資產評估實務習題與實訓

習題答案

項目一資產評估基本認知（宋體三號）

任務一資產評估的基本概念（宋體三號）

一、單項選擇題（宋體五號加粗）

1.B2.D3.A4.B5.B6.C7.A8.B9.C

二、多項選擇題

1.BCD2.ABCD3.CD4.BCD5.ABCD6.BD7.BCD8.BCD9.ABD

三、判斷題

1.72.X3.X4.X5.X6.V7.78.X

五、綜合分析題

答案：

（1）資產評估是評估機構及其專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產、動產、無形資

產、企業(yè)價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，并出具評估報告的

專業(yè)服務行為。

其特點有：咨詢性、公正性、社會性、動態(tài)性。

在資產評估中，資產是指由特定權利主體擁有或控制的、預期能夠給該主體

帶來經濟利益的經濟資源。對于資產的概念，可以從以下三個方面進行理解:①

資產是能夠為特定主體帶來未來經濟利益的經濟資源;②資產必須是特定主體所

擁有或控制的;③資產的價值應當能以貨幣計量。

（2）本評估案例中，主體是：中青資產評估有限公司及其評估專業(yè)人員；

客體是：利民公司30%股權。

（3）資產評估的工作原則是指評估機構及其評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中應遵

循的基本原則，主要包括獨立、客觀、公正原則。

(4)資產評估的經濟技術原則包括供求原則、最高最佳使用原則、替代原則、

預期收益原則、貢獻原則、評估時點原則、外在性原則。資產評估具有動態(tài)性特

點，資產的價值會隨著時間因素的變化而變化，因此必須合理選取一個時點作為

評估基準日。即，為了使資產評估得以操作，同時又能保證資產評估結論可以被

市場檢驗，在資產評估時，必須需要假定市場條件固定在某一時點，這一時點就

是評估基準日。它為資產評估提供了一個時間基準。評估基準日的確定體現(xiàn)了資

產評估的評估時點原則。

(5)《資產評估法》規(guī)定:資產評估專業(yè)服務的內容是對評估對象的價值進行

評定、估算資產評估專業(yè)服務的成果是由資產評估機構出具的資產評估報告。

任務二資產評估的原則

一、單項選擇題

1.C2.A3.C4.D5.C6.A7.D8.B

二、多項選擇題

1.CD2.AC3.ABC

三、判斷題

1.V2.X3.V4.X5.V

任務三資產評估的作用及服務領域

一、單項選擇題

1.A2.C3.B4.D5.D

二、多項選擇題

1.ABD2.ACD3.ACD

三、判斷題

1.72.V3.X

項目二資產評估基本事項

任務一資產評估相關當事人

一、單項選擇題

1.D2.A3.B4.B5.B6.D7.B8.B10.D

11.D12.C13.C

二、多項選擇題

1.ABC2.BCD3.ACD4.ABD5.ABCD6.BC

三、判斷題

1.X2.V3V4.X5,V

四、復習思考題

略。

五、綜合分析題

解析：在評估委托合同上沒有約定E公司為評估報告使用人，題干中只提到

C公司、K公司是評估報告使用人，因此第二種說法錯誤；

中青資產評估公司不需要對E公司使用評估報告的后果承擔責任，而須對0

公司、K公司按要求使用評估報告的后果承擔責任。E公司將對自己使用評估報

告的行為及后果承擔責任，因此第一種說法和第四種說法錯誤；

中青資產評估公司須對C公司、K公司按約定要求使用評估報告的后果承擔

責任，所以第三種說法正確。

任務二資產評估目的

一、單項選擇題

1.C2.C3.C4.B5.C6.B

二、多項選擇題

1.CD2.ABC3.AB4.BCD5.ABCD6.ABC7.BCD

8.BCD9.ACD10.ABCD

三、判斷題

1.V2.V3.X4.X5.X6.V7.X8,X

四、復習思考題

略。

任務三資產評估對象

一、單項選擇題

l.D2.C3.A4.A5.C6.A7.A8.D9.A10.C

11.C12.B

二、多項選擇題

l.BC2.ABCD3.ABD4.ABC5.BCD6.ABC

三、判斷題

1.72.X3.V4.X5.X6.J7.，8.X

四、復習思考題

略。

五、綜合分析題

【解析】有限責任公司擬以經審計的凈資產賬面價值折股變更為股份有限公

司，該目的的評估，評估對象不是該企業(yè)的整體權益，而是組成該企業(yè)的各單項

資產和負債，或者說是該企業(yè)按照《公司法》規(guī)定可以作為出資的可辨識資產和

相關負債。因此，將評估對象設定為組成該企業(yè)的各單項資產和負債，第二種說

法可以作為評估對象。

任務四資產評估基準日與報告日

一、單項選擇題

l.A2.C3.D4.D5.C6.B7.B8.B9.A10.B

11.C12.C

二、多項選擇題

1.ABC2.ABCD3.ABC4.AC5.ABCD6.ABC

三、判斷題

1.V2.X3.V4.V5.V6.X7.V

四、思考題

略

五、綜合分析題

1.【答案及解析】

⑴該評估的評估基準日是2021年6月30日；評估報告日是2021年8月15

日；有效期截止到2021年6月30日后滿一年。

(2)根據(jù)目前評估準則的規(guī)定以及社會對評估報告的認識慣例，評估報告日

的法律意義是，在評估基準日到評估報告日之間，如果被評估資產發(fā)生重大變化,

評估機構負有了解和披露這些變化及其可能對評估結論產生影響的義務。評估報

告日后，評估機構不再負有對被評估資產重大變化進行了解和披露的義務。

(3)評估專業(yè)人員引用審計報告的行為不恰當。根據(jù)規(guī)定，評估專業(yè)人員引

用審計報告時，審計的截止日一般應與評估基準日保持一致。評估基準日為2021

年6月30日，則要求審計報告的截止日為2021年6月30日，題中引用的是2021

年3月31日的審計報告，該行為不恰當。

(4)資產評估期后事項是指評估專業(yè)人員撤離評估現(xiàn)場后至評估報告日之

間，被評估資產所發(fā)生的相關事項以及市場條件發(fā)生的變化。

(5)資產評估期后事項的處理原則是:對評估專業(yè)人員撤離評估現(xiàn)場后至評

估報告日之間，被評估資產所發(fā)生的相關事項以及市場條件發(fā)生的變化進行了

解，并分析判斷該事項和變化的重要性，對于較重大的事項應該在評估報告中進

行披露，并提醒報告使用者注意該期后事項對評估結論可能產生的影響；如果期

后發(fā)生的事項非常重大，足以對評估結論產生顛覆性影響，評估機構應當要求評

估委托人更改評估基準日重新評估。

中青資產評估公司的處理并無不當。因為重大變化發(fā)生在評估報告日后，評

估機構不再負有了解和披露的義務。

2.答案與解析：

(1)評估報告使用人是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的，或者資產評估委托合同中

約定的有權使用資產評估報告或評估結論的當事人。

除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法

規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告

的使用人。

(2)資產評估機構不需要對此承擔責任。

因為在評估委托合同上沒有約定D公司為評估報告使用人，國家法律、行政法規(guī)

也沒有明確規(guī)定D公司是評估報告的法定使用人，資產評估機構和資產評估專業(yè)

人員不承擔非評估報告使用人使用評估報告的任何后果和責任。

任務五價值類型

一、單項選擇題

l.D2.C3.C4.B5.C6.B7.D8.B9.C10.D11.B

12.D13.C14.A15.C16.D

二、多項選擇題

1.ABD2.BCD3.ACD4.BCD5.ABCD6.BCD7.AC8.ACD

三、判斷題

1.V2.V3.X4.X5.X

四、復習思考題

略。

五、綜合分析題

1.【答案及解析】

(1)將企業(yè)作為一個整體進行評估，其評估對象一般為企業(yè)的股權。因此，

在本項評估業(yè)務中，評估對象應該是標的企業(yè)的股權。

(2)由于該交易是國內的企業(yè)到加拿大收購當?shù)氐墓?，并且沒有提及特定

的買方與賣方的特性，因此應該選擇市場價值。同時這個交易應該受到加拿大法

律、法規(guī)的管轄，因此應該選擇加拿大的市場價值，而且這個市場價值應該是加

拿大證券交易市場的市場價值，不是一般產權交易市場的市場價值。

(3)標的企業(yè)作為企業(yè)集團的一個子公司，其歷史經營中很可能與集團之間

存在某些關聯(lián)交易，或者是集團為了追求協(xié)同效應而有意安排的一些經營業(yè)務。

一旦將其轉讓出集團，這些關聯(lián)交易或者有意安排的業(yè)務很可能都不再持續(xù)。因

此，此時完全按照現(xiàn)狀持續(xù)經營假設參考標的企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)預測未來，很可能

不符合其未來實際情況，依據(jù)也不充分。

(4)評估中，評估師假設該標的公司今后將改進銷售網絡缺陷、優(yōu)化銷售模

式，業(yè)績將大幅度提高。這種假設很可能不合理。

銷售模式、銷售道等屬于企業(yè)重要的無形資產，也是影響企業(yè)價值評估結果

的重要因素。如果可以自身完成這些方面的改進，該企業(yè)將不再是原來的企業(yè)。

因此，這種假設屬于對企業(yè)現(xiàn)行營銷條件及模式的重大改變，需要收集說服力強

的證據(jù)審慎論證其可能性。否則在企業(yè)股權轉讓評估時，一般不采用企業(yè)未來可

以改變銷售模式的假設。

(5)該評估為法定評估。該評估涉及國有資產，按規(guī)定，應當依法委托評估

機構評估。

2.【答案及解析】

(DA評估師的說法正確。

清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估

計數(shù)額。本題擬將鍛壓車間的一臺設備出售，因此應該選擇清算價值。

(2)清算價值的特點主要是:第一，該價值是退出價；第二，這個退出是在受外力

脅迫情況的退出，而非正常的退出。

⑶價值類型在資產評估中的作用主要表現(xiàn)為:①價值類型是影響和決定資產評

估價值的重要因素；②價值類型對資產評估方法的選擇具有一定的影響，價值類

型實際上是評估價值的一個具體標準；③明確價值類型，可以更清楚地表達評估

結論，可以避免評估委托人和報告使用人誤用評估結論。

任務六資產評估假設

一、單項選擇題

1.B2.D3.A4.B5.B6.C7.D8.D9.B10.B

二、多項選擇題

1.ABD2.BD3.ABC4.BD5.ABD6.ABD7.ACD8.ABD

三、判斷題

1.72.V3.V4.X

四、復習思考題

略

五、綜合分析題

解析：

(1)甲乙兩個商店都不適用于持續(xù)經營假設。

持續(xù)經營假設要求經營主體在其可以預見的未來不會停止經營。這種經營可以是

在現(xiàn)狀基礎上的持續(xù)經營，也可以是按照未來可以合理預計狀態(tài)下的持續(xù)經營。

而本題中的甲商店經營期限屆滿，并且不再準備續(xù)約，乙商店破產，甲和乙都會

停止經營，所以不適合持續(xù)經營假設。

(2)甲是因為經營期限屆滿，并且不再準備續(xù)約而停止經營的，那么甲適用有序

清算假設的應用。

當經營主體出現(xiàn)所謂相反的證據(jù)證明其未來不能持續(xù)經營時，就需要進行清算，

當不滿足持續(xù)經營的原因是經營期限屆滿或者協(xié)議終止經營等由經營主體的所

有者自主決定的清算，則應該選擇有序清算假設前提。因為這種清算是完全由經

營主體所有者自主控制的清算。

(3)乙是因為經營不善破產而停止經營的，那么乙適用強制清算假設的應用。當

經營主體不滿足持續(xù)經營假設的原因是破產清算，這時的清算完全由債權人或法

院指定的清算代理人控制，該清算經營主體的所有者完全無法控制。在這種情況

下一般應該選擇強制清算假設。

項目三資產評估程序

任務一資產評估程序認知

一、單項選擇題

l.B2.C

二、多項選擇題

1.AB2.BCD3.ABC

三、判斷題

1.X2.X

四、復習思考題

略。

任務二明確業(yè)務基本事項

一、單項選擇題

l.D2.B3.B4.D5.D6.B7.C8.B

二、多項選擇題

1.BD2.AD3.ACD4.BCD5.ABC6.ABC7.ABCD8.BD

9.ABCD10.BCD11.BCD

三、判斷題

1.72.X3.V4.X5.J

四、復習思考題

略。

五、綜合分析題

解析：（1）①李某，目前持有甲公司股票5萬股，并打算長期持有。違背

獨立性原則；②李某與甲公司相關負責人訂立資評估業(yè)務，并與甲公司相關負責

人訂立資產評估委托合同。李某不能一個人名義與甲公司相關負責人訂立資評估

業(yè)務，必須是以評估機構名義簽訂評估業(yè)務，并說明各自的權利與義務，約定評

估費用的支付方式；③沒有制訂評估計劃。

（2）明確業(yè)務基本事項、簽訂業(yè)務委托合同、編制資產評估計劃、進行評

估現(xiàn)場調查、收集整理評估資料、評定估算形成結論、編制出具評估報告、整理

歸集評估檔案。

（3）參考教材項目三任務二明確業(yè)務基本事項中“三、專業(yè)勝任能力、獨

立性、業(yè)務風險的分析與評價”

任務三簽訂業(yè)務委托合同

一、單項選擇題

l.D2.C3.C4.B5.D

二、多項選擇題

1.ABD2.ABCD3.AD4.ABCD5.AD6.BC7.ABD

三、判斷題

1.V2.X3.X

四、復習思考題

略。

五、綜合分析題

解析：（1）資產評估機構應當根據(jù)所了解的評估業(yè)務基本事項，對本機構專業(yè)能

力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析與評價。受理資產評估業(yè)務應當滿足專業(yè)能

力、獨立性和業(yè)務風險控制的要求，否則不得受理。

中青資產評估公司的做法不恰當。其原因是該公司在決定是否受理資產評估

業(yè)務時，沒有正確地評價其專業(yè)能力。

資產評估機構一般從以下兩方面分析和評價是否具有執(zhí)行擬承接業(yè)務的專

業(yè)能力:①評估機構及評估專業(yè)人員是否具有與擬承接業(yè)務相應的專業(yè)能力及相

關經驗，特別關注擬承接業(yè)務是否存在新型或特殊的業(yè)務、專業(yè)領域及資產；②

對于缺乏專業(yè)能力的業(yè)務，是否有彌補評估經驗和專業(yè)能力不足的可行施，比如

聘請專家協(xié)助工作、利用或引用專業(yè)機構的工作成果；是否有保證相關工作成果

合理的制度安排和技術措施。W資產評估公司既沒有專業(yè)能力及相關經驗也不尋

求專家的協(xié)助，其專業(yè)能力不能勝任該評估業(yè)務，不應該受理評估業(yè)務。

（2）訂立委托合同前，資產評估機構應當全面了解、認知委托人的主體資格、信

用資質、履約能力等信息，收集委托人的營業(yè)執(zhí)照、資質文件、代理人的授權文

件等資料，審查委托人代理人的授權文件及代理事項、代理期限和代理權限，避

免與不能獨立承擔民事責任的組織（如公司部門）簽訂合同，也避免簽訂與委托人

履約能力明顯不相符的合同。

(3)由于資產評估往往涉及重大財產權益且評估行為屬于對資本市場、資本運營、

資產管理、價值管理等提供市場價值尺度的專業(yè)服務，相關當事人及其涉及的利

益關系通常較為復雜，為明確雙方當事人的權利義務，避免評估工作的糾紛，《資

產評估執(zhí)業(yè)準則一一資產評估委托合同》規(guī)定，資產評估委托合同應當以書面形

式訂立。

(4)該資產評估委托合同成立。(《民法典》規(guī)定，“在簽名、蓋章或者按指印

之前，當事人方己經履行主要義務，對方接受時，該合同成立”。)在資產評估

實務中，存在評估委托合同完成簽字并蓋章之前資產評估機構已經開始提供資產

評估服務的情形，并且該等服務事實上己經取得了委托人的配合及認可，按照《民

法典》的規(guī)定該情形應視為評估委托合同在資產評估機構提供服務之時已經成

立。

《民法典》規(guī)定，如果在評估委托合同完成簽字、蓋章之前已提供資產評估服務

的，資產評估機構應當留存其事實提供資產服務的時間證據(jù)、避免由于評估委托

合同生效時間不確定而導致的糾紛。

(5)評估項目負責人李某與A公司口頭補充資產評估委托合同的行為是不恰當

的。根據(jù)《民法典》的相關條款，“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、

履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議

的，按照合同有關條款或者交易習慣確定”，補充評估委托合同的相關條款，不

能只進行口頭上的約定。

任務四編制資產評估計劃

一、單項選擇題

l.D2.C3.B4.B5.D

二、多項選擇題

1.ABC2.ABCD3.ABD4.ABCD5.ABCD6.AD7.ABCD

三、判斷題

1.X2.X3.X4.J

四、復習思考題

略。

任務五進行評估現(xiàn)場調查

一、單項選擇題

1.B2,C3.C4.A5.B6.B7.A8.C9.D10.D

二、多項選擇題

1.ABCD2.AC3.ABC4.CD5.ABCD6.CD7.ABD

三、判斷題

1V2.V3.X4.V5.X

四、復習思考題

略。

五、綜合分析題

解析：

⑴雙方約定在2021年4月30日提交資產評估報告的行為不恰當。原因是:資產

評估報告提交時間受多方面因素的限制與約束，如預計的評估工作量、委托人和

相關當事人的配合力度、評估所依據(jù)和引用的專業(yè)或單項資產評估報告（專項審

計報告、土地估價報告、礦業(yè)權評估報告等）的出具時間等。評估機構洽談人員

應了解委托人實現(xiàn)評估所服務經濟行為的時間計劃，根據(jù)對上述限制與約束因素

的預計和把握，與委托人約定提交報告的時間和方式（當面提交或郵寄），并在評

估委托合同中加以明確。評估報告的提交時間不宜確定具體日期，一般確定為開

始現(xiàn)場工作、委托人提供必要資料(包括評估所依據(jù)和引用的相關專業(yè)報告送達)

后的一定期限內。

(2)中肯資產評估機構調整資產評估計劃的行為不恰當。原因是:遇到需要調整

評估計劃的情況時，資產評估專業(yè)人員應盡快與委托人其他相關當事人進行溝

通，根據(jù)已確定的方案及時調整評估計劃。調整計劃時，往往涉及對評估專業(yè)人

員進行調整、對部分評估工作作出重新安排，對評估技術方案進行修正等。調整

計劃要兼顧評估效率和工作質量的原則，充分利用已有的工作成果，將評估計劃

調整導致的成本降低到最低水平

(3)現(xiàn)場調查是了解資產狀況的重要方法，是其他方法不能替代的。現(xiàn)場調查針

對評估對象，在法律允許的范圍內，由評估專業(yè)人員通過勘查、詢問、核對等手

段，收集資產狀況相關的信息，對影響資產價值的物理、技術、法律、經濟等因

素進行客觀、全面的了解，為判斷資產整體狀況、估算資產價值提供合理依據(jù)。

現(xiàn)場調資受限的情形包括:①受法律法規(guī)限制的情形。例如，屬于軍工企業(yè)

涉密資產等涉及國家秘密的資產，因《保守國家秘密法》等涉密管理法律法規(guī)的

要求，可能會對評估開展現(xiàn)場調查的人員，以及能夠調查的范圍內容和方式等存

在限制。屬于此類受限的一種情形。②受資產特殊性能或其置放地點限制的情形。

例如，地下深埋的管線、養(yǎng)殖的水產、海上航行的船舶、生產過程中的在產品、

異地置放的資產、分散分布的資產、置放在危險地帶的資產等，屬于此類受限情

形。③受調查技術手段限制的情形。例如，空中架設輸配電線路的長度和材質、

輸油管道中的存貨、鑒定環(huán)境危害性和合規(guī)性、建筑結構強度測定、建筑面積測

量、房屋建筑物沉降測試、白蟻蟻害檢測、危房鑒定等事項，屬于此類受限情形。

④受委托人或者其他相關當事人等方面限制的情形。此類受限情形通常是由于相

關當事人不配合導致資產評估專業(yè)人員不能進入現(xiàn)場工作，或者不提供進行現(xiàn)場

調查所需要的資料等。例如，涉及非控股股東(尤其是少數(shù)股東)的評估項目控股

股東不配合資產評估專業(yè)人員履行現(xiàn)場調查程序，金融不良資產處置、司法糾紛

所涉資產等評估業(yè)務中債務(或擔保人)以及涉案資產產權持有人等不配合資產

評估專業(yè)人員履行現(xiàn)場調查程序。

(4)當現(xiàn)場調查工作受限時，資產評估專業(yè)人員應當從對評估結論的影響程度和

替代程序兩個角度，判斷是否繼續(xù)執(zhí)行或終止評估業(yè)務。如果無法采取替代程序

對評估對象進行現(xiàn)場調查，或者即使履行替代程序，也無法消除原定程序受限對

評估結論產生重大影響的事實，或者無法判斷其影響程度，評估機構應當終止執(zhí)

行評估業(yè)務。如果通過實施替代程序之后受限事項并不會對評估結論產生重大影

響，評估機構可以繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務，但是資產評估專業(yè)人員應當在工作底稿中

予以說明，分析其對評估結論的影響程度，并在資產評估報告中說明所受限制情

況、所采取的替代程序及其對評估結論合理性的影響。中肯資產評估機構直接終

止執(zhí)行評估業(yè)務的做法不恰當。

任務六收集整理評估資料

一、單項選擇題

l.C2.B3.B4.D5.D6.C7.B8,C

二、多項選擇題

1.BC2.ABCD3.AD4.BCD5.AD6.ABCD7.ABCD8.BCD

9.ABC10.ABCD11.CD

三、判斷題

1.V2,X3.X4.-J5.-J

四、復習思考題

略。

任務七評定估算形成結論

一、單項選擇題

l.D2.B3.B4.D5.C

二、多項選擇題

1.ABCD2.ABC3.ABD4.ABCD5.ABD6.AC7.ABC

三、判斷題

1.X2.V3.V4.X5.X6.J

四、復習思考題

略。

任務八編制出具評估報告和整理歸集評估檔案

一、單項選擇題

l.C2.D3.D

二、多項選擇題

1.ABCD2.ABC

三、判斷題

1.V2.X

四、復習思考題

略。

項目四資產評估基本方法

任務一市場法

一、單項選擇題

l.D2.C3.A4.C5.D6.C7.A8.C9.D10.C11.B

12.D13.D14.D

二、多項選擇題

1.ACD2.AB3.AC4.ABD5.AC6.AD7,ABCD8.ABCD

9.ABCD

三、判斷題

1.X2,X3.J4.75.V6.J7.J8.X9.X10.X

四、思考題

略。

五、綜合分析題

【答案及解析】

(1)運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素有:①資產的功能。在社會需要的

前提下，資產的功能越好，其價值越高，反之亦然。

②資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和

規(guī)格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平以及使用狀

態(tài)。

③市場條件。供求關系是市場特征之一。在一般情形下，市場供不應求時，價格

偏高；供過于求時，價格偏低。

④交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。交易批量不

同，交易對象的價格就可能不同。交易動機也對資產交易價格有影響。在不同時

間交易，資產的交易價格也會有差別。

(2)如果資產存在公開的市場，有活躍的交易，有關交易的必要信息可以獲得，

應采用市場法進行評估。

評估對象與參照資產的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指

標的調整來估算評估對象的市場價值。

評估對象的成新率=評估對象尚可使用年限/(評估對象已使用年限+評估對象尚

可使用年限)100%=13+(7.5+13)X100%=63%

參照資產的成新率=15+(8+15)X100%=65%

評估對象的評估值=參照資產的成交價格X(評估對象成新率/參照資產的成新

率)=124000X(63%265%)=120184.6(元)

任務二收益法

一、單項選擇題

1.C2.D3.B4.B5.C6.C7.B8.B9.A10.C

二、多項選擇題

1.ACD2.BCD3.ABCD4.ACD5.ACD6.AD7.ABD8.AC

9.ABCD10.ABC

三、判斷題

1.V2.V3.V4.X5.J6.V7.V8.X

四、思考題

略。

五、綜合分析題

1.答案及解析：

(1)企業(yè)2020年的正常凈利潤=260+(82-72)X125%=267.5(萬元)

(2)計算2021—2025年各年凈利潤：

①2021年凈利潤：267.5X(1+5%)=280.875(萬元);

②2022年凈利潤:280.875X(1+5%)=294.919(萬元);

③2023年凈利潤：294.919X(1+5%)30665(萬元);

@2024年凈利潤：309.665X(1+5%)=325.148(萬元);

⑤2025年凈利潤：325.148X(1+5%)=341.405(萬元)。

(3)題中所述涉及凈利潤、折現(xiàn)率、收益年限等資料，適合采用收益法評估。運

用收益法進行評估涉及許多經濟技術參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個:收益額、

折現(xiàn)率和收益期限。

(4)2020年12月31日該企業(yè)股東全部權益價值評估值

=280.875/(1+12%)+294.919(1+12%)2+309.65(1+12%)+325.148/(1+12%)+341

.405/(1+12%)+341.405X(PA,12%,5)X(P/F,12%,5)+750/(1+12%)=204647(萬

元)。

2.答案及解析：

(1)折現(xiàn)率=長期負債占資產總額的比重X長期負債利息率x(l-所得稅稅率)+所

有者權益占資產總額的比重X投資報酬率

=40%X8%X(1-25%)+60%X[4%+1.5X(10%-4%)]=10.2%

(2)用分段法進行計算：

第一段:前五年的收益現(xiàn)值：

P,=400/(l+10.2%)+410/(l+10.2%)2+430/(l+10.2%)3+450/(l+10.2%)'+480/(

1+10.2%)=1622.37(萬元)

第二段:第六年之后的收益額在第五年末的現(xiàn)值：

P.=480/10.2%=4705.88(萬元)

將第六年之后的收益額折現(xiàn)到評估基準日

為:Pa=4705.88/(1+10.2%)$2895.57(萬元)

評估值為:Pi+Ps=1622.37+2895.57=4517.94(萬元)

(3)應用收益法必須具備的前提條件是:①評估對象的未來收益可以合理預期并

用貨幣計量；②預期收益所對應的風險能夠度量：③收益期限能夠確定或者合理

預期。

3.答案及解析：

(1)應用收益法必須具備的前提條件是：

①評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；

②預期收益所對應的風險能夠度量；

③收益期限能夠確定或者合理預期。

(2)在單項資產評估中，收益法通常被用于以下類型資產的評估:無形資產、房地

產、機器設備(可出租的機器設備或可獨立產生現(xiàn)金流的)以及其他資產(如非上

市交易的股票、債券、長期應收款、長期股權投資等)。

(3)資產權益資金的投資報率=4%+l.5X(10%-4%)=13%

(4)折現(xiàn)率=長期負債比重X長期負債利息率X(1-所得稅稅率)+所有者權益比重

X投資報酬率

=30%X6%X(1-25%)+70%X13%=10.45%

(5)凈現(xiàn)金流量=利潤+折舊-追加投資，本題中追加投資為0。

第一年現(xiàn)金流量=2000X(1-25%)+400=1900(萬元)

第二年現(xiàn)金流量=2100X(1-25%)+400=1975(萬元)

第三年現(xiàn)金流量=2150X(1-25%)+400=2012.5(萬元)

第四至第卜年每年現(xiàn)金流量=2200X(1-25%)+400=2050(萬元)

本企業(yè)收益性資產評估值

=190/(1+10.45%)+1975/(1+10.45%)2+2012.5/(1+10.45%尸+2050X

([1—(1+10.45%)^/10.45%)/(1+10.45%)3=12112.5(萬元)

任務三成本法

一、單項選擇題

1.A2.A3.C4.D5.D6.C7.A8.B9.A10.C11.D

12.B13.C14.A15.B16.C17.A18.B19.A20.C

二、多項選擇題

l.BCD2.ABCD3.ABD4.ABD5.ACD6.ABD7.BD8.BC

9.BD10.AB11.BD12.ABC13.BCD14.ABC15.BC

三、判斷題

1.X2.X3.X4.V5.X6.V7.V8.V9.X10.X

11.X12.J13.X14.J15.X

四、思考題

略。

五、綜合分析題

1.答案及解析：

(1)題中只有重置成本、使用年限等資料，適用成本法評估。成本法適用于資產

的功能作用具有可替代性、資產重置沒有法律和技術障礙、重置資產所需要的物

化勞動易于計量的評估對象。

(2)常用的資產實體性貶值的估算方法有：

①觀察法。觀察法是指由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員，對評估對象

的實體各主要部位進行現(xiàn)場勘查，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、

維護、修理、大修理、改造情形和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相

比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷

評估對象的成新率，從而估算資產的實體性貶值。

②使用年限法(或稱年限法)。使用年限法是利用評估對象的實際已使用年限與其

總使用年限的比值來判斷其實體貶值率(程度)，進而估測資產的實體性貶值。

③修復費用法。修復費用法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資

產實體性貶值的一種方法。所謂修復費用包括資產主要零部件的更換或者修復、

改造、停工損失等費用支出。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態(tài)，可以認

為資產的實體性損耗等于其修復費用。

⑶成新率的估算。

①測算不可修復部分的重置成本。用加工爐的重置成本扣減可修復的實體性損

耗得：160-22=138(萬元)；

②測算不可修復部分的損耗率和損耗額。

損耗率=8+(8+15)=34.78%

損耗額=138X34.78%=48(萬元)

③算實體性貶值及成新率：

實體性貶值=22+48=70(萬元)

成新率=1-70/160=56.25%

(4)該加工爐的評估值=重置成本成新率=160X56.25%=90(萬元)

2.答案及解析

(D該貶值屬于經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件變化引起資產

處置收益下降等造成的資產價值損失。本題中的機器設備是由于市場需求結構發(fā)

生變化導致產量減少，應該屬于經濟性貶值。

(2)經濟性貶值率=[1-(300006003000)100%=(l-0.91)X100%=9%

⑶經濟性貶值額=(600020)X125%X(P/A,10%,3)=12000X批注(zhhl):有問題

2.4869=298428(元)

3.答案及解析

(1)資產評估委托合同的主要內容包括:①資產評估機構和委托人的名稱、住所、

聯(lián)系人及聯(lián)系方式；②評估目的；③評估對象和評估范圍；④評估基準日；⑤評

估報告使用范圍：⑥評估報告提交期限和方式;⑦評估服務費總額或者支付標準、

支付時間及支付方式；⑧資產評估機構和委托人的其他權利和義務；⑨違約責任

和爭議解決；⑩合同當事人簽字、蓋章的時間及地點。

(2)更新重置成本=800000元

實體性貶值=800000X25%=200000(元)

經濟性貶值率=[1-(700/800尸口X100%=8.92%

經濟性貶值=800000X8.92%=71360(元)

資產評估價值=800000-20000-71360=528640(元)

(3)資產評估機構決定受理評估業(yè)務之后，應當要求委托人依法簽訂評估委托合

同。

資產評估委托合同應當由資產評估機構的法定代表人(或執(zhí)行合伙事務合伙人)

簽字并加蓋資產評估機構印章。

4.答案及解析：

(D采用成本法評估資產的前提條件是:①評估對象能正常使用或者在用;②評估

對象能夠通過重置途徑獲得;③評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算

(2)重置成本=20X(1+10%尸+5X(1+10%)'=38,97+7.32=46.29(萬元)

(3)加權平均年限=(38.97X7+7.32X4)/46.29=6.53(年)

成新率=5/(6.53X70%+5)X100%=52,24%

5.答案及解析：

(1)計算資產利用率：

資產利用率=50400/57600X100%=87.5%

(2)確定成新率：

成新率=8/(20X87.5%+8)X100%=31.37%

(3)確定功能性貶值：

功能性貶值=3X(1-25%)X(P/A,10%,8)=2.25X5.3349=12(萬

元)

(4)由此可以確定評估值：

評估值=480X31.37%—12=138.58(萬元)

該資產的評估價值為138.58萬元。

項目五機器設備評估

任務一機器設備概述

一、單項選擇題

1.A2.A3.A4.D5.D6.B7.D8.B

二、多項選擇題

1.AD2.ABD3.ABCD4.ABC5.ABC

三、判斷題

1.X273.X4.J5.X6.V

四、思考題

略.

任務二機器設備評估基本事項的明確及清查核實

一、單項選擇題

1.A2.B3.B4.A5.D

二、多項選擇題

1.ABCD2.ABD3.ACD4.ABCD5.ABD6.ABD7.ACD

三、判斷題

1.V2,X3.V4.X5.V6.V7.V8.X9.X10.

四、復習甩考題

略.

任務三機器設備評估的成本法

一、單項選擇題

1.C2.A3.D4.B5.A6.C7.C8.A9.C.10.C

11.A12.B13.A14.D

二、多項選擇題

1.ABCD2.ABCD3.ACD4.AD5.AC6.AB7,ABCD8.ABD

三、判斷題

1.V2.X3.V4.X5.X6.X7.X8.V9.X10.

11.V12.J

四、復習思考題

略.

五、計算題

1.答案：

(1)重置成本=40X0.7=28(萬元)

(2)成新率=6/(5+6)X100%=54.5%

(3)評估值=28X54.5%=15.26(萬元)

2.答案：

(1)重置成本=100、(1+10%)'+20=181.05(萬元)

加權投資年限="0°/"X10t.20X5]=9.45(年)

181.05

實際使用年限=9.45X80%=7.56(年)

成新率=---=39.81%

7.56+5

實體性貶值=18L05X(1-39.81%)=108.99(萬元)

功能性貶值=12X0.2X(1-25%)X(P/A,10%,5)=6.82(萬元)

(2)評估值=181.05T08.99-6.82=65.24(萬元)

3.答案：

重置成本=資產的賬面原值X（1+價格變動指數(shù)）

=120X(1+4%)X(1+4%)X(1+4%)

=120X112.5%

=135(萬元)

(2)①該設備的實體性貶值：

甲企業(yè)在購入該設備后一直未將該設備安裝使用，并使設備保持在全新狀態(tài)，所

以資產實體性貶值=0。

(2)該設備的功能性貶值：

設備的功能性貶值=(0.3X2X12+4)X(1-25%)/10%X[1-1/(1+10%),0]

=84X0.61446

=51.61(萬元)

該設備的經濟性貶值：

經濟性貶值=資產的重置成本X[1-(現(xiàn)在生產線的實際生產量/設計生產能力)礴

坳濟效益指數(shù)]

=135X[l-<80/100)°'e]=135X(1-0.84)=21.60(萬元)

(3)設備于評估基準日的評估值：

評估值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

=135-0-51.61-21.06=61.79(萬元)

3Q

4.(1)主材費心尸上三~x3800=16044(元)

90%

綜合稅率=13%x(1+7%+3%)=14.3%

A設備重置成本=(g吆+21470)x(1+16%)x(1+14.3%)x(1+—)=79256.64

47%2

(元)

(2)B設備重置成本=10x史暨二150000(元)

120%

5.（1）進口設備重置成本。

項目計費基數(shù)稅（費）率計算公式金額

離岸價（FOB）100萬美元

國外海運費FOB5%計費基數(shù)x海運費率5萬美元

國外運輸保險費FOB+海運費0.4%計費基數(shù)X保險費率0.42萬美元

到岸價（CIF）外105.42萬美元

幣合計

CIF價人民幣合外幣額6.8計費基數(shù)X匯率716.856萬元

計

關稅CIF16%CIFX16%114.70萬元

銀行財務費設備離岸價0.4%設備離岸價X0.4%2.72萬元

公司手續(xù)費CIE1%CIFxl%7.17萬元

國內運雜費CIF1%CIFxi%7.17萬元

安裝費CIF0.6%CIFxO.6%4.3萬元

基礎費CIF1.7%CIFxl.7%12.19萬元

合計865.11萬元

資金成本5%資金合計34.69萬元

x30%x[(1+5%)|5-1]+

資金合計

x70%x[(1+5%)os-1]

重置成本899.8萬元

項目六建（構）筑物及在建工程評估

任務一建（構）筑物評估認知

一、單項選擇題

1——5DBACD6——10BACCD11——15DABCB

二、多項選擇題

1.ABC2.ABCD3.ABCD4.ACD5.ABCD6.ABD7.CD8.ABD9.CD

三、判斷題

1--5XXVXV6--10XJXXJ

四、思考分析題

略。

任務二建（構）筑物評估基本事項的明確及清查核實

一、單項選擇題

1——5DABCC6——10DAACB

11——15CBDCD16——18DBB

二、多項選擇題

1.ABC2.ABCD3.ABCD4.AB5.ABCD6.BCD7.ABD8.BCD9.BC

三、判斷題

1----4JJXJ

四、思考分析題

略。

任務三市場法在建(構)筑物評估中的應用

一、單項選擇題

1——5CAABD6——10ABBDB11——15BBBCC

二、多項選擇題

1.AB2.ABCD3.CD4.ABC5.ABD6.ABCD7.AB8.ABCD

9.ABD10.ABCD11.ABD

三、判斷題

1——6JXJXXV

四、思考分析題

略。

五、綜合訓練題

1.答案：

該寫字樓2021年5月1日的市場價值測算如下：

(1)測算公式：

比準價格=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)

位因素修正系數(shù)

(2)求取比準價格%：

￥,=8000X1/(1+2%)X(1+1%)②X(1-0.5%)zX1/(1-8%)=8609.76(元人民幣/m2)

(3)求取比準價格修：

2

V2=1300X6.5706X1/(1+3%)X(1-0.5%)X1/(1-5%)=8642.39(元人民幣/砂)

(4)求取比準價格V：,：

V3=8800X1/(1-3%)X(1-0.5%)X1/(1+6%)=8515.85(元人民幣/m?)

(5)將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為市場法的測算結果，則該

寫字樓2021年5月1日的市場價值為:

評估對象市場價值(單價)二(8609.76+8642.39+8515.85)/3=8589.33(元人民幣

/m2)o

2.答案：

（1）容積率地價指數(shù)表

容積1.01.11.21.31.41.51.6

率

地價100105110115120125128

指數(shù)

（2）案例修正計算

A=680X112/110X100/101X105/115X100/101=620

B-610X112/110X100/100X105/105X100/99=627

C=700X112/107X100/105X105/120X100/98=623

D=680X112/108X100/100X105/100X100/99=748

E=750X112/107X100/99X105/128X100/102=638

F=700X112/U2X100/100X105/115X100/101=633

(3)評估結果=(620+627+623+638+633)/5=628

3.A=28000X101/100X100/102X100/92=30136.4

B=21300X101/102X100/103X100/95=21554.6

C=28800X101/101.5X100/97X100/106=27872.13

評估值二(30136.4+21554.6+27872.13)/3=26521.04

任務四收益法在建(構)筑物評估中的應用

一、單項選擇題

1——5DDBCA6——10AADAC11——16ABBACB

二、多項選擇題

1.ABC2.ACD3.ACD4.ABC5.BCD6.ABCD

三、判斷題

1----5VVXXV6----10VVXXV

四、思考分析題

略。

五、綜合訓練題

1.答案：

(1)商場一層價格的測算：

租賃期限內年凈收益=2000X180X12X90%X(1-25%)=291.6(萬元)

租賃期限外預測年凈收益=2000X200X12X90%X(1-25%)=324(萬元)

V=291.6/10%X[l-l/(l+10%)3]+324/10%X[1-1/(1+10%)M]/(1+10%)3=3064.

1(萬元)

(2)商場二層價格的測算：

預測年凈收益=2000X120X12X90%X(b25%)=194.4(萬元)

V=194.4/10%X[l-l/(l十10%)"]=1886.8(萬元)

該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格

=3064.1+1886.8=4950.9(萬元)

2.答案：

(1)估算年有效總收入

年有效總收入=15000X85X12X90%=1377(萬元)

(2)估算年運營成本

①年經常費用=8X12=96(萬元)

②房產稅=1377X12%=165.24(萬元)

③年折舊費=原值(重置價)-(1—殘值率)/使用年限家具設備折IH費=420

X(-)/10=40.32(萬元)

④年保險費=4800X3%°=14.40(萬元)

⑤增值稅及附加=1377X5.5%=75.74(萬元)

⑥年運營成本=96+165.24+40.32+14.40+75.74=391.70(萬元)

(3)計算年純收益

年純收益=1377-391.70=985.30(萬元)

(4)確定房地產收益年限=土地使用權年限一開發(fā)建設期一房地產開始出

租至評估基準日的年數(shù)=50-2-3=45(年)

(5)計算房地產評估價值

建筑物的單價=11930.41X100004-25000=4772(元/平方米)

(6)評估結果

根據(jù)計算結果，經分析確定評估對象房地產2015年4月1日的公允價值為

11930.41萬元，約合每平方米建筑面積4772元。

3.答案：

P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)*+28/(1+10%)'+30/(1+10%)

5+35/10%X[1-1/(1+10%)如1/(1+10%)5=300.86(萬元)

4.答案：

計算建筑物現(xiàn)值：

(1)房屋的重置成本=3000X51。X(1+2%)'=1723028.5(元)

(2)計算房屋現(xiàn)值

年貶值額=1723028X（1-5%）/35=46767.92（元）

房屋現(xiàn)值=1723028-46767.92X6=1442420.5（元）

計算房地產價值

房地產總收益=1000X78%X510=397800（元）

房地產年總費用：

房產稅=397800XI2%=47736（元）

管理費=397800X3%=11934（元）

修繕費=1442420.5X1.5%=21636.3（元）

保險費=1442420.5X3%°=4327.26（元）

土地使用稅=2X360=720（元）

房地產年總費用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）

房地產凈收益=397800-86353.56=311446.44（元）

求取土地純收益

房屋年凈收益=1442420.5/（P/A,10%,29）

=1442420.5/9.3696=153946.86（元）

土地純收益=房地產的凈收益-房屋年凈收益

=311446.44-153946.86=157499.58（元）

求土地使用權價格

土地總價=157499.58X[1-（1+8%）^3]/8%=157499.58X

11.5139=1813434.41（元）

土地單價=1813434.41<-360=5037.32（元/tf）

任務五成本法在建(構)筑物評估中的應用

一、單項選擇題

1——5BACCA6——10DCABB11——13ACB

二、多項選擇題

1.BCD2.ABCD3.ABCD4.BC5.ABCD6.BC7.ABCD8.ABC

三、判斷題

1----5XVXVV6----9VXXV

四、思考分析題

略。

五、綜合訓練題

1.答案：

(1)運用成本法計算公式：

房地產價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊

(2)求土