浙江省地方稅務(wù)局沈一嬌房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理1行業(yè)概述2會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理3納稅評(píng)估及預(yù)警分析行業(yè)概述相關(guān)概念房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在依法取得國有土地使用權(quán)后，對土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長期、個(gè)別性等特征。業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售房地產(chǎn)投資與開發(fā)其他業(yè)務(wù)以收費(fèi)或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動(dòng)管理中介物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)

運(yùn)作環(huán)節(jié)多

投資風(fēng)險(xiǎn)高

社會(huì)影響面廣

投入金額大

產(chǎn)業(yè)鏈長

行業(yè)特點(diǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程立項(xiàng)與規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權(quán)辦理注冊登記土地取得

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容及特點(diǎn)①籌措開發(fā)項(xiàng)目所需資金；②及時(shí)、正確地計(jì)算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，降低成本；③正確核算開發(fā)經(jīng)營收支，加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；④強(qiáng)化商品房銷售管理工作，及時(shí)收回價(jià)款；⑤按照國家有關(guān)政策，正確地對企業(yè)利潤進(jìn)行分配。(一)營業(yè)收入核算的特殊性1.營業(yè)收入具有多樣性2.營業(yè)收入的壞賬風(fēng)險(xiǎn)較?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性1.成本構(gòu)成核算難度大2.核算時(shí)間跨度長3.不同項(xiàng)目核算差異性較大4.滾動(dòng)開發(fā)核算難度大（三）利潤分配形式的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理一、收入的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理二、扣除的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理三、資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理四、特殊事項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理一、收入的確認(rèn)原則（一）收入的確認(rèn)原則會(huì)計(jì)

1、風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移

2、繼續(xù)管理權(quán)、有效控制

3、收入金額計(jì)量

4、經(jīng)濟(jì)利益流入

5、成本計(jì)量1、銷售合同簽訂，風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移2、繼續(xù)管理權(quán)、有效控制3、收入金額計(jì)量4、成本計(jì)量二、收入范圍會(huì)計(jì)1、商品房銷售收入（包括銷售已完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品）2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入3、視同銷售收入4、代建工程和勞務(wù)收入5、商品房及周轉(zhuǎn)房租賃收入6、其他應(yīng)稅收入1、商品房銷售收入（僅指銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品）2、土地轉(zhuǎn)讓收入3、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入4、代建工程收入5、各種開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入6、售后服務(wù)和其他服務(wù)收入三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入現(xiàn)房銷售期房銷售會(huì)計(jì)核算取得價(jià)款，辦妥移交手續(xù)時(shí)即確認(rèn)借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅貸：銀行存款取得預(yù)售款時(shí)，先不確認(rèn)收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅貸：銀行存款待辦妥移交手續(xù)后確認(rèn)收入借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅稅務(wù)處理取得價(jià)款，辦理交付手續(xù)時(shí)，確認(rèn)當(dāng)期應(yīng)稅收入取得的收入為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（一）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的確定:1、開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。2、開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（二）如何申報(bào)1、文件規(guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。2、報(bào)表設(shè)計(jì)表A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》第21至29行只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才需填報(bào)這塊內(nèi)容。將原納稅調(diào)整明細(xì)表中一項(xiàng)內(nèi)容在此細(xì)化。

目的：解決銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品可作為計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額的基數(shù)問題。

明確：預(yù)售環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、土增值稅可稅前扣除。但需是會(huì)計(jì)上沒進(jìn)費(fèi)用，否則，會(huì)造成重復(fù)扣除。

注意：只有將以前年度未完工產(chǎn)品在本年轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品才允許填報(bào)26-29行相關(guān)內(nèi)容，否則，會(huì)重復(fù)扣除。（注意填報(bào)說明和預(yù)繳表）

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報(bào)現(xiàn)行申報(bào)表的幾個(gè)問題

（1）按現(xiàn)行報(bào)表設(shè)計(jì)邏輯，表A101010的營業(yè)收入是根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算填報(bào)，因此，本表26-29行只有在會(huì)計(jì)上進(jìn)行收入確認(rèn)，才可進(jìn)行納稅調(diào)減項(xiàng)的填報(bào)。但國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)和國稅函〔2010〕201號(hào)對開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)收入和會(huì)計(jì)有差異，或會(huì)計(jì)也符合收入確認(rèn)條件，但企業(yè)遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入，在報(bào)表上填報(bào)就顯得較為復(fù)雜。方法：在表A105000《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》下收入類調(diào)整項(xiàng)目和扣除類調(diào)整項(xiàng)目項(xiàng)下“其他”進(jìn)行納稅調(diào)整，符合填報(bào)說明，但企業(yè)計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額時(shí)少了一塊（時(shí)間性差異，以后會(huì)轉(zhuǎn)回）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，由于土地增值稅沒有清算，在會(huì)計(jì)確認(rèn)收入，按照會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則預(yù)提的土地增值稅進(jìn)入的營業(yè)稅金及附加在企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)是不能扣除的。但從填報(bào)說明上看，主表（A100000）第3行“營業(yè)稅金及附加”要求納稅人根據(jù)會(huì)計(jì)核算科目填報(bào)。方法：在表A105000《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第29行扣除類調(diào)整項(xiàng)目下“其他”進(jìn)行納稅調(diào)增。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入委托代銷形式會(huì)計(jì)核算稅務(wù)處理支付手續(xù)費(fèi)1.代銷協(xié)議生效時(shí)：借：委托代銷商品貸：開發(fā)產(chǎn)品—**項(xiàng)目2.收到代銷清單，按應(yīng)收款項(xiàng)：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅借：主營業(yè)務(wù)成本貸：委托代銷商品3.若采用支付手續(xù)方式，還需：借：營業(yè)費(fèi)用貸：應(yīng)收賬款4.收到款項(xiàng)借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品代銷清單之日確定收入視同買斷企業(yè)與購買方簽訂合同或三方共同簽訂合同合同或協(xié)議約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，按協(xié)議價(jià)格；低于買斷價(jià)格，按買斷價(jià)格受托方與購買方簽訂合同按買斷價(jià)格基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成企業(yè)與購買方簽訂合同或三方共同簽訂合同合同或協(xié)議約定的價(jià)格高于基價(jià)，按協(xié)議價(jià)格，并不得從銷售收入中減除支付受托方的分成額；低于基價(jià)，按基價(jià)受托方與購買方簽訂合同按基價(jià)加分成額包銷包銷合同生效，確認(rèn)收入?yún)⒄丈鲜鲆?guī)定確定一次性收款、銀行按揭方式、分期收款方式銷售，稅收與會(huì)計(jì)基本一致，不作詳細(xì)介紹。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入價(jià)外收入會(huì)計(jì)核算稅務(wù)處理包含的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用。包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收入開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。確認(rèn)原則手續(xù)費(fèi)—其他業(yè)務(wù)收入集資費(fèi)—財(cái)務(wù)費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)—管理費(fèi)用返還利潤、違約金—營業(yè)外收入代收（墊）款項(xiàng)、需上繳的基金—其他應(yīng)付（收）款企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加：1、納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票—全部確認(rèn)為銷售收入2、未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)且由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票—作為代收代繳款項(xiàng)處理四、代建工程收入（一）會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方代建房屋、建設(shè)場地或市政工程等，一般情況下是先簽合同后建造，具有價(jià)值大、建造期長、不可取消的特點(diǎn)，符合建造合同的特點(diǎn)，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)—建造合同。房地產(chǎn)企業(yè)的建造合同一般為固定造價(jià)合同。所謂固定造價(jià)合同，是指按照固定的合同價(jià)或固定單價(jià)確定工程價(jià)款的合同。1、收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)跨年度的建造合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用，當(dāng)期完工的建造合同應(yīng)在完工的當(dāng)期確認(rèn)合同收入。2、收入金額的確認(rèn)收入金額確認(rèn)

建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)

建造合同的結(jié)果不能可靠估計(jì)完工百分比法合同成本能夠收回合同成本不能收回能夠收回的金額確認(rèn)合同收入只確認(rèn)合同費(fèi)用，不確認(rèn)合同收入四、代建工程收入（二）稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程，持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，即按完工百分比法確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。（三）稅會(huì)差異對于跨年度的建造合同，收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)一致，但對于合同結(jié)果不能可靠估計(jì)的，收入金額的確認(rèn)存在差異。例：2013年初，甲房地產(chǎn)公司簽訂了一項(xiàng)總金額為1000萬元的代建合同，為乙公司建造一職工小區(qū)。預(yù)計(jì)工程總成本為800萬元。截至2013年12月31日，該項(xiàng)目已發(fā)生成本500萬元，預(yù)計(jì)完成合同還將發(fā)生成本300萬元，已結(jié)算工程價(jià)款400萬元，并收到250萬元。但甲公司對工程的完工進(jìn)度無法可靠確定。會(huì)計(jì)核算屬于合同結(jié)果不能可靠估計(jì)，且合同成本不能收回實(shí)際發(fā)生合同成本時(shí)：借：工程施工—合同成本500萬貸：原材料等500萬結(jié)算工程價(jià)款時(shí)：借：應(yīng)收賬款400萬貸：工程結(jié)算400萬收到工程價(jià)款時(shí)：借：銀行存款250萬貸：應(yīng)收賬款250萬確認(rèn)收入、費(fèi)用時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)成本500萬貸：主營業(yè)務(wù)收入250萬工程施工—合同毛利250萬稅務(wù)處理1、確認(rèn)完工進(jìn)度500÷800=62.5%2、確認(rèn)收入1000×62.5%=6253、確認(rèn)成本800×62.5%=500五、租金收入（一）會(huì)計(jì)核算取得租金收入時(shí)，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入（二）稅務(wù)處理《實(shí)施條例》第19條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！秶叶悇?wù)總關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）第一條：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。（三）稅會(huì)差異六、視同銷售（一）視同銷售是指根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度不需要確認(rèn)銷售收入，但根據(jù)稅法、稅收政策規(guī)定要確認(rèn)為銷售收入的行為。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。（三）視同銷售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)。六、視同銷售（四）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用或出租，是否需要視同銷售？《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號(hào)）第一條：企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算：……（3）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；……。（五）視同銷售收入與買一贈(zèng)一如何區(qū)分？如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買房送汽車《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號(hào)）第三條：不作為捐贈(zèng)（一）開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算土地開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)房屋開發(fā)成本—土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)（可預(yù)提）、開發(fā)間接費(fèi)配套設(shè)施開發(fā)成本—土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)代建工程開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)一、開發(fā)成本（二）開發(fā)成本的稅務(wù)處理（計(jì)稅成本）1、計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。2、應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)）和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本（開發(fā)間接費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)），應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法如下：（1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。（2）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施（指屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施）開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配建筑面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。①一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。(3)借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法，指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。4、甲供材料的問題（1）開發(fā)商自行購買材料，撥付開發(fā)項(xiàng)目使用在撥付環(huán)節(jié)計(jì)入開發(fā)成本（2）以材料抵頂工程款不是真正意義上的甲供材料，應(yīng)作為視同銷售處理5、配套設(shè)施的稅務(wù)處理企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(1)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。(2)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。（3）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（4）企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。6、預(yù)提計(jì)稅成本的規(guī)定除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。（三）稅會(huì)差異1、按照稅法規(guī)定，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用均不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。但根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，此類費(fèi)用應(yīng)計(jì)入當(dāng)期成本對象。這就導(dǎo)致了在成本核算上會(huì)計(jì)與稅收的差異。2、稅法規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。而根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)雖未取得合法憑證，但對實(shí)際支出部分仍應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，因此當(dāng)企業(yè)延遲取得合法憑據(jù)時(shí)應(yīng)產(chǎn)生暫時(shí)性差異。3、當(dāng)土地成本、配套設(shè)施成本、借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)，而需要采用一定方法進(jìn)行分配時(shí)，若企業(yè)采用的會(huì)計(jì)處理方法與稅法規(guī)定不一致時(shí)，也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。4、開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)。（國稅函〔2010〕201號(hào)）二、開發(fā)產(chǎn)品及主營業(yè)務(wù)成本會(huì)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品完工：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品對外銷售等借：主營業(yè)務(wù)成本分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品委托代銷商品固定資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：可售面積法、收入成本配比法【例】：某房地產(chǎn)企業(yè)某開發(fā)項(xiàng)目建筑總面積為10000平方米，總造價(jià)為1000萬元，總預(yù)售合同營業(yè)收入1500萬元，本期實(shí)際銷售面積為8000平方米，實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售收入1300萬元。按稅收應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：8000

1000/10000=800萬元；按會(huì)計(jì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：1300

1000/1500=866.67萬元,當(dāng)年申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)作調(diào)增應(yīng)納稅所得：866.67-800=66.67萬元，以后年度隨剩余樓盤的出售結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，作納稅調(diào)減。三、其他業(yè)務(wù)成本（一）會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本核算主要是出租成本的核算出租成本出租固定資產(chǎn)出租開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)性出租投資性房地產(chǎn)成本模式公允價(jià)值模式1、臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品的核算（1）簽訂出租合同后：借：出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品（2）取得租金收入：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷：借：其他業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品貸：出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷（4）出租開發(fā)產(chǎn)品修理：借：其他業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品或待攤費(fèi)用貸：銀行存款等（5）改變用途：借：主營業(yè)務(wù)成本出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品攤銷貸：出租開發(fā)產(chǎn)品—出租產(chǎn)品2、投資性房地產(chǎn)的核算—企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)（1）投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。不包括：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)。（關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。母公司以經(jīng)營租賃出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。)（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。）投資性房地產(chǎn)成本模式公允價(jià)值模式租賃期開始日，將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)成投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）公允價(jià)值變動(dòng)損益（公＜賬）貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）資本公積—其他資本公積（公＞賬)按月計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）不計(jì)提折舊或攤銷價(jià)值變動(dòng)減值測試，發(fā)生減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備價(jià)值恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值＞賬面余額借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益反之，亦反之轉(zhuǎn)為自用借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊、固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)（公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益（兩者差額）對外銷售借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益資本公積—其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)收入相互轉(zhuǎn)換成本→公允價(jià)值，會(huì)計(jì)政策變更公允不允許→成本×例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2013年12月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為2014年1月1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金10萬元，2014年1月1日，該寫字樓的賬面價(jià)值為1800萬元，按照直線法計(jì)提折舊，，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。當(dāng)年12月31日，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1600萬元，2014年1月1日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為1700萬元。1、2014年1月1日借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓1800萬貸：開發(fā)產(chǎn)品1800萬2、取得租金收入借：銀行存款10萬

貸：其他業(yè)務(wù)收入10萬3、按月計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本75000

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）750004、2014年12月31日資產(chǎn)賬面價(jià)值1800－7.5×12=1710（萬元）借：資產(chǎn)減值損失110萬貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備110萬5、2015年1月1日借：銀行存款1700萬貸：其他業(yè)務(wù)收入1700萬借：其他業(yè)務(wù)成本1600萬投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）90萬投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備110萬貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓1800萬例：甲企業(yè)為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2013年12月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為2014年1月1日，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金10萬元，2014年1月1日，該寫字樓的賬面價(jià)值為1800萬元，市場公允價(jià)值為2000萬元。2014年12月31日，該寫字樓的市場公允價(jià)值上升到2200萬元。2015年4月15日，甲企業(yè)將該棟寫字樓出售給乙公司，合同金額為2500萬元。1、2014年1月1日借：投資性房地產(chǎn)—成本2000萬貸：開發(fā)產(chǎn)品1800萬資本公積—其他資本公積200萬2、取得租金收入借：銀行存款10萬貸：其他業(yè)務(wù)收入10萬3、2014年12月31日借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)200萬貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬4、2015年4月15日借：銀行存款2500萬貸：其他業(yè)務(wù)收入2500萬借：其他業(yè)務(wù)成本2200萬貸：投資性房地產(chǎn)—成本2000萬

—公允價(jià)值變動(dòng)200萬借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200萬資本公積—其他資本公積200萬貸：其他業(yè)務(wù)收入400萬（二）稅會(huì)差異臨時(shí)性出租—出租產(chǎn)品攤銷投資性房地產(chǎn)成本模式—折舊計(jì)提、減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式初始計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)損益折舊四、期間費(fèi)用（一）銷售費(fèi)用1、傭金和手續(xù)費(fèi)企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。2、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算的基數(shù)。（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息1、正確區(qū)分資本化和費(fèi)用化。2、企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。3、特別納稅調(diào)整條款的適用。五、土地增值稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（2010年第29號(hào)）條件：土地增值稅清算，注銷稅務(wù)登記，匯算清繳虧損一、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）銷售收入：包括視同銷售收入，不包括增值額未超過20%部分收入。預(yù)售收入是否包括？二、當(dāng)年應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅額=（應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?已扣除的土地增值稅）×適用稅率不足退稅部分，作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)三、清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，注銷當(dāng)年虧損；或清算當(dāng)年虧損但已彌補(bǔ)完畢，不執(zhí)行公告。四、執(zhí)行期限：2010年1月1日六、累計(jì)折舊

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。七、營業(yè)外支出1、企業(yè)延期繳納土地出讓金向國土部門繳納的滯納金可稅前扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本。（土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為資產(chǎn)損失在稅前專項(xiàng)申報(bào)扣除。4、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，作為資產(chǎn)損失在稅前專項(xiàng)申報(bào)扣除；部分報(bào)廢或毀損，計(jì)入開發(fā)成本。

5、企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除

6、企業(yè)建造的售樓處計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（開發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)）八、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)上對資產(chǎn)經(jīng)過減值測試，發(fā)生減值跡象的，需要計(jì)提資產(chǎn)減值損失，計(jì)入資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。稅收上規(guī)定，未經(jīng)核準(zhǔn)的準(zhǔn)備金支出，不得稅前扣除，目前，房地產(chǎn)企業(yè)無可扣除的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。一、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)稅收初始計(jì)量考慮棄置費(fèi)用因素，按現(xiàn)值計(jì)入固定資產(chǎn)的成本。與會(huì)計(jì)基本一致，一般不考慮棄置費(fèi)用因素。后續(xù)計(jì)量折舊范圍所有固定資產(chǎn)，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地除外房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的固定資產(chǎn)不得提取折舊（經(jīng)營、融資租賃稅會(huì)一致）折舊年限固定資產(chǎn)使用壽命規(guī)定了最低折舊年限折舊方法年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法直線法、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法、縮短折舊年限（60%）暫估入賬的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計(jì)價(jià)值確定其成本，并計(jì)提折舊；待辦理竣工決算后再按實(shí)際成本調(diào)整原來的暫估價(jià)值，但不需要調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項(xiàng)尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊，待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。但該項(xiàng)調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。二、投資資產(chǎn)（一）初始計(jì)量—會(huì)計(jì)核算1、合并以外的其他方式取得的長期股權(quán)投資—略支付現(xiàn)金、發(fā)行權(quán)益性證券、投資者投入2、企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資（1）同一控制下合并形成借：長期股權(quán)投資（被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額）資本公積—資（股）本溢價(jià)（對價(jià)＞份額）盈余公積（資本公積不足沖減）利潤分配—未分配利潤（資本公積、盈余公積均不足沖減）貸：銀行存款（支付現(xiàn)金作為合并對價(jià)）固定資產(chǎn)等（賬面價(jià)值）（轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)作為合并對價(jià)）應(yīng)付賬款等（賬面價(jià)值）（承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價(jià)）股本（面值總額）（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價(jià)）資本公積—資（股）本溢價(jià)（對價(jià)＜份額）（2）非同一控制下合并形成借：長期股權(quán)投資（合并對價(jià)）折舊（攤銷）營業(yè)外支出（非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓減值）貸：銀行存款（支付現(xiàn)金作為合并對價(jià)或?yàn)橹Ц兜暮喜①M(fèi)用）固定資產(chǎn)等（公允價(jià)值）（轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)作為合并對價(jià)）應(yīng)付賬款等（公允價(jià)值）（承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價(jià)）股本（面值總額）（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價(jià)）資本公積—股本溢價(jià)（發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對價(jià)且溢價(jià)發(fā)行）營業(yè)外收入（非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值）（二）初始計(jì)量—稅務(wù)處理1、合并以外的其他方式取得的長期股權(quán)投資—與會(huì)計(jì)基本一致2、企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資—股權(quán)收購（1）一般性稅務(wù)處理以相關(guān)資產(chǎn)的公允價(jià)值確定長期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（2）特殊性稅務(wù)處理股權(quán)不低于50%，股權(quán)支付額不低于85%以被收購企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定長期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)（？），股權(quán)支付暫不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，非股權(quán)支付按其占被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值的份額確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（三）后續(xù)計(jì)量——會(huì)計(jì)核算長期股權(quán)投資核算的范圍和核算方法長期股權(quán)投資核算范圍（參考持股比例）長期股權(quán)投資核算方法對子公司投資（＞50%）成本法對合營企業(yè)投資（50%

）權(quán)益法對聯(lián)營企業(yè)投資（20%≤比例<50%

）權(quán)益法對其他企業(yè)投資，沒有重大影響，在活躍市場沒有報(bào)價(jià)，公允價(jià)值不可能計(jì)量(<20%

)成本法1、成本法被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤中（1）超過被投資單位在接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤的部分，作為投資成本的收回借：應(yīng)收股利貸：長期股權(quán)投資（2）未超過部分，確認(rèn)投資收益借：應(yīng)收股利貸：投資收益一般情況下，投資當(dāng)年，作為投資成本收回，以后，截至上年末按持股比例計(jì)算。2、權(quán)益法（1）將初始投資成本與應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額進(jìn)行比較成本＞份額，不處理成本＜份額，差額確認(rèn)收入，同時(shí)調(diào)整投資的賬面價(jià)值借：長期股權(quán)投資—投資成本貸：營業(yè)外收入（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈利潤和持有份額借：長期股權(quán)投資—損益調(diào)整貸：投資收益反之，亦反之，但調(diào)整到零為限（3）被投資單位宣告發(fā)放現(xiàn)金股利或利潤借：應(yīng)收股利貸：長期股權(quán)投資—損益調(diào)整（調(diào)整到零為限）投資收益（現(xiàn)金股利或利潤超過已確認(rèn)的投資收益部分）

長期股權(quán)投資—投資成本（超額分配部分）（四）后續(xù)計(jì)量—稅會(huì)差異1、投資成本的調(diào)整2、權(quán)益法下，被投資企業(yè)利潤（虧損）的確認(rèn)

案例一、關(guān)聯(lián)交易會(huì)計(jì)重在披露（一）企業(yè)無論是否發(fā)生關(guān)聯(lián)方交易，均應(yīng)當(dāng)在附注中披露與母公司和子公司的有關(guān)下列信息：1、母公司和子公司的名稱2、母公司和子公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)、注冊地、注冊資本及其變化3、母公司對該企業(yè)或者該企業(yè)對子公司的持股比例和表決權(quán)比例（二）發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)在附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類型及交易要素。（三）企業(yè)只有在提供確鑿證據(jù)的情況下，才能披露關(guān)聯(lián)方交易是公平交易。特別納稅調(diào)整企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有要按照合理方法調(diào)整

企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則，或者企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi)，進(jìn)行納稅調(diào)整。二、以開發(fā)產(chǎn)品抵頂土地征用款（拆一還一）情況：

1.企業(yè)在征用土地時(shí)(往往是征用村集體土地)，與村委會(huì)約定，暫不先支付土地征用款，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，以一定數(shù)量的開發(fā)產(chǎn)品抵頂土地征用款。

2.企業(yè)在拆遷時(shí)，不支付被拆遷戶現(xiàn)金補(bǔ)償，而是采用原地安置的辦法，屆時(shí)相同地段補(bǔ)償相同面積的商品房，超過部分，由被拆遷戶購買。稅務(wù)處理：以開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值視同銷售以開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值作為土地開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝費(fèi)等成本作為計(jì)稅成本稅前扣除三、合作開發(fā)建房，且未成立獨(dú)立法人公司利潤分配方式會(huì)計(jì)核算稅務(wù)處理分配開發(fā)產(chǎn)品1、取得投資款時(shí)借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款或遞延收益2、分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)借：其他應(yīng)付款或遞延收益貸：主營業(yè)務(wù)收入企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。分配項(xiàng)目利潤1、取得投資款時(shí)借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款2、分配利潤借：其他應(yīng)付款應(yīng)付股利貸：銀行存款企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。四、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算稅務(wù)處理外單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1、取得土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn)—土地（公允價(jià)值）貸：遞延收益2、分配開發(fā)產(chǎn)品借：遞延收入貸：主營業(yè)務(wù)收入換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，在接受時(shí)暫不確認(rèn)成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)±補(bǔ)價(jià)款。如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)±補(bǔ)價(jià)款。本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1、轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)借：預(yù)付賬款（土地公允價(jià)值）貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)營業(yè)外收入2、取得開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品貸：預(yù)付賬款

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。外單位以股權(quán)形式，將土地使用權(quán)投資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)借：無形資產(chǎn)—土地貸：股本接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)±補(bǔ)價(jià)款

納稅評(píng)估及預(yù)警分析二、納稅評(píng)估思路和指標(biāo)體系構(gòu)建三、納稅評(píng)估預(yù)警分析四、納稅評(píng)估方式及分析處理一、納稅評(píng)估概述五、納稅評(píng)估文書六、納稅評(píng)估的組織體系和機(jī)制一、納稅評(píng)估概述1（一）納稅評(píng)估分析方法3（三）納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建2（二）納稅評(píng)估程序（一）納稅評(píng)估方法1、納稅評(píng)估原理1.相關(guān)性原理2.慣性原理3.類推原理4.前提假設(shè)原理

2、納稅評(píng)估分析方法納稅評(píng)估分析方法1．定量分析方法2．定性分析方法3．綜合分析方法（毛利率、稅負(fù)）123456搜集整理評(píng)估資料確定評(píng)估對象審核分析約談舉證評(píng)估處理管理建議（二）納稅評(píng)估程序系統(tǒng)全面性原則相關(guān)性原則納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建基本原則納稅評(píng)估指標(biāo)體系建立包含的內(nèi)容納稅評(píng)估指標(biāo)體系總體思路確定指標(biāo)的名稱、含義確定指標(biāo)的計(jì)算方法和功能確定指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源和計(jì)算時(shí)間納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建獨(dú)立性原則可比性原則可操作性原則（三）納稅評(píng)估指標(biāo)體系構(gòu)建二、納稅評(píng)估思路和指標(biāo)體系構(gòu)建（一）納稅評(píng)估思路與指標(biāo)體系構(gòu)建

1、納稅評(píng)估思路評(píng)估企業(yè)層面，著眼開發(fā)項(xiàng)目，由淺及深，由整體到項(xiàng)目，將評(píng)估指標(biāo)分為三個(gè)層級(jí)：第一層級(jí)：第二層級(jí)：第三層級(jí)：企業(yè)總體評(píng)估企業(yè)各類要素評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估

稅務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)的行業(yè)涉稅問題產(chǎn)生涉稅問題的相關(guān)信息企業(yè)基礎(chǔ)信息開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息企業(yè)申報(bào)資料信息第三方涉稅信息根據(jù)經(jīng)營特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算要求等提取信息來源稅收法規(guī)政策會(huì)計(jì)制度規(guī)定行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)提煉歸納涉稅疑點(diǎn)個(gè)案涉稅異常判斷通過約談、實(shí)地核查、函告或轉(zhuǎn)檢查，排除疑點(diǎn)，或核實(shí)為涉稅問題并加以解決修正評(píng)估指標(biāo)2、評(píng)估指標(biāo)產(chǎn)生及應(yīng)用流程

（二）納稅評(píng)估指標(biāo)與功能

以房地產(chǎn)企業(yè)作為評(píng)估對象，通過企業(yè)理論稅負(fù)與企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的比較，總體評(píng)估稅負(fù)的合理性?？紤]企業(yè)營業(yè)外收支、納稅調(diào)整等因素，將企業(yè)實(shí)際稅負(fù)率低于理論稅負(fù)率20%（參考值）以上的視為不合理，初步判定將該企業(yè)作為納稅評(píng)估重點(diǎn)對象

1、第一層級(jí)評(píng)估指標(biāo)與功能

稅務(wù)人員評(píng)估某房地產(chǎn)企業(yè)2013年度所得稅納稅情況，該企業(yè)2013年分期開發(fā)建設(shè)某一住宅項(xiàng)目。稅務(wù)人員從土管部門了解到該項(xiàng)目土地出讓金、拆遷費(fèi)和交易稅費(fèi)等土地成本共44196000元。從規(guī)劃部門了解到該項(xiàng)目可售面積94270平方米。從房管部門了解到該項(xiàng)目當(dāng)期已售面積35490平方米，銷售均價(jià)6000元/平方米。從稅務(wù)部門了解到該企業(yè)實(shí)際繳納營業(yè)稅金及附加41107100元。從企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表中了解到2007年度該企業(yè)銷售收入300408800元，營業(yè)稅金及附加41107100元，期間費(fèi)用38212000元，預(yù)計(jì)毛利7205720元，預(yù)繳營業(yè)稅金及附加2605107元，應(yīng)納所得稅額21948200元。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中了解到預(yù)收帳款期初余額2348550元，預(yù)收帳款期末余額43053350元。經(jīng)調(diào)查，同地區(qū)同類商品房單位面積建筑安裝工程費(fèi)1100元/米，行業(yè)前期工程費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)平均比率10%，行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)平均比率11%，行業(yè)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)平均比率7%，行業(yè)開發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)平均比率11%。【例】理論銷售收入＝可售面積×銷售均價(jià)＝94270×6000＝565620000元建筑安裝工程費(fèi)＝可售面積×行業(yè)單位面積建筑安裝工程費(fèi)＝94270×1100＝103697000元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝建筑安裝工程費(fèi)×行業(yè)