資產(chǎn)評估說明XXXXX資產(chǎn)評估有限公司第2頁XXX評報字[2020]第XXX號━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━XXXXXXX公司XXX股權(quán)所涉及的XXXXXX公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估說明（共1冊，第1冊）XXXXX資產(chǎn)評估有限公司二Ο二Ο年XX月XX日

目錄第一部分關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明 3第二部分關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明 4第三部分資產(chǎn)及負債清查情況說明 5一、評估對象與評估范圍內(nèi)容 5二、清查核實情況總體說明 10第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估說明 15一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估方法說明 15二、流動資產(chǎn)評估說明 15三、非流動資產(chǎn)評估說明 17四、流動負債評估說明 48五、表外資產(chǎn)評估說明 49六、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 50第五部分收益法評估說明 51一、評估對象 51二、收益法的應(yīng)用前提及選擇的理由和依據(jù) 51三、收益預(yù)測的假設(shè)條件 52四、收益法評估過程 57五、企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)、財務(wù)分析 58六、財務(wù)報表的審查與調(diào)整 87七、評估預(yù)測說明 88九、收益法評估結(jié)果 114第六部分評估結(jié)論及分析 117

第一部分關(guān)于資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明資產(chǎn)評估說明供出資企業(yè)、相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)和部門使用。除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。

第二部分關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明本評估說明該部分內(nèi)容由委托方和被評估單位共同撰寫，并由委托方單位負責人和被評估單位負責人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。詳細內(nèi)容請見《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》。

第三部分資產(chǎn)及負債清查情況說明一、評估對象與評估范圍內(nèi)容（一）評估對象（二）評估范圍無形資產(chǎn)賬面凈值7,641,500.00元，內(nèi)容為土地使用權(quán)。（三）實物資產(chǎn)分布情況及特點納入評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)主要為存貨、固定資產(chǎn)及土地。1、存貨存貨賬面價值5,709,773.72元，其中原材料賬面價值5,709,773.72元，內(nèi)容主要包括生產(chǎn)成本及方管、含銅粉塵、壓合邊料、成型邊框料、含銅邊料、報廢板、含銅污泥等原材料共27項。原材料均為XXX公司接收的待處理工業(yè)危險廢棄物，存放于XXX公司倉庫及車間內(nèi)，本次現(xiàn)場評估工作日時，評估范圍內(nèi)的原材料均已處理完畢，故本次未能核對評估范圍內(nèi)對應(yīng)的原材料實物。2、房屋建筑物房屋建筑物賬面原值合計16,532,175.00元，賬面凈值合計16,532,175.00元。（1）房屋建筑物權(quán)屬情況房屋建筑物主要包括位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)的焚燒車間、物化車間、含鎳車間、含金廢液車間、破碎及粉碎車間、干燥車間、倉庫等房屋建筑物共16項。房屋建筑物除了焚燒1車間、破碎及粉碎車間、干燥車間、備件倉庫的一部分已經(jīng)拆除以外，其余均在正常使用、維護保養(yǎng)良好。房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證明文件，其中西院倉庫所處的土地尚未取得土地使用權(quán)。上述房產(chǎn)均未發(fā)生抵押或質(zhì)押等情況。（2）房屋建筑物的總體概況XXX公司占地XXXX平方米，其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用，其余部分建筑物分別于2016年、2017年等年份陸續(xù)建成并投入使用。建筑物為鋼結(jié)構(gòu)。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，建筑物均無結(jié)構(gòu)性損壞、各部分保持完好。（3）地基承載力狀況廠區(qū)地塊位于XXXXX市XXXXXXXXXXXX村內(nèi)，地基承載力良好。（4）建筑物現(xiàn)場勘察狀況建筑物的勘察情況包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、磚墻、門窗、屋面、地面、內(nèi)外裝修及其配套設(shè)施等。①基礎(chǔ)狀況：均無沉降現(xiàn)象。②主體鋼結(jié)構(gòu)：未發(fā)生結(jié)構(gòu)性失衡裂縫、彎曲變形的現(xiàn)象。③磚墻、板材平直、密實。④門窗情況：門窗情況良好，無變形、翹裂等。⑤樓地面：平整，部分有少量磨損。⑥各類配套設(shè)施使用較正常。3、設(shè)備類固定資產(chǎn)設(shè)備類固定資產(chǎn)賬面原值17,022,296.20元，賬面價值合計17,014,041.22元（包括機器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛設(shè)備）。機器設(shè)備主要包括含金廢液環(huán)保設(shè)備、氧化銅環(huán)保設(shè)備、旋轉(zhuǎn)窯焚燒系統(tǒng)等專用設(shè)備共33項；車輛設(shè)備包括吸污車、氣瓶運輸車、醫(yī)療廢物轉(zhuǎn)運車、豐田汽車、叉車等共17項；電子設(shè)備主要包括打印機、電腦、電視等辦公設(shè)備共9項。機器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛設(shè)備等設(shè)備類固定資產(chǎn)均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村XXX公司廠區(qū)范圍內(nèi)，除了焚燒1車間內(nèi)的臥式焚燒爐、回轉(zhuǎn)窯式燒爐，以及護欄網(wǎng)已拆除以外，其他各類設(shè)備均處在正常使用中，維護保養(yǎng)良好。4、土地無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)原始入賬價值為7,641,500.00元，賬面凈值7,641,500.00元，內(nèi)容為無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）。無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）概況如下表所示：序號土地證號坐落地類用途使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積（平方米）開發(fā)程度土地使用權(quán)人1XXXXXX公司以上土地證登記的宗地位于XXXXX內(nèi)，屬于XXXXXX公司的工業(yè)廠房用地，已辦理“XXXXXX號”不動產(chǎn)權(quán)證，土地面積合計為XXXX平方米，用途為工業(yè)用地，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，本次評估基準日時未發(fā)生抵押，主要地上房屋建筑物共16項，包括焚燒車間、物化車間、含鎳車間、含金廢液車間、破碎及粉碎車間、干燥車間、倉庫等房屋建筑物。（四）企業(yè)擁有的、賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況1、企業(yè)申報的賬面記錄無形資產(chǎn)企業(yè)申報的賬面記錄無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)，XXX公司的土地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)，土地面積合計為XXXX平方米，已辦理“XXXXXX號”不動產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)程度為五通一平，經(jīng)清查核實，權(quán)證屬實。2、企業(yè)申報的賬面未記錄的無形資產(chǎn)情況無。（五）企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量企業(yè)申報的表外資產(chǎn)為一棟三層辦公樓，位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)，建筑面積2600平方米，框架結(jié)構(gòu)，建成時間為2014年10月30日，尚未取得產(chǎn)權(quán)證明文件?，F(xiàn)為辦公用途，外墻刷涂料，內(nèi)墻刷乳膠漆，天花吊頂，地面鋪拋光磚，鋁合金窗，膠合板門，使用正常，維護保養(yǎng)良好。（六）本次評估引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估價值）二、清查核實情況總體說明（一）資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程本次資產(chǎn)清查在被評估單位進行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，分成資產(chǎn)和負債共2個小組，在被評估單位相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的配合下，于20XX年5月23日至5月25日對委估的資產(chǎn)進行了實地清查，其主要過程包括：首先指導被評估單位清查資產(chǎn)與收集準備資料，然后檢查核實資產(chǎn)與驗證資料；主要方法有抽查盤點、抽樣函證、檢查有關(guān)合同、協(xié)議、實地勘查、觀察、核對賬面記錄等。本次評估的現(xiàn)場調(diào)查具體實施如下：1、流動資產(chǎn)的核實（1）實物性流動資產(chǎn)的核實實物性流動資產(chǎn)主要為存貨，包括原材料。對于實物性流動資產(chǎn)的核實，評估人員首先向企業(yè)調(diào)查存貨的核算方法，通過抽查會計憑證對存貨賬面價值的構(gòu)成內(nèi)容進行核實，然后會同企業(yè)倉庫管理人員進行抽盤與核對，驗證評估基準日存貨實有數(shù)量。在盤點的同時對庫房環(huán)境、實物存放及標識狀況等有關(guān)情況進行觀察和記錄。（2）非實物性流動資產(chǎn)的核實非實物性流動資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收款項等。對于非實物性流動資產(chǎn)的核實，主要通過核對企業(yè)財務(wù)賬的總賬、各科目明細賬、會計憑證，對非實物性流動資產(chǎn)進行了核實，并重點對現(xiàn)金進行監(jiān)盤、對銀行存款進行查證、對往來款進行函證、對應(yīng)收款項進行賬齡分析。2、固定資產(chǎn)設(shè)備的核實固定資產(chǎn)包括建筑物類固定資產(chǎn)和設(shè)備類固定資產(chǎn)。（1）建筑物類資產(chǎn)清查核實的過程與方法①根據(jù)企業(yè)提供的建筑物清查評估明細表核實房屋坐落位置、房屋使用性質(zhì)等，做到賬表相符，同時關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)狀況。②核查賬實是否一致，在有關(guān)人員的陪同下，對房屋建筑物的使用功能、施工時間、實際用途、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、面積、使用完好狀況，會同有關(guān)技術(shù)人員現(xiàn)場逐項調(diào)查核實。并作出勘察記錄，對實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)差異及時進行調(diào)整，做到賬實相符。（2）設(shè)備類資產(chǎn)清查核實的過程在清查核實設(shè)備過程中，首先請企業(yè)負責人介紹基本情況，然后審查各類設(shè)備清查評估明細表，通過查閱并獲取重點設(shè)備購置發(fā)票、合同及車輛行駛證等，進行產(chǎn)權(quán)關(guān)注，核實設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸屬。根據(jù)企業(yè)提供的設(shè)備類資產(chǎn)清查評估明細表，將明細表所列項目，與賬、表及實物進行核對，并現(xiàn)場勘察設(shè)備的實際技術(shù)狀況。向管理人員調(diào)查了解設(shè)備的使用、維護、修理、故障率情況，查看設(shè)備狀態(tài)。3、土地使用權(quán)的核實①根據(jù)企業(yè)提供的土地使用權(quán)評估明細表核實土地坐落位置、土地使用性質(zhì)等，做到賬表相符，同時關(guān)注產(chǎn)權(quán)狀況。②核查賬實是否一致，在有關(guān)人員的陪同下，對土地的面積、綠化，容積率等，會同有關(guān)技術(shù)人員現(xiàn)場逐項調(diào)查核實。并作出勘察記錄，對實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)差異及時進行調(diào)整，做到賬實相符。4、負債的核實對于負債，清查中首先對大額負債進行函證，對未收到回函的負債和其他未進行函證的負債實行替代程序，主要是核對各科目總賬、明細賬、會計憑證、合同等是否一致，核實負債發(fā)生原因和負債的真實性及賬面余額的正確性。5、損益類財務(wù)指標的核實（1）對于收入的核實，了解申報數(shù)據(jù)的準確性、收入變化趨勢、以及主營業(yè)務(wù)產(chǎn)品與生產(chǎn)情況等。（2）成本及費用的核實和了解，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測表、了解主營成本的構(gòu)成項目，并區(qū)分固定成本和變動成本項目進行核實。主要了解企業(yè)各項期間費用劃分的原則、固定性費用發(fā)生的規(guī)律、依據(jù)和文件、變動性費用發(fā)生的依存基礎(chǔ)和發(fā)生規(guī)律。（3）了解稅收政策、計提依據(jù)及是否有優(yōu)惠政策等。6、業(yè)務(wù)和經(jīng)營的調(diào)查評估人員主要通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營情況，以及與管理層訪談對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進行調(diào)查，收集了解的主要內(nèi)容如下：了解企業(yè)歷史年度權(quán)益資本的構(gòu)成、權(quán)益資本的變化，分析權(quán)益資本變化的原因；了解企業(yè)歷史年度各區(qū)域銷售額及其變化，分析銷售收入變化的原因；了解企業(yè)歷史年度成本的構(gòu)成及其變化；了解企業(yè)主要其他業(yè)務(wù)收入的構(gòu)成，分析其對企業(yè)利潤的貢獻情況；了解企業(yè)歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因；收集了解企業(yè)各項銷售指標、財務(wù)指標，分析各項指標變動原因；了解企業(yè)的稅收及其他優(yōu)惠政策；收集被評估單位行業(yè)有關(guān)資料，了解行業(yè)現(xiàn)狀、區(qū)域市場狀況及未來發(fā)展趨勢；（二）影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法1、評估清查日時，由于評估范圍內(nèi)的原材料均已處理完畢，評估人員無法對評估范圍內(nèi)對應(yīng)的原材料實物進行盤點，本次評估我們設(shè)定評估基準日委估范圍內(nèi)的原材料真實存在，賬實相符，如果有證據(jù)表明其不存在，則評估結(jié)論將不予成立。2、本次評估范圍中建筑物未辦理產(chǎn)權(quán)證明文件，亦無相關(guān)結(jié)算資料，其建筑面積等參數(shù)來源于被評估單位申報，我們經(jīng)過了現(xiàn)場核查，未發(fā)現(xiàn)異常，被評估單位應(yīng)對其權(quán)屬及提供數(shù)據(jù)的真實性負責。若在本報告提出日后取得相關(guān)面積測繪數(shù)據(jù)與本次評估時所依據(jù)的建筑面積等參數(shù)有出入，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整評估結(jié)果。3、本次評估范圍中的部分建筑物、機器設(shè)備在評估清查日時已拆除，無法進行盤點及勘查，本次評估我們設(shè)定評估基準日該等資產(chǎn)真實存在，且能夠正常使用，如果有證據(jù)表明其不存在或不能正常使用，則評估結(jié)論將不予成立。4、企業(yè)所有房屋建筑物均未取得房產(chǎn)證，其中《固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細表》第14項西院倉庫所處土地尚未取得土地使用權(quán)證，本次評估，我們設(shè)定委估范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)為被評估單位所有（或占有），不存在權(quán)屬糾紛。（三）核實結(jié)論本次資產(chǎn)核實主要對實物資產(chǎn)和較大金額款項進行抽查核實。評估人員在資產(chǎn)清查過程中，重點核實評估申報資產(chǎn)與實物資產(chǎn)的一致性，以及實物資產(chǎn)的權(quán)屬法律情況，評估人員在盡職調(diào)查所知范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場實地勘察和對其產(chǎn)權(quán)進行核查情況表明：1、非實物資產(chǎn)，清查評估明細表和賬面記錄一致。2、實物資產(chǎn)的清查情況與清查評估明細表有出入，產(chǎn)生差異的原因是評估基準日至評估清查日時間段內(nèi)實物資產(chǎn)發(fā)生了變化，實際賬表相符。納入評估范圍的資產(chǎn)及負債賬賬、賬表相符，無清查調(diào)整項目，實物資產(chǎn)均可繼續(xù)正常使用，產(chǎn)權(quán)為XXX公司所有，未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

第四部分資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估說明一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估方法說明資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，主要以評估基準日被評估企業(yè)經(jīng)資產(chǎn)清查后反映在其會計報表內(nèi)的資產(chǎn)、負債的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過評估這些資產(chǎn)、負債的價值，確定被評估企業(yè)股東權(quán)益的市場價值。既未考慮被評估企業(yè)可能存在但根據(jù)相關(guān)會計準則和制度不能或未能或無法完全反映在評估基準日會計報表的資產(chǎn)、或有資產(chǎn)和負債、或有負債，也未考慮被評估企業(yè)未來的盈利能力對相應(yīng)股東權(quán)益的價值任何有利或不利的影響。二、流動資產(chǎn)評估說明本次評估在經(jīng)過清查核實后的賬面價值基礎(chǔ)上進行，流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款及存貨，賬面價值合計15,375,296.91元。（一）貨幣資金貨幣資金為現(xiàn)金、銀行存款，賬面價值為726,997.64元；其中現(xiàn)金6,000.00元，銀行存款720,997.64元?，F(xiàn)金存放于財務(wù)室。我們根據(jù)企業(yè)提供的各科目的明細表，對現(xiàn)金的日記賬進行清查核實，以經(jīng)核實后的賬面價值確認評估值；對銀行存款與日記賬和存款對賬單、余額調(diào)節(jié)表進行核實，確認無誤后，以清查核實后的賬面價值確認評估價值?，F(xiàn)金評估價值為6,000.00元，銀行存款評估價值為720,997.64元。經(jīng)評估確認，貨幣資金評估價值726,997.64元。（二）應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款應(yīng)收賬款賬面原值4,224,830.04元，主要內(nèi)容為，賬齡在1年之內(nèi)，賬面計提壞賬準備0元，賬面凈值4,224,830.04元；其他應(yīng)收款賬面原值344,000.00元，內(nèi)容為，賬齡在1年之內(nèi)，賬面計提壞賬準備0元，賬面凈值344,000.00元。對于應(yīng)收賬款，根據(jù)每筆款項收回的可能性確定評估價值。一般應(yīng)從兩個方面進行：一是清查核實數(shù)額；二是判斷是否存在確定收不回來的壞賬。評估人員根據(jù)被評估單位提供的應(yīng)收賬款評估明細表及相關(guān)賬冊、會計憑證、合同、原始票據(jù)等進行清查核實，未發(fā)現(xiàn)異常。評估時以清查核實后的賬面原值確定為應(yīng)收賬款數(shù)額。在對應(yīng)收賬款數(shù)額核實無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)場調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，確定評估風險損失為0元。經(jīng)評估確認，應(yīng)收賬款評估價值4,224,830.04元。其他應(yīng)收賬款評估方法同上。經(jīng)評估確認，其他應(yīng)收款評估價值344,000.00元。（三）預(yù)付賬款預(yù)付賬款賬面價值4,369,695.51元，內(nèi)容為，賬齡均在1年以內(nèi)。評估人員根據(jù)被評估單位提供的預(yù)付賬款評估明細表、賬冊、會計憑證等進行清查核實，未發(fā)現(xiàn)異常。評估時以清查核實后的賬面價值確定為評估價值。經(jīng)評估確認，預(yù)付賬款評估價值4,369,695.51元。（四）存貨原材料賬面原值為5,709,773.72元，計提存貨跌價準備0.00元，賬面價值為5,709,773.72元，內(nèi)容主要是生產(chǎn)成本及方管、含銅粉塵、壓合邊料、成型邊框料、含銅邊料、報廢板、含銅污泥等共27項，存放于XXX公司倉庫及車間內(nèi)。根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料及現(xiàn)場了解的情況，全部材料均為待處理的工業(yè)危險廢棄物，考慮到企業(yè)的成本核算準確、可靠，且企業(yè)危險廢物處理能力強，材料周轉(zhuǎn)時間短，因此以清查核實后的賬面價值作為其評估價值。經(jīng)評估確認，原材料的評估價值為5,709,773.72元。三、非流動資產(chǎn)評估說明本次評估在經(jīng)過清查核實后的賬面價值基礎(chǔ)上進行，非流動資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，賬面價值合計為41,187,716.22元。（一）房屋建筑物評估技術(shù)說明1、總體概況 房屋建筑物賬面原值合計16,532,175.00元，賬面凈值合計16,532,175.00元。（1）房屋建筑物權(quán)屬情況房屋建筑物主要包括位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)的焚燒車間、物化車間、含鎳車間、含金廢液車間、破碎及粉碎車間、干燥車間、倉庫等房屋建筑物共16項。房屋建筑物除了焚燒1車間、破碎及粉碎車間、干燥車間、備件倉庫的一部分已經(jīng)拆除以外，其余均在正常使用、維護保養(yǎng)良好。房屋建筑物均未辦理產(chǎn)權(quán)證明文件，其中西院倉庫所處的土地尚未取得土地使用權(quán)。上述房產(chǎn)均未發(fā)生抵押或質(zhì)押等情況。（2）房屋建筑物的總體概況XXX公司占地XXXX平方米，其中房屋建筑物最早于2010年建成并投入使用，其余部分建筑物分別于2016年、2017年等年份陸續(xù)建成并投入使用。建筑物為鋼結(jié)構(gòu)。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，建筑物均無結(jié)構(gòu)性損壞、各部分保持完好。（3）地基承載力狀況廠區(qū)地塊位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)，地基承載力良好。（4）建筑物現(xiàn)場勘察狀況建筑物的勘察情況包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、磚墻、門窗、屋面、地面、內(nèi)外裝修及其配套設(shè)施等。①基礎(chǔ)狀況：均無沉降現(xiàn)象。②主體鋼結(jié)構(gòu)：未發(fā)生結(jié)構(gòu)性失衡裂縫、彎曲變形的現(xiàn)象。③磚墻、板材平直、密實。④門窗情況：門窗情況良好，無變形、翹裂等。⑤樓地面：平整，部分有少量磨損。⑥各類配套設(shè)施使用較正常。2、評估方法2-1、評估方法選擇通行的房地產(chǎn)評估方法有市場比較法、收益法、成本法。估價方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。由于XXXXX該類工業(yè)廠房租賃及二手交易市場不活躍，在二手交易市場中較難找到同類型物業(yè)出租及出售的交易資料，因此不適用市場比較法及收益法?？紤]到委估房屋建筑物在市場上的造價信息較透明，比較容易取得其完全重置價格，因此根據(jù)本次估價對象的產(chǎn)權(quán)狀況、使用性質(zhì)并結(jié)合實際情況，采用重置成本法評估委估房屋建筑物的市場價值。2-2、重置成本法評估重置成本法即以全新資產(chǎn)現(xiàn)行市場價、取費為依據(jù)，確定資產(chǎn)的重置價格，并以年限法結(jié)合實際勘察結(jié)果確定的綜合成新率，計算評估價值。2-2-1、重置價值的確定根據(jù)建安工程造價、前期工程費用、建設(shè)單位管理費，資金成本、開發(fā)利潤等內(nèi)容計算評估對象的重置單價，將重置單價與建筑面積相乘，得出待估對象重置全價。計算公式如下：重置單價=單方建安工程造價+前期工程費用+建設(shè)單位管理費+資金成本+開發(fā)利潤重置全價=重置單價×建筑面積（1）建安工程造價計算方法：①、依據(jù)委估對象所在地區(qū)的綜合定額及最新造價信息，按照委估對象實際發(fā)生的工程量重新編制決算書確定委估對象房屋建筑物的工程造價。②、參照市場現(xiàn)行同類建筑物造價水平確定對比單方造價。③、根據(jù)委估對象和現(xiàn)行同類建筑物造價水平比較，利用調(diào)整系數(shù)進行對評估對象的單方造價計算，這個方法稱為“類比法”。即：委估對象單方造價=對比單方造價×(1+調(diào)整系數(shù))④、直接引用委估對象竣工結(jié)算造價或作修正確定單方造價。計算時按下列公式計算：委估對象單方造價=委估對象結(jié)算單方造價委估對象單方造價=委估對象結(jié)算單方造價×(1+調(diào)整系數(shù))結(jié)合評估對象及收集的資料情況，本次評估采取類比法確定委估對象的單方造價。（2）前期工程費用的計算前期工程費用包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費用和建設(shè)單位為建設(shè)工程投入的除建安造價以外的其它必需的費用兩個部分。具體費用的計算如下：序號費用名稱費率取費基數(shù)依據(jù)計算公式1建安工程單價2建筑勘察設(shè)計費1.50%建安工程造價計價格[2002]10號(1)×1.5%3工程監(jiān)理費3.00%建安工程造價發(fā)改價格(2007)670號(1)×3.0%4環(huán)境評價費0.15%建安工程造價計價格[2002]125號(1)×0.15%5招標代理服務(wù)費0.20%建安工程造價計價格[2002]1980號(1)×0.20%6工程保險費0.30%建安工程造價參考現(xiàn)行保險政策(1)×0.30%前期工程費用合計5.15%（3）建設(shè)單位管理費用的計算建設(shè)單位管理費用是指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所必要的管理性質(zhì)開支，包括辦公費、差旅費、招募生產(chǎn)工人費等。根據(jù)財建[2016]504號，按照投資總概算計算其建設(shè)單位管理費用。如下表：（4）資金成本的計算資金成本即建設(shè)期該工程發(fā)生的資金時間機會成本，參照同期貸款利息，利息率按中國人民銀行公布的評估基準日基本建設(shè)貸款利率計算。假設(shè)資金各年平均投入，建設(shè)期限按土建及設(shè)備安裝工程建設(shè)期、工程規(guī)模、地區(qū)類別等因素確定。資金成本的計算是以開發(fā)成本（包括建安工程造價和前期工程費用）和建設(shè)單位管理費的合計數(shù)作為計算基數(shù)，計算公式如下：資金成本=開發(fā)成本×建設(shè)期對應(yīng)年貸款利率×建設(shè)期×1/2（5）開發(fā)利潤的計算開發(fā)利潤的計算是根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率作為開發(fā)利潤率，以開發(fā)成本（包括建安工程造價和前期工程費用）、建設(shè)單位管理費以及資金成本的合計數(shù)作為計算基數(shù)，計算公式如下：開發(fā)利潤＝（建安工程造價+前期工程費用+建設(shè)單位管理費+資金成本）×開發(fā)利潤率2-2-2、綜合成新率的確定綜合成新率的確定采用加權(quán)平均法計算，以現(xiàn)場勘察為主（60%），理論成新為輔（40%）。計算公式如下：綜合成新率N=勘察成新率N1×60%+理論成新率N2×40%。其中：勘察成新率N1按現(xiàn)場勘察結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)、配套設(shè)施的使用功能情況確定。理論成新率N2=1-已使用年限÷經(jīng)濟使用年限2-2-3、評估價值的確定依據(jù)重置價值和綜合成新率計算評估價值。計算公式如下：評估價值=重置價值×綜合成新率3、評估案例案例一：（焚燒3車間-房屋建筑物評估明細表序號3）3-1、焚燒3車間的計算過程如下：3-1-1、評估案例的基本概況委托評估的焚燒3車間未辦理《房屋所有權(quán)證》，竣工日期為2017年4月9日，為加高鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積為1,929.60平方米，墻體地腳部分為磚墻，上部分及屋頂為板材，水泥地面，鋁合金窗，平開推拉門。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，目前委托評估的焚燒3車間作為焚燒處理車間使用，日常保養(yǎng)維護較好，使用正常。至評估清查日，焚燒3車間基礎(chǔ)承載能力充分，無不均勻沉降現(xiàn)象。主體鋼結(jié)構(gòu)基本完好，不存在主體承重結(jié)構(gòu)性裂縫及其他破損。板材平直、密實。門窗保養(yǎng)較好，外觀較新，正常使用。樓地面基本平整，沒有裂縫，部分有少量磨損。各類配套設(shè)施使用較正常。3-1-2、焚燒3車間重置全價的計算（1）建安工程造價的計算結(jié)合評估對象及收集的資料情況，本次評估采取類比法確定委估對象的建安工程單方造價。計算公式如下：即：建安工程單方造價=對比建安工程單方造價×(1+調(diào)整系數(shù))首先，對建造時間因素進行修正。根據(jù)秦皇島市各類典型建筑工程造價指數(shù)資料，一層鋼結(jié)構(gòu)工業(yè)用房的2012年定額單方造價為977.72元/平方米，以2012年定額造價指數(shù)為100，評估基準日2017年8月的造價指數(shù)為94.90，則修正時間因素后的對比建安工程單方造價為927.86元/平方米。計算公式如下：即：對比建安工程單方造價=977.72×94.90/100=927.86（元/平方米）其次，對建筑物結(jié)構(gòu)特征因素進行修正，確定其建安工程單方造價的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)評估對象的結(jié)構(gòu)特點，該焚燒3車間為加高鋼結(jié)構(gòu)，本次評估其建安工程單方造價的調(diào)整系數(shù)為30%。則：評估對象建安工程單方造價=927.86×（1+30%）=1206.21（元/平方米）（2）前期工程費用前期工程費用包括地方政府規(guī)定收取的建設(shè)費用和建設(shè)單位為建設(shè)工程投入的除建安造價以外的其它必需的費用兩個部分。具體費用的計算如下：序號費用名稱費率取費基數(shù)依據(jù)計算公式金額（元）1建安工程單價1206.212建筑勘察設(shè)計費1.50%建安工程造價計價格[2002]10號(1)×1.5%18.093工程監(jiān)理費3.00%建安工程造價發(fā)改價格(2007)670號(1)×3.0%36.194環(huán)境評價費0.15%建安工程造價計價格[2002]125號(1)×0.15%1.815招標代理服務(wù)費0.20%建安工程造價計價格[2002]1980號(1)×0.20%2.416工程保險費0.30%建安工程造價參考現(xiàn)行保險政策(1)×0.30%3.627前期工程費用合計5.15%(2)+(3)+(4)+(5)+(6)62.12因此，前期工程費用=62.12（元/平方米）（3）開發(fā)成本開發(fā)成本=建安工程造價+前期工程費用=1206.21+62.12=1268.33（元/平方米）（4）建設(shè)單位管理費用建設(shè)單位管理費用是指建設(shè)單位為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所必要的管理性質(zhì)開支，包括辦公費、差旅費、招募生產(chǎn)工人費等。根據(jù)財建[2016]504號，按照投資總概算計算其建設(shè)單位管理費用。如下表：根據(jù)以上計算出來的開發(fā)成本1268.33元/平方米，并按照財建[2016]504號的計費標準，可計算出建設(shè)單位管理費用為25.37元/平方米。則：建設(shè)單位管理費用=1268.33×2%=25.37(元/平方米)（5）資金成本資金成本是以開發(fā)成本和建設(shè)單位管理費的合計數(shù)作為基數(shù)，并根據(jù)建筑工期和同期銀行貸款利率計算其資金利息。根據(jù)該項目實際發(fā)生的施工日期結(jié)合前期準備工作，估計整個項目合理工期1年，根據(jù)評估基準日一年期銀行貸款基準利率4.35%進行計算，計算時假設(shè)資金均勻投入。則：資金成本=（建安工程造價+前期工程費用+建設(shè)單位管理費用）×貸款基準利率×1/2＝（1206.21+62.12＋25.37）×4.35%×1/2＝28.14（元/平方米）（6）開發(fā)利潤開發(fā)利潤的計算是根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率作為開發(fā)利潤率，以開發(fā)成本（包括建安工程造價和前期工程費用）、建設(shè)單位管理費以及資金成本的合計數(shù)作為計算基數(shù)，計算公式如下：根據(jù)2017年績效評價，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中小型企業(yè)的平均成本費用利潤率平均為2.0%，因此本次評估取開發(fā)利潤率2.0%進行計算。則：開發(fā)利潤＝（建安工程造價+前期工程費用+建設(shè)單位管理費+資金成本）×開發(fā)利潤率=（1206.21+62.12＋25.37＋28.14）×2.0%=26.44（元/平方米）（4）重置價值重置單價=建安工程造價+前期工程費用+建設(shè)單位管理費用+資金成本+開發(fā)利潤=1206.21+62.12＋25.37＋28.14+26.44=1348.00（元/平方米）取整重置價值=重置單價×建筑面積=1348.00×1,929.60=2,601,100.80（元）3-1-3、成新率的確定委托評估的焚燒3車間竣工日期為2017年4月9日。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，日常保養(yǎng)維護較好，使用正常。1）理論成新率本次評估基準日為XX年X月X日，焚燒3車間竣工日期為2017年4月9日，故評估對象已使用年限為0.39年。根據(jù)《房屋建筑物經(jīng)濟壽命參考年限表》可知，鋼結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為50年。則：理論成新率N2=1-已使用年限÷經(jīng)濟使用年限=1-0.39÷50=99%（取整）2）勘察成新率至評估清查日，焚燒3車間基礎(chǔ)承載能力充分，無不均勻沉降現(xiàn)象。主體鋼結(jié)構(gòu)基本完好，不存在主體承重結(jié)構(gòu)性裂縫及其他破損。板材平直、密實。門窗保養(yǎng)較好，外觀較新，正常使用。樓地面基本平整，沒有裂縫，部分有少量磨損。各類配套設(shè)施使用較正常。故評估人員此次選取理論成新率作為評估基準日的勘查成新率。因此，勘查成新率N1=99%3）綜合成新率則：綜合成新率=勘察成新率N1×60%+理論成新率N2×40%=99%×60%+99%×40%=99%(取整)3-1-4、評估價值的確定評估價值=重置價值×綜合成新率=2,601,100.80×99%=2,575,089.79（元）因此，焚燒3車間的評估價值為2,575,089.79元。4、房屋建筑物評估結(jié)果經(jīng)評估確認，房屋建筑物的賬面價值16,532,175.00元，其評估價值21,782,927.12元，增值5,250,752.12元，增值率31.76%。房屋建筑物評估增值的主要原因是：評估基準日企業(yè)房屋建筑物的賬面價值尚未進行會計折舊，而大部分房屋建筑物的重置成本比其賬面價值高，故房屋建筑物的評估價值有所增值。（二）機器設(shè)備、車輛設(shè)備及電子設(shè)備類固定資產(chǎn)評估技術(shù)說明納入本次評估范圍內(nèi)的的機器設(shè)備、車輛設(shè)備及電子設(shè)備，評估過程如下：1、概況設(shè)備類固定資產(chǎn)賬面原值17,022,296.20元，賬面價值合計17,014,041.22元（包括機器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛設(shè)備）。機器設(shè)備主要包括含金廢液環(huán)保設(shè)備、氧化銅環(huán)保設(shè)備、旋轉(zhuǎn)窯焚燒系統(tǒng)等專用設(shè)備共33項；車輛設(shè)備包括吸污車、氣瓶運輸車、醫(yī)療廢物轉(zhuǎn)運車、豐田汽車、叉車等共17項；電子設(shè)備主要包括打印機、電腦、電視等辦公設(shè)備共9項。機器設(shè)備、電子設(shè)備、車輛設(shè)備等設(shè)備類固定資產(chǎn)均存放于XXXXXXXXXXXXXXXXX村XXX公司廠區(qū)范圍內(nèi)，除了焚燒1車間內(nèi)的臥式焚燒爐、回轉(zhuǎn)窯式燒爐，以及護欄網(wǎng)已拆除以外，其他各類設(shè)備均處在正常使用中，維護保養(yǎng)良好。2、評估方法根據(jù)本次評估目的，機器設(shè)備評估按持續(xù)使用原則，采用重置成本法評估，以全新設(shè)備現(xiàn)行市場價、取費為依據(jù)，確定機器設(shè)備的重置價格，并通過實際勘察確定的成新率，計算評估價值。評估價值計算公式如下：評估價值=重置全價×成新率（1）重置全價的確定機器設(shè)備重置全價由設(shè)備購置費、安裝調(diào)試費、工程建設(shè)其它費用(由管理費用及資金成本等部分構(gòu)成)。具體設(shè)備評估時，根據(jù)不同情況選取組成重置全價項目計算重置全價。設(shè)備購置費采用詢價的方式確定。難于從市場獲得設(shè)備價格時采用：在審核該設(shè)備原始入賬價值真實可靠的基礎(chǔ)上，采用該行業(yè)價格指數(shù)對賬面原值進行調(diào)整，推算出被評估設(shè)備的重置完全價值。非標準設(shè)備的重置全價根據(jù)：物價，工程造價，市場信息資料，設(shè)備尺寸規(guī)格和設(shè)備安裝承包合同格確定。（2）設(shè)備成新率的確定①機器設(shè)備成新率由評估人員在現(xiàn)場勘察后根據(jù)設(shè)備原始制造質(zhì)量、生產(chǎn)運行狀況、利用程度、改造的成果、維護狀況、外觀和完整性，確定設(shè)備成新率。無特殊情況的設(shè)備采用年限法確定其成新率。成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%或成新率=（1-已使用年限/經(jīng)濟使用壽命年限）×100%②車輛成新率對于運輸車輛，主要采用年限法確定成新率。必要時（如委估車輛屬于老舊車型，曾發(fā)生過車禍等）對成新率進行適當?shù)恼{(diào)整修正。③電子設(shè)備成新率：采用年限法確定其成新率。（3）評估價值的計算評估價值=重置全價×成新率對于已壞、報廢或超過經(jīng)濟使用年限的設(shè)備，參照市場回收價格確定其評估價值。3、機器設(shè)備評估計算舉例說明舉例1、含金廢液環(huán)保設(shè)備—（固定資產(chǎn)—機器設(shè)備評估明細表第2項）（1）設(shè)備概況：設(shè)備名稱：含金廢液環(huán)保設(shè)備數(shù)量：1臺購置日期：2016年6月啟用日期：2017年8月賬面原值：XX元賬面凈值：XX元（2）重置價的確定：我們通過向企業(yè)詢問了解到，該設(shè)備原始購置時間為2016年6月，XX年X月X日因重新入賬未發(fā)生折舊，其原始購置價格為xx元（不含稅）。本次評估在審核該設(shè)備原始入賬價值真實可靠的基礎(chǔ)上，采用該行業(yè)價格指數(shù)對原始入賬價值進行調(diào)整。通過Wind資訊查詢到廢棄資源綜合利用業(yè)2016年至評估基準日的價格指數(shù)為1。則：重置價=原始入賬價值×價格指數(shù)重置全價＝1,412,974.35×1=1,412,974.35(元)（3）成新率的確定：該設(shè)備于2016年6月購入使用，至評估基準日已使用1.25年，本次評估采用《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中該類設(shè)備經(jīng)濟使用年限為12年進行實體性成新率計算；使用年限成新率＝（1-已使用年限/經(jīng)濟壽命年限）×100%=90%（取整）根據(jù)評估專業(yè)人員的現(xiàn)場勘察，該設(shè)備使用正常，無特殊情況，故勘察成新率確定與理論成新率一致為90%則：綜合成新率=勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=90%（4）評估值的確定評估值＝重置價×綜合成新率=1,412,974.35×90%=1,265,789.52(元)舉例2、醫(yī)療廢物轉(zhuǎn)運車1（固定資產(chǎn)--車輛評估明細表第6項）（1）概況車牌號碼：XX廠牌型號：東風天錦購置日期：2017年4月啟用日期：2017年8月賬面原值：111,375.00元賬面凈值：111,375.00元（2）重置價的確定：經(jīng)詢價，同類型新車目前市場含增值稅售價為135,000.00元，即不含增值稅售價115,384.62元，購置稅為不含稅售價10%，即11,538.46元，牌照費為500元，則確定重置全價為127,423.08元。（3）成新率的確定：該類型車一般的經(jīng)濟使用壽命為10年，本車已使用0.42年。年限成新率=（1-已使用年限/經(jīng)濟使用壽命年限）×100%=96%根據(jù)評估專業(yè)人員的現(xiàn)場勘察，該車輛使用正常，無特殊情況，故勘察成新率確定與理論成新率一致為96%綜合成新率＝勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=96%×0.6+96%×0.4=96%取整（4）評估值的確定評估值＝重置價×綜合成新率=127,423.08×96%=122,326.15(元)舉例3、TCL電視機（固定資產(chǎn)—電子設(shè)備評估明細表第6項）（1）設(shè)備概況：國產(chǎn)設(shè)備設(shè)備名稱：TCL電視機數(shù)量：1臺購置日期：2013年1月啟用日期：2017年8月賬面原值：3,937.00元賬面凈值：3,937.00元（2）重置價的確定：我們通過網(wǎng)絡(luò)及電話向廠家詢價可以查到現(xiàn)時TCL電視機的含稅價為8,888.00元/臺，通過Wind資訊查詢到計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)2017年8月至今的價格指數(shù)為0.98，通過價格指數(shù)倒推得到評估基準日的含稅重置價為9,076.97元/臺，則其不含稅重置基價為7,758.10元；廠家包運費，該設(shè)備安裝調(diào)試簡單，則運雜費為0元，安裝調(diào)試費為0元。則：重置價=（重置基價+運雜費+安裝調(diào)試費）×數(shù)量重置全價＝7,758.10×1=7,758.10元（3）成新率的確定：該設(shè)備于2013年1月購入使用，至評估基準日已使用4.67年，本次評估采用《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中該類設(shè)備經(jīng)濟使用年限為8年進行實體性成新率計算；使用年限成新率＝（1-已使用年限/經(jīng)濟壽命年限）×100%=42%（取整）根據(jù)評估專業(yè)人員的現(xiàn)場勘察，該設(shè)備使用正常，無特殊情況，故勘察成新率確定與理論成新率一致為42%則：綜合成新率=勘察成新率×60%+使用年限成新率×40%=42%（4）評估值的確定評估值＝重置價×綜合成新率=3,229.31元4、設(shè)備類固定資產(chǎn)的評估結(jié)果經(jīng)評估確認，設(shè)備類固定資產(chǎn)（包括機器設(shè)備、運輸設(shè)備及電子設(shè)備）的賬面價值合計為17,014,041.22元，其評估價值17,264,368.16元，增值250,326.94元，增值率1.47%。增值的主要原因是：大部分設(shè)備類固定資產(chǎn)的重置成本比其賬面價值高，故設(shè)備類固定資產(chǎn)的評估價值有所增值。（三）無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估說明1、評估對象及評估范圍說明本次評估對象為XXX公司土地使用權(quán)的價值；對應(yīng)的評估范圍是XXX公司工業(yè)用地一宗。2、資產(chǎn)狀況及核實情況說明列入評估范圍的工業(yè)用地面積為XXXX平方米，已辦理“XXXXXX號”不動產(chǎn)權(quán)證，均坐落在XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)。無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)原始入賬價值為7,641,500.00元，賬面凈值7,641,500.00元，攤銷期為50年。評估人員通過對上述土地的《國有土地使用證》及其他資料進行核對，未發(fā)現(xiàn)待估宗地其他權(quán)屬資料瑕疵情況。我們通過核對明細賬、總賬和企業(yè)其他財務(wù)記錄，核實了土地使用權(quán)的原始入賬價值和攤銷情況。在核實產(chǎn)權(quán)歸屬和賬面記錄的基礎(chǔ)上，我們對列入評估范圍的土地使用權(quán)進行了現(xiàn)場勘察。在現(xiàn)場勘察過程中，著重核實了土地的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)等狀況，對土地的登記狀況、權(quán)利狀況進行了核對，對其實際土地利用情況（包括地上建筑物及附著物狀況）也認真進行了核實調(diào)查，并作了必要的記錄。宗地基本情況如下表所示：無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）概況如下表所示：序號土地證號坐落地類用途使用權(quán)類型終止日期使用權(quán)面積（平方米）開發(fā)程度土地使用權(quán)人1XXXXXX號XXXXXXXXXXXX村工業(yè)用地出讓2066年7月28日29,378.00五通一平XXXXXX公司以上土地證登記的宗地位于XXXXXXXXXXXXXXXXX村內(nèi)，屬于XXXXXX公司的工業(yè)廠房用地，已辦理“XXXXXX號”不動產(chǎn)權(quán)證，土地面積合計為XXXX平方米，用途為工業(yè)用地，已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限50年，本次評估基準日時未發(fā)生抵押，主要地上房屋建筑物共16項，包括焚燒車間、物化車間、含鎳車間、含金廢液車間、破碎及粉碎車間、干燥車間、倉庫等房屋建筑物。3、評估依據(jù)分析3.1經(jīng)濟行為依據(jù)：委托方與我公司共同簽訂的《資產(chǎn)評估委托合同》。3.2國家有關(guān)法規(guī)、政策文件：（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》；（4）《中華人民共和國物權(quán)法》；3.3規(guī)范、技術(shù)標準中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）。3.4委托方及被評估單位提供的有關(guān)資料：土地證權(quán)屬資料，被評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件。3.5估價人員調(diào)查的資料：（1）國家及地方有關(guān)房地產(chǎn)的稅、費規(guī)定；（2）國家及地方政府公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)；（3）房地產(chǎn)行政主管部門公布的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)及交易信息；（4）金融機構(gòu)公布的存、貸款利率；（5）周邊中介機構(gòu)掛牌的交易案例；（6）本評估機構(gòu)專業(yè)評估人員實地勘察（包括拍攝現(xiàn)場照片）所收集的區(qū)位、實體及市場資料。4、影響房地產(chǎn)價值的因素分析4.1一般因素秦皇島，簡稱“秦”，又稱港城，舊稱“臨榆”，河北省省轄市，中國海濱城市，全國性綜合交通樞紐，中國首批沿海開放城市，位于河北省東北部，南臨渤海，北依燕山，東接遼寧，西接京津。秦皇島是京津冀輻射東北的節(jié)點城市，中國最大鋁制品生產(chǎn)加工基地，北方最大糧油加工基地，被譽為“車輪制造之都”。秦皇島是國家歷史文化名城，因秦始皇東巡至此派人入海求仙而得名，是中國唯一一個因皇帝帝號而得名的城市。秦皇島是中國近代旅游業(yè)的發(fā)祥地，匯集了豐富的旅游資源，氣候溫和，是馳名中外的旅游休閑勝地，有“天堂之城”的美譽。秦皇島作為國家創(chuàng)新型城市試點，擁有13所高等院校，15萬名在校大學生，人才密度居全省首位。秦皇島是環(huán)渤海地區(qū)重要港口城市，是華北、東北和西北地區(qū)重要的出海口，京津冀協(xié)同發(fā)展與振興東北老工業(yè)基地兩大國家戰(zhàn)略的交匯點。秦皇島港是中國最早的自主通商口岸，目前是世界最大能源輸出港，有國民經(jīng)濟“晴雨表”之稱。秦皇島曾獲國家園林城市、全國十佳生態(tài)文明城市、中國北方最宜居城市、中國最佳休閑城市、中國最具愛心城市、中國最具幸福感城市等榮譽。秦皇島曾協(xié)辦北京亞運會和北京奧運會，是中國唯一協(xié)辦過奧運會和亞運會的地級市。2017年11月獲全國文明城市光榮稱號。4.2區(qū)域因素海港區(qū)是秦皇島市四個市轄區(qū)之一，是市委、市政府所在地，位于秦皇島市東部，南臨渤海，北依燕山，東毗國家歷史名城山海關(guān)區(qū)，西連避暑勝地北戴河區(qū)，因百年大港——秦皇島港而得名。海港區(qū)是秦皇島市政治、金融、文化、貿(mào)易、教育、科研、交流中心，是東北地區(qū)連通華北地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)合部，是中國對外公布的投資環(huán)境四十優(yōu)城市之一。海港區(qū)下轄13個街道、8個鎮(zhèn)、1個開發(fā)區(qū)，總面積701平方公里，總?cè)丝?5萬（含秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)），距離沈陽市380公里。秦皇島港是世界第一大能源輸出港，有國民經(jīng)濟“晴雨表”之稱。（1）地貌海港區(qū)為剝蝕平原和堆積平原，地勢北高南低，北部是低緩的剝蝕丘陵，起伏不平；中部是剝蝕平原和堆積平原，地勢平坦；南部濱海地區(qū)是瀉湖平原，地勢低平，局部沼澤化，常年積水。（2）氣候概況秦皇島屬溫帶半濕潤大陸性季風氣候，冬季漫長干燥嚴寒，夏季短暫無酷暑，無臺風、無梅雨、四季分明。全年平均氣溫10.3℃，年平均降雨347.7毫米左右。（3）水產(chǎn)資源魚類有經(jīng)濟價值的主要魚種有：牙鲆、鏡魚、鰨魚、比目魚、鰈魚、梭魚、魷魚、鲅魚、鱸魚、帶魚。蝦類主要有：對蝦、白蝦、紅蝦、蝦蛄（俗稱琵琶蝦）等。蟹類主要有：梭子蟹、還有茉莉江（俗稱紅夾子）、豆蟹。貝類主要有：文蛤、青蛤、牡蠣、毛蚶、扇見、貽貝（俗稱誨紅）。軟體動物和腔腸動物主要有章魚、墨魚、烏賊、紅螺及海參、海蜇等。（4）基礎(chǔ)設(shè)施海港區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善。境內(nèi)外交通便利，海港區(qū)鐵路與全國聯(lián)網(wǎng)，北京至沈陽、北京至秦皇島、大同至秦皇島三條國家干線鐵路橫貫海港區(qū)，每天有20多對客貨列車從海港區(qū)經(jīng)過。北京一一沈陽、天津一一秦皇島兩條干線公路和京哈高速公路穿越海港區(qū)，路面平整、標志齊全。海港區(qū)轄區(qū)內(nèi)的秦皇島港港闊水深，不凍不淤。吞吐量居全國第二位。截止2015年10月秦皇島港與世界109個國家和地區(qū)的港口有業(yè)務(wù)往來，并與國內(nèi)25個沿海及沿江口岸通航。秦皇島市1986年開通了引進的長話、市話程控交換設(shè)備，有權(quán)用戶可以直撥國內(nèi)500多個大中城市和世界180多個國家和地區(qū)的電話。電傳、傳真用戶可以直收直撥。市內(nèi)設(shè)置了移動通訊和無線傳呼站。郵政特快專遞業(yè)務(wù)已開通國內(nèi)各大、中城市和美國、日本、韓國等72個國家和地區(qū)。（5）工業(yè)園區(qū)水泥業(yè)是石門寨鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，其主要原材料是煤炭、石灰石。該鎮(zhèn)共有10家水泥廠，產(chǎn)品為普通硅酸鹽水泥，主要有飛馳、秦石、廈牌、朝鶴等品牌，總產(chǎn)量90萬噸左右，年設(shè)計能力140萬噸，采用機立窯生產(chǎn)，在東北、華南、北京市場暢銷。該鎮(zhèn)頁巖土資源豐富，已在該鎮(zhèn)落地的有秦皇島新型頁巖磚廠，可加大頁巖磚深加工力度，拓寬周邊消費市場，使之成為石門寨鎮(zhèn)第二個工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。鎮(zhèn)域內(nèi)有40多家石場，年產(chǎn)石灰石200多萬噸，除滿足供應(yīng)石門寨鎮(zhèn)水泥廠石灰石外，還供應(yīng)石門寨以外其他附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)水泥廠。礦藏有煤、銅、耐火粘土、石灰?guī)r等。有采煤、水泥制造、采石等企業(yè)。4.3個別因素分析委估宗地證載土地使用權(quán)面積合計為XXXX平方米，面積適中，對土地利用無不良影響；宗地位于XXXXXXXXXXXX村，為XXX公司工業(yè)用地，主要個別因素如：（1）交通狀況：宗地所在地位于XXXXXXXXXXXX村，臨近省道S251、以及縣鄉(xiāng)公路，地理位置一般。（2）基礎(chǔ)配套狀況：評估宗地所屬區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，排水、供電、通訊等市政設(shè)施齊全，生活配套設(shè)施較缺乏，正逐步完善，環(huán)境及綠化狀況好，背靠河北秦皇島柳江國家地質(zhì)公園。（3）權(quán)利狀況：委估宗地所有權(quán)性質(zhì)為國有，地類（用途）為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)人為XXXXXX公司。（5）宗地形狀：至評估基準日，委估宗地已進行開發(fā)建設(shè)，土地上面已經(jīng)建有倉庫、廠房車間等建筑物，地表為水泥砂漿地面等。該宗地內(nèi)場地平整，開發(fā)狀況為紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）。宗地形狀較規(guī)則，地勢有落差。（6）土地承載力：地表層為粘土層，無沖溝，地下無巖溶現(xiàn)象，項目建設(shè)時無須投入大量資金進行基礎(chǔ)處理，宗地土地基承載良好。5、土地價格定義土地使用權(quán)價格是指在評估基準日時，宗地在設(shè)定條件下，即土地用途是工業(yè)用途，土地性質(zhì)是國有出讓土地，宗地開發(fā)程度為五通一平（通路、通電、通訊、通上水、通下水、場地平整），在容積率為1，無他項權(quán)利限制時的國有出讓土地使用權(quán)價格。6、評估方法及評估過程1)土地使用權(quán)的價值內(nèi)涵列入本次評估范圍的宗地評估價格是宗地外部條件為“五通”（通水、通電、通路、通訊、通氣）土地開發(fā)程度條件下，設(shè)定宗地內(nèi)部條件為“一平”（即場地平整）、土地用途為工業(yè)、土地取得方式為出讓、標準容積率為1、準用土地使用年限為50年內(nèi)、無他項權(quán)利限制時的國有土地使用權(quán)價值。2)評估方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價方法有基準地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、市場比較法、成本逼近法等，其中工業(yè)用地主要選用的方法有基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、市場比較法、成本逼近法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。選取市場比較法進行評估測算主要基于如下的原因：A、市場比較法：在評估對象所處區(qū)域內(nèi)有同類似用地成交，成交時間距離本次評估基準日較近，故本評估適宜選用市場比較法作為評估方法。B、收益還原法：在評估對象所處區(qū)域內(nèi)類似土地租賃情況較少，租賃市場不活躍，且用于租賃的土地往往是臨時用地出租或碼頭堆場用地等出租，與評估對象同類用地的出租情況相對較少，所以很難找到土地租賃案例，故不宜選擇收益還原法。C、成本逼近法：評估對象所處區(qū)域的土地開發(fā)相對成熟，土地初級開發(fā)多發(fā)生在前幾年，當時的土地初級開發(fā)過程涉及的成本、利潤等參數(shù)數(shù)據(jù)的水平與現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場行情相差較大，所以如采用成本逼近法評估測算，很難獲得客觀、合理的參數(shù)數(shù)據(jù)，故不宜采用成本逼近法。D、剩余法：委估宗地是已經(jīng)開發(fā)利用的土地,由于未來可實現(xiàn)收益較難準確預(yù)測，且收益率的選取較難確定，因此不采用剩余法進行評估。E、基準地價系數(shù)修正法：秦皇島市的基準地價是由政府有關(guān)部門測算并定期公布的，是對宗地所在區(qū)域市場地價的平均反映，具有一定的權(quán)威性，但由于政府有關(guān)部門只公布了秦皇島市城區(qū)基準地價表，未公布基準地價修正體系，所以本次評估不適宜選用基準地價系數(shù)修正法。根據(jù)我們收集到的資料及本估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料，考慮到區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的實際情況，結(jié)合待估宗地所在區(qū)域特點及經(jīng)濟發(fā)展狀況，因此我們對土地采用的評估方法為市場比較法。3）評估過程3)-1技術(shù)路線市場比較法是指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易活躍的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法。市場比較法計算公式為：比準價格＝可比實例成交價格V0×交易情況修正系數(shù)Aj×市場狀況修正系數(shù)As×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)Af采用直接比較修正和調(diào)整公式，即：其中：V=估價對象比準價格；V0=可比實例成交價格；A=正常房地產(chǎn)市場價格指數(shù)；A0=比較實例實際成交價格指數(shù)；B=估價對象估價時點房地產(chǎn)價格指數(shù)；B0=可比實例成交日期房地產(chǎn)價格指數(shù)；C=估價對象房地產(chǎn)狀況價格指數(shù)；C0=可比實例房地產(chǎn)狀況價格指數(shù)。3)-2市場比較法測算過程根據(jù)估價對象的性質(zhì)、用途等特點，估價時選擇了附近的類似土地交易案例作比較實例，通過情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正后，得出估價對象的評估價值。A、選取可比實例評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，經(jīng)比較選擇面積規(guī)模、用途、地理位置相近的三個比較案例。案例一：開發(fā)區(qū)龍海道以南K2017-6，33700平方米，區(qū)域功能定位為工業(yè)用地，出讓年限為50年，成交金額971萬元，即288.13元/平方米；案例二：開發(fā)區(qū)運河道以北K2017-7，10005平方米，區(qū)域功能定位為工業(yè)用地，出讓年限為50年，成交金額288萬元，即287.86元/平方米；案例三：開發(fā)區(qū)天池路以西、龍海道以北K2017-8，296906平方米，區(qū)域功能定位為工業(yè)用地，出讓年限為50年，成交金額8548萬元，即287.9元/平方米。三個可比實例與委估土地狀況匯總列表如下：估價對象XXXXXX號開發(fā)區(qū)龍海道以南K2017-6開發(fā)區(qū)運河道以北K2017-7開發(fā)區(qū)天池路以西、龍海道以北K2017-8內(nèi)比較因素容交易價格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情況正常正常正常正常出讓方式——掛牌掛牌掛牌交易時間2017/8/312017/5/52017/5/52017/5/5區(qū)域因素土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地臨路狀況支路次干道主干道次干道對外交通便捷度距離秦皇島火車站約17公里、距北戴河火車站約28公里距離秦皇島火車站約12公里、距北戴河火車站約13公里距離秦皇島火車站約17公里、距北戴河火車站約15公里距離秦皇島火車站約8公里、距北戴河火車站約16公里交通便捷度距離京沈高速12公里，距G102國道15公里以內(nèi)距離京沈高速5.5公里，距離G102國道2公里以內(nèi)距離京沈高速10公里，距離G102國道1公里以內(nèi)距離京沈高速5.4公里，距離G102國道2公里以內(nèi)公共設(shè)施完備度離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度低離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度一般離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度一般離市區(qū)有一定的距離，附近公共設(shè)施完備度一般基礎(chǔ)設(shè)施完善度五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%五通一平，保障率≥90%產(chǎn)業(yè)聚集度企業(yè)密集度一般企業(yè)密集企業(yè)密集企業(yè)密集個別因素土地面積土地面積29378平方米，面積一般，對土地利用無不良影響。土地面積33700平方米，面積一般，對土地利用無不良影響。土地面積10005平方米，面積一般，對土地利用無不良影響。土地面積296906平方米，面積較大，對土地利用有較為有利。土地形狀形狀較規(guī)則，對土地利用無不良影響形狀規(guī)則，對土地利用極為有利形狀規(guī)則，對土地利用極為有利形狀規(guī)則，對土地利用極為有利地形地勢地勢有落差，對土地利用有影響地勢平坦，對土地利用無不良影響地勢平坦，對土地利用無不良影響地勢平坦，對土地利用無不良影響地質(zhì)條件地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求地質(zhì)狀況好，地基承載力基本滿足生產(chǎn)建設(shè)要求環(huán)境條件自然環(huán)境好，背靠河北秦皇島柳江國家地質(zhì)公園，離江河較遠，不易受洪澇災(zāi)害自然環(huán)境較好，離江河較遠，不易受洪澇災(zāi)害自然環(huán)境較好，離江河較遠，不易受洪澇災(zāi)害自然環(huán)境較好，離江河較遠，不易受洪澇災(zāi)害規(guī)劃限制條件有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制權(quán)益因素權(quán)益完整度完整完整完整完整剩余使用年限（年）48.9450.0050.0050.00是否設(shè)立他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利B、比較因素條件說明表估價對象估價對象案例一案例二案例三備注內(nèi)比較因素容交易價格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情況正常正常正常正常無需調(diào)整出讓方式——掛牌掛牌掛牌無需調(diào)整交易時間2017/8/312017/5/52017/5/52017/5/5根據(jù)秦皇島土地成交價格走勢進行調(diào)整區(qū)域因素土地用途工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地無需調(diào)整臨路狀況較差一般較好一般分5級，以估價對像為100，每級增減5對外交通便捷度較差一般一般一般分5級，以估價對像為100，每級增減5交通便捷度一般較好較好較好分5級，以估價對像為100，每級增減5公共設(shè)施完備度低一般一般一般分5級，以估價對像為100，每級增減5基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善無需調(diào)整產(chǎn)業(yè)聚集度一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)分5級，以估價對像為100，每級增減5個別因素土地面積一般一般一般較大分5級，以估價對像為100，每級增減5土地形狀一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)分5級，以估價對像為100，每級增減5地形地勢一般優(yōu)優(yōu)優(yōu)分5級，以估價對像為100，每級增減5地質(zhì)條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)無需調(diào)整環(huán)境條件優(yōu)較好較好較好分5級，以估價對像為100，每級增減5規(guī)劃限制條件有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制有一定規(guī)劃條件限制無需調(diào)整權(quán)益因素權(quán)益完整度完整完整完整完整無需調(diào)整剩余使用年限（年）48.9450.0050.0050.00根據(jù)年期修正系數(shù)調(diào)整是否設(shè)立他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利未設(shè)定他項權(quán)利不考慮抵押事項對其評估值的影響，無需調(diào)整C、比較因素條件指數(shù)表根據(jù)比較因素條件確定比較因素條件指數(shù)，以待估房地產(chǎn)條件為100，將可比實例條件與之比較，根據(jù)上表所述情況，指數(shù)增加或減少。詳見下表：估價對象估價對象案例一案例二案例三內(nèi)與案例比較因素容交易價格(元/㎡)——288.13287.86287.90交易情況100100100100出讓方式100100100100交易時間10097.597.597.5區(qū)域因素土地用途100100100100臨路狀況100105110105對外交通便捷度100105105105交通便捷度100105105105公共設(shè)施完備度100110110110基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100產(chǎn)業(yè)聚集度100110110110個別因素土地面積100100100105土地形狀100110110110地形地勢100110110110地質(zhì)條件100100100100環(huán)境條件100959595規(guī)劃限制條件100100100100權(quán)益因素權(quán)益完整度100100100100剩余使用年限（年）100100.9988100.9988100.9988是否設(shè)立他項權(quán)利100100100100D、因素比較修正系數(shù)表比較系數(shù)=待估對象條件指數(shù)÷可比實例條件指數(shù)估價對象案例一案例二案例三內(nèi)比較因素容交易價格(元/㎡)288.13287.86287.90交易情況100/100100/100100/100出讓方式100/100100/100100/100交易時間100/97.5100/97.5100/97.5區(qū)域因素土地用途100/100100/100100/100臨路狀況100/105100/110100/105對外交通便捷度100/105100/105100/105交通便捷度100/105100/105100/105公共設(shè)施完備度100/110100/110100/110基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)聚集度100/110100/110100/110區(qū)域因素總比100/105100/105.71100/105個別因素土地面積100/100100/100100/105土地形狀100/110100/110100/110地形地勢100/110100/110100/110地質(zhì)條件100/100100/100100/100環(huán)境條件100/95100/95100/95規(guī)劃限制條件100/100100/100100/100個別因素總比100/102.50100/102.50100/103.33權(quán)益因素權(quán)益完整度100/100100/100100/100剩余使用年限（年）100/101100/101.00100/101是否設(shè)立他項權(quán)利100/100100/100100/100權(quán)益因素總比100/100.33100/100.33100/100.33綜合修正系數(shù)0.950.940.94比準價格（元/㎡）273.67271.57271.25E、確定比準價格比較案例案例一案例二案例三比準價格273.67271.57271.25權(quán)重1/31/31/3估價對象單價272.00元/㎡比準價格=(案例A比準價+案例B比準價+案例C比準價)/3=272.00（元/平方米）取整F、確定土地總價土地總價=土地單價×土地面積＝272.00×29,378.00＝7,990,816.00（元）取整因此，無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)合計評估價值為7,990,816.00元。7、無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）評估結(jié)果與分析經(jīng)評估確認，無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)賬面價值7,641,500.00元，評估價值7,990,816.00元，評估增值349,316.00元，增值率4.57%。無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評估增值的主要原因：企業(yè)土地重新入賬的時間為XX年X月X日，其賬面價值為當時入賬評估后的價值，本次評估因與當時入賬評估選取的參數(shù)不同導致評估值有小幅度的上漲，形成增值。四、流動負債評估說明本次評估在經(jīng)過清查核實后的賬面價值基礎(chǔ)上進行，流動負債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費及其他應(yīng)付款，賬面價值合計11,999,723.67元。（一）應(yīng)付款項應(yīng)付賬款賬面價值為2,738,398.42元，內(nèi)容為應(yīng)付，賬齡均在一年以內(nèi)；預(yù)收賬款賬面價值為8,218,328.94元，內(nèi)容為預(yù)收，賬齡均在一年以內(nèi)；其他應(yīng)付款賬面價值為6,466,439.74元，內(nèi)容為，賬齡在一年以內(nèi)。在清查過程中，我們對資產(chǎn)負債表、總賬、明細賬和被評估單位填制的清查明細表進行核對，并抽查憑證、合同，審查其金額、內(nèi)容、數(shù)量、日期是否與賬本相符。通過調(diào)查了解，逐一具體分析各往來款項的數(shù)額、發(fā)生時間和原因、債權(quán)人經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，對各款項付出的必要性作出判斷，從而確定評估價值。經(jīng)評估確認，應(yīng)付賬款評估價值2,738,398.42元，預(yù)收賬款評估價值8,218,328.94元，其他應(yīng)付款評估價值6,466,439.74元。（二）應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬賬面價值為490,000.00元，主要內(nèi)容為應(yīng)付工資、獎金、津貼和補貼等，評估人員通過分析、核對各月工資的計提與發(fā)放情況，未發(fā)現(xiàn)異常。評估時以經(jīng)核實無誤的賬面價值確定為評估價值。經(jīng)評估確認，應(yīng)付職工薪酬評估價值為490,000.00元。（三）應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費賬面價值為-5,913,443.43元，內(nèi)容為。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的清查明細表，與明細賬、總賬和資產(chǎn)負債表進行核對，審核相關(guān)納稅申報資料、計稅依據(jù)、完稅憑證及相關(guān)會計賬簿，以清查核實其基準日余額的正確性，未發(fā)現(xiàn)異常。評估時以經(jīng)核實無誤的賬面價值確定為評估價值。經(jīng)評估確認，應(yīng)交稅費評估價值-5,913,443.43元。五、表外資產(chǎn)評估說明企業(yè)的表外資產(chǎn)為一棟三層辦公樓，位于XXX公司廠區(qū)內(nèi)，建筑面積2600平方米，框架結(jié)構(gòu)，建成時間為2014年10月30日，尚未取得產(chǎn)權(quán)證明文件?，F(xiàn)為辦公用途，外墻刷涂料，內(nèi)墻刷乳膠漆，天花吊頂，地面鋪拋光磚，鋁合金窗，膠合板門，使用正常，維護保養(yǎng)良好。該表外資產(chǎn)評估方法同房屋建筑物，經(jīng)評估確認，該表外資產(chǎn)評估價值為4,247,672.00元。六、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果XX年X月X日，XXXXXX公司的總資產(chǎn)賬面價值5,656.30萬元，負債賬面價值1,199.97萬元，凈資產(chǎn)賬面價值4,456.33萬元。經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的總資產(chǎn)為6,666.11萬元，負債為1,199.97萬元，凈資產(chǎn)為5,466.14萬元，凈資產(chǎn)評估增值1,009.81萬元，增值率為22.66%。資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚嘿Y產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準日：XX年X月X日被評估單位：XXXXXX公司金額單位：萬元項目賬面價值評估價值增減值增值率％ＡＢＣ＝Ｂ-ＡＤ＝Ｃ/Ａ×１００％流動資產(chǎn)11,537.531,537.53--非流動資產(chǎn)24,118.775,128.581,009.8124.52固定資產(chǎn)33,354.623,904.73550.1116.40無形資產(chǎn)4764.15799.0834.934.57表外資產(chǎn)-424.77--資產(chǎn)總計65,656.306,666.111,009.8117.85流動負債71,199.971,199.970.000.00非流動負債8--負債合計91,199.971,199.970.000.00凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）104,456.335,466.141,009.8122.66

第五部分收益法評估說明一、評估對象根據(jù)本次評估目的，評估對象為XXXXXX公司股東全部權(quán)益于評估基準日XX年X月X日的市場價值。二、收益法的應(yīng)用前提及選擇的理由和依據(jù)（一）收益法的定義和原理企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法的基本公式為：E=B-D式中：E－被評估企業(yè)的股東全部權(quán)益價值；D－評估對象的付息債務(wù)價值；B－被評估企業(yè)的企業(yè)價值：B=P+式中：ΣCi－被評估企業(yè)基準日存在的長期投資、其他非經(jīng)營性或溢余性資產(chǎn)的價值；P－被評估企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價值：P=式中：Ri－被評估企業(yè)未來第i年的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量)；r－折現(xiàn)率；n－評估對象的未來預(yù)測期。對于全投資資本，上式中Ri＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本－營業(yè)稅金及附加－期間費用＋其他業(yè)務(wù)利潤－所得稅＋扣稅后付息債務(wù)利息＋折舊/攤銷－資本性支出－營運資金增加（二）收益法的應(yīng)用前提及其適用性收益法應(yīng)用的前提是：①被評估企業(yè)未來預(yù)期收益及獲得預(yù)期收益所承擔的風險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；②被評估企業(yè)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。被評估企業(yè)提供了歷史年度的經(jīng)營和財務(wù)資料以及未來經(jīng)營收益預(yù)測的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，評估人員通過分析企業(yè)提供的相關(guān)資料并結(jié)合對宏觀經(jīng)濟形勢、企業(yè)所處行業(yè)的發(fā)展前景以及企業(yè)自身的經(jīng)營現(xiàn)狀的初步分析，被評估企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，未來預(yù)期收益、風險可以預(yù)測并可以用貨幣衡量，預(yù)期收益年限可以預(yù)測。因此，本項目適宜采用收益法對被評估企業(yè)股東全部權(quán)益進行評估。三、收益預(yù)測的假設(shè)條件本次評估，評估人員遵循了以下評估假設(shè)：（一）基本假設(shè)1、交易假設(shè)。交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)。2、公開市場假設(shè)：公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。3、持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。根據(jù)本次評估目的，假設(shè)納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，均為在用續(xù)用狀態(tài)。（二）一般性假設(shè)1、國家對被評估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無重大變化。2、社會經(jīng)濟環(huán)境及經(jīng)濟發(fā)展除社會公眾已知變化外，在預(yù)期無其他重大變化。3、國家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理范圍內(nèi)。4、國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化。5、無其他人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的重大不利影響。（三）收益法評估假設(shè)條件1、公司的經(jīng)營模式?jīng)]有發(fā)生重大變化，假設(shè)企業(yè)的經(jīng)營者是負責的，且管理層有能力擔當其職務(wù)，保持企業(yè)的正常運作。假設(shè)公司經(jīng)營者能夠在未來經(jīng)營年度按公司既定發(fā)展目標、方針持續(xù)經(jīng)營下去，不會因個人原因?qū)е鹿久撾x既定的發(fā)展軌跡。2、企業(yè)經(jīng)營假設(shè)（1）持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：企業(yè)在正常經(jīng)營條件下持續(xù)經(jīng)營，經(jīng)營所必要行政許可資質(zhì)可持續(xù)取得，經(jīng)營管理狀況和水平、經(jīng)營效果可令企業(yè)得到持續(xù)發(fā)展；（2）業(yè)務(wù)穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)盈利模式基本保持不變，或其變化可作出預(yù)期并可能實現(xiàn)；（3）遵紀守法假設(shè)：假定被評估企業(yè)完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；（4）一致假設(shè)：是假定被評估企業(yè)會計政策與核算方法無重大變化；（5）均衡經(jīng)營假設(shè)：是假定被評估企業(yè)營業(yè)收入、成本費用均衡發(fā)生,構(gòu)成經(jīng)營成本的原料價格與服務(wù)產(chǎn)品銷價變化基本同步；（6）簡單再生產(chǎn)假設(shè)：是假定被評估企業(yè)進入穩(wěn)定經(jīng)營階段后每年計提的固定資產(chǎn)折舊可以滿足企業(yè)維持固定資產(chǎn)規(guī)模所需投入的更新支出，此種措施足以保持企業(yè)的經(jīng)營生產(chǎn)能力得以持續(xù)；（7）外部配套設(shè)施穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)的經(jīng)濟運作不會受到諸如交通運輸、水電、通訊的嚴重短缺或成本劇烈變動的不利影響；（8）收益期假設(shè)：根據(jù)章程公司有經(jīng)營期限約定，現(xiàn)行公司法規(guī)定，企業(yè)只要在經(jīng)營期限屆滿前按規(guī)定的期限向工商行政管理部門申請，可以延長其經(jīng)營期限，從企業(yè)管理層了解到，沒有發(fā)現(xiàn)企業(yè)終止經(jīng)營的任何理由，因此假設(shè)被評估企業(yè)未來收益期至無限期；（9）方向一致假設(shè)：是假定被評估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前方向保持一致；被評估單位能保持現(xiàn)有的運營團隊的穩(wěn)定、維持現(xiàn)有的管理能力且負責任，保持良好的經(jīng)營態(tài)勢；（10）現(xiàn)金流方向假設(shè)：被評估單位現(xiàn)金流取得方式為均勻取得；（11）數(shù)據(jù)真實假設(shè)：是假定被評估單位提供的財務(wù)數(shù)據(jù)能真實反映待估企業(yè)的實際狀況。評估人員所依據(jù)的對比公司的財務(wù)報告、交易數(shù)據(jù)等均真實可靠。3、企業(yè)資產(chǎn)狀況假設(shè)（1）假設(shè)評估對象所涉及資產(chǎn)的購置、取得等過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。（2）無瑕疵事項、或有事項或其他事項假設(shè)：對企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評估結(jié)論的瑕疵事項、或有事項或其他事項，如被評估單位等有關(guān)方面應(yīng)評估人員要求提供而未提供，而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，視為被評估企業(yè)不存在瑕疵事項、或有事項或其他事項，評估機構(gòu)及評估人員不承擔相關(guān)責任。（3）除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)不存在抵押、訴訟查封等情況。（4）企業(yè)所擁有的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，為被評估企業(yè)所有，不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無其他負擔性限制，沒有可能存在未支付購置款等連帶負債及估價范圍以外的法律問題。（5）除被告知或披露的情況以外，評估對象及其所涉及的建筑物、設(shè)