目錄1.0序言2.0[XXXX]項(xiàng)目介紹3.0物業(yè)管理人介紹4.0項(xiàng)目定位5.0XXXX項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃6.0結(jié)束語序言物業(yè)管理是樓宇建成設(shè)延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)工程，它不僅能夠延長(zhǎng)物業(yè)及隸屬機(jī)設(shè)備使用壽命，也能夠確保其功效發(fā)揮。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理能夠提升物業(yè)價(jià)值和附加值，也能為開發(fā)商、業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全、舒適、友好、文明工作和生活環(huán)境提供保障。為此，我企業(yè)為確保以后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利開啟和正常進(jìn)行，在不一樣時(shí)期為“XXXX”項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)商、業(yè)主、使用人提供良好各專業(yè)項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)。特經(jīng)過標(biāo)書形式向貴企業(yè)表示我企業(yè)精誠(chéng)努力和合作愿望，也為揭開我企業(yè)和貴企業(yè)絢麗合作篇章，亮麗開篇。2.0[XXXX]項(xiàng)目介紹2．1[XXXX]概況“XXXX”項(xiàng)目在，總占地畝，總建筑面積約萬平方。總居住人口約人。全小高層電梯洋房，項(xiàng)目采取超寬樓間距、超大中庭花園、圍合式布局設(shè)計(jì)；采取全人車分流人性化動(dòng)線設(shè)計(jì)；戶型上采取了寬廳和入戶大花園設(shè)計(jì)。項(xiàng)目配置有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，配置高級(jí)小區(qū)商業(yè)街及大型小區(qū)生活服務(wù)中心，打造了50米寬休閑森林公園。建筑風(fēng)格將新古典主義和現(xiàn)代風(fēng)格高度結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代城市中、獨(dú)特典雅異域風(fēng)情，并表現(xiàn)國(guó)際小區(qū)大氣、簡(jiǎn)練明快、實(shí)用。2.1.1項(xiàng)目名稱“XXXX”2.1.2地理位置2.1.3物業(yè)形態(tài)2.1.4項(xiàng)目面積概況用地面積：總建筑面積：電梯住宅：商業(yè)用房：地下車庫：主體建筑布局：物業(yè)管理人介紹XXXXXXXXXX物業(yè)管理作為本項(xiàng)目物業(yè)管理人，我企業(yè)本著以“服務(wù)是根本、業(yè)主是親人”為經(jīng)營(yíng)理念，以“堅(jiān)持住戶至上、提供誠(chéng)信服務(wù)、采取優(yōu)異技術(shù)、完善管理體系、發(fā)明一流品牌、建設(shè)理想家園”為質(zhì)量方針，竭誠(chéng)為貴企業(yè)和“XXXX”項(xiàng)目業(yè)主提供性價(jià)比優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)。我企業(yè)是由XXXXX實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份、XXXXXX屋業(yè)、XXXXXXX房屋開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)投資組建成立，下設(shè)XXX分企業(yè)、XXXX分企業(yè)、重慶分企業(yè)、XX分企業(yè)，為專業(yè)從事多種檔次住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等物業(yè)管理專業(yè)化、集團(tuán)化物管企業(yè)。企業(yè)注冊(cè)資金500萬元人民幣，職員人數(shù)300余名，其中管理技術(shù)人員含有大專以上文化程度達(dá)85%，持證上崗率100%。因?yàn)樵谖飿I(yè)管理領(lǐng)域中成功業(yè)績(jī)，XXXX三泰物業(yè)已躋身中國(guó)物業(yè)管理大型企業(yè)之列。，XXXX三泰物業(yè)管理當(dāng)選為中國(guó)首屆物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位；同年，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了ISO9001：質(zhì)量體系認(rèn)證工作，全方面導(dǎo)入了國(guó)際水準(zhǔn)管理機(jī)制。企業(yè)采取具牌連鎖經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)“芳草地”、“碧云天”、“芳草地FG”、“新季節(jié)”、“棕南”、“蘭苑”等多個(gè)小區(qū)進(jìn)行了卓有成效管理，并以其堅(jiān)實(shí)專業(yè)管理和技術(shù)能力為多家物業(yè)管理企業(yè)從事顧問服務(wù)，為其提供全方位技術(shù)支持，截止11月，管理面積已達(dá)300萬平方米。企業(yè)憑借雄厚實(shí)力躍居為西南地域最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)物業(yè)管理企業(yè)之一，并以其極高專業(yè)水準(zhǔn)及全方位物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)樹立了健康完善物業(yè)管理形象，創(chuàng)建了含有XXX企業(yè)特色物業(yè)管理模式。XXX物業(yè)人正發(fā)揚(yáng)超越自我追求精神，努力將企業(yè)建設(shè)成為含有現(xiàn)代企業(yè)制度著名物管企業(yè)，并必將為“XXXX”項(xiàng)目全體業(yè)主和開發(fā)商提供品牌支撐。3．1管理特色我企業(yè)一直遵照“關(guān)注用戶需求，提供誠(chéng)信服務(wù)”質(zhì)量方針，提倡“我們多努力，讓您更滿意”經(jīng)營(yíng)理念，全體職員在各崗位上恪守盡職，兢兢業(yè)業(yè)，經(jīng)過實(shí)際運(yùn)作和不停探索，逐步形成了我企業(yè)獨(dú)具管理特色。3．1．1重視前期介入。我們認(rèn)真吸收了同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為避免工程質(zhì)量、配套不完善等前期開發(fā)中很多問題遺留到物業(yè)使用、管理階段，從工程設(shè)計(jì)到施工每一個(gè)關(guān)鍵步驟全部全程跟蹤、參與，深入現(xiàn)場(chǎng)了解、熟悉，掌握第一手資料，發(fā)覺問題立即提出整改意見，并督促實(shí)施，如在建設(shè)期間，定時(shí)和開發(fā)商、施工單位召開工程協(xié)調(diào)會(huì)，針對(duì)交付使用后易出現(xiàn)多種質(zhì)量問題，提出多種改善意見和提議,并基礎(chǔ)全部得到了重視和采納，為后期物管工作爭(zhēng)取主動(dòng)提供了確保。3．1．2企業(yè)嚴(yán)格根據(jù)ISO9001：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作，建立了一套比較規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)服務(wù)程序和管理制度，經(jīng)過程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書編制使每個(gè)工作崗位職責(zé)明確，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，目標(biāo)落實(shí)，提升了職員管理素質(zhì)，增強(qiáng)了服務(wù)質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量確保能力，克服了工作隨意化，服務(wù)過程無序弊端。3．1．3以服務(wù)中心為平臺(tái)，主動(dòng)引導(dǎo)、培養(yǎng)業(yè)主物管自治意識(shí)，形成一個(gè)業(yè)主和物管企業(yè)對(duì)小區(qū)共同管理，共同維護(hù)良好氣氛。認(rèn)真落實(shí)處理業(yè)主所反應(yīng)問題；對(duì)業(yè)主反饋全部信息搜集、分類處理后立即協(xié)調(diào)各相關(guān)責(zé)任部門逐項(xiàng)落實(shí)處理，服務(wù)過程有完整統(tǒng)計(jì)，并跟蹤和回訪；廣泛征求業(yè)主對(duì)我們各項(xiàng)管理工作意見和提議（以回訪表、咨詢意見單），并針對(duì)小區(qū)部分實(shí)際問題共同商討處理措施，使企業(yè)工作得到了業(yè)主了解和支持。3．1．4為業(yè)主著想，為業(yè)主辦實(shí)事，表現(xiàn)了企業(yè)全體職員“以人為本”服務(wù)理念。各小區(qū)內(nèi)多種生活配套設(shè)施（如茶房、診所、超市等）大大方便了業(yè)主。我們還和交行合作在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了ATM自動(dòng)取款機(jī)，在小區(qū)大門口放置了手推車、自行車打氣筒供業(yè)主使用，實(shí)實(shí)在在為小區(qū)業(yè)主提供細(xì)微周到服務(wù)。3．1．5在實(shí)施服務(wù)營(yíng)銷過程中，尤其重視為業(yè)主提供個(gè)性化服務(wù)，保持服務(wù)創(chuàng)新。企業(yè)依據(jù)業(yè)主不一樣需求，提供多種特約服務(wù)。如開展家政服務(wù)、復(fù)印業(yè)務(wù)、創(chuàng)辦境外收視節(jié)目服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)開通業(yè)務(wù)、房屋中介服務(wù)等，這一系列特約服務(wù)推出，極大方便了業(yè)主日常生活需要。3．1．6為了親密物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間魚水關(guān)系，企業(yè)有計(jì)劃組織業(yè)主參與豐富有趣各項(xiàng)活動(dòng)。如新春之際，企業(yè)舉行了新春游園活動(dòng)，歌舞晚會(huì)，業(yè)主給了較高評(píng)價(jià)。以后，我們還會(huì)針對(duì)“XXXX”項(xiàng)目開展更為豐富多彩小區(qū)文化活動(dòng)，定時(shí)和不定時(shí)推出系列“文化套餐”活動(dòng)，把小區(qū)精神文明建設(shè)搞得愈加好。3．2物業(yè)管理概況及業(yè)績(jī)憑借雄厚實(shí)力，XXXX物業(yè)管理成功管理了“芳草地”、“碧云天”、“蘭苑”、“新季節(jié)”、“百草苑”、“新興綜合樓”等多、高層各類型物業(yè)多處；其中“芳草地”小區(qū)在1996年被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)異住宅小區(qū)”，8月經(jīng)過中國(guó)方圓委“ISO9001：標(biāo)準(zhǔn)”質(zhì)量管理體系認(rèn)證“新綠季節(jié)”于被評(píng)為“成城市優(yōu)異物業(yè)管理住宅小區(qū)”。11月企業(yè)憑借“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、用心服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)，成功經(jīng)過招投標(biāo)方法被武警總隊(duì)醫(yī)院選聘為對(duì)該院實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)數(shù)次組織職員系統(tǒng)學(xué)習(xí)《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，同時(shí)，將ISO9001：質(zhì)量體系文件和標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地結(jié)合，每個(gè)月制訂工作計(jì)劃，不定時(shí)組織內(nèi)部自檢，對(duì)發(fā)覺問題具體統(tǒng)計(jì)，逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人限時(shí)整改，使企業(yè)各項(xiàng)工作落到實(shí)處。企業(yè)建立二十四小時(shí)值班制度，隨時(shí)受理業(yè)主投訴和需求。業(yè)主電話通知管理服務(wù)部，由管理服務(wù)部工作人員作好統(tǒng)計(jì)，立即通知相關(guān)人員進(jìn)行處理，責(zé)任人在半小時(shí)內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，或?qū)I(yè)主（住戶）做出限時(shí)處理承諾，管理服務(wù)部值班人員對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行追蹤、統(tǒng)計(jì)。企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核實(shí)、稅收等方面根據(jù)相關(guān)要求實(shí)施，制訂嚴(yán)格財(cái)務(wù)收支管理制度和現(xiàn)金管理制度，定時(shí)向業(yè)主公開一次財(cái)務(wù)收支情況。為確保企業(yè)管理各物業(yè)房屋外觀整齊完好，樓宇管理員天天定時(shí)巡視各樓宇情況、經(jīng)過巡查來發(fā)覺房屋所出現(xiàn)問題，并立即針對(duì)問題加以處了處理。建立完善樓宇巡查制度，嚴(yán)格裝修審批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督；健全檔案統(tǒng)計(jì)，確保外觀整齊，無破損立面，無改變使用功效及樓道無隨意占用現(xiàn)象。對(duì)小區(qū)業(yè)主二次裝修，嚴(yán)格按《裝修管理規(guī)程》把好裝修方案審核關(guān)，按要求對(duì)裝修過程進(jìn)行巡查和監(jiān)督，消除了裝修隱患和不安全原因。企業(yè)工程維修部維修人員均持證上崗。小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備資料齊全，多種管理規(guī)章和操作規(guī)程健全（上墻），各項(xiàng)工作實(shí)施和開展全部有具體統(tǒng)計(jì)可供查閱。所轄小區(qū)室外共用管網(wǎng)、管線均按要求進(jìn)行了埋地鋪設(shè)，雨水、污水、井道等管道排水通暢。維修人員定時(shí)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行常規(guī)性保養(yǎng)和檢修，多種統(tǒng)計(jì)齊全完整，做到了有案可察。企業(yè)有一支訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，實(shí)施二十四小時(shí)值班巡查制度。設(shè)有門崗、巡查崗、車庫崗、治安監(jiān)控中心等崗位。各崗位職責(zé)、考評(píng)、獎(jiǎng)懲制度明確。充足利用小區(qū)監(jiān)控設(shè)備落實(shí)護(hù)衛(wèi)員崗位責(zé)任，明確責(zé)任區(qū)和關(guān)鍵部位，層層防衛(wèi)，確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車管理，均實(shí)施嚴(yán)格登記、換證制度，交通標(biāo)識(shí)設(shè)置有序，道路通暢，有效地確保了車輛和行人安全。實(shí)施全員義務(wù)消防員制，定時(shí)培訓(xùn)、宣傳和演練，由護(hù)衛(wèi)進(jìn)行日常巡視，發(fā)覺隱患立即處理，確保消防安全。小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，垃圾日產(chǎn)日清，保潔工作按作業(yè)指導(dǎo)書實(shí)施定人、定區(qū)域、定時(shí)間、定任務(wù)責(zé)任制。房屋共用部位隨時(shí)保持清潔，小區(qū)內(nèi)無亂貼、亂畫，無私自占用和堆放雜物現(xiàn)象。小區(qū)定時(shí)進(jìn)行滅“四害”消殺活動(dòng)，十二個(gè)月一次對(duì)化糞池進(jìn)行疏掏。企業(yè)很重視小區(qū)文化活動(dòng)開展，成立了老年活動(dòng)中心。今年春節(jié)企業(yè)舉行了很有意義迎新春活動(dòng)，得到了業(yè)主好評(píng)。伴隨企業(yè)所轄小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施完善，還將舉行多種健康知識(shí)講座、體育比賽、文娛演出、少兒書法大賽、老年舞蹈演出等，以后還會(huì)組織外出旅游活動(dòng)，努力爭(zhēng)取豐富小區(qū)業(yè)主（住戶）文化生活，做到很好地引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主（住戶）參與有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。企業(yè)針對(duì)醫(yī)院特殊性還制訂了對(duì)應(yīng)、完善規(guī)章制度。并將“親情化、人性化”管理服務(wù)意識(shí)落實(shí)到日常服務(wù)工作，加強(qiáng)職員隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)和管理。用現(xiàn)代化管理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施“共管式物業(yè)”。為病員創(chuàng)建一個(gè)健康愉快、友好、高尚、文明安全診療環(huán)境。關(guān)鍵管理項(xiàng)目介紹序號(hào)樓盤名稱樓盤類型建筑面積獲獎(jiǎng)情況備注永興坊仿古建筑12.57萬㎡國(guó)優(yōu)昆侖小區(qū)住宅23.58萬㎡國(guó)優(yōu)海星未來城商住及娛樂多元化小區(qū)21萬㎡東新科貿(mào)電腦城商業(yè)17.85萬㎡華南城商業(yè)10萬平方公里518醫(yī)院服務(wù)型6.01萬㎡市優(yōu)圣和醫(yī)院服務(wù)型3.02萬㎡銀行學(xué)校教育及住宅5450㎡石油化工學(xué)院教育及住宅2.40萬㎡西京醫(yī)院服務(wù)型5.60萬㎡中特變壓器廠工廠1.40萬㎡開米洗滌工廠1.30萬㎡桃園湖別墅區(qū)多層別墅區(qū)4.6萬㎡圣威汽車銷售企業(yè)商業(yè)10.12萬㎡4.0本項(xiàng)目定位4．1項(xiàng)目定位：高品質(zhì)、高文化內(nèi)涵、高增加價(jià)值、高性價(jià)比、高級(jí)次花園小區(qū)。4．2用戶情況：關(guān)注健康中產(chǎn)白領(lǐng)。5.0金茂曉苑項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)策劃5．1物業(yè)管理前期策劃準(zhǔn)備階段為確保以后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利開啟和正常進(jìn)行，我企業(yè)可在物業(yè)管理不一樣時(shí)期提供各專業(yè)項(xiàng)目標(biāo)服務(wù)。5．1．1物業(yè)管理項(xiàng)現(xiàn)在期介入策劃在金茂曉苑項(xiàng)目入住前期，我們將依據(jù)該項(xiàng)目標(biāo)設(shè)計(jì)思想，建筑檔次和其它很多原因，為金茂曉苑項(xiàng)目制訂一套完整物業(yè)管理計(jì)劃，并據(jù)此策劃制訂籌備工作計(jì)劃，以確保在入住前全部完成。5．1．2準(zhǔn)備階段具體服務(wù)范圍及內(nèi)容A、資料、規(guī)章制度策劃準(zhǔn)備a.策劃編制《金茂曉苑項(xiàng)目業(yè)主臨時(shí)條約》b.策劃編制《金茂曉苑項(xiàng)目住戶手冊(cè)》c.策劃制訂物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算d.策劃設(shè)計(jì)組織架構(gòu)及工作崗位e.策劃建立各項(xiàng)規(guī)章制度f.策劃幫助籌備進(jìn)駐慶典活動(dòng)準(zhǔn)備工作B.辦公后勤a.物業(yè)管理用房配置提議b.物業(yè)管理工作開展物料、工具器械準(zhǔn)備c.各類資料印刷前認(rèn)價(jià)、組織商家等C.人員招聘、培訓(xùn)a.策劃制訂職員招聘計(jì)劃b.策劃制訂職員培訓(xùn)計(jì)劃策劃培訓(xùn)內(nèi)容：----物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)----處理用戶投訴技巧----緊急事件處理程序----物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)----各部門工作步驟及工作程序培訓(xùn)----節(jié)能意識(shí)和李能計(jì)劃培訓(xùn)----工程、設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)培訓(xùn)----職員禮儀、禮貌培訓(xùn)----崗位職責(zé)培訓(xùn)----撰寫各類匯報(bào)及公函D．各類證照辦理及相關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)a.政府職能部門聯(lián)絡(luò)b.項(xiàng)目同邊關(guān)系部門聯(lián)絡(luò)c.物業(yè)管理日常事務(wù)聯(lián)絡(luò)部門5．2物業(yè)前期介入階段金茂曉苑物業(yè)管理對(duì)物業(yè)管理前期工作將本著“以人為本”標(biāo)準(zhǔn)，從金茂曉苑項(xiàng)目使用人角度，從以后物業(yè)管理和節(jié)省能源和環(huán)境保護(hù)角度，向金茂曉苑項(xiàng)目業(yè)主提供專業(yè)意見，于金茂曉苑項(xiàng)目交付使用前，由我企業(yè)工程高級(jí)顧問及專業(yè)工程師提供工程技術(shù)顧問服務(wù)，同時(shí)派出項(xiàng)目物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴項(xiàng)目進(jìn)行考察，從住宅樓宇使用角度隨時(shí)提出合理化意見和提議。5．2．1物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃通常情況下，我們物業(yè)管理前期介入服務(wù)策劃工作關(guān)鍵包含以下內(nèi)容：----參考整個(gè)項(xiàng)目不一樣部分設(shè)計(jì)功效，提議項(xiàng)目綜合發(fā)展所必需工程設(shè)施及安裝規(guī)范；----依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，幫助開發(fā)商制訂物業(yè)裝修方案；----從使用者角度，幫助開發(fā)商工程部門檢驗(yàn)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及設(shè)施施工，以達(dá)成特殊使用管理要求；----依據(jù)需要，出席相關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)成設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范在要求，并能順利移交達(dá)成使用管理要求；----依據(jù)需要，出席相關(guān)工程會(huì)議，務(wù)求一切設(shè)施達(dá)成設(shè)計(jì)要求及安裝規(guī)范要求，并能順利移交管理；----向項(xiàng)目開發(fā)商匯報(bào)一切承包商在安裝工程上達(dá)不到設(shè)計(jì)要求事項(xiàng)；----列出遺漏工程及存在問題供開發(fā)商基建部門參考跟進(jìn)；----提議能夠改善工程及增減工程項(xiàng)目，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)致最高經(jīng)濟(jì)效益；----從物業(yè)管理角度，檢驗(yàn)項(xiàng)目標(biāo)設(shè)計(jì)圖例，提議一切必需改善及改良工程；----提供改善關(guān)鍵設(shè)備及改良服務(wù)意見。如供電量等問題，以避免于項(xiàng)目落成后加裝需要設(shè)備而影響其它設(shè)施運(yùn)行及整個(gè)物業(yè)外觀及形象；5．2．2物業(yè)驗(yàn)收接管為了配合開發(fā)商對(duì)完工樓宇進(jìn)行交收事項(xiàng)，為保障該項(xiàng)工作順利完成，同時(shí)項(xiàng)目物業(yè)樓宇驗(yàn)收，對(duì)接管后期物業(yè)樓宇維護(hù)、保養(yǎng)等極為關(guān)鍵，為確保接管后期限工作順利開展，故確定該項(xiàng)工作多種事項(xiàng)：一般檢驗(yàn)驗(yàn)收事項(xiàng)----各大門是否有鎖，是否有鑰匙，門鼓是否正常，門鉸是否完整；----各機(jī)電、土建修理空間是否足夠；----各地漏是否可去水；----各地面排水槽槽蓋是否完整；----各墻身、地面瓷磚是否完整及良好；----全部建筑垃圾應(yīng)被清走；----公共地方玻璃、欄桿是否完整；----各機(jī)電/土建證書是否完整；----全部玻璃幕墻是否完整無瑕，瓷磚、石材、梯階是否完整，可有劃痕；----各類卷簾門是否運(yùn)行正常；----各給水、熱水、采暖水、空調(diào)水閥門是否可全關(guān)全開，是否有漏水現(xiàn)象；以下各機(jī)電設(shè)計(jì)提議用列明規(guī)格檢驗(yàn)，但不限于此：----空調(diào)機(jī)：依據(jù)供給商提供開啟標(biāo)準(zhǔn)測(cè)試，同時(shí)統(tǒng)計(jì)各初始運(yùn)行平衡狀態(tài)讀數(shù)；----冷水、采暖及熱水管：察看壓力測(cè)試匯報(bào)及每個(gè)水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好；----風(fēng)管：察看壓力測(cè)試，各風(fēng)量調(diào)整門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有漏風(fēng)、支撐件足夠；----各機(jī)器組件：依據(jù)測(cè)試匯報(bào)及安裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；----各泵浦：依據(jù)測(cè)試匯報(bào)試驗(yàn)等程序進(jìn)行；----各貯水池：依據(jù)貯水測(cè)試程序進(jìn)行；----消防系統(tǒng)：依據(jù)消防系統(tǒng)檢驗(yàn)程序進(jìn)行----強(qiáng)電系統(tǒng)：依據(jù)強(qiáng)電系統(tǒng)檢驗(yàn)程序進(jìn)行----后備發(fā)電機(jī)：依據(jù)后備發(fā)電機(jī)試驗(yàn)程序進(jìn)行----護(hù)衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)及測(cè)試訊號(hào)分貝；----樓宇自控系統(tǒng)：測(cè)試信號(hào)是否到位，實(shí)施機(jī)構(gòu)是否可靠工作；----網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢驗(yàn)各組件安裝情況，接線是否牢靠，信號(hào)是否通暢；----各類供回水管：壓力測(cè)試，并察看各閥門操作是否正常；----排水系統(tǒng)：測(cè)試排水是否正常、通暢。----其它地方如天臺(tái)、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場(chǎng)等將會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)檢驗(yàn)。驗(yàn)收程序----全部工程驗(yàn)收全部應(yīng)由開發(fā)商基建部門負(fù)責(zé)牽頭；----全部系統(tǒng)必需于調(diào)試正常情況下，同時(shí)連續(xù)運(yùn)行一段時(shí)間，方便盡可能找出部分隱患，才能進(jìn)行驗(yàn)收；----在驗(yàn)收過程中，著重在未來運(yùn)行及維修角度，如發(fā)覺問題，提交開發(fā)商，方便于開發(fā)商立即督促相關(guān)施工單位處理，并做出統(tǒng)計(jì)；----作為驗(yàn)收合格必需條件之一，是收到全部相關(guān)政府部門合格證、使用證；----接收全部協(xié)議副本、技術(shù)規(guī)格、完工圖紙、使用說明書、維修手冊(cè)、調(diào)試匯報(bào)，收齊后必需建立檔案。----必需了解清楚保修期起始日期和終止日期；----必需知道全部施工單位緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址；----必需收齊全部備品備料，并妥為保管并統(tǒng)計(jì)。D．物業(yè)完工及驗(yàn)收----物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收調(diào)試----遺漏工程跟進(jìn)----現(xiàn)場(chǎng)：清點(diǎn)、驗(yàn)收共用設(shè)施、設(shè)備----和開發(fā)商結(jié)清接管前全部費(fèi)用----項(xiàng)目標(biāo)工程完工圖紙和技術(shù)資料----物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜和開發(fā)商簽定維保協(xié)議。5．3前期物業(yè)管理階段XXXX項(xiàng)目進(jìn)駐后，即轉(zhuǎn)為正常物業(yè)管理階段。在此期間，我企業(yè)將根據(jù)策劃籌備階段制訂物業(yè)管理策劃方案，一一落實(shí)到位。5．3．1前期物業(yè)管理階段工作策劃----項(xiàng)目管理處工作策劃----項(xiàng)目用戶服務(wù)部工作策劃----項(xiàng)目工程維修部工作策劃----項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)部工作策劃----項(xiàng)目保潔部工作策劃----項(xiàng)目綠化部工作策劃5．3．2物業(yè)管理項(xiàng)目管理處工作策劃----項(xiàng)目管理處職能：XXXX項(xiàng)目物業(yè)管理部作為向用戶提供服務(wù)一個(gè)職能部門，在項(xiàng)目整個(gè)物業(yè)管理過程中起著關(guān)鍵作用，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處必需起到和使用者聯(lián)絡(luò)作用，提供優(yōu)質(zhì)用戶服務(wù)及處理投訴，并同時(shí)擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)物業(yè)護(hù)衛(wèi)、清潔及工程維修工作，和收取物業(yè)管理費(fèi)工作。----物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各崗位職責(zé)于XXXX項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)行管理時(shí)期，項(xiàng)目管理處崗位職責(zé)關(guān)鍵包含主持開展物業(yè)管理服務(wù)中各項(xiàng)樓宇巡視、監(jiān)控中心、消防中心、交通疏導(dǎo)、大堂接待、用戶溝通、收管理費(fèi)等工作正常運(yùn)行。同時(shí)接收企業(yè)管理、監(jiān)督、指導(dǎo)，對(duì)管理處各部門工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、合理調(diào)配管理處公共資源、管理處對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)、和相關(guān)政府職能部門溝通和對(duì)接等相關(guān)事務(wù)。----綜上所訴，我企業(yè)依據(jù)已成型崗位職責(zé)和XXXX項(xiàng)目標(biāo)管理特點(diǎn)，尤其設(shè)計(jì)適合物業(yè)管理項(xiàng)目管理處工作崗位，并制訂具體崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理項(xiàng)目管理處主任崗位職責(zé)----認(rèn)真實(shí)施國(guó)家及政府相關(guān)政策、法規(guī)和企業(yè)制訂下達(dá)各項(xiàng)工作方針、計(jì)劃和指令，嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，定時(shí)向企業(yè)匯報(bào)管理處工作情況。----負(fù)責(zé)對(duì)外協(xié)調(diào)相關(guān)單位、部門公共關(guān)系，確保各項(xiàng)工作順利開展。----負(fù)責(zé)管理處經(jīng)營(yíng)管理工作及日常費(fèi)用支出審批工作，合理控制費(fèi)用開支，充足合理利用管理處人力、物力資源，增收節(jié)支,確保收支平衡及部門連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。----負(fù)責(zé)組織和住戶、免稅企業(yè)之間溝通，正確把握用戶需求，立即認(rèn)真地處理業(yè)主提出合理要求。----負(fù)責(zé)審批本部門各類物資采購管理工作，控制本部門物資進(jìn)出、采購程序。----負(fù)責(zé)簽定本部門各類協(xié)議、分承包方協(xié)議、寫字樓管理協(xié)議書、租賃協(xié)議和長(zhǎng)久家庭服務(wù)協(xié)議書。----不停提升部門職員品質(zhì)意識(shí)、服務(wù)質(zhì)量，深入規(guī)范操作程序，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制，確保實(shí)現(xiàn)部門質(zhì)量目標(biāo)。----負(fù)責(zé)職員食堂關(guān)鍵問題決議和監(jiān)督工作。----負(fù)責(zé)CI工程具體落實(shí)、組織及監(jiān)督，并提出合理化提議。----負(fù)責(zé)小區(qū)需要環(huán)境、設(shè)備改造任務(wù)落實(shí)及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)范等工作具體安排和實(shí)施。----負(fù)責(zé)管理處日常經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)工商、稅務(wù)、管理匯報(bào)等規(guī)范化、公開化等工作，并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。----每七天最少一次檢驗(yàn)小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)情況。----每七天組織落實(shí)管理處工作例會(huì)，立即掌握人員狀態(tài)、工作中存在不足、疑點(diǎn)、難點(diǎn)，檢驗(yàn)、總結(jié)和部署工作。----負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)各類人員工作安排，負(fù)責(zé)本部門職員每個(gè)月工作業(yè)績(jī)考評(píng)，職員、職員每三個(gè)月工作效績(jī)考評(píng)，并將結(jié)果反饋至被考評(píng)人，報(bào)企業(yè)相關(guān)部門作為企業(yè)人力資源管理依據(jù)。----負(fù)責(zé)審批本部門每個(gè)月培訓(xùn)計(jì)劃及安排、組織工作，監(jiān)督各類職員之培訓(xùn)是否有效。----每個(gè)月底審批下月《月工作計(jì)劃表》，并交指定人員匯總存檔。----負(fù)責(zé)每個(gè)月對(duì)部門質(zhì)量統(tǒng)計(jì)抽查一次，確保質(zhì)量統(tǒng)計(jì)真實(shí)性、完整性。----負(fù)責(zé)或授權(quán)主管制訂B級(jí)夜間查崗計(jì)劃，合理安排夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況，每個(gè)月組織一次夜間緊急查崗，以確保小區(qū)安全保衛(wèi)工作質(zhì)量。----負(fù)責(zé)小區(qū)小區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃監(jiān)督，實(shí)施及檢驗(yàn)工作，確保小區(qū)小區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩并和日常管理工作緊密結(jié)合。----負(fù)責(zé)管理處各類職員業(yè)余文化生活及體育活動(dòng)安排和落實(shí)，豐富職員之業(yè)余生活，增強(qiáng)團(tuán)體凝聚力。----負(fù)責(zé)落實(shí)每六個(gè)月對(duì)管理及專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn)考評(píng)，每三個(gè)月對(duì)職員培訓(xùn)考評(píng)。----負(fù)責(zé)培養(yǎng)和造就經(jīng)營(yíng)管理人才及部門職職員職業(yè)生涯計(jì)劃工作，并負(fù)責(zé)管理處各類職員加薪、調(diào)動(dòng)、獎(jiǎng)懲、晉升及獎(jiǎng)金分配等。----負(fù)責(zé)小區(qū)消防安全工作管理和監(jiān)督，為小區(qū)消防第一責(zé)任人，并負(fù)責(zé)小區(qū)消防知識(shí)宣傳教育工作監(jiān)督管理，每十二個(gè)月底舉行一次消防實(shí)戰(zhàn)演練并進(jìn)行有效評(píng)定。----不停提升本身素質(zhì)、發(fā)明性思維及管理水平。----完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。物業(yè)管理項(xiàng)目管理處副主任崗位職責(zé)----幫助主任制訂和完善管理處部門內(nèi)部各項(xiàng)管理制度，制訂各類工作人員作業(yè)程序及考評(píng)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲方法，經(jīng)管理處主任同意后組織實(shí)施。----依據(jù)管理處經(jīng)營(yíng)方向和目標(biāo)，制訂具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方案，策劃新經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并組織實(shí)施，幫助主任完成企業(yè)下達(dá)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。----負(fù)責(zé)幫助主任對(duì)所管轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理考評(píng)，包含合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢驗(yàn)、文體活動(dòng)開展等，負(fù)責(zé)各類專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)安全教育，不停提升專業(yè)技術(shù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。----監(jiān)督管理處各類文件、資料、表格、內(nèi)外來文等質(zhì)量統(tǒng)計(jì)管理工作和歸檔工作，督促檢驗(yàn)各類信息、例會(huì)紀(jì)要、工作計(jì)劃整理、發(fā)送、落實(shí)工作。----負(fù)責(zé)管理處各類資產(chǎn)監(jiān)督工作，每個(gè)月核查掌握各類資產(chǎn)使用情況、技術(shù)性能，監(jiān)督管理處內(nèi)部各類檢驗(yàn)工作，并依據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果給予通報(bào)，采取合理方法對(duì)發(fā)覺問題糾正預(yù)防。----按企業(yè)質(zhì)量體系文件要求幫助管理處經(jīng)理簽署本部門分承保協(xié)議，并監(jiān)督協(xié)議實(shí)施。----負(fù)責(zé)接待來小區(qū)檢驗(yàn)、指導(dǎo)工作相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，正確宣傳住宅區(qū)整體公眾形象和介紹小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。----健全并落實(shí)小區(qū)精神文明建設(shè)條約，定時(shí)向住戶宣傳黨和政府政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督落實(shí)小區(qū)各項(xiàng)健康、有益小區(qū)文化活動(dòng)。負(fù)責(zé)幫助部門經(jīng)理每六個(gè)月組織召開業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)和住戶溝通，了解住戶需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。----負(fù)責(zé)每個(gè)月30日前落實(shí)本月工作計(jì)劃完成情況，并匯總下30天工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容，提交月度工作總結(jié)評(píng)定報(bào)經(jīng)理審閱。----負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗(yàn)、參與小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電等設(shè)備月檢、季檢、年檢和其它關(guān)鍵維修養(yǎng)護(hù)，審核部門設(shè)備年度檢修計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施，以確保小區(qū)公共設(shè)施及各類設(shè)備情況良好，運(yùn)行正常。----負(fù)責(zé)小區(qū)公共預(yù)警信息公布監(jiān)督工作，審核本部門消防演練計(jì)劃，并給予組織落實(shí)、實(shí)施，審核各類安全預(yù)案，幫助經(jīng)理安排每個(gè)月夜間查崗人員，并將查崗結(jié)果在部門內(nèi)通報(bào)。----負(fù)責(zé)審批住戶裝修方案，監(jiān)控相關(guān)責(zé)任人對(duì)裝修工程管理，合理安排人員對(duì)裝修戶巡視、檢驗(yàn)，及驗(yàn)收工作。----負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、返修等管理工作，并立即和施工單位或發(fā)展商聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，確保住戶房屋質(zhì)量問題在短期內(nèi)得到圓滿處理。----負(fù)責(zé)制訂及組織實(shí)施房屋及公用設(shè)施大、中修計(jì)劃及改建、擴(kuò)建項(xiàng)目標(biāo)施工、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，辦理完工驗(yàn)收工作。----負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施檢驗(yàn)工作，參與重大項(xiàng)目維修施工，確保維修質(zhì)量。----負(fù)責(zé)用戶服務(wù)部正常工作開展，確保用戶服務(wù)工作有效進(jìn)行，處理用戶投訴。----完成主任交辦其它工作。5．3．3物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各項(xiàng)管理制度----于XXXX項(xiàng)目進(jìn)入正常管理運(yùn)行前，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處將依據(jù)XXXX項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際運(yùn)行情況，制訂一套系統(tǒng)管理制度來有效控制和確保物業(yè)日常運(yùn)作。----安全防火制度（包含組織防火隊(duì)伍，及火警應(yīng)急處理措施，火警演練）----職員交接班制度----職員值班制度----貨梯使用管理制度----貨物進(jìn)出大廈管理制度----文檔管理制度----樓宇巡視制度----用戶詢?cè)L制度----工作跟蹤檢驗(yàn)制度----專業(yè)培訓(xùn)制度：物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利和義務(wù)培訓(xùn)超前預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)服務(wù)技巧培訓(xùn)節(jié)省能源培訓(xùn)內(nèi)部考評(píng)制度培訓(xùn)系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)對(duì)我企業(yè)管理同類型物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析----特約服務(wù)制度依據(jù)XXXX項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，我企業(yè)提議提供以下物約服務(wù)：----大堂及樓層接待咨詢服務(wù)----美容美發(fā)服務(wù)----商務(wù)服務(wù)：信件及報(bào)刊速遞、電話及訪客留言、代發(fā)傳真、二十四小時(shí)秘書服務(wù)、代定飛機(jī)、火車、船票、預(yù)定酒店、安排酒宴、會(huì)議----為用戶提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù)----郵局信件收發(fā)服務(wù)----勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車美容清洗、自行車修理服務(wù)5．3．4用戶服務(wù)策劃----小區(qū)業(yè)主入住后，XXXX項(xiàng)目管理處還將親密關(guān)注和用戶間聯(lián)絡(luò)，做好服務(wù)情況調(diào)查工作，以期不停提升工作水平。----處理投訴：全部用戶投訴，必需統(tǒng)計(jì)及妥善處理，同時(shí)要做定時(shí)分析及檢討用戶關(guān)鍵投訴項(xiàng)目。由項(xiàng)目副主任具體實(shí)施.----安排防火演練定時(shí)安排防火演練，和用戶聯(lián)絡(luò)并安排其職員主動(dòng)參與。通常十二個(gè)月一次或六個(gè)月一次。關(guān)鍵目標(biāo)是讓用戶職員知悉物業(yè)之各項(xiàng)防火設(shè)備及消防栓，滅火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。----總經(jīng)理熱線電話設(shè)置總經(jīng)理公眾投訴程序，方便改善服務(wù)，我企業(yè)將在管理處接待臺(tái)設(shè)置投訴熱線電話，由專員接聽，并統(tǒng)計(jì)在一預(yù)設(shè)熱線電話投訴表格，由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理親自跟蹤處理任何相關(guān)問題，投訴人姓名會(huì)被保密。5．4內(nèi)部管理策劃----物業(yè)管理關(guān)鍵是經(jīng)過對(duì)人管理來實(shí)現(xiàn)，人力資源是物業(yè)項(xiàng)目最關(guān)鍵資源，造就一支素質(zhì)良好職員隊(duì)伍，以適應(yīng)物業(yè)管理需要，給用戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是項(xiàng)目管理處人事行政首要職責(zé)。5．4．1行政管理職能行政管理部是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政管理專門機(jī)構(gòu)，和管理處各部門之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考評(píng)功效。5．4．2人事管理職能人事管理是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事管理關(guān)鍵職能，和管理處各部門之間實(shí)現(xiàn)人員招聘、培訓(xùn)及人力資本控制。5．4．3總企業(yè)對(duì)管理處人力資源支持----我企業(yè)將為XXXX項(xiàng)目派出一名項(xiàng)目管理處主任一名、副主任一名、工程主管一名、護(hù)衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理處日常管理工作。----企業(yè)人力資源部將聯(lián)合項(xiàng)目管理處對(duì)從人員管理、服務(wù)品質(zhì)各方面進(jìn)行檢驗(yàn)監(jiān)督，同時(shí)按企業(yè)質(zhì)量管理體系進(jìn)行內(nèi)外評(píng)審。----我企業(yè)將針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，組織進(jìn)行人員招聘，，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部專業(yè)化培訓(xùn)，合格后上崗，確保項(xiàng)目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平連續(xù)穩(wěn)定和上升。5．4．4工作人員素質(zhì)要求----思想素質(zhì)要求：物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)工作服務(wù)好壞、量大量小，在實(shí)際工作過程中有很大彈性。每一個(gè)工作人員全部必需樹立“服務(wù)光榮”思想，在服務(wù)工作中做到尊重用戶，讓用戶滿意，時(shí)刻含有服務(wù)自覺性。服務(wù)思想不正確、沒有足夠敬業(yè)精神人無法勝任物業(yè)管理是這項(xiàng)工作。----身體素質(zhì)要求：身體健康，無重大疾病及傳染性疾病，五官端正。----業(yè)務(wù)素質(zhì)要求：熱愛服務(wù)性工作，對(duì)本職員作盡心盡責(zé)，儀表言行得體大方，遵守企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，工作主動(dòng)主動(dòng)，上進(jìn)鉆研業(yè)務(wù)工作，不停提升服務(wù)水平和服務(wù)品質(zhì)，對(duì)企業(yè)管理提出合理化提議，和企業(yè)共同成長(zhǎng)，將用戶利益放在首位。5．4．5職員手冊(cè)職員手冊(cè)是人事管理中關(guān)鍵文件之一。職員手冊(cè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理及服務(wù)特點(diǎn)制訂，XXXX有限責(zé)任企業(yè)已經(jīng)有了企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)職員手冊(cè)，我企業(yè)可依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況要求酌情修改，以符合經(jīng)營(yíng)管理要求。一經(jīng)確定，全部物業(yè)管理項(xiàng)目部職員須按相關(guān)要求切實(shí)實(shí)施。5．5內(nèi)務(wù)管理工作內(nèi)容5．5．1考勤：包含請(qǐng)假、補(bǔ)簽、加班、調(diào)班，具體事宜由行政部、護(hù)衛(wèi)部共同實(shí)施。5．5．2職員到、離崗安排：包含報(bào)到、職員保險(xiǎn)、離職要求，具體由行政部、護(hù)衛(wèi)部、財(cái)務(wù)部實(shí)施。5．5．3通常行下安排：包含物品采購，人員招聘，收轉(zhuǎn)檔案，辦理保險(xiǎn)，具體事宜由人事行政部實(shí)施。5．5．4檢驗(yàn)崗位工作紀(jì)律：包含著裝標(biāo)準(zhǔn)，行為規(guī)范，工作規(guī)范，工作質(zhì)量，具體事宜由人事行政部實(shí)施。5．5．5建立質(zhì)量管理體系：依據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系，建立XXXX項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量管理體系，并經(jīng)過ISO國(guó)際質(zhì)量管理認(rèn)證，具體事宜由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門完成。5．6人員到位安排依據(jù)架構(gòu)編制，我們預(yù)訂前期關(guān)鍵到位人中是工程，行政，物管之主管級(jí)骨干人員，然后可依據(jù)入伙情況逐步增加人員，并按職員專業(yè)及能力安排合適崗位及工作。5．7職員培訓(xùn)在職員到崗后及正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，項(xiàng)目管理處將定時(shí)安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在入職后進(jìn)行全體職員培訓(xùn)，課程包含本企業(yè)、XXXX項(xiàng)目小區(qū)和開發(fā)商相關(guān)背景介紹，管理處職員工作要求，護(hù)衛(wèi)消防通常知識(shí)了解，匯報(bào)書寫、職員守則及各崗位職責(zé)等。在正式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，項(xiàng)目管理處將會(huì)按實(shí)際需要安排各部門專業(yè)培訓(xùn)，且受培訓(xùn)之職員必需經(jīng)過考評(píng)方可上崗。5．8質(zhì)量管理管理處主在目管理處各項(xiàng)專業(yè)口工作開展過程中，依據(jù)企業(yè)質(zhì)量管理體系中支持性文件，進(jìn)行作業(yè)管理。5．8．1實(shí)施作業(yè)性程序文件《各專業(yè)崗位管理程序》《各專業(yè)崗位工作程序》《各專業(yè)崗位檢驗(yàn)等程序》5．8．2實(shí)施作業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書《各專業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書》，如：游標(biāo)卡尺操作作業(yè)指導(dǎo)書、環(huán)境消殺作業(yè)指導(dǎo)書、發(fā)電機(jī)房值班指導(dǎo)書等。5．8．3質(zhì)量統(tǒng)計(jì)《各專業(yè)管理統(tǒng)計(jì)表格》，如：用戶投訴統(tǒng)計(jì)表、交接班統(tǒng)計(jì)表、用戶滿意度調(diào)查表等。5．9財(cái)務(wù)管理策劃5．9．1我企業(yè)將依據(jù)XXXX項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商要求，設(shè)置一套完善會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度，包含各級(jí)職員之財(cái)務(wù)權(quán)限及支出同意之程序，務(wù)求有效，按制度管理收支。5．9．2編制財(cái)務(wù)用文件，表格，工作步驟等5．9．3依據(jù)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律,財(cái)務(wù)部將和稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)，協(xié)商相關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)。5．9．4建立財(cái)務(wù)及資料貯存庫，以提供正確資料及財(cái)政情況估計(jì)。5．9．5定時(shí)向XXXX項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商提交財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)施財(cái)務(wù)公開。5．9．6編制管理項(xiàng)目部年度管理預(yù)算，提交XXXX項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商審核同意5．10工程管理策劃物業(yè)管理是一個(gè)以提供服務(wù)為主活動(dòng)，宗旨是要在造當(dāng)成本以內(nèi)，盡可能獲取用戶和使用人最大滿意?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供最新樓宇設(shè)備，成為給用戶提供一流服務(wù)物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為客人營(yíng)造舒適、安全和方便，并直接給客人留下服務(wù)形象部門。工程本身工作，和工程部和用戶服務(wù)部，護(hù)衛(wèi)部等部門之間橫向聯(lián)絡(luò)和配合，對(duì)提升物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)關(guān)鍵。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最關(guān)鍵開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用節(jié)省，直接令成本降低，提升整體管理效益。在物業(yè)管理范圍中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對(duì)比較高一項(xiàng)工作。工程部工作牽涉到十多個(gè)技術(shù)工種，工種和工種之間、班組和班組之間分工和合作、交叉和配合等，組成一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，假如組織得不好，往往會(huì)出現(xiàn)大問題，甚至造成成重大損失，所以，管理好這支隊(duì)伍要付出比其它部門更大努力。5．10．1工程部關(guān)鍵職責(zé)----對(duì)物業(yè)土建及全部機(jī)電設(shè)施維修保養(yǎng)----日常運(yùn)行管理----對(duì)使用者開展有償服務(wù)----對(duì)裝個(gè)工程進(jìn)行監(jiān)督管理----對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善整改方案5．10．2建立工程部組織機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)建立合理組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管理組織確保。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必需遵照通常標(biāo)準(zhǔn)是：----在物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下總工程師負(fù)責(zé)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)----精兵簡(jiǎn)政標(biāo)準(zhǔn)----設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體標(biāo)準(zhǔn)----符合實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)----職責(zé)職權(quán)對(duì)應(yīng)分明標(biāo)準(zhǔn)----保持最好管理幅度標(biāo)準(zhǔn)----信息反饋和調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)5．10．3工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將依據(jù)我企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目實(shí)際情況制訂下列制度、方法、規(guī)程等。----工程部崗位職責(zé)A．工程部主管崗位職責(zé)----每日早上巡視一次配電房、立體車庫、泳池水泵房、消防設(shè)備中心等設(shè)備房，立即處理設(shè)備隱患；監(jiān)督公用設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)備處于良好工作狀態(tài)。發(fā)覺問題立即處理并統(tǒng)計(jì)。----依據(jù)所轄設(shè)備實(shí)際運(yùn)行情況，提出對(duì)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改造方案并報(bào)經(jīng)理審核。----負(fù)責(zé)每個(gè)月下旬對(duì)各類消防泵試運(yùn)行，并立即通知供電人員共同參與，并統(tǒng)計(jì)。----負(fù)責(zé)每個(gè)月25日前編制綜合維修下月《工作計(jì)劃》報(bào)主任匯總，依據(jù)計(jì)劃完成情況，并不停調(diào)整立即改善。----負(fù)責(zé)安排、落實(shí)用戶維修工作，并按程序文件要求要求進(jìn)行用戶回訪，以確保維修質(zhì)量。----負(fù)責(zé)小區(qū)裝修工程跟蹤檢驗(yàn)及對(duì)裝修戶管理。發(fā)覺違章立即跟蹤協(xié)調(diào)處理，并報(bào)經(jīng)理。----負(fù)責(zé)裝修工程完工后驗(yàn)收，并將結(jié)果通知管理處出納。----依據(jù)所轄設(shè)備實(shí)際運(yùn)行情況，提出對(duì)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)改造方案報(bào)經(jīng)理審核，并作好零配件采購計(jì)劃。----負(fù)責(zé)幫助控制中心人員對(duì)消火栓，噴淋系統(tǒng)故障處理。----每六個(gè)月清洗水箱一次，并送防疫站化驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)存檔。----依據(jù)綜合維修技術(shù)員專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經(jīng)理提出使用考評(píng)意見。----負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和其它班組關(guān)系。----負(fù)責(zé)日常工作安排。----立即將信息反饋予信息員，確保信息正確性、立即性。----完成管理處交和其它工作。----基礎(chǔ)管理方法：依據(jù)項(xiàng)目具體情況制訂----設(shè)備運(yùn)行管理：依據(jù)項(xiàng)目具體情況制訂----設(shè)備維修管理：依據(jù)項(xiàng)目具體情況制訂B．設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理----重視節(jié)能重工性，讓每位職員全部要了解節(jié)能節(jié)耗措施介紹是物業(yè)管理關(guān)鍵內(nèi)容----設(shè)備設(shè)施節(jié)能管理實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)：----工程部各級(jí)管理人員要了解關(guān)鍵用電設(shè)備數(shù)量和運(yùn)行情況----了解多種能源收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)----指派專員負(fù)責(zé)節(jié)能工作檢驗(yàn)，督促----推廣節(jié)能觀念，意識(shí)和方法----不停對(duì)用電，用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析，調(diào)查，使之不停完善----應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，依據(jù)季節(jié)，時(shí)間改變，即時(shí)調(diào)整。----保溫材料維護(hù)保養(yǎng)----空調(diào)風(fēng)量依據(jù)季節(jié)，時(shí)間，客人感覺隨時(shí)調(diào)整----照明線路部署及調(diào)整----燈具選擇----升降梯/電扶梯智能管理----采取節(jié)能控制照明開關(guān)：聲控開關(guān)光控開關(guān)時(shí)間控制開關(guān)延時(shí)控制開關(guān)----合理使用設(shè)備，使其最大程度達(dá)成工作效率----使設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)----采取節(jié)水龍頭5．11護(hù)衛(wèi)管理策劃XXXX項(xiàng)目地處三環(huán)路旁，立交橋下，周圍環(huán)境較復(fù)雜，同時(shí)本項(xiàng)目為高尚電梯住宅，業(yè)主對(duì)生活品質(zhì)要求高，所以在護(hù)衛(wèi)這部分，我們企業(yè)將派專業(yè)人員到本項(xiàng)目工地視察，配合物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展計(jì)劃，制訂一個(gè)合適護(hù)衛(wèi)計(jì)劃，并依據(jù)成城市治安管理?xiàng)l例要求，參考高級(jí)物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)管理通例，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制訂護(hù)衛(wèi)規(guī)程，使每一位護(hù)衛(wèi)員落實(shí)“群防群治”標(biāo)準(zhǔn)，每一位護(hù)衛(wèi)員全部有含有強(qiáng)烈安全服務(wù)意識(shí)，嚴(yán)格實(shí)施安全守則，以符合項(xiàng)目高級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。5．11．1護(hù)衛(wèi)部隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)----熟悉掌握小區(qū)整體情況及周圍環(huán)境，合理設(shè)置安全管理崗位，含有較強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力及業(yè)務(wù)技能，能果斷處理通常應(yīng)急事件。----負(fù)責(zé)定時(shí)、不定時(shí)經(jīng)過對(duì)講機(jī)或跟蹤檢驗(yàn)責(zé)任區(qū)域、各崗位執(zhí)勤情況，督導(dǎo)工作，幫助處理相關(guān)問題。----遇緊急事件發(fā)生時(shí)，立即和控制中心取得聯(lián)絡(luò)，并快速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理并做好統(tǒng)計(jì)向經(jīng)理匯報(bào)。----負(fù)責(zé)上傳下達(dá)立即將各責(zé)任區(qū)域發(fā)生治安問題及處理情況綜合整理，向指揮中心匯報(bào)，并傳達(dá)責(zé)任區(qū)域當(dāng)值安全管理員。----督導(dǎo)單車、摩托車保管工作，督導(dǎo)小區(qū)內(nèi)道路及車輛行駛、停放管理。----監(jiān)督各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)完好。----負(fù)責(zé)所轄職員工作業(yè)績(jī)考評(píng)，包含合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢驗(yàn)、文體活動(dòng)開展等。----負(fù)責(zé)安全管理班新到人員崗前培訓(xùn)及各人員在職崗位培訓(xùn)工作，確保質(zhì)量統(tǒng)計(jì)完整性，并立即送交管理處歸檔。----負(fù)責(zé)制訂及落實(shí)小區(qū)安全管理實(shí)施方案及各類安全防范方法。----關(guān)心了解班員思想和生活動(dòng)態(tài)，充足調(diào)動(dòng)班員主動(dòng)性和主觀能動(dòng)性。----對(duì)于班組出現(xiàn)疑難問題及其情況，立即向經(jīng)理匯報(bào)。----每七天四前將本業(yè)務(wù)塊一周工作信息匯總報(bào)信息員。----每個(gè)月25日前編制下月《工作計(jì)劃》報(bào)經(jīng)理審核后實(shí)施。----每個(gè)月25日制訂本部門月在職培訓(xùn)計(jì)劃及軍事訓(xùn)練計(jì)劃。----幫助其它崗位工作，完成主任交辦各項(xiàng)任務(wù)。5．11．2護(hù)衛(wèi)員實(shí)施XXXX項(xiàng)目?jī)?nèi)本崗位安全保衛(wèi)工作，包含監(jiān)控/護(hù)衛(wèi)/消防崗位值班，公共區(qū)域巡查，提供緊急支援，幫助物業(yè)管理部調(diào)查用戶投訴。5．11．3護(hù)衛(wèi)部工作關(guān)鍵介紹----管理護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)含有禮儀及當(dāng)值時(shí)間工作內(nèi)容、工作步驟及所需要注意事項(xiàng)----管理處護(hù)衛(wèi)人員巡查路線制訂及所須注意事項(xiàng)----消防、監(jiān)控值班時(shí)間內(nèi)工作內(nèi)容、工作步驟及所須注意事項(xiàng)----緊爭(zhēng)事件處理等程序及所須注意事項(xiàng)5．11．4管理處護(hù)衛(wèi)人職員作守則A．防火防盜安全檢驗(yàn)----用電和電器設(shè)備電源線路是否完好，負(fù)荷是否正常，聲音是否異常，和易燃易爆物品距離是否符合要求；----施工用火火源四面有沒有雜物，是否安全，生活用火是否做到生火人在，人走人滅；----各項(xiàng)消防設(shè)備是否完好；----安全門、通道是否通暢；----在本物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)是否有可疑人員、可疑物品；----對(duì)在非正常時(shí)間進(jìn)入項(xiàng)目標(biāo)人員和外來施工人員進(jìn)行登記。5．11．5停車場(chǎng)管理----物業(yè)道路交通、停車場(chǎng)管理是管理動(dòng)作動(dòng)脈及聯(lián)絡(luò)各功效區(qū)基礎(chǔ)原因。所以物業(yè)管理所要考慮，首先是規(guī)格設(shè)計(jì)和設(shè)施配套合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。----規(guī)格設(shè)計(jì)上，要降低動(dòng)態(tài)車流對(duì)物業(yè)滋擾，處理好靜態(tài)交通，縮減車流進(jìn)入車庫最短路徑，使車庫內(nèi)車流方向自成一環(huán)流；另外要著重考慮消防通道通暢；----配套方面，設(shè)計(jì)要加設(shè)必備減速墩、反光鏡，各交叉口處設(shè)置各類交通標(biāo)志（路標(biāo)、路障）或鋪設(shè)顏色顯著警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌木，降低司機(jī)眼睛疲憊；設(shè)備系統(tǒng)平面設(shè)計(jì)要預(yù)留低位排風(fēng)口、警示照明、CTV安裝部位及排污口，在車庫內(nèi)設(shè)置車道、人行道劃隔等。----日常管理關(guān)鍵包含：進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理、護(hù)衛(wèi)消防巡查、交通控制等。----進(jìn)出口控制意旨確保車庫內(nèi)控制系統(tǒng)和出入口人員值守相配合、登記、控制進(jìn)出車輛，以作為整個(gè)交通通暢前提；----現(xiàn)金管理用以核計(jì)收費(fèi)現(xiàn)金，停車通行證及車庫使用會(huì)計(jì)登世記；----護(hù)衛(wèi)、消防車庫巡查在確定崗位分配、崗位運(yùn)行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變方法基礎(chǔ)上，安排人員巡查車道、障礙物、車輛位置安全停放及處理車場(chǎng)內(nèi)意外交通事故等。----交通控制以確保交通順暢為主，安排進(jìn)行車場(chǎng)內(nèi)外交通疏導(dǎo)，處理控制系統(tǒng)失靈而造成交通阻塞從而切換手動(dòng)操作情況等。----上述幾項(xiàng)管理方法，均可經(jīng)過定時(shí)、定崗、定時(shí)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)，如巡查匯報(bào)、尤其事件匯報(bào)、每日車輛進(jìn)出匯報(bào)等，來加強(qiáng)及完善整個(gè)停車庫管理。5．12綠化種植提議及清潔工作策劃5．12．1綠化種植提議----不管建筑項(xiàng)目物業(yè)體量及設(shè)計(jì)格有哪些改變，有一點(diǎn)無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大比重，我們提議XXXX項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)中考慮以下幾項(xiàng)：----對(duì)外觀整體應(yīng)首先在周圍區(qū)域內(nèi)成為一個(gè)標(biāo)志性風(fēng)格，并形成最鮮明亮點(diǎn)，同時(shí)盡可能將周圍不盡人意場(chǎng)所、構(gòu)筑物、人行道、等進(jìn)行隱蔽。----依靠樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休閑場(chǎng)所，至于遮陰落影取決于樹和場(chǎng)所方位配合，和樹冠及樹種選擇修飾。另外樹木高度、樹距和行人車輛視點(diǎn)應(yīng)給考慮。----從物業(yè)管理角度來看，種植綠化區(qū)清潔往往也是管理中難點(diǎn)，故需注意在樹根部周圍設(shè)置保護(hù)土壤設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)平面，不留出土壤。樹木應(yīng)考慮落葉不多，四季常青種植物，以確保道路清潔及排污水道不易堵塞。----對(duì)于草坪配植，應(yīng)綜合考慮草種選擇，如耐寒、耐踐踏、繁殖力強(qiáng)草種，便于觀草及使用。----在綠化養(yǎng)護(hù)方面，尤其強(qiáng)調(diào)澆灌系統(tǒng)合理安排，如自動(dòng)全方位噴灑及人工暗管相結(jié)合，有利于完整澆灌綠化覆蓋面積，并可節(jié)省用水。5．12．2保潔綠化主管崗位職責(zé)----負(fù)責(zé)小區(qū)保潔組織、落實(shí)和巡查工作，每七天檢驗(yàn)樓層、樓道、洗手間、外圍、泳池、會(huì)所、地下室等，并填制《保潔工作巡查日志表》。----負(fù)責(zé)制訂及落實(shí)小區(qū)保潔管理規(guī)章制度及實(shí)施方案。----負(fù)責(zé)合理調(diào)整、安排保潔員工作崗位，關(guān)心了解職員思想和生活動(dòng)態(tài)，充足調(diào)動(dòng)職員主動(dòng)性和主觀能動(dòng)性。----負(fù)責(zé)新到人員崗前培訓(xùn)及各人員在職崗位培訓(xùn)工作，對(duì)于班組出現(xiàn)疑難問題及其情況，立即向經(jīng)理匯報(bào)。----負(fù)責(zé)保潔宿舍內(nèi)務(wù)管理監(jiān)督，常常同各宿舍職員進(jìn)行座談、溝通、掌握保潔員生活情況，對(duì)有違章現(xiàn)象給予處理，關(guān)鍵情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。----負(fù)責(zé)保潔工具材料申請(qǐng)、領(lǐng)用、檢驗(yàn)、維護(hù)，每個(gè)月底對(duì)保潔用具、工具使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，果斷阻止浪費(fèi)行為。----負(fù)責(zé)所轄職員工作業(yè)績(jī)考評(píng)，包含合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢驗(yàn)、文體活動(dòng)開展等。----負(fù)責(zé)保潔員倉庫、保潔宿舍鑰匙管理工作，若有遺失應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并做好質(zhì)量統(tǒng)計(jì)。----負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)家庭服務(wù)工作，不停開發(fā)新服務(wù)項(xiàng)目，做好家庭服務(wù)意見咨詢工作，了解住戶對(duì)家庭服務(wù)要求及提議。----負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)綠化部署，立即指導(dǎo)綠化工作，每七天巡查綠化養(yǎng)護(hù)情況，并做好相關(guān)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)。----負(fù)責(zé)保潔班天天考勤統(tǒng)計(jì)及監(jiān)督。每個(gè)月底將職員本月考勤、工作考評(píng)、加班統(tǒng)計(jì)表，多種相關(guān)工作質(zhì)量統(tǒng)計(jì)表匯總交管理處。----每七天四前將本業(yè)務(wù)塊一周工作信息匯總報(bào)信息員。----每個(gè)月25日將保潔材料、工具月采購計(jì)劃匯總，交報(bào)經(jīng)理審批后，組織及監(jiān)督采購工作。----每個(gè)月25日前編制下月《工作計(jì)劃》報(bào)經(jīng)理審核后實(shí)施。----每個(gè)月25日制訂本部門月在職培訓(xùn)計(jì)劃。----完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。5．12．3清潔工作策劃----XXXX項(xiàng)目作為高級(jí)物業(yè)，受其周圍環(huán)境之影響，清潔工作將尤為關(guān)鍵，為此我們將在我企業(yè)原有清潔工作標(biāo)準(zhǔn)和程序基礎(chǔ)上，依據(jù)XXXX項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，制訂出一套高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)公共區(qū)域、樓內(nèi)清潔工作計(jì)劃及實(shí)施細(xì)則。5．12．4清潔綠化工作關(guān)鍵內(nèi)容----各級(jí)清潔綠化人員崗位職責(zé)----清潔綠化員上崗前培訓(xùn)及考評(píng)計(jì)劃----各清潔綠化崗位責(zé)任分區(qū)----各清潔綠化崗位工作程序----各類清潔綠化工作之具體標(biāo)準(zhǔn)及工作規(guī)范----清潔綠化員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、著裝、禮儀、語言等----清潔綠化工作巡查，定時(shí)巡檢和不定時(shí)抽查結(jié)合。----結(jié)合相關(guān)管理制度及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)職員工作進(jìn)行考評(píng)，并經(jīng)過獎(jiǎng)懲機(jī)制激勵(lì)職員。5．13物業(yè)管理工作目標(biāo)。5．13．1管理目標(biāo)概要描述----我企業(yè)將把XXXX項(xiàng)目小區(qū)管理成模式，認(rèn)為成城市一流服務(wù)住宅小區(qū)，我企業(yè)管理服務(wù)采取國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理建設(shè)部《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》為管理標(biāo)準(zhǔn)，具體物業(yè)管理過程服務(wù)程序，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)評(píng)價(jià)，依據(jù)ISO9001：國(guó)際質(zhì)量管理體系，ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系實(shí)施。----協(xié)議期內(nèi)使XXXX項(xiàng)目小區(qū)服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)成中國(guó)一流水平，十二個(gè)月內(nèi)使XXXX項(xiàng)目小區(qū)達(dá)成“市物業(yè)管理優(yōu)異小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，并取得優(yōu)異示范小區(qū)稱號(hào)，兩年內(nèi)達(dá)成全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)異示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。----若獲業(yè)主委托，深入挖掘我企業(yè)本身潛力，開展有償特約服務(wù)，為XXXX項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)業(yè)主工作生活帶來更大方便。5．13．2管理分項(xiàng)目標(biāo)及方法依據(jù)貴方招標(biāo)文件要求，為確保和提升管理水平，我企業(yè)確定物業(yè)管理質(zhì)量具體指標(biāo)及方法以下表(本物業(yè)項(xiàng)目總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按成全部物業(yè)服務(wù)等級(jí)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施)：序號(hào)管理分項(xiàng)管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)方法概要1杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件100%整年加強(qiáng)巡視管理及人員培訓(xùn)2關(guān)鍵用戶人服務(wù)滿意率90%關(guān)鍵用戶滿意隨時(shí)搜集關(guān)鍵用戶對(duì)服務(wù)反應(yīng)3會(huì)議接待服務(wù)滿意率90%參會(huì)工作人員滿意隨時(shí)搜集參會(huì)客人對(duì)服務(wù)反應(yīng)4內(nèi)部職員針對(duì)物業(yè)管理滿意率80%內(nèi)部職員及外來辦事人員滿意利用用戶滿意率捅破理機(jī)制，經(jīng)過對(duì)用戶意見搜集、分類，處理及分析，連續(xù)改善服務(wù)品質(zhì)。5樓宇內(nèi)空氣持量?jī)?yōu)良率90%參考國(guó)家《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》制訂相關(guān)程序，加強(qiáng)管理6、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率及保潔服務(wù)滿意率90%環(huán)境清潔，空氣新鮮，無污染，垃圾日產(chǎn)日清制訂相關(guān)程序，加強(qiáng)管理7房屋完好率90%參考國(guó)家《房屋完損等評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》每日進(jìn)行巡檢，立即維修8設(shè)備完好率90%參考國(guó)家《房屋完損等評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》每日進(jìn)行巡檢，立即維修9消防設(shè)備設(shè)施完好率95%參考國(guó)家《房屋完損等評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》制訂多種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備定時(shí)檢驗(yàn)，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔10停車場(chǎng)設(shè)備完好率90%參考國(guó)家《房屋完損等評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》制訂多種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備定時(shí)檢驗(yàn)，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔11智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率達(dá)90%參考國(guó)家《房屋完損等評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》制訂多種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備定時(shí)檢驗(yàn)，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔12其它專業(yè)設(shè)備設(shè)施優(yōu)良率90%依據(jù)生產(chǎn)商或安裝商提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂多種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備定時(shí)檢驗(yàn)，維護(hù)保養(yǎng)，保持清潔13零修，報(bào)修到位和立即率90%接到報(bào)修后10分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及進(jìn)完成，不超出二十四小時(shí)設(shè)置二十四小時(shí)熱線電話，建立回訪制度填寫回訪統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺缺點(diǎn)立即跟進(jìn)處理維修服務(wù)滿意率90%返修率低于10%14安全供電率90%不發(fā)生重大供電事故建立相關(guān)制度并填寫統(tǒng)計(jì)15服務(wù)有效投訴，處理率低于10%提升服務(wù)質(zhì)量16用戶投訴處理率和到位率95%用戶全部投訴均立即處理建立投訴處理程序，加強(qiáng)對(duì)管理服務(wù)人員培訓(xùn)，協(xié)調(diào)好和業(yè)主關(guān)臺(tái)系，誠(chéng)心為用戶服務(wù)17檔案建立和完好率95%檔案齊全，管理完善，簡(jiǎn)便易查建立檔案管理制度，嚴(yán)格實(shí)施相關(guān)檔案管理要求5．13．3XXXX項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)承諾項(xiàng)目?jī)?nèi)容目標(biāo)服務(wù)時(shí)間物業(yè)服務(wù)處（行政工作）管理服務(wù)用戶服務(wù)熱線（列明電話號(hào)碼）各地企業(yè)自行設(shè)定（范例：周一至周六9:00-17:30）每日二十四小時(shí)時(shí)間由各企業(yè)自行設(shè)定投訴咨詢通常咨詢口頭/電話投訴書面投訴共性投訴一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)當(dāng)日口頭/電話回復(fù)兩個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)每個(gè)月最少一次公布處理情況維修服務(wù)急修項(xiàng)目小修項(xiàng)目工程維修15分鐘內(nèi)到場(chǎng)處理兩個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)按約定時(shí)限修復(fù)清潔服務(wù)生活垃圾生活水箱清洗日產(chǎn)日清每六個(gè)