房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行專案定位、修正專案開(kāi)發(fā)方案的基礎(chǔ)，也是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的重要依據(jù)，對(duì)於瞭解和掌控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有重要意義。本章將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法、流程、內(nèi)容，調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述，並輔以相關(guān)案例分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義什麼是市場(chǎng)調(diào)研？什麼是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？6.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)專業(yè)性強(qiáng)針對(duì)性強(qiáng)技術(shù)性強(qiáng)6.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性重要性1、房地產(chǎn)專案定位的需要2、制定正確的行銷(xiāo)策略3、企業(yè)健全決策機(jī)制的需要4、企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的需要市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容1政治環(huán)境2經(jīng)濟(jì)環(huán)境3社會(huì)文化環(huán)境城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況市場(chǎng)整體情況土地市場(chǎng)情況商品房市場(chǎng)情況全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)全市主要發(fā)展商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況三級(jí)市場(chǎng)交易情況6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容消費(fèi)者行為調(diào)研與市場(chǎng)需求容量調(diào)研6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)傾向共同特徵市場(chǎng)需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)購(gòu)買(mǎi)力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費(fèi)支出水準(zhǔn)與結(jié)構(gòu)不同階層的居民數(shù)量及房地產(chǎn)需求特點(diǎn)專案所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位區(qū)域交通條件其他影響因素和條件區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)總體價(jià)格水準(zhǔn)與供求關(guān)係競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容專案基本情況調(diào)查調(diào)研專案用地的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)條件專案所在地周邊環(huán)境6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容6.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則重要性1、真實(shí)性2、時(shí)效性3、全面性4、計(jì)劃性調(diào)查方法6.1.5房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法調(diào)查方法全面調(diào)查法重點(diǎn)調(diào)查法抽樣調(diào)查法隨機(jī)非隨機(jī)資料收集方法6.1.5房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法資料收集方法原始資料收集方法訪問(wèn)法觀察法試驗(yàn)法二手資料收集方法內(nèi)部來(lái)源外部來(lái)源商業(yè)資料獲取方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程準(zhǔn)備整理歸檔調(diào)查分析研究6.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程明確調(diào)研目的分析初步情況涉及調(diào)研方案確定資料來(lái)源確定資料收集方法設(shè)計(jì)調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷6.2.1準(zhǔn)備階段試調(diào)查檢驗(yàn)調(diào)查設(shè)計(jì)中的缺漏；為正式調(diào)查作初步準(zhǔn)備。調(diào)研實(shí)施6.2.2調(diào)查階段調(diào)研資料的整理與甄別驗(yàn)證調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告修訂並提交調(diào)研結(jié)果6.2.3分析研究階段成果歸檔總結(jié)經(jīng)驗(yàn)6.2.4整理歸檔階段定量分析與定性分析數(shù)據(jù)類(lèi)型：數(shù)值型、序號(hào)型、文字型6.3.1數(shù)據(jù)分析方法概述6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法德?tīng)柗品涿缜髮＜乙庖?jiàn)—?dú)w納統(tǒng)計(jì)—匿名回饋—?dú)w納統(tǒng)計(jì)……特點(diǎn)：匿名性，多次回饋，小組的統(tǒng)計(jì)回答適合長(zhǎng)期預(yù)測(cè)調(diào)研6.3.2定性分析方法層次分析法合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來(lái)，按照思維、心理的規(guī)律把決策過(guò)程層次化、數(shù)量化。分解—綜合6.3.2定性分析方法建立層次結(jié)構(gòu)構(gòu)造判斷矩陣計(jì)算元素權(quán)重計(jì)算排序權(quán)重一致性檢驗(yàn)其他常用方法歸納分析法演繹分析法比較分析法結(jié)構(gòu)分析法6.3.2定性分析方法線性回歸分析6.3.3定量分析方法確定引數(shù)和因變數(shù)確定數(shù)學(xué)關(guān)係，建立回歸方程統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)預(yù)測(cè)判別和聚類(lèi)分析判別分析 指標(biāo)間差異—判別函數(shù)—未知分類(lèi)聚類(lèi)分析 樣品聚類(lèi)；變數(shù)聚類(lèi)6.3.3定量分析方法其他常用方法因數(shù)分析對(duì)應(yīng)分析多維偏好分析聯(lián)合分析6.3.3定量分析方法報(bào)告主要內(nèi)容導(dǎo)言：標(biāo)題、前言正文：報(bào)告主體部分結(jié)尾：總結(jié)和說(shuō)明附件：圖表和附錄6.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容6.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告正文主要內(nèi)容6.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容主要內(nèi)容5.房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)6.結(jié)論和建議4.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特徵3.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特徵2.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境狀況1.基本情況概述6.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)原則原則1.以調(diào)研目的為核心原則2.前後邏輯合理原則3.層次鮮明性原則4.圖文並茂原則調(diào)研目的調(diào)研方法調(diào)查內(nèi)容進(jìn)度安排6.5.1房地產(chǎn)專案市場(chǎng)調(diào)研方案制定6.5房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研案例概述主要內(nèi)容簡(jiǎn)介調(diào)查方法介紹樣本結(jié)構(gòu)介紹數(shù)據(jù)分析結(jié)果6