14三月2024西安竹園地產(chǎn)高新竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略報告135P竹園企業(yè)加入西安房地產(chǎn)主流戰(zhàn)場開宗明義此次非常榮幸能夠接受貴司的委托，在前期市場研究的基礎(chǔ)上對本項目的開發(fā)作以下思考。本次溝通的目的是在前期掌握的市場結(jié)論的基礎(chǔ)上，通過正反思維和多重聚焦方式進行產(chǎn)品定位，并勾勒出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的基本方向，進而研討項目規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新之路，通過對項目總體結(jié)構(gòu)的溝通，達到共識，為項目成功運營鋪平道路。報告導(dǎo)視宏觀及區(qū)域市場研判結(jié)論項目地塊分析項目定位方向探索項目定位系統(tǒng)投資概算產(chǎn)品規(guī)劃及配套建議開發(fā)策略一、整體定位1．整體定位：現(xiàn)代中式人文雅居2．客戶定位高新及電子城白領(lǐng)、經(jīng)商人士、大學(xué)教師、周邊置業(yè)人群、其他人士3．客戶核心形象：喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕4．產(chǎn)品定位：新中式風格多層洋房+中高層建筑5．價格定位：電梯多層參考價格3850元/㎡中高層參考價格3500元/㎡6．戶型面積：兩室80-100㎡，三室110-135㎡左右7．戶型配比：兩室65％三室28％其他7％二、開發(fā)策略品牌先行連續(xù)樣板商業(yè)聚氣主要結(jié)論宏觀及區(qū)域市場研判結(jié)論PartOne宏觀市場研究結(jié)論經(jīng)過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體市場及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)：1、宏觀經(jīng)濟形勢向好，西安近年來的經(jīng)濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；2、西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場新出項目多遵循國六條；3、西安市經(jīng)濟中心以城內(nèi)傳統(tǒng)商貿(mào)、商業(yè)中心和西高新新興產(chǎn)業(yè)中心為主要分布，并以西高新為主要發(fā)展方向；城東、西是兩個以國有大型企業(yè)為主的區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展水平相對前二區(qū)域較低；城北為相對最不發(fā)達的區(qū)域，政府北遷和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的拉動作用才剛剛體現(xiàn)出來；4、西安房地產(chǎn)市場主流產(chǎn)品呈現(xiàn)以市中心和高新區(qū)為中心，由高向低向外擴散的分布特點；主要項目密集分布在二環(huán)一線兩側(cè)及高新區(qū)新區(qū)；從西安市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、高新區(qū)平均價格較高，城西、城東次之，城北最低；5、西安高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊為：曲江（低密度住宅），西高新三環(huán)周邊（高層高端住宅），秦嶺北麓（別墅）；宏觀市場研究結(jié)論6、西安市人口分布以城中、二環(huán)、城南及高新區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之，購買力亦相對不如；限于西安市交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。7、雖然大量外地開發(fā)商進入西安整體帶動了西安房地產(chǎn)的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。8、區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條調(diào)控下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。

9、擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過130平方以上的銷售看好；相反，在配套不成熟、環(huán)境較差的小型社區(qū)內(nèi)，大戶型反而滯銷。

10、各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用型戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。11、多層產(chǎn)品購買成本低、使用成本低、居住舒適度高等因素促成其高性價比，市場認可度較高。

12、中式、新中式風格逐漸受到市場認可。13、在售項目中先行兌現(xiàn)樣板景觀的，在同檔次產(chǎn)品中更容易被市場追捧。項目地塊分析PartTwo一、地塊位置本項目地塊位于西萬路，與高新國際中學(xué)一路之隔。南側(cè)緊鄰五龍汽車管理所。西萬路西側(cè)住宅項目較多，且多為大型居住社區(qū)，除綠地、和黃外均為中端產(chǎn)品，配套設(shè)施較為成熟；東側(cè)除現(xiàn)有翟家堡外無其他住宅。

二、地塊現(xiàn)狀項目占地101.058畝，除去綠化帶與代征路建設(shè)用地81.329畝。地塊平整，西側(cè)圍墻廣告牌搭建完畢，南側(cè)規(guī)劃路正在施工中。三、周邊配套項目地塊周邊交通路網(wǎng)發(fā)達；與高新國際中學(xué)雖然一路之隔，但由于行政區(qū)域不屬于高新區(qū)所以能否在高新就學(xué)需要落實；生活配套嚴重不足，只有紫薇田園都市內(nèi)部有中型、小型餐飲以及小型超市。大學(xué)城、長安設(shè)區(qū)、高新新建區(qū)等三大動力拉動區(qū)域發(fā)展，但區(qū)域發(fā)展成熟有待時日。地塊未來區(qū)域發(fā)展前景明朗，但目前生活配套欠缺，居家不便。根據(jù)最新規(guī)劃，地塊南側(cè)韋郭路沿線、和黃地塊西萬路沿線未來規(guī)劃為市級商業(yè)副中心；項目地塊東側(cè)規(guī)劃為城市水景公園，南側(cè)規(guī)劃有大片帶狀綠地，區(qū)域未來將是個極具居住價值的高品質(zhì)生活片區(qū)。四、區(qū)域發(fā)展前景未來規(guī)劃有兩條地鐵線將通過本項目地塊附近，交通的便捷必然帶動區(qū)域發(fā)展。項目地塊五、地塊SWOT分析1.S－優(yōu)勢1、地塊位于高新新區(qū)、長安科技產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城、電子城四大板塊之間，未來前景看好。2、地塊方正平整，交通動線順暢，公交路線發(fā)達。3、未來規(guī)劃有兩條地鐵線通過地塊附近，交通便捷必定帶動區(qū)域發(fā)展與繁榮。4、周邊住宅市場初具規(guī)模，泛南郊居住圈生態(tài)環(huán)境、居住氛圍俱佳。5、竹園企業(yè)長期誠信品牌深入人心。6、緊鄰機動車交易市場，存在很大商機。2.W－劣勢1、地塊不屬于高新區(qū)，不享受高新區(qū)待遇，失去教育優(yōu)勢。。2、項目東側(cè)緊鄰農(nóng)村，臟亂差的現(xiàn)狀嚴重影響項目今后的品質(zhì)塑造.3、發(fā)展商首次涉足房地產(chǎn)行業(yè)，社會資源和開發(fā)經(jīng)驗欠缺。4、地塊目前無市政供熱和天然氣管網(wǎng)，若此問題不能解決，導(dǎo)致后期成本大大增加。5、項目臨近快速干道，難以避免噪音、尾氣污染。五、地塊SWOT分析3.O－機會1、大學(xué)城建設(shè)、長安科技園創(chuàng)立、長安設(shè)區(qū)三大動力推進長安西區(qū)發(fā)展，整體行業(yè)前景看好，綠地、和黃等知名企業(yè)進駐高新帶動住宅市場整體走高。2、區(qū)域內(nèi)中端高品質(zhì)化社區(qū)稀缺。3、市場供不應(yīng)求，精致小房型需求得不到滿足，功能、精致型住宅存在巨大空缺。4、紫薇田園都市入住率逐年提高，區(qū)域生活配套開始逐步完善。5、城市規(guī)劃將地塊區(qū)域規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，保證生活便利性。6、未來將有兩條地鐵線經(jīng)過本項目區(qū)域，升值潛力巨大。4.T—威脅1、區(qū)域市場低、中、高產(chǎn)品齊全，客戶分流嚴重。2、在區(qū)域市場競爭項目眾多的市場環(huán)境下，產(chǎn)品塑造面臨巨大風險。3、區(qū)域市場大開發(fā)商、大項目，品牌優(yōu)勢極具競爭力，“前有追兵、后又堵截”未來競爭壓力巨大。4、宏觀調(diào)控的負面影響短期內(nèi)難以消除，消費者購買更加理性。硬件熟,軟件不熟形式熟,實質(zhì)不熟長期熟,短期不熟政府熟,民間不熟1、位居城市邊緣，雖然開發(fā)項目較多，但熱點形成尚需時日。2、地理位置優(yōu)越，具備進行區(qū)域商業(yè)中心開發(fā)的巨大潛質(zhì)。3、項目的市場開發(fā)方向首選高新區(qū)。4、地塊的優(yōu)勢與劣勢并存，機遇與挑戰(zhàn)同在。六、地塊現(xiàn)狀研判項目定位方向探索PartThree市場結(jié)論分析1、區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。兩房供應(yīng)量少，整體市場在國六條調(diào)控下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產(chǎn)品，因此在未來一定時期內(nèi)，區(qū)域市場高端大戶型產(chǎn)品將占市場供應(yīng)的絕對主流。

2、擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產(chǎn)品，戶型超過130平方以上的銷售看好；相反，在配套不成熟、環(huán)境較差的小型社區(qū)內(nèi)，大戶型反而滯銷。

3、各項品質(zhì)均衡的主流項目中緊湊實用型戶型銷售良好。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。4、多層產(chǎn)品購買成本低、使用成本低、居住舒適度高等因素促成其高性價比，市場認可度較高。

5、中式、新中式風格逐漸受到市場認可。6、在售項目中先行兌現(xiàn)樣板景觀的，在同檔次產(chǎn)品中更容易被市場追捧，價格支撐也更高。市場研判結(jié)論重點：市場結(jié)論分析定位分析：通過市場現(xiàn)狀，我們可以得出以下三種可能的開發(fā)方向：1.區(qū)域市場高端項目大三房銷售狀況良好，我們可以采取跟隨策略，將產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計與其一致，但由于本項目屬于非高新區(qū)地塊、規(guī)模也小于這些高端項目，并且我們尚屬首次開發(fā)，無論品牌或是開發(fā)經(jīng)驗都不如此類高端項目，如果本項目品質(zhì)高于目前區(qū)域市場中端品質(zhì)，并以低于現(xiàn)有中高端產(chǎn)品的市場價格銷售時，也是一種可行的市場選擇。2.區(qū)域市場供應(yīng)中高端三房與中端三房將占未來市場主要產(chǎn)品，兩房供應(yīng)量遠遠小于市場所需，本項目可采取差異化競爭，瞄準此市場空白，按主流中端模式開發(fā)。將緊湊兩房三房+少量大三房作為主要產(chǎn)品，將景觀、配套品質(zhì)打造的優(yōu)于周邊中端產(chǎn)品，用以支撐高于周邊主流產(chǎn)品的產(chǎn)品價格，這樣也是一種能夠達到成功開發(fā)的模式。且這種開發(fā)模式更符合國六條要求。3。大學(xué)城、長安區(qū)中低檔項目眾多且銷售良好，如果本項目定位為中低檔次，由于位置相對離城市更近，且可享受紫薇田園都市的完善配套，定位為中低檔次價格一定會快速銷售。但中低檔對企業(yè)品牌貢獻度小，且實現(xiàn)利潤少。說明：

本部分是對不同建筑形式下的投資收益模擬計算，旨在揭示普通住宅開發(fā)中存在的普遍規(guī)律。我們秉著謹慎與負責的態(tài)度，采取不同檔次不同建筑形式對比研究，結(jié)合區(qū)域市場調(diào)研、分析和預(yù)測，揭示不同檔次不同建筑形式與項目開發(fā)收益之間的關(guān)系。本次建筑形式模擬計算是在項目沒有確定規(guī)劃設(shè)計前做的一個總體開發(fā)模擬，假設(shè)全部按設(shè)定容積率建設(shè)住宅，從而進行開發(fā)中影響稅前利潤和成本利潤率的變量趨勢模擬，來找出符合本項目的最佳開發(fā)方式，即通過趨勢分析框定對項目開發(fā)有利的建筑形式及在既定的條件所選用更具市場競爭力的組合比例。本次測算以不同建筑形式對應(yīng)的開發(fā)收益趨勢分析為主，進行方案比較時對費用效益相同部分采用暫不參與比較的原則，只計算各方案相對效果，不反映各方案的絕對經(jīng)濟效果。因此不考慮商業(yè)、車庫等因素，采暖方式暫時統(tǒng)一按照有市政集中供熱考慮。研究目的：

如何在投資、利潤、風險間尋求平衡?如何能使項目開發(fā)收益最大化?建立本項目建筑形式與投資收益的關(guān)系模型一、基礎(chǔ)參數(shù)確定1.本次測算按建設(shè)用地面積81畝計算，土地成本按貴司提供數(shù)據(jù)取100萬元/畝；2.建筑形式結(jié)合區(qū)域特征和地塊自身條件選取七種建筑形式，情景洋房、普通磚混多層、磚混電梯多層、框剪電梯多層、小高層12F、中高層18F、高層24F；3．其各自對應(yīng)的建筑密度和容積率均按照西安日照間距1：1.2按純住宅用專業(yè)軟件排列計算而來；4.不考慮車庫和商業(yè)影響，按全部住宅考慮；5.財務(wù)費用計算規(guī)則，土地成本假設(shè)開發(fā)初期一次性投入開始計息，項目建設(shè)啟動資金按除土地成本外投資的30％計算，綜合融資成本費率取8％。6.政府交費及其他取費標準項目取值單位計算基礎(chǔ)市政公用設(shè)施配套費150元/㎡總建筑面積質(zhì)量監(jiān)督費0.2％

建安成本老保統(tǒng)籌費3.55％

建安成本定額編制管理費0.13％

建安成本新型墻體材料專項費6元/㎡總建筑面積地質(zhì)勘探測繪費0.15％

建安成本設(shè)計審查費1.3元/㎡總建筑面積預(yù)算編制費1.6元/㎡總建筑面積決算費2元/㎡總建筑面積沉降觀測費1元/㎡總建筑面積天然氣入網(wǎng)費1518元/戶住宅戶數(shù)一、基礎(chǔ)參數(shù)確定項目開發(fā)存在三種檔次，分別為低、中、高檔，結(jié)合本項目實際情況、區(qū)域房地產(chǎn)市場特征和開發(fā)商自身條件，我們確定本項目對應(yīng)的開發(fā)模式有四種，分別為：

中低檔次－－－－參照項目：融發(fā)·心園、摯信·櫻花園、智慧城中檔－－－－－－參照項目：紫薇田園都市、長征365中高檔－－－－－參照項目：楓林華府、紫薇臻品、城市風景·都市印象、融僑紫薇馨苑高檔－－－－－－參照項目：綠地、和記黃埔、楓林綠洲下面我們就四種檔次結(jié)合七種不同建筑形式進行各自投資收益趨勢分析。二、各種建筑形式投資收益模擬計算1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定2)電梯費用確定結(jié)合創(chuàng)典多年銷售一線的經(jīng)驗，客戶購房對磚混多層和剪力墻多層兩者建筑形式的銷售價格并不敏感，所以兩者銷售價格差會小于成本差異，最終導(dǎo)致磚混結(jié)構(gòu)多層相對剪力墻資金效益高。板式小高層居住舒適度、得房率大于高層，所以小高層定價比中高層高50元/平方米24層高層一般均為1梯4戶以上點式結(jié)構(gòu)，舒適度要低于中高層和小高層，所以其價格比中高層低30元/平方米1.中低檔產(chǎn)品開發(fā)研究

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18F高層24容積率1.201.701.701.702.703.604.10建安費用950740750860123013601480設(shè)計費用20182020181614管理費率2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%銷售費率2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%綠化率35%38%41%44%47%50%53%綠化費率100100100100100100100銷售均價3700300034003500315031003070借款期限（月）681010141618

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多20小高層12531240118.00高層1812531860220.25高層2411042443222.703)根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定注：1.隨著檔次提高，新材料新技術(shù)應(yīng)用比重增大，建安成本逐漸遞增，設(shè)隨著檔次提高建安成本增加率為6％；2.管理費率提高到2.5％，銷售推廣費率提高到2.8％；3.綠化費用標準提高到250元/㎡綠化面積；4.借款期限相應(yīng)增加。2)電梯費用確定2.中檔產(chǎn)品開發(fā)研究

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18F高層24容積率1.151.651.651.652.653.504.00建安費用1007784.4795911.61303.81441.61568.8設(shè)計費用25222525222018管理費率2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%銷售費率2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%綠化費率40%43%46%49%52%55%58%綠化費率250250250250250250250銷售均價4100345038503950355035003470借款期限（月）8101212161820

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多01小高層12531241118.45高層1812531862220.93高層2411042444223.233)根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。注：1.建安成本比中檔提高6％；2.管理費率提高到2.8％，銷售推廣費率提高到3.0％；3.綠化費用標準提高到350元/㎡綠化面積；4.借款期限相應(yīng)增加。2)電梯費用確定3.中高檔產(chǎn)品開發(fā)研究1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18F高層24容積率1.101.601.601.602.603.403.90建安費用1067.42831.46842.70966.301382.031528.101662.93設(shè)計費用30253030252320管理費率2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%銷售費率3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%綠化率45%48%51%54%57%60%63%綠化費率350350350350350350350銷售均價4500385042504350395039003870借款期限（月）10121414182022

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多82小高層12531242118.90高層1812531865221.94高層2411042445223.763)根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定注：1.建安成本比中高檔提高6％；2.管理費率提高到3.0％，銷售推廣費率提高到3.5％；3.綠化費用標準提高到400元/㎡綠化面積；4.借款期限相應(yīng)增加。2)電梯費用確定4.高檔產(chǎn)品開發(fā)研究

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18F高層24容積率1.001.551.551.552.503.203.80建安費用1131.47881.35893.261024.271464.951619.781762.70設(shè)計費用35303535302623管理費率3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%銷售費率3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%綠化率50%53%56%59%62%65%68%綠化費率400400400400400400400銷售均價4900425046504750435043004270借款期限（月）12141616202224

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多94小高層12531243119.35高層1812531867222.61高層2411042446224.293)根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。三、趨勢分析根據(jù)以上四種不同檔次開發(fā)投資收益模擬計算，我們將各建筑形式對應(yīng)的所得稅前利潤和成本利潤率放在同一坐標系中做比較，以便更清楚的反應(yīng)趨勢變化。中低檔趨勢圖中檔趨勢圖中高檔趨勢圖高檔趨勢圖1.中低檔趨勢分析圖成本利潤率和稅前利潤均極低成本利潤率和稅前利潤呈增長趨勢但仍很低成本利潤率達到峰值但稅前利潤并不是最高成本利潤率和稅前利潤均緩慢下降稅前利潤變化不大，成本利潤率直線下降稅前利潤達到峰值成本利潤率平緩下降稅前利潤緩慢減少，成本利潤率繼續(xù)遞減三、趨勢分析2.中檔產(chǎn)品趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤最高成本利潤率相對較低三、趨勢分析3.中高檔趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤很高且成本利潤率較高稅前利潤變動不大成本利潤率遞減三、趨勢分析4.高檔趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤很高且成本利潤率較高稅前利潤繼續(xù)增長成本利潤率緩慢遞減三、趨勢分析通過以上四種不同檔次的七種建筑形式投資收益對比，反映出了以下幾點規(guī)律：1、開發(fā)檔次越高，綜合收益越高；建筑形式越高，收益率越低；2、磚混電梯多層、小高層、中高層三種建筑形式在上述四種模式下綜合收益指標均較好；3、低密度退臺洋房收益在上述任何狀態(tài)下均偏低，首先排除純低密度社區(qū)方向；4、出現(xiàn)普通多層時，稅前利潤和成本利潤率均呈上升趨勢，且增長速度很快；5、出現(xiàn)普通磚混電梯多層時，稅前利潤和成本利潤率繼續(xù)上升，全部為磚混電梯多層時，成本利潤率達到峰值；6、剪力墻電梯多層收益不及磚混電梯多層，分析其原因是消費者在購房時對價格的敏感程度遠遠勝過對結(jié)構(gòu)的敏感程度，所以導(dǎo)致剪力墻電梯多層收益略低于磚混電梯多層；7、出現(xiàn)小高層時，稅前利潤急劇增加，成本利潤率遞減；8、出現(xiàn)中高層時，稅前利潤遞增趨勢明顯，而且項目檔次越高，增加速度越快。成本利潤率較小高層緩慢遞減，但變化趨勢不大；9、高層住宅在中低端和中端項目中收益不及中高層，但隨著項目檔次提高，在開發(fā)高端項目時，高層效益明顯增強。四、投資收益趨勢模擬分析結(jié)論五、不同開發(fā)模式下啟動資金對比按40％計算啟動資金(不含土地成本)

情景洋房普通多層電梯多層框剪電梯小高層高層18高層24中低3897.424553.445116.035586.3510825.9715674.5018934.08中檔4204.844948.065542.596040.7511598.5416547.1220012.79中高4487.155310.555934.426456.8012338.5417372.6921030.62高檔4572.835683.556328.126871.8412895.0617715.7122114.91不同檔次產(chǎn)品啟動資金對比趨勢圖不同建筑形式產(chǎn)品啟動資金對比趨勢圖通過以上不同開發(fā)模式下所需啟動資金分析，可以看出：1、花園洋房、磚混多層、電梯多層幾種建筑形式所需啟動資金逐漸增加，但變化不大；2、小高層、中高層、高層幾種建筑形式所需啟動資金相對多層急劇增加，且隨著層數(shù)增加，啟動資金增加趨勢呈直線上升；3、多層情況下，隨著檔次提高，啟動資金變化趨勢不大，但是在小高層和高層中，隨著檔次提高，啟動資金急劇增加。六、本項目檔次定位從建筑形式模擬計算看，中高端和高端產(chǎn)品盈利較好，并且市場此類產(chǎn)品市場銷售狀況良好，因此針對常規(guī)開發(fā)公司理論上本項目開發(fā)應(yīng)選擇中高端以上的模式，但針對區(qū)域市場供求并結(jié)合竹園開發(fā)公司現(xiàn)狀，創(chuàng)典觀點是：選擇中端模式。理由如下：1.竹園地產(chǎn)開發(fā)公司剛剛組建，機構(gòu)不夠健全，社會資源缺乏；2.高端項目對操作能力要求很高，竹園公司缺乏地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，特別是高端項目經(jīng)驗；3.高端市場前期投入資金量巨大，對企業(yè)資金實力要求高；4.中高端、高端市場客戶基數(shù)少于中端市場；5.中高端、高端項目目前和國六條沖突，本項目地塊面積小，規(guī)避政策難度大；6.區(qū)域市場目前供應(yīng)三房量大，兩房供應(yīng)嚴重不足，并且兩房銷售去化速度很快；(高端產(chǎn)品情況除外)7.從區(qū)域市場潛在項目判斷，未來供應(yīng)仍以三房為主，市場競爭激烈；8.從需求和區(qū)域主要購房人群消費能力判斷，兩房市場潛力遠遠大于三房；9.

中端市場盈利總額雖相對不及中高端和高端市場，但依舊稅前利潤高達10000萬元。結(jié)論：本項目開發(fā)選擇中端模式綜合上述幾點規(guī)律，我們可以得出竹園名宸西萬路項目開發(fā)方向結(jié)論：1、低密度退臺洋房雖然收益低，但對于提高社區(qū)品質(zhì)有畫龍點睛的作用，所以建議在中央景觀區(qū)周邊適當布置少量洋房，起點綴作用；2、普通磚混多層和剪力墻電梯多層在特定區(qū)域市場不夠經(jīng)濟，應(yīng)舍棄這兩種開發(fā)方向；3、中高層雖然相對小高層成本利潤率明顯降低，但利潤總額增長明顯，鑒于本項目地塊相對較小，總投資不是很大，成本利潤率變化相對利潤總額變化不是很敏感，所以本項目主要應(yīng)選擇中高層建筑形式；4、小高層收益綜合指標也均不錯，所以在后期具體規(guī)劃時可因考慮豐富天際線以及樓間距不夠擺放中高層時可設(shè)置少量小高層；5、高層建筑形式在中低端和中端市場收益和中高層相當，只有在高端市場下高層收益急速增長，所以建議不采取高層建筑形式，但為了考慮豐富天際線、樹立項目標志性建筑，并且利用高層的日照間距布置中央景觀的需要，在適當位置可以少量布置高層建筑。綜上所述本項目開發(fā)建筑形式建議：

磚混電梯多層+中高層為主，點綴少量情景洋房和小高層、高層七、本項目建筑形式定位通過上述分析，可以看出本項目最合理的建筑形式為——磚混電梯多層＋中高層開發(fā)，點綴少量情景洋房、小高層、高層，那么他們之間該如何配比呢？為此我們將繼續(xù)研究他們之間的配比，以同時滿足較高的利潤和成本利潤率，減少開發(fā)風險，實現(xiàn)開發(fā)效益最大化的目標。

1.基礎(chǔ)指標由于情景洋房、小高層、高層建筑所占比例極少，為了便于模擬計算我們忽略此三種建筑，假設(shè)全部為電梯多層和中高層，當兩者按不同比例設(shè)置時，項目各項指標如下表所示：八、建筑配比模擬2．建設(shè)成本建設(shè)各項成本均按中檔取值。3.綠化費用，隨著高層比重增加，建筑密度減小，設(shè)隨著高層比例增加，綠化費用總額逐步遞增50萬元。4.銷售價格銷售均價按中檔取值，根據(jù)銷售經(jīng)驗，多層和高層社區(qū)中，容積率為2.6-3.0時建筑密度不是很大且容積率不是很高，居住較為舒適，以此我們確定定價原則為：1)容積率在2.8左右時售價最高；2)當容積率低于2.8時，多層建筑比例增加，建筑密度加大，品質(zhì)降低，售價遞減；3)當容積率高于3.0時，高層比例增加，容積率太高，居住比較壓抑，售價遞減，但遞減程度弱于其上。以此定價原則，我們確定不同建筑形式組合時，各建筑形式銷售均價如下：容積率1.651.842.022.212.392.582.762.953.133.32整體均價電梯多層37703820382038503850387039003900387038703850高層34203470347035003500352035503550352035203500按照上述指標，計算各配比下的稅前利潤和投資收益率：同樣根據(jù)上表計算數(shù)據(jù)，我們將不同配比形式對應(yīng)的所得稅前利潤和成本利潤率放在同一坐標系中做比較，以便更清楚的反應(yīng)趨勢變化。趨勢分析圖詳見下表。上圖表明：1.在電梯多層和中高層配比4：6－－3：7之間時，成本利潤率和稅前利潤較高；2．高層比重大于70％時，稅前利潤增加緩慢，但成本利潤率急劇下降。經(jīng)多種分析后，創(chuàng)典得出的項目產(chǎn)品建議如下：1、以中高層為主，電梯多層為輔，在社區(qū)中央景觀區(qū)周邊視具體情況布置少量退臺洋房點綴；2、考慮容積率等因素，確定兩種建筑形式配比如下：

磚混電梯多層中高層占地比例35%左右65%左右九、建筑配比研究結(jié)論3、具體比例設(shè)置，由設(shè)計師在設(shè)計中綜合多種因素，靈活調(diào)整。項目定位系統(tǒng)PartFour1.差異化原則項目地處幾大地產(chǎn)板塊之間，大區(qū)域住宅產(chǎn)品種類齊全。不論檔次、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品風格等，均各不相同百花齊放。但西萬路小區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)品檔次與產(chǎn)品特點比較單一，要么高端、要么中端，并無中高端產(chǎn)品。因此塑造產(chǎn)品差異化可以提高產(chǎn)品的核心競爭力，避免同質(zhì)化競爭。2.形象個性鮮明形象個性鮮明是產(chǎn)品競爭力不足時的重要手段，項目區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭激烈，尤其三房市場供應(yīng)量巨大，必須賦予產(chǎn)品一定的鮮明個性，才能使產(chǎn)品從市場中脫穎而出，抓住客戶眼球，引起市場關(guān)注，實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟目標。3.可持續(xù)發(fā)展原則無論是品牌概念還是產(chǎn)品生產(chǎn)，缺少可持續(xù)性眼光都是致命的。本項目無論是從未來前景還是開發(fā)節(jié)奏，都需要關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的問題。項目定位系統(tǒng)涉及到了規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣、客戶承諾、品牌塑造等各個方面，可持續(xù)發(fā)展的定位思路為項目后期發(fā)展預(yù)留了足夠空間。竹園名宸置業(yè)是初次涉足房地產(chǎn)市場，在西萬路制造差異化產(chǎn)品，能樹立項目自身品牌；反過來，項目的成功開發(fā)，也會對企業(yè)品牌和后續(xù)開發(fā)起到重要作用，進而達成可持續(xù)經(jīng)營的良性發(fā)展。一、定位原則1.制造行為理念

充分利用西萬路高端產(chǎn)品倍出的事實，注重輿論導(dǎo)向的滲透性傳播性及節(jié)奏實效性。調(diào)動目標客戶對美好生活的向往，營造理想生活區(qū)的印象，使項目成為美好家園的參照系。通過規(guī)劃設(shè)計及配套的部分兌現(xiàn)，打消弱化項目劣勢，樹立西萬路主流住宅營銷樣板。2.品牌工程理念企業(yè)的品牌能帶動項目，而項目的成功開發(fā)也將進一步塑造企業(yè)品牌。二、定位理念三、整體定位現(xiàn)代中式人文雅居“現(xiàn)代中式”是“中式建筑”與“現(xiàn)代建筑”形式的優(yōu)化結(jié)合，也就是現(xiàn)在市場上常講的“新中式”；該理念多為低密度豪宅設(shè)計，而在高層產(chǎn)品中使用甚少；采用該理念在整體營銷活動中可挖掘與可訴求點較多，易吸引市場關(guān)注。中國申奧成功、入世成功、足球沖擊世界杯成功。應(yīng)接不暇的喜事以及改革開放二十多年來國勢的增強，使中國人從來沒有象今天這樣自信“中國”。中國時裝、中國電影、中國當代藝術(shù)……中國人的生活在以世界認可的“中國風格”為參照坐標的調(diào)整下越來越“中國”。

不知不覺中，中國人的房子也開始進入“中式時代”，前幾年地產(chǎn)中的個案嘗試已經(jīng)成了眼下的流行。定位詮釋一：現(xiàn)代中式人文雅居提倡一種悠然淡定的綠色健康生活心態(tài)，正是焦躁的現(xiàn)代人所向往的生活方式。定位詮釋二：人文雅居西安，千年古都，是中國最具文化底蘊的城市之一。房地產(chǎn)行業(yè)在西安發(fā)展迅速，僅僅滿足產(chǎn)品質(zhì)量是遠遠不夠的。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時考慮因素除產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利外，產(chǎn)品形象與心理體驗因素也成為重要考慮點，尤其在高端項目中體現(xiàn)明顯。四、案名建議孔子云：“名不正則言不順，名正則言順。”蘇東坡也說道：“世間唯，名實不可欺?！钡禺a(chǎn)項目案名不僅是一個符號，更是項目的靈魂。由于此次匯報比原計劃提前，案名甄選尚在進行中。現(xiàn)先選取部分可選案名以供參考，甄選工作仍將繼續(xù)進行，直至選取最符合本項目氣質(zhì)與特點的案名為止。四、案名建議四、案名建議創(chuàng)典網(wǎng)站征名活動備選案名：熙竹園香檳庭院天然翠竹居竹水岸五、產(chǎn)品定位

磚混電梯多層洋房＋中高層+少量情景洋房、小高層、高層1）多層形式為情景洋房＋電梯多層，建筑形式6+11層有花園和半地下室，形式同漢水名城，2層以上退臺，使2層擁有大露臺，6層設(shè)置有閣樓和超大露臺。2）高層建議一層挑空，挑空部分除設(shè)置入單元大堂外，把社區(qū)綠化景觀引入，給人更多的綠化視野空間。3）醫(yī)務(wù)室、老年活動中心、閱覽室、棋牌室、物業(yè)管理中心等社區(qū)服務(wù)中心等配套可結(jié)合挑空部分設(shè)置。1、建筑形式定位五、產(chǎn)品定位2、建筑風格定位

新中式風格建筑立面采用以面磚為主，涂料為輔方式。竹香庭院唐詩宋詞中走出的中國味道注：頂層部分根據(jù)實際需要布置“機動復(fù)式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況細作調(diào)整。戶型兩室三室四室面積80-90㎡90-100㎡110-120㎡130㎡以上140㎡以上比例30%35%20%8%7%65%28%7%舒適型兩房及實用三房住宅五、產(chǎn)品定位3、戶型配比

在“西安細則”中明確顯示，根據(jù)西安市各區(qū)域商品住房開發(fā)水平和定位，套型建筑面積９０平方米以下普通商品住房，在各區(qū)域住房開發(fā)總量中所占的比例有所不同：１、西戶路、丈八北路、昆明路、豐慶路、勞動南路、南二環(huán)一線以南，雁翔路以西地區(qū)；經(jīng)開區(qū)以東、灞區(qū)以西、北二環(huán)、東二環(huán)、隴海鐵路一線以北地區(qū)；高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江和灞均不低于開發(fā)建設(shè)商品住房總面積的６５％；２、上述地區(qū)以外區(qū)域不低于７０％；３、長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)和各縣不低于７０％；４、建設(shè)用地５０畝以上或建設(shè)規(guī)模１０萬平方米以上的住宅區(qū)，可適當下浮，下浮范圍不得超過５％。由此可以看出本項目90平方米以下戶型建筑面積至少可以做到占總面積的65％。今年5月，國務(wù)院有關(guān)部門在關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的文件中提出：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！?、舒適型三房優(yōu)先設(shè)置在電梯多層上，1梯2戶；2、考慮到后期銷控，可售戶型的豐富性，考慮在樓位較差處增設(shè)1梯3戶多層，布置適量緊湊三房與兩房；3、中高層戶型設(shè)置為1梯4戶，以兩室為主，為考慮滿足采光以及居住舒適度，建議設(shè)為點式；4、經(jīng)過我司初步模擬計算，滿足國六條要求后中高層除布置90㎡以下戶型外，還有富裕面積可設(shè)置三房，個別搭配有三房的中高層可以相連擺放。五、產(chǎn)品定位4、戶型配比原則經(jīng)商人士高新白領(lǐng)其他人士大學(xué)城教師周邊區(qū)域置業(yè)人群高新白領(lǐng)居住或工作于周邊的中青年群體，單身、兩口或三口之家。生活節(jié)奏緊張，工作壓力較大，不滿足于現(xiàn)狀，敢于挑戰(zhàn)自我，收入較國企員工稍高，但仍購買力不足。多為第一次置業(yè)，70㎡至80㎡多的兩居和110㎡左右的三居是其主要購買目標。經(jīng)商人士各個體工商戶，私營企業(yè)主，活躍于各個市場的本地生意人及在東郊做生意預(yù)備在西安置業(yè)的外市人。經(jīng)濟狀況較好。有較強的二次、三次置業(yè)的能力，渴求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，外地人口占了一定比重，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。三居是此類客戶關(guān)注的目標。大學(xué)教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質(zhì)量的生活品質(zhì)有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，有改善目前的生活居住生活條件的愿望和實力。110㎡左右的三居是此類客戶關(guān)注的目標。周邊區(qū)域置業(yè)人士周邊區(qū)域有大量原住民，城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展，促使其生活水平大大提高，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境置業(yè)。也有部分客戶是在其他地區(qū)工作，為改善在當?shù)鼐幼〉母改付脴I(yè)。其他人士被項目特有的文化氣質(zhì)所吸引來的其他區(qū)域客戶六、客戶定位第一目標客戶群：高新從業(yè)人員1、大企業(yè)高層或小企業(yè)主、股東他們年齡在35歲以上，一般均已婚且有子女，經(jīng)濟相對富裕，個人年收入10萬以上，他們選擇舒適型三房。2、企業(yè)總監(jiān)和技術(shù)骨干年齡在30-35歲，一般已婚但無子女，經(jīng)濟實力較強，個人年收入6萬元以上，主要需求實用三房。3、高新企業(yè)員工年齡一般在30歲以下，多數(shù)未婚或新婚無子女，收入一般，個人年收入3萬元以上，主要需求緊湊兩房。

六、客戶定位客戶細分第二目標客戶群：電子城從業(yè)人員1、大企業(yè)高層或小企業(yè)主、股東

2、企業(yè)總監(jiān)或技術(shù)骨干

3、電子城企業(yè)員工

六、客戶定位客戶細分第三目標客戶群：教師及原住民1、大學(xué)城老師

2、長安區(qū)原住民

六、客戶定位客戶細分第四目標客戶群：其他1、汽車城、家具城從商者

2、其他人士

喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕擁有附庸風雅的生活情結(jié);喜好中式文化，具有一定的品質(zhì)追求。七、客戶形象定位八、價格定位低密度洋房4300元/㎡電梯多層3850元/㎡中高層3500元/㎡沿街商業(yè)5000元/㎡六層商業(yè)6500元/㎡地下車庫80000元/個以上價格是基于市場和行業(yè)經(jīng)驗所得出的初步判斷，具體價格的科學(xué)計算過程將在后期的《可實現(xiàn)價值評估及投資分析報告》中詳細說明，在此先粗略演示定位過程。產(chǎn)品規(guī)劃及配套建議PartFive一、規(guī)劃設(shè)計要點1）設(shè)置入戶花園、陽光房、大露臺等新亮點，實現(xiàn)差異化競爭。3）外立面采用新中式風格，從區(qū)域市場脫穎而出，獨樹一幟，引起關(guān)注。4）完全市場化并量身定做的精準戶型：戶型設(shè)計的舒適性和經(jīng)濟性完美結(jié)合，戶型功能的細化研究，創(chuàng)造超品質(zhì)的精致戶型。5）立面特色：雅致、時尚、講究藝術(shù)美感，具有現(xiàn)代中式氣質(zhì)。6）生態(tài)綠色社區(qū)：新材料、新技術(shù)的針對性應(yīng)用，體現(xiàn)生態(tài)綠色，加強居住品質(zhì)感。二、總體規(guī)劃布局建議項目周邊各種檔次的產(chǎn)品都有，競爭激烈，所以本項目必須作出特色，形成差異化競爭力，才能從眾項目中脫穎而出，順利營銷，實現(xiàn)預(yù)期利潤。建議項目配置廣場、豪華入社區(qū)大堂、會所（內(nèi)含室內(nèi)泳池、健身房、會客茶座等）。1.用地分配表模擬項目占地比例用地面積（畝）商業(yè)及退廣場4.94%4多層33.33%27小高層及中高層61.73%50合計100.00%812、商業(yè)形式研究社區(qū)商業(yè)建筑形式可粗略分為兩種：

大開間大進深和小開間小進深A(yù).大開間大進深特點：大開間大進深由于分割困難，一般租多賣少，適合招商大型超市、餐飲、銀行等，使之成為區(qū)域配套。

表現(xiàn)：大開間大進深由于招商困難，經(jīng)營風險高，一般空置率高。

B.小開間小進深特點：小開間小進深分割靈活可隨意組合。適用于小型飯店、便利店咖啡茶座等。對商業(yè)租客要求條件小，適用于生活配套不太完善區(qū)域，可做項目自身生活配套，招商難度小，經(jīng)營風險小。

表現(xiàn)：小開間小進深招商靈活、經(jīng)營風險小，所以出租比較樂觀，一般空置量極少。

本區(qū)域?qū)儆诖?、小配套均不夠成熟片區(qū)，大開間大進深對商業(yè)租客要求條件較高，招商難度大，經(jīng)營風險高。故建議本項目沿西萬路一側(cè)布置為中型開間兩層商業(yè)，用于對外配套；在項目南側(cè)布置小進深兩層商業(yè)，用于社區(qū)內(nèi)部配套和對汽配城小型中介戶出租。二、總體規(guī)劃布局建議西側(cè)：欣欣向榮楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)一街之隔，天壤之別東側(cè)：冷冷清清楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)一街之隔，天壤之別二、總體規(guī)劃布局建議3、布局模擬示意空白處沿商業(yè)部分布置高層，其余可根據(jù)實際情況排布高層與小高層如右圖：入口景觀帶西側(cè)商業(yè)示意4、西萬路沿街示意結(jié)合上面分析，建議在項目西側(cè)與南側(cè)均設(shè)置二層商業(yè)。西側(cè)北端用于社區(qū)會所以及其他服務(wù)社區(qū)的稍大商業(yè)用途（如超市、銀行等），開間面積在25m×15m左右。西側(cè)臨近廣場處部分可增高至六層商業(yè)，約4500㎡，用于設(shè)置小型寫字間，內(nèi)走廊式，兩側(cè)開間設(shè)置面寬約4.2m進深8m的標間式經(jīng)濟型寫字間，如有客戶需要可整層出售作為商業(yè)用途，或者本集團留做小型酒店經(jīng)營。與廣場相連接的二層商業(yè)可滿足竹園村做餐飲的需求。項目南側(cè)二層商業(yè)主要針對汽車城內(nèi)大量手續(xù)代辦點租用，面積設(shè)置在4.2m×8m既可。社區(qū)入口內(nèi)堂式社區(qū)會所對外兩層商業(yè)六層商務(wù)入口火鍋城綠化廣場二、總體規(guī)劃布局建議5、規(guī)劃布局原則1）會所地下不設(shè)車庫，其上不設(shè)住宅，以便單獨施工提前兌現(xiàn)。2）在進入社區(qū)入口處設(shè)置景觀示范區(qū)，該區(qū)域盡量結(jié)合高層建筑的日照間距設(shè)置，以便充分利用土地，此處高層可建24層或更高，成為項目標志性建筑；3）在入口景觀周邊設(shè)置兩至三棟情景洋房。4）在臨路的西側(cè)、南側(cè)沿路商業(yè)上設(shè)置高層住宅。5）地塊內(nèi)部依照用地比例設(shè)置電梯多層和小高層及高層住宅。二、總體規(guī)劃布局建議6、景觀樣板示意1）廣場及沿街綠化

建議在地塊西南角，退出一個小廣場，配置花卉、雕塑小品、噴泉等元素，在項目開盤前提前兌現(xiàn)，使之成為高尚社區(qū)的第一道名片！

二、總體規(guī)劃布局建議廣場示意沿街綠化示意建議在地塊西北角設(shè)置社區(qū)會所和社區(qū)主入口，人行主入口建議設(shè)置為穿堂式，通過入社區(qū)大堂高檔裝修，充分體現(xiàn)中式風格，并且通過入戶大堂連接社區(qū)會所。穿堂式社區(qū)入口極具私密性，給業(yè)主以安全感與歸屬感，形象好，品質(zhì)高。二、總體規(guī)劃布局建議6、景觀樣板示意2）穿堂式社區(qū)入口

建議在地塊西北角地界處設(shè)置會所緊鄰入口大堂北側(cè)，地上兩層，地下一層。通過社區(qū)入口大堂進入，臨街考慮對外經(jīng)營也設(shè)入口，甚至在小區(qū)內(nèi)部也可開設(shè)入口。區(qū)域生活配套嚴重缺乏，而且短期內(nèi)仍不能完善，所以項目會所作為社區(qū)業(yè)主生活延伸空間的一個必要組成部分，為業(yè)主提供生活便配套（相當社區(qū)服務(wù)中心）。參考其他項目會所設(shè)置項目結(jié)合目標客戶群特征和區(qū)域現(xiàn)狀，建議本項目會所配置室內(nèi)恒溫泳池、健身房、會客商談茶座、保健美容等。此會所前期可作為銷售中心使用。二、總體規(guī)劃布局建議6、景觀樣板示意3）會所

現(xiàn)代中式產(chǎn)品在建筑布局、建筑造型、建造工藝以及功能空間設(shè)計均體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑簡約、時尚的風潮，具有明顯的新中式風格，并在此基礎(chǔ)上運用類似于結(jié)構(gòu)主義的手法在產(chǎn)品細節(jié)設(shè)計方面融入一些被符號化了的中式元素。比如：在建筑設(shè)計方面僅僅保留代表中式建筑符號的色彩——長城灰；或者是在山墻處設(shè)計被抽象化的馬頭墻、人字頂；或是在住宅正面添加被簡化的門樓裝飾等等。此外，新中式建筑在設(shè)計規(guī)劃上，造景融合通、透、障、隱等中國造院思想與新型住宅功能于一爐，力求打造中國文化情結(jié)下的新式宅邸。杭州白蕩海人家、深圳泰雅園等，具有強烈觀感特征的中式建筑，沖擊的卻不僅僅是人們尋根情結(jié)的外立面，而是直擊靈魂深處。材質(zhì)上中式建筑立面有采用傳統(tǒng)中式白墻灰瓦坡屋頂形式，也有采用深色石材貼面民族風格的。但要考慮本地地理氣候因素，相應(yīng)加以調(diào)整。三、立面風格建議三、立面風格建議立面示意白涂料、灰瓦的傳統(tǒng)風格點綴中式元素的現(xiàn)代風格點綴中式元素的現(xiàn)代風格石材貼面的民族風格單元入口示意三、立面風格建議以緊湊戶型為主，90平方米左右戶型占多數(shù)。為規(guī)避國六條，部分戶型依布局情況考慮設(shè)計陽光房、大露臺、可修改式飄窗、雙層陽臺，銷售時按半面積銷售或不計面積，減小戶型建筑面積，增強戶型實用性，提高性價比。再者利用組合戶型等方式來規(guī)避國六條。

此外在保證容積率的前提下，盡量提高戶型舒適度，做到明廚明衛(wèi)明廳，2衛(wèi)則至少滿足其一為明。四、戶型設(shè)計建議偷面積之：入戶花園示意四、戶型設(shè)計建議偷面積之：空中花園/陽光房示意因國六條限制，90㎡以下戶型總建面必須占項目整體建面的70％以上，在戶型設(shè)計中可設(shè)置入戶花園（空中花園\陽光房），報建時按不封閉陽臺設(shè)計，此部分戶型建面可減半計算，在銷售時可對消費者說明此部分屬于半面積銷售，在交房后可由物業(yè)統(tǒng)一封閉，即可多出一間功能房。這樣，即可規(guī)避政策，又增強戶型性價比利于銷售。空中花園陽光房偷面積之：落地飄窗示意四、戶型設(shè)計建議1234加大臥室飄窗面積，并設(shè)計為可拆除式，住戶可根據(jù)自己需要拆除飄窗窗臺，變飄窗為落地陽臺，加大臥室面積，成為戶型亮點。四、戶型設(shè)計建議偷面積之：雙層陽臺示意戶型按單雙層設(shè)計，單雙層陽臺位置互相錯開，陽臺層高成為兩層戶型層高，陽臺面積可成為贈送面積。四、戶型設(shè)計建議洋房入戶花園示意花園情景洋房洋房與多層電梯洋房一層戶型全都設(shè)計成為帶入戶花園及半地下室，增強戶型實用性與美觀度，成為戶型亮點，提升項目品質(zhì)，易于銷售。因一層住戶無需乘電梯，設(shè)置入戶花園后，一層住戶可直接從南邊花園進入自家，單元入口設(shè)置在樓體北側(cè)，一樓大堂就不必為一層住戶開設(shè)入戶門，保證電梯大堂的完整性，提升項目品質(zhì)。五、景觀設(shè)計建議景觀對項目的銷售促進作用不言而喻，本項目雖為區(qū)域中檔產(chǎn)品，但應(yīng)注重綠化，在保證戶型舒適的前提下，讓出地塊做景觀，提高品質(zhì)。建議本項目景觀以竹子為主，充分挖掘竹文化，銷售中心、景觀廣場、入口景觀、社區(qū)綠化，四處可見無處不在的竹景觀，完美詮釋竹文化。六、生活配套及服務(wù)建議項目面臨激烈的市場競爭，在相同的現(xiàn)狀下，必須做出差異化，尋求新亮點，所以建議本項目配套豪華入口大堂、實用型會所（泳池、健身房、會客茶座）。同時提供高品質(zhì)全方位物業(yè)服務(wù)，在入社區(qū)內(nèi)提供洗衣房、機票車票代購、郵政快件代辦、家政服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容。1、供暖方式研究目前區(qū)域集中市政供熱公網(wǎng)尚未到達，地塊面積較小，自身設(shè)置鍋爐房可能不夠經(jīng)濟。經(jīng)過各種可能性研討，創(chuàng)典提出以下幾種解決供熱的方向性建議：1、與紫薇田園都市高層協(xié)商，爭取共享其供暖設(shè)置；我司已經(jīng)和紫薇物業(yè)負責人聯(lián)系協(xié)商過，但初步看共享其鍋爐房可能性不大，還需請貴司領(lǐng)導(dǎo)和紫薇高層領(lǐng)導(dǎo)再深層次溝通。2、與市政熱力公司聯(lián)系，爭取在本項目入住時市政熱網(wǎng)到達該區(qū)域；

3、自身配備燃氣鍋爐房；4、采用新技術(shù)，配套地源熱泵供暖制冷設(shè)施。熱泵分為空氣源、土壤源和水源三種交換媒質(zhì)，不僅可以供暖，而且可以提供生活熱水，夏天也可以提供冷氣制冷，但如需要做水源熱泵需要地勘驗明地下水能夠滿足熱交換要求。

經(jīng)初步和鍋爐廠家聯(lián)系，本項目需240×104kcal燃氣鍋爐4臺，每臺設(shè)備40萬元，含安裝費，入網(wǎng)費26萬元/臺。設(shè)備及入網(wǎng)費合計為264萬元。此外還需修建鍋爐房，配備專門管理人員，不含室外管網(wǎng)費分攤建筑面積單方成本30元/平方米。市政公網(wǎng)供熱，首先需繳納公網(wǎng)建設(shè)配套費150×12％＝18元/平方米，在主體竣工后還需繳納30元/平方米公網(wǎng)建設(shè)費，合計為48元/平方米，若距離上一熱交換站過遠，還需自建一熱交換站約200萬元以上。地源熱泵空調(diào)技術(shù)總投資單方成本220元/平方米，扣除室內(nèi)外管網(wǎng)費約120元/平方米后，單方成本約為100元/平方米，但是此空調(diào)為雙制式，且使用成本低，冬季一天約為2.2元/月·㎡，夏季1.8元/月·㎡。以上三種采暖方式各有利弊，從成本方面考慮，應(yīng)選擇自建鍋爐房或接入市政熱網(wǎng)，從使用成本考慮，也可采用地源熱泵技術(shù)，提高性價比，增加賣點。關(guān)于采暖問題，隨后創(chuàng)典將配合貴司做更深入研究。1、供暖方式研究六、生活配套及服務(wù)建議六、生活配套及服務(wù)建議2、會所泳池對購房客戶有足夠強的殺傷力，所以建議本項目會所配置恒溫泳池，設(shè)置于地下一層，同時地下也可設(shè)置健身房，一層會所前期作為銷售中心使用，后期可用作咖啡茶座等休閑娛樂。六、生活配套及服務(wù)建議3.社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)服務(wù)中心結(jié)合高層一層挑空部分設(shè)置，配置醫(yī)務(wù)室、物業(yè)中心、老年活動中心、閱覽室、桌球室、乒乓球室等配套，同時設(shè)置洗衣、代辦快件等服務(wù)窗口等。六、生活配套及服務(wù)建議4、停車

本項目為中檔社區(qū)，不要求做到嚴格的人車分流，車庫按照0.6—0.8個/戶配置，為了降低成本，考慮建設(shè)半地下車庫。智能停車系統(tǒng)：為了規(guī)范管理，維持良好的車輛進出秩序，車場管理系統(tǒng)是必不可少的。地面車位只供訪客使用，并按規(guī)定計時收費，業(yè)主已購或已租有車位的車輛將停在地下車庫內(nèi)。5、教育配套

幼兒園，在社區(qū)靠近入口處可配置小型幼兒園，即可滿足本社區(qū)需要也可對外經(jīng)營；中小學(xué)，關(guān)于中小學(xué)就學(xué)問題，高新國際中學(xué)現(xiàn)生源并未達到滿額，希望貴司可以和該校洽談，解決本社區(qū)中等教育問題，淡化本項目的教育弱勢。六、配套及服務(wù)建議1)智能安防系統(tǒng)保安服務(wù)：24小時專人值守崗位，專人接聽報警電話，配備相應(yīng)數(shù)量的滅火器以備急用，定期定時對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施、保安設(shè)施巡查、保養(yǎng)、維修和運行管理。智能停車系統(tǒng)：為了規(guī)范管理，維持良好的車輛進出秩序，車場管理系統(tǒng)是必不可少的。地面車位只供訪客使用，并按規(guī)定計時收費，業(yè)主已購或已租有車位的車輛將停在地下車庫內(nèi)。智能安防系統(tǒng)：重要場所、主要入口24小時攝像監(jiān)視系統(tǒng)，門衛(wèi)與住戶對講系統(tǒng)，燃氣泄露、煙感探頭、緊急求助等。2）紅外幕簾系統(tǒng)在對外窗戶設(shè)置紅外幕簾防闖入系統(tǒng)，當有竊賊入戶時，紅外探測器探測到信號并發(fā)出警報，同時將信號傳回控制中心，值班人員會及時趕到現(xiàn)場，以保護財產(chǎn)及人身安全。3）多方可視對講系統(tǒng)在小區(qū)出入口、樓梯口、住家內(nèi)配置系統(tǒng)，供訪客、住家、管理人員三房之間兩兩通話。4)燃氣報警系統(tǒng)在天然氣泄漏時能自動切斷氣源，清除安全隱患。5)緊急求助系統(tǒng)住戶家里發(fā)生緊急情況時，比如老人或小孩出現(xiàn)以外無法自救時，可通過緊急按鈕向外界求助。

6)多媒體箱將家庭布線系統(tǒng)所有線纜統(tǒng)一合并到標準的網(wǎng)絡(luò)中去，為小區(qū)提供先進、可靠的信息傳輸平臺。6、其他智能配套A.什么是中央式新風系統(tǒng)

通過位于門窗上或下部的進風口將新鮮的空氣過濾后不間斷送入，通過排風口徹底將室內(nèi)的污蝕空氣排出，使密閉空間空氣得充分的更新。昵稱“房屋呼吸系統(tǒng)”。

B.中央式新風系統(tǒng)可以解決哪些問題.

A.剛裝修的房子長時間都不敢入住

B.搬進新房,會產(chǎn)生各種奇怪病狀

C.房子關(guān)窗太悶，開窗噪音大，灰塵重

D.家里小孩、愛人深受二手煙毒害

E.室內(nèi)家具發(fā)霉、墻壁受潮，并有微生物滋長。

F.經(jīng)常容易得空調(diào)病、大樓病

1、中央式新風系統(tǒng)七、新技術(shù)應(yīng)用越來越注重生活品質(zhì)的今天，應(yīng)用多種環(huán)保實用的技術(shù)，應(yīng)印項目核心形象中“倡導(dǎo)綠色建筑演繹經(jīng)典民居”，對項目形象提升有很大幫助。成本分攤到建筑面積約為25元/㎡。住宅的主體結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土墻體為主，在其外側(cè)設(shè)置高密度保溫板，再留出空氣對流層，設(shè)置開放式的干掛外墻。中間流動空氣層能帶走保溫板上的凝結(jié)水，有效保證保溫材料的長期干燥，維護其保溫性能持續(xù)有效?？諝鈱蛹由细蓲斓耐鈮Γ募酒鸬搅撕芎玫恼陉柛魺嶙饔?，也有效地防止雨水的侵入。2、墻體保溫技術(shù)七、新技術(shù)應(yīng)用

窗戶采用鋁合金斷橋隔熱雙層中空玻璃，阻止冷暖空氣交替，防紫外線輻射，具有良好的保溫性能與節(jié)能效果。

3、斷橋鋁合金中空雙層玻璃七、新技術(shù)應(yīng)用4、廚房食物垃圾處理廚房垃圾處理設(shè)備標準型約1200元/臺，靜音型約1500元/臺，高級型約2550元/臺，月用電量不足2度，平均壽命在10年以上，成本分攤到建筑面積約為20元/㎡。這種廚房垃圾處理機安裝在廚房水池底下，里頭有高速的旋轉(zhuǎn)電機，可將食物垃圾研磨成細小的顆粒，隨同自來水通過排水溝管道進入下水道。七、新技術(shù)應(yīng)用是以太陽能作為電能供給用來提供夜間道路照明，采用高光效照明光源設(shè)計，具有亮度高、安裝簡便、工作穩(wěn)定可靠、不敷設(shè)電纜、不消耗常規(guī)能源、使用壽命長等優(yōu)點、屬于當今社會大力提倡利用的綠色能源產(chǎn)品。主要應(yīng)用于城市道路、小區(qū)道路、工業(yè)園區(qū)、綠化帶、廣場、步行街、健身休閑廣場等場所的照明及亮化裝飾。在陰雨天可持續(xù)使用４天。太陽電池組件：40Wp蓄電池：全密封免維護鉛酸蓄電池一組光源：高效節(jié)能熒光燈9Wx2控制器：LK路燈光控定時控制器照明時間：5/7小時/天（可調(diào)），陰雨天可連續(xù)使用4天燈桿高度：3M燈桿材質(zhì)：普鋼，鍍鋅，噴塑處理5、太陽能路燈七、新技術(shù)應(yīng)用采用埋設(shè)垂直管、水平管或向地表水拋設(shè)管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內(nèi)使用。冬季將地熱能傳遞轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過熱泵機組傳遞散失到地表淺層中。

與其他形式的冷暖設(shè)備相比，節(jié)能非常明顯；與傳統(tǒng)的空氣源熱泵相比，地源熱泵取用的能源更廣泛，并且解決礦物燃料迅速枯竭以及消耗礦物燃料帶來的環(huán)境污染等社會問題，是真正意義上的節(jié)能環(huán)保。七、新技術(shù)應(yīng)用6、地源熱泵技術(shù)太陽能屋面，包括屋架，屋架上鋪設(shè)鋼板，鋼板上設(shè)有保溫材料層，保溫材料表面設(shè)置有不銹鋼瓦層。其特征是：不銹鋼瓦層上設(shè)有太陽能熱水器，所述太陽能熱水器由n組太陽能熱水器連接而成，每組太陽能熱水器的水箱相互連通，太陽能熱水器的真空管有若干節(jié)，每一節(jié)真空管之間通過接頭相連，整個太陽能覆蓋在不銹鋼瓦層上，構(gòu)成太陽能屋面。新實用型是將房子屋面上表面鋪滿真空集熱管，使太陽能熱水器構(gòu)成層面式，利用集熱管吸收的太陽熱能產(chǎn)生熱水，供整棟居民洗浴，從而實現(xiàn)熱水資源共享，高效利用太陽能的目的，可設(shè)置輔助電加熱系統(tǒng)在陰天水溫不高的情況輔助加熱。7、太陽能屋面七、新技術(shù)應(yīng)用將各戶計算機通過網(wǎng)絡(luò)接入社區(qū)中央服務(wù)器，社區(qū)中央服務(wù)器的功能有：1)過濾有害信息，防止病毒入侵，保證住戶享受快速網(wǎng)上沖浪；2)物業(yè)中心可通過服務(wù)器向各住戶發(fā)送重要通知、物業(yè)收費賬單等；3)各住戶可通過家中計算機交納物業(yè)費、電話費等多項物業(yè)代收費用。8、社區(qū)中央服務(wù)器七、新技術(shù)應(yīng)用投資概算PartSix一、模擬指標計算根據(jù)定位及建筑形式模擬計算，我們確定模擬初步規(guī)劃和相應(yīng)指標。1.地塊西南角設(shè)置小型廣場，臨廣場建45×20米6層商業(yè)，可做為餐飲用房及小型酒店或辦公；2.地塊西北角設(shè)社區(qū)會所和入口，會所地上兩層，地下一層；3.南側(cè)沿路設(shè)置9米進深2層小型商業(yè)用房；4.西側(cè)沿路設(shè)置15米進深2層商業(yè)；5.考慮客戶群特征和經(jīng)濟發(fā)展因素，車位按0.65個/戶配比，地下停車位按車位總數(shù)的40％考慮，每個車位平面尺寸5×2.5㎡，加上分攤車道約為35㎡；6.項目具體采暖方式未確定，先假設(shè)項目有市政集中供熱考慮，進行投資估算。指標模擬如下：

經(jīng)典資訊資料交流QQ:524556988項目指標備注1.建設(shè)用地面積81畝扣除退廣場和6層商業(yè)外，住宅凈用地79畝2.總建筑面積170305㎡含地下人防及設(shè)備用房地上建筑面積152871㎡

退臺式花園洋房2400㎡在景觀區(qū)周邊建兩棟，點綴社區(qū)品質(zhì)，約16戶6層磚混電梯洋房28924㎡占住宅用地面積35％，容積率1.65，戶均面積135㎡，共約214戶中高層18F106587㎡占住宅用地面積65％，容積率3.50，戶均面積110㎡，共約969戶會所及其他附屬用房2000㎡

商業(yè)12960㎡

6層商業(yè)5400㎡45m×20m沿街小型商業(yè)7560㎡南側(cè)沿路170米建進深9米2層商業(yè)，西側(cè)沿街建150米建15米進深2層商業(yè)地下建筑面積17434㎡

其中：高層地下5921㎡高層地下5900㎡全部為設(shè)備用房和人防工程，其中4000㎡可公攤單獨地下車庫10913㎡車位按0.65個/戶配比，地下停車按40％考慮，每個車位平面尺寸5×2.5㎡，加上分攤車道約為35㎡會所地下一層600㎡設(shè)置泳池及相關(guān)附屬用房（更衣室、洗浴室等）3.容積率2.831按81畝計算4.綠化率35%

5.總戶數(shù)1199戶

8.住宅可售建筑面積141911㎡

退臺花園洋房2470㎡

6層電梯洋房29763㎡

中高層109678㎡

9.可售地下車位312個其余人防臨時停車和地上停車依據(jù)指標進行項目投資估算：投資估算是以《項目定位及開發(fā)策略》為基礎(chǔ)，由于目前還未有一個較為詳細的規(guī)劃方案，項目的建筑方案、運營方式、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題還未得以解決和深化，所以各項費用的估算及效益評價均屬于概算范疇，旨在確定項目的檔次和最高限額設(shè)計，用于控制項目各項投資，降低風險，實現(xiàn)和超越預(yù)期利潤。項目費用（萬元）單方成本一土地費用10000.00分攤到可銷售面積單方成本646元/㎡二前期費用4603.56分攤到可銷售面積單方成本297元/㎡1市政配套繳費4122.11分攤到可銷售面積單方成本266元/㎡2前期工程費481.46分攤到可銷售面積單方成本31元/㎡三建安費用24186.30分攤到可銷售面積單方成本1561元/㎡四社區(qū)配套1450.08分攤到可銷售面積單方成本93元/㎡五管理費用等933.32分攤到可銷售面積單方成本60元/㎡六銷售推廣費1426.11分攤到可銷售面積單方成本92元/㎡七不可預(yù)見費623.47分攤到可銷售面積單方成本40元/㎡八建設(shè)期利息2536.75分攤到可銷售面積單方成本164元/㎡九投資合計45759.60分攤到可銷售面積單方成本2955元/㎡說明：1.可以看出單方成本將近3000元，相對目前銷售價格較高，但計算中所取土地成本為100萬元/畝，建設(shè)期利息也按10000萬元計算，所以計算成本遠遠大于實際成本；2.項目定位為中檔產(chǎn)品，在規(guī)劃設(shè)計、景觀、配套等方面都遠遠超出目前區(qū)域市場中端產(chǎn)品，所以后期實際銷售價格也將高于計算中所取的保守值，最終獲利也將更高。投資估算過程，含建筑內(nèi)給排水、采暖、強弱電工程投資估算過程二、銷售收入及成本利潤率測算我們先按保守價格計算項目銷售收入，然后再做價格不確定性分析。

面積單價小計(萬元）可售洋房2470㎡4400元/㎡1086.63可售電梯多層29763㎡3850元/㎡11458.73可售高層109678㎡3500元/㎡38387.31可售6層商業(yè)5400㎡5000元/㎡2700.00可售沿街商業(yè)7560㎡6500元/㎡4914.00可售地下車庫312個80000元/個2494.38銷售合計61041.05說明：1.投資估算中單方成本將近3000元，相對目前銷售價格較高，但計算中所取土地成本為100萬元/畝，建設(shè)期利息也按10000萬元計算，所以計算成本遠遠大于實際成本；2.項目定位為中檔產(chǎn)品，在規(guī)劃設(shè)計、景觀、配套等方面都遠遠超出目前區(qū)域市場中端產(chǎn)品，所以后期實際銷售價格也將高于計算中所取的保守值，最終獲利也將更高。1、銷售收入測算一般而言，西安的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期在2年以內(nèi)（不包括2年）的住宅。利潤率一般為15%～20%；開發(fā)周期在2～3年的，利潤率一般為20%～30%.按保守價格計算的項目成本利潤率為26.56％，處于行業(yè)正常盈利水平。1項目全部銷售收入61041.05萬元

2與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金3357.26萬元兩稅一費5.5％3項目開發(fā)價值57683.79萬元

4項目總投資45577.55萬元扣除天然氣入網(wǎng)費5實現(xiàn)稅前利潤12106.24萬元

6成本利潤率26.56%扣除兩稅一費后2、成本利潤率測算為了盡最大可能預(yù)測不可預(yù)見風險，我們做以下不確定性分析。假設(shè)情景洋房、商業(yè)、車庫等收入不變，電梯多層和中高層價格按50元/㎡遞增遞減，所得稅前利潤和成本利潤率變化如下：三、簡單敏感度分析可以看出參照目前區(qū)域中檔高層價格3350元/㎡計算，項目可實現(xiàn)所得稅前利潤10130萬元，成本利潤率22.23％；本項目品質(zhì)雖低于綠地等高端項目，但規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀、配套等方面要遠遠高于區(qū)域目前中檔產(chǎn)品，如按照3800元/㎡的理想價格計算，項目可實現(xiàn)所得稅前利潤16056萬元，成本利潤率35.24％。1、考慮車庫銷售收入電梯多層價格（元/㎡）中高層價格（元/㎡）銷售收入（元/㎡）所得稅前利潤（萬元）成本利潤率3700335058949.4310129.6622.23%3750340059646.6410788.5223.67%3800345060343.8411447.3825.12%3850350061041