PAGE16PAGE15基于層次分析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價實證分析TOC\o"2-3"\h\z\u\t"標題1,1"1.緒論 51.1研究背景 51.2研究意義 52.理論基礎與相關概念 52.1養(yǎng)老地產(chǎn)的基本理論 52.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 52.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營模式 52.2風險評價 63.商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險 63.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險 63.1.1政策風險 63.1.2經(jīng)濟風險 63.1.3市場風險 73.1.4項目選址風險 73.1.5項目建設風險 73.1.6管理運營風險 74.風險理論在養(yǎng)老地產(chǎn)投資中的應用 74.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價 74.2常用風險評價方法對比 84.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目風險評價指標體系構建 84.3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險清單 85.基于層次分析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價 95.1層次結構模型的建立 95.2S養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價 115.2.1銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風險評價 115.2.2租賃型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風險評價 136.我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險控制措施 166.1政策風險控制措施 166.1.1加大財政補貼和稅收優(yōu)惠 166.1.2簡化優(yōu)化養(yǎng)老機構審批制度 166.1.3完善相應規(guī)范及標準 166.2經(jīng)濟風險控制措施 176.2.1政企合作，降低企業(yè)前期投入 176.2.2創(chuàng)新融資模式 176.3選址風險控制措施 176.4管理風險控制措施 176.4.1提升養(yǎng)老護理人員的專業(yè)技能，提高養(yǎng)老服務水平 176.4.2引入第三方專業(yè)機構 176.4.3加快智慧養(yǎng)老建設 187.結論 18參考文獻 19附錄1：S房地產(chǎn)項目風險調查問卷 20附錄2：S房地產(chǎn)項目風險調查問卷 221.緒論1.1研究背景中國的老齡化程度正在加快，養(yǎng)老問題亟待解決。如果能夠大力扶持和支持養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，那么我國的養(yǎng)老事業(yè)將跨一個大臺階，對于社會的穩(wěn)定和緩解就業(yè)壓力都具有重要作用。因此養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有良好的發(fā)展前景。養(yǎng)老地產(chǎn)項目畢竟是一個新興產(chǎn)業(yè)相當于一張白紙，但是許多大型知名房地產(chǎn)公司和保險機構已經(jīng)開始將目光放在了這一行業(yè)，想在這張紙上留下自己的墨章。但養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在我國是一個相對較新的房地產(chǎn)項目，經(jīng)驗相對不足。在投資開發(fā)過程中存在著法律不完善、市場開發(fā)水平低、管理水平低諸多風險，因此，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究是非常必要的，可以規(guī)避房地產(chǎn)養(yǎng)老投資開發(fā)中的諸多風險，使社會更好地解決養(yǎng)老問題。養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)在我國屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，孕育有無限的可能，埋藏著無限的商機，我國房地產(chǎn)行業(yè)最近幾年發(fā)展過于迅猛，但是對于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資的人過少，面對房地產(chǎn)行業(yè)趨于飽和的窘境，許多投資商把目光投入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，當然我國的投資者中不乏眼光深遠者早已經(jīng)開始投身于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的浪潮之中，成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中的弄潮兒。因此通過研究養(yǎng)老地產(chǎn)使得養(yǎng)老地產(chǎn)為投資商們所了解這一點顯得尤為重要。1.2研究意義養(yǎng)老地產(chǎn)在我國畢竟是一個新的名詞，相對來說真正了解養(yǎng)老地產(chǎn)的人不是很多，有些人認為養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)項目相同，這當然是錯誤的，由此使得投資商損失慘重。養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險復雜，難以控制。本文研究養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風險評價，可以幫助投資者降低開發(fā)商的投資風險，提高投資收益。要制定和完善相關政策，切實引導房地產(chǎn)項目實施，完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)投資方式，實現(xiàn)項目投資收益最大化，促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)快速健康發(fā)展。2.理論基礎與相關概念2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的基本理論2.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新型的房地產(chǎn)模式，它與普通的房地產(chǎn)項目不同，兩者有許多的不同又有許多關聯(lián)，這使得國內許多投資商面對養(yǎng)老地產(chǎn)或是束手無策又或是按照自己固定的投資方法去投資其結果是損失慘重。房地產(chǎn)是以住宅開發(fā)為基礎，增加休閑醫(yī)療護理服務，醫(yī)療保健等配套服務。房地產(chǎn)養(yǎng)老是房地產(chǎn)開發(fā)的一種特殊方式，具有經(jīng)濟效益和社會效益，投資收益來源于養(yǎng)老房的銷售、租賃和養(yǎng)老服務配套。2.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營模式銷售型模式：與房地產(chǎn)相關的養(yǎng)老項目的開發(fā)方式主要是開發(fā)老年公寓，加上額外的公共養(yǎng)老服務和健全的醫(yī)療衛(wèi)生設施，開發(fā)商將產(chǎn)權和養(yǎng)老資產(chǎn)的使用權出售給老年消費者群體，開發(fā)商將能夠迅速收回資金，但對老年人來說是一筆不小的開支。開發(fā)商還通過投資一些其它項目為老年人解決一些現(xiàn)實生活中的問題，通過一些對老年人有益的服務來賺取利潤。但由于服務對象是老年人目前老年群體對經(jīng)濟條件的要求比較高，因此對投資商來說具有相當?shù)匿N售風險。租賃型模式：租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式只將老年住宅產(chǎn)品出租給老年客戶，不是出售給老年客戶。老年客戶只需支付相應的租金就可以享受到一系列的健康養(yǎng)老服務，商業(yè)租賃模式對開發(fā)商的經(jīng)濟能力和功能能力有很大的需求。投資回收期長，初期投資成本大，需要有完善的醫(yī)療衛(wèi)生設施和齊全的護理服務。存在一定的經(jīng)營風險?！俺钟?銷售型”模式:該模式是一種綜合養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的經(jīng)營模式，結合了養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的銷售和自持經(jīng)營養(yǎng)老服務產(chǎn)品的銷售。這兩種營利方式相互促進，將出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)品所得的資金投入養(yǎng)老設施和經(jīng)營管理中，提高養(yǎng)老服務水平，進一步促進養(yǎng)老住宅的銷售。這三種模式是而今我國主要的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式。2.2風險評價風險評價是指對損失程度和風險可能性進行總體評估，識別和計量風險，邀請專家進行研究，采用風險等級法，以評估風險事件發(fā)生的可能性和影響程度。通過對養(yǎng)老地產(chǎn)的風險評價就可以加強對養(yǎng)老地產(chǎn)的了解可以大幅度填補中國對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的認識空白，有益于投資商面對養(yǎng)老地產(chǎn)有更多的選擇，不至于對養(yǎng)老地產(chǎn)束手無策。3.商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險3.1.1政策風險養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在中國屬于朝陽行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國剛剛起步。由于對養(yǎng)老地產(chǎn)認識不足，政策體系缺乏系統(tǒng)性。目前養(yǎng)老地產(chǎn)政策涉及的土地政策和稅收優(yōu)惠政策較少，土地成本占投資的很大一部分。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)投資的支持力度仍需調整。3.1.2經(jīng)濟風險養(yǎng)老地產(chǎn)項目的資金回收依賴于持續(xù)經(jīng)營，投資成本高，回收期長。在融資方面，目前養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要由銀行融資，融資渠道單一，融資成本高，審批門檻高，導致養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資困難。3.1.3市場風險當前養(yǎng)老地產(chǎn)市場環(huán)境非常不成熟。許多老年群體第一次接觸養(yǎng)老地產(chǎn)這種養(yǎng)老模式，受過傳統(tǒng)教育的老年人群體對于新興的養(yǎng)老模式大多抱有抵制態(tài)度或不合作的態(tài)度，這也是因為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展處于萌芽狀態(tài)，不為普通人群所知。養(yǎng)老地產(chǎn)還面臨著交易過程較為復雜，交易成本比較高。找合作伙伴也比較困難并且還會耗費比普通房地產(chǎn)更多的時間。由于國內養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)驗十分不足，所以必然會導致效率低下。養(yǎng)老地產(chǎn)也屬于奢侈品，普通老年客戶的經(jīng)濟水平難以承受高端養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的價格。3.1.4項目選址風險耗費養(yǎng)老地產(chǎn)項目的地理位置是決定其市場價值的最重要因素。隨著居民生活水平的提高由于有些商業(yè)設施不靠近交通樞紐，集聚效應較差，對顧客缺乏吸引力，客流量遠遠沒有達到預期設想。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的客戶是老年人，他們對自然環(huán)境、交通條件和基本生活設施有較高的要求。如果選擇在市區(qū)建設養(yǎng)老地產(chǎn)那么就面臨著許多問題，通常市區(qū)人流量大，又處于鬧市面臨著噪音污染，而且在市區(qū)自然環(huán)境差，老年人群面臨著空氣污染。所以郊區(qū)是一個建設養(yǎng)老地產(chǎn)項目的好地方，與市區(qū)相比郊區(qū)無疑自然環(huán)境更好空氣更清新，交通也比較便利，生活設施方面也可以滿足老年人群的需求。3.1.5項目建設風險首先，建筑的技術風險，老年人不動產(chǎn)建設的嚴重困難，建筑技術不合格，不適當?shù)慕ㄖ桨福缓细竦慕ㄖと丝赡軙绊懙嚼夏耆俗》拷ㄔO。在規(guī)劃老年人不動產(chǎn)項目時，由于老年人的生活習慣與成年人的生活習慣不同，所以必須按照老年人群的生活習慣去建設。這對設計人員和建設人員的技術有較高的要求。如果規(guī)劃設計和建設中出現(xiàn)瑕疵，那將會造成嚴重的后果。項目建設風險包括管理人員的設計風險、施工技術風險、業(yè)務水平風險。3.1.6管理運營風險養(yǎng)老房地產(chǎn)項目需要引進有一定經(jīng)驗的專業(yè)養(yǎng)老運營機構，與專業(yè)養(yǎng)老服務機構一起為老人提供養(yǎng)老服務。我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理運營經(jīng)驗不足，管理者需要提高管理能力，改善養(yǎng)老服務體制。管理運營風險主要包括管理運營能力不足、養(yǎng)老服務水平降低、合作者缺乏有效溝通協(xié)調。4.風險理論在養(yǎng)老地產(chǎn)投資中的應用4.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險包括系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價主要包括程序如下：STEP1：確定評價目的和對象。STEP2：資料收集，關鍵風險因素分析。STEP3：建立風險評價指標體系。STEP4：選擇適用的評價方法構建模型進行評價。STEP5：評價結果分析。4.2常用風險評價方法對比房地產(chǎn)投資風險評價發(fā)展至今，關于房地產(chǎn)投資風險評價的方法眾多，利于更好地為進行投資決策和風險應對提供依據(jù)?，F(xiàn)將主要的幾種評價方法的優(yōu)、劣勢等進行對比分析，如表1.1：表1.1評價方法比較Table1.1Comparisonoftheevaluationmethod評價方法優(yōu)勢不足灰色關聯(lián)分析法對樣本含量、數(shù)據(jù)分布類型求不高，因素間變化線性非線分辨系數(shù)受主觀影響較大分析法性均可分辨系數(shù)受主觀影響較大模糊綜合評價法對多因素、多層次的復雜問題評價效果較好需要專家打分，受主觀因素影響大SVN(支持向量機)非線性品質良好、擬合精度高、不依賴樣本特點，魯棒性較好，學習方式靈活且有效針對大規(guī)模訓練樣本難以實施，只給出二類分類算法，對于處理多分類問題有困難AHP（層次分析法）應用范圍廣、結果可信度高不確定因素多，問題繁瑣時不易解決問題由于本論文主要研究養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風險評價因此選擇應用范圍廣，結果可信度高的層次分析法。4.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目風險評價指標體系構建4.3.1養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險清單經(jīng)濟風險因素：融資渠道少、開發(fā)成本高、投資回收期長、租售風險。政策風險因素：政策落實不到位、扶持政策缺乏系統(tǒng)性、扶持力度不夠。市場風險因素：消費者缺乏認知、市場不成熟、價格偏高。管理運營風險因素：缺乏管理運營能力、養(yǎng)老服務水平不高、合作方缺乏高效的溝通協(xié)調。選址風險因素：自然環(huán)境、交通狀況、周邊配套設施情況。5.基于層次分析法的養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價5.1層次結構模型的建立層次分析法(AHP)通過對可能發(fā)生風險因素進行整理、劃分，排列于不同的層次之間，最終形成層次結構圖。其中，5個一級風險指標，分別政策風險、經(jīng)濟風險、市場風險、管理運營風險、選址風險和建設風險。二級風險指標是由選定評價一級指標的分項組成。由于本論文研究地在S，S三種投資模式中銷售和租賃模式數(shù)據(jù)相比持有+銷售型模式數(shù)據(jù)易得，故選取銷售和租賃型模式做為研究對象。房地產(chǎn)銷售型投資模式風險分析層次結構模型目標層準則層指標層養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險A法律風險B1養(yǎng)老地產(chǎn)政策B11養(yǎng)老服務責任B12產(chǎn)業(yè)鏈合作模式B13區(qū)域土地規(guī)劃B14經(jīng)濟風險B2項目資金周轉B21融資成本把控B22利率變化B23通貨膨脹B24選址風險B3基礎設施B31交通環(huán)境B32自然環(huán)境B33養(yǎng)老資源B34市場風險B4使用者評價B41開發(fā)成熟度B42客群消費能力B43市場需求水平B44運營風險B5經(jīng)營管理機制B51開發(fā)盈利模式B52相關利益者融洽度B53配套服務水平B54房地產(chǎn)租賃型投資模式風險分析層次結構模型目標層準則層指標層養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險A法律風險B1養(yǎng)老地產(chǎn)政策B11合作主體審查程度B12產(chǎn)業(yè)鏈合作模式B13虛報注冊資本B14經(jīng)濟風險B2周期性波動B21購買力風險B22匯率變動B23通貨膨脹B24選址風險B3自然環(huán)境B31衛(wèi)生條件B32基礎設施B33交通環(huán)境B34市場風險B4客群消費能力B41商業(yè)模式清晰度B42使用者評價B43開發(fā)成熟度B44運營風險B5道德風險B51技術水平B52管理體制B53開發(fā)盈利模式B545.2S養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價5.2.1銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風險評價（1）構造成對比較矩陣本研究選取的案例為S銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)項目，建立風險評價指標體系，并進行評價研究。根據(jù)上述風險層次結構模型，綜合S專家打分結果，整理收集區(qū)域內TOP10房地產(chǎn)企業(yè)專家打分表10份（見附錄1），以確保了打分的可靠性。在1-9標度法基礎上構造判斷矩陣，再計算出各級指標權重值，各判斷矩陣打分結果和權重計算結果如表1至表5所示。表1-1判斷矩陣A-BAB1B2B3B4WB112320.441B21/21140.269B31/31110.166B41/31/4310.122λmaxC1RICR4.1970.0660.890.074<0.1表1-2判斷矩陣B1-CB1C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表1-3判斷矩陣B2-CB2C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表1-4判斷矩陣B3-CB3C1C2C3C4WC111/31/51/70.060C23111/30.187C35111/30.219C473310.532λmaxC1RICR4.0580.0190.890.022<0.1表1-5判斷矩陣B4-CB4C9C10C11C12WC911/31/71/70.050C10311/51/50.105C1175130.529C12751/310.314λmaxC1RICR4.2320.0770.890.089<0.1表1-6判斷矩陣B5-CB5C5C6C7C8WC51531/30.272C61/511/31/50.066C71/3311/50.127C835510.532λmaxC1RICR4.2010.0670.890.075<0.1銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)的土地成本通常較低。但是，該模式的初期投資非常高，財務風險較大。銷售型模式下，開發(fā)商通常存在融資渠道單一、資源利用率較差等問題。對開發(fā)商來說，投資風險最小，但缺乏長期穩(wěn)定收益，具有一定銷售風險。綜上研究結果表明:銷售型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險的一級指標權重由大到小依次是市場風險、法律風險以及經(jīng)濟風險、選址風險、運營風險。5.2.2租賃型模式下養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式風險評價（1）構造成對比較矩陣研究選取的案例為S租賃型模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，建立風險評價指標體系，并進行評價研究。根據(jù)上述風險層次結構模型，綜合S專家打分結果，整理收集區(qū)域內TOP10房地產(chǎn)企業(yè)專家打分表10份（見附錄2），以確保了打分的可靠性。在1-9標度法基礎上構造判斷矩陣，再計算出各級指標權重值，各判斷矩陣打分結果和權重計算結果如表1至表5所示。表2-1判斷矩陣A-BAB1B2B3B4WB112320.441B21/21140.269B31/31110.166B41/31/4310.122λmaxC1RICR4.1970.0660.890.074<0.1表2-2判斷矩陣B1-CB1C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表2-3判斷矩陣B2-CB2C13C14C15C16WC1315510.404C141/5111/50.080C151/5111/70.074C1615710.440λmaxC1RICR4.0140.0050.890.005<0.1表2-4判斷矩陣B3-CB3C5C6C7C8WC51531/30.272C61/511/31/50.066C71/3311/50.127C835510.532λmaxC1RICR4.2010.0670.890.075<0.1表2-5判斷矩陣B4-CB4C1C2C3C4WC111/31/51/70.060C23111/30.187C35111/30.219C473310.532λmaxC1RICR4.0580.0190.890.022<0.1表2-6判斷矩陣B5-CB5C9C10C11C12WC911/31/71/70.050C10311/51/50.105C1175130.529C12751/310.314λmaxC1RICR4.2320.0770.890.089<0.1(2)計算單排序權向量并做一致性檢驗將各判斷矩陣輸入Matlab軟件中，得出矩陣的最大特征值和特征向量，然后計算出各指標的權重向量，再對每一個判斷矩陣進行一致性檢驗來確保數(shù)據(jù)的可靠性。當結果CR≤0.1，表明一致性檢驗合格。CR=CI/RICI=(λmax-n)/(n-1)(其中:CR為一致性比率，CI為一致性指標，λmax為最大特征根，n為矩陣的階數(shù)，RI為隨機一次性指標)。表6隨機一致性RI表格n階3456789101112RI0.580.891.121.241.321.411.451.491.521.54n階13141516171819202122RI1.561.581.591.5941.6061.6131.6201.6291.6351.640綜上研究結果表明：租賃型模式養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險的一級指標權重由大到小依次是運營風險、法律風險以及經(jīng)濟風險、市場風險、選址風險。但同時,本文還存在著一些不足之處,今后可繼續(xù)研究養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式，進一步對風險指標進行篩選。6.我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險控制措施6.1政策風險控制措施6.1.1加大財政補貼和稅收優(yōu)惠S市政府可以對養(yǎng)老房地產(chǎn)企業(yè)進行財政補助，由此可以減少投入大量資金建設養(yǎng)老支援設施所帶來的前期資金壓力。S市政府有關部門可以優(yōu)化養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的稅收政策。6.1.2簡化優(yōu)化養(yǎng)老機構審批制度投資開發(fā)養(yǎng)老房地產(chǎn)項目經(jīng)過公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)保等部門的嚴格審查，審查過程較長降低了養(yǎng)老服務的效率。因此，S市政府部門可以簡化審批制度。項目完成后，委托第三方機構評估養(yǎng)老機構的綜合服務，對有存在問題的部分要求改善。6.1.3完善相應規(guī)范及標準S市養(yǎng)老行業(yè)協(xié)會組織應收集相關數(shù)據(jù)，研究養(yǎng)老建筑的基本理論，結合數(shù)據(jù)分析，制定和完善行業(yè)基本標準和標準，以促進養(yǎng)老金行業(yè)的完善和行業(yè)的發(fā)展。6.2經(jīng)濟風險控制措施6.2.1政企合作，降低企業(yè)前期投入住宅投資中土地投資相對較高，土地成本高影響后期開發(fā)經(jīng)營，為降低土地投資帶來的資金風險，S市政府為養(yǎng)老建筑提供土地，公司進行項目開發(fā)和維護。雙方共同努力，利益共享，有利于政府解決養(yǎng)老問題，降低企業(yè)投資成本，促進養(yǎng)老建筑健康發(fā)展。6.2.2創(chuàng)新融資模式現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)相比發(fā)達國家成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)稍顯稚嫩，投資不足融資困難。S市養(yǎng)老地產(chǎn)投資公司應充分利用S市政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。除銀行融資外，還應延伸其他融資渠道，將資金有效合理地整合到養(yǎng)老地產(chǎn)項目中。6.3選址風險控制措施自然環(huán)境的清新影響著老人的身心健康。郊外空氣清新，方便通暢的交通，可以保證老人的健康生活。如果養(yǎng)老地產(chǎn)周圍或內部的自然環(huán)境優(yōu)美，更能引起老人的消費欲望。可以保證最起碼的入住率，從而更能吸引投資者的目光。因此，郊外是養(yǎng)老房項目開發(fā)的最佳場所。6.4管理風險控制措施6.4.1提升養(yǎng)老護理人員的專業(yè)技能，提高養(yǎng)老服務水平根據(jù)國家人保部公布的《養(yǎng)老護士國家職業(yè)標準》，健全護理技能評價體系。機構應該增加對看護人研修的投資，提高看護人整體的水平。6.4.2引入第三方專業(yè)機構國家和養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中發(fā)揮著重要作用，將第三方專業(yè)機構引入養(yǎng)老保險的管理、建設和運營全過程，以區(qū)或街道辦事處為單位設計養(yǎng)老保險項目，設計和運營，減少施工時間，提高運營和管理能力。6.4.3加快智慧養(yǎng)老建設建立智能養(yǎng)老標準體系和信息共享服務平臺，利用智能硬件、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術實現(xiàn)養(yǎng)老資源的有效對接。豐富智能健康養(yǎng)老服務產(chǎn)品（健康類可穿戴設備、智能養(yǎng)老保護設備等）的供應。7.結論文章描述了國內養(yǎng)老房地產(chǎn)項目投資面臨的風險和當前存在的問題，由此構建養(yǎng)老房地產(chǎn)項目投資風險評估指標體系，即經(jīng)濟風險、政策風險、市場風險、管理運營風險、基于層次分析法對S養(yǎng)老地產(chǎn)進行投資風險評價。最后，根據(jù)養(yǎng)老房地產(chǎn)項目投資風險的特點，提出降低養(yǎng)老房地產(chǎn)項目投資者風險的對策。參考文獻[1]江劉銘.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對策及風險研究[J]．大眾標準化，2020(10):89-90.[2]郭繼秋,梁烘賓.影響我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資風險的因素分析[J]．安徽建筑，2019.[3]何升融.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風險與控制分析[J]．中國管理信息，2018,21(16):42-43.[4]李鈺菲,楊慧娟,朱潘飛.基于模糊層次分析法的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險評價[J]．大連民族大學學報，2018,20(02):165-169.[5]趙佳.R養(yǎng)老地產(chǎn)籌資風險管理研究[D]．西安科技大學，2020.[6]張曉旭．農(nóng)村合作金融模式下險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)風險研究[D]．安徽財經(jīng)大學，2020．[7]張鑫．REITs融資模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)項目風險研究[D]．哈爾濱工業(yè)大學，2019.[8]馬健文．養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)：環(huán)境、模式與風險研究[D]．華僑大學，2017．[9]周以兢．養(yǎng)老房產(chǎn)新模式[J]．中國房地產(chǎn)，2017(02):60-62.[10]侯向群．養(yǎng)老服務業(yè)投資的PPP模式分析[J]．產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2020(09):30-32.[11]張希.中國養(yǎng)老地產(chǎn)REITs的融資模式研究[J]．上海商業(yè)，2020(09):16-19.[12]董佳慧，林秋燕.我國養(yǎng)老地產(chǎn)對接REITs融資模式探究[J]．對外經(jīng)貿(mào)，2020.[13]MacroeconomicrisksandREITsretur[14]荊濤,楊舒,王月慈.壽險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風險評價指標體系的構建[J].長安大學學報(社會科學版),2019,21(04):29-39.[15]郭曉蓓,鄧宇.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運行狀況分析及融資建議——基于商業(yè)銀行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的視角[J].廣西經(jīng)濟管理干部學院學報,2019,31(02):11-16.[16]蔣怡夢.宜居城市養(yǎng)老地產(chǎn)項目風險管理研究[D].揚州大學,2018.[17]徐茂祥.養(yǎng)老地產(chǎn)項目風險管理研究[D].安徽建筑大學,2017.[18]楊茂盛,張旭.養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)風險及對策[J].開發(fā)研究,2016(02):47-50.[19]鄒慶紅.養(yǎng)老地產(chǎn)投資機會與風險探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務,2013(24):7-9[20]張輝.我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風險評價研究[D].山東建筑大學,2017.附錄附錄附錄1：S房地產(chǎn)項目風險調查問卷您好！非常感謝您參與本次調查，本問卷的調查結果只用于論文分析您提供的信息我們將嚴格保密，敬請放心。非常感謝您的支持！Q1.請按照您認為的S養(yǎng)老地產(chǎn)銷售型模式風險影響按從大到小順序進行排序。1政策風險（）2經(jīng)濟風險（）3市場風險（）4選址風險（）5運營風險（）Q2.您認為目前S養(yǎng)老地產(chǎn)各項風險所占比例是多少？1政策風險（）%2經(jīng)濟風險（）%3市場風險（）%4選址風險（）%5運營風險（）%Q3.請按照您認為的法律風險中的各項影響因素按從小到大順序進行排序。1養(yǎng)老服務責任（）2養(yǎng)老地產(chǎn)政策（）3區(qū)域土地規(guī)劃（）4產(chǎn)業(yè)鏈合作模式（）Q4.您認為法律風險中各項影響因素所占比例是多少？1養(yǎng)老服務責任（）%2養(yǎng)老地產(chǎn)政策（）%3區(qū)域土地規(guī)劃（）%4產(chǎn)業(yè)鏈合作模式（）%Q5.請按照您認為的經(jīng)濟風險中的各項影響因素按從小到大順序進行排序。1融資成本把控（）2項目資金周轉（）3通貨膨脹（）4利率變化（）Q6.您認為經(jīng)濟風險中各項影響因素所占比例是多少？1融資成本把控（）%2項目資金周轉（）%3通貨膨脹（）%4利率變化（）%Q7.請按照您認為的選址風險中的各項影響因素按從小到大順序進行排序。1養(yǎng)老資源（）2自然資源（）3交通環(huán)境（）4基礎設施（）Q8.您認為選址風險中各項影響因素所占比例是多少？1養(yǎng)老資源（）%2自然資源（）%3交通環(huán)境（）%4基礎設施（）%Q9.請按照您認為的市場風險中的各項影響因素按從小到大順序進行排序。1市場需求水平（）2客群消費能力（）3開發(fā)成熟度（）4使用者評價（）Q10.您認為市場風險中各項影響因素所占比例是多少？1市場需求水平（）%2客群消費能力（）%3開發(fā)成熟度（）%4使用者評價（）%Q11.請按照您認為的運營風險中的各項影響因素按從小到大順序進行排序。1配套服務水平（）2相關利益者融洽度（）3開發(fā)盈利模式（）4經(jīng)營管理機制（）Q12.您認為運營風險中各項影響因素所占比例是多少？1配套服務水平（）%2相關利益者融洽度（）%3開發(fā)盈利模式（）%4經(jīng)營管理機制（）%致謝附錄2：S房地產(chǎn)項目風險調查問卷您好！非常感謝您參與本次調查，本問卷的調查結果只用于論文分析您提供的信息我們將嚴格保密，敬請放心。非常感謝您的支持！Q1.請按照您認為的S養(yǎng)老地產(chǎn)租賃型模式風險影響按從大到小順序進行排序。1政策風險（）2經(jīng)濟風險（