(chǎng)接受度，前期以86-126㎡中等戶型為銷售主力，此類戶型在該工程所有產(chǎn)品中設(shè)計(jì)較為合理，且得房率較高，便于控制總價(jià)?！龉こ陶w定位一般，以城建規(guī)劃為推廣主題，較低價(jià)格入市，因銷售時(shí)間不長(zhǎng)，受整體區(qū)域形象影響，目前去化率一般，購(gòu)置人群以區(qū)域內(nèi)原住民為主。戶外表現(xiàn)突出“運(yùn)河〞及“北歐生活〞兩大賣點(diǎn)案例研究周邊工程分析——京河灣〔在建未售〕售樓處尚未建好，且新組建銷售團(tuán)隊(duì)目前正處于基礎(chǔ)培訓(xùn)階段，暫無(wú)此項(xiàng)目基本信息，因該項(xiàng)目緊臨青浦地塊，建議密切關(guān)注。工程西側(cè)河道戶外表現(xiàn)突出“運(yùn)河〞及“歐陸風(fēng)情〞兩大賣點(diǎn)區(qū)域小結(jié)地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，且缺乏標(biāo)桿性工程區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏■根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)宗地雖然離京杭運(yùn)河較近，但附近的生活配套缺乏，因此如何解決業(yè)主的生活所需，是規(guī)劃中需要著重考慮的問(wèn)題?！瞿壳暗貕K內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要為華德利·運(yùn)河城與京河灣，這兩個(gè)工程分別為56萬(wàn)方〔一期〕和16萬(wàn)方，在賣點(diǎn)宣傳及案名制定上都不約而同的與“運(yùn)河〞建立關(guān)系且均屬歐式風(fēng)格建筑，但從售價(jià)來(lái)看在淮安屬于中低級(jí)產(chǎn)品。周邊工程清河區(qū)工程：版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多，其中不乏如萬(wàn)達(dá)等品牌開(kāi)發(fā)商。案例研究周邊工程分析——香格里拉花園〔在售〕規(guī)格：多層、高層、小高層體量：約93萬(wàn)方住宅5000余戶二期體量未知開(kāi)盤時(shí)間：二期2009-11-8面積區(qū)間：59-130㎡主力戶型：102㎡-130㎡銷售價(jià)格：4000-4800元∕㎡主力總價(jià)：42萬(wàn)-60萬(wàn)130平方米三房二廳二衛(wèi)100平方米二房二廳一衛(wèi)花園客廳連陽(yáng)臺(tái)動(dòng)靜別離兩房+客廳朝南空中花園戶型點(diǎn)評(píng)主臥套房設(shè)計(jì)三臥朝南102-130㎡為主力戶型，戶均面積控制較好工程點(diǎn)評(píng)配套欠缺，戶型適中，客群多以原住民為主■市場(chǎng)早期相對(duì)較為高端的產(chǎn)品，周邊工程定位的提升導(dǎo)致本工程失去核心競(jìng)爭(zhēng)力?！鼋梃b一期銷售情況，二期產(chǎn)品以102-130㎡三房戶型居多，價(jià)格波動(dòng)不大，且去化速度較快■據(jù)銷售員描述，二期目前市場(chǎng)接受度尚可，主要以產(chǎn)品性價(jià)比為核心理念，用一期現(xiàn)房實(shí)景樹(shù)立開(kāi)發(fā)商口碑進(jìn)行營(yíng)銷推廣，并且延續(xù)一期公園地產(chǎn)的廣告元素。園區(qū)內(nèi)景以一期小區(qū)實(shí)景促進(jìn)二期銷售案例研究周邊工程分析——茂華·國(guó)際匯〔在售工程〕規(guī)格：32棟高層公寓住宅體量：約78萬(wàn)方住宅5000余戶開(kāi)盤時(shí)間：二期2009-12-5面積區(qū)間：72-207㎡主力戶型：133㎡-170㎡銷售價(jià)格：4700-7000元∕㎡主力總價(jià)：63萬(wàn)-110萬(wàn)銷售率：80%銷售情況：目前剩余房源均為170平以上大戶型及部分開(kāi)發(fā)商保留房源戶型點(diǎn)評(píng)130-170㎡為主力戶型，居住舒適度較高144平方米三房二廳二衛(wèi)主臥套房設(shè)計(jì)270度觀景書(shū)房?jī)煞?客廳朝南家庭廳設(shè)計(jì)廚房連接陽(yáng)臺(tái)廚房連接陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立儲(chǔ)藏室172平方米四房三廳二衛(wèi)工程點(diǎn)評(píng)配套欠缺，戶型適中，客群多以原住民為主■因淮安市場(chǎng)不多見(jiàn)高端住宅，茂華·國(guó)際匯在工程定位上力求樹(shù)立清河區(qū)標(biāo)桿住宅，產(chǎn)品以133-207大戶型為主，目前133-170㎡戶型去化率約90%，207㎡與170㎡同為4房3廳2衛(wèi)，207㎡產(chǎn)品相對(duì)滯銷?！隹腿旱馁?gòu)置力較高，絕大局部為二次以上置業(yè)，選購(gòu)產(chǎn)品時(shí)較為注重實(shí)用性。■相對(duì)較為高端的產(chǎn)品，周邊工程定位的提升導(dǎo)致本工程失去核心競(jìng)爭(zhēng)力。戶外表現(xiàn)以“我們?cè)凇曌鳛閺V告主標(biāo)，突出開(kāi)發(fā)商背景，意在走高端路線案例研究周邊工程分析——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)〔在售工程〕規(guī)格：50萬(wàn)方34層高層住宅30萬(wàn)方商業(yè)裙樓體量：一期7棟高層1732余戶開(kāi)盤時(shí)間：一期2008-12-23面積區(qū)間：90-140㎡主力戶型：90㎡-130㎡銷售價(jià)格：均價(jià)5800元∕㎡主力總價(jià)：50萬(wàn)-75萬(wàn)戶型點(diǎn)評(píng)90-130㎡為主力戶型，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，套內(nèi)浪費(fèi)面積較多124平方米三房二廳二衛(wèi)主臥套房設(shè)計(jì)北陽(yáng)臺(tái)91平方米二房二廳一衛(wèi)南陽(yáng)臺(tái)主臥大飄窗暗衛(wèi)南向超大陽(yáng)臺(tái)工程點(diǎn)評(píng)配套齊全，受品牌影響銷售情況較好■地處淮安新商業(yè)中心-水渡口廣場(chǎng)，淮安新城市化開(kāi)展的起點(diǎn)，老城區(qū)輻射范圍內(nèi)，交通、商業(yè)配套較為成熟，受到政府在城建規(guī)劃中的高度重視。■延續(xù)了萬(wàn)達(dá)城市運(yùn)營(yíng)商、高端城市綜合體的品牌理念，以新城市中心為推廣主題大幅提升了周邊市場(chǎng)的價(jià)格平均線。■90㎡兩房，125-140㎡三房的住宅類產(chǎn)品普遍能為市場(chǎng)接受，受品牌價(jià)值影響，去化速度較快。戶外表現(xiàn)以工程商業(yè)配套作為廣告主賣點(diǎn)，通過(guò)商業(yè)宣傳促進(jìn)住宅的去化案例研究周邊工程分析——豐球·白鷺湖莊園〔在售工程〕規(guī)格：100萬(wàn)方別墅物業(yè)（疊加、聯(lián)排、雙拼）體量：一期296戶開(kāi)盤時(shí)間：一期2009-9-28面積區(qū)間：175-330㎡主力戶型：208㎡-241.51㎡銷售價(jià)格：4000-10000元∕㎡主力總價(jià)：100萬(wàn)-300萬(wàn)工程點(diǎn)評(píng)配套較齊全，在區(qū)域內(nèi)具有一定稀缺性■依托古淮河生態(tài)景區(qū)、白鷺湖生態(tài)園景區(qū)，打造淮安高端別墅工程，且周邊商業(yè)配套相比照較完善，緊靠寧連一級(jí)公路，交通便捷?！龉こ屉m定位比較高，但因本區(qū)域內(nèi)缺乏別墅類競(jìng)爭(zhēng)工程，致使本工程過(guò)度依賴周邊景觀，開(kāi)發(fā)商在園林設(shè)計(jì)，及綠化本錢上的投入并不多。戶外表現(xiàn)以“原生態(tài)別墅〞作為工程主推廣語(yǔ)區(qū)域小結(jié)地塊區(qū)域內(nèi)樓盤競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈區(qū)域內(nèi)配套根本滿足業(yè)主生活需求■區(qū)域內(nèi)眾多樓盤均有生活配套設(shè)施，其中以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為主要代表，較為完善的生活配套能夠滿足未來(lái)業(yè)主的根本生活需求。■目前版塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多，除豐球·白鷺湖莊園是別墅工程，與本案沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系外，不乏知名品牌開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)達(dá)、茂華等，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商有如香格里拉花園，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常劇烈。區(qū)域內(nèi)在售房源中以舒適型三房最受購(gòu)房者歡送■區(qū)域內(nèi)110-125平米和135-150的三房是供給的主力，同時(shí)增加80-90平米兩房供給目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景客戶分類都市新銳（26-35歲）（22-25歲）品質(zhì)家庭（36-55歲）健康養(yǎng)老（56歲以上）客戶分類模型單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家區(qū)域原住名、新南京人單身丁客三代同堂中大學(xué)3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂經(jīng)濟(jì)型

中產(chǎn)層

富裕型

高貴型—300—100—30以上萬(wàn)元/年30—10萬(wàn)元/年

10萬(wàn)元以下新新人類購(gòu)置力客戶類型家庭結(jié)構(gòu)客戶類型根據(jù)工程總價(jià)段[60-100萬(wàn)]主力客戶

小康型

客戶分類模型客戶分類類別家庭年均收入水平職業(yè)背景購(gòu)房支付特點(diǎn)產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好中產(chǎn)型15-30萬(wàn)大型企業(yè)中層、國(guó)內(nèi)上市公司管理層、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。擁有型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取炫耀享受個(gè)性時(shí)髦追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢進(jìn)行休閑娛樂(lè)消費(fèi)和健身。擁有中檔私車，喜歡旅游。小康型8-12萬(wàn)大型企業(yè)部門主管、合資企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。首付能力不強(qiáng)，但月還款能力高、工作前景預(yù)期好；貸款年限可以較長(zhǎng)；國(guó)有事業(yè)單位大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟(jì)型6萬(wàn)以下各類企事業(yè)單位的普通員工或職工。

月還款能力較弱，或靠原有房屋出售、動(dòng)拆遷等有一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購(gòu)房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實(shí)惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂(lè)和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌。購(gòu)置力客戶分類描述產(chǎn)品與客戶匹配產(chǎn)品形態(tài)主力客戶形態(tài)產(chǎn)品需求偏好產(chǎn)品類型面積段（平米）購(gòu)買力類型年齡、家庭特征家庭結(jié)構(gòu)70-90經(jīng)濟(jì)型26-35都市新銳族單身貴族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大附近有幼兒園、小學(xué)配套運(yùn)動(dòng)型休閑型工作型生活型教育型56歲以上健康養(yǎng)老族二老空巢基本生活便利醫(yī)療配套有健身綠地有健康型休閑型生活型120—140小康型30-35都市白領(lǐng)族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學(xué)配套運(yùn)動(dòng)型休閑型商務(wù)型擁有型教育型36-55品質(zhì)家庭中學(xué)三口之家以上生活、休閑、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大投資型奢華型擁有型贍養(yǎng)型145—160以上中產(chǎn)型40-55品質(zhì)家庭族中學(xué)三口之家以上生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學(xué)配套擁有型奢華型商務(wù)型精神型投資型客戶分類清河區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)清浦區(qū)淮陰區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊客戶構(gòu)成：以工業(yè)園開(kāi)展而帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)工人以及投資性需求置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展清浦板塊客戶構(gòu)成：以區(qū)域內(nèi)客戶、卷煙廠，高校教師和局部三縣和主城客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、工作便利、區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展淮陰板塊客戶構(gòu)成：以區(qū)域內(nèi)客戶、以及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民城市化需求置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、工作近、拆遷清河板塊客戶構(gòu)成：市區(qū)客戶為主，以其他區(qū)域頂端客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：地段、資源、配套清浦區(qū)客戶置業(yè)特征——區(qū)域內(nèi)置業(yè)為主，青浦區(qū)北配套相對(duì)成熟，吸引了周邊城鄉(xiāng)客戶來(lái)此定居。主要客戶來(lái)源于原住民和周邊城鄉(xiāng)客戶?？蛻舳ㄎ磺迤謪^(qū)置業(yè)客戶分析客戶定位青浦區(qū)客戶素描年齡年齡集中在25－35歲文化背景客戶以大部分以原住民居多和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，部分新淮安人當(dāng)前生活區(qū)域目前生活在本區(qū)域內(nèi)和父母居住及農(nóng)村自建房等經(jīng)濟(jì)實(shí)力收入不高，但工作穩(wěn)定有償還能力，但首付能力不強(qiáng)成長(zhǎng)經(jīng)歷從小在淮安青浦區(qū)長(zhǎng)大，有濃郁的本地情節(jié)置業(yè)經(jīng)歷首次置業(yè)、改善型二次置業(yè)，現(xiàn)有住房已不能滿足其需求教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷參差不齊家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為一代兩口之家或兩代三口之家出行方式公交車、電動(dòng)自行車為主，極少部分部分家庭擁有一輛10萬(wàn)以內(nèi)的私家車購(gòu)買行為特征比較關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，購(gòu)買行為建立在群體決策以后客戶表征工作生活均比較穩(wěn)定生活圈子較小，局限于青浦區(qū)一帶家庭觀念比較濃厚目前的居住條件無(wú)法滿足下一代的成長(zhǎng)空間需求渴望出現(xiàn)較高層次的物業(yè)改變青浦區(qū)落后形象客戶分類青浦區(qū)地塊客戶定位及結(jié)構(gòu)留守青浦中心區(qū)，適應(yīng)青浦居住生活，同時(shí)又渴望升級(jí)物業(yè)、期待新開(kāi)展的淮安青浦人清河區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)清浦區(qū)淮陰區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊客戶構(gòu)成：以工業(yè)園開(kāi)展而帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)工人以及投資性需求置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展清浦板塊客戶構(gòu)成：以區(qū)域內(nèi)客戶、卷煙廠，高校教師和局部三縣和主城客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、工作便利、區(qū)域規(guī)劃開(kāi)展淮陰板塊客戶構(gòu)成：以區(qū)域內(nèi)客戶、以及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民城市化需求置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格、工作近、拆遷清河板塊客戶構(gòu)成：市區(qū)客戶為主，以其他區(qū)域頂端客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素：地段、資源、配套清河區(qū)客戶置業(yè)特征——本地人置業(yè)為主，市區(qū)具備絕對(duì)吸引力，是淮安置業(yè)的主流板塊。主要客戶來(lái)源于全市有消費(fèi)能力的人群客戶定位清河區(qū)置業(yè)客戶分析客戶定位清河區(qū)客戶掃描年齡年齡集中在28－40歲文化背景客戶以淮安本地人居多，大部分為市區(qū)原住民當(dāng)前生活區(qū)域目前生活在市區(qū)，多集中在淮安一些老的社區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力這部分家庭的年收入大概在6-15萬(wàn)元之間成長(zhǎng)經(jīng)歷60至70年代出生，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段置業(yè)經(jīng)歷目前住房部分為房改前的居所，有二次置業(yè)提升品質(zhì)的需求教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷參差不齊家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口出行方式公共交通工具為主，部分擁有私家車購(gòu)買行為特征完全以自住需求為購(gòu)買目的，決策標(biāo)準(zhǔn)主要是能否解決其目前的居住困擾關(guān)鍵客戶表征目標(biāo)客群長(zhǎng)期駐留淮安的商務(wù)人士

全市私營(yíng)企業(yè)主或企業(yè)高管事業(yè)單位、機(jī)關(guān)中高收入人群各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層政府高級(jí)官員來(lái)自江浙滬的投資客局部有淮安情節(jié)的境外和海歸人士常年在外打拼的淮安人清河區(qū)地塊客戶定位及結(jié)構(gòu)客戶分類目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景恒大產(chǎn)品系選擇正確的產(chǎn)品，才能激發(fā)宗地的最大利用價(jià)值恒大華府：位于城市中心地段，是恒大系列產(chǎn)品中最高檔次、最豪華的豪宅工程。園林極盡奢豪，擁有遼闊的水景和豐富的植被資源。以大戶型為主，170-520㎡。超豪裝修。配套上，以會(huì)所、幼兒園、商業(yè)街、綜合商業(yè)中心為主。恒大名都：位于城區(qū)內(nèi)。中型綜合生活社區(qū)。整體規(guī)劃源于中西文化交融，新古典主義風(fēng)格。戶型多樣，60-210㎡，豪華裝修。會(huì)所、商業(yè)中心及商業(yè)街、康體中心、少兒活動(dòng)中心、小學(xué)、幼兒園、綜合樓、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心等恒大城位于城鄉(xiāng)結(jié)合部。大型綜合生活社區(qū)。整體規(guī)劃表達(dá)中講究生態(tài)和人性，皇家園林景觀特色戶型多樣，60-210㎡，豪華裝修。會(huì)所、商業(yè)中心及商業(yè)街、康體中心、少兒活動(dòng)中心、小學(xué)、幼兒園、綜合樓、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心等恒大綠洲：位于自然資源和環(huán)境較好的城區(qū)內(nèi)或城郊結(jié)合部。工程周邊擁有優(yōu)美的自然景觀。是大型生態(tài)小區(qū)。戶型主要集中在60-140㎡，豪華裝修。商業(yè)中心及商業(yè)街、會(huì)所、康體中心、少兒活動(dòng)中心、小學(xué)、幼兒園、綜合樓、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心等。有些工程會(huì)配套酒店或酒店式公寓。恒大金碧天下：位于城市遠(yuǎn)郊的旅游區(qū)，綜合旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型度假工程。工程規(guī)劃豐富，集娛樂(lè)、中心廣場(chǎng)，別墅區(qū)多種分區(qū)，統(tǒng)一采用歐洲古典皇家園林風(fēng)格設(shè)計(jì)。戶型以別墅為主，配以局部高層和小高層。配備大型酒店、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、飲食中心、健康中心、娛樂(lè)中心、商業(yè)中心、貴賓樓、綜合樓等完善配套。減小劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)〔Strength〕時(shí)機(jī)〔Opportunity〕威脅〔Threat〕SWOT分析劣勢(shì)〔Weakness〕清浦區(qū)

工程自省新城規(guī)劃，周邊環(huán)境良好，正在建設(shè)的陽(yáng)光湖公園近在咫尺。土地面積高達(dá)900畝，將打造成約150萬(wàn)方的超大體量工程。自身配套齊備，同時(shí)引領(lǐng)整體板塊開(kāi)展。利好因素影響，政府致力打造片區(qū)，間接推高了本地塊的區(qū)域價(jià)值；區(qū)域內(nèi)僅有兩個(gè)樓盤工程，且產(chǎn)品定位不高，體量較小。周邊配套較差，公共交通尚未開(kāi)通。周邊除了平房區(qū)外，還有經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。目前房產(chǎn)的政策的不明朗?；窗伯?dāng)?shù)厝藢?duì)南部地區(qū)認(rèn)可度非常有限。強(qiáng)調(diào)區(qū)域開(kāi)展時(shí)機(jī)和工程對(duì)城市資源與人文景觀資源的雙重占有。淡化區(qū)域目前的狀況。以“城市開(kāi)展〞、“居住價(jià)值〞等切入點(diǎn)，以產(chǎn)品本身的精品品質(zhì)作為主要訴求，打動(dòng)樂(lè)觀于城市前景的客戶群體。借勢(shì)恒大地產(chǎn)打造清浦新區(qū)豪宅板塊概念，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共榮；尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，吸引區(qū)域剛性需求購(gòu)置客戶。工程本身?yè)碛写笠?guī)模的商業(yè)配套、教育、醫(yī)療、會(huì)所等配套均屬較高檔次。在傳播的過(guò)程中，盡量將工程內(nèi)部配套優(yōu)勢(shì)作為重點(diǎn)。恒大系品類比照清浦區(qū)地塊VS“恒大城〞品類縱向比較——恒大城在恒大五大品類之中，恒大城的產(chǎn)品是位于城市開(kāi)展軸上，屬于中低端產(chǎn)品。在眾多的市場(chǎng)細(xì)分中，恒大城主要占據(jù)所有產(chǎn)品市場(chǎng)中的中低檔市場(chǎng)分額。橫向比較——恒大城在與市場(chǎng)中同類產(chǎn)品的比照中，恒大城在所在當(dāng)?shù)貐^(qū)域中尚屬罕見(jiàn)。其規(guī)模、業(yè)態(tài)、建筑產(chǎn)品等都為當(dāng)?shù)氐纳钭⑷霃?qiáng)有力的城市力量。青浦地塊：地塊位于政府著力打造的城南新城區(qū)。周邊雖然配套成熟度低，交通不便，但地塊900畝的體量以到達(dá)開(kāi)發(fā)商的造城規(guī)模，加之如通過(guò)自建配套和班車的設(shè)置，將拉升整個(gè)淮安南部新城的開(kāi)展。通過(guò)對(duì)清浦地塊的價(jià)值探索過(guò)程中，我們可以發(fā)現(xiàn)該地塊的總體價(jià)值與恒大產(chǎn)品線上的恒大城工程的總體定位較為相近。故，我司建議恒大清浦地塊可打造成恒大產(chǎn)品線上的“恒大城〞工程，作為撬動(dòng)區(qū)域開(kāi)展的核心。產(chǎn)品規(guī)劃建議清浦區(qū)地塊VS“恒大城〞品類地塊核心價(jià)值清浦區(qū)地塊VS“恒大城〞品類由恒大城的產(chǎn)品特征結(jié)合客群的心理感受，形成該產(chǎn)品系的核心價(jià)值組合。

規(guī)模社區(qū)活力區(qū)域成熟生活減小劣勢(shì)，防止威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)〔Strength〕時(shí)機(jī)〔Opportunity〕威脅〔Threat〕SWOT分析劣勢(shì)〔Weakness〕清河區(qū)

工程自省工程地段優(yōu)勢(shì)明顯，東西面各有一個(gè)公園地塊周邊眾多開(kāi)發(fā)商云集周遍交通配套完善?；窗踩嗣褓?gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域之一。利好因素影響，政府致力打造片區(qū)，間接推高了本地塊的區(qū)域價(jià)值；地塊周邊缺少高檔商品住宅，無(wú)法滿足多樣化的市場(chǎng)需求。區(qū)域范圍內(nèi)還有大批破舊建筑需要改造，整體形象受影響地塊對(duì)面為一個(gè)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。地塊內(nèi)有400戶面臨拆遷問(wèn)題，為工程建設(shè)和銷售時(shí)機(jī)帶來(lái)了眾多不確定性?；窗伯?dāng)?shù)卣笠?guī)模賣地，讓淮安整體的供給量到達(dá)一個(gè)新的高點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)工程周邊配套齊全的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)宣傳雙公園物業(yè)，利用兩重核心優(yōu)勢(shì)吸引客群以產(chǎn)品的精品質(zhì)素為根基，以客群階層概念為路徑，以享受城市繁華的高品質(zhì)居所形象進(jìn)行訴求，建立高檔的產(chǎn)品形象。借勢(shì)恒大地產(chǎn)打造清河新區(qū)豪宅板塊概念，實(shí)現(xiàn)區(qū)域共榮；尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，吸引區(qū)域剛性需求購(gòu)置客戶。作為先行者，需以自身品質(zhì)為支點(diǎn)，以群眾傳播為杠桿，撬動(dòng)市場(chǎng)認(rèn)知，拉升土地在受眾心中的認(rèn)知價(jià)值。恒大系品類比照清河區(qū)地塊VS“恒大城〞品類縱向比較——恒大名都 在恒大五大品類之中，恒大名都的產(chǎn)品是位于城市核心繁華區(qū)域，屬于中端產(chǎn)品。在眾多的市場(chǎng)細(xì)分中，恒大城主要占據(jù)所有產(chǎn)品市場(chǎng)中的中端市場(chǎng)分額。橫向比較——恒大名都 在與市場(chǎng)中同類產(chǎn)品的比照中，恒大名都在片區(qū)內(nèi)屬于絕對(duì)豪宅氣質(zhì)的公寓品類。當(dāng)為精英住宅中的豪宅首選。足以匹配到主要客群的身份角色需求。具有相當(dāng)好的競(jìng)爭(zhēng)力。青河地塊：地塊位于淮安政府著力打造的清河新城區(qū)內(nèi)，周邊配套成熟，三公里內(nèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大型公園等提升了片區(qū)的整體人氣。目前這里已成為淮安城市開(kāi)展的前沿，眾多開(kāi)發(fā)商云集的區(qū)域板塊。通過(guò)對(duì)清河地塊的價(jià)值探索過(guò)程中，我們可以發(fā)現(xiàn)該地塊的總體價(jià)值與恒大產(chǎn)品線上的恒大名都工程的總體定位較為相近。故，我司建議恒大清河地塊可打造成恒大產(chǎn)品線上的“恒大名都〞工程，作為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿豪宅工程。產(chǎn)品規(guī)劃建議清河區(qū)地塊VS“恒大城〞品類地塊核心價(jià)值清河區(qū)地塊VS“恒大城〞品類由恒大名都的產(chǎn)品特征結(jié)合客群的心理感受，形成該產(chǎn)品系的核心價(jià)值組合。

城市繁華風(fēng)氣生活經(jīng)典品質(zhì)目錄二、宏觀市場(chǎng)五、客戶定位六、工程定位七、產(chǎn)品建議三、工程認(rèn)知四、競(jìng)爭(zhēng)分析一、城市背景市場(chǎng)主力戶型分析主要在售工程主力戶型集中在舒適型兩房和三房為主，面積高度趨同市場(chǎng)部分代表樓盤香格里拉花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)億力·未來(lái)城羅馬假日大湖城邦東方·凱旋城東湖·翠景苑香榭麗花苑水韻天成日月星城天龍御城益興·名人灣愛(ài)琴海兩房三房一衛(wèi)三房?jī)尚l(wèi)房型708012013014050面積四房90100110二房主要集中在80-100之間的兩房；小三房面積主要集中在110-120平米，大面積產(chǎn)品集中在130-144以上，144以上產(chǎn)品中頂復(fù)占比多；房源2室2廳3室1廳3室2廳4室2廳合計(jì)