淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議目錄市場篇都市概況……………………淄博社會經濟狀況描述……………………宏觀經濟…………………………‥……區(qū)域經濟……………‥…淄博市土地市場分析……………………淄博房地產市場經濟狀況描述（狀況、特性和競爭）…………………歷史回顧…………………‥………總體評價………………發(fā)展狀況………………存在問題……………………………發(fā)展趨勢……………………………淄博房地產微觀市場狀況描述…………………‥……………‥……張店區(qū)在建樓盤分布圖………………………多層住宅市場分析………………………高層住宅市場分析…………………小戶型住宅市場分析………………………別墅住宅市場分析………………………寫字樓市場分析………………………商業(yè)地產分析………………………替她項目篇項目狀況……………………新世界步行商業(yè)街狀況描述（街區(qū)功能）………………區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………政府機能狀況………………文化教誨氛圍………………商業(yè)氛圍……………………人口及社區(qū)狀況……………………………交通組織狀況………………公共設施狀況………………項目優(yōu)劣勢…………………項目概念篇----概念設計對項目基本結識…………………………總體方略和總概念設計……………………產品梳理……………………概念設計及構想……………………………項目定位篇市場定位…………………市場定位………………經營產品主題…………………………配套主題………………價格定位……………………客戶定位……………………目的客層狀況…………………………目的客層區(qū)域分布…………………影響到目的客層渠道………………四、商場區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………方略篇入市方略與時機……………………………項目形象方略……………………………價格及付款方式方略………………………項目包裝方略………………公關促銷方略………………媒體宣傳廣告方略…………………………銷售推廣篇階段銷售工作安排…………………………控盤方略及銷售控制………………………附件項目裝修原則建議……………………銷售培訓綱要和人員招聘安排………………………淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議書市場篇都市概況淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對外開放較早都市之一。全市國土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)---張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣----桓臺、高青、沂源全市人口412.03萬人，其中，都市人口265萬人，張店人口67萬人。淄博社會經濟狀況描述宏觀經濟：,全市國內生產總值完畢1003.38億元,同比增長16.6%,為十年來增速最高年份。其中,第一產業(yè)增長值49.3億元,增長6.2%;第二產業(yè)增長值611.92億元,增長19.7%;第三產業(yè)增長值342.16億元,增長13.2%。三次產業(yè)比例由6.2:58.1:35.7調節(jié)為4.91:60.99:34.10。經濟總體運營呈現出“速度加快、質量提高、構造優(yōu)化、后勁增強”良好發(fā)展態(tài)勢。經濟運營重要特點是:

1、工業(yè)生產持續(xù)迅速增長。,全市規(guī)模以上工業(yè)公司共完畢總產值1413.29億元,同比增長30.68%;實現工業(yè)增長值441.09億元,同比增長25.16%。地方工業(yè)生產形勢良好。全年全市規(guī)模以上地方工業(yè)完畢總產值974.56億元,同比增長36.85%,高出全市平均水平6.17個百分點,高出中央省屬工業(yè)增速29.18個百分點。地方工業(yè)中,市屬工業(yè)完畢總產值93.82億元,增長21.15%;區(qū)縣及如下工業(yè)完畢總產值880.73億元,增長39.75%。區(qū)縣工業(yè)總產值排前3位依次是淄川區(qū)(159.96億元)、張店區(qū)(156.30億元)、桓臺縣(138.53億元),產值增速居前3位依次為臨淄區(qū)(63.9%)、博山區(qū)(48.21%)、周村區(qū)(44.43%)。

2、工業(yè)整體效益水平大幅提高,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。全市規(guī)模以上工業(yè)經濟效益綜合指數達142.81%,同比提高19.67個百分點;實現利稅138.71億元,其中利潤65.82億元,同比分別增長54.11%和84.21%。效益水平大幅提高重要因素是中央省屬工業(yè)整體效益明顯好轉。中央省屬公司盈虧相抵后實現利潤8.89億元,較上年同期增效11.52億元,極大地支持了全市工業(yè)整體效益高速增長。中央省屬工業(yè)實現利稅39.29億元,同比增長84.28%。地方工業(yè)效益綜合指數為147.62%,同比提高12.61個百分點;實現利稅99.42億元,其中利潤56.93億元,同比分別增長44.74%和48.40%。地方公司中區(qū)縣屬工業(yè)效益迅速增長。市屬公司利潤同比下降14.99%,區(qū)縣及如下工業(yè)增長54.48%。從區(qū)縣利潤指標完畢狀況看,利潤總額排前3位依次為:淄川區(qū)(113193萬元)、桓臺縣(100250萬元)、臨淄區(qū)(100112萬元);增速居前3位依次為:臨淄區(qū)(118.63%)、高青縣(69.53%)、博山區(qū)(56.44%)。

3、固定資產投資大幅增長。全市50萬元以上項目完畢固定資產投資365.91億元,其中華人民共和國有基建、國有更改、國有其她和房地產開發(fā)投資共完畢196.20億元,同比增長66.5%。分從屬關系看,市區(qū)縣屬固定資產投資完畢301.61億元;中央省屬單位完畢投資64.29億元。住宅建設繼續(xù)保持較高投入，全年城鄉(xiāng)單位自建和房地產公司開發(fā)住宅投資達40.04億元；竣工住宅面積179.51萬平方米；商品房銷售額13.94億元，其中銷售給個人12.39億元。（城鄉(xiāng)單位自建和房地產公司開發(fā)住宅投資達14.74億元；竣工住宅面積139.46萬平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個人8.59億元，增長79.71％）。

4、消費品市場穩(wěn)中有旺。全市社會消費品零售總額實現254.86億元,同比增長15.1%。其中,都市消費品零售額增長14.8%,區(qū)縣及如下增長18.4%。分經濟類型看,國有經濟增長4.7%,個體經濟增長13.7%,私營經濟增長25.7%。從區(qū)縣完畢狀況看,各區(qū)縣均呈不同限度增長,社會消費品零售總額居前3位依次為張店區(qū)(71.36億元)、淄川區(qū)(42.48億元)、博山區(qū)(35.32億元)。

5、物價穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長,生活水平穩(wěn)步提高。全市居民消費價格指數為100.1%,同比回升0.1個百分點。全年全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入為8720元,同比增長11%,城鄉(xiāng)居民人均消費性支出6126元,增長7.7%。

6、財政收支保持穩(wěn)定。全市實現地方財政收入40.25億元,同比增長25.08%;地方財政支出47.92億元,增長20.16%。分區(qū)縣看,財政收入居前3位依次為臨淄區(qū)(56051萬元)、張店區(qū)(46545萬元)、淄川區(qū)(39086萬元);各區(qū)縣增速呈不同幅度增長,居前3位依次為桓臺縣(40.18%)、高青縣(34.61%)、臨淄區(qū)(32.71%)。

7、稅收完畢狀況較好。全市稅務部門共完畢各項稅收84.09億元,增長13.01%;其中華人民共和國稅完畢收入57.81億元,增長13.68%;地稅完畢26.28億元,增長11.54%。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位依次是臨淄區(qū)(268517萬元)、張店區(qū)(187567萬元)、淄川區(qū)(92100萬元),增速最高是高青縣(27.47%)、另一方面是桓臺縣(24.69%)、第三位是博山區(qū)(19.22%)。

8、金融形勢穩(wěn)定。年末,全市金融機構各項存款余額達824.26億元,比年初增長22.31%。其中城鄉(xiāng)儲蓄存款余額479.32億元,增長15.74%;公司存款222.99億元,增長23.09%。全市貸款余額達605.11億元,比年初增長21.51%。在短期貸款中工業(yè)貸款和農業(yè)貸款分別增長7.21%和24.46%。全市金融機構完畢鈔票收入2591.03億元,鈔票支出2580.05億元,合計完畢貨幣凈回籠10.98億元。

9、運用外資形勢良好。全市合計批準運用外資項目169個,合同外資金額61607萬美元,同比增長133.61%;實際外資到位35058萬美元,增長72.48%。區(qū)域經濟：淄博房地產市場經濟狀況描述淄博市房地產行業(yè)歷史回顧1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實事，全面完畢年內工作任務。全市房管系統房地產業(yè)完畢增長值13.6億元，比上年增長19.3％；城鄉(xiāng)居民人均居住面積10.2平方米，比上年增長3％；房地產交易面積381萬平方米，交易額23.5億元，分別比上年增長13％和14％；經濟合用住房建設年內爭取籌劃138.7萬平方米，開工120萬平方米，竣工75.5萬平方米；完畢房屋評估業(yè)務106萬平方米，房屋安全鑒定25萬平方米，房屋監(jiān)理8.5萬平方米，房屋設計11.5萬平方米；10月底完畢已購公房上市啟動工作，房地產二級市場全面開放；房改售房工作進入收尾階段。，全市房管系統房地產增長值完畢15億元，比上年增長10%；新開工經濟合用住房122萬平方米，竣工74萬平方米，提供住宅10360套；完畢房地產交易420.97萬平方米，比上年增長5.13%，房地產交易額達28.59億元，比上年增長7.11%；房地產交易市場遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實現“一門式”服務；住房制度改革平穩(wěn)推動，基本完畢房改房由某些產權向所有產權過渡；大力履行物業(yè)管理，繼續(xù)開展先進住宅社區(qū)達標創(chuàng)先活動，年內有4個社區(qū)獲省級先進住宅社區(qū)；全市城鄉(xiāng)居民人均居住面積10.39平方米，高于全省平均水平。，淄博市住房制度改革全面進入住房貨幣化分派實行階段，沿街開發(fā)和舊城改導致為全市房管系統新經濟增長點。全市房地產市場活躍，房產交易日趨規(guī)范。全年房地產交易面積完畢497萬平方米，交易額38.23億元。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內各大銀行合伙，推出貸款“一條龍”服務，全年合計為800余戶居民提供住房貸款擔保，擔保額8000多萬元，刺激了房地產金融市場發(fā)展。，全市房管系統房地產業(yè)增長值完畢15.9億元，比上年增長6%；城鄉(xiāng)人均居住面積11.1平方米，比上年增長0.71平方米；房地產交易面積497萬平方米，交易額38.23億元，分別比上年增長16.71%和17.66%，全市住宅與房地產業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢，在房屋拆遷、置業(yè)擔保、評估改制、測繪改制、房產宣傳等方面獲得重大突破。，淄博市房改各項指標均高于全省平均水平，公房出售17.5萬戶、1291萬平方米，出售率95%以上；公積金歸集合計總額12.64億元，歸集率86%；住房貸款余額9300萬元。，全市房地產業(yè)依然保持迅速發(fā)展態(tài)勢，全年房地產交易面積430萬平方米，交易額45億元，城鄉(xiāng)人均居住面積11.8平方米，住房消費成為社會消費熱點，從而有效調動了社會資本投資房地產積極性，帶動了有關產業(yè)發(fā)展，對拉動全市經濟增長起到重要作用。，全市空置商品房31.91萬平方米，其中住宅27.07萬平方米，其她4.85萬平方米。空置率15.1%。，全市房地產綜合開發(fā)銷售總額26.34億元，其中：住宅22.06億元，其她4.28億元。

1.全年出售公房2262戶、建筑面積20.2萬平方米，全市合計出售公房17.73萬戶、建筑面積1311.3萬平方米，占全市公有住房總量95%以上；住房公積金合計總額11.36億元，歸集率達86%。2.完畢24個單位，2438戶產權過渡工作，全市房改由某些產權向所有產權過渡工作基本完畢。3.選定在張店中心路以西、聯通路以北集中建設經濟合用住房社區(qū),可為1370戶城鄉(xiāng)中低收入家庭提供11.9萬平方米住宅。4.出臺《關于進一步加強經濟合用住房管理告知》，明確規(guī)定經濟合用住房認購條件、審核程序、權屬管理、上市交易等工作。5.貫徹國務院《關于進一步加強住房公積金管理工作告知》及全國、省住房公積金管理工作會議精神，著手準備成立住房公積金管理委員會。，淄博市既有具備房地產開發(fā)資格公司135家，總注冊資本金10.29億元，房地產開發(fā)公司從業(yè)人員3750人。其中：省屬開發(fā)公司1家，外地進淄開發(fā)公司3家，市屬開發(fā)公司131家。具備開發(fā)一級資質公司2家，二級資質公司6家，三級資質公司18家，四級(含四級)如下資質公司109家。135家開發(fā)公司中：國有公司14家，集體公司27家，股份制公司51家，合資(涉及外資)公司8家，民營公司35家。

（2）淄博市地產行業(yè)總體評價：從以上數據顯示，淄博市房地產市場正在穩(wěn)步發(fā)展，當前已經成為淄博市國民經濟支柱產業(yè)。幾年來，淄博市房地產開發(fā)市場總體上體現為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快增長速度。全市商品房平均銷售價格增長速度平穩(wěn)，年增長在50－80元／m2之間，房地產業(yè)已經成為國民經濟發(fā)展得支柱產業(yè)，房價穩(wěn)中有升，住宅市場行業(yè)風險不大。（3）淄博市地產發(fā)展狀況當前，淄博房地產開發(fā)重要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地張店區(qū)是全市政治、經濟、文化和科技教誨中心區(qū)，房地產市場較活躍，平均價格在1700元/平方米左右。由于都市發(fā)展規(guī)定，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同步這也帶動了新一輪房地產熱潮興起，以建業(yè)都市花園、世紀花園、紫荊園等為代表大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型重要以三房為主，面積以110—200平方米為主力戶型。因地區(qū)性和消費習慣因素，樓層以4—6層為主，客戶對高層建筑接受限度低；建筑風格仍以簡樸模仿歐陸風格為主。樓盤綠化上仍屬起步階段。（4）淄博市房地產市場當前存在重要問題

由于淄博組群式都市格局明顯，區(qū)域經濟發(fā)展不平衡、差別較大。從記錄資料分析和市場調查狀況看，其存在重要問題及因素是：

某些區(qū)縣政府和部門指引思想有偏差，導致局部地區(qū)房地產開發(fā)規(guī)模過大。有區(qū)縣和個別領導對房地產開發(fā)市場發(fā)展規(guī)律把握不準，對本地實際號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪。

土地供應籌劃不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產開發(fā)市場正常發(fā)展。

1、個別城區(qū)土地供應過量，開發(fā)項目確立不規(guī)范，攤子鋪過大，存在潛在市場風險。據房地產記錄資料顯示，全年房地產綜合開發(fā)施工面積比上年增長61.2%，全市房地產施工總面積達到558萬平方米。一方面闡明房地產綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表白土地投放過量，新開工面積增長。其重要因素是：無籌劃確立開發(fā)項目，規(guī)劃失控，多頭批地。建設單位和開發(fā)商所用地塊和項目開工后，才到關于部門補辦開發(fā)經營手續(xù)。據記錄，比上年增長開發(fā)面積31.2%，土地比上年增長230%。缺少年度開發(fā)建設籌劃控制。

2、個別區(qū)縣和個別領導仍存在批條子、減免規(guī)費問題。從而導致資金流失，使房地產開發(fā)經營市場浮現不平等競爭。新開工項目，有近50%項目有減免規(guī)費現象，其中領導批條、說情和區(qū)縣政府以文獻、會議紀要形式減免上級規(guī)費現象占90%以上，導致上億元資金流失。致使市場形成不平等競爭，配套資金局限性，群眾生活質量得不到保障。也挫傷了某些開發(fā)商積極性。

3、機關事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個別有錢單位還在建房，沖擊了開發(fā)經營市場，助長了不正之風。

房地產開發(fā)管理職權不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導致房地產開發(fā)經營市場發(fā)展不規(guī)范。

1、房地產開發(fā)、拆遷、商品房銷(預)售等過程都屬于房地產綜合開發(fā)其中一種環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設行為。當前，淄博市房地產開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預)售管理在兩個部門。房地產開發(fā)經營允許與房屋銷(預)售允許管理脫節(jié)。

2、審批程序顛倒，導致某些開發(fā)經營項目違法建設。房地產開發(fā)項目確立應當由建設行政主管部門根據都市總體規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃，按照年度建設籌劃組織實行。而近年來建設項目確立是建設用地規(guī)劃允許和建設用地批準在先，自建自用非經營性項目和開發(fā)經營項目性質還沒有區(qū)別，就獲得了建設用地規(guī)劃允許和建設用地批準文獻，致使諸多公司在不具備開發(fā)經營資格狀況下，從事房地產開發(fā)經營活動，導致了主體行為違法事實，同步也是導致大量在集體土地上搞開發(fā)重要因素之一。

房地產綜合開發(fā)建設管理機構不健全，不適應房地產開發(fā)形勢發(fā)展。淄博市開發(fā)辦既有事業(yè)編制11人，正科級單位，與發(fā)展中房地產業(yè)極不適應。區(qū)縣級開發(fā)管理力度貧乏，多數區(qū)縣只設立了房地產綜合開發(fā)建設管理領導小組，好區(qū)縣尚有一種專門管理人員，個別區(qū)縣只設一種兼職管理人員。管理人員不到位，導致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對無資質開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未獲得開發(fā)經營允許搞開發(fā)、產權部門運用職權以舊城改造名義開發(fā)經營等違法行為懲罰力度不夠，挫傷了合法經營者積極性。淄博整體房地產市場仍屬起步階段，房地產經營仍屬粗放型經營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產品差別化區(qū)別不明顯，市場產品同質化現象嚴重。住房信貸發(fā)展仍未向服務型轉型，手續(xù)仍繁瑣；消費者購房心理不成熟及自我保護意識仍弱。（5）淄博市房地產業(yè)發(fā)展趨勢

1）住宅需求繼續(xù)擴大。隨著貨幣化分派住房和取消福利分房政策實行，居民住房要通過消費市場解決，住宅需求量將繼續(xù)擴大。一是我市居民住宅消費層次差別較大，有抱負住房大都集中在機關事業(yè)單位和經濟效益較好個別公司。有60%居民戶有住房，但不抱負，由于公司效益不好，想通過籌資或按揭貸款準備購房改進居住條件。另有10%左右無房戶租住或借住房屋，期待購房。二是住房二級市場開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級和需求層次拉開，市場交易活躍，規(guī)模逐漸擴大。三是都市當代化步伐加快，也將進一步擴大住房需求。當前淄博市都市化水平達到41%，比全省平均高出5個百分點，但與西方發(fā)達國家相比尚有相稱差距，上世紀八十年代，美國都市化率就達到了87%、日本達到了65%。為此，住宅需求量在將來一種相稱時期內繼續(xù)擴大。

2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著居民生活水平不斷提高，對生活質量追求發(fā)生了變化。居住社區(qū)和住宅“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設，成為房地產開發(fā)商發(fā)展方向，對于戶型、環(huán)境、會所、教誨、配套等方面規(guī)定進一步增強，產業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產權式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量浮現。

3）經濟合用住房在此后一種時期內是住宅消費熱點。當前，淄博市消費水平還較低，都市人均可支配收入7850元，按每戶3人計算，年戶均可支配收入23550元。依照聯合國發(fā)布住宅消費收入價格比3—6年參照原則計算，再照顧到貧富之間差別，淄博市住宅每套銷售價格在20萬元如下比較適當廣大居民消費心理。經濟合用住房將是我市面向大眾消費熱點。

4）房地產市場向多元方向發(fā)展。隨著房地產法律、法規(guī)和市場體系健全，房地產市場將由當前重營銷發(fā)展成為生產、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉市場體系，土地將由過去合同出租、出讓、轉讓，逐漸實現招標、拍賣獲得土地，土地交易向規(guī)范化、市場化轉變。二手房將成為銷售市場交易主體，租賃市場趨于活躍。都市化步代加快，使得都市人口迅速增長，房地產二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出同體子公司分離出來，逐漸實現規(guī)范化、社會化和市場化。

5）房地產公司強強聯合，向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展成為必然趨勢。房地產業(yè)是一種資金密集型行業(yè)，也是風險較大行業(yè)。因而，要想在日益激烈房地產市場競爭中長期生存和發(fā)展，必要具備強大資金實力。世界各國房地產共同特點，就是公司規(guī)模化、集團化，只有少數十幾家、幾十家大公司主導了房地產大某些市場。淄博市135家房地產開發(fā)公司，總注冊資本金只有10.29億元，并且135家公司中，國有和集體公司尚有41家。資金分散、體制問題已經制約了進行大規(guī)模開發(fā)需要，加之國家6月份頒布“121文獻”對房地產公司限制，地產去也只有進行體制改革和行業(yè)內部強強聯合，形成一批對市場有主導能力實力公司，才干在日益激烈市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實力弱小、缺少核心競爭力房地產公司，在將來幾年內將面臨著被裁減危險。

6）“品牌”成為房地產公司生命。擁有一種知名品牌，是公司獲取可持續(xù)發(fā)展一種非常重要條件，在市場供不不大于求狀態(tài)下，消費者成為左右市場和公司生存決定因素，開發(fā)公司要獲得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必要注重樹立品牌意識，保持公司長期穩(wěn)定發(fā)展。

7）誠信成為房地產市場靈魂。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發(fā)展基石，并陷于無序狀態(tài)。從某種意義上講，市場經濟就是法制經濟、信用經濟。房地產市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當作經營原則和長期生存和發(fā)展命脈。隨著政府對房地產市場逐漸規(guī)范，房地產公司信用檔案建立，廣大消費者消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產市場靈魂。

8）淄博市住宅價格會穩(wěn)中有升。當前，淄博市住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。有社會背景開發(fā)商當前獲得利潤普通有如下幾種方面來源：一是通過減免政府規(guī)費，把某些用于社區(qū)配套資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳某些土地出讓金作為利潤；三是減免某些稅金作為利潤。沒有背景開發(fā)商只有通過加強管理和減少原設計原則獲取利潤。即便這樣，淄博市消費群體也嫌住宅價格偏高。同步，都市居住社區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質量不上檔次。形成了淄博市房地產市場特有發(fā)展狀態(tài)。隨著國家對房地產市場整頓和規(guī)范，淄博市房地產市場逐漸向著健康有序方向發(fā)展。淄博房地產微觀市場狀況描述1、張店區(qū)在建樓盤分布圖2、多層住宅市場分析多層住宅項目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，重要分布在世紀路以西及聯通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導地位。樓盤信息明細表圖表一市場抽樣戶型記錄比例圖表二問卷調研中居民對戶型需求比例從表中戶型數量記錄成果分析得出：當前復式樓供應量相對過大，處供過于求狀態(tài)；并且復式樓多為頂層，多數淄博本地市民反映復樓存在樓層高，上樓難問題，對復式樓有一定抗性。二房，四房總體開發(fā)量不大，當前市場供應不能滿足既有需求。三房供求基本平衡。從以上幾種圖表中也可粗略理解淄博房地產開發(fā)思路，市場成熟限度以及消費群體需求狀況。張店區(qū)多層住宅市場特點絕大多數樓盤以三房為主力戶型普通是以三房為主，二房為補充，如恒生都市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復式戶型，或者是以三房為主，四房為補充，附加頂層復式戶型，如：翡翠園等，也有某些樓盤以三房為主，二房為補充，如：天立花園。三房占了很大某些市場份額，且面積集中在105---140m2之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導地位，闡明了淄博住宅市場開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民家庭人中構造，生活習俗和消費需求。戶型構造設計不夠合理尚有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室采光通風規(guī)定。尚有體當前有些戶型陽臺及臥室設計上；在淄博諸多戶型均為陽臺設計，尚有諸如窗戶采用平窗較多，采用凸窗設計住宅小不多，這也許是受淄博空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷關于；底層，頂層設計淄博大某些樓盤臨街，臨路底層都設計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯體做商業(yè)，或辦公用房。普通社區(qū)內底層設立儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，普通車庫和儲藏間數量總和與戶數比為1：1進行配比規(guī)劃，儲藏間層高普通都在2.2米如下,這樣開發(fā)商對于這某些面積可以不計入建筑面積之內，儲藏間價格水平在300—500元/m2之間.車庫價格水平在元/m2左右;頂層多為六樓或五樓送閣樓,閣樓屋頂設計幾乎均有無頂層花園.普通閣樓在銷售時采用不計入銷售面積進行贈送方式,相對單價比五層低,但單價并不是最高價,普通樓層最高單價出當前三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始浮現創(chuàng)新戶型并贏得市場錯層,躍層戶型市場份額較少,但錯層,躍式戶型已經浮現,并獲得了不錯市場反映.如翡翠園除多層住宅一種單元外別的都為錯層戶型,相對錯層戶型成本比平層高,普通來說它售價是比要同樓層價位高出約50元/m2,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做規(guī)劃設計,據說是在銷售記錄分析了平層與錯層銷售狀況調查基本上做出規(guī)劃定位,而事實上翡翠園錯層銷售還不錯.(5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時下賣點如在某些社區(qū)內甚至設有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設施,新推樓盤不注重了提高社區(qū)綠化率,均在35%左右;容積率低,多在1.1左右,樓間距寬,基本達到1:1.1;在智能化硬件配套上采用了高頻網絡,對講門禁系統,并對社區(qū)進行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采用折扣優(yōu)惠方式,范疇在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價格分析多層住宅名義價格圖表多層住宅均價1500元如下示意圖多層住宅均價1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項目建設規(guī)模,地理位置,戶型構造優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時間等因素,對以上29個抽樣多層住宅樓盤名義均價作記錄計算,以算術平均法計算得出近期多層住宅名義均價格是1062.29元/m2.當前張店區(qū)在售經濟合用房住宅社區(qū)溫馨家園均價是1310元/m2,而低于此價格水平商品房住宅社區(qū)竟有3個,正是當前此類低價位樓盤還在建,在售,和大量經濟合用房開發(fā)建設一定限度影響著整個住宅市場提高,影響著整個樓市價格上漲幅度不大,咱們以為這也是淄博房價遠遠低于與經濟實力,購買力相差不多沿海周邊地市青島,威海,煙臺一具重要因素.象此類樓盤普通是此前本地開發(fā)商通過各種關系,不合法手段而獲得某些價低廉土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策不斷完善，獲得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因而預測張店區(qū)低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。總之，淄博在售樓盤價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于本地經濟水平和本地市民購買力，與周邊沿海都市相比有較大上升空間，固然這種增長是與市場成熟度關于，也與開發(fā)商產品定位有直接關系。高層住宅市場詳細分析高層住宅市場簡況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場重要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)都市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑普通沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構造出大都市發(fā)展輪廓線。而柳泉路高層建筑正以其宏偉，氣派氣勢展示張店區(qū)大都市繁華興旺。插入商業(yè)地產分析某些在售商業(yè)項目簡介：位置：西六路與共青團路交匯處；開發(fā)商：淄博中岳房地產公司；總建筑面積：5萬m2；商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯體出售，商場內單層出售；促銷手段：第四層商鋪40%首付在銀行貸款辦妥后所有返還；均價：6000元/m2（一，二層聯體）中華人民共和國財富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對面；開發(fā)商；香港恒興公司；均價：2100元/m2（一，二，三層聯體）商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：99，130m2；物業(yè)管理費：0.6元/m2.月;促銷手段:購買三套以上五年內返還總額50%;天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處；發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價：5200元/m2（一，二層聯體）商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：57,80,117m2；物業(yè)管理費：0.6元/m2.月;促銷手段:12月1日前優(yōu)惠100元/m2；當前優(yōu)惠90元/m2義烏小商品城位置：華光路與世紀路交匯處；發(fā)展商；浙江華川實業(yè)規(guī)模:8800個商鋪,占地面積700畝,總建筑面積48.6萬平方米,商業(yè)區(qū)面積達30萬平方米,商業(yè)配套面積達18萬平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時間:11月28日；交付時間:秋均價：3480元/m2內部認購時間:12月28日認購誠意金:10萬元；物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司;金泰營業(yè)房位置：聯通路與中心路交匯處；開發(fā)商；金泰房產；均價：4100元/m2（一，二層聯體）商鋪形式：臨街店鋪；物業(yè)管理費：0.15元/m2.月;優(yōu)惠:60元/m2三大商業(yè)圈簡介美食街淄博商廈商業(yè)圈本商圈商服業(yè)態(tài)各種各樣,以服裝,鞋類,電器,餐飲為主,以中高檔次為主;餐飲業(yè)在本商圈有較大需求;本商圈商場經營較有特色,缺少主題商場;本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,某些周邊區(qū)縣消費者為主;美食街人流量較大,商場東路人流量銳減;共青團路商業(yè)圈通過金帝購物廣場,富麗商城與王府井廣場和銀座落成構成了共青團路商業(yè)圈;處在都市空間交匯點,輻射半徑較大;購物空間和環(huán)境較為休閑;隨著金帝購物廣場以及王府井廣場,銀座廣場相繼開始動作,共青團路商業(yè)圈購物空間和購物環(huán)境得到了改進,但同步導致了商業(yè)供應面積急增長;隨著本商圈內生勢將越來越壯大;新世紀商業(yè)街商業(yè)圈由壹世界數碼廣場以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀商業(yè)街,步行街人流量大;集中經營,品牌服務;當前已形成了集中經營.品牌服務新型經營方式,同步豐富了商品種類,樹立了良好口碑;隨著都市中心西移,都市人口將逐漸向西移,新世紀商業(yè)街仍有較大發(fā)展?jié)摿蛯ν鈹U張動力.張店區(qū)商業(yè)地產分析1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在構造性供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經營現象,將來一,二年商為物業(yè)供應量將繼續(xù)增大,市場競爭將日趨激烈’2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯體銷售,甚至一至三層及一至四層商業(yè)房份額很大,一定限度導致銷售面積偏大,總價過高,影響銷售,二層,二層以上樓層銷售不抱負,一層銷售率,出租率普遍看好,臨街，臨路與進深長,不臨街，不臨路商業(yè)房售價,租價相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長年商業(yè)沉淀,將在相稱長一段時間內占據商業(yè)圈老大地位,其他商業(yè)圈興起一定限度上對其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置，淄博市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著都市中心西移,都市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心;4,專業(yè),專類商業(yè)市場受投資者青睞,銷售狀況不錯,日后此類商業(yè)市場在張店區(qū)將增多;5,當前購物環(huán)境好購物廣場------王府井廣場營業(yè)狀況不太抱負,出租率不是很高,一不定期限度影響投資者購買商業(yè)地產熱情;6,產品設計存在某些問題,如王府井廣場二層由于垂直交通設計不合理,上下樓不以便影響出租經營,同樣商業(yè)步行街也有類似狀況;7,大型項目商業(yè)地產多為外地有實力公司,集團與內部財團聯合開發(fā);8,相對住宅樓盤項目來說,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產較多,營銷力較強,商業(yè)地產包裝水平較高;9,專業(yè)市場“返租”“代租”等減少投資風險促銷手段較多,10,當前產權式室內綜合性商場,商廈為市場空白點.淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議項目篇項目狀況位置描述本項目位于淄博張店中心商業(yè)圈內，是淄博重要交通干道共青團西路和淄博市商業(yè)步行街----新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。經濟技術指標本專業(yè)市場占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。周邊道路狀況項目北臨共青團西路為車行路，是原則四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬淄博東西向重要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團路設立一人行天橋，現已取消，這對本項目是一利好）。二、新世界步行商業(yè)街狀況描述（一）新世界商業(yè)街建設目和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對淄博都市進行規(guī)劃，呈現淄博旅游都市風貌，于1998年開始規(guī)劃建設?，F南段、北段在建設中，中段已開通。其建設意義在于：體現組群式都市特點；增進經濟發(fā)展和都市繁華；體現以人為本思想；提高都市文化品位增強都市輻射力和凝聚力更好地塑造都市形象新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項目位于淄博市中心城區(qū)----張店區(qū)四路北段。南起商品街，北至華光路，橫穿市內重要交通干線共青團西路和人民西路，全長1800M，路寬14M。兩側建筑2-6層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。整個建筑采用歐式風格項目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體綜合性步行商業(yè)街。多品種、多選取、多行業(yè)綜合配套。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。服務內容涉及商品類、飲食類、娛樂類、文化類。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其他共享空間等。步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北區(qū)域。在此范疇內，南北向中心路、柳泉路、西五路，東西向華光路、人民路、共青團路、新村路為都市主干道，西二路、西四路、西六路、商場路（含美食街）為都市次干路。兩側有兩個大型農貿市場，市委、人民公園、工程學院、67軍及市屬機關、單位等。政策優(yōu)惠：（詳見政府關于商業(yè)街招商引資文獻中規(guī)定）項目租售狀況新世界步行街項目在開始銷售時狀況良好，但在今年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相稱空置物業(yè)，總體市場銷售狀況不樂觀。步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余某些物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價格普遍較低狀況下，市場依然是有價無市。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對都市規(guī)劃整體調節(jié)，對如下三方面產生了影響：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但都市整體變遷和新中心區(qū)形成仍有一種過程，如核心商圈變化即是此過程代表體現，在此過程中會浮現新舊商圈疊加過程，本項目即處在新舊商圈疊加地段。四、政府機能狀況沿新世界步行街兩側有市委、市政府、區(qū)勞動局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。五、文化教誨氛圍周邊1公里范疇內大中專院校林立，有山東理工大學、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿中專等大中專院校。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周邊形成了各種主題商業(yè)組團。位于共青團西路電信局周邊形成了以電信行業(yè)為主手機、通訊市場組團。步行街南端以博物館為核心家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。步行街業(yè)已形成以服裝、餐飲為特性旅游商業(yè)組團。共青團西路以金地為代表百貨商場組團及齊賽、太陽為代表電腦市場組團。七、人口及社區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個住宅社區(qū)，有王辛社區(qū)、公園社區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊社區(qū)、科研社區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數為老住宅社區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經營者為主，整體人口素質高，收入相對穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。八、交通組織狀況7路大巴為此路段重要工交車輛，其起點自火車站沿淄博重要交通干道運營，并穿過淄博重要核心商圈和人流聚居地。九、設施狀況本區(qū)域公共設施齊全，淄博影劇院、中心醫(yī)院、都市中心廣場、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場均在1公里輻射半徑內。項目總體狀況歸納：本項目所在區(qū)域為淄博張店核心商業(yè)黃金走廊；本區(qū)域屬政府在將來幾年內重點發(fā)展區(qū)域；是官商往來頻繁地區(qū)，同步將來自然流動人口旺盛；區(qū)域擁有成熟配套和較完善設施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具備較強購買能力和投資能力；針對本主題類商場，周邊具備較成熟產業(yè)環(huán)境和消費環(huán)境；九、項目優(yōu)劣勢本項目優(yōu)勢具備政策優(yōu)勢----產業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠；產業(yè)發(fā)展具良好前景；政府對此區(qū)域發(fā)展予以了相稱力度；品牌加掛，增強投資者信心；絕佳地段，新舊商圈疊加地帶；區(qū)域將來發(fā)展狀況良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機能西移對本項目是重大利好；本區(qū)域專業(yè)市場林立，易產生產業(yè)互動，人潮互動；本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產業(yè)環(huán)境及產品消費環(huán)境良好，同步，潛在目的客戶群較多；區(qū)域投資渠道少，但仍有相稱某些閑散資民間游弋，本項目可拓寬新投資渠道；區(qū)域客戶購買心理仍不成熟，如跟風心理、從眾心理，操作得當易形成熱潮；強強聯合，形成資源整合優(yōu)勢；將來高素質管理人才引進，使整體商城發(fā)展起步高。項目劣勢步行街為政策型市場，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對步行街看法不一，如幾年美食街，就是這樣形式，某些市民對此類政策型市場存有逆反心理；步行街統一宣傳推廣未到位，對消費者未作引導和概念提高，至當前該區(qū)域仍未形成自然暢通人流，人氣仍淡靜；步行街定位混雜，現階段中、低檔商品和經營模式混雜；步行街南段仍未開通，阻礙人流自然流動；本步行街仍未形成專業(yè)電子市場氛圍；步行街二、三樓經營少，對客戶購買和經營易形成心理抗性；齊賽電子市場和其他通訊市場等競爭對手直接競爭；濟南電子專業(yè)市場對區(qū)域市場分流；人們購買電子產品習慣性消費行為延續(xù)性和我市場起步仍需一定期間市場哺育期；競爭對手相對成本低，若使用低價方略，則本項目欠缺價格優(yōu)勢；競爭對手已經營一段時間，具備一定品牌知名度；項目臨共青團路街面沒有，整體形象不鮮明；步行街外立面統一規(guī)劃，本商城差別化形象不凸顯，缺少地標性形象；市場容量狀況不明朗；原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；本商城小分割，實用率低，也許導致客戶心理抗性大；項目一部貨運電梯，不能滿足進出貨需求；原推廣中斷一段時間，客戶心理易產生猶疑，形成觀望；原三年不滿意，可退還所有房款方案易形成負面影響；原商服物業(yè)市場推廣和經營狀況對某些客戶形成心理抗性（如步行街初期銷售與現行價格反差和富麗商城經營狀況不良等）淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議項目概念篇------概念設計對項目基本結識（一） 可以必定項目具可操作性電子產品專業(yè)市場是成熟市場類型；淄博需要一種能適應時代規(guī)定經營品種齊全上檔次IT綜合性市場；投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具備一定接受環(huán)境；（二） 項目成功要素組合項目成功=硬件（規(guī)模/設施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價格、價值體系設計）項目硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功必要資源配備?？傮w方略和概念設計項目具備了市場可接受性和可操作性，但項目成功必要硬件、軟件整合伙用。因而，在項目推廣中，不但要體現項目硬件具備優(yōu)勢：如規(guī)模優(yōu)勢/政策優(yōu)勢/區(qū)位優(yōu)勢/設施優(yōu)勢等，還要張揚項目軟資源優(yōu)勢，即：體現：項目理念（產品理念/經營服務理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念）體現：以人為本，以顧客為本，以經營為本專業(yè)服務形象體現：價值>價格投資和經營模式產品梳理（一）包裝推廣核心規(guī)定是營造差別化產品。對于本項目，差別化不是指與既有電子市場有何不同，而是實現超越。因而，包裝推廣差別方略就是“如何體現超越？”“如何營造無競爭環(huán)境？”（二）由此，產品包裝推廣要跳出普通印象中老式電子產品市場。本項目不但是一間以電子為主IT產品總匯市場；也是數碼淄博、科技將來窗口；也是數字生活展示場；也是時代資訊、最新技術集中場；也是潮流潮流領引地；是具備超強投資價值投資工具；為魯中地區(qū)消費者提供“以人為本”專業(yè)服務形象當代數碼電子廣場；（三）由此，產品功能應是復合體，價值呈多元化專業(yè)化數碼科技旺場+置業(yè)投資熱點+創(chuàng)業(yè)經營熱土（四）由此，產品訴求應是行業(yè)領先者+市場領引者+數字生活領跑者+全新投資工具——分析本項目包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務基調上，跳出老式行業(yè)框架，營造全新產品形象；訴求更豐富產品功能和產品價值；扮演領導者、領引者、領跑者角色，才干讓公眾感受到項當前景；加強投資和經營信心；促使更多人介入參加，或投資或經營或創(chuàng)業(yè)。概念設計（一）投資工具概念投資金額小，投資門檻低，市場基本廣大；收益穩(wěn)定性原則及比照因素；銀行利息因素股市風險因素其他投資類型投資高成長性原則（長期增值和升值因素）；社會整體和區(qū)域經濟發(fā)展趨勢；市場需求增長；區(qū)域行業(yè)政策利好----無紙化辦公推廣；區(qū)域商圈轉移及人口遷移----人群變化；政策支持-----本步行街政策支持和行業(yè)政策；政府支持----政府背景充分運用；品牌和經營方式（模式）；同比市場價值增長和稅、費優(yōu)勢；史無前例小投資、大回報全新投資概念；（二）營造數碼科技主題商場核心優(yōu)勢概念營造經營成本與產品價格優(yōu)勢經營成本優(yōu)勢：租金成本+各類稅、費+運營成本產品價格優(yōu)勢：將本商場升級為一級或二級市場2、品牌商場文化與當代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢硬件設施（見裝修原則）軟件管理（品牌支持與管理導入）3、品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢4、“一對一貼身理財管家”籌劃----售后服務籌劃（三）網絡時代概念-----潮流、潮流和生活方式變化1、“E”時代是一種生活潮流；2、“E”時代是對人類社會生活方式徹底變化；（四）高附加值概念實體商鋪+虛擬電子鋪位雙鋪位概念；保租概念；（付款方式中有詳細地闡述）公司孵化器概念；（五）差別化競爭方略經營產品品種差別導入品牌差別售后服務差別（六）概念設計構想導入強有力品牌，提高本商場價值和經營管理水平，為導入品牌當前接洽有：賽格、華強、深圳寶安電子廣場等；同步，建議申請成為中華人民共和國電子行業(yè)協會、山東省電子行業(yè)協會、淄博會員單位電子行業(yè)協會。針對消費者建立“壹世界”數碼家電醫(yī)院：為本商場購物消費者提供更完全保障服務。針對場內經營者：設立淄博壹世界數碼會作為本商場商業(yè)會員機構，并成立專業(yè)信息經營部門管理機構。公司孵化器---貼身理財大管家籌劃：與品牌導入單位建立經營業(yè)主產品一對一服務體系，由品牌導入方直接輸入產品經營者經營產品品牌或人員，同步，直接輸入產品價格信息，并形成價格共享籌劃。其目是將經營者獲得產品價格由二級、三級市場價格轉化為一級、二級市場價格；媒體服務籌劃：由商場將一年管理經營費用10%作為商場宣傳基金，與報紙、電視等重要媒體單位開設欄目，對商場及內部商家進行宣傳。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動，樹立本商場進場公司形象；網上虛擬柜臺和網上互動平臺：商場建立自己網站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網站建立業(yè)務合伙關系；單位定點采購地：由數碼會積極與各企事業(yè)單位、金融證券服務機構、各大中專院校等建立業(yè)務渠道，將本商場作為各單位選取同類產品時定點首選商場。申請成為淄博旅游定點單位；其他服務內容與設計：管理方式為：統一管理，規(guī)范管理；統一代開發(fā)票，代辦工商稅務手續(xù)；金融服務體系支撐：與關于銀行達到合同，保證本商場、廠商和客戶存款、取款、轉帳等業(yè)務以便、快捷；并為每位商戶免費辦理一卡通；場內設立獨立取款機；統一代辦商場人員辦公、食宿等有關事宜；商場設立服務投訴電話；本商場為無煙商場；保安服務：電梯、車場、各出入口及商場內部設立保安監(jiān)控系統，提供24小時全天候保安服務；清潔服務：專人定期、定期對公共場合、走道、樓梯、電梯、廣告位、內外墻進行清潔；展銷服務：獨有展示區(qū)，定期對新產品進行展示和促銷服務，節(jié)假日作滾動式促銷；商務中心：提供打字、復印、傳真、翻譯、等服務；淄博壹世界數碼會定期舉辦各類主題活動，加強會員橫向溝通與信息交流；寬頻接入服務；法律征詢服務；倉儲服務（提供數百個貨品存儲柜）各樓層電子觸摸屏服務；商務會所各類專業(yè)性報紙期刊免費閱讀服務；廣告位廣告展示服務；一年重大活動告知制度；注：上述內容建議與經營管理公司進行詳細探討后予以實行淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議項目定位篇市場定位市場定位：1、淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設施最完善、產品最齊全專業(yè)化數碼電子主題商城；一站式數碼電子購物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投資價值和升值潛力（二）經營產品主題：電腦產品、配套產品、電腦硬件、個人電腦電子元器件、集成電路軟件開發(fā)和各類軟件網絡產品及網絡工程辦公自動化（傳真機、復印機及耗材）音響器材、音像制品、視聽產品保安和電子監(jiān)控系統數碼家電產品（照相機、攝像機）及信息家電通訊設備及器材（移動電話、傳呼機、電話機、對講機）二手手機、電腦及租賃市場電子玩具網吧和大型游戲機（三）其他配套主題：家電醫(yī)院電腦臺等家具市場倉儲、貨運市場----區(qū)域物流市場銀行餐飲、休閑、旅游、商務配套設施價格定位（詳見已提交關于淄博數碼時代廣場價格建議及方略）客戶定位（一）本項目目的客層1、依照使用目劃分目的客戶群以投資為重要購買目自己購買自己使用觀望心態(tài)較濃，依照市場變化狀況決定是自營還是出租租賃客戶各個目的客層購買心態(tài)整體投資金額不大，投資風險小有穩(wěn)定投資收益將來具備良好投資增長性從眾、跟風心理較重投資意愿較強烈受老式文化影響很大，性格偏內斂職業(yè)特性：（1）政府公務員（2）各私營公司主（3）公司高薪及白領階層（4）小生意人家庭構造：多為穩(wěn)定已婚家庭家庭收入狀況有相對穩(wěn)定收入，家庭收入約在1500元---元/月左右，家庭小有積蓄置業(yè)次數：擁有自有物業(yè)比例不不大于初次置業(yè)比例目的客層區(qū)域分布投資客重要是對投資有較強烈愿望人群，其分布仍具備區(qū)域性特點，其因素是由于對區(qū)域投資及區(qū)域將來發(fā)展有一定結識和認同，便于后來收益管理（收租和招租等），區(qū)域分布重要以張店區(qū)為主，并包括周邊區(qū)縣有投資意向目的人群；其特點是：有一某些閑錢，以為炒股風險大，銀行利息低，但愿有較穩(wěn)定和高成長收益。自購自經營或純租賃業(yè)主：多分布在與經營品種有關行業(yè)匯集區(qū)域；注重資金周轉率；經營客多為只租不買，不是重要購買鋪位對象，因經營了一段時間，因而有一定進貨渠道，對客戶及利潤把握空間了如指掌。影響到目的客層渠道（大眾媒體未涉及在內）各證券交易所；各股票信息發(fā)布渠道（報刊、電視股評）；已購商鋪購買個人或單位；各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場集中經營業(yè)戶）；人流匯集區(qū)域：淄博商廈、火車站、汽車站、各商務酒店、金帝商場、臨淄區(qū)、周村區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、忻源縣、桓臺縣、高青縣商業(yè)網點（詳細操作時還需優(yōu)化選點）；網吧；有關行業(yè)推廣渠道；網上有關行業(yè)網站渠道；各大型企事業(yè)單位定購；（四）本商場區(qū)劃分割與功能分區(qū)本商場分割原則：綜合考慮投資者和經營者這雙重關系；經營品種在商場分布中規(guī)律；整體商場應形成完善道路交通組織和暢通人流組織；由商場中構造和布局合理性出發(fā)；各分層功能定位一層：通訊類產品及有關配件，品牌店、銀行、電腦整機；二層：電腦及有關配套產品；三層：網絡產品、網絡開發(fā)、電腦軟件、音響器材、音像制品、數碼家電；四層：保安監(jiān)控設施、辦公自動化產品、網吧、大型公司進駐；詳細分割初步方案已提交給公司，待擬定；淄博賽格壹世界數碼電子時代廣場策劃建議方略篇項目入市方略與時機入市方略：商業(yè)競爭，時機猶為核心，本項目應采用市場領先方略。入市時機考慮因素競爭對手因素：半年或一年租賃期告一段落；齊賽市場二期在8月或10月開始；項目準備狀況：硬件某些：售樓中心完畢、樣板鋪位完畢；軟件某些：方案擬定、各協作單位狀況貫徹、宣傳資料和銷售道具完畢；行業(yè)市場變化狀況：整體行業(yè)市場無過大變化；節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排規(guī)定；配合本步行街開通時機和階段性展覽會等時機；結合本項目詳細狀況，建議在春節(jié)后三月中下旬進行項目內部認購，四月中旬正式推盤。入市姿態(tài)強勢推廣，軟硬結合；銷售和招租兩個階段側重及投資與經營兩個主題側重；項目形象方略項目命名淄博（賽格）壹世界數碼電子廣場淄博（賽格）壹時代數碼電子廣場在此命名中除要顯示此市場是超越其他各類專業(yè)市場外含義，自身命名也與咱們后來推廣主題和形象相吻合，同步，此命名還具備時代感，在使用過程中由“壹”或“E”可以演繹出許多概念，也便于客戶記憶。此外命名建議有：淄博（賽格）數碼時代廣場差別化形象方略1、當代化商業(yè)經營，一改過去老式經營方式硬件齊全------紅外線攝像監(jiān)控設施；專有載貨電梯；殘障服務設施；室內、室外雙停車場，自行車停放；全面?zhèn)}儲服務；商務洽談、辦公空間，商務會議功能；唯一強大展示空間；建材設施、展示柜一步到位等；強大電子商務配套服務支持體系：網上柜臺；網上電子商務----集體采購；淄、深、濟三地資訊交互服務等；完善售后服務體系：數碼電子醫(yī)院；集團定點采購特約單位；一對一公司支持、拓展業(yè)務籌劃設計；旅游定點單位；強大媒體宣傳增援體系；場內集團采購和場內招標；特別金融服務體系支撐等；潮流潮流形象價格及付款方式方略定價原則價格如果定不適當，高了導致銷售困難，低了平白損失應得利潤，更甚者，對項目形象也導致難以彌補負面影響。制定項目價格方略正是出于此種考慮，最后目是為增進銷售、為了獲得最佳利潤，達到甚至是超過預期目的，同步為發(fā)展商創(chuàng)造良好無形資產，獲得經濟效益和社會效益雙贏效果。1、在定價需要防止幾種陷阱高開低走也就是價格在開盤時定得太高，銷售受阻后來隨意將價格下調。價格下調將使得先期已經購買置業(yè)者失去積極性，影響樓盤口碑，另一方面，降價也會使得樓盤信譽受損，打算購買客戶也會由于降價而顧慮重重，改為持幣觀望。黑箱定價即價格不透明，定出一種高價后又隨意依照不同客戶予以不同折扣，讓客戶感到價格沒個準，定價只是一種虛假價格。雖然故意購買客戶也會由于價格不透明而無所適從。此外，討價還價余地太大也會延長顧客決策期，給銷售操作帶來麻煩。調價過猛由于入市價格低，經常會浮現較為熱烈銷售形勢，發(fā)展商如果急匆匆忙地調價、或者三天兩天地又在調價；再或者是不調價則已，一調就是一種大變動。市場也有一種消化期，調價過猛將使市場浮現斷層，一旦銷售受阻再走回頭路，將得不償失。過于死板項目定價都是通過決策層事先決定，往往就是由于是原先決策層定價，執(zhí)行時也真“定”下來了，銷售受阻時沒有價格應變辦法，銷售暢旺時則白白地犧牲應得利潤。2、咱們價格原則低開高走在樓盤開售之初定以較低價格，然后再逐徐徐進提高。理由：低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關注，從而迅速地匯集起人氣。低開意味著價格線路會逐漸走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳最佳途徑。低開使發(fā)展商在物業(yè)推廣過程中占據積極，有較大方略調節(jié)空間。留有余地不把價格做得太滿，給客戶預留一定升值空間。價格定得太滿使得她們難以享有物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)銷售。價格透明樓價一經定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。小幅頻調價格調節(jié)時變動幅度不要太大，恰當多調幾次。靈活付款依照客戶各種理財需要多設計幾種付款方式以供選取。儲備后手不要一次將子彈用光，適度地將好物業(yè)、最優(yōu)惠付款方式留到最后。3、定價程序一方面，決定項目整體均價，也就是“平均單價”（詳細見項目定位）。然后在對項目各個某些分別定出“平均單價”。針對每個某些分別定出垂直差價，普通先擬定主價樓層，其價格等于“平均單價”。針對每個某些分別定出水平差價，重要依照鋪位平面布局、人流動向、交通組織、鋪位分隔空間（開放式或相對封閉式）、采光、通風等因素擬定。依照以上幾步，最后分別計算出各層每個單位單價，形成項目價格表。4、調價原則調價時機：項目普通在銷售周期達到1個月左右就要檢討一次價格。也可使用銷售率指標為參照，普通每增長30%左右銷售率可以考慮調價必要。要結合兩者詳細決定。調價順序：如果已售戶數多，可先調高已售戶型，拉大與未售差價，增進未售戶型；如果已售戶數較少，則可全面調高價格，或有針對性調高某些戶型特佳未售單位，增進未售戶型銷售。調價方式：采用明降辦法解決，引起負面影響較大，對項目形象和發(fā)展商都不利，很少采用這種辦法。普通是運用“明升暗降”方式，直接調節(jié)銷售表價，折扣不變。讓客戶不會容易懂得實際價格是如何。如果降價，以調節(jié)“底價”方式解決較好。調價幅度：本項目通過相對價差原則，區(qū)別項目各層單位，產品差別化限度不是很大，因此幅度不適當過大，控制在5%如下。本項目定價參照因素周邊市場銷售價格和租賃價格：步行商業(yè)街中段租賃和銷售價格步行街原價格原則：工商局限價狀況（指引租金）同類市場租賃價格：銷售價格和銷售速度：商業(yè)銷售應盡量達到短期內銷售目的，因而，在正式銷售三個月內實現60%左右銷售目的是咱們操作預期，為達到此目的同步也需要在銷售價格上予以一定限度支撐。收益還原法測算：商業(yè)回收率約為8年周期，同步考慮收益回報及空置率。付款方式設計1、一次性付款（93折）買方訂立《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認購書》7天內支付別的總樓價款30%（含定金）并訂立《房地產買賣合同》；分期付款（96折）買方訂立《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認購書》7天內支付總樓價款50%（含定金）并訂立《房地產買賣合同》；剩余50%樓款在半年內支付；按揭付款（98折）買方訂立《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認購書》7天內支付總樓價款50%（含定金）并訂立《房地產買賣合同》；剩余50%樓款由發(fā)展商告知辦理關于銀行按揭手續(xù)。特惠按揭付款（不打折）買方訂立《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認購書》7天內支付總樓價款20%（含定金）并訂立《房地產買賣合同》，辦理關于銀行按揭手續(xù)；剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。開業(yè)前發(fā)展商供樓（105%）買方訂立《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；買方訂立《商品房認購書》7天內支付總樓價款20%（含定金）并訂立《房地產買賣合同》；剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。在正式開業(yè)前，由發(fā)展商支付銀行產生月供款保租方案---三年回報8%所有購買本商業(yè)物業(yè)客戶（不含帶租約銷售商鋪形式），均享有發(fā)展商保租方案。由發(fā)展商從租金收益中持續(xù)三年，每半年支付客戶購房房價4%，全年支付客戶共計8%，作為客戶年租金收益，則三年支付客戶24%作為租金回報。而發(fā)展商可以從對客戶租金收益中抵補此回報甚至獲得一定租金收益。（以既有同類專業(yè)市場租金水準進行測算）上述方案為銷售期間重要執(zhí)行付款方式，如下為招租期間重要執(zhí)行付款方式先租后購------（帶租約銷售）在銷售工作進行到50%-60%同步，可開展招商工作，此招商工作可以針對未銷售出去商鋪進行重點招租，若招租成功，則此商鋪可以帶租約出售。租金減半和免半----三個月試營業(yè)籌劃客戶租金簽約交納為一種月押金和兩個月租金；若客戶繳納一種月押金和五個月租金，客戶可以享有一種月租金優(yōu)惠；若客戶繳納一種月押金和九個月租金，客戶可以享有三個月租金優(yōu)惠；客戶租賃期滿時，若不續(xù)租，押金可退回；項目包裝方略（一）包裝原則本項目包裝應涉及兩個層面，即產品包裝和概念包裝，做到有形/無形結合；感性/理性結合；虛/實、軟/硬結合產品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/銷售現場/展示/氛圍營造等（吻合形象和品牌規(guī)定，有形體現領導者/策劃者/領跑者角色）原則：主題與風格一致，體現潮流、當代、潮流、精品、壹（E）時代樓盤包裝細分表樓盤包裝包裝細分概念包裝內容地盤包裝樓盤范疇內一切廣告宣傳及銷售設施和用品（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝銷售人員管理、談吐、語言、著裝、氛圍營造、活動、表演施工建設包裝施工現場整體管理涉及到發(fā)展商實力、銷售進度、建設質量問題，需要作好統籌規(guī)劃管理組織包裝對工程進度、銷售進度總體謀劃和把握何時動工，加快進度何時封頂，何時全面竣工，何時入伙1、標記系統規(guī)劃和運用標記系統在這里簡稱為VI系統，它是為所要宣傳標設計一套統一視覺標記體系。一方面確立項目VI系統，涉及了：基本某些，有樓盤原則字體、顏色、標志基本組合、標志LOGO等；應用某些，有銷售人員工作卡、制服、名片、信封、信箋、資料袋、招牌、批示牌、戶外廣告牌、廣告宣傳單張、折頁、售價表、售樓書、入伙告知書、邀請函以及其她廣告載體等。標記系統運用除了講究統一以外，還要與項目自身主題要一致和協調，并且體現出具備親和力人情味來。銷售資料售樓書（投資手冊、經營手冊、壹世界數碼會會刊）平面布置彩圖宣傳單張售價表付款方式購樓須知物業(yè)推薦闡明（計價表）認購書等概念包裝：重要集中在三個方面：即，經營概念/投資概念/創(chuàng)業(yè)概念，建議制作：壹世界數碼會《經營寶典》——針對經營人讓經營者如何贏在數碼時代廣場，（硬件設施/服務辦法）《投資手冊》——針對置業(yè)投資人讓投資人如何在數碼時代廣場獲利，（理性分析項目投資模式，投資獲益限度）《創(chuàng)業(yè)白皮書》——針對更廣泛受眾參加讓經營者如何在數碼時代廣場成長，（為小型經營者提供有力創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士創(chuàng)造再就業(yè)等）壹世界數碼會會刊---商場信息交流刊物硬件包裝1、外墻和圍板可運用物業(yè)外墻有：本商城外墻、電子行業(yè)大廈外墻，可懸掛大面積條幅，面向共青團西路方向；施工某些設立圍板，一是為了宣傳形象，提高物業(yè)檔次，將施工區(qū)與參觀區(qū)進行嚴格區(qū)別，同步也為了客戶看商場實景時起到安全保護作用；（若工程進度，商場整體裝修較快，則此項可視工程進度而定）宣傳內容涉及名稱、廣告語、標記、電話、發(fā)展商、設計單位、承建單位等商場內部布置：商場內部給客戶展示面某些硬件應盡早到位，硬件設施中有幾種重要某些：燈光某些電梯、扶梯某些鐘樓可參觀某些柜臺及鋪位某些廣告位某些商場標記系統商場內休閑、綠化等軟件設施也應到位。同步商場內部氛圍渲染某些，涉及大量廣告招帖、POP掛旗、三角旗、彩旗、掛幅、巨幅等。戶外廣告精神堡壘本項目設立精神堡壘有兩處，商場鐘樓某些，因而處是商業(yè)街至高點，是向周邊展示項目形象重要某些，初步建議在鐘樓四周懸掛巨幅，巨幅可考慮夜視效果，并打上燈光；在步行街南段入口處設立當代化形象、LOGO精神堡壘，并考慮夜視效果，因而處是重要交通干道，周邊車流和人流旺盛。項目外觀燈光籌劃充分考慮項目夜視效果戶外看板、批示牌、彩旗戶外看板、批示牌：到本項目銷售中心重要路線和人流匯集點及競爭對手所在地設立，涉及步行街端頭、共青團西路重要路口等。（攔截客戶）樣式多樣，可作成箭頭批示牌、三角批示牌、平面批示牌、多面批示牌等，起到指引客戶看樓，提示注意某些事項，表達發(fā)展商細心和誠意。戶外彩旗布置在共青團西路（柳泉路、世紀路）路段：以投資價值、當代化數碼電子商場主賣點、主廣告語為訴求重點。戶外巨幅地點選?。鹤筒┥虖B、金帝購物中心、博物館、火車站、汽車站、齊賽電子市場對面、通訊市場對面、周邊區(qū)縣商業(yè)旺地。懸掛時要爭取在最短時間內懸掛出來，有“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開之感覺”。4、工地形象施工現場保持整潔，注意灑水，防止粉塵飛揚；建筑體予以防護包裝，并注意整潔、新穎形象；施工人員配帶安全帽，并注意著裝整潔；施工現場非展示面圍板隔離，粉飾一新，標明樓盤名稱及標記；施工材料堆放整潔工地現場人性化、溫柔警告牌如：為了您安全，請注意……..為了您和您家人幸福，請注意…………或標語式標語如：爭創(chuàng)優(yōu)質工程慶祝本項目被評為省優(yōu)工程等5、現場展示中心建議必要有明亮、寬敞、舒服展示、接待中心和精心制作示范商鋪；展示中心位置選取和開門規(guī)定與重要進出道路平行（選取在面對關口一面較好），便于室內銷售動線流暢。門前應留有一定空間，既便于停車，又可作為現場活動使用。展示中心設計應充分考慮通風采光規(guī)定，建議在臨街面均采用玻璃作圍墻，兩面為輕質隔斷，增強通透感。展示中心設計風格要與整個項目定位、項目質素相吻合。體現潮流、當代、潮流、精品、壹（E）時代當代化數碼商場形象，色彩可考慮寶石藍、檸檬黃等展示中心內部面積控制在200平方米左右為好。從臨街到臺階至大門入口處，可以使用鋪設地毯或采用硬質鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。展示中心內部規(guī)定依照銷售功能嚴格作出明顯分區(qū)。普通應涉及接待區(qū)、展示區(qū)、洽談簽約區(qū)、休息區(qū)、衛(wèi)生間、辦公區(qū)、儲藏室（銷售人員更衣、銷售資料存儲）構成。各個功能分區(qū)要充分考慮到銷售動線流暢和實際使用以便原則。展示中心內部要充分考慮到銷售工具和物件擺放位置。如接待臺（長、寬、高尺寸、預留幾種人員位置、做幾種抽屜）等。高雅別致現場包裝，門外造景綠化，清晰醒目戶外定點POP旗設計精美印刷品，具備吸引力展板?？傊?，銷售中心規(guī)劃和設立力求為工作者創(chuàng)造一種良好工作環(huán)境同步，也為客戶創(chuàng)造一種舒服大方參觀和休閑場合。6、關于樣板鋪位建議樣板鋪位設立和設計往往是成功引導客戶購房一種重要因素。在銷售開始進行時候，購買客戶對項目將來經營狀況并不理解，因而，通過樣板鋪位設立，使客戶可以感受將來項目經營氛圍和經營方式，啟發(fā)客戶發(fā)揮充分想象力，對客戶投資信心和承租信心有很大協助。并且能營造較好現場氛圍和增進銷售。樣板鋪位選取可選用一種專賣店和一種鋪位，按真實賣場進行布置，對燈光、色彩、展示品擺放等賣場布置要充分考慮。軟件包裝現場銷售人員應訓練有素、具備良好職業(yè)風范；展示中心人員安排：項目銷售經理協同4-5名銷售人員。財務人員，保安人員及清潔人員現場銷售人員形成良好接待防范和具備良好銷售技巧是要通過經常地培訓、演習和考核才可以達到。（見銷售培訓安排）公關促銷方略（一）公關方略事件營銷：通過在項目各個階段，把握機會或創(chuàng)造機會進行事件營銷。如：賽格進駐淄博壹世界數碼電子廣場，如：在銷售過程中，一天銷售幾十套，如：淄博壹世界數碼電子廣場推出數碼會，更好地為經營者開拓業(yè)務渠道等。關注重大社會熱點問題，形成聯系：與本地、地區(qū)或國家重大事件進行加掛，在形成社會輿論或社會口語時使客戶對本項目產生美好聯想，增長項目或公司美譽度。運用政府資源對本商場形象推薦：可選取步行街開通時政府造勢活動進行宣傳；可選取賽格進入淄博事件，通過政府官員嘴說出對項目評價；可選取與政府有關部門合伙，如：工商部門為以便淄博壹世界數碼電子廣場經營業(yè)主，在商場設立代辦點，為業(yè)主進行積極上門服務等來張揚項目形象；行業(yè)性活動或有關公司連動：組織或積極參加行業(yè)性數碼電子展；配合進場各個商家進行周末新產品聯展等。針對目的客戶活動設計：老客戶回娘家活動，業(yè)主聯誼會，對租賃客戶闡明會等。形式：軟性新聞、通訊