注意保密，會后回收黃石市國有土地上非住宅房屋征收評估操作指引注意保密，會后回收（討論稿）第一條根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）、《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）、《市人民政府關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的意見》（黃政發(fā)[2015]6號）、《關(guān)于印發(fā)<黃石市棚戶區(qū)改造項目實施工作規(guī)程（試行）>等文件的通知》（黃棚指辦[2015]9號）等法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，為規(guī)范黃石市房地產(chǎn)評估機構(gòu)在國有土地上的非住宅房屋征收（搬遷）評估活動，黃石市房地產(chǎn)中介協(xié)會組織黃石市房地產(chǎn)評估機構(gòu)及房地產(chǎn)估價師共同參與，制定本征收評估操作指引。第二條黃石市行政區(qū)范圍內(nèi)國有土地上實施的非住宅房屋征收評估活動適用本操作指引。第三條房地產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展非住宅房屋征收評估工作，并對出具的評估意見負責(zé)。第四條房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則、價值時點原則、最高最佳利用原則、替代原則。第五條被征收房屋價值評估目的為：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。第六條非住宅房屋征收評估內(nèi)容包括：房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，裝修價值，地面附屬物價值，機械設(shè)備搬遷補償價值，停產(chǎn)停業(yè)損失。第七條非住宅用房評估思路1、商業(yè)用房評估（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)且土地、房屋證載用途一致的商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)選擇比較法、收益法作為其主要的評估方法。對大型超市、大賣場等大面積營業(yè)用房，應(yīng)考慮經(jīng)營場所的特點和經(jīng)營情況。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)且土地、房屋證載用途一致的商業(yè)用房，應(yīng)先比照以出讓方式取得土地使用權(quán)的商業(yè)用房進行評估，得出被征收房屋完全產(chǎn)權(quán)的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)應(yīng)補繳的土地出讓金，余額為被征收房屋的價值。征收評估價值=完全產(chǎn)權(quán)的市場價值-補繳的土地出讓金2、辦公用房評估（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)且土地、房屋證載用途一致的的辦公用房，應(yīng)當(dāng)選擇比較法、收益法作為其主要的評估方法。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)且土地、房屋證載用途一致的辦公用房，應(yīng)先比照以出讓方式取得土地使用權(quán)的辦公用房進行評估，得出被征收房屋完全產(chǎn)權(quán)的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)辦理出讓手續(xù)應(yīng)補繳的土地出讓金，余額為被征收房屋的價值。征收評估價值=完全產(chǎn)權(quán)的市場價值-補繳的土地出讓金3、工業(yè)生產(chǎn)（倉儲、冷庫等）用房評估被征收工業(yè)生產(chǎn)用房，采用成本法進行評估，首先選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法評估其國有土地使用權(quán)價格，然后選用成本法評估建筑物的重置成新價值，國有土地使用權(quán)價格和建筑物的重置成新價值之和即為被征收房屋的價值。征收評估價值=國有土地使用權(quán)價格+建筑物重置成新價值4、教育用房（學(xué)校）評估教育用房（學(xué)校）分公益和非公益兩種情況，選用適宜的估價方法進行評估，一般采用成本法進行評估，首先選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法評估其國有土地使用權(quán)價格，然后選用成本法評估建筑物的重置成新價值，國有土地使用權(quán)價格和建筑物的重置成新價值之和即為被征收房屋的價值。征收評估價值=國有土地使用權(quán)價格+建筑物重置成新價值5、醫(yī)療用房（醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)站）評估醫(yī)療用房（醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)站）分公益和非公益兩種情況，選用公司評估確定。附件1：房地產(chǎn)估價方法和適用范圍1、房地產(chǎn)估價方法①比較法定義：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后的得到估價對象的價值或價格的方法。適用范圍：同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、在一定時期內(nèi)存在交易案例且具有一定可比性的房地產(chǎn)，多用于住宅、商業(yè)、辦公。計算公式：估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)②收益法定義：預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。適用范圍：適用對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、辦公、商業(yè)等。計算公式：V=A/R×[1-1/(1+R)n]式中：V-收益價格；A-每年凈收益；R-資本化率；n-可獲收益年限。③成本法定義：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。適用范圍：新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)等，例如：工業(yè)房地產(chǎn)、公共設(shè)施用房、倉庫等。計算公式：房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤④假設(shè)開發(fā)法定義：求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，獲獎開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。適用范圍：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法、成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都是用假設(shè)開發(fā)法，例如：在建工程。計算公式：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤2、土地估價方法①市場比較法：根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。商住用地、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地均可采用。計算公式：P=PB×A×B×C×D×EP-待估宗地價格PB-比較實例價格A-待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)B-待估宗地估價期日地價指數(shù)指數(shù)除以比較實例交易日期地價指數(shù)C-待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)D-待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)E=待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年期修正指數(shù)②收益還原法：將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。適用于有收益的商業(yè)用地、住宅用地等。計算公式：P=a/r×[1-1/(1+r)n]式中：P-土地收益價格；a-土地年純收益；r-土地還原利率；n-未來土地收益年限③剩余法：在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。適用于具有開發(fā)價值的商業(yè)用地、住宅用地。計算公式：P=Pt-Ph-TP-土地價格；Pt-不動產(chǎn)交易價格；Ph-房屋現(xiàn)值；T-交易稅費④成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。適用于工業(yè)用地，劃撥土地權(quán)益價格也可采用此方法。計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值+土地成本價格⑤基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價（路線價）、標(biāo)定地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。適用于發(fā)布了基準(zhǔn)地價的區(qū)域。計算公式：P=P1b×(1±∑Ki)×Kj+DP-土地價格P1b-某一用途、某級別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價∑Ki-宗地地價修正系數(shù)Kj-估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)D-土地開發(fā)程度修正值附件2：重置價格參考標(biāo)準(zhǔn)與體系1、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類表結(jié)構(gòu)類別結(jié)構(gòu)等級房屋建筑主要條件鋼結(jié)構(gòu)一等型鋼結(jié)構(gòu)柱，安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，屋面作保溫和隔熱處理，層高6.5米以上，水、電齊全。二等型鋼結(jié)構(gòu)柱，未安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。三等自制鋼結(jié)構(gòu)柱，未安裝天車梁，屋架為自制屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。鋼混結(jié)構(gòu)一等鋼筋混凝土框架，鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板，現(xiàn)澆屋面，30厘米以上磚墻或貼磚外墻，24厘米內(nèi)隔墻，瓷磚地板或部分大理石，花崗巖地面，鋁合金或塑鋼門窗。有水、電、衛(wèi)生間或部分空調(diào)設(shè)備，墻面裝飾條件優(yōu)良。層高三層以上。二等鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆和預(yù)制樓板和屋面，水泥樓地面或部分瓷磚地面或部分水磨石地面。鋁合金門窗，內(nèi)外墻為水泥粉刷，涂料、貼磚墻面，室內(nèi)墻面仿瓷涂料，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。磚混結(jié)構(gòu)一等磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板，鋼筋混凝土圈梁，構(gòu)造柱，平屋面或平瓦屋面，企口樓地板面層或水泥樓地面或地板磚地面，室內(nèi)墻仿瓷涂料，鋁合金或塑鋼門窗，有水、電、衛(wèi)生設(shè)施，內(nèi)外表飾較好。層高五層以上。二等24厘米以上磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重?，F(xiàn)澆預(yù)制樓板或部分預(yù)制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。水泥地面或部分水磨石地面。正規(guī)門窗，細致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。層高五層以上。三等磚墻體承重或部分鋼筋混凝土梁柱承重，預(yù)制或部分現(xiàn)澆樓面，鋼筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥樓地面，正規(guī)門窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。四等磚墻體承重，部分圈梁，樓面為預(yù)制板，12厘米內(nèi)墻或其它間隔墻，平屋面或平瓦層面，普通水泥地面，普通門窗，有水、電和共用衛(wèi)生設(shè)備。磚木結(jié)構(gòu)一等24厘米以上磚墻承重有少量鋼筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平臺，水泥地面或資磚地面，鋁合金或逆鋼門窗，細致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備，裝修條件較好。二等24厘米以上磚墻承重，可接受局部12厘米內(nèi)墻，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通門窗，有水、電設(shè)備。三等24厘米磚墻承重可接受12厘米外墻，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通門窗，有水、電設(shè)備。簡易結(jié)構(gòu)木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，簡易門窗，有電。2、房屋建筑安裝工程費參考價格房屋結(jié)構(gòu)等級房屋建筑安裝工程費（元/㎡）市區(qū)國有非市區(qū)國有集體鋼一級850807.5765二級780741702三級600570540鋼混一級11101054.5999二級1000950900磚混一級830788.5747二級740703666三級660627594四級590560.5531磚木一級540513486二級480456432三級380361342簡易1801711623、房屋重置價格參考價格重置價房屋重置價格參考價格（元/㎡）市區(qū)國有非市區(qū)國有集體住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)鋼一級1078968871二級993890799三級774689615鋼混一級161513941305125711371137二級146012601198115510431043磚混一級12201053998962866866二級1093944892860772772三級981847798770689689四級882762716690616616磚木一等811701657634563563二等727628587566501501三等586506469452397397簡易3042632342261881884、修正體系估價人員應(yīng)根據(jù)房屋的實際情況，綜合分析個別因素對房屋重置成新價格進行調(diào)整。（1）成新根據(jù)被征收房屋耐用年限和實際保養(yǎng)程度，采用直線法確定房屋成新修正系數(shù)。①各種結(jié)構(gòu)、各類用途房屋的經(jīng)濟耐用年限鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體剪力墻結(jié)構(gòu)）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。磚混結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，