摘要本籌劃是以青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)具體地塊為依托，在市場(chǎng)調(diào)研的根底上，綜合運(yùn)用所學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的多門學(xué)科并結(jié)合2012年青島市房地產(chǎn)政策變化及市場(chǎng)反響，以工程市場(chǎng)定位及營(yíng)銷推廣為重點(diǎn)為本公司具體地塊所做的房地產(chǎn)工程全程籌劃籌劃。本籌劃根據(jù)工程地塊的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了周密的調(diào)研并做出初步的預(yù)測(cè)，對(duì)工程的周邊環(huán)境和背景進(jìn)行了深入調(diào)查和分析，并據(jù)此對(duì)工程進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，進(jìn)而確定了不同類別的目標(biāo)客戶群，完成了產(chǎn)品戶型、面積、價(jià)格定位，在此根底上通過(guò)對(duì)青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)存量房研究在對(duì)工程進(jìn)行整體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)等方面采用了更為新穎的模式和方法。然后針對(duì)工程進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)、投資估算；同時(shí)還對(duì)工程的營(yíng)銷籌劃進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)籌劃；產(chǎn)品定位；營(yíng)銷籌劃AbstractThisplanningisbasedonthespecificlandofQingdaoEconomicandTechnologicalDevelopmentZone，onthebasisofmarketresearch，theintegrateduseofmulti-disciplineincludingrealestatedevelopmentandmanagementcoursesandcombinedwiththe2012Qingdaorealestatepolicychangesandmarketreaction，throughoutthewholerealestateprojectplanning,focusingonprojectmarketpositioningandmarketingforrealestateprojects.Thisplanningisbasedontheactualsituationoftheprojectland，carryingoutawell-developedresearchandmakingpreliminarypredictionsontherealestatemarket，conductingmarketsegmentationbasedonathoroughinvestigationandanalysisofthesurroundingenvironmentandbackgroundoftheproject，thendeterminingthetargetconsumersofdifferentcategoriesandproductsize,area,pricepositioning.Onthisbasis,throughtheanalysisoftherealestatestockofhousinginQingdaoEconomicandTechnologicalDevelopmentZone,thisplanningadoptsmoreinnovativemodelsandapproachesintheoverallplanningandlayoutdesignoftheproject.Thenmakeinvestmentestimatesandsalesforecastsfortheproject,atthesametime,carryoutadetailedplanninganddesignofmarketingplanningoftheproject.Keywords:RealestateplanningProductpositioning;marketingplanning目錄316821宏觀經(jīng)濟(jì)背景 538631.1研究背景及技術(shù)路線 538631.22011-2012國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 7171281.32011-2012國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r 11264201.42011-2012青島市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2012491.52011-2012青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)根本狀況 23123102工程類型及現(xiàn)狀分析 2486752.1普通住宅市場(chǎng) 24290102.2公寓市場(chǎng) 31177192.3商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 37125103工程區(qū)域概況 41281773.1工程區(qū)域總體評(píng)價(jià)分析 41213593.2工程周邊區(qū)域分析 46133453.3周邊環(huán)境對(duì)工程的影響 48267714工程地塊SWOT分析 49278644.1SWOT分析步驟及原理方法 49193734.2工程地塊SWOT分析 5076245工程定位分析 35101235.1工程市場(chǎng)細(xì)分 5326335309075.2工程目標(biāo)市場(chǎng)選擇 56263355.3產(chǎn)品定位 60252346工程整體規(guī)劃 69230356.1工程規(guī)劃設(shè)計(jì) 69233966.2工程整體規(guī)劃 71207167工程投資估算 77197847.1工程投資估算 77186037.2工程投資方案和資金籌措 8454237.3工程投資銷售方案和銷售收入預(yù)測(cè) 87207168工程營(yíng)銷籌劃 103197848.1工程入市籌劃 103186038.2工程廣告策略 10654238.3工程銷售策略 11210845參考文獻(xiàn) 119致謝 120附錄 121 1宏觀經(jīng)濟(jì)背景1.1研究背景及技術(shù)路線房地產(chǎn)工程籌劃的前期工作、財(cái)務(wù)分析及其后期的營(yíng)銷推廣籌劃在房地產(chǎn)全程籌劃中具有十分重要的意義，因此在設(shè)計(jì)過(guò)程中我們重點(diǎn)調(diào)研工程周邊公共配套設(shè)施及區(qū)域房地產(chǎn)狀況，對(duì)工程盈虧平衡、債務(wù)長(zhǎng)還能力進(jìn)行系統(tǒng)的分析，全面調(diào)查各方面的制約因素。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與籌劃的研究成為必要的今天，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商逐步認(rèn)識(shí)到：要搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷已經(jīng)成為關(guān)鍵。營(yíng)銷籌劃的任務(wù)就是確定市場(chǎng)時(shí)機(jī)以及產(chǎn)品走向，制定營(yíng)銷籌劃方案。同時(shí)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)也從現(xiàn)金流的方面對(duì)工程的盈虧做出了較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。所以本籌劃注重市場(chǎng)營(yíng)銷的策略以及工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而防止工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生資金斷鏈、銷售困難、樓盤爛尾的情況出現(xiàn)，提高企業(yè)盈利能力。本籌劃依據(jù)工程地塊的實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)工程所處經(jīng)濟(jì)，政策，工程周邊環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析最終擬定技術(shù)路線圖如下：工程區(qū)域分析工程區(qū)域分析工程市場(chǎng)定位工程整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)狀況景政策背景工程市場(chǎng)細(xì)分選擇工程地塊SWOT分析工程產(chǎn)品定位工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程投資估算工程營(yíng)銷籌劃圖1-1技術(shù)路線圖1.2國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1.2.12011年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)〔1〕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況初步核算，2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值〔GDP〕471564億元，比上年增長(zhǎng)9.2%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，增長(zhǎng)10.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，增長(zhǎng)8.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.1%。按季度來(lái)看，一至四季度增速同比逐季回落，分別為9.7%、9.5%、9.1%、8.9%。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中趨降。在政府力量逐步撤出，而市場(chǎng)力量開(kāi)始穩(wěn)步發(fā)揮主要作用的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)平穩(wěn)微調(diào)。如圖1-2所示：圖1-22006-2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度〔2〕價(jià)格水平2011年居民消費(fèi)價(jià)格〔CPI〕比上年上漲5.4%，同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，未完成年初預(yù)定的4%的目標(biāo)。其中食品價(jià)格上漲11.8%，同比上漲4.6個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲6.6%，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格〔PPI〕上漲6.0%，工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲9.1%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲16.5%。6月-9月，CPI處于明顯高位，后于第四季度開(kāi)始逐月回落，通漲壓力逐步解除。70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格月環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐步增加。12月份，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市為52個(gè)，比1月份增加49個(gè)。房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。如圖1-3、1-4所示：圖1-32011年CPI指數(shù)圖1-42011年P(guān)PI指數(shù)〔3〕固定資產(chǎn)投資2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資311022億元，比上年增長(zhǎng)23.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)15.9%。其中，固定資產(chǎn)投資〔不含農(nóng)戶〕301933億元，增長(zhǎng)23.8%；農(nóng)戶投資9089億元，增長(zhǎng)15.3%。2006年以來(lái)的六年中，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速由2006年的23.9%逐步攀升至2009年的最高值30.0%，隨后逐年回落。如圖1-5所示：圖1-52006-2011年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%；辦公樓投資2544億元，增長(zhǎng)40.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7370億元，增長(zhǎng)30.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下降了5.3個(gè)百分點(diǎn)。但住宅投資增速降幅僅為1.0個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于政府保障性住房建設(shè)的進(jìn)度。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，這相當(dāng)程度上是由于2011年相對(duì)緊縮的貨幣政策所至。1.2.22012一季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)〔1〕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩。2012年一季度GDP同比增速預(yù)測(cè)均值為8.1%左右，低于去年四季度9.2%的水平。自從2010年一季度以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速一直呈放緩趨勢(shì)。制造業(yè)PMI2011年11月份觸底，后連續(xù)四個(gè)月在枯榮分界線以上緩步爬升。3月份PMI為53.1，較上月上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，市場(chǎng)需求明顯上升，生產(chǎn)增速加快，企業(yè)采購(gòu)活動(dòng)趨于活潑。如圖1-6所示：圖1-62011-2012年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)速度〔2〕價(jià)格水平價(jià)格水平平穩(wěn)回落。1月份CPI同比增幅為4.5%，2月份為3.2%。3份蔬菜、成品油等消費(fèi)品價(jià)格出現(xiàn)反彈，CPI上揚(yáng)至3.6%。一季度，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲3.8%。從總體上講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展正處在本錢上升階段，通脹壓力朝長(zhǎng)期化開(kāi)展。2012年3月份，全國(guó)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降0.3%，環(huán)比上漲0.3%。工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲0.1%，環(huán)比上漲0.1%。2012年1-3月份平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比上漲0.1%，工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲1.0%。PPI自2009年11月之后再次呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，創(chuàng)下27個(gè)月來(lái)的新低。如圖1-7-1、1-7-2所示：圖1-7-12012年一季度CPI指數(shù)圖1-7-22012年一季度PPI指數(shù)〔3〕固定資產(chǎn)投資2012年1-2月，固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)21189億元，同比增長(zhǎng)21.5%，比去年全年回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資的三個(gè)分項(xiàng)，基建投資、制造業(yè)投資、房地產(chǎn)投資1-2月份同比增速分別為-1.5%、24.7%和27.8%。1.3國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r1.3.12011年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策2011年為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，國(guó)務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)等相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。2011年1月14日：中國(guó)人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；17日：銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)2011年工作會(huì)議，繼續(xù)實(shí)施差異化房貸政策；25日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方法》落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措；26日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”)；27日：財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》；28日：(財(cái)政部)上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。2011年2月8日：中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)至4.50%，五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)至4.00%；18日：中國(guó)人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年3月18日：中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。05日：中國(guó)人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；2011年4月17日：中國(guó)人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；2011年5月1日：根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)；10日：住建部下發(fā)了《關(guān)于公開(kāi)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地在下發(fā)文件后的20個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)方案、開(kāi)工和竣工相關(guān)信息；12日：中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。5月19日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。2011年6月14日：中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010年7月6日：中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)；2011年10月23日：寧波市住建委下發(fā)《寧波市商業(yè)性個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》；24日：南京住房公積金管理中心恢復(fù)南京公積金貸款最高可貸額度；30日：中國(guó)人民銀行決定，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年12月1日：無(wú)錫住房公積金管理中心實(shí)施住房公積金新政；同時(shí)，新職工住房補(bǔ)貼也一并納入可貸額度計(jì)算之列。4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年；9日：胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平根本穩(wěn)定。1.3.22011年國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r〔1〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.8%。如圖1-8所示：圖1-82011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2011年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35607億元，比上年增長(zhǎng)27.2%，增速比1-11月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13197億元，增長(zhǎng)25.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12936億元，增長(zhǎng)32.8%，增速回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1-92011年?yáng)|中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量及增速2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長(zhǎng)25.3%，增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長(zhǎng)23.4%。房屋新開(kāi)工面積19.01億平方米，增長(zhǎng)16.2%，增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積8.92億平方米，增長(zhǎng)13.3%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落9.0個(gè)百分點(diǎn)。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8049億元，下降1.9%，而上年為增長(zhǎng)59.3%，1-11月為增長(zhǎng)4.3%。如圖1-10所示：圖1-102011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速〔2〕商品房銷售和待售情況2011年，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7%。2011年，東部地區(qū)商品房銷售面積5.11億平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%，增速比1-11月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額34628億元，增長(zhǎng)3.8%，增速回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積2.93億平方米，增長(zhǎng)11.3%，增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額11895億元，增長(zhǎng)29.4%，增速回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積2.96億平方米，增長(zhǎng)8.0%，增速回落2.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額12596億元，增長(zhǎng)23.9%，增速回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。2011年末，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米，比11月末增加1763萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬(wàn)平方米，辦公樓增加115萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加203萬(wàn)平方米。如圖1-11、1-12所示：圖1-112011年全國(guó)商品房銷售面積增速圖1-122011年全國(guó)商品房銷售額增速〔3〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長(zhǎng)2.9%；自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%；其他資金35775億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長(zhǎng)12.1%；個(gè)人按揭貸款8360億元，下降12.2%。如圖1-13所示：圖1-132011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速〔4〕全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)2011年12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)〔簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”〕為98.89，比11月份回落0.98點(diǎn)。1.3.32012年一季度國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r〔1〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況2012年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資7443億元，增長(zhǎng)19.0%，增速回落4.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.1%。如圖1-14所示：圖1-142012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速1-3月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6593億元，同比增長(zhǎng)20.6%，增速比1-2月份回落5.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2070億元，增長(zhǎng)25.7%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2264億元，增長(zhǎng)30.5%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。如圖1-15所示：圖1-152012年一季度東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量及增速1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積409221萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.0%，增速比1-2月份回落10.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積307653萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.2%。房屋新開(kāi)工面積39946萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.3%，增速回落4.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積29427萬(wàn)平方米，下降5.2%。房屋竣工面積17880萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.3%，增速回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積14325萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.0%。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7859萬(wàn)平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1555億元，增長(zhǎng)2.5%，增速回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。如圖1-16所示：圖1-162012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)去也土地購(gòu)置面積增速〔2〕商品房銷售和待售情況1-3月份，商品房銷售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降15.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)11.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)5.9%。商品房銷售額8672億元，下降14.6%，降幅縮小6.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降17.5%，辦公樓銷售額下降10.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)10.5%。1-3月份，東部地區(qū)商品房銷售面積7351萬(wàn)平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份縮小6.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5215億元，下降19.9%，降幅縮小11.1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積3704萬(wàn)平方米，下降7.3%，1-2月份為增長(zhǎng)1.8%；銷售額1592億元，下降1.9%，1-2月份為增長(zhǎng)8.2%。西部地區(qū)商品房銷售面積4185萬(wàn)平方米，下降11.7%，降幅擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額1865億元，下降7.6%，降幅擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。3月末，商品房待售面積30122萬(wàn)平方米，比2月末減少404萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少227萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少150萬(wàn)平方米。如圖1-17、1-18所示：圖1-172012年一季度全國(guó)商品房銷售面積增圖1-182012年一季度全國(guó)商品房銷售額增速〔3〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源20847億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1-2月份回落8.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款4319億元，增長(zhǎng)12.6%；利用外資112億元，下降22.4%；自籌資金8910億元，增長(zhǎng)25.0%；其他資金7506億元，下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，下降9.2%；個(gè)人按揭貸款1963億元，下降5.5%。如圖1-19所示：圖1-192012一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速〔4〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)〔簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”〕為96.92比上月回落0.97點(diǎn)。1.4青島市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1.4.12011年青島宏觀經(jīng)濟(jì)狀況開(kāi)展呈現(xiàn)“增長(zhǎng)較快、物價(jià)趨穩(wěn)、質(zhì)量提升、民生改善”的良好態(tài)勢(shì)，主要目標(biāo)任務(wù)全面完成，實(shí)現(xiàn)了“十二五”的良好開(kāi)局。同時(shí)，在2011年，青島市還首次實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)“超越”：一個(gè)是農(nóng)民人均收入增幅超過(guò)城市居民；另一個(gè)是效勞業(yè)占GDP比重首次超越工業(yè)。青島市260個(gè)市級(jí)重點(diǎn)工程已全部開(kāi)工在建，80個(gè)工程竣工，累計(jì)完成投資超過(guò)800億元。海灣大橋、海底隧道、快速路三期等重大根底設(shè)施建成使用，城市地鐵、鐵路客運(yùn)北站、快速路三期等重大工程加快建設(shè)。高新區(qū)北部園區(qū)、董家口港區(qū)等重點(diǎn)園區(qū)承載能力進(jìn)一步提升，世園會(huì)園區(qū)拆遷工作根本結(jié)束，道路、綜合管線等根底設(shè)施建設(shè)全面開(kāi)展。同時(shí)，全球尚未走出金融危機(jī)陰影，歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，致使國(guó)際市場(chǎng)萎靡。國(guó)內(nèi)原材料價(jià)格和勞動(dòng)力本錢上升、人民幣匯率總體上浮等因素又加劇了企業(yè)壓力。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)以外向型和投資拉動(dòng)型為主的青島經(jīng)濟(jì)的影響也不容無(wú)視。人口截止到2010年，青島人口總數(shù)達(dá)7636392人，同比增長(zhǎng)僅為0.09%。從2008起，青島人口增長(zhǎng)率逐年下降，三年時(shí)間人口增長(zhǎng)數(shù)量?jī)H為20745人。生育率的快速下降，改善了人口年齡結(jié)構(gòu)，使青島市未來(lái)近40年處于勞動(dòng)力豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)低、儲(chǔ)蓄率高的“人口紅利”期，將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型、構(gòu)建和諧青島創(chuàng)造了良好的人口環(huán)境。GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)〔1〕GDP2011年前三季度，青島完成生產(chǎn)總值4662.76億元，同比增長(zhǎng)11.00%。在與沿海幾個(gè)副省級(jí)城市的比較中，青島的前三季度的GDP總量位居首位，青島、大連、寧波、廈門的GDP增長(zhǎng)率分別為11.00%、13.60%、10.10%、14.60%。青島的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r良好，且勢(shì)頭較為穩(wěn)健?！?〕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)自2007年起，三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值呈連年上升趨勢(shì)，2011年前三季度三大產(chǎn)業(yè)總量分別為211.96億元、2268.09億元、2182.71億元，三產(chǎn)比例到達(dá)4.6：48.6：46.8；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局逐漸向“三、二、一”類型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理化。固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比例呈上升趨勢(shì)。自2007年起，青島市固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，2011年前三季度全社會(huì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資2711.60億元，同比增長(zhǎng)23.00%，房地產(chǎn)投資額到達(dá)583.90億元，同比增長(zhǎng)31.10％。房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例也呈上升趨勢(shì)，從2008年的18.85%上漲至2011年前三季度21.53%。對(duì)外貿(mào)易青島市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易額走出了2009年的低谷，2011年前三季度對(duì)外貿(mào)易額到達(dá)533.6億美元，同比上漲28.60%。其中，進(jìn)口額231.00億美元，同比上漲37.2%；出口額302.6億美元，同比上漲22.7%。貿(mào)易順差額為71.60億美元，到達(dá)近幾年的最低值，國(guó)際國(guó)內(nèi)的金融和市場(chǎng)因素致使青島外貿(mào)出口面臨著諸多壓力。居民生活水平和消費(fèi)〔1〕人均可支配收入與人均消費(fèi)性支出青島市人均可支配收入在近四年呈上升趨勢(shì)，2011年前三季度到達(dá)21057元，增長(zhǎng)12.03%，工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入較快增長(zhǎng)，仍是拉動(dòng)可支配收入增長(zhǎng)的主要因素。人均消費(fèi)性支出也有較快增長(zhǎng)?！?〕社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售額自2007年起持續(xù)增長(zhǎng)，但2011年前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額到達(dá)1607.10億元，相比2010年前三季度1370.65億元14.71%。青島市消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛，銷售活潑。其他〔1〕財(cái)政收入自2009年，青島市財(cái)政收入增長(zhǎng)較快，增長(zhǎng)率逐年增高。截止到2011年前三季度，青島市財(cái)政收入到達(dá)419.40億元，比2010年前三季度325.62億元增長(zhǎng)28.80%。其中城市維護(hù)建設(shè)稅和企業(yè)所得稅增加幅度最大?！?〕存貸款余額截止到2011年前三季度，青島市各項(xiàng)存款余額到達(dá)8319.93億元，創(chuàng)歷史新高。2009年起，信貸投放力度加大，貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，截止到9月末，各項(xiàng)貸款余額到達(dá)6666.87億元。1.5青島市房地產(chǎn)根本情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況青島市房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度在近年來(lái)逐年加大。2011年前三季度，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資583.90億元，同比增長(zhǎng)31.10％。商品房施工情況2011年前三季度，青島市商品房總體施工面積到達(dá)5304.20萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)13.80%；其中住宅施工面積為3740.50萬(wàn)平米，增長(zhǎng)13.60%。商品房竣工情況自2007年至2010年，青島市商品房竣工面積呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但2011年前三季度，商品房竣工面積受政策等多方面影響，出現(xiàn)較高的下滑，2011年前三季度商品房竣工面積達(dá)428.20萬(wàn)平米，下降27.60%；其中住宅竣工面積為324.60萬(wàn)平米，下降17.40%。銷售面積2011年前三季度，受各方面影響，青島市商品房銷售面積僅為737.80萬(wàn)平米，比2010年前三季度814.10萬(wàn)平米下降9.40%，其中住宅銷售面積663.80萬(wàn)平米，較2010年前三季度746.70萬(wàn)平米下降11.10%。其中第一季度銷售增長(zhǎng)率較大，隨著樓市新政的影響逐漸凸顯，銷售面積的增長(zhǎng)率在后三個(gè)季度的增長(zhǎng)率出現(xiàn)較大回落。銷售額2011年前三季度青島實(shí)現(xiàn)銷售額554.60億元，較2010年前三季度480.30億元上漲15.50%；其中住宅實(shí)現(xiàn)銷售額480.90億元，較2010年前三季度431.70億元上漲11.40%。2011年前三季度住宅銷售額增速回落較大，由2010年的16.60%降至11.40%。2工程類型及現(xiàn)狀分析2.1普通住宅市場(chǎng)2.1.12011年青島樓市經(jīng)歷了不同尋常的一年，供給量的不斷上升，成交量的極度萎縮，導(dǎo)致目前庫(kù)存壓力極大；限購(gòu)令的出臺(tái)限制了大局部投資需求和改善性需求，也誤傷了不少剛性需求，因此成交一直低位徘徊；住宅價(jià)格不再堅(jiān)挺，大幅優(yōu)惠的趨勢(shì)逐漸從郊區(qū)向市區(qū)內(nèi)蔓延。2011年的樓市已然進(jìn)入了寒冬。2011年全年青島市七區(qū)住宅總體供給量為108784萬(wàn)套、1111.01萬(wàn)平米，其中新增供給量為77828套、788.81萬(wàn)平米；成交48163套，454.96萬(wàn)平米；均價(jià)由年初的10716元/平米跌至9439元/平米，下跌0.9%。2011年青島房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)總供給為108784萬(wàn)套、1111.01萬(wàn)平米，較2010年分別上升了18.2%和19.0%。近幾年青島市住宅供給量不斷上升，尤其是近三年，供給量持續(xù)高位運(yùn)行。2011年隨著各大工程紛紛入市，新增供給的增加導(dǎo)致了供給量快速攀升。2011年青島住宅市場(chǎng)總體呈現(xiàn)逐月上升的趨勢(shì)，月均供給量為46275套。由于受政策影響，市場(chǎng)成交有限，新增供給又不斷上升，導(dǎo)致供給量不斷攀升。尤其是9月份以來(lái)，各區(qū)域紛紛推盤，供給量屢創(chuàng)新高。各面積段供給情況2011年住宅市場(chǎng)供給產(chǎn)品集中在60-90平米之間，供給套數(shù)接近總供給量的一半；其次為90-120平米之間的戶型，占總量的27.9%?？闯鲈谀壳跋拶?gòu)的形式下，為實(shí)現(xiàn)銷售，開(kāi)發(fā)商選擇首先推出剛需和首改類產(chǎn)品。供給量區(qū)域分布在供給量的區(qū)域分布中，與歷年有所不同的是，李滄區(qū)供給量躍居全市首位，高達(dá)25097套、236.03萬(wàn)平米，主要由于今年李滄區(qū)的一些舊改工程紛紛面世，如中南世紀(jì)城、萬(wàn)科生態(tài)城等大體量工程開(kāi)盤增加區(qū)域內(nèi)的供給量；其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，全年供給22820套、236.96萬(wàn)平米；再次為城陽(yáng)區(qū)，全年供給20335套、222.48萬(wàn)平米，這三個(gè)區(qū)的總供給量占全區(qū)的62.8%；市南、市北、嶗山區(qū)供給量相對(duì)較少。2.1.2〔1〕樓盤供給量變化2011年青島全市新增總供給量為77828套、788.81萬(wàn)平米，較2010年同比上升41.4%，40.8%。新增供給量上升不少，主要由于2010年開(kāi)始調(diào)控以來(lái)不少樓盤推遲上市，一直到今年才開(kāi)盤銷售；且今年有較多大體量工程開(kāi)盤。(2)月度新增供給變化2011年青島住宅市場(chǎng)新增供給呈現(xiàn)明顯階段性特征：上半年新增供給量相對(duì)較少，下半年新增供給量大幅增長(zhǎng)。2月份限購(gòu)令正式實(shí)施以后的三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，新增供給較少；而5月份，為了抓住上半年的最后時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商增大推盤量，成為上半年新增供給最大的月份；到了8月份，為了即將到來(lái)的“金九銀十”，各工程再次加大推盤力度，希望能在傳統(tǒng)的樓市旺季增加銷售量；然而銷售成績(jī)不甚理想，為了沖擊全年的銷售目標(biāo)，10月份，較多工程低價(jià)入市，使得新增供給量到達(dá)全年的最高值從新增工程數(shù)量上來(lái)看，2011年全年新入市工程65個(gè)，其中10月有12個(gè)新工程入市，成為開(kāi)盤最多的月份；其次為5月，有11個(gè)工程開(kāi)盤；再次為9月，有9個(gè)工程入市?？傮w來(lái)看，下半年市場(chǎng)新增工程較多，主要由于2月份開(kāi)始遭受青島限購(gòu)令的影響，市場(chǎng)瞬間進(jìn)入冬季，成交量跌入低谷，上半年開(kāi)發(fā)商觀望情緒較濃，而接近年底，為了回籠資金，開(kāi)發(fā)商選擇低價(jià)入市的策略紛紛開(kāi)盤。(3)新增供給面積段分布2011年全年新增供給產(chǎn)品大局部分布于60-90平米之間，占總量的一半多；其次為90-120平米的首改類產(chǎn)品。(4)新增供給區(qū)域分布李滄區(qū)是今年新房供給的熱點(diǎn)區(qū)域，新增供給量在20000套以上；此外，開(kāi)發(fā)區(qū)和城陽(yáng)區(qū)也有較多新增供給，新增供給量均在15000套以上；四方區(qū)、市北區(qū)也有局部新增供給；市南區(qū)、嶗山區(qū)今年新開(kāi)工程較少，新增供給相對(duì)較少。2.1.3市南區(qū)在售工程34個(gè)，總供給量為5184套、60.66萬(wàn)平米，其中新增供給量為2032套、24.18萬(wàn)平米。多數(shù)工程為持續(xù)在售工程，年內(nèi)新入市工程較少，魯商·首府、錦繡華城等有局部新推房源。市北區(qū)在售工程40個(gè)，總供給量為11526套、129.36萬(wàn)平米，其中新增供給量為8084套、94.35萬(wàn)平米。本年內(nèi)新入市工程主要有：青建依山半島、君利·依山美居、金盛苑、中海紫御觀邸、歐典商苑、同德花園、萬(wàn)泰隨園、曉港名城、良辰美景·璟臺(tái)等工程。四方區(qū)在售工程34個(gè)，總供給量為16084套、129.60萬(wàn)平米，其中新增供給量為11806套、92.39萬(wàn)平米。本年內(nèi)新入市工程主要有：鴻海佳園、海信·淮安郡、銀華廣場(chǎng)、瑞海馨園、心海壹號(hào)、中冶·英郡等。李滄區(qū)在售工程46個(gè)，總供給量為25097套、236.03萬(wàn)平米，其中新增供給量為20414套、198.30萬(wàn)平米。本年內(nèi)新入市工程主要有：理想之城·西子公寓、理想之城·御園、映月公館、中南世紀(jì)城、米羅灣、香蜜湖、海右重華、海岸華府、東方公園世家、萬(wàn)科生態(tài)城、理想之城藍(lán)岸、芳馨園、時(shí)代城、中海國(guó)際社區(qū)等。嶗山區(qū)在售工程44個(gè)，總供給量為7429套、91.43萬(wàn)平米，其中新增供給量為3571套、48.83萬(wàn)平米。本年內(nèi)新入市工程主要有：海信·天悅、北村采菊苑工程、遠(yuǎn)洋風(fēng)景等工程。城陽(yáng)區(qū)在售工程75個(gè)，總供給量為20335套、222.48萬(wàn)平米，其中新增供給量為15668套、168.12萬(wàn)平米。本年內(nèi)新入市工程主要有：天泰城·美立方、御景尚都、正商紅河谷、中鐵華胥美邦、天一人和·星海灣、茵悅小城、智慧之城、風(fēng)情藍(lán)岸、易佳和府、拉菲莊園、青啤TAHA時(shí)區(qū)、祥泰正陽(yáng)東郡、天竺嘉園等。開(kāi)發(fā)區(qū)在售工程99個(gè)，總供給量為22820套、236.96萬(wàn)平米，其中新增供給量為15944套、158.15萬(wàn)平米。本年內(nèi)新入市工程主要有：華裕唐城、唐島七星、鳳儀帝景、恩馬雙城匯、邦達(dá)海景苑、龍達(dá)生態(tài)園、富源公館、唐島海岸、星河家園、瑞源·名嘉匯、秀蘭·禧悅山等。2.1.4〔1〕年度供求關(guān)系變化2011年全年住宅共成交48163套，454.96萬(wàn)平米，同比下降20.6%和25.2%。2009年樓市回暖以后成交量及成交率均到達(dá)歷史上的頂峰。隨后2010年4月，政府開(kāi)始出臺(tái)一系列調(diào)控措施使得樓市有所降溫，至2011年青島開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)令以來(lái)，成交量大幅下滑。2008-2010年住宅市場(chǎng)供求關(guān)系呈現(xiàn)倒U型。09、10年成交率較高，達(dá)65%以上。而隨著近兩年嚴(yán)厲的行業(yè)政策及緊縮的貨幣政策的影響下，青島住宅成交率在2011年創(chuàng)下新低，僅41%?！?〕月度供求關(guān)系變化2011年1月受限購(gòu)令即將正式實(shí)施的刺激，成交量高達(dá)6634套、63.39萬(wàn)平米，成為年度成交最好的月份；隨著2月份限購(gòu)令正式實(shí)施以后，成交量瞬間降至冰點(diǎn)，隨后成交量一直在低位徘徊，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”也未使樓市有所回暖，到最后一個(gè)季度，開(kāi)發(fā)商受資金影響，局部工程低價(jià)入市或優(yōu)惠力度增大，促使成交量有所上升，12月成交6548套、57.93萬(wàn)平米，成為限購(gòu)以來(lái)表現(xiàn)最好的月份。從供求關(guān)系來(lái)看，青島住宅市場(chǎng)根本處于供大于求的局面。2010年4月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交率不高，尤其是2月份以來(lái)，銷售情況最好的月份成交率也僅為10%〔3〕各區(qū)域供求情況從各區(qū)域來(lái)看，李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)成交量較大，優(yōu)勢(shì)較為明顯。其中，李滄區(qū)成交13044，位居各區(qū)域成交量之首；其次為城陽(yáng)區(qū)，成交9694套；再次為四方區(qū)，成交8369套；其余各區(qū)成交均低于7000套。從2011年各區(qū)域的供求關(guān)系來(lái)看，以高新區(qū)成交率最高，超過(guò)82%，主要由于區(qū)域內(nèi)目前僅世茂公園美地一個(gè)工程，今年去化較好；其次四方、李滄和嶗山區(qū)成交率較好，在50%左右；四方和李滄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展以較高的性價(jià)比吸引了更多市區(qū)內(nèi)剛需客戶置業(yè)，成為城市白領(lǐng)客戶購(gòu)房的首選地；嶗山區(qū)主要由于今年限價(jià)商品房的熱銷造成較高的成交率。成交率最低的為開(kāi)發(fā)區(qū)，限購(gòu)以來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房客戶量急劇減少，造成成交萎縮明顯，因此成交率最低?！?〕各套型成交情況從各套型成交面積來(lái)看，60-90平米的套型成交量最大，占總量的57.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2010年的38.8%；其次是90-120平米的套型，占總成交面積的25.3%；其他面積區(qū)間成交較少，所占比例均缺乏10%?？梢钥闯鱿拶?gòu)令實(shí)施以來(lái)，小戶型剛需產(chǎn)品成交比例明顯上升。2.1.5〔1〕價(jià)格走勢(shì)總體來(lái)看，全年青島市普通住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)較大，至年末價(jià)格有所回落的局面。1月份市場(chǎng)整體成交均價(jià)為10716元/平米，為上半年的最高值，隨后價(jià)格逐漸回落，5月份以后隨著遠(yuǎn)洋風(fēng)景等高端工程的簽約，成交均價(jià)又有所上升，至9月，均價(jià)為11005元/平米，成為年度最高值，之后三個(gè)月隨著低價(jià)工程入市，大幅優(yōu)惠工程出現(xiàn)，價(jià)格逐步回落，12月成交均價(jià)僅為9439元/平米，為2011年度的最低值。從區(qū)域來(lái)看，市南區(qū)仍然是均價(jià)最高的區(qū)域，均價(jià)根本保持在20000元/平米左右，年末均價(jià)為24697元/平米，相較于年初下跌11.9%；嶗山區(qū)緊隨其后，價(jià)格保持在18000元/平米左右，年末均價(jià)為25944元/平米，相較于年初上漲68.0%，主要由于12月天悅工程簽約量增大導(dǎo)致價(jià)格大幅上升；再次為市北區(qū)，年末均價(jià)為14485元/平米，相較于年初上漲22.0%；四方區(qū)住宅價(jià)格略有上升，年末均價(jià)為11106元/平米，相較于年初漲幅高16.5%；李滄區(qū)的年末均價(jià)為8674元/平米，相較于年初下跌2.2%；城陽(yáng)區(qū)的房?jī)r(jià)也由年初的6500元/平米上漲到年末的6999元/平米，漲幅為7.7%，上升幅度有所減緩，區(qū)域內(nèi)上半年房?jī)r(jià)上漲較快，而隨著下半年各工程紛紛開(kāi)始打折優(yōu)惠，成交均價(jià)下降較大；開(kāi)發(fā)區(qū)今年表現(xiàn)較差，均價(jià)由年初的7831元/平米跌至年末的7770元/平米；高新區(qū)價(jià)格比較平穩(wěn)，12月份推出別墅房源拉升區(qū)域價(jià)格。從分區(qū)域看，目前均價(jià)下降比較明顯的為李滄區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)，由于大量的這兩個(gè)區(qū)域巨大的供給量，各新工程紛紛開(kāi)始打折優(yōu)惠，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格下降；而城陽(yáng)區(qū)下半年價(jià)格下行的趨勢(shì)相當(dāng)明顯；嶗山、市北、四方等區(qū)域目前暫未出現(xiàn)明顯的降價(jià)趨勢(shì)。〔2〕成交價(jià)格結(jié)構(gòu)2011年成交房源價(jià)格主要集中在6000-8000元和10000元以上的價(jià)格間。剛性需求和改善性需求仍為市場(chǎng)主力。青島市七區(qū)成交房源價(jià)格多數(shù)集中在6000元/平米以上，比例高達(dá)63.7%。2011年成交價(jià)格在6000-8000元/平米的區(qū)間段成交比例最高，達(dá)27.0%，超過(guò)2010年的比例，今年三季度以來(lái)城陽(yáng)及李滄區(qū)不少工程低價(jià)入市，成為此類成交的主力；10000元/平米以上的成交比例為19.5%，此類房源主要集中在市南、市北、四方、嶗山區(qū)的局部改善性房源。6000元/平米以下的房源成交量較少，主要由于青島市七區(qū)目前少有此類價(jià)格區(qū)間商品房，多數(shù)為保障型住房。2.1.62011年普通住宅市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)〔1〕存量不斷攀升，庫(kù)存壓力極大2011年青島樓市存量房源不斷攀升，至2011年底，青島七區(qū)住宅存量已達(dá)656萬(wàn)平米，僅存量房按照2011年的月均去化速度需消化17個(gè)月。在供給量不斷攀升，而成交量萎縮明顯的2011年，市區(qū)庫(kù)存壓力極大?！?〕限購(gòu)以來(lái)，剛需成為絕對(duì)主力就成交面積來(lái)看，60-90平米之間的戶型占總量的57.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年的39.0%。就成交價(jià)格來(lái)看，6000-8000元/平米的區(qū)間段成交超過(guò)10000元/平米以上的區(qū)間段，成為成交最高的價(jià)格區(qū)間，達(dá)27.0%?？梢钥闯?011年2月份以來(lái)，限購(gòu)令正式實(shí)施，抑制了較大一局部改善性需求和大局部投資性需求。因此目前市場(chǎng)剛需成為絕對(duì)主力?！?〕局部樓盤以價(jià)換量效果明顯在島城樓市僵持了9個(gè)月以后，開(kāi)發(fā)商急需回籠資金，10月份以后出現(xiàn)局部低價(jià)入市工程以及大幅折扣工程，當(dāng)價(jià)格低于周邊市場(chǎng)價(jià)格2000元/平米左右的時(shí)候，工程根本能取得不俗銷量，區(qū)域內(nèi)首個(gè)大幅降價(jià)工程以價(jià)換量的策略一般能取得較好成績(jī)?！?〕大幅優(yōu)惠逐漸由郊區(qū)蔓延至市內(nèi)四區(qū)2011年第四季度，白沙河板塊首現(xiàn)低價(jià)入市工程，以大大低于周邊工程的價(jià)格直接引爆青島的樓市，成為當(dāng)月的熱點(diǎn)，隨后板塊內(nèi)其余工程紛紛跟進(jìn)制定相應(yīng)優(yōu)惠措施；之后逐漸蔓延至李滄區(qū)，東李板塊也出現(xiàn)低價(jià)入市及大幅折扣工程，吸引了較多市區(qū)內(nèi)置業(yè)者的關(guān)注，均取得良好成績(jī)。2.1.72012年普通住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)〔1〕樓市低迷將延續(xù)2011年12月底，青島市政府發(fā)布限購(gòu)令延續(xù)的文件，可以看出調(diào)控的決心，而在調(diào)控并未放松的情況下，目前市場(chǎng)的狀態(tài)將延續(xù)，購(gòu)房者觀望的情緒越來(lái)越濃。因此，樓市的低迷狀態(tài)依舊將延續(xù)?！?〕市區(qū)內(nèi)工程以去化庫(kù)存為主，新開(kāi)工程將減少就2011年土地成交來(lái)看，市內(nèi)四區(qū)土地供給及成交均較小，因此明年將供給的主要結(jié)構(gòu)為庫(kù)存房源，新增工程將逐漸減少。而目前成交量的持續(xù)低迷，青島樓市的庫(kù)存壓力依舊極大?！?〕青島城陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)成為未來(lái)開(kāi)展方向城陽(yáng)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)的逐漸開(kāi)展、高新區(qū)根底設(shè)施的建設(shè)，各工程的開(kāi)工使用，將極大提升區(qū)域置業(yè)價(jià)值。而國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商紛紛落戶城陽(yáng)及高新區(qū)，明年各工程將紛紛入市，會(huì)吸引眾多置業(yè)者的關(guān)注。〔4〕上半年價(jià)格將有小幅下降目前存量房源壓力的增大，置業(yè)者觀望情緒的日益濃厚，都給開(kāi)發(fā)商極大的壓力。在春節(jié)以后，各工程均會(huì)考慮適合自身的銷售策略，保持目前策略不動(dòng)顯然是行不通的，因此明年上半年有望出現(xiàn)更多工程合理定價(jià)去吸引有限的置業(yè)群體。2.2公寓市場(chǎng)2.2.12011年青島公寓市場(chǎng)在供給量方面較2010年大幅上升，套數(shù)和面積同比分別上升了92.31%和65.66%，特別是在下半年，嶗山區(qū)和市北區(qū)多個(gè)公寓工程入市，使得公寓市場(chǎng)供需矛盾繼續(xù)加大。成交量雖較2010年有所上升，但是成交率極不理想，僅為27%和30%，成交量較多的集中在上半年，成交較好的區(qū)域?yàn)樗姆絽^(qū)和李滄區(qū)；2011年青島公寓價(jià)格整體比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)較大的起伏變化。2011年全年公寓供給為9548套、86.24萬(wàn)平米，新增總供給量為6443套，51.01萬(wàn)平米；成交2614、25.53萬(wàn)平米。價(jià)格由年初17152元/平米上漲到年末的17357元/平米，比年初上漲1.2%，價(jià)格根本持平。2.2.2〔1〕供給總量及區(qū)域分布2011年青島公寓市場(chǎng)在售樓盤26個(gè)，市場(chǎng)總供給為9548套、86.24萬(wàn)平米，較2010年同比分別上升了92.31%和65.66%，較2009年分別上升了50.24%和53.04%。2011年公寓市場(chǎng)新工程入市較多，供給量較2010年大幅增加，主要是受2010年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的繁榮開(kāi)展，以及青島各區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃的影響，使得一些新工程不斷入市，帶動(dòng)了公寓市場(chǎng)的良好開(kāi)展?！?〕月度供給總量變化2011年公寓市場(chǎng)總供給量較2010年有較大幅度的上漲，從全年供給變化走勢(shì)看，供給量整體起伏波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。上半年一月份后供給量出現(xiàn)小幅下降，六月份有所上升；到下半年月度走勢(shì)趨穩(wěn)且供給量逐漸增加。2011年上半年公寓市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2010年的良好態(tài)勢(shì)，去化速度較快，使得月初存量較少；下半年新增工程增多，使得月初存量較多，市場(chǎng)總體存量較上半年大幅增加。〔3〕供給量區(qū)域分布在供給量的區(qū)域分布中，嶗山區(qū)位列首位，全年總供給量為3200套〔32.46萬(wàn)平米〕，占總供給量的33%；市北區(qū)位列第二，全年總供給2426套〔20.47萬(wàn)平米〕，占總供給量的25%；市南區(qū)位居第三，全年供給量為1533套〔16.43萬(wàn)平米〕，占總供給量的16%；開(kāi)發(fā)區(qū)域排名最后，僅供給347套，3.29萬(wàn)平米，占總供給量的4%。嶗山區(qū)近幾年開(kāi)展較快，隨著海爾路中央商務(wù)區(qū)的逐漸形成，公寓市場(chǎng)也得到快速的開(kāi)展；市北區(qū)CBD的開(kāi)展?jié)摿ξ溯^多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，目前該區(qū)域的公寓供給量有大幅度的上漲；市南區(qū)作為老牌商務(wù)區(qū)，備受投資者矚目，該區(qū)域的公寓市場(chǎng)供給量一直在高位運(yùn)行，而且以高端為主，未來(lái)的升值潛力也較大。2.2.3〔1〕年度新增供給變化2011年新增公寓工程12個(gè)，新增總供給量為6443套，51.01萬(wàn)平米，較2010年同比上升了123.48%，96.95%；較2009年上升了39.70%，36.87%，新入市工程體量較大，使新增供給量較2010年大幅上升。2011年新入市的產(chǎn)品以中高端產(chǎn)品為主，如諾德廣場(chǎng)、中海SOHO國(guó)際、證大大拇指廣場(chǎng)等均屬于中高檔公寓，這些產(chǎn)品進(jìn)一步提升了青島公寓市場(chǎng)現(xiàn)有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升了公寓市場(chǎng)的整體檔次，促進(jìn)了青島公寓市場(chǎng)的良性開(kāi)展?！?〕月度新增供給變化2011年公寓市場(chǎng)新增供給主要集中在下半年。上半年青島公寓新增供給主要出現(xiàn)在1月和6月，下半年新增供給劇增，多個(gè)月份均有工程入市；從時(shí)間上看，8月份、9月份是工程入市的黃金期，開(kāi)發(fā)商希望借助“金九”來(lái)走量，因此新增體量加大，諾德廣場(chǎng)、蘇寧繁華里·嘉悅均在9月開(kāi)盤且體量較大，使得9月份新增供給量到達(dá)年度頂峰。〔3〕新增供給區(qū)域分布嶗山區(qū)是新增供給最為集中的區(qū)域，新增供給2379套，20.9萬(wàn)平米，約占新增總量的37%。證大大拇指商業(yè)廣場(chǎng)和鵬利南華于今年集中上市開(kāi)盤，保證了區(qū)域房源供給的充足；市北區(qū)新增供給量也較多，位列第二位，新增供給2022套，16.45萬(wàn)平米，約占總量的31%，主要是諾德廣場(chǎng)、燕歸堂、中海SOHO國(guó)際等工程集中入市，使得市北區(qū)新增供給量加大；四方區(qū)新增858套，4.05萬(wàn)平米，新增工程為萬(wàn)科ibox和明澤智域；李滄區(qū)新增817套，6.69萬(wàn)平米，新增工程為蘇寧繁華里·嘉悅和新海園·優(yōu)盤；市南區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)今年無(wú)新增工程。2.2.4〔1〕年度供求關(guān)系變化2008-2011年公寓市場(chǎng)供求關(guān)系變化并不明顯，均屬于供給大于需求。2008年公寓市場(chǎng)的成交率均為15%，出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的局面；2009年公寓市場(chǎng)整體成交率為65%和51%，供需失衡的矛盾有所緩和，2010年供需失衡的矛盾有所加劇，成交率為46%和40%；2011年公寓市場(chǎng)成交率分別為27%和30%，與2010年相比，成交率出現(xiàn)下跌，供需矛盾繼續(xù)加大?！?〕月度供求關(guān)系變化從全年整體市場(chǎng)來(lái)看，公寓的成交率除1月份成交較好外，其余月份的成交率均維持在6%以下；而供給量卻不斷增加，出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的局面。截至2011年底，公寓市場(chǎng)存量為6807套，63.33萬(wàn)平米，是年初存量的154.56%。2011年公寓市場(chǎng)整體成交量均在較低水平徘徊。全年的成交特征是：上半年成交量較多，成交主要集中在1月份；下半年成交量與上半年相比有所下降；房源供給充足，而成交量缺乏，供需矛盾加大。公寓市場(chǎng)的持續(xù)滯銷其原因表現(xiàn)在：一、國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控及信貸政策收緊，對(duì)投資型客戶有較大的影響；二、大量新工程入市，使得房源供給十分充足，出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求。三、公寓客群對(duì)價(jià)格的敏感度較高，當(dāng)前島城公寓價(jià)格居高不下，抑制了局部客戶的購(gòu)置需求；四、前期市場(chǎng)存量較多，而消化速度過(guò)慢，使得供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求?！?〕成交量區(qū)域分布四方區(qū)總成交826套〔3.68萬(wàn)平米〕，位列首位，占總成交量的31%；其次為嶗山區(qū)，其成交量為730套，13.16萬(wàn)平米，占總成交的28%；李滄區(qū)位列第三位，成交431套，2.67萬(wàn)平米，占總量的16%；市北區(qū)成交281套，2.22萬(wàn)平米，占總量的11%；市南區(qū)今年成交149套，2.15萬(wàn)平米，占總量的6%；城陽(yáng)區(qū)成交量最少，僅成交45套，0.36萬(wàn)平米，占總量的2%。四方區(qū)的萬(wàn)科ibox豐富了四方區(qū)的公寓市場(chǎng)，開(kāi)盤幾個(gè)月內(nèi)就售罄，一是抓住了市場(chǎng)機(jī)遇、二是依靠萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，使得四方區(qū)2011年公寓成交量大增；李滄區(qū)近幾年開(kāi)展迅速，帶動(dòng)了公寓市場(chǎng)的開(kāi)展，蘇寧繁華里·嘉悅位于李滄商圈內(nèi)，依靠其優(yōu)越的地理位置，今年銷售很情況很好，促進(jìn)了李滄區(qū)成交量的上升；市北區(qū)CBD具有較高的開(kāi)展?jié)摿?，深受投資者的青睞；市南區(qū)作為商務(wù)集中區(qū)域，升值潛力較大，一直備受投資者喜愛(ài)。四方區(qū)今年新增兩個(gè)樓盤——萬(wàn)科ibox和明澤智域，萬(wàn)科ibox因其萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，位置相對(duì)較好，且價(jià)格相比市南區(qū)和嶗山區(qū)較低，因此短期內(nèi)全部售完；李滄區(qū)今年新增蘇寧繁華里·嘉悅，由于其處于李村商圈內(nèi)，具有地理位置優(yōu)勢(shì)，故去化較好；隨著跨海大橋和海底隧道的開(kāi)通，開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)可度逐漸提高，公寓市場(chǎng)也與所好轉(zhuǎn)；海爾路中央商務(wù)區(qū)的崛起，使嶗山區(qū)的區(qū)域價(jià)值逐漸得到提升，從而也帶動(dòng)了公寓的供給量與成交量；市北區(qū)今年新增三個(gè)工程——諾德廣場(chǎng)、燕歸堂、中海SOHO國(guó)際，公寓供給量大幅增加，但成交量相對(duì)較差；城陽(yáng)區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)位尚未被完成認(rèn)同，因此盡管價(jià)格較低，但成交仍缺乏；市南區(qū)無(wú)新增工程，但整體屬于高檔樓盤，價(jià)格價(jià)高，因此消化較慢?！?〕價(jià)格分析2011年公寓市場(chǎng)整體均價(jià)一直保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，2011年初，市場(chǎng)均價(jià)為17152元/平米，到12月末市場(chǎng)均價(jià)為17357元/平米，比年初上漲1.2%，價(jià)格根本持平。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)整體平穩(wěn)，房源供給相對(duì)充足，但供大于求、新入市的工程價(jià)格保持穩(wěn)定，使得全年價(jià)格并無(wú)明顯變化。在區(qū)域價(jià)格中，市南區(qū)憑借獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品品質(zhì)，居于首位；嶗山區(qū)憑借優(yōu)越的山海資源優(yōu)勢(shì)及未來(lái)開(kāi)展?jié)摿?，位列第二；市北區(qū)位置比市南和嶗山稍差，但隨著CBD的開(kāi)展，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿^大，價(jià)格排名第三；城陽(yáng)區(qū)區(qū)位尚未被完全認(rèn)同，加之距市區(qū)較遠(yuǎn)，位置較偏，價(jià)格最低。2.2.62011年公寓市場(chǎng)總結(jié)〔1〕公寓供給量公寓供給量同比大幅上升，下半年新增供給增多，嶗山區(qū)和市北區(qū)為主要供給區(qū)域。2011年青島公寓市場(chǎng)較2010年同比分別上升了92.31%和65.66%，公寓市場(chǎng)供給量大幅上升。在新增供給方面，下半年有較多公寓工程入市，使得公寓的供給量整體增加。隨著嶗山區(qū)海爾路中央商務(wù)區(qū)及市北CBD的開(kāi)展，新增工程也在今年較多入市，這兩個(gè)區(qū)域成為青島公寓市場(chǎng)的主要供給區(qū)域?！?〕成交量成交量整體較低，上半年成交較多，但整體供大于求。2011年青島公寓市場(chǎng)供需失衡的矛盾有所加劇，上半年雖成交情況較好，但整體成交率僅為27%和30%，較2010年有所下降，市場(chǎng)明顯供大于求。〔3〕四方區(qū)成交較好，價(jià)格和品牌優(yōu)勢(shì)成為影響銷售的主要因素2011年公寓市場(chǎng)在在銷售普遍不佳的態(tài)勢(shì)下，四方區(qū)的萬(wàn)科ibox卻在短期內(nèi)全部售完，反響出市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格的敏感和對(duì)于品牌的認(rèn)同?！?〕市場(chǎng)均價(jià)平穩(wěn)2011年在售公寓工程價(jià)格變化不大，新增工程價(jià)格也保持穩(wěn)定，使得價(jià)格整體平穩(wěn)。2.2.72012年公寓市場(chǎng)預(yù)測(cè)〔1〕潛在供給量較2011年有所下降，供需矛盾有望緩解。從市場(chǎng)監(jiān)測(cè)反響的信息看，2012年新入市工程和加推房源的工程較少，市場(chǎng)供給變化不大，預(yù)計(jì)明年青島公寓市場(chǎng)供需矛盾將得到緩解?！?〕市北區(qū)和嶗山區(qū)仍是供給與成交的主力軍。從潛在供給的區(qū)域分布看，2012年公寓市場(chǎng)仍以市北和嶗山區(qū)為主，目前的供給量短期內(nèi)不會(huì)消化殆盡，隨著區(qū)域的開(kāi)展，潛在供給量也會(huì)加大；其他區(qū)域會(huì)有所增加，但新增供給量不會(huì)很大。在成交方面，市北區(qū)CBD及嶗山區(qū)海爾路中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)展，會(huì)使這兩個(gè)區(qū)域會(huì)成為青島公寓成交的主力軍?！?〕中高端產(chǎn)品占據(jù)半壁江山。從產(chǎn)品供給的檔次看，供給的產(chǎn)品仍將以精裝、中高端產(chǎn)品為主。主要是因?yàn)楣┙o主要來(lái)源于價(jià)格較高且區(qū)位較好的市北區(qū)和嶗山區(qū)?！?〕上半年市場(chǎng)供給充足，價(jià)格仍將保持平穩(wěn)。由于2011年市場(chǎng)供求矛盾嚴(yán)峻，有較多房源需要市場(chǎng)消化，因此市場(chǎng)供給十分充足，目前價(jià)格已經(jīng)在高位運(yùn)行，如果沒(méi)有更高端的工程，價(jià)格仍將保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)較大上升?！?〕小戶型、投資型客戶為主。由于公寓價(jià)格普遍較高，且受目前信貸政策的影響，因此市場(chǎng)將投資小戶型的客戶為主。2.3商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)2.3.12011年，商業(yè)市場(chǎng)總供給210.77萬(wàn)平米，同比上升14.5%。新增供給量為79.94萬(wàn)平米，也到達(dá)了近幾年的最大值。今年商業(yè)市場(chǎng)成交42.70萬(wàn)平米，同比下降1.0%。雖然商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)前限購(gòu)政策的調(diào)控下有著自身一定的優(yōu)勢(shì)，但是眾多投資者還存在著濃厚的觀望情緒，導(dǎo)致市場(chǎng)成交較為平淡。2011年商業(yè)地產(chǎn)的整體均價(jià)保持著平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，年末的整體均價(jià)到達(dá)了31545元/平米。〔1〕供給分析1〕供給總量變化及各區(qū)分布①年度供給量變化2008-2011年，商業(yè)市場(chǎng)整體供給量呈逐步遞增的趨勢(shì)，2011年到達(dá)峰值。供給量為210.77萬(wàn)平米，同比上升14.5%。②月度供給量變化2011年商業(yè)市場(chǎng)總體供給量保持平穩(wěn)，并呈現(xiàn)小波動(dòng)遞增的變化：商業(yè)年度月均供給量為142.45萬(wàn)平米，最低點(diǎn)為5月份，并于12月份到達(dá)最高。③供給總量區(qū)域分布商業(yè)市場(chǎng)的區(qū)域分布來(lái)看，七區(qū)中城陽(yáng)區(qū)供給量最大，為80.88萬(wàn)平米，占到38.6%；其次為市南區(qū)，為31.27萬(wàn)平米，占14.9%；開(kāi)發(fā)區(qū)供給面積為24.14萬(wàn)平米，占總供給量的11.5%；市北區(qū)和李滄區(qū)根本相當(dāng)，分別為21.81萬(wàn)平米和20.91萬(wàn)平米，各占10.4%和10.0%；其他區(qū)域供給均不到總量的10%。2〕新增供給量變化及各區(qū)分布①年度新增供給變化2008-2011年商業(yè)新增供給量呈現(xiàn)先減后增、逐漸趨于平穩(wěn)的變化，2011年到達(dá)最大值，新增供給面積為79.94萬(wàn)平米，同比上升22.3%。②月度新增供給變化從全年新增供給量月度變化來(lái)看，上半年新增供給主要集中在5、6兩個(gè)月，7月之后新增供給面積一直處于高位，主要是因?yàn)槔顪鎱^(qū)、城陽(yáng)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)新增供給大幅增加。③新增供給區(qū)域分布在商業(yè)新增供給中，城陽(yáng)區(qū)位列首位，新增供給面積為23.41萬(wàn)平米，占總供給的29.3%；其次為開(kāi)發(fā)區(qū)，新增供給面積為15.37萬(wàn)平米，占總供給的19.2%；李滄區(qū)居第三位，新增供給面積為13.00萬(wàn)平米，占總供給的16.3%。其他各區(qū)新增供給面積均缺乏10萬(wàn)平米?！?〕成交分析1〕年度供求關(guān)系變化2008-2011年商業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系呈現(xiàn)如下特征：供給量逐步穩(wěn)定上升，成交量先升后降，成交率均低于30%，且有下降的趨勢(shì)。商業(yè)市場(chǎng)的消化周期一般比較長(zhǎng)，受整體市場(chǎng)形勢(shì)的影響比較明顯。今年由于限購(gòu)令政策的推行，住宅市場(chǎng)受到較大沖擊。商業(yè)地產(chǎn)由于不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下降的態(tài)勢(shì)。只是市場(chǎng)成交反響較為平淡，投資者在政策的限制下觀望情緒濃厚，今年成交率同比2010年略有下降。2〕月度供求關(guān)系變化2011年商業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系呈現(xiàn)如下特征：上半年成交率波動(dòng)較大，2月跌至最低點(diǎn)，僅為1.1%；下半年成交率略低，但開(kāi)展趨勢(shì)較平穩(wěn)。3〕商業(yè)成交量區(qū)域分布城陽(yáng)區(qū)在整體成交量中所占比例最大，成交17.93萬(wàn)平米，占總成交的42.0%；市南區(qū)次之，成交5.50萬(wàn)平米，占總成交的12.9%；李滄區(qū)第三，成交4.86萬(wàn)平米，占總成交的11.4%，其他四區(qū)成交面積均缺乏4.5萬(wàn)平米。前幾年的城陽(yáng)區(qū)由于離青島市區(qū)較遠(yuǎn)，人口稀少，導(dǎo)致商業(yè)配套設(shè)施缺失，但近些年隨著人口密集度加大，加之今年的限購(gòu)政策的影響，越來(lái)越多的人選擇價(jià)位較低的城陽(yáng)區(qū)居住，從而城陽(yáng)區(qū)以也建立了自身的核心商業(yè)區(qū)，所以導(dǎo)致近些年的商業(yè)成交量較大。市南區(qū)一直是青島的商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)的開(kāi)展一直較好。李滄區(qū)由于自身有利的區(qū)域規(guī)劃，也吸引了許多大鱷的進(jìn)駐，商業(yè)氣氛從而被帶動(dòng)，成交量也相應(yīng)增加。李滄區(qū)成交率最高，這是因?yàn)槔顪鎱^(qū)位于即將建成的地鐵的交匯處，交通非常便利，價(jià)格較為合理，加之李村居住區(qū)工程陸續(xù)開(kāi)工入住，李村商圈擴(kuò)容等因素的影響，近幾年因此備受企業(yè)追捧；市南區(qū)雖然處于市中心的核心CBD，但由于資源極度稀缺，價(jià)格非常高，因此成交率不高?！?〕價(jià)格分析2011年商業(yè)市場(chǎng)的整體均價(jià)保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，由年初的24262元/平米，上升到年末的31545元/平米，增幅為30.0%。由于商業(yè)的不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)良好，在住宅市場(chǎng)不景氣的情況下，商業(yè)價(jià)格也有所上升，但供大于求矛盾仍然存在。在各區(qū)中，市南均價(jià)最高，在33000元/平米到41500元/平米之間，其中7、8月份到達(dá)最高點(diǎn)；其次為嶗山區(qū)，整體均價(jià)在37000元/平米左右；李滄區(qū)、市北區(qū)價(jià)格平穩(wěn)，保持在31000元/平米左右；四方區(qū)的均價(jià)在22000元/平米左右；開(kāi)發(fā)區(qū)價(jià)格波動(dòng)較大，由12357元/平米上升至25750元/平米；城陽(yáng)區(qū)價(jià)格較低，年度均價(jià)在17000元/平米左右?！?〕2011年商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)1〕年度供給量創(chuàng)歷史最高，月度供給呈小波動(dòng)遞增的趨勢(shì)2011商業(yè)市場(chǎng)總供給210.77萬(wàn)平米，創(chuàng)歷史最高水平。月度消化的速度比較均衡，市場(chǎng)整體走勢(shì)比較平穩(wěn)。2〕年度成交并不活潑2011年商業(yè)上半年成交率波動(dòng)較大，下半年成交率略低，但開(kāi)展趨勢(shì)較平穩(wěn)。全年成交率均低于30%。由于今年的政策調(diào)控尤為嚴(yán)厲，很多業(yè)主買鋪的意愿低，市場(chǎng)成交并不活潑。3〕市場(chǎng)均價(jià)保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)走俏2011年商業(yè)均價(jià)有上升趨勢(shì)，隨著一系列房產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺(tái)，2011年投資住宅的時(shí)機(jī)更少了，勢(shì)必使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者數(shù)量增加，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走俏。4〕商業(yè)開(kāi)展向北，投資者看好李滄區(qū)因?yàn)槲沂辛闶蹣I(yè)的持續(xù)高速開(kāi)展為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展奠定了很好的根底，旺盛的市場(chǎng)需求必然催生商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的飛速開(kāi)展，各類商業(yè)性房地產(chǎn)工程成為熱點(diǎn)板塊。青島商業(yè)成交呈現(xiàn)向北開(kāi)展趨勢(shì)，加之李村居住區(qū)工程陸續(xù)開(kāi)工入住，李村的商圈擴(kuò)容；城陽(yáng)自身核心商業(yè)區(qū)的建設(shè)等因素的影響，李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)將逐步成為商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域。〔5〕2012年商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1〕預(yù)計(jì)2012年商業(yè)市場(chǎng)供給量將有較大增幅自從住宅市場(chǎng)調(diào)控出臺(tái)之后，商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度直線上升，開(kāi)發(fā)商紛紛將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，穩(wěn)定的資金收益和政策的間接作用，是開(kāi)發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展的主要原因，2012年商業(yè)市場(chǎng)供給量預(yù)計(jì)將繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。2〕商業(yè)市場(chǎng)將在2012年呈現(xiàn)價(jià)格上漲的局面隨著李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)等近郊的區(qū)位價(jià)值被逐漸認(rèn)可，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控仍不放松，具有良好開(kāi)展前景的商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)一步得到確認(rèn)，青島近郊區(qū)域的商業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。3〕地鐵商業(yè)將駛?cè)肟燔嚨涝谏虡I(yè)地產(chǎn)越發(fā)受關(guān)注的同時(shí)，沿軌道線及重要交通樞紐的商業(yè)地產(chǎn)將更加吸引投資客的目光。地鐵商業(yè)被納入2011年我市商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃的重要內(nèi)容，在房產(chǎn)新政的間接推熱下，投資客逐漸認(rèn)識(shí)到地鐵商業(yè)的前途。2012年，或?qū)⒊蔀閸u城地鐵商業(yè)的快速開(kāi)展年。3工程區(qū)域概況3.1工程區(qū)域總體評(píng)價(jià)分析3.1.1青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)除大面積的第四系地層以外，中生代之后，隨著膠萊斷陷盆地的不斷沉降，在前震旦系古老的片麻巖基底之上，沉積了一層火山巖系、火山碎屑巖和沉積碎屑巖系。主要出露有：太古界、遠(yuǎn)古界、侏羅系、白堊系和第四系5個(gè)時(shí)代單位的地層。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)屬魯東丘陵區(qū)，是由于斷裂抬升和巖侵噴發(fā)形成的穹狀低山丘陵。境內(nèi)山嶺起伏，溝壑縱橫。西部是小珠山山脈，陡峻挺拔，綿延數(shù)十里，向東、向北延伸，與西側(cè)膠南縣形成了自然分界線。其主峰海拔724.9米，北部有老君山、龍雀山、抓馬山。東面瀕海，海岸線蜿蜒曲折，長(zhǎng)達(dá)102.6公里，島嶼眾多，港汊遍布。東南面薛家島為一半島，與青島市太平角相對(duì)，把膠州灣與黃海分開(kāi)。中部為一海積平原，整個(gè)地形呈西高東低之勢(shì)。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地質(zhì)構(gòu)造處于華北地臺(tái)魯東地質(zhì)的海陽(yáng)—高密坳陷和膠南隆起的過(guò)渡區(qū)。自太古代以來(lái)，長(zhǎng)期處于穩(wěn)定上升，剝蝕夷平過(guò)程中。到了中生代晚期才產(chǎn)生強(qiáng)烈的地殼運(yùn)動(dòng)，除沿老的斷裂構(gòu)造活動(dòng)外，還產(chǎn)生了一些新的構(gòu)造，同時(shí)巖漿活動(dòng)和火山噴發(fā)，在坳陷區(qū)形成了厚層的沉積巖。黃島區(qū)的地貌格局也是在此期間形成的。由于受斷層和節(jié)理的影響，形成了斷裂構(gòu)造，而褶皺構(gòu)造不甚發(fā)育。3.1.2區(qū)域規(guī)劃根據(jù)《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》方案把青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)打造成青島西海岸經(jīng)濟(jì)開(kāi)展核心區(qū)的中心城區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，此區(qū)定位為東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、物流貿(mào)易集散中心、旅游度假地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、西海岸地區(qū)的中心城區(qū)。未來(lái)的青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將集港口航運(yùn)、物流貿(mào)易、制造業(yè)基地、旅游度假、居住和港口效勞、支持功能六大職能于一身。功能分區(qū)圖如圖4-1所示：圖3-1青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)功能分區(qū)圖根據(jù)規(guī)劃，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)今后的開(kāi)展將重點(diǎn)打造八大功能區(qū)，包括唐島灣中心區(qū)、國(guó)際物流貿(mào)易樞紐港區(qū)(含保稅區(qū))、修造船基地工業(yè)區(qū)、鳳凰島旅游度假區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、珠山國(guó)家森林公園、重石化工業(yè)區(qū)和北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)等八大功能區(qū)。3.1.3青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位置分析青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是1984年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，1985年3月28日正式開(kāi)工興建的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)。它位于青島市西部，膠州灣西海岸，東臨膠州灣，南面黃海，西依小株山，沿海岸線向西與膠南市接壤，北部與膠南市、膠州市接壤，與青島老市區(qū)隔海相望，海上最近距離2.26海里。3.1.4開(kāi)發(fā)區(qū)面積及人口分析青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)在黃島區(qū)境內(nèi)，位于膠洲灣西岸，東經(jīng)120°13′，北緯36°02′，面積約15平方千米。1984年10月20日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在黃島地域設(shè)立青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，為首批14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一；1985年3月28日3.1.5開(kāi)發(fā)區(qū)配套分析(1)商業(yè)配套分析1)根本商業(yè)(效勞居民根本消費(fèi))：主要包括三個(gè)層次，五條商業(yè)街。三個(gè)層次：唐島灣中心商業(yè)區(qū)，臨港，紅石崖中心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)。五條商業(yè)街：香江路綜合商業(yè)街(利群長(zhǎng)江商廈)，長(zhǎng)江路綜合商業(yè)街(家佳源購(gòu)物中心、世紀(jì)商城)，武夷山路休閑特色餐飲街，井岡山路現(xiàn)代效勞業(yè)街，黃河中路綜合商業(yè)街。2)專業(yè)型商業(yè)：主要包括標(biāo)準(zhǔn)化菜市場(chǎng)，加油站和大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)(多元商城、春秋裝飾園)。3)功能區(qū)商業(yè)：包括前灣港物流貿(mào)易港區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，重化工業(yè)區(qū)，北部產(chǎn)業(yè)物流綜合區(qū)和大學(xué)園區(qū)商業(yè)。4)旅游區(qū)商業(yè)：包括薛家島旅游度假區(qū)(海灘風(fēng)景)，小株山風(fēng)景區(qū)旅游商業(yè)。(2)教育配套分析青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共有中小學(xué)43所(普高2所，職專1所，初中8所，小學(xué)32所)，在校生42500人,教職工2800余人；幼兒園86所，在園幼兒8058名；區(qū)街成教中心7處，業(yè)余體校和教師進(jìn)修學(xué)校各1處；社會(huì)力量辦學(xué)機(jī)構(gòu)66家，學(xué)歷教育在校生55000人。2005年我區(qū)被評(píng)為山東省教育工作示范區(qū)。區(qū)教育體育局連續(xù)三年被評(píng)為山東省文明單位。(3)醫(yī)療配套分析青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有各級(jí)各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)300余處，其中，二級(jí)甲等醫(yī)院2所、一級(jí)醫(yī)院4所，在青島市率先完成疾病控制與衛(wèi)生監(jiān)督體制改革后，全區(qū)設(shè)衛(wèi)生監(jiān)督、疾病控制、婦幼保健、基層血站等機(jī)構(gòu)各1所，疾病控制與衛(wèi)生監(jiān)督工作站6所。3.1.6開(kāi)發(fā)區(qū)交通分析(1)對(duì)內(nèi)交通分析青島開(kāi)發(fā)區(qū)城市道路建設(shè)已經(jīng)初步形成現(xiàn)有道路長(zhǎng)度348公里，道路網(wǎng)密度為7.0公里/平方公里：其中快速路19.6公里，主要干道108公里，次要干道116.2公里，支路104.2公里：平均行程車速為54.4公里/小時(shí)。(2)對(duì)外交通分析青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)外交通興旺，已經(jīng)初步形成以港口為樞紐，鐵路公路水運(yùn)管道多種運(yùn)輸方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。交通圖如圖4-2所示：圖3-2青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交通圖1)港口開(kāi)發(fā)區(qū)擁有青島市三個(gè)港區(qū)中的兩個(gè)。其一黃島港區(qū)為石油及液體化工產(chǎn)品的專用港區(qū)，目前占地約0.51平方公里，另外儲(chǔ)罐區(qū)占地0.6至0.7平方公里，儲(chǔ)量285萬(wàn)立方米。前灣港已成為我國(guó)五大煤炭出口基地之一和北方最大的礦石中轉(zhuǎn)基地，擁有全國(guó)最大的集裝箱碼頭，可以接卸世界最先進(jìn)的第五代、第六代大型集裝箱船舶。港口設(shè)施先進(jìn)，堆場(chǎng)縱深1.5公里。2)鐵路青島客運(yùn)火車站與開(kāi)發(fā)區(qū)隔海相望，乘輪渡30分鐘到青島輪渡后，乘出租起步價(jià)即可到達(dá)火車站。青島開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有黃島火車站，是膠(州)黃(島)鐵路的終點(diǎn)。膠黃鐵路全長(zhǎng)43公里，與膠濟(jì)鐵路相接，與全國(guó)鐵路聯(lián)網(wǎng)。黃島火車站有固定列車26對(duì)，年貨物到發(fā)3000萬(wàn)噸。3)空港青島國(guó)際機(jī)場(chǎng)距開(kāi)發(fā)區(qū)53公里，汽車行程約40分鐘。機(jī)場(chǎng)為民航等級(jí)4D，開(kāi)起重能力36噸。4)公路青島開(kāi)發(fā)區(qū)客運(yùn)汽車站開(kāi)發(fā)路線已達(dá)70多條。同三高速、環(huán)膠州灣高速和正在建設(shè)的跨海大橋和青萊高速(青蘭高速省內(nèi)段)，將有效的緩解公路客運(yùn)貨運(yùn)壓力。5)輪渡青島開(kāi)發(fā)區(qū)至青島老市區(qū)之間有輪渡和快艇相通。輪渡30分鐘，快艇12分鐘可抵此岸。而目前正在施工建設(shè)的跨海大橋和海底隧道會(huì)縮短兩者行程，屆時(shí)只需5分鐘。3.2工程周邊區(qū)域分析本工程地塊位于青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東南部，三面環(huán)海，海岸線長(zhǎng)達(dá)54公里，屬省級(jí)旅游度假區(qū)。鳳凰島山海相連，風(fēng)景秀麗，大自然的鬼斧神工雕鑿出一處處迷人的旅游景觀，擁有金沙灘、銀沙灘、竹岔島等優(yōu)美景區(qū)，是海上游樂(lè)、陸地游玩、夏季游泳、冬季游覽的旅游勝地。目前，北京電影學(xué)院創(chuàng)意媒體學(xué)院，投資100億元的鳳凰島國(guó)際影視演藝中心等工程正在順利推進(jìn)當(dāng)中。鳳凰島旅游度假區(qū)未來(lái)將打造成以影視傳媒產(chǎn)業(yè)