淺議國(guó)內(nèi)土地出讓金制度葉曉東摘要：土地出讓金與否可以并入物業(yè)稅征收、如何協(xié)調(diào)物業(yè)稅和土地出讓金改革之間關(guān)系，這些都是國(guó)內(nèi)土地出讓金改革中重大問題。本文對(duì)土地出讓金概念性質(zhì)和理論基本、國(guó)內(nèi)土地出讓金制度形成與發(fā)展、近年來國(guó)內(nèi)土地出讓金制度現(xiàn)狀以及國(guó)內(nèi)土地出讓金與否可以并入物業(yè)稅征收進(jìn)行了分析，并以為國(guó)內(nèi)應(yīng)在保持既有土地出讓金基本上，將某些“土地出讓金”納入物業(yè)稅征收，綜合運(yùn)用市場(chǎng)和稅罷手段調(diào)控土地市場(chǎng)。房?jī)r(jià)過高是困擾國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大問題之一。針對(duì)這種狀況，國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策辦法?，F(xiàn)行土地出讓及稅收政策存在明顯弊端。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和都市土地出讓金收益，對(duì)于都市發(fā)展和增長(zhǎng)都市財(cái)政收入有著極其重要意義，于是地方都市政府就大量地出讓都市國(guó)有土地，導(dǎo)致都市土地出讓過多和閑置揮霍，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大；雖然政府轉(zhuǎn)而把這筆資金投入都市基本設(shè)施以及公用設(shè)施建設(shè)，但由于周邊基本設(shè)施條件逐漸改進(jìn)，客觀上使得土地不斷升值，真正獲取到土地增值收益房產(chǎn)所有人沒有繳稅，這些成本領(lǐng)實(shí)上被日后購(gòu)房者在日益抬高房?jī)r(jià)中承擔(dān)掉。盡管購(gòu)房者在支付房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)承擔(dān)了有效期限內(nèi)（50年或者70年）房產(chǎn)增值稅額，但事實(shí)上，政府在批地時(shí)幾乎不也許對(duì)的估算將來數(shù)十年內(nèi)土地價(jià)值增減，因而，在客觀上導(dǎo)致了土地乃至房?jī)r(jià)失真，也就容易產(chǎn)生泡沫。同步，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中不但獲得了開發(fā)投資利潤(rùn)，并且還無形地獲得了在她開發(fā)建設(shè)時(shí)期內(nèi)，由于都市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，不斷增值土地價(jià)值，其成為開發(fā)商高額利潤(rùn)重要來源；一戶多宅、豪宅與無房戶現(xiàn)象并存，住宅市場(chǎng)構(gòu)造性過剩和局限性并存，富人占有更多寶貴土地和其她住房資源；房地產(chǎn)過熱，金融系統(tǒng)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能力較低。一、土地出讓金概念、性質(zhì)和理論基本1．土地出讓金概念土地使用權(quán)出讓金（簡(jiǎn)稱土地出讓金），是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓所有價(jià)款（指土地出讓交易總額），或土地有效期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓價(jià)款。在國(guó)內(nèi)，土地出讓金，即城鄉(xiāng)國(guó)有土地所有權(quán)出讓金之因此這樣界定，是由于，第一，國(guó)內(nèi)《憲法》第10條明確規(guī)定：“都市土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和都市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！庇捎趪?guó)內(nèi)土地實(shí)行公有制，即土地所有權(quán)歸國(guó)家全民所有或集體所有，國(guó)家只能出讓土地使用權(quán)。第二，由于國(guó)內(nèi)集體所有土地，必要實(shí)行先征用后出讓嚴(yán)格規(guī)定，普通而言，國(guó)內(nèi)土地使用權(quán)出讓，指都是城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓。2．土地出讓金性質(zhì)土地出讓金，顧名思義，它是一種與土地和土地使用權(quán)相聯(lián)系新范疇，是一種土地財(cái)政問題。土地出讓金，在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具備雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地運(yùn)用，改進(jìn)和調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，涉及一二三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、各業(yè)內(nèi)部構(gòu)造等，制約或增進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是土地出讓金分派，作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系經(jīng)濟(jì)杠桿，在國(guó)家、土地所有者和土地使用者之間合理調(diào)控分派土地收益，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等。土地出讓金，事實(shí)上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限地租之總和?，F(xiàn)行土地出讓金實(shí)質(zhì)，是一種既有合計(jì)若干年地租性質(zhì)，又有一次性收取似稅非稅性質(zhì)矛盾復(fù)合體。土地出讓金具備地租而非稅性質(zhì)。稅收是納稅人為國(guó)家繳納經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具備強(qiáng)制性、免費(fèi)性和固定性。土地出讓金，將合計(jì)若干年地租總和，采用一次性收取，則又似有稅收非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一種內(nèi)在矛盾復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入重要來源。土地出讓金精確地說，是土地使用權(quán)交易價(jià)格；也可簡(jiǎn)樸地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)供求關(guān)系。對(duì)土地出讓金使用范疇作出了明確規(guī)定，土地出讓收入重要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和都市建設(shè)支出等。在土地國(guó)有狀況下，國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者（國(guó)土部規(guī)定開發(fā)商必要在1年或2年內(nèi)開發(fā)，如囤積土地要罰款或收回土地使用權(quán)，但地方政府多數(shù)不執(zhí)行多數(shù)袒護(hù)開發(fā)商，導(dǎo)致房源緊張房?jī)r(jià)暴漲），土地使用者一次性或分次支付一定數(shù)額貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓高低與土地用途、位置和土地出讓年限緊密有關(guān)。土地出讓金普通一次性支付。但有土地出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需時(shí)間較長(zhǎng)，因此也有多次支付形式?？梢娺@種多次支付和當(dāng)前時(shí)興“年租制”還是有所不同。3．土地出讓金理論基本土地使用權(quán)出讓金理論基本是地租理論。所謂地租，即土地使用者為使用土地而向所有者繳納實(shí)物形態(tài)或貨幣形態(tài)租金。馬克思指出無論地租有什么獨(dú)特形式，它一切類型有一種共同點(diǎn)：“地租占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)形式。”其實(shí)質(zhì)是土地所有者憑借土地所有權(quán)獲取土地收益。換句話說，地租本質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)人憑借土地權(quán)利分享一份生產(chǎn)成果，地租是對(duì)當(dāng)年利潤(rùn)扣除。從質(zhì)方面看，地租收益與土地運(yùn)用方式無關(guān)，地租是一種普遍經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只要存在不同利益團(tuán)隊(duì)或個(gè)體，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)流通，就存在地租。從量方面看，地租量卻與土地運(yùn)用方式直接有關(guān)，并直接影響土地用途置換，從而影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、國(guó)內(nèi)土地出讓金制度形成與發(fā)展學(xué)術(shù)界對(duì)土地出讓金制度研究是隨著國(guó)內(nèi)土地使用制度改革和出讓金浮現(xiàn)和發(fā)展而展開，精確說來，是開始于上世紀(jì)90年代初期，至今只有不屆時(shí)間。20世紀(jì)末土地出讓金制度在實(shí)踐中迅速發(fā)展里，僅在對(duì)土地使用制度、土地市場(chǎng)等關(guān)于研究著作中有所涉及，專門對(duì)土地出讓金制度進(jìn)行研究著作和文章不多；進(jìn)入21世紀(jì)，隨著土地出讓金制度在實(shí)踐中不斷暴露出嚴(yán)重問題，出讓金逐漸進(jìn)入公眾視野和學(xué)者研究范疇，浮現(xiàn)了某些研究成果。對(duì)土地出讓金制度研究大體可以總結(jié)如下：國(guó)內(nèi)對(duì)出讓金研究最早出當(dāng)前20世紀(jì)80年代末期，在之前一段時(shí)間里，學(xué)術(shù)界開展過關(guān)于“土地與否有價(jià)”、“收取地租與否意味著剝削”等社會(huì)主義條件下地租地價(jià)問題大討論，并最后統(tǒng)一了觀點(diǎn)，即“土地有價(jià)”。隨后關(guān)于土地制度和土地市場(chǎng)構(gòu)造、模式以及地價(jià)等問題研究成果浮現(xiàn)，以為國(guó)內(nèi)應(yīng)存在土地市場(chǎng)，需要改革單一政府劃撥土地使用制度；對(duì)馬克思主義地租理論進(jìn)行更進(jìn)一步研究，探討其在中華人民共和國(guó)體現(xiàn)形式與量化問題，對(duì)土地租、稅、費(fèi)、金屬性進(jìn)行科學(xué)界定和劃分，明確出讓金地租性質(zhì)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中混亂租稅費(fèi)改革提出明租、正稅、少費(fèi)和調(diào)節(jié)稅收構(gòu)造、組建土地基金等。從研究出讓金性質(zhì)入手，相稱多研究已觸及土地出讓金制度，成為土地出讓金制度研究起點(diǎn)。對(duì)土地出讓金制度研究是在土地制度改革進(jìn)程中展開。一方面必定了土地出讓金制度有關(guān)改革，以為土地出讓金制度在堅(jiān)持土地國(guó)有制前提下，消除了老式都市土地使用制度種種弊端，是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、有助于增進(jìn)土地資源合理配備、有助于發(fā)展新生產(chǎn)力好制度，充分體現(xiàn)出社會(huì)主義都市土地國(guó)有制優(yōu)越性。探討了市場(chǎng)機(jī)制作用下土地資源合理配備理論問題，土地儲(chǔ)備制度改革已得到認(rèn)同，以為土地儲(chǔ)備制度能提高土地市場(chǎng)化限度。另一方面又指出了存在問題，即形成了國(guó)內(nèi)土地使用制度雙軌制（也可稱二元化制度），即行政劃撥與有償出讓并存，只有通過出讓方式獲得土地才干進(jìn)入市場(chǎng)上交易，二元化土地使用制度對(duì)土地供應(yīng)與征用、用途管制、建設(shè)用地總量控制、土地交易等都具備深遠(yuǎn)影響，使國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)狀況復(fù)雜，弊端諸多?，F(xiàn)行征地制度在立法、程序、監(jiān)督等方面自身都存在諸多缺陷，征地范疇過寬，補(bǔ)償不合理，忽視農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)和農(nóng)民利益，存在著產(chǎn)權(quán)界定缺損和市場(chǎng)機(jī)制缺位問題，導(dǎo)致在既有土地出讓金制度安排下，既勉勵(lì)了政府經(jīng)營(yíng)土地牟利沖動(dòng)，又極大地?fù)p害了農(nóng)民利益。要從法律角度、政府行為和制度完善等方面對(duì)征地制度進(jìn)行改革，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。此外，土地補(bǔ)償除普通應(yīng)涉及青苗費(fèi)、地上附著物費(fèi)等外，還應(yīng)體現(xiàn)土地資源環(huán)境總價(jià)值，補(bǔ)償內(nèi)涵既要包括農(nóng)地直接使用價(jià)值，還要包括其非使用價(jià)值等。土地出讓金制度受政府影響強(qiáng)烈，地方政府在推動(dòng)城鄉(xiāng)化、工業(yè)化過程中將涉及出讓金在內(nèi)收益作為增長(zhǎng)收入重要手段，而其之因此可以通過擴(kuò)張城鄉(xiāng)化運(yùn)用土地來增長(zhǎng)收入，是由于現(xiàn)行土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷制度為其提供了制度保障。政府主導(dǎo)土地儲(chǔ)備制度尚不完善，在土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、整頓、供應(yīng)等各個(gè)環(huán)節(jié)均有待改進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)浮現(xiàn)問題重要根源也是土地出讓金制度不完善，其弊端導(dǎo)致了房地產(chǎn)熱浮現(xiàn)。在出讓方式研究上，否定了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地使用劃撥制度合理性，以為市場(chǎng)化限度較高“招拍掛”是土地出讓金制度發(fā)展方向，但在合同方式出讓土地存廢問題上有爭(zhēng)議。有學(xué)者以為合同出讓獲取出讓金低，這不是合同出讓方式自身問題，而是出讓方和受讓方不規(guī)范運(yùn)作或是信息不完全等因素導(dǎo)致。對(duì)招拍掛存在爭(zhēng)議，有學(xué)者以為拍賣容易導(dǎo)致地價(jià)非理性上漲，使房?jī)r(jià)虛高，相反觀點(diǎn)以為地價(jià)房?jī)r(jià)上漲是土地價(jià)值顯化，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系決定。在出讓金管理和收益分派方面研究上，從數(shù)據(jù)對(duì)比和經(jīng)濟(jì)模型中分析，大體估算某一階段出讓金規(guī)模，從制度缺陷上找出出讓金流失途徑。在出讓金使用管理上，因有關(guān)管理制度太粗糙，導(dǎo)致出讓金收支混亂，在改革方向上，當(dāng)前存在加強(qiáng)既有收支管理說、建立出讓土地基金說等，觀點(diǎn)不一，莫衷一是。也有學(xué)者通過全面考察出讓金管理歷史、現(xiàn)狀及國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，提出了中央財(cái)政加強(qiáng)對(duì)涉及出讓金在內(nèi)土地收益監(jiān)督管理必要性、可行性、詳細(xì)辦法和政策建議。隨著土地出讓金制度在實(shí)踐中不斷暴露出嚴(yán)重問題，完善或是拋棄土地出讓金制度討論越來越熱烈。前者代表性觀點(diǎn)，如周天勇提出將劃撥土地與出讓土地并軌，黃小虎提出在保存既有制度同步，重點(diǎn)履行年租制。后者代表性觀點(diǎn)有三類，分別為：以周小川為代表以物業(yè)稅代替土地出讓金制度法，建設(shè)部在一份調(diào)研報(bào)告中提出土地年租制代替法，及以蔡金水等人以為解決土地出讓金制度弊端最徹底改革辦法是費(fèi)改稅，將出讓金改為年稅制。三、近年來國(guó)內(nèi)土地出讓金制度現(xiàn)狀近些年國(guó)內(nèi)土地制度和土地財(cái)政制度變革帶來了巨大成績(jī)，匯集了10000多億元巨額可支配財(cái)力，激發(fā)出潛在活力，把全國(guó)土地資源盤活了。但是與此同步，土地出讓金制度帶來某些弊端也相稱顯現(xiàn)突出。弊端之一：各級(jí)地方政府在財(cái)政收入方面沒有自主權(quán)財(cái)政壓力下，土地出讓金可使地方政府將后50～70年土地收益一次性收取，必然導(dǎo)致地方政府運(yùn)用各種手段擴(kuò)大出售土地?fù)Q取收入短期行為。為了擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基本設(shè)施建設(shè)力度，越權(quán)減免稅收，以吸引外商或民間投資。這種行為，既有悖于“代際公平性”即代際之間利益關(guān)系公平性，又有損于土地資源使用有效性。在代際公平問題上，絕對(duì)傾向于任何一種特定期代都是不可取。也就是說，咱們既要防止過高積累率影響當(dāng)前消費(fèi)，從而影響人們勞動(dòng)積極性，又要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后裔利益。擁有13億人口中華人民共和國(guó)，土地資源這個(gè)不可再生資源，更稀缺貴重，其使用有效性更核心。弊端之二：土地出讓金利益分派機(jī)制不合理。土地出讓金是若干年土地有效期地租之和，本屆政府獲得土地出讓金，事實(shí)上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了將來若干年限土地收益總和。從現(xiàn)屆和后屆地方政府看，則是現(xiàn)屆政府提前支取了下一屆政府收入，是一種對(duì)土地收益“透支”，這對(duì)于后屆政府顯然是不公平。在當(dāng)前土地出讓金制度下，現(xiàn)屆政府將土地出賣，賣地收益都由本屆政府支配，這樣就使得后屆政府無法實(shí)現(xiàn)收益共享，令地方政府在任期內(nèi)熱衷于批地賣地。這種土地收益行為短期化，往往也導(dǎo)致了土地濫用。再者，有時(shí)下一任政府，還需要承擔(dān)土地賣出之后開發(fā)配套投入，乃至提供某些征地補(bǔ)償費(fèi)等等。更重要弊端是由于各地土地儲(chǔ)備是有限，隨著土地所有權(quán)不斷出讓，各級(jí)地方政府在這方面獲得財(cái)政收入也將有朝一日而銳減，長(zhǎng)此以往，將會(huì)浮現(xiàn)沒有土地可供出讓尷尬局面。弊端之三：征地與賣地之間巨額利益誘使土地“尋租”。不少地方政府，以經(jīng)營(yíng)都市或經(jīng)營(yíng)土地等名義，炒作土地。國(guó)家供地政策改了，即實(shí)行土地有償使用，政府通過出讓公有土地收取土地出讓金，但征地政策卻沒有變化。當(dāng)前，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地必要通過國(guó)家征用，在征用過程中，行政權(quán)力對(duì)土地資源配備起著絕對(duì)控制和支配作用，這就使得地方當(dāng)權(quán)者有了濫用權(quán)力機(jī)會(huì)。突出體當(dāng)前，一方面用籌劃經(jīng)濟(jì)辦法低價(jià)拿地，另一方面用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)辦法高價(jià)供地，低進(jìn)高出，炒作土地，客觀上形成了多占多得機(jī)制。行政價(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格巨額差價(jià)，既是驅(qū)動(dòng)不少地方政府大量批地賣地動(dòng)力，也是本地“尋租”行為產(chǎn)生溫床。由于權(quán)力監(jiān)督機(jī)制缺失，勢(shì)必導(dǎo)致權(quán)力和利益在幅度上、范疇上隨意性和濫用，導(dǎo)致腐敗產(chǎn)生。改革二十近年來，中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中浮現(xiàn)一次次圈地?zé)?、開發(fā)區(qū)熱等等，究其深層因素，無不都是不少地方政府把土地當(dāng)成生財(cái)之道，諸多土地儲(chǔ)備中心甚至把農(nóng)民地預(yù)征后直接納入土地儲(chǔ)備，也是屢見不鮮了。四、土地出讓金與否可以并入物業(yè)稅征收1．贊同將土地出讓金納入物業(yè)稅征收重要根據(jù)第一，一次性收取40年甚至70年土地出讓金并將其在短期內(nèi)花掉，是一種短期行為，是對(duì)將來土地收益一種“透支”。盡管會(huì)暫時(shí)增長(zhǎng)地方政府財(cái)政收入，卻不利于長(zhǎng)期財(cái)政收入穩(wěn)定。并且將將來年度財(cái)政收入納入到當(dāng)期來支出，尚有違代際之間公平。短期內(nèi)容易助長(zhǎng)地方大量出讓土地，長(zhǎng)期內(nèi)則也許使將來政府浮現(xiàn)“無地可賣（出讓）”尷尬局面。新制度學(xué)派代表人物道格拉斯·諾斯（DouglasC·North）提出“諾斯悖論”〔1〕有助于解釋地方政府一次性收取近年土地出讓金短期行為?！爸Z斯悖論”以為，從長(zhǎng)期來看，國(guó)家存在是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心。但是國(guó)家政策卻是由任期相對(duì)短期化官僚來執(zhí)行，官僚任期短期化導(dǎo)致了其所負(fù)責(zé)任也具備不持續(xù)性，從而將后來年度土地出讓金收入在自己任期內(nèi)實(shí)現(xiàn)并進(jìn)行支出，從而危及地方財(cái)政長(zhǎng)期穩(wěn)定性，也不利于地方土地市場(chǎng)健康發(fā)展，甚至?xí)碡?cái)政風(fēng)險(xiǎn)。第二，從性質(zhì)上講，土地出讓金既然是一種“地租”收入，那么依照馬克思地租理論，其中就不但應(yīng)當(dāng)涉及政府部門壟斷土地所有權(quán)而獲得“絕對(duì)地租”，還應(yīng)當(dāng)涉及“級(jí)差地租”。所謂級(jí)差地租，也稱區(qū)位地租，是指租用、運(yùn)用較優(yōu)土地所獲得歸土地所有者占有超額利潤(rùn)，其來源是土地經(jīng)營(yíng)者獲得個(gè)別產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間超額利潤(rùn)。按照級(jí)差地租形成條件，又可以分為兩某些，級(jí)差地租I是指因運(yùn)用區(qū)位較優(yōu)和地質(zhì)條件較好土地所產(chǎn)生超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成地租，這是由于土地先天自然條件所形成；級(jí)差地租II是指在土地上持續(xù)追加投資、改進(jìn)土地條件，形成勞動(dòng)生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成地租，〔2〕是通過人們后天努力所形成。依照投資不同特點(diǎn)，級(jí)差地租II又可以分為由直接投資形成級(jí)差地租IIa和由間接投資形成級(jí)差地租IIb，前者普通應(yīng)歸對(duì)土地進(jìn)行直接投資開發(fā)建設(shè)者所有，后者又可以細(xì)分為級(jí)差地租IIb－1和級(jí)差地租b－2?！?〕前者是由市政基本設(shè)施投資形成，理論上應(yīng)歸國(guó)家或各級(jí)政府所有；后者是指社會(huì)投資輻射性地租，即除市政設(shè)施之外工業(yè)、商務(wù)、文教、住宅等其她基本建設(shè)對(duì)一定范疇地段所產(chǎn)生輻射作用而形成地租?？梢姡擞烧苯油顿Y形成級(jí)差地租IIb－1某些之外，政府作為土地所有者，也可以分享其她某些級(jí)差地租。國(guó)內(nèi)政府部門在一次性收取數(shù)十年地租之后，很難享有到地價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地開發(fā)限度提高所能帶來級(jí)差地租II，損失了政府財(cái)政收入。第三，一次性收取土地出讓金，使土地開發(fā)成本大大提高，既不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也大大提高了房?jī)r(jià)，影響了人民居住水平不斷提高。在國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段，高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了廣大民眾承擔(dān)，甚至在一定限度上影響到了國(guó)內(nèi)和諧社會(huì)構(gòu)建。而如果能將土地出讓金納入物業(yè)稅分為近年度征收，則可以穩(wěn)定地方政府長(zhǎng)期財(cái)政收入，減少房地產(chǎn)開發(fā)成本，在一定限度上減少房?jī)r(jià)，提高土地保有成本，有助于提高土地資源配備效率。2．反對(duì)將土地出讓金納入物業(yè)稅征收重要根據(jù)第一，兩者性質(zhì)不同。土地出讓金是政府部門根據(jù)土地所有權(quán)獲得一種“地租”收入，并且作為互換條件，土地使用人還因而獲得了相應(yīng)“對(duì)價(jià)”——土地使用權(quán)。因而，從本質(zhì)上講，土地使用人和政府部門之間是一種遵循等價(jià)互換原則市場(chǎng)交易行為。在法律上，土地使用權(quán)出讓，是一種出讓財(cái)產(chǎn)民事法律合同行為。土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系主體——作為出讓方國(guó)家（在合同上簽字出讓方是市、縣人民政府土地管理部門）和作為受讓方土地使用者，她們?cè)谕恋爻鲎尰顒?dòng)中法律地位也是平等。而物業(yè)稅征收則否則，作為重要對(duì)房地產(chǎn)征收一種財(cái)產(chǎn)稅，政府憑借其手中政治權(quán)力、作為社會(huì)管理者向房地產(chǎn)所有人課征一種稅收，有強(qiáng)制性、免費(fèi)性、固定性等稅收共同屬性。換言之，土地出讓金屬于以市場(chǎng)分派為基本初次分派，物業(yè)稅則是政府對(duì)納稅人進(jìn)行一種再分派。因而，將土地出讓金納入物業(yè)稅一并征收從理論上講不通。第二，土地使用權(quán)有償出讓制度不但僅是政府獲得收入一種工具，更重要是，它同步還是政府用來配備土地這種稀缺資源一種手段，是通過不斷改革和摸索才最后形成。并且物業(yè)稅稅收性質(zhì)就決定了其首要職能是為政府部門籌集財(cái)政收入，另一方面才是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)；而土地出讓金則相反，它一方面是對(duì)土地這種稀缺經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行有效配備工具，附屬職能才是為政府籌集財(cái)政收入。如果將土地出讓金并入物業(yè)稅征收，將意味著土地市場(chǎng)會(huì)重新回歸到行政劃撥老路上去，是對(duì)土地有償出讓制度改革一種否定和倒退，并且容易滋生腐敗和尋租行為，將不利于土地資源有效配備。第三，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收面臨實(shí)踐難題。由于脫離土地出讓市場(chǎng)，物業(yè)稅只能通過評(píng)估來擬定每年稅基，這就對(duì)國(guó)內(nèi)土地價(jià)值評(píng)估提出了較高規(guī)定。同步，從征管制度來看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地出讓金已經(jīng)形成了土地管理部門代為收取、財(cái)政部門開設(shè)財(cái)政專戶進(jìn)行核算一套規(guī)范化、制度化征收監(jiān)管機(jī)制。并且由于土地出讓金支付是用地者獲得土地使用權(quán)先決條件，拒付土地出讓金現(xiàn)象幾乎不也許發(fā)生。但是在當(dāng)前普遍存在購(gòu)房人拖欠稅費(fèi)、征管困難狀況下，將來在房產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅成本也將會(huì)很高，這些都使將土地出讓金并入物業(yè)稅征收可行性受到質(zhì)疑。綜上所述，將土地出讓金并入物業(yè)稅征收不可行重要因素在于，物業(yè)稅和土地出讓金性質(zhì)截然不同，土地出讓金作為配備土地資源重要調(diào)控手段幾乎不可代替。而征收物業(yè)稅是國(guó)內(nèi)稅制改革大勢(shì)所趨，西方國(guó)家以房地產(chǎn)為重要課稅對(duì)象財(cái)產(chǎn)稅普遍存在充分證明了這一點(diǎn)。隨著國(guó)內(nèi)財(cái)產(chǎn)登記制度和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度不斷完善，物業(yè)稅將最后成為國(guó)內(nèi)地方政府主體稅種。五、對(duì)國(guó)內(nèi)土地出讓金制度改革個(gè)人建議在國(guó)內(nèi)較為可行辦法，即在保持既有土地出讓金基本上，將由于土地增值所形成那某些級(jí)差地租并入物業(yè)稅征收，通過市場(chǎng)手段和稅收政策協(xié)調(diào)，來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地使用有效調(diào)控。1．土地出讓金與物業(yè)稅之間有“交集”其實(shí)，物業(yè)稅和土地出讓金之間并不是完全水火不相容，兩者之間存在“交集”某些。課征物業(yè)稅根據(jù)“受益說”以為，政府運(yùn)用從房屋所有人那里征收稅收，來改進(jìn)房屋周邊道路等基本設(shè)施，增進(jìn)了房屋升值，這樣物業(yè)稅稅基——房屋價(jià)值也就有了增長(zhǎng)，政府因而獲取稅收收入也浮現(xiàn)了上升。政府和納稅人之間依托物業(yè)稅實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)。而土地出讓金中某些級(jí)差地租所指也正是由于政府