成本法習題課1精選PPT成本法習題課1精選PPT一、填空1、一廠房建成后八年被改造成超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命取值為（）。2精選PPT一、填空1、一廠房建成后八年被改造成超級市場，并補辦了土地使2、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。3精選PPT2、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（3、某繁華地段，有一塊帶有陳舊建筑的空地，面積為400平方米，該地價為2500元/平方米，建筑物200平方米，若該建筑物拆除，拆遷費150元/平方米，殘值50元/平方米，則該地塊價格為（）。4精選PPT3、某繁華地段，有一塊帶有陳舊建筑的空地，面積為400平方米4、在一個高級住宅附近建設一個工廠，該住宅的價值會降低，這屬于（）折舊。5精選PPT4、在一個高級住宅附近建設一個工廠，該住宅的價值會降低，這屬5、假設某建筑物的實際成新率大于用直線折舊法計算出的成新率，則說明建筑物比正常維修保養(yǎng)狀況（）。（好/壞）6精選PPT5、假設某建筑物的實際成新率大于用直線折舊法計算出的成新率，6、某建筑物總價值100萬元，其中主體、設備、裝修的價值分別占60%、25%、15%，經(jīng)濟耐用年限分別為55年、10年、5年，殘值率假設均為零，則用直線法計算出的年折舊額為（）。7精選PPT6、某建筑物總價值100萬元，其中主體、設備、裝修的價值分別7、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。8精選PPT7、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，二、選擇題1、李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（）A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟折舊C、功能折舊D、區(qū)位折舊9精選PPT二、選擇題1、李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一2、建筑物內(nèi)部布局過時、設備落后引起的折舊屬于（）A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟折舊C、功能折舊D、有形折舊10精選PPT2、建筑物內(nèi)部布局過時、設備落后引起的折舊屬于（）10精3、某房地產(chǎn)1993年5月建成，2003年5月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（）。

A．20%

B．30%

C．50%

D．80%

11精選PPT3、某房地產(chǎn)1993年5月建成，2003年5月欲評估其現(xiàn)值，4、某辦公樓1990年建成，2000年補辦了土地使用權出讓，土地使用權年限為50年。建筑物的經(jīng)濟壽命為45年。則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（）年。

A．35

B．45

C．50

D．6012精選PPT4、某辦公樓1990年建成，2000年補辦了土地使用權出讓，5、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的（）。

A．收回

B．攤銷

C．減損

D．補償13精選PPT5、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的6、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加（）房地產(chǎn)的價格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低14精選PPT6、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加（）房地產(chǎn)的價格。

A．必定提高7、下列關于成本法的有關論述（）是正確的。

A．成本法中的成本包括直接成本和間接成本，但不包括利潤、稅金

B．重新建造成本并不一定是現(xiàn)在的重新建造成本

C．成本法中的成本是客觀成本而非實際成本

D．成本法估價是從供求雙方角度出發(fā)評估房地產(chǎn)的價格15精選PPT7、下列關于成本法的有關論述（）是正確的。

A．成本法中8、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。

A某標準廠房

B某酒廠廠房

C某待出讓土地

D某寫字樓16精選PPT8、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（）。

A9、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。

A400

B628

C656

D70017精選PPT9、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為10、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為（）年。

A45

B50

C52D5518精選PPT10、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年111、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。

A重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出

B重新購建價格是在估價時點的價格

C重新購建價格是客觀的價格

D建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格19精選PPT11、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。

A12、在運用成本法時最主要的有（）。

A區(qū)分計劃成本和實際成本

B區(qū)分實際成本和客觀成本

C結(jié)合實際成本來確定評估價值

D結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E結(jié)合市場供求分析來確定評估價值20精選PPT12、在運用成本法時最主要的有（）。

A區(qū)分計劃成本和13、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。

A功能落后

B功能缺乏

C環(huán)境污染

D交通

E正常使用的磨損21精選PPT13、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中現(xiàn)對一建筑物進行評估，該建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑面積1000平方米，磚混結(jié)構，耐用年限40年，當時建筑造價為每平方米建筑面積500元。2002年6月對該建筑物進行實地勘察，估計該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現(xiàn)時建造同類建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料估計該建筑物在2002年6月的單價和總價？22精選PPT現(xiàn)對一建筑物進行評估，該建筑物1994年6月竣工投入使用，建分析已知：t=8年

n=30年N=8+30=38年

成新率：q=[1-(1-R)t/（t+n）]×100%

=[1-（1-2%）×8/38]×100%

=79.5%

23精選PPT分析23精選PPT重新構建價格：

C=1000×1000=100萬元

總價=100萬元×79．5%=79.5萬元

單價=795000元/m21000=795元/m2

24精選PPT重新構建價格：

C=1000×1000=25精選PPT25精選PPT26精選PPT26精選PPT27精選PPT27精選PPT28精選PPT28精選PPT收益法某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權價值。

29精選PPT收益法某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊1.選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。

2.計算總收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。

年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

3.計算總費用。

（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）

（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）

（3）年稅金=20×900=18000（元）

（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）

年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）

=17010+33750+18000+4500=73260（元）

30精選PPT1.選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。

4.計算房地產(chǎn)純收益。

年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費用

=486000-73260=412740（元）

5.計算房屋純收益。

（1）計算年貶值額。年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（注：如計算殘值，也可以）。

（2）計算房屋現(xiàn)值。

房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

=2500×900-46875×4=2062500（元）

（3）屋純收益（假設房屋收益年期為無限年期）。

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率

=2062500×8%=165000（元）

31精選PPT4.計算房地產(chǎn)純收益。

年房地產(chǎn)純收益=年總收益-6.計算土地純收益。

土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益

=412740-165000=247740（元）

7.計算土地使用權價值。土地使用權在2003年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。

=3358836.15（元）

單價＝3358836.15/500=6717.67（元）

8.評估結(jié)果。本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

32精選PPT6.計算土地純收益。

土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-33精選PPT33精選PPT34精選PPT34精選PPT剩余法有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。

試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。

35精選PPT剩余法有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000（一）確定評估方法

現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：

地價=樓價—建筑費—專業(yè)費—利息—銷售稅費—利潤

（二）計算樓價

樓價=2000×2.5×9000=45000000(元)

（三）計算建筑費和專業(yè)費

建筑費=3000×2000×2.5=15000000(元)

專業(yè)費=建筑費×10%=15000000×10%=1500000

（四）計算銷售費用和稅費

銷售費用=45000000×2.5%=1125000(元)

銷售稅費=45000000×6.5%=2925000(元)

36精選PPT（一）確定評估方法

現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本（五）計算利潤

利潤=（地價+建筑物+專業(yè)費）×10%

=（地價+16500000）×10%

（六）計算利息

利息=地價×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1]

=0.1236×地價+990000

（七）求取地價

地價=45000000—16500000—112500