29三月2024中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報前言做大事要縱覽全局，看清事物本質(zhì)！中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報繁榮，還是泡沫？由于城市化進程及居民購房能力不斷增強形成的需求支持，房地產(chǎn)將繼續(xù)其“繁榮”的局面。這是一部分人的觀點?！拔艺J(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯(lián)儲加息的不斷發(fā)展，離‘最后算帳’的日子越來越近了?！边@是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠對中國房地產(chǎn)的“警告”。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報過剩，還是短缺？目前中國樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，是開發(fā)商追逐高利潤，大多鐘情于高檔住房的開發(fā)；另一方面，是廣大中低收入階層有龐大的市場需求，卻苦于無房可買，或者有房難買。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報低收入與高房價，蝸牛與火箭的賽跑？建設(shè)部統(tǒng)計，今年6月份，全國70個大中城市中有8個城市新建住房的價格指數(shù)同比漲幅超過10%。據(jù)2006年8月14日《人民日報海外版》消息：近20年里中國人平均工資水平增長率約為6.4—8.4%。普通人“像蝸牛一樣爬的工資”遠遠趕不上“坐上火箭的房價”。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報開發(fā)商與購房者，朋友，還是敵人？對于購房者來說，住房是他們最大的生活必需品，自然會求全責(zé)備；而對于血汗錢的使用，自然是謹(jǐn)慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對于開發(fā)商來說，要賺足利潤才能存活，甚至為保證利潤不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠信問題過不去。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報投機需求，還是真實需求？在投機市場上，“買漲不買跌”是投機操作的原則，房價上升會進一步吸引更多資金的進入，在“羊群效應(yīng)”的影響下，更多的投機力量進一步推波助瀾，成為房價繼續(xù)上漲的推動力量；同時，房價攀升導(dǎo)致市場的有效需求進一步萎縮，市場的結(jié)構(gòu)性過剩日益嚴(yán)重。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報70%與90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報有人號召“買房要趁早”，有人號召，“三年不買房”。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報有人堅持為有錢人造房，有人開始征集“城市中低收入人群居住解決方案”。………………中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報動中決斷靜中思遠格林春城在左右矛盾中尋找和諧中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報市場環(huán)境篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報后政策時代，我們身邊發(fā)生什么05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價比樓盤突圍，投機客大量退場，剩余投機客也轉(zhuǎn)短線投機為長線投資。自用客入場，市場回歸理性，產(chǎn)品力成為關(guān)鍵。差異化競爭愈演愈烈，精確定位成為營銷關(guān)鍵綜合性價比成為考量項目的重要條件（生活配套、園林、價格等）大牌開發(fā)商接踵入甬，產(chǎn)品、居住理念革命一觸即發(fā)。周邊居住板塊群雄逐鹿，板塊效應(yīng)正在形成，住宅郊區(qū)化趨勢明顯。專注產(chǎn)品、超越產(chǎn)品、引領(lǐng)生活成為未來競爭生命力所在。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報市區(qū)住宅供應(yīng)05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約241萬和142萬平方米，環(huán)比04年下降約16%和34%。政策引發(fā)的觀望和投資客的撤離，是供需雙雙下跌的主因。04、05年的平均去化率分別約為75%和59%，整體市場供需平穩(wěn)。由于政策因素對于市場影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計的去化率僅為59%，但已比較理想。06年1~9月，寧波市四區(qū)推出的商品房可售面積已超過170萬平方米。預(yù)測今年寧波住宅供應(yīng)面積將略超過05年，年度去化方面相比05年也將有明顯提高。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報市區(qū)住宅供應(yīng)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報供應(yīng)需求分析05年10月至06年9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的“呼吸節(jié)奏”明顯。市四區(qū)銷售情況也印證了市場的平穩(wěn)表現(xiàn)，商品房的去化對于供應(yīng)量增減的響應(yīng)迅速。雖然今年房產(chǎn)政策依然接踵而至，但在各個時段推出的樓盤，并沒有很直接的由于市場或政策面的變化而造成明顯的供求方面的波動。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報區(qū)域去化特征分析住宅區(qū)域特征分解中心城區(qū)住宅供應(yīng)逐漸減少。鄞州中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。周邊各個區(qū)域特色濃厚的居住板塊興起。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報區(qū)域板塊圖板塊競爭狀況中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報區(qū)域板塊分析科技園區(qū)鄞州中心區(qū)聯(lián)豐、城西姚江、洪塘石碶街道競爭力起點高，區(qū)域環(huán)境好，交通便捷，規(guī)劃優(yōu)勢明顯。區(qū)域日漸成熟。生活配套，商業(yè)配套完善。鄞州寫字樓的大量涌現(xiàn)，（加上鄞州一整套區(qū)政府在駐）必使其形成生活、工作于一體的城市副中心老城區(qū)、認(rèn)知度高，區(qū)域成熟、各方面配套齊全，價格相對較低地理位置的認(rèn)同，環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)劃優(yōu)勢城西南門戶，內(nèi)外交通便利。輕紡城、本地企業(yè)多年積淀，區(qū)域內(nèi)歸屬感強。影響人群打造新城概念?？蛻糁饕獊碜酝獠?，江東最多鄞州中心區(qū)本地為主，工廠、企業(yè)私營業(yè)主為主。寧波南三縣（奉化/寧海/象山）也有部分購買者聯(lián)豐本地，區(qū)域周邊的海曙、鄞州交界區(qū)域，來寧波工作的外地人。面向養(yǎng)老、結(jié)婚居多江北，海曙、洪塘一帶的年青購房者，自主創(chuàng)業(yè)者石碶街道本地客戶占70%以上，吸引部分海曙以南購房者，以為區(qū)域南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊弱勢發(fā)展成型需要時間，世紀(jì)大道隔斷很大一部分購房者過多的投資客增加市場的不確定性規(guī)劃落后，難以矯正；各種配套檔次偏低，流動人口多，區(qū)域氣質(zhì)較差中高端需求潛力明顯不足，寧波大戶型滯銷最為嚴(yán)重的區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)劃落后，人員雜亂。區(qū)域檔次低中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報未來短期持續(xù)升溫的板塊科技園區(qū)：年內(nèi)推出的數(shù)個項目的消化，江南一品的后續(xù)別墅消化將持續(xù)明年一年，江南一品二期高層預(yù)計也將在明年內(nèi)上市。科技園區(qū)皇冠花園、ART藍灣等的上市，數(shù)個綜合項目的居住部分陸續(xù)上市。可預(yù)見明年科技園區(qū)的樓市將掀起高潮，價格方面，鑒于板塊各方面尚不成熟、上市量巨大的壓力，預(yù)計公寓價格將突破6000元/平方米。姚江板塊/洪塘：水岸心境、青林灣項目后續(xù)都有大量待開發(fā)土地，洪塘亦在今年放出數(shù)塊居住用地并拍得高價。居住郊區(qū)化、板塊化的特征將更加明顯。洪塘板塊的公寓價格上漲已成必然，有望在明后年沖擊6000元/平方米。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報城西區(qū)域市場城西區(qū)域市場中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報水岸心境青林灣·瞻洲頤和名苑洪都花園親親家園西城十二庭院盛世華城陽光麗園盛世酈都西堤陽光青年才郡雍景苑迎春水岸八方錦苑格林春城未來短期持續(xù)升溫的板塊中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報城西板塊在售樓盤表（05.11—06.11）區(qū)域/板塊樓盤上市面積(萬平方米)上市套數(shù)(戶)已售套數(shù)(戶)銷售率(%)銷售均價(元/平方米)海曙姚江水岸心境二期3.8928817962%6009青林灣·瞻洲18.6125766052%5599/5701洪塘頤和名苑一期1.6211222%5164洪都花園二期4.2326911243%4726親親家園(3)3.16348113%4922親親家園(2)3.2230727590%4791聯(lián)豐盛世華城二期9.8482579296%5078西城十二庭院6.4761146276%5172迎春水岸1.9119719599%4931/5136石碶陽光麗園4.6867429043%4233雍景苑一期7.2857042775%4550城西八方錦苑2.602158640%3338西堤陽光3.0432414444%4577青年才郡3.104607015%4500盛世酈都7.7570666594%3676中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報區(qū)域板塊分析城西板塊，在過去12個月中的住宅總供應(yīng)81.39萬方?？墒蹜魯?shù)7163戶，目前已售4370戶，整體銷售率61%，供求關(guān)系平穩(wěn)。居住區(qū)由原本以海曙為中心逐漸轉(zhuǎn)向環(huán)城西路以西甚至機場路以西。機場路以西成為居住的新重心，并向四個方向分散發(fā)展，四個區(qū)域次重心又各自形成鮮明的特色。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從05年11月至06年11月一年間開出的所有樓盤，成交均價都低于6000元/平方米，低于全市住宅均價。寧波西面整體住宅檔次偏低。小高層（高層）比例逐漸增加，并成為迅速去化的主力產(chǎn)品。并且在寧波市區(qū)中，為數(shù)不多的多層產(chǎn)品，大部分分布在城西大版圖內(nèi)。除江北洪塘親親家園外，所有樓盤均為本地企業(yè)開發(fā)，沒有外地知名地產(chǎn)企業(yè)涉足城西開發(fā)。本案所處的位置在聯(lián)豐路延伸段遠側(cè)，離成熟城區(qū)有一定距離，周邊配套幾乎為零，在多數(shù)消費者眼中已是城郊結(jié)合部，整體形象不佳。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報板塊特色之“最”洪塘板塊多層、聯(lián)排供應(yīng)量為主，市政規(guī)劃優(yōu)勢最強，整體檔次最高。海曙姚江板塊樓盤體量最大，大盤優(yōu)勢最為明顯，趨勢效應(yīng)最強。聯(lián)豐板塊樓盤性價比最高，吸引年輕購房者最多，一次置業(yè)人群最多，去化最為迅速。石碶樓盤層次最低，吸引本區(qū)域以外客群能力最弱，去化速度最慢。城西“散盤”規(guī)模最小，離市區(qū)最遠，價格最低。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報城西板塊后續(xù)供應(yīng)（06.11—）區(qū)域/板塊地塊土地面積(平方米)容積率總建面(平方米)樓面地價(元/平方米)預(yù)上市期海曙姚江水上公園三期地塊1#-b425001.459500256007年下半年水上公園三期地塊1#-c399001.663840水上公園三期地塊1#-d296001.750320江北姚江香溪園地塊145982.840849237907年中東方威尼斯Ⅱ386941.38/2.166135310007年4月洪塘親親家園-4401211.664194142107年4月頤和名苑-2412471.66599561407年6月姚江北側(cè)3#地塊990841.6158477180007年底洪塘居住小區(qū)4#地塊16971.52546125007年底江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)(一期)2#、4#地塊173572.74686455408年中期江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)C區(qū)6#地塊446981.56704790208年下半年機場路機場路以東勝豐路以北201691.734287140007年中西湖花園以西279441.747505230307年10月中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報城西板塊后續(xù)供應(yīng)（06.11—）續(xù)表區(qū)域/板塊地塊土地面積(平方米)容積率總建面(平方米)樓面地價(元/平方米)預(yù)上市期聯(lián)豐路集仕港集仕港聯(lián)豐路1B397911.559687132007年底聯(lián)豐路延伸段北側(cè)3號30183(住)13034(商)1.22.03622026068100008年初高橋望童路北側(cè)2號73541.6512134118207年下半年慈城楓灣家園二期323741.254046878208年初海曙塑料四廠1#地塊8499216998295908年初洪塘經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房1#-2688601.912835063008年初經(jīng)濟適用房3#847511.512386263008年初洪塘經(jīng)濟適用房6#-2572171.69228876908年中下洪塘經(jīng)濟適用房8#997141.09971459008年下半年中原資料顯示，未來07年初到08年中期，整個城西版圖內(nèi)的新增住宅供應(yīng)預(yù)計將在90萬方左右。另包括40萬平方米的經(jīng)濟適用房。市場未來供應(yīng)比較平穩(wěn)，絕大部分供應(yīng)集中在海曙姚江板塊和江北洪塘。經(jīng)濟適用房對市場的帶來怎樣的沖擊我們拭目以待。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報城西板塊市場預(yù)判宏觀調(diào)控的影響，尤其是“7090細(xì)則”將逐漸顯示出對市場的影響，當(dāng)7090的作用在全市蔓延，將造成城西樓盤的相對過剩，特別是中低端項目（高性價比項目），競爭將更加激烈，樂觀估計將至少延長樓盤20%的銷售周期。由于07年初至年中，江東、科技園區(qū)、江北、鄞州中心區(qū)依然由高端樓盤領(lǐng)銜市場，整體城西板塊依然是高性價比購房者的天堂，綜合預(yù)上市產(chǎn)品和價格漲幅，聯(lián)豐一帶樓盤相比科技園區(qū)依然有7~10萬元的單套差價。因此即使市場總量面臨壓力，樂觀估計明年城西板塊的新增去化將依然保持在55%以上，市場不會出現(xiàn)明顯的供過于求的狀況。參照以上觀點，促銷手段和價格策略可能成為07年城西大部分中小體量樓盤的主旋律，小步快跑將成為自然選擇。產(chǎn)品力的提升將才成為甩開價格比拼包袱的最優(yōu)方案。城西部分板塊已醞釀著品質(zhì)提升的信號，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品力拉開差距將在明年年中出現(xiàn)。綜合預(yù)判斷明年年中城西聯(lián)豐板塊價格突破5500元/平方米（漲幅8%—10%）。海曙姚江板塊價格有機會突破6500元/平方米（漲幅8%），石碶板塊價格微升，洪塘板塊價格上升胎動明顯，但漲副取決于區(qū)域供求與板塊整體開發(fā)協(xié)調(diào)等諸多因素共同影響。對于本項目而言，在受到結(jié)構(gòu)性供過于求、及眾多近市區(qū)項目攔截的競爭態(tài)勢下，產(chǎn)品力的提升和操作策略的合理運用是項目在競爭越來越激烈的市場中勝出的唯一解法。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報類比項目研究中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報類比項目盛世華城——穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營的大盤策略西城十二庭院——先難后易，搶先一步快速去化的成功案例青年才郡、西堤陽光——小戶型產(chǎn)品沖擊市場的提前體驗中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報類比項目區(qū)位青年才郡西堤陽光盛世華城西城十二庭院格林春城中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報項目基本情況盛世華城西城十二庭院西堤陽光青年才郡發(fā)展商奧克斯置業(yè)冠華房產(chǎn)寧波大港置業(yè)寧波金達利建筑面積20萬平方米18萬平方米9萬平方米3.4萬平方米發(fā)售日期2005年7月2006年9月2006年9月2006年11月入伙時間2007年7月2008年初2008年初2008年初總戶數(shù)1140611（一期）324（在售部分）460建筑形態(tài)多層、小高層、高層、蓮排，單身公寓小高層（一期）多層、低層（二期）多層、小高層多層、小高層成交均價5241/5078517645844400(預(yù)計)折扣、優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折。高層140平方米以上享受相當(dāng)契稅金額1.5%開盤期（國慶）每平米50元一次性付款98折優(yōu)惠未知中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報項目基本情況（續(xù)表）盛世華城西城十二庭院西堤陽光青年才郡規(guī)劃18萬平方米城西最大，10000平方米中庭花園，2000平方米社區(qū)會所，500平方米露天泳池。耐森物業(yè)全權(quán)管理。多層與小高層的排布，呈現(xiàn)出庭院風(fēng)貌。每個庭院以花卉為主題，結(jié)合開謝周期種植花卉與樹木。社區(qū)東高西低，二期規(guī)劃多層與高品質(zhì)點式低層。四大主題中庭?！熬G與水相融，人與景相通”。76—119平方米全小戶型設(shè)計。戴德梁行物業(yè)顧問多層+小高層單身公寓。全小面積規(guī)劃。單身公寓2梯6戶，較為擁擠。多層底層架空成為機動車位。沒有地下停車。建筑低層、多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)結(jié)合。2.9米凈高。彩鋁中空玻璃，XPS擠塑保溫板、保溫砂漿。多層棟距最大31米。中庭高層棟距100米。建筑以板式為主，外墻全石材、面磚；戶型經(jīng)濟實用，100平方米以下戶型方正，120平方米以上均三房朝南，戶型優(yōu)勢明顯。全部雙層中空玻璃，多種開窗方式；陽臺、露臺錯層處理多層、小高層結(jié)合。雙層中空玻璃。戶型簡單實用。部分小戶型配有北入戶花園。淡白色立面。兩房房型全部兩房朝南。有部分露臺設(shè)計。頂層全部復(fù)式設(shè)計。戶型經(jīng)濟實用。配套聯(lián)豐路、環(huán)城西路城市動脈連接，15分鐘到達三江口。7路、820路等多條公交直達。附近好又多、農(nóng)工商超市，10分鐘生活圈配套豐富15分鐘到達三江口。生活、交通、購物、教育、醫(yī)療、商務(wù)消費都依靠聯(lián)豐板塊自身原有配套，較為完備和便利。中山西路延伸段，238、506、528路到達。內(nèi)部配套幼兒園。周邊生活配套相對缺乏。二期規(guī)劃將引進知名超市。配套全部依賴北面大紅鷹學(xué)院。內(nèi)部幾乎沒有生活配套。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城各類物業(yè)面積配比2005年7月首推一期14幢多層（290戶），5幢聯(lián)排別墅（25戶），首次推盤主力三房套型127~129平方米。另有少量92~94平方米兩房，四房套型150—200平方米。多層價格范圍3900—6000元/平方米，均價5200元/平方米，別墅面積244~311平方米，均價7000元/平方米。2006年1月推出二期第一批房源，多層價格微漲，高層及小高層合計均價5000，一次性付款98折，按揭99折。2006年3月推出二期第二剩余所有房源，多層均價5400元/平方米，高層均價5100元/平方米，一次性付款98折，按揭99折，后期房源以合理的價格策略和一定程度的優(yōu)惠吸引客戶。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城二期產(chǎn)品配比70~110平方米的產(chǎn)品主要集中在二期一些多層和個別小高層，多層戶型方正，小高層主要集中在中間套。多層產(chǎn)品的稀缺加上小高層中小戶型產(chǎn)品較高的性價比，推出后去化迅速。120~160平方米主要是二期“中庭景觀高層（小高層）”，借助價格和營銷策略，去化比較順利170~180平方米的戶型主要集中在中庭周圍，由于房型設(shè)計合理，針對性的營銷到位，加之后期現(xiàn)房品質(zhì)體現(xiàn)，銷售也一直比較平穩(wěn)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城二期下半年每周交易統(tǒng)計盛世華城（二期）尾盤的銷售并未錯過炎熱夏天的樓市淡季，在6月第三周交易量觸底之后，與6月最后一周開始銷售發(fā)力，整個7月至8月底銷售一直上揚，在淡季依然可以保持周10套左右的成交。一方面由于此段時間內(nèi)區(qū)域中并無其他供應(yīng)，另一方面未來預(yù)上市樓盤幾乎沒有130平方米以上產(chǎn)品可供選擇，此時盛世華城幾乎是在無競爭的環(huán)境下領(lǐng)跑市場，并最終在10月底完成清盤。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城二期下半年價格走勢10月31號6月1日53514805根據(jù)寧波透明售房系統(tǒng)的銷售公示情況，盛世華城目前銷售已接近100%。以上圖表反映出該盤今年下半年尾盤操作時期的每日價格均線。半年間該樓盤10日成交價格均線維持在4805~5351元/平方米之間。價格走勢十分平穩(wěn)。進入11月后，該樓盤的簽售已基本停止。整個樓盤從開盤至銷售全部完成周期為15個月不到。二期銷售周期更是只有10月有余。在05—06動蕩的市場環(huán)境下，1140戶房源在15月個月全部消化決非易事，尤其是本身擁有過多大戶型、并且身處購買力相對較低的城西板塊。因此無可厚非盛世華城可謂寧波城西一年以來操作最為成功的樓盤。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城06年度報紙推廣01/06寧波日報誰能擁有如此高遠視界，領(lǐng)略爵世毫景無級境界？萬方原生自然中庭規(guī)劃，360度無界風(fēng)景視野，盛世華城—風(fēng)景100，奢華風(fēng)景引領(lǐng)者西城獨有高層風(fēng)景公館76—170m2王牌風(fēng)景大戶盛世華城·風(fēng)景100·即將面世01/11現(xiàn)代金報誰為真正爵世豪景制定標(biāo)準(zhǔn)，甚至引領(lǐng)西城奢華風(fēng)景生活風(fēng)景100萬方水韻中庭立體環(huán)繞，360度無界風(fēng)景視野，美御全城！敬邀品鑒雍華樣板間170m2130m276m243m2西城獨有風(fēng)景公館即將面世90—155m2全景多層第二批房源同期魅力綻放02/23現(xiàn)代金報百萬富翁的生活美宅，豈能將就與小門小戶？盛世華城高層176m2錯層全景空中毫宅，奢華風(fēng)景大戶構(gòu)筑城市高階完美居住空間J型176m2四室兩廳兩衛(wèi)130m2豪華情境大宅·76m2現(xiàn)代典雅陽光居所·43m2玲瓏空間同期熱賣中！盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]03/01寧波晚報城市新貴的生活大戲，怎能屈就于亂屋雜院？盛世華城高層130—140m2豪華情景大宅，極制情調(diào)空間，精致品質(zhì)生活H型約133m2三室兩廳兩衛(wèi)176m2錯層全景空中豪宅·130m2豪華情境大宅·43m2玲瓏空間同期熱賣中！盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]03/10東南商報都市新青年的浪漫生活藍圖，怎能磨滅于老社區(qū)的出租屋？高層現(xiàn)代典雅陽光居所，浪漫情韻空間，格調(diào)生活藍圖I型約76m2兩室兩廳一衛(wèi)176m2錯層全景空中豪宅·130m2豪華情境大宅·43m2玲瓏空間同期熱賣中！盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城06年度報紙推廣（續(xù)1）03/16寧波日報誰能有此博大胸懷迎接璀璨陽光的雅量，非百米棟距方可為之？西城獨有高層風(fēng)景公館76—170豪宅大戲激情上演盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]3月25日，盛世華城2期大型開盤慶典隆重上演！歡迎蒞臨現(xiàn)場售樓處！03/22寧波晚報誰能在居家后依然與眾多趁工人士交游廣闊非萬方原生自然中庭萬可為之？76——170m2豪宅大戲激情上演3月25日，盛世華城2期大型開盤慶典隆重上演！歡迎蒞臨現(xiàn)場售樓處盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]03/24晚報跨版王者360度視界、雅士百米胸懷、中堅萬方氣概…盡在風(fēng)景100·開盤盛典相逢3月25日，聯(lián)豐現(xiàn)場售樓處，不可錯過176m2錯層全景空中豪宅·130m2豪華情境大宅·76m2現(xiàn)代典雅陽光居所現(xiàn)場樣板房激情開放盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]04/12現(xiàn)代金報誰能在歸家后依然與眾多成功人士交游廣闊，非萬方原生自然中庭方可為之？西城獨有高層風(fēng)景公館76—170m2現(xiàn)場樣板房激情開放盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]熱烈祝賀盛世華城在第四屆家博會上成交喜人05/26寧波晚報無論何種生活方式，兩點一線的，交際不落幕的……總能在萬平原生中庭找到一席之地！高層特惠最后放送：高層140m2以上契稅優(yōu)惠3%盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]風(fēng)景100熱銷進行時，一期多層僅剩十余套，欲購從速！中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報盛世華城06年度報紙推廣（續(xù)2）06/14東南商報百米超闊棟距，從此端到彼端，是絕對奢華的風(fēng)景和絕對私密的空間高層特惠最后放送I高層140m2以上享受相當(dāng)于契稅金額1.5%優(yōu)惠盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]風(fēng)景100熱銷進行時，一期多層僅剩十余套，欲購從速！07/28東南商報中庭核心，風(fēng)景無邊直面豪闊萬平中庭，直攬360度無界視野高層22#樓約150m24200元/m2起盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]09/08寧波晚報萬平中庭，盛情綻放！中庭核心區(qū)121、152m2陽光情景大宅，43單身公寓熱銷中。特推出10套優(yōu)惠房源9月9日起，盛世華城萬平風(fēng)景中庭正式開放，高層現(xiàn)場實景房同期開放，歡迎參觀！盛世華城·10大心動指數(shù)：[羅列……]報紙推廣極力拔高自身形象，充分圍繞“棟距、景觀中庭、優(yōu)勢戶型、實景樣板房”四方面實質(zhì)性好處來為項目做宣傳。同時以“盛世華城，風(fēng)景100”作為項目二期核心賣點。二期銷售中后期，報紙廣告投入明顯減少，對于項目剩下的大戶型，主要以實景樣板房、價格策略和各種優(yōu)惠的出臺為主。購買140平方米以上單位，開發(fā)商補貼一半契稅。該樓盤由于銷售周期較長，在市場上的暴光率遠高于其他樓盤，購房者對項目的了解程度明顯高于其他項目，因此，后期開發(fā)商在項目的整體營銷費用上的投入相對較小，主要還是通過購房者的口碑相傳帶動不少的去化。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報西城十二庭院產(chǎn)品配比與銷售情況西城十二庭院一期由9幢小高層、2幢高層組成。面積控制得當(dāng)。主力套型全部在130平方米以下。開盤不足兩個月簽售已超過80%。去化形式顯示，除了120平方米以上戶型銷售稍慢之外，較小戶型銷售均十分理想。反映出市場對于小戶型產(chǎn)品的巨大需求。而宏觀調(diào)控對的影響亦非常及時地在項目上得到體現(xiàn)，中小套型的產(chǎn)品迅速出現(xiàn)、蔓延，對市場造成巨大的沖擊。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報西城十二庭院報紙推廣09/15寧波日報西城?十二庭院/再現(xiàn)親梅竹馬的時光4.5公里天一廣場聯(lián)豐版塊?現(xiàn)代城市庭院交通/購物/教育/醫(yī)療/休閑09/22寧波晚報西城?十二庭院/再現(xiàn)親梅竹馬的時光即將開盤聯(lián)豐版塊?現(xiàn)代城市庭院80——110平方米，每一平方米都有價值。實用式戶型/典式戶型/浪漫式戶型/風(fēng)景式戶型09/28現(xiàn)代金報西城?十二庭院/再現(xiàn)親梅竹馬的時光聯(lián)豐版塊?現(xiàn)代城市庭院榮耀登場9月28日驚喜：國慶前購房享受50元/平方米優(yōu)惠聯(lián)豐版塊的現(xiàn)代城市庭院/80~110平方米主力戶型/舒適優(yōu)雅的十二座風(fēng)景庭院10/11東南商報西城·十二庭院聯(lián)豐板塊·現(xiàn)代城市庭院創(chuàng)造金秋神話開盤，旺銷430套，銷售率超過70%。目的性明確的推廣思路，集中于一次置業(yè)人群。多次重復(fù)形成慣性印象。熱銷廣告的運用。折扣與推廣都比較普通，力度也不大，板塊內(nèi)部的需求力與產(chǎn)品切合市場適時的出現(xiàn)有很大關(guān)系。產(chǎn)品去化過于迅速，預(yù)計07年二期推出時將有一定的漲價幅度。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報西堤陽光產(chǎn)品配比與銷售情況西堤陽光產(chǎn)品的面積控制相比西城十二庭院更小。由于離市區(qū)更為偏遠，西堤陽光所深耕的客戶層相比聯(lián)豐購買力更低。9月28日開盤至今銷售比較平穩(wěn)，相比偏僻的位置。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報西堤陽光報紙推廣9/21寧波晚報城西，大眾精品學(xué)院名宅近期全城盛大開盤，精彩不容錯過三面環(huán)水?一萬余平米大花園?學(xué)院名宅：[利益點羅列]9/28現(xiàn)代金報9月28日盛大公開，驚城唱響！聯(lián)豐生活區(qū)為鄰大社區(qū)大享受立即下訂，享受98折優(yōu)惠，一次性付款享受折上折！開盤當(dāng)日落定更有精美禮品贈送三面環(huán)水/一萬余平米大花園/十萬平米學(xué)院名宅10/12寧波晚報穿國兩個紅綠燈，單價省下1000元總價33.6萬起，住城市稀缺多層開盤10天銷售過半10/19金報頭版多行兩個紅綠燈，輕松省下買車錢總價33.6萬起，住城市稀缺多層立即下訂，享受60元/平方米優(yōu)惠！10/25東南商報與市中心等距，花更少的錢，住大配套學(xué)院名宅?？們r33.6萬起毗鄰海曙住多層西堤陽光，以高性價比決勝市場10/27晚報半版聯(lián)豐路直行，以單身公寓價格，買大配套美景洋房幼兒園、社區(qū)賣場、棋牌室、健身房……生活娛樂大享受總價33.6萬起。開盤后一個月，高密度推廣沖擊市場，反復(fù)稱述性價比優(yōu)勢。取得良好效果。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報青年才郡產(chǎn)品面積配比目前小戶型社區(qū)的極端，所有戶型控制在100平方米以下。50~60平方米194戶為小高層單身公寓。70~100平方米為多層普通住宅，基本戶型為76平方米的兩房和98平方米三房。住宅微型化的發(fā)展，一方面表現(xiàn)出政策的影響和自住小戶型的高接受度，另一方面也顯示出開發(fā)商對片區(qū)和市場的不自信。區(qū)域內(nèi)開發(fā)檔次普遍偏低。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報類比項目總結(jié)區(qū)域地段社區(qū)規(guī)劃生活配套預(yù)計客群產(chǎn)品檔次景觀建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)，綜合高性價比

機會點與差異化競爭優(yōu)勢：綜上所述，中原認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，在產(chǎn)品上與既有樓盤拉開差距，成為城西多層（花園洋房）的表率，以此拉開與競爭對手的產(chǎn)品差異化，同時輔以更優(yōu)于對手的小高層與少量高層產(chǎn)品。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品切入市場空白點，加快銷售速度。另外，針對本案生活配套的缺乏，在成本控制的控制與收益把握的情況下，需要建立一定是商業(yè)生活配套，來提升本案的競爭力。競爭項目本項目中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報基地分析篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報地塊分析地塊位置：東、南、西為規(guī)劃路，北為聯(lián)豐路，距集市港約1.5公里用地性質(zhì)：住宅，包括幼托，兼容少量商業(yè)設(shè)施。地塊指標(biāo)：規(guī)劃總用地59967平方米，總建筑面積89927平方米（其中住宅建筑面積68280平方米），總戶數(shù)774，綠化率45%，容積率1.5，建筑密度22.8%。地塊現(xiàn)狀：建筑全部拆除，項目地塊相對平整，沒有地形高差。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報交通分析內(nèi)外環(huán)境：內(nèi)部地基平整，無高差起伏。地塊東面有河流經(jīng)過。交通環(huán)境：北面聯(lián)豐路延伸段，直通市區(qū)，路面寬闊，基本無紅燈。達到市區(qū)僅需15分鐘，自駕車極其便利。公交暫無直接到達。630、631、605可到達集仕港鎮(zhèn)，但對于本項目而言并無太多便利性可言。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報配套分析生活配套：基本依靠集仕港鎮(zhèn)內(nèi)部配套資源，雖說其檔次不能與市區(qū)相比，但也可謂一應(yīng)俱全。然而享受集仕港鎮(zhèn)內(nèi)資源并夠不便利。教育--集仕港中心小學(xué)、集仕港中心幼兒園。商場--集仕港農(nóng)貿(mào)市場。銀行--中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、鄞州銀行、建設(shè)銀行。醫(yī)院--集仕港鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報綜合評述錯位競爭——從本案目前的配套及環(huán)境狀況來看，明顯還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣，雖然交通情況較好，地塊內(nèi)部環(huán)境也屬優(yōu)秀，但周邊居住環(huán)境不理想，配套低檔且不完善，多數(shù)配套利用不甚便利。因此本項目適合塑造成對于交通條件較為看中，但對周邊配套要求不高的氣質(zhì)社區(qū)，在生活理念上與市區(qū)近郊樓盤加以區(qū)隔，形成錯位競爭。售賣未來——從長遠來看，本地塊屬于先規(guī)劃、后建設(shè)的發(fā)展型城市板塊，地塊周邊的居住環(huán)境、生活在未來將會比較濃厚，周邊的配套也會隨著城市的發(fā)展而改善，本項目所處區(qū)域未來仍被看好。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報SWOT分析中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報SWOT分析表優(yōu)勢劣勢S1：后發(fā)效應(yīng)，項目所處區(qū)域為開發(fā)“處女地”，規(guī)劃條件較好，未來看好。S2：到達市區(qū)交通便利。S3：地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強。S4：生活配套相對全面。S5：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)多層住宅對于需求的有效刺激。W1：東進是城市主題，各周遍居住板塊興起，配套日漸成熟，接受程度高。W2：項目所在地為農(nóng)村地貌，信心不足。W3：周邊開發(fā)項目少，周邊居民素質(zhì)較差。W4：跨越杭甬高速，遠離市區(qū)。W5：配套利用不便，規(guī)劃中此部分內(nèi)容依然薄弱。W6：目前規(guī)劃中缺乏集中式大景觀，無特殊亮點。機會威脅O1：混淆“新城”、“居住板塊”概念，與眾多對手同處于新城。O2：寧波整體市場較為平穩(wěn)，自主購房對高性價比，高品質(zhì)住宅需求旺盛。O3：城市化進程，住宅郊區(qū)化逐漸改變原有居住觀念O4：多種概念樓市并存，客戶認(rèn)識尚淺利于引導(dǎo)O5：引如全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。O6：營銷介入較早，及早發(fā)布項目信息，攔截客戶。O7：合理的推盤策略O(shè)8：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)T1：項目未列入城市（城市西區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)域。T2：西區(qū)規(guī)劃、尤其是項目附近規(guī)劃缺乏興奮點。T3：多個樓盤沿路攔截，已形成板塊效應(yīng)。T4：客戶更加認(rèn)可聯(lián)豐地區(qū)的生活氛圍（配套方面）T5：同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報定位：為誰？造怎樣的房子中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報我們要尋找的人區(qū)域來源以寧波城西為核心，向四面輻射，少部分與集仕港及其周邊有經(jīng)濟血緣關(guān)系的外地人。在寧波工作的外地人。居住現(xiàn)狀與父母同??；租房；居住狀況比較惡劣；對目前居住不滿意置業(yè)階段一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的婚房，住房儲備，獨立生活的開始，改善型置業(yè)客戶年齡基本在20~30歲人生態(tài)度依靠個人的拼搏購房，不愿做“房奴”，不愿“啃老”，對于居住與生活有著自己理解的人。城市發(fā)展觀念強，不拘泥于老寧波原有的區(qū)域觀念，對于城市的尺度有著更寬容的理解，認(rèn)為自備車將是今后必然配置。類型劃分當(dāng)?shù)?、寧波政府就職人員，公務(wù)員，各類單位的普通職工、白領(lǐng)，來寧波多年的打工仔、創(chuàng)業(yè)的小老板收入情況每月薪資5000~10000元購房特征滿足基本住房需求，關(guān)注性價比。重點關(guān)注因素區(qū)域發(fā)展、項目品牌、物業(yè)品質(zhì)（戶型、景觀、設(shè)施），物業(yè)服務(wù)、價格等。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報為他們量身定制的產(chǎn)品關(guān)鍵詞：40萬首次置業(yè)；40萬超值住宅產(chǎn)品；40萬舒適家園普通住宅，非普通品質(zhì)。創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新選擇。戶型內(nèi)外贈送面積，前庭后院自然空間。泛庭院圍合街區(qū)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報套型面積建議主力套型范圍：75—115平方米中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報設(shè)計原則錯位競爭，不宜將產(chǎn)品面積設(shè)置過小?！?090”政策的影響，必須保證90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面爭取更多的利潤空間。注重一次置業(yè)兩房基本功能設(shè)置。經(jīng)濟型三房滿足“一步到位”式購房需求。主力戶型設(shè)置約10平方米的贈送空間，提升整體性價比，增加居住舒適性。注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計，體現(xiàn)均好性，有助于整體去化。注重小高層（高層）產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)?？紤]點式多層、9層小高層等特殊高品質(zhì)產(chǎn)品提升競爭力。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報實現(xiàn)品質(zhì)差異化要實現(xiàn)格林春城作為普通住宅的非普通品質(zhì)，達到首次置業(yè)、工薪置業(yè)者眼中的“豪宅”品質(zhì)，最關(guān)鍵的是如果跨越低品質(zhì)普通住宅與豪宅之間的界限。將一些“豪宅”中的元素應(yīng)用到普通住宅上。高檔住宅設(shè)計強調(diào)的功能分區(qū)。戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計、功能劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。入戶花園、挑高露臺、寬廳、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會考慮的元素，格林春城也應(yīng)該毫不示弱地兼收并蓄。

中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報品質(zhì)住宅賣點分析社區(qū)太陽能熱水。社區(qū)數(shù)字化、智能化錯層露臺設(shè)計入戶花園設(shè)計各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計，生態(tài)環(huán)保建材（XPS外墻保溫設(shè)計）住宅2.9米凈高酒店物業(yè)顧問酒店式大堂，大堂物業(yè)助理配置下沉式庭院無梁厚板技術(shù)（大開間，自由分割），降板同層排水技術(shù)超高地下（半地下）室層高（2.2米以上，親親家園3米/江南一品2.8米。）超淺戶型進深（萬達121平方米戶型進深8.7米，日湖花園173平方米戶型進深15米。）超擴樓間距高層住宅新風(fēng)系統(tǒng)（SARS之后流行）一梯一戶式設(shè)計、獨門獨戶設(shè)計（公寓產(chǎn)品、別墅享受）多陽臺設(shè)計（三陽臺或更多）點式多層設(shè)計各種形式的面積贈送（前庭后院，層層退臺，錯層露臺）架空層、灰空間的靈活運用（社區(qū)交流平臺，底層連廊）中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報格林春城解法關(guān)鍵詞VILLA的空間TOWNHOUSE的庭院低密度集合式住宅獨戶獨享/躍層結(jié)構(gòu)/高挑空/豪華主人房/私密感強郊區(qū)主義/園林景觀/前庭后院/生態(tài)環(huán)境/鄰里文化社區(qū)配套/低層低密度/公寓式服務(wù)/親和鄰里/睦鄰文化中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報十大產(chǎn)品建議獨戶獨享，直入式花園入戶花園下沉式庭院錯層露臺退臺設(shè)計各式面積贈送LOFT灰空間圍合布局成品房中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議1：獨戶獨享/直入式花園一層直入式庭院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報入戶庭院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議2：入戶花園入戶花園入戶花園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議3：下沉式庭院/內(nèi)天井中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議4：錯層露臺設(shè)計中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報錯層陽臺立面效果圖中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報退臺設(shè)計示意圖層層退臺挑高客廳入室花園停車入室（北面）中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報退臺設(shè)計示意圖挑高客廳停車入室挑高客廳層層退臺中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議6——面積贈送(1)內(nèi)庭院，可封閉成為房間寬陽臺設(shè)計入戶花園設(shè)計中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報玻璃欄桿設(shè)計業(yè)主自行封閉成約6.5平米書房中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議6——面積贈送(2)夾層戶型設(shè)計上下夾層中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議6——面積贈送(3)凸窗設(shè)計凸窗設(shè)計凸窗設(shè)計凸窗設(shè)計雙層高入戶花園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議6——面積贈送(4)入戶長廊入戶花園深陽臺戶內(nèi)花園向內(nèi)凹進部分凸出建筑的部分中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報戶內(nèi)花園。該部分算一半面積空中花園，面積贈送陽臺上空，面積贈送深陽臺，算一半面積中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議7——LOFTLOFT作為工業(yè)化與后現(xiàn)代主義碰撞所產(chǎn)生的藝術(shù)，如今總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論。LOFT作為居住定義所擁有的要素包括：雙層結(jié)構(gòu)、高大寬敞的空間、樓梯與橫梁、戶型無障礙，開放性與透明性、戶型的全方位自由組合。這些概念的組合無疑會給年青一代購房者極強的沖擊力。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報建議格林春城在考慮LOFT（或復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品）時，設(shè)置面積在70平方米左右的LOFT戶型，該戶型的上下空間分割，既可作為單身公寓、藝術(shù)工作室、陳列室等用途，亦可直指婚房置業(yè)客群。鑒于目前市場一次置業(yè)產(chǎn)品形式的單一陳舊，這種產(chǎn)品的考慮相信會有不錯的市場反應(yīng)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議8：灰空間的架設(shè)與利用中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報大面積綠化中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報景觀連廊中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報公共空間中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報組團圍合組團圍合中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報親親家園·圍合組團實景中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報東西朝向戶型范例全景觀房，全陽光房餐廳、客廳處東西向凈深極短三房朝南，主臥東向采光寧波夏季受太平洋副熱帶高壓控制，盛行東南風(fēng)，戶型通風(fēng)極佳鎮(zhèn)海·綠城桂花園，南向160平方米5.4m中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品設(shè)計建議總結(jié)住宅設(shè)計有意識地結(jié)合格林春城目標(biāo)居住人群生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住需求。建筑單體采用板式多層、小高層，以南北朝向為主，局部建議采用組團圍合設(shè)計，局部做架空處理。住宅戶型設(shè)計：動靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)，設(shè)計上采用“大面寬、小進深”的設(shè)計理念，戶型保持方正，明廚明衛(wèi)，保證自然采光和通風(fēng)，保證戶戶主臥、客廳朝景；每戶均“多陽臺，面積贈送”設(shè)計。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品建議10：成品房寧波市場上普裝、精裝房市場認(rèn)可度較好。從早先的格蘭云天、時代華庭，維科星城等，到近年的外灘5號公館、海景花園、歐寶國際花苑、康橋風(fēng)尚，精（普）裝修成為高品質(zhì)小戶型與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置。2007年寧波市場將不斷有精裝修項目涌現(xiàn)，目前已知預(yù)計中將做精裝修的項目包括：凱德·匯豪天下、東灘花園、綠城·綠園、雅戈爾·湖景花園、中心區(qū)萬科項目都有精裝修的預(yù)期。精裝修成為品牌開發(fā)商在高品質(zhì)住宅項目上不謀而合的選擇。格林春城提出精裝修概念，并非意圖擠身豪宅市場，而是以領(lǐng)先的產(chǎn)品占領(lǐng)區(qū)域市場、提升項目綜合競爭力的一種嘗試和選擇。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報格林春城全面家居解決方案全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，通過集中、全面、精確的市場調(diào)研，從項目定位、設(shè)計、全部配置、項目施工到后期服務(wù)一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級、領(lǐng)先級和豪華級三個檔次，適用于從SOHO、公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。該體系標(biāo)準(zhǔn)（方案）得以實現(xiàn)，將以開發(fā)商為主導(dǎo)，整合相關(guān)調(diào)研分析、設(shè)計、施工、材料等領(lǐng)域社會資源為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先市場的住宅家居產(chǎn)品。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報為什么要提供全面家居解決方案行業(yè)趨勢：根據(jù)《上海市住宅現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計劃》等相關(guān)政策的指示，上海全裝修住宅的建設(shè)目標(biāo)2002年3萬套（已落實），2003年10萬套；2002年5月國家建設(shè)部提出要求，2010年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。客戶需求：從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時間，減少精力和財力的浪費，實現(xiàn)即買即??；對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比。社會需求：減少二次污染和浪費。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路。核心競爭力：通過全面家居解決方案，開發(fā)商能夠加強核心競爭力，擴大與競爭對手的差距。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報泛庭院主張……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報解析庭院在中國傳統(tǒng)的居住觀念中，庭院對家居生活充分必要，它將公共與私密空間，動、靜區(qū)域恰到好處地分割過度，內(nèi)外融合，形成了窗窗有景，家家有園的完美視野。這種人性化的生活方式，是千百年來中國人所追求的……隨著城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，中國傳統(tǒng)住宅水平發(fā)展的趨勢逐漸被垂直的高層建筑打破。“如何在垂直延伸的高密度居住區(qū)中更大限度地引入自然空間？”高層庭院的設(shè)想正是建立在這種思考基礎(chǔ)之上，能在高樓中閱讀大地、體驗生活、聆聽故事；并且讓每一戶都能有一個屬于自己的獨立空間。這種半遮半擋式庭院，它最大的特點就是逐級遞進的空間感：公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間。因此，庭院代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報格林春城泛庭院庭院是中國人居的圖騰。從庭院生活出發(fā)，以“參與、分享、交流、和諧、融洽”為根本指導(dǎo)思想，精心構(gòu)筑鄰里交流場所、老人活動空間、兒童娛樂平臺。其基本形式是一個或多個矩形平臺，將樓體劃分成為懸空的、露天的花園，并將室內(nèi)空間融入室外，室外空間導(dǎo)入室內(nèi)，形成多層次互動平臺，把中國院落的特征融合到現(xiàn)代庭院設(shè)計中，形成城市高層院落住宅。格林春城意圖打造的庭院不同于中國傳統(tǒng)意義上的庭院，而是為適應(yīng)現(xiàn)代居住習(xí)慣進行了改良的庭院，故謂之“泛庭院”。在整體居住氛圍上，追求的是一種“泛庭院街區(qū)”的感覺。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報庭院空間下的園林造景思路園林設(shè)計體現(xiàn)“原生、自然、現(xiàn)代”的生態(tài)環(huán)境理念。在景觀設(shè)計中融入多種自然元素和原生植物并加以延伸和升華。在景觀營造上以“人”為本，使人融于景內(nèi)，并做到園林景觀的原創(chuàng)性、參與性、觀賞性、藝術(shù)性相結(jié)合。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報庭院景觀構(gòu)建重生命力營造和可參與性實現(xiàn)手工園林、庭院文化：在景致營造和建筑小品中，加入一些手工工藝的元素，使得園林更有參與性和趣味性。增添懷舊的兒時庭院的氣息。原生植物的保留與展示：園林的構(gòu)造往往破壞原生的植被形態(tài)，在景觀建筑規(guī)劃中可以考慮重建原有地貌下植被的構(gòu)成，例如江南河網(wǎng)縱橫下的蘆葦，柿、柳、桑，可以在整個園林環(huán)境中的一處集中體現(xiàn)展示，將來社區(qū)內(nèi)的居民也能力體會到地塊最初時候的原始風(fēng)貌。噴泉的巧妙營造：噴泉最大的特點是不僅提供了觀賞功能，還能融入很強的參與性和趣味性，特別是老人和兒童的參與性極強，兒童在期其間嬉戲，父母可以在旁邊觀看或鍛煉身體，在游戲的過程中，噴泉涌起的剎那能給人無限的驚喜。中庭廣場：廣場上以列陣的形式種植景觀樹，配合隨意穿插的灌木，擺放休閑桌椅，使空曠的廣場既疏朗、明凈，又不失大氣。燈光處理上適宜采用比較柔和的燈具，通過地面上隨機穿鑿的孔，使得整個廣場在夜晚表達出自然的美感。地面采用石頭材、木料以及其他建筑材料的配合，可適當(dāng)反射陽光，但非光滑面，能夠避免產(chǎn)生炫光及濕滑。面積巨大的中央廣場，能為小區(qū)的居民們提供一個最自然和諧的交往平臺，開展各種家庭活動，社交活動，甚至大型的文娛項目中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報物業(yè)管理建議庭院物業(yè)管理增值服務(wù)物業(yè)管理應(yīng)以創(chuàng)造客戶價值為宗旨，為業(yè)主提供多層次、全方位的居家生活服務(wù)。在強化保安、清潔、綠化、維修等日常物管內(nèi)容的同時，更注重滿足業(yè)主多層次、多元化需求的個性化增值服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)突破自身是房地產(chǎn)附屬行業(yè)這一從屬性定位，把所服務(wù)的社區(qū)以及與社區(qū)內(nèi)人們工作、居家生活相關(guān)聯(lián)的整個服務(wù)領(lǐng)域作為主體對象，拓寬傳統(tǒng)意義上物業(yè)管理的概念，賦予全新的內(nèi)涵。便利居家服務(wù)：家居清潔、物業(yè)租賃、醫(yī)療保健、體育健身、商業(yè)配送?！耙徽臼椒?wù)”。電子商務(wù)平臺：訂購、配送、維修。整合開發(fā)商、業(yè)主、供應(yīng)商、物業(yè)公司本身的優(yōu)勢資源，選擇經(jīng)營服務(wù)性項目，拓展盈利渠道，創(chuàng)造物業(yè)費下降空間，最終造福全體業(yè)主。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報規(guī)劃遐想……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報原規(guī)劃描述北高南低，兵營式排布不完整人車分流，突出多層優(yōu)勢商業(yè)配置充足整體戶型設(shè)置比較經(jīng)濟總面積(平方米)戶數(shù)（戶）戶均面積(平方米)多層3240036090小高層1716018095高層1872023480總計68280774——幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報改進建議（1）內(nèi)向規(guī)劃由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏，平面布置方案應(yīng)重點著手營造本小區(qū)內(nèi)向型的、具有吸引力的、以周邊高層住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。修改方式：更改多層方案。更改南端多層的做法幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報改進建議（2）組團設(shè)置以行列式、半閉合式建筑排布圍合出規(guī)整的、溫馨的、庭院感強烈的組團空間。修改方式：設(shè)置東西向戶型幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報改進建議（3）突出中庭用內(nèi)向式的建筑的明確指向、限定出中心開闊的綠化景觀帶，與組團內(nèi)部的庭院景觀相互呼應(yīng)，形成組團點綴在中心景觀帶中的鮮活感覺。修改方式：改變中庭多層棟距，更改部分道路設(shè)計幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報改進方案增加規(guī)劃中的亮點不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳庭院社區(qū)模型。產(chǎn)品與概念完整結(jié)合。景觀房比例增大。延長了產(chǎn)品線。增加賣點。中庭景觀帶庭院景觀組團庭院景觀組團幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報改進方案幼兒園增加規(guī)劃中的亮點不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳庭院社區(qū)模型。產(chǎn)品與概念完整結(jié)合。景觀房比例增大。延長了產(chǎn)品線。增加賣點。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品配比產(chǎn)品類型形式(梯/戶)戶數(shù)(戶)戶型面積分配(平方米×套)分段面積(平方米)總面積

(平方米)備注4層?xùn)|西向多層一梯兩戶16100㎡(3-2-1)×885㎡(2-2-1)×880068014805層多層一梯兩戶11097㎡(2-2-1)×3089㎡(3-2-1)×25110㎡(3-2-2)×55291022256050111856層多層一梯兩戶10885㎡(2-2-1)×3097㎡(3-2-1)×42105㎡(3-2-1)×362550407437801040415層點式高層兩梯三戶90110㎡(2-2-1)×30108㎡(2-2-1)×3085㎡(2-2-1)×304620453635701272611層板式小高層一梯三戶18070㎡(3-2-1)×6085㎡(2-2-1)×6080㎡(2-2-1)×604200510048001410016/18層板式高層兩梯三戶23475㎡(LOFT)×48113㎡×5285㎡×5278㎡×52360058764420405617192LOFT層高5.2米，容積率以5.2÷3.3＝1.576計算總計7387446808768087中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報營銷策略篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報房產(chǎn)營銷運動思考這是一個什么樣的樓盤呢?要把它賣給誰呢?怎么樣把它賣出去呢?能把它賣的更好嗎?產(chǎn)品能做的更合購房者需求嗎?形象氣質(zhì)能與購房者心靈共鳴嗎?房產(chǎn)營銷運動環(huán)解決產(chǎn)品問題解決客群問題解決推廣銷售問題提出銷售利潤與速度問題解決銷售利潤與速度問題中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報思考4思考3思考2思考1營銷策略思考周邊樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,如何與其他樓盤形成差異化競爭？周邊樓盤均以低價為主要競爭手段，本案將在營銷推廣中有何創(chuàng)新之處？本案采取什么樣的價格策略，即能保證快速去化，又確保開發(fā)商的合理利潤？解決本項目的產(chǎn)品問題解決本項目的推廣問題解決本項目的銷售利潤與速度問題周邊區(qū)域樓盤供應(yīng)集中，本地客戶競爭激烈，如何拓展新客戶？解決本項目的客群問題中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報產(chǎn)品在營銷上的考慮從營銷上考慮產(chǎn)品著重考慮兩個因素：一是產(chǎn)品能否在市場上區(qū)別與其他樓盤二是產(chǎn)品能否有力的支撐項目形象定位基于這兩點考慮，我們提出了在產(chǎn)品建議中所提出的具體建議，在此不做贅述，若能按照我們的產(chǎn)品建議改進產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，我們則可以確定本項目的市場定位是低密度泛庭院空中別院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報市場定位解讀低密度泛庭院空中別院低密度——稀缺的，開闊的生活空間，高品質(zhì)生活的開始。泛庭院——大庭院概念，增進鄰里親情，回歸純真年代?？罩袆e院——前庭后院的戶型設(shè)計，開放的居住空間，強調(diào)內(nèi)外空間的延伸與交流，享受著別墅級的生活感受。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報客群定位在營銷上的考慮本項目一則地理位置較偏，普通意義上較難吸引太多的客戶，二則周邊樓盤眾多，面臨激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，為了規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)更好的銷售結(jié)果，我們必須開拓新客戶。要開拓新客戶則必須放眼整個寧波，所以我們的客戶開拓策略就是：一項目形象定位為非集仕港本地型樓盤，而是面對整個寧波的樓盤，所以在客戶開拓上是面對整個寧波市場來挖掘；二在外來客戶的帶動下，利用“鯰魚效應(yīng)”促進本地市場的消化；三利用城市交通規(guī)劃來展示項目的未來升值潛力，通過市場中的投資需求消化部分房源。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報客群分析放眼整個寧波市場，哪些客戶可能是我們的目標(biāo)客群？根據(jù)前文市場分析的結(jié)果，這是一群以25—35歲之間的年輕人為主的購房群體，他們在購房大軍中實際上處于中下水平。從營銷上分析，他們是這樣一群人：生于70年代末到80年代初，是在社會轉(zhuǎn)型期長大的一代，小時候立志長大當(dāng)工人，卻發(fā)現(xiàn)工人下崗了，立志長大當(dāng)農(nóng)民卻發(fā)現(xiàn)農(nóng)民進城了；孤獨但渴望溝通：大多是獨生子女，小時候跟小朋友一起快樂玩耍，長大后卻各為前程奔波了；好享受：在父母呵護下長大，走出校園進入社會卻發(fā)現(xiàn)一切不象自己所想象，幾年擴招，大學(xué)畢業(yè)等于失業(yè)；有理想有追求有情趣：受過相對良好的教育，擁有小時候的理想，但面臨社會現(xiàn)實卻很無奈；市場經(jīng)濟熏陶中長大：受市場和家人的影響，開始挑剔產(chǎn)品，關(guān)注性價比；愛情、事業(yè)雙重壓力，目前卻往往處于“艱難掙扎”的邊緣，他們需要一個可以“釋放神經(jīng)的港灣”，也需要給愛人一個溫馨的窩；資金有限，卻希望用它買到能吸引他的產(chǎn)品，實用而有品位。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報客群定位在現(xiàn)實逼迫下要求很實際，疲于應(yīng)付復(fù)雜的人際關(guān)系，但內(nèi)心仍然充滿著浪漫和純真，渴望回歸過去那個純真年代……受過良好的教育，步入社會不久，事業(yè)前景樂觀……社會新生力量他們是：中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報關(guān)于營銷推廣的思考通過對營銷層面的產(chǎn)品分析和客戶分析定位，我們已經(jīng)理清了怎么樣與對手區(qū)別競爭以及賣給誰的問題，接下來的重點就是怎么賣。針對我們有這么多亮點設(shè)置的產(chǎn)品和一群在社會轉(zhuǎn)型期長大的目標(biāo)人群，我們的營銷推廣思路重點就是如何在產(chǎn)品和客群之間產(chǎn)生互動，使產(chǎn)品有力的來支撐項目形象，同時又讓形象有效的宣傳產(chǎn)品。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報營銷總策略有情感共鳴的產(chǎn)品溝通中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報營銷策略板塊炒作：城市向東，生活向西，舒適生活的保留之地品牌先行：以中建品牌在寧波的影響力樹立產(chǎn)品形象概念突圍：以有產(chǎn)品支撐的形象概念沖出與普通樓盤間的價格競爭板塊炒作品牌先行概念突圍中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報形象定位一座充滿故事和歡樂的小城Slogan:

小城的故事中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報感受小城的故事我們不妨通過耳朵中來感受一番小城故事……<<小城故事>>鄧麗君小城故事多/充滿喜和樂/若是你到小城來/收獲特別多/看似一幅畫/聽像一首歌/談的談?wù)f的說/小城故事真不錯/請你的朋友一起來/小城來做客(間奏)人生境界真善美這里已包括/談的談?wù)f的說/小城故事真不錯請你的朋友一起來/小城來做客中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報回到今天

今天，小城的故事已漸漸離我們遠去，而當(dāng)我們再次聽到它的歌聲，想到它的故事的時候，我們的思緒再次起伏……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報童年的回憶童年，雖然我們住在略顯破舊的大院子，但是卻關(guān)系簡單、快樂、融洽。院子是我們的游戲天堂。人與人關(guān)系融洽，互敬戶愛，每戶每家不用關(guān)門，也不怕被盜；有事出門，隔著墻頭招呼一聲，便有隔壁的鄰居幫你看家；誰家的親戚送了水果特產(chǎn)，定會挨家挨戶地分發(fā)；小家伙總愛湊在一起玩陀螺、打彈子、跳橡皮筋、刮香煙牌子、斗蟋蟀，捉迷藏；偶爾相互鬧了情緒，隔了夜早已和好如初。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報今天的無奈如今，城市越來越漂亮，低矮小院變成了高樓大宅，房子變大了，變漂亮了，但是親情、歡樂、融洽卻不見了?，F(xiàn)在院子不見了，為了確保每戶每家的私密性，設(shè)置了很多大門、墻體，住了一年，還不知道我家的隔壁是誰，我家的樓上和樓下住的又是誰？小區(qū)里面，住戶行色沖沖，見面也不打招呼；誰家陽臺上晾得衣服被風(fēng)吹落到地上，也沒人幫忙撿起；現(xiàn)在小孩子都被父母關(guān)在家里寫功課；親情、歡樂、融洽都不見了，這是生活的進步還是退步？中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報明天，格林春城，小城的故事我們打造低密度社區(qū)，確保社區(qū)內(nèi)部空間的開闊與通暢。我們打造“泛庭院”概念，庭院概念出現(xiàn)在社區(qū)的每一個角落，注重鄰里之間的溝通與參與，便于鄰里之間加強認(rèn)識，建立互幫互助、互敬互愛的關(guān)系。我們的園林景觀、小品設(shè)計及景觀架空層，注重的是業(yè)主與自然環(huán)境的相互參與，注重鄰里之間的參與性，確保非常強烈的游戲及娛樂性，尤其給小朋友提供娛樂天堂。我們的戶型設(shè)計，在確保私密性基礎(chǔ)上，精心設(shè)計入戶花園、陽臺、局部退臺等處理，注重內(nèi)部空間與外部空間的相互交流，達到天人合一的至高境界。我們即將打造美麗的宜居之家，她充滿溫馨，親情洋溢，處處是故事和歡樂……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報回歸到營銷策略感受了小城的故事，感受了社會的變遷，讓我們回到項目的營銷策略上來；現(xiàn)在有了小城故事這一載體以及與之相互支持的產(chǎn)品，落實到具體的營銷策略上，我們怎么做？中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報板塊炒作：城西板塊的未來增值潛力及生活圈集群效應(yīng)品牌先行：中建品牌實力見證概念突圍：低密度/泛庭院/空中別院《小城故事》板塊炒作品牌先行概念突圍營銷策略落地中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報營銷組合策略情感營銷活動營銷體驗營銷廣告營銷營銷組合拳售樓部/樣板房/工地現(xiàn)場客戶體驗利用活動與客戶溝通，引起情感共鳴，傳播產(chǎn)品信息，樹立項目形象要征服一個人，首先要征服她的心，人類的情感豐富而脆弱，賣產(chǎn)品要從情感溝通開始。形象樹立，項目推廣的主要營銷手段，直接有效，容易操作。渠道精耕客戶在哪里，渠道就在哪里中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報廣告策略篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報廣告策略概念金字塔適宜居住，充滿故事的小城中建品牌系列空中別院概念低總價訴求核心訴求支持型訴求基礎(chǔ)訴求廣告策略概念的金字塔模型地段升值訴求低密度訴求生活方式品牌理念產(chǎn)品要素泛庭院有庭有院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報廣告總體策略思路項目導(dǎo)入期項目預(yù)熱期公開引爆期強銷期尾房消化期房產(chǎn)品牌板塊抄作小城故事多房產(chǎn)品牌核心價值樣板展示小城故事多產(chǎn)品闡述小城故事多小城故事多樣板展示產(chǎn)品闡述稀缺價值實景展示小城故事多投資價值中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報廣告投放重點區(qū)域及方式項目導(dǎo)入期項目預(yù)熱期公開引爆期強銷期尾房消化期寧波大市區(qū)大面積覆蓋寧波大市區(qū)大面積覆蓋大面積覆蓋寧波大市區(qū)點對點投放周邊區(qū)域點對點投放企業(yè)集團中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報階段廣告策劃重點媒體選擇項目導(dǎo)入期中建品牌形象導(dǎo)入主推格林春城的《小城故事多》系列展示主打“城西板塊”的未來增值及成熟居住區(qū)域概念江東新河路１塊大型戶外看板，海曙區(qū)重要路段確保２塊以上大型戶外看板或者高炮市中心通往現(xiàn)場的公交車體廣告，例如７路、３５７路等導(dǎo)入期，確保每兩周１次報紙廣告及軟文的投放密度，主選寧波日報及寧波晚報，主打中建品牌、“城西板塊”價值及格林春城主形象《小城故事多》選擇住在寧波網(wǎng)、搜房網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)布樓盤信息及前期形象展示廣告交通電臺廣播廣告項目導(dǎo)入期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報階段廣告策劃重點媒體選擇項目預(yù)熱期中建品牌形象繼續(xù)強化格林春城的《小城故事多》系列樓盤氣質(zhì)塑造格林春城的核心價值系列－低密度／泛庭院／空中別院，適宜居住的和諧小城格林春城交通暢達性海曙區(qū)中山西路、百丈路、藥行街、聯(lián)豐路、環(huán)城西路、翠柏路等城市及區(qū)域主干道確保３０塊候車亭燈箱廣告覆蓋，持續(xù)時間兩個月確保每周１次報紙廣告及軟文的投放密度，主選東南商報、現(xiàn)代金報，主打格林春城主形象《小城故事多》系列，格林春城核心價值－低密度／泛庭院／空中別院選擇寧波電視臺２／４套做套餐滾動播出，擴大樓盤的社會認(rèn)知度及影響力交通電臺廣播廣告項目導(dǎo)入期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報階段廣告策劃重點媒體選擇項目公開引爆期格林春城核心價值層層展示（低密度、泛庭院、入戶花園、局部退臺、多陽臺、落地凸窗等）主打社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、建筑風(fēng)格、樓間距、園林景觀等重點推沿馬路高層公寓及小高層通過開盤熱銷的場面，刺激、吸引大批潛在客戶關(guān)注格林春城中建“小城會”成立的信息公布《小城故事多》廣告策略延續(xù)開盤前兩周，每周兩次報廣硬廣及軟文密集投放，開盤后每周一次的報紙硬廣及軟文投放選擇寧波電視臺２套《來發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴大樓盤的社會認(rèn)知度及影響力夾報大面積派發(fā)通過區(qū)域定位，通過手機短信，發(fā)送促銷信息、實景展示開放及公關(guān)活動信息中郵DM直投交通電臺廣播廣告項目公開引爆期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報階段廣告策劃重點媒體選擇項目強銷期通過實景及客戶的搶購，再次提升樓盤整體形象，延續(xù)《小城故事多》系列結(jié)合工程進度，通過實景展示突出和諧、融洽、適合居住的社區(qū)形象主推“老客戶帶新客戶”運動通過庭院、會所、樣板房等實景，實施體驗式營銷針對其他縣市區(qū)客戶，訴求“高投資”價值每周一次的報紙硬廣或軟文通過區(qū)域定位，通過手機短信，發(fā)送促銷信息、實景展示開放及公關(guān)活動信息選擇寧波電視臺２套《來發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴大樓盤的社會認(rèn)知度及影響力通過銀行、移動公司等渠道，獲得目標(biāo)客戶資料，通過中郵點對點寄送精美樓盤宣傳資料夾報重點區(qū)域派發(fā)銀行網(wǎng)點形象展示板設(shè)置交通電臺廣播廣告項目強銷期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報階段廣告策劃重點媒體選擇尾房消化期根據(jù)工程進度，通過現(xiàn)場實景展示，以景動人重點訴求物業(yè)管理最后保留房源推出信息公布集團客戶團購信息發(fā)布通過實景展示及準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動，烘托《小城故事多》每兩周一次報紙硬廣或軟文手機短信針對企業(yè)集團客戶發(fā)布中郵DM直投夾報派發(fā)交通電臺廣播廣告尾房消化期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報廣告表現(xiàn)篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報銷售策略篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報銷售組織銷售專案經(jīng)理銷售1組組長銷售2組組長置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售副專相互競爭銷售助理中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報讓每一次的營銷售活動，都成為具有新聞炒作點的事件。讓項目的推廣過程中，充滿了新聞點，被不斷地關(guān)注。格林春城項目開工新聞發(fā)布會；格林春城產(chǎn)品說明會；格林春城業(yè)內(nèi)人士研討會；事件營銷體驗營銷情感營銷互動營銷銷售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報事件營銷體驗營銷情感營銷互動營銷中建會員俱樂部利用中建現(xiàn)有項目、優(yōu)質(zhì)業(yè)主，以及業(yè)主極具說服力的口碑傳播，以客戶會活動、社區(qū)活動等情感聯(lián)絡(luò)方式，先在品牌客戶中制造第一波營銷攻勢。意向客戶對于前期積累的意向客戶，通過組織[體驗GREAT]的看房活動，通過參與業(yè)主活動等形式，讓意向客戶有優(yōu)待的尊崇感；對于意向客戶和已購客戶，采用燒烤活動，茶話會，現(xiàn)場冷餐會等形式，讓客戶提前感知入住本項目的溫馨和不同一般的服務(wù)享受。銷售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報事件營銷體驗營銷情感營銷互動營銷１、在售樓處內(nèi)部專門布置“中建品牌見證”區(qū)，擺放中建在寧波范圍內(nèi)的經(jīng)典樓盤照片、介紹、所獲獎項２、在售樓處設(shè)立室聽室，制作體驗式樓盤３維動畫，可通過駕駛模擬游覽車，欣賞樓盤每個細(xì)節(jié)３、在售樓處設(shè)立樣品展示區(qū)，用實物展示建筑材料、墻體結(jié)構(gòu)、設(shè)備、門窗、智能化設(shè)施等細(xì)節(jié)，使客戶真實感受樓盤的高品質(zhì)４、同時結(jié)合入戶大堂、庭院、建筑外立面、中庭綠化、樣板房等現(xiàn)場實景，設(shè)計合理的瀏覽動線，引領(lǐng)客戶逐一體驗，潛移默化地影響其達成銷售意向５、定期組織意向性客戶，參觀中建的經(jīng)典居住社區(qū)(格蘭云天、格蘭春天等），通過中建已建成高尚社區(qū)的品質(zhì)細(xì)節(jié)以及融洽和諧的居住生活氛圍，感染意向客戶6、利用會所、庭院、樣板房，舉辦一系列的社區(qū)活動，讓業(yè)主真實感受到實在的社區(qū)生活。如“時裝秀”、“現(xiàn)場音樂演奏會”、“親子繪畫賽”等活動銷售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報

事件營銷體驗營銷情感營銷互動營銷客戶俱樂部建立客戶俱樂部，定期組織客戶活動，并且建立優(yōu)惠商家推薦，采取積分換禮品方式，鼓勵客戶主動地進行口碑傳播，并利用各種業(yè)主互動活動且直接的實施[客戶帶客戶計劃]。

銷售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報分批銷售原則在工程進度允許的情況下按景觀位置差異從劣到優(yōu)的順序分批銷售。在市場環(huán)境平穩(wěn)的情況下，保證每批銷售均價逐步上升。保證第一批銷售有良好開頭，盡量保證第一批快速售完并形成人氣，通過第一批所帶動的人氣，迅速促成后面幾批房源銷售。銷售進程中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報推案階段操作周期目標(biāo)量主推房源導(dǎo)入期2個月//預(yù)熱期2個月400-600個預(yù)訂客戶/公開引爆期3個月230組臨馬路較差位置高層、小高層強銷期7個月420組中間較好位置房源多層、小高層尾房消化期2個月100組剩余房源備注：銷售周期為12個月。銷售進程中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項目營銷提報階段時間推盤量營銷重點工作推廣重點主攻區(qū)域預(yù)計銷售項目導(dǎo)入期2個月／中建/新紀(jì)元房產(chǎn)品牌的延續(xù)聯(lián)合城西板塊其他樓盤，聯(lián)合進行“城西”板塊的熱抄格林