房屋已交付但未過(guò)戶(hù)情形下購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u30484房屋已交付但未過(guò)戶(hù)情形下購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)綜述 114881一、現(xiàn)行立法規(guī)定 12588（一）現(xiàn)行法律規(guī)范 16836（二）相關(guān)司法解釋 117280二、司法實(shí)踐中的裁判路徑 225808（一）在未經(jīng)登記的情形下，房屋所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)。 227511（二）已向買(mǎi)方交付的房屋雖然未辦理登記，但不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 2本文所提“未過(guò)戶(hù)房屋”性質(zhì)僅包含居住用途或者商住兩用，具體指由于購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)自簽定合同至過(guò)戶(hù)登記往往經(jīng)歷漫長(zhǎng)的時(shí)間間隔，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序仍未能完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的房屋。一、現(xiàn)行立法規(guī)定（一）現(xiàn)行法律規(guī)范目前，我國(guó)涉及到有關(guān)購(gòu)房者債權(quán)人權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)范主要包括《民法典合同編》、《民法典物權(quán)編》、《破產(chǎn)法》。盡管《破產(chǎn)法》第43條、109條及113條對(duì)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后的債權(quán)先后清償順序做以規(guī)范，但尚未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中存在的個(gè)別問(wèn)題進(jìn)行具體的闡述和論證，僅規(guī)定了各個(gè)行業(yè)企業(yè)破產(chǎn)的原則性、共性問(wèn)題，更遑論針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的實(shí)操規(guī)定。依照《民法典物權(quán)編》第209條之規(guī)定，登記程序是不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立生效的必經(jīng)程序，在未經(jīng)登記以前，所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn)。因而在破產(chǎn)程序中，未過(guò)戶(hù)房屋權(quán)屬同樣應(yīng)當(dāng)遵循不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則，認(rèn)定歸屬于房地產(chǎn)企業(yè)。（二）相關(guān)司法解釋于2002年9月1日施行的《破產(chǎn)案件規(guī)定》，其中第71條5款及6款的規(guī)定，在房屋買(mǎi)受人已經(jīng)支付所有購(gòu)房款或房屋已交付的情況下，不再定性為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定房屋歸于購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)。但2013年9月16日實(shí)施的《破產(chǎn)法司法解釋二》第2條對(duì)于不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的情形進(jìn)行了規(guī)范，該條僅保留了《破產(chǎn)案件規(guī)定》第71條規(guī)定中第1款、第7款、第8款，將原第71條中的第5款及第6款刪除。且在《破產(chǎn)法司法解釋二》第48條中指明，廢除與該規(guī)定相抵觸的原司法解釋條款。上述兩部法規(guī)引發(fā)了對(duì)“未過(guò)戶(hù)房屋”權(quán)屬性質(zhì)的不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依照《破產(chǎn)案件規(guī)定》之71條，未過(guò)戶(hù)房屋在買(mǎi)受人支付全款或房屋已交付后，認(rèn)定為購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)；而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《破產(chǎn)法司法解釋二》第2條和第48條已規(guī)定，購(gòu)房者是否支付全款或房屋是否已交付不影響未過(guò)戶(hù)房屋應(yīng)認(rèn)定為破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)。從法律適用來(lái)說(shuō)，依照新法優(yōu)于舊法的原則，應(yīng)當(dāng)以《破產(chǎn)法司法解釋二》的規(guī)定為準(zhǔn)，認(rèn)定房屋屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。而《破產(chǎn)案件規(guī)定》的相關(guān)規(guī)范不應(yīng)再適用，以免引發(fā)法律適用的沖突。二、司法實(shí)踐中的裁判路徑在司法實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)此情形下房屋所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移存在不同的裁判路徑。（一）在未經(jīng)登記的情形下，房屋所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件應(yīng)當(dāng)予以堅(jiān)持，在未經(jīng)登記的情形下，房屋所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)。比如，在“金建華與浙江凱旋萬(wàn)豪置業(yè)有限公司取回權(quán)糾紛一案”中參見(jiàn)(參見(jiàn)(2017)浙民申1394號(hào)民事判決書(shū).（二）已向買(mǎi)方交付的房屋雖然未辦理登記，但不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)但已實(shí)際交付的房屋不屬于房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范疇。例如，在“寧波迪賽勝豐置業(yè)發(fā)展有限公司與張譚生侵權(quán)責(zé)任糾紛一案”中參見(jiàn)(參見(jiàn)(2018)浙0203民初3112號(hào)民事判決書(shū).筆者贊同第二種觀點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)依照合同履行了交付義務(wù)后，購(gòu)房者事實(shí)上占有并且控制了該房屋。僵化地只看條文，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)僅考慮登記這一唯一要件，進(jìn)而將房屋納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不僅極大損害了處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者的物權(quán)期待權(quán)及相關(guān)利益，而且與法律政策想要給予買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)質(zhì)公平、保護(hù)購(gòu)房者生存權(quán)的初衷相違背。實(shí)踐中，購(gòu)房者實(shí)際接受交付的房屋至完成登記手續(xù)間往往有一定的時(shí)間差，有時(shí)也會(huì)因房地產(chǎn)企業(yè)欠繳稅款導(dǎo)致不能及時(shí)辦理