廣西房地產(chǎn)開展態(tài)勢分析及投資建議籌劃案房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費方面發(fā)揮了巨大的作用，推動了國民經(jīng)濟(jì)的開展.當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升期。據(jù)國家統(tǒng)計局公報的數(shù)據(jù)顯示，2024年以來國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率都在8%以上〔2024年到達(dá)9.5%〕。在我國經(jīng)濟(jì)增長強勁勢頭的帶動下，近幾年房地產(chǎn)投資和銷售增長率都達(dá)30％以上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了快速增長的態(tài)勢，引起了國家宏觀調(diào)控部門的關(guān)注。2024年以來，國家相繼出臺了上調(diào)固定資產(chǎn)投資工程資金率、暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、嚴(yán)格控制信貸規(guī)模、實行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度等一系列宏觀調(diào)控措施，矛頭直指房地產(chǎn)業(yè)。在此形式之下,如何理性認(rèn)識和評價當(dāng)前廣西房地產(chǎn)業(yè)開展形勢，防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，引導(dǎo)企業(yè)步入健康、有序的開展呢?我采取以下策略:一、市場化開展策略；二、資本原始積累策略；三、實行差異化策略；四、可持續(xù)開展策略。我公司的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2001年開始儲藏工程，2024年成立專業(yè)公司進(jìn)行運作，經(jīng)過幾年的開展，先后開發(fā)〔或在開發(fā)〕了三個工程，總投資近10億元，我們在學(xué)習(xí)中不斷積累經(jīng)驗，探索出了一些適合自身特點的房地產(chǎn)開發(fā)管理的模式。我們房地產(chǎn)開發(fā)的思路主要是：一、市場化開展策略：抓住機(jī)遇，強勢進(jìn)入，走市場化開展的路子；二、資本原始積累策略：開發(fā)好已有的房地產(chǎn)工程，迅速完成資本原始積累；三、實行差異化策略：通過市場細(xì)分，擠占高端市場，實行差異化戰(zhàn)略，打造知名高尚小區(qū)品牌；四、可持續(xù)開展策略：選擇儲藏升值潛力巨大的地塊，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展提供資源保障，增強開展后勁。案例:一、廣西房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及特征〔一〕廣西房地產(chǎn)的開展?fàn)顩r廣西房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷90年代的北海房地產(chǎn)“泡沫〞之痛后，在經(jīng)濟(jì)快速開展、政府固定資產(chǎn)投資、取消福利分房政策、個人住房消費信貸條件放寬等因素和利好條件的影響下，以1999年為一個開展的新起點，開始進(jìn)入了快速開展時期，房地產(chǎn)市場運行機(jī)制初步建立，房地產(chǎn)投資和消費保持了較快的增長速度。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性及全國經(jīng)濟(jì)開展不平衡，廣西房地產(chǎn)市場開展具有自己個性的特征。1、廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1997-2024廣西房地產(chǎn)投資增長情況表年份投資完成額〔億元〕增長〔%〕占固定資產(chǎn)比重〔%〕GDP增長〔%〕固定資產(chǎn)增長〔%〕199722.40————199817.87-20.2———199924.58.5200038.676.4200155.6810.8202474.4333.9910.514.22024120.2659.8109.322.532024192.3537.115.3311.827.1〔數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計公報〕從上表看出，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，但由于基數(shù)小，所以總量并不大。2024年、2024年房地產(chǎn)投資增幅與前幾年相比是最高的。1999至2024年，廣西房地產(chǎn)投資增長率為GDP增長率的3倍以上，從2024年起，此二者之間的距離進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)投資與GDP增長的協(xié)調(diào)性開始減弱〔見以下圖〕。許多業(yè)內(nèi)人士的共識是：房地產(chǎn)投資增長速度控制在GDP增長速度的2倍以內(nèi)比較適宜。2024年廣西GDP增長為9.3％，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增長為59.8％，是GDP增長速度的6.43倍；2024年GDP增長為11.8％，房地產(chǎn)投資為37.1％,是GDP增長速度的3.14倍。房地產(chǎn)投資增長與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長不協(xié)調(diào)，特別是在連續(xù)幾年投資高增長的情況下更容易發(fā)生由“熱〞到“過熱〞的轉(zhuǎn)化。2、廣西房地產(chǎn)供求關(guān)系情況

2024年，廣西全年商品房銷售面積820.36萬平方米，增長30.1%〔其中商品住宅銷售面積749.79萬平方米，增長32.0%〕；全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值95.69億元，增長11.7%，與此同時出現(xiàn)商品房的空置率較往年高。截止2024年末，全區(qū)商品房空置面積為160.41萬平方米，比上年增長11.8%。〔數(shù)據(jù)來源：廣西房產(chǎn)街發(fā)表時間：2024-3-17〕

1999-2024年廣西房地產(chǎn)供銷情況表〔單位：萬平方米，%〕項目1999年2000年2001年2024年2024年2024年竣工面積170.89198.24314.29419.6543.03—銷售面積140.18154.15275.94417.48490.67820.36供銷比率1.221.281.141.011.11—

從上圖表看，1999年至2024年，廣西房地產(chǎn)供銷關(guān)系增長根本平衡，但竣工面積與銷售面積的相差大體保持在30萬平方米左右，但從2024年起，這種差距離進(jìn)一步拉大，可見空置率已對廣西房地產(chǎn)造成一定的泡沫和水份。在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)〔2024年3月26日?個人理財雜志?〕對全國37個具有影響力的城市房地產(chǎn)泡沫排名中，南寧市排在第12位，應(yīng)引起警惕。

市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律是：供小于求→刺激價格上升→利潤增加→刺激投資規(guī)模擴(kuò)張→商品供應(yīng)量增加→供大于求→價格下降→利潤減少→投資規(guī)模縮小→商品供應(yīng)量減少→供小于求，如此循環(huán)往復(fù)?？傮w來講，房地產(chǎn)業(yè)周期波動呈上升期、下降期，根據(jù)數(shù)據(jù)分析，大體可以判斷廣西的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的持續(xù)快速開展，目前已處在一個開展的波峰。3、廣西房地產(chǎn)價格走勢情況2000年至2024年，廣西房地產(chǎn)平均銷售價格每平方米分別為1450元、1814元、1924元、1963元、2083元，其漲幅分別為25%、6%、2.55%、6.11%。從下面走勢圖中可以看出：房地產(chǎn)價格在經(jīng)過2001年的猛漲后，以2024年為一個拐點，進(jìn)入了平穩(wěn)趨緩、小幅上漲的階段。

在廣西，南寧、桂林、柳州三大中心城市一直扮演著廣西房地產(chǎn)業(yè)價格領(lǐng)跑者的角色。如2024年南寧市市區(qū)每平方米商品房平均價格到達(dá)2817元，其中瑯東及鳳嶺區(qū)域的住宅房價平均高達(dá)3100多元；桂林市三里店區(qū)域住宅在2024年銷售價格僅為1800元左右，2024年年末均價就已升至3000元左右，可見，升值的空間不會很大。〔二〕廣西房地產(chǎn)市場特征由于廣西經(jīng)濟(jì)開展相對興旺地區(qū)來說較慢，房地產(chǎn)市場又受區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展、消費水平、消費意識等主客觀方面因素影響，因此在走向標(biāo)準(zhǔn)的過程中，顯示出如下特征：1、投資結(jié)構(gòu)不平衡。高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求缺乏〔結(jié)合南寧市的經(jīng)濟(jì)開展水平10萬元至20萬元為低檔；20萬元至40萬元為中檔；超過40萬元為高檔；100萬以上為豪華檔〕，房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域集中，產(chǎn)品開發(fā)雷同，結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)一步加劇了中低檔市場競爭。如南寧市目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點主要集中在瑯東、鳳嶺、江南，其中瑯東、鳳嶺以中高檔住宅區(qū)為主，江南以中低檔住宅為主，同時，總價超過100萬元的大戶型開始滯銷，但仍有不少開發(fā)商奮力搶占狹窄的高端市場，市場失衡進(jìn)一步加劇，投資風(fēng)險大，不利于市場健康開展。2、商業(yè)房地產(chǎn)投資過快。在前幾年經(jīng)濟(jì)開展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，而每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商在近兩年開發(fā)的樓盤中，幾乎都把一二樓作為商鋪推出，產(chǎn)品同構(gòu)，增加了營銷的風(fēng)險。2024年，廣西商業(yè)營業(yè)用房投資35.1億元，增長94.6%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的18.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積483.29萬平方米，增長43.0%；商業(yè)營業(yè)用房空置41.01萬平方米，增長18.7％，占全部空置面積的25.6％，比上年提高1.5個百分點。以南寧為例，2024年商業(yè)房地產(chǎn)投資16.03億元，同比增長55.6%，2024年上半年商業(yè)房地產(chǎn)投資為12.2億元,同比增長76.9%。從2024年到2024年上半年，南寧推向市場的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量超過300萬平方米，2024年上半年商業(yè)用空置房同比增長25.2%，空置面積同比增長11.1%。〔數(shù)據(jù)來源：新桂網(wǎng)2024-02-18〕3、產(chǎn)品功能單一。在廣西房地產(chǎn)市場中，以住宅開發(fā)、向消費者提供改善居住空間根本功能的產(chǎn)品為主，戶型以三房和二房為消費主流。但隨著廣西居民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求開始呈現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個“容身之處〞，而是開始追求居住舒適，強調(diào)住宅的功能，注重周邊環(huán)境的優(yōu)越性等，環(huán)境、人文等附加值高的樓盤逐漸受到消費者，特別是年輕的、高學(xué)歷、高收入群體的青睞，產(chǎn)品功能單一的房地產(chǎn)將受到冷遇。4、投資主體多元化。廣西目前共有房地產(chǎn)企業(yè)700多家，其中南寧市有近360家。最近兩年，從外省，尤其是上海、溫州、福建等地的開發(fā)軍團(tuán)源源不斷地涌入廣西房地產(chǎn)市場進(jìn)行各類投資活動，使廣西房地產(chǎn)市場投資主體呈現(xiàn)多元化開展趨勢。如以上海房產(chǎn)為背景的荒島公司在南寧東溝嶺的開發(fā)，通過提供大量的拆遷資金為優(yōu)勢在競爭中勝出，獲得較成熟的城市舊區(qū)土地。大連萬達(dá)集團(tuán)投資12億元建設(shè)南寧“萬達(dá)商業(yè)廣場〞，新加坡榮寶華控股公司投資建設(shè)“榮寶華商城〞等，區(qū)外房地產(chǎn)商的參加將使廣西房地產(chǎn)市場競爭更加劇烈。5、房地產(chǎn)企業(yè)多、實力普遍不強。房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻太低〔100萬元就可以注冊一個房地產(chǎn)企業(yè)，5000萬元就可以注冊一級企業(yè)〕，一些房地產(chǎn)企業(yè)無力承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但其運作的工程動輒幾千萬元，甚至幾億或數(shù)十億元。廣西現(xiàn)有的700多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，平均負(fù)債達(dá)80%左右，高于全國5個百分點，近70%的企業(yè)無開發(fā)實力，總體上處于粗放經(jīng)營階段，不少企業(yè)由于存在資金、開發(fā)水平等問題，實際處于停滯不前的狀態(tài)，甚至存在著名存實亡的企業(yè)。6、市場運作有待標(biāo)準(zhǔn)。土地交易市場的框架剛建立，運行還有待改進(jìn)，公開競拍的土地與協(xié)議出讓土地相比，所占的比例還不高。隨著廣西房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，一些房地產(chǎn)商在追逐自身效益的時候，忽略了對消費者的承諾，影響了行業(yè)的社會形象。在南寧市，住房面積縮水、交房時間延期、廣告虛假夸大、開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)等購房糾紛不時被新聞媒體曝光，甚至訴諸法律，有關(guān)房產(chǎn)欺騙的投訴已引起了市委市政府的高度重視。二、廣西房地產(chǎn)市場面臨的機(jī)遇和存在的風(fēng)險〔一〕廣西房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇1、廣西經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康開展，為居民改善居住環(huán)境提供了可能。2024年全區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)3320.10億元，比上年增長11.8%，生產(chǎn)總值提前一年超額完成“十五〞方案目標(biāo)，增幅創(chuàng)1995年以來最高水平。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值7196元〔折合美元超過800美元〕，增長11%，增幅創(chuàng)1995年以來最高水平。人均生產(chǎn)總值年增量首次超過1000元，到達(dá)1227元〔數(shù)據(jù)來源：廣西統(tǒng)計局2024年國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計公報〕。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求，改善居住條件成為居民的需要。廣西目前人均住房建筑面積僅20.18平方米/人,低于全國22.77平方米/人的平均水平。此外，住房從數(shù)量到質(zhì)量的提升有可能進(jìn)一步拉動房地產(chǎn)業(yè)的開展。2、城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)業(yè)提供了開展空間。城市化使大量農(nóng)村人口流入城市，產(chǎn)業(yè)和人口高度集中，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的開展。根據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料說明，當(dāng)一個國家〔地區(qū)〕人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從700美元到1500美元時，城市化進(jìn)程加快，城市人口比重將到達(dá)40%～60%。2024年，廣西城鎮(zhèn)化水平到達(dá)29.1%，與全國37.7%的平均水平相比尚有差距。逐年提高的城市化水平，必然會形成新的房地產(chǎn)需求。如南寧市調(diào)整局部行政區(qū)劃，撒銷邕寧縣，市區(qū)面積由原來的1834平方公里擴(kuò)大到6559平方公里，人口由原來的152萬增為240萬，中心城市功能進(jìn)一步加強。同時，百色、梧州、玉林、貴港、河池、來賓、崇左等地級市的開展，將帶動房地市場快速增長。3、舊城改造和根底設(shè)施建設(shè)帶旺樓市。城市的改造、根底設(shè)施建設(shè)等都需要拆遷很多的民居，這在客觀上刺激了廣西房地產(chǎn)市場的需求。以南寧市為例，從2024年起開始大規(guī)模的舊城改造運動，三坊街、堤路園、外灘工程、萬達(dá)商業(yè)廣場、東溝嶺等10個片區(qū)的舊城改造工程，以及南寧市“136〞工程開工建設(shè)〔改造〕50多條市政道路，提供了連片土地開發(fā)，使原本已緊張的市區(qū)土地資源更顯珍貴，并形成新的商業(yè)圈，帶動了相關(guān)物業(yè)升值。4、特殊的區(qū)位優(yōu)勢為廣西房地產(chǎn)業(yè)開展提供了良好的外部條件。廣西在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和建立中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)過程中，發(fā)揮著獨特作用，首屆東盟博覽會的成功舉辦、泛珠三角區(qū)域合作、與西南經(jīng)濟(jì)合作及出海大通道建設(shè)等將成為廣西經(jīng)濟(jì)新一輪開展的加速器，并將吸納更多的人流、物流、資金流聚集，進(jìn)一步提升廣西房地產(chǎn)的購置力，形成新的房地產(chǎn)市場需求?！捕硰V西房地產(chǎn)存在的風(fēng)險任何一個市場不可能只有贏利，沒有風(fēng)險，高利潤必然伴隨著高風(fēng)險。如何防范風(fēng)險，一直以來都是各有關(guān)部門和相關(guān)行業(yè)深切關(guān)注的問題。廣西房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險主要有：1、政策風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)是一個受政策面影響較大的行業(yè)。近兩年來，國務(wù)院和國土資源部、建設(shè)部、中國人民銀行等對抑制房產(chǎn)過熱的態(tài)度也非常明顯，相繼出臺了一系列政策文件，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。溫家寶總理在?政府工作報告?中，也提出要“重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲〞，因此抑制房價過快增長將成為今年調(diào)控重點之一?！?〕“緊縮銀根〞的信貸政策。2024年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了121號文件?關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款，以降低國有銀行承擔(dān)的連帶風(fēng)險。2024年上半年根據(jù)國務(wù)院的要求，銀監(jiān)會和中國人民銀行對過熱行業(yè)采取了一系列限貸措施，其中房地產(chǎn)開發(fā)工程投資的自有資金比例從原來規(guī)定的20%提高到35%。2024年3月17日，中國人民銀行宣布取消個人住房貸款的利率優(yōu)惠，個人房貸利率最低將提高0.2個百分點；同時，局部城市和地區(qū)個人住房貸款的最低首付也可由目前的20%提高到30%；商業(yè)貸款可由目前的40%提高到50%～60%〔各地區(qū)根據(jù)情況自行規(guī)定〕。國家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行貸款，提高貸款門檻和個人房貸利率，說明了抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資趨熱的態(tài)度。這些金融信貸政策的出臺，意味著開發(fā)商自有資金的比率和融資本錢極大增加，從而增加了工程開發(fā)本錢。由于利率及首款比例的提高，購房者和商業(yè)投資者的入門門檻、貸款負(fù)擔(dān)和風(fēng)險增加，一定程度上抑制了購房和商業(yè)投資的需求。〔2〕“收緊地根〞的土地政策。國務(wù)院辦公廳?關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知?和國土資源部11號令〔?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?〕、21號令〔?協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?〕等政策的出臺，進(jìn)一步清理標(biāo)準(zhǔn)土地市場，嚴(yán)格控制開發(fā)用地批租，是防止因房地產(chǎn)業(yè)波動引致整個國民經(jīng)濟(jì)波動，化解潛在風(fēng)險的根本措施，從源頭對全國房地產(chǎn)投資加速起到有力限制作用。因此，2024年，劃撥和協(xié)議出讓供地范圍將逐步縮小，經(jīng)營性土地出讓制度的配套改革還會進(jìn)一步完善。市場的標(biāo)準(zhǔn)，也抑制了“人情地〞和不正之風(fēng)等腐敗現(xiàn)象的蔓延，中小企業(yè)想取得土地必須進(jìn)入土地市場進(jìn)行競拍，一些小企業(yè)無力承擔(dān)本錢費用，從而失去了資源，也就失去了開展的后勁?！?〕經(jīng)濟(jì)適用房政策。2024年國家建設(shè)部出臺?經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法?、?關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知?等三個文件，對經(jīng)濟(jì)適用住房戶型、價格、購置資格審查、上市出售、集資建房等方面做了更嚴(yán)格的規(guī)定，表達(dá)了國家大力開展城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高價房開發(fā)，抑制投資性炒房的目的。據(jù)了解，廣西在2024年將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房200萬平方米、市場運作方式建房250萬平方米，增加5000套廉租住房出租，而在首府南寧，市政府提出今年內(nèi)開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房80萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)無疑減少潛在購房人群，加劇了競爭，從而抑制其他商品房的價格上揚?！?〕司法政策。最高人民法院?關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定?的司法解釋的第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。〞這意味著如果購房者用唯一一套住宅辦理了抵押貸款，以后萬一沒法還貸，銀行和法院就很難強制執(zhí)行，這將導(dǎo)致銀行為躲避金融風(fēng)險，提高放貸門檻，客觀上對購房者從銀行取得貸款增加了困難?！?〕地方政策。2024年廣西出臺的?市場運作方式建設(shè)住房暫行方法?規(guī)定，企業(yè)自有土地可以進(jìn)行集資建房，可通過招投標(biāo)方式選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，而且享受與經(jīng)濟(jì)適用房同等的優(yōu)惠政策，供應(yīng)對象擴(kuò)大到了包括政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的每個職工都可以購置一套。該方法的實施，對廣西房地產(chǎn)市場造成一定沖擊，這將大大減少了房地產(chǎn)市場的需求。2、市場風(fēng)險〔1〕市場炒作風(fēng)險。由于股市低靡和銀行存款利率過低，為保值貨幣，出現(xiàn)投資性購房增多、炒賣樓花等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱假象，容易誤導(dǎo)消費，給整個經(jīng)濟(jì)開展埋下隱患。由于房地產(chǎn)投資和消費的資金局部或絕大局部來源于信貸，房價就不一定反映真實供求關(guān)系，更不能準(zhǔn)確反映真實購置力。房地產(chǎn)業(yè)的供求對信貸資金的依賴程度越高，房地產(chǎn)價格反映真實供求狀況的程度就更具有不確定性。在房地產(chǎn)市場中很多房子還沒有正式預(yù)售，就已經(jīng)被很多炒家通過定購協(xié)議的形式“購置〞下來，然后直接進(jìn)入中介環(huán)節(jié)。如南寧瑯東樓市出現(xiàn)了許多空置房〔特別是商鋪〕，這不能不引起我們的冷靜思考?！?〕市場競爭風(fēng)險。首先，區(qū)外投資商的進(jìn)入，房地產(chǎn)市場競爭將進(jìn)一步加劇。區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)商挾資金、品牌、管理等優(yōu)勢進(jìn)入，對廣西房地產(chǎn)商來說，將面臨嚴(yán)峻的考驗。其次，城市化進(jìn)程加快后，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，但從另一方面看，撤縣擴(kuò)區(qū)后，土地供應(yīng)量進(jìn)一步激增，可以預(yù)見更多的樓盤將因此而產(chǎn)生，樓市的競爭將更劇烈?！?〕市場營銷風(fēng)險。從目前的供求關(guān)系看，廣西的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，房地產(chǎn)面臨的空置率較高，投資比例的非理性，將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。從營銷管理上看，廣西的房地產(chǎn)的專業(yè)分工開始凸現(xiàn)，但大多營銷籌劃缺乏創(chuàng)新。一些籌劃公司為接工程，迎合開發(fā)商的某些欲望：如做城市標(biāo)志性建筑等，對工程進(jìn)行投機(jī)性籌劃，進(jìn)行虛假、夸大炒作，給工程帶來負(fù)面影響。此外，消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品“買漲不買跌〞的預(yù)期升值心理，產(chǎn)生大量的虛假需求信息，容易引導(dǎo)開發(fā)商錯誤判斷市場，盲目增加投資，從而帶來風(fēng)險。消費者“買漲不買跌〞的心理對市場的影響是：如果看跌未來的房價，那么會持幣待購，反之就會加快購置，在其他條件不變的情況下，這又會將房價繼續(xù)推高，出現(xiàn)房價大幅度上漲而銷售量也保持增長的局面?！?〕市場定位風(fēng)險。對市場的定位是否準(zhǔn)確，將直接影響到所建工程的開展方向和最終開發(fā)成果。市場是不斷變化的，而一個開發(fā)工程往往持續(xù)幾年，在這期間，可能市場需求已經(jīng)發(fā)生了變化，供求關(guān)系也有了完全不同的改變，在這種情況下，如果開發(fā)企業(yè)不能及時地調(diào)整自己的目標(biāo)和方法，就有可能造成投資風(fēng)險。3、財務(wù)風(fēng)險作為一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險陷阱較多，但最主要的還是來自于融資方面的各種風(fēng)險。廣西的房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模小，實力不雄厚，自有資金不多，融資已成為企業(yè)開展的“瓶頸〞。對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資的主要渠道就是貸款，如果銀行不放貸，其資金鏈條將斷裂，并將引起一連串的反響。從2024年底到今年年初，國家出臺了一系列的金融政策以求降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力、還貸能力將放在首位。對一些財務(wù)狀態(tài)不佳，融資能力差的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行往往嚴(yán)格把關(guān)，其工程財務(wù)風(fēng)險無疑大大提高，在今后的開展中將進(jìn)一步受到限制，并逐步被淘汰出局。4、管理風(fēng)險管理風(fēng)險主要是因為房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣且復(fù)雜、專業(yè)性強、周期長，需要運用可操控的，又是有各種針對性的集合管理模式才能使工程得以順利推進(jìn)。而龐大的密集型資金管理更要求做到科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，否那么稍有不慎，損失巨大，所以管理風(fēng)險也是必須認(rèn)真正視的一個問題。廣西房地產(chǎn)市場開展初期，由于房地產(chǎn)準(zhǔn)入條件低，在高利潤的吸引下，不少企事業(yè)單位紛紛組建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，人員大多不具備專業(yè)化素質(zhì)，在具體管理中也套用一般企業(yè)的管理模式，沒有根據(jù)行業(yè)特點構(gòu)建自己獨特管理模式和運營模式，體制的弊端造成房地產(chǎn)企業(yè)管理相對混亂，企業(yè)內(nèi)部機(jī)制管理與創(chuàng)新，品牌的打造等都有待加強。5、工程實施過程中的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)除面對政策、市場、財務(wù)等風(fēng)險外，就具體單個工程運作實施來說存在著籌劃、設(shè)計、工期、質(zhì)量、銷售等諸多風(fēng)險?！?〕籌劃風(fēng)險。主要包括地塊、地段選擇、產(chǎn)品定位、市場調(diào)查等風(fēng)險。地塊、地段選擇失誤，將導(dǎo)致地塊價格與價值相背離。產(chǎn)品市場定位不準(zhǔn)，將影響整個工程的銷售及收益。對開發(fā)的房地產(chǎn)工程前期調(diào)查不周，測算不精，信息不全、不準(zhǔn)，將影響決策的結(jié)果?！?〕設(shè)計風(fēng)險。一個樓盤的設(shè)計風(fēng)格、形式、結(jié)構(gòu)的選定等將影響樓盤的銷售、價格及工程本錢。新穎時尚的外形、引導(dǎo)潮流的平面布置、簡明合理、使用平安的結(jié)構(gòu)形式，容易吸引消費者對樓盤的選擇；根底設(shè)計是否合理，平安系數(shù)是否適當(dāng)，將會對工程本錢造成直接影響。如南寧市長湖路上某花園28層高層住宅，開發(fā)商在設(shè)計時采用先進(jìn)的鋼結(jié)構(gòu)，根底完成后由于這兩年鋼材價格猛漲，導(dǎo)致開發(fā)本錢急增，直接影響建成后的銷售價格〔高于同地段價格〕，造成工程至今處于進(jìn)退兩難的境地。〔3〕工程建設(shè)風(fēng)險。樓盤從正式開工到竣工交付使用，一般要兩到三年時間〔視工程建設(shè)規(guī)模而定〕，工程工期、質(zhì)量和本錢控制的好壞關(guān)系到工程開發(fā)建設(shè)的成敗。一是工期風(fēng)險：首先要抓好根底施工，根底控制不好，有可能加大投資，延長工期，影響交房時間；其次要處理好資金到位、融資和樓盤銷售問題，處理不好將導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而影響工期；還要處理好與施工單位的關(guān)系，如果遇到材料上漲，合同條件不明確或材料漲幅超過約定而不能與施工單位處理好，將會影響工程進(jìn)度。二是質(zhì)量風(fēng)險：工程質(zhì)量是消費者、新聞媒體和政府關(guān)注的焦點，工程質(zhì)量的好壞決定了樓盤的銷售和房地產(chǎn)企業(yè)的信譽及開展。如何控制好工程質(zhì)量，保證質(zhì)量滿足設(shè)計、國家標(biāo)準(zhǔn)和合同要求，是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重點考慮的問題。三是本錢控制風(fēng)險：近兩年由于原材料價格上漲，工程本錢不斷增加，控制難度加大，如不加強資金、管理和經(jīng)營本錢的過程控制，將會導(dǎo)致企業(yè)贏利減少甚至虧損?！?〕銷售風(fēng)險。在樓盤銷售中，定價是最難、最講科學(xué)的，價格定位不準(zhǔn)將影響整個樓盤的銷售和盈利。另外，在銷售過程中，如何進(jìn)行廣告、宣傳、推介、吸引和積累客戶等也是開發(fā)商要重點考慮的問題，如果銷售環(huán)節(jié)出了問題，不但影響整個樓盤的銷售，還會影響開發(fā)商在工程開發(fā)上的延續(xù)，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)的命運。三、廣西房地產(chǎn)市場開展趨勢廣西房地產(chǎn)市場的未來走向和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)?？傮w看，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升并未出現(xiàn)全局性經(jīng)濟(jì)“過熱〞，宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況根本健康，未來經(jīng)濟(jì)增長仍有較大潛力，預(yù)計不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)致命打擊的情況?！惨弧?024年廣西房地產(chǎn)走勢預(yù)估2024年，對廣西的房地產(chǎn)市場來說是充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的一年。良好外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市化進(jìn)程加快將促進(jìn)需求，但在國家宏觀調(diào)控影響下，建設(shè)本錢繼續(xù)增加，廣西房地產(chǎn)市場會逐步出現(xiàn)分化，房價也將在理性范圍內(nèi)上揚，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤將進(jìn)一步回歸理性，處于正常或微利水平，相當(dāng)一局部中高價樓盤將面臨市場競爭的考驗。主要表達(dá)在：1、投資規(guī)模緩增，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整。2024年廣西投資預(yù)計為230億元以上，比去年〔192.35億元〕有所增長，但增幅較去年(37.1%)減少，其投向中低檔商品房比上年增加。受東盟博覽會成功舉辦等利好消息影響，區(qū)外投資者搶灘廣西市場的力度將更大，投資主體的多元化將會在2024年充分表現(xiàn)。2、房價小幅上升，漲幅趨于平緩。經(jīng)過近幾年的上漲之后，目前廣西房價，特別是南寧等中心城市的房價處于高位，受宏觀調(diào)控和其它因素影響，短期內(nèi)上漲空間有限，但仍有小幅上漲。原因之一是良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，固定投資的增長、城市化步伐與城市規(guī)模擴(kuò)張，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，消費需求的增長；之二是由于嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地，土地本錢的繼續(xù)增加抬高房價。政府是經(jīng)營土地的利益既得者，經(jīng)營型土地雖然已經(jīng)進(jìn)行招拍掛程序，市場化的程度確實提高了，但是用地者取得土地的環(huán)節(jié)根本還是行政行為，用地者拿地的價格不是供求決定的；之三是去年以來，鋼材、水泥等主要建筑原材料價格上漲，使企業(yè)開發(fā)本錢逐年上升，在一定程度上支撐著房價上升。就總體房地產(chǎn)住宅的價格而言，隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升?！捕辰窈笠欢螘r期廣西房地產(chǎn)市場開展趨勢隨著國家一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的實施，以及房地產(chǎn)市場的不斷標(biāo)準(zhǔn)，廣西房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐將加快，逐步由無序競爭向大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場轉(zhuǎn)變。1、規(guī)?；?jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)的開展方向。市場的逐步標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商必須面對取得土地本錢增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和開展都是巨大的挑戰(zhàn)。具有資金、品牌和市場優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，雖短期內(nèi)受到一定沖擊，但更多的是機(jī)遇，其固有的核心競爭力將使其在行業(yè)洗牌中得利，把一些沒有實力的中小企業(yè)及中小企業(yè)無力實施的工程收括囊中，開展壯大自己，進(jìn)而走規(guī)?；钠髽I(yè)開展的之路。“銀根緊縮〞的政策，將促使資金實力弱小的開發(fā)商無力購置新土地或者開發(fā)新工程，即使他們在面對旺盛的需求情況下不一定會面臨財務(wù)危機(jī)，但可能會被迫退出市場。從2024、2024年廣西樓盤開展方向看，大型樓盤在增大，前期投入方面動輒千萬元上億元，小企業(yè)根本無力進(jìn)行開發(fā)。如大連萬達(dá)集團(tuán)簽約投資12億元“圈地〞南寧市中心占地56畝的老商業(yè)旺區(qū)來建設(shè)“南寧萬達(dá)商業(yè)廣場〞，馬來西亞東方資本集團(tuán)和廣西航洋投資集團(tuán)簽約投資28億元在南寧建設(shè)“香榭里國際中心〞等。2、專業(yè)化管理的開展道路。房地產(chǎn)企業(yè)開展到今天，開發(fā)、籌劃、營銷已由一家獨攬?zhí)煜伦兂衫婀蚕淼幕ハ鄤e離的產(chǎn)業(yè)鏈。萬科就是一個成功例子，該企業(yè)經(jīng)過十幾年的摸索和不斷的戰(zhàn)略調(diào)整，逐步將企業(yè)資源向房地產(chǎn)專業(yè)化公司方向聚集。南寧市的寶資通、寶咨嘉等專業(yè)籌劃、代理商的出現(xiàn)也是一個標(biāo)志。3、跨區(qū)域開發(fā)將是實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)的另一選擇。隨著房地產(chǎn)行業(yè)日益標(biāo)準(zhǔn)和市場需求的旺盛，特別是國土資源部11號令的實施，土地的公開銷售為房地產(chǎn)跨區(qū)域開展奠定了根底。有實力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)的過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，以獲得最大的開展空間。如擁有兩家上市公司和十多家房地產(chǎn)公司的上海房產(chǎn)〔集團(tuán)〕悄然與南寧市政府簽訂了南寧市東溝嶺舊城改造開發(fā)協(xié)議，涉足南寧房地產(chǎn)業(yè)。4、住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化。2024年以來，廣西房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸從爭奪城市黃金地段，轉(zhuǎn)而向城市外圍擴(kuò)張，并向大型社區(qū)方向開展，如占地512畝的翡翠園、280畝的香榭里、450畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地等。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將逐漸成為南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。從總體看，目前廣西房地產(chǎn)業(yè)已處于敏感期，就今后幾年來說，樓市由“高位放量〞的“上升筑頂〞階段轉(zhuǎn)入到價格緩慢上升或平穩(wěn)階段。近年房價上升速率過快、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增長等現(xiàn)象，已經(jīng)到了承擔(dān)風(fēng)險的時期。如果得不到及時調(diào)控必將成為新一輪住宅開發(fā)的風(fēng)險積聚過程。綜合前面的分析，可以判斷未來幾年廣西房地產(chǎn)業(yè)的開展將步入一個高位調(diào)整到平穩(wěn)開展的階段，隨著中低價住宅供應(yīng)的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理，以及房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整等，廣西房地產(chǎn)業(yè)將逐漸步入一個理性開展期。至于房地產(chǎn)“泡沫〞問題和房價“虛高〞問題，國務(wù)院副總理曾培炎認(rèn)為：由于目前我國的物價狀況與利率是倒掛的，所以人們愿意買房地產(chǎn)去保值增值，這種投資性購房一多，現(xiàn)在看起來好似供不應(yīng)求，然而到利率變化的時候，許多房子可能就要拋售。他提醒某些城市要警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫〞。由于前些年廣西，特別是南寧的房地產(chǎn)給人們的印象是一個高利潤、高回報的行業(yè)，誘導(dǎo)了許多企業(yè)都想擠進(jìn)去，而無視了它的高風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上受政策、開發(fā)定位、地域、資金、工期、質(zhì)量、消費者心理預(yù)期等因素的影響，任何一個環(huán)節(jié)出問題，將有可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至被拖垮。當(dāng)前，廣西房地產(chǎn)市場總體仍算平穩(wěn)，但業(yè)內(nèi)競爭劇烈，風(fēng)險和機(jī)遇并存。隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場將面臨更嚴(yán)峻的考驗。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性和專業(yè)性，各地區(qū)都有不同的特點，這就要求我們保持清醒的頭腦，具體問題具體分析，根據(jù)自身資金和管理能力，以及介入工程的具體情況，認(rèn)真研究政策，科學(xué)分析，找準(zhǔn)定位，謹(jǐn)慎介入。進(jìn)入前必須要有足夠的風(fēng)險預(yù)估和充分的人財物準(zhǔn)備，進(jìn)入后要加強管理，加快進(jìn)度，控制本錢，把好質(zhì)量，盡快銷售，盡早產(chǎn)生效益，以到達(dá)躲避風(fēng)險的目的。我的思路是：第一，資金保障是房地產(chǎn)開發(fā)的前提。我公司成立以來，堅持一業(yè)為主，多業(yè)并舉，加大經(jīng)營投資和融資力度，積累了一定的資金，為介入房地產(chǎn)工程提供了資金保障。第二，抓好市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)的根底。在開辦之初，我們就瞄準(zhǔn)大工程，根據(jù)自身資金和管理能力，以中高端市場為定位。2024年至今，公司共投入資金2億多元，通過控股公司、合股開發(fā)等形式進(jìn)行了工程開發(fā)，其中推出的住宅和商鋪銷售良好，可預(yù)見的效益顯著。第三，占有土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)贏利的保障。土地儲藏為房地產(chǎn)企業(yè)的開展提供了空間。對于房地產(chǎn)企業(yè)，誰擁有升值潛力的地塊，就擁有了優(yōu)勢，可獲得巨大的回報。未來衡量一個房地產(chǎn)開展商的盈利能力，其土地儲藏的多寡是一個主要參數(shù)〔條件是有較雄厚的資金實力和較強的融資能力與渠道〕。第四，實施差異化戰(zhàn)略是增強核心競爭能力的有效途徑。房地產(chǎn)產(chǎn)品最大的特殊性就在于不可復(fù)制性和非標(biāo)準(zhǔn)性，每一個工程相對于不同層次的人來說需求也不同，我們在工程開發(fā)和管理上，沒有簡單地復(fù)制別人的經(jīng)驗，而是通過實施差異化戰(zhàn)略來突出自己的品牌，如在城市中心以資金優(yōu)勢取得優(yōu)質(zhì)土地，開發(fā)高端產(chǎn)品，在這個行業(yè)中與占大多數(shù)的中檔樓盤拉開距離，從工程前一階段開發(fā)情況看，這一策略顯然是成功的。第五，靈巧的運作機(jī)制是房地產(chǎn)開發(fā)成功的法寶。在初入市場，經(jīng)驗缺乏的情況下，我們選擇與某房地產(chǎn)公司等有較強開發(fā)實力和較豐富市場經(jīng)驗的開發(fā)商合作開發(fā)，以相對控股的方式進(jìn)行運作，防止了因管理經(jīng)驗欠缺帶來的經(jīng)營風(fēng)險。同時，抓住對方資金鏈條斷裂的機(jī)遇，果敢采取工程合作的模式，初步取得了雙贏的成效。在內(nèi)部人員的使用及管理上，尊崇科學(xué)的管理理念，在用人方面，不搞福利型的照顧，從社會上招聘英才，引入現(xiàn)代化的管理機(jī)制，激發(fā)了企業(yè)的活力。綜合房地產(chǎn)業(yè)的開展前景、風(fēng)險和開展趨勢，我總結(jié)出如下結(jié)論：一是進(jìn)入前要有明確的思路和謹(jǐn)慎的態(tài)度。有利可圖是業(yè)外人對房地產(chǎn)業(yè)的普遍認(rèn)識，但一個工程拖垮一個企業(yè)、成批爛尾樓出現(xiàn)的教訓(xùn)給我們敲響了警鐘。因此，面對充滿誘惑和陷阱的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入前必須要有充分的思想準(zhǔn)備和足夠的風(fēng)險預(yù)估。建議實力不強、規(guī)模偏小、人力資源缺乏，工程管理運作經(jīng)驗欠缺的多經(jīng)企業(yè)不要盲目介入房地產(chǎn)工程。二是市場定位要準(zhǔn)確。要根據(jù)自身資金和管理能力，以及土地儲藏和地域特征來確立房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向。如是進(jìn)高端市場還是低端市場，是進(jìn)入競爭劇烈的中心城市還是進(jìn)入新興城市開辟處女地。這些都要求我們充分進(jìn)行市場調(diào)研，通過市場細(xì)分找準(zhǔn)自己的定位，開發(fā)有地域特色、有自己競爭優(yōu)勢的工程。三是走規(guī)?；穆纷印＝窈蟮姆康禺a(chǎn)工程利潤空間越來越小，單一的住宅小區(qū)已不能滿足消費者的需求。連片開發(fā)、以規(guī)模求市場、求效益是趨勢。建議對一些大的工程，單個企業(yè)不能實施的，采取聯(lián)合運作的方法，以到達(dá)“雙贏〞的目的。四是建議已經(jīng)介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)對正在運作的工程加快進(jìn)度，控制本錢，把好質(zhì)量關(guān)，盡快銷售，盡早產(chǎn)生效益，以躲避新一輪可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大風(fēng)險。五是采取合作開發(fā)的經(jīng)營模式的企業(yè)，一定要充分了解合作方的各種情況,尤其是公司和經(jīng)營者的資信情況,以免進(jìn)入后陷入被動的局面，甚至被拖垮。我公司的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2001年開始儲藏工程，2024年成立專業(yè)公司進(jìn)行運作，經(jīng)過幾年的開展，經(jīng)過不斷學(xué)習(xí)實踐,積累經(jīng)驗，探索出了一些適合自身特點的房地產(chǎn)開發(fā)管理的模式。我的思路主要是：一、抓住機(jī)遇，強勢進(jìn)入，走市場化開展的路子；二、開發(fā)好已有的房地產(chǎn)工程，迅速完成資本原始積累；三、通過市場細(xì)分，擠占高端市場，實行差異化戰(zhàn)略，打造知名高尚小區(qū)品牌；四、選擇儲藏升值潛力巨大的地塊，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展提供資源保障，增強開展后勁。我將籌劃方案上報決策層,經(jīng)開會討論,研究修改,通過了我