2021年08月02日單縣工程開展戰(zhàn)略及產品規(guī)劃建議ChangeYourself改變你自己2021年11月4日美國東部時間晚間11時，奧巴馬以349票大幅領先麥凱恩163票中選美國第44任總統(tǒng)，成為美國第一任黑人總統(tǒng)，在他競選及就職期間提到最多的一個詞，就是:CHANGE!CHANGE“變革〞這不僅是一句競選口號，更是代表了奧巴馬如何引領美國人民走上光明之路的新價值理念。同樣遭遇了金融海嘯影響的各行各業(yè)如何實現(xiàn)突圍?如何轉危為機?我們的觀點：通過

CHANGE

，實現(xiàn)我們的產品和品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新，從而突破困局，轉危為機！改變你自己ChangeYourself單縣工程開展戰(zhàn)略及產品規(guī)劃建議提案一、城市屬性1、單縣概況——全國唯一連接四省八縣的門戶城市區(qū)域次中心城市爭創(chuàng)國家級園林城市單縣區(qū)位示意圖2、城市開展定位單縣城鎮(zhèn)空間開展布局城鎮(zhèn)空間開展布局根據(jù)空間開展階段、區(qū)域城鎮(zhèn)現(xiàn)狀集聚特征，結合城鎮(zhèn)開展趨勢，規(guī)劃形成“一城、六軸、五點〞，核心放射、網(wǎng)絡開展的空間格局。一城：即單縣城，提升核心城市功能，強化核心城市集聚和輻射能力。五點：即五個中心鎮(zhèn)，分別是黃岡鎮(zhèn)、終興鎮(zhèn)、郭村鎮(zhèn)、蔡堂鎮(zhèn)、徐寨鎮(zhèn)，是與周邊城市的過渡城鎮(zhèn)，也是主要交通干線開展條件好的城鎮(zhèn)。六軸：即沿105國道、定碭、單虞、單豐等干線公路以縣城為中心向西北、東北、東、東南、南、西南方向延伸的城鎮(zhèn)開展軸，其中西北、東北和東向由于周邊城市開展水平較高，對縣城呈吸引態(tài)勢，縣城主要接受這些城市的輻射，向東南、南、西南方向的城市開展水平相對較低，縣城主要呈現(xiàn)向這些地區(qū)輻射的態(tài)勢。

一城——單縣城

五點——五個中心鎮(zhèn)黃岡鎮(zhèn)-終興鎮(zhèn)-郭村鎮(zhèn)-蔡堂鎮(zhèn)-徐寨鎮(zhèn)。六軸——城鎮(zhèn)開展軸105國道-定碭-單虞-單豐等干線公路以縣城為中心向西北、東北、東、東南、南、西南方向延伸。一城五點六軸新城區(qū)建設2004年始——〔信息來源：菏澤日報20210710〕由此可見：新城區(qū)將是單縣城未來開展的重點，眾多工程已經立項，在建和方案開工工程到達13個，總占地到達3423畝，規(guī)劃建面到達400萬㎡以上，區(qū)域價值的提升指日可待！開發(fā)區(qū)開展定位縣域經濟綜合實力在菏澤地區(qū)排名前列，商業(yè)開展繁榮有序，真正的藏富于民。截止到2021年單縣人口118萬人，城區(qū)人口24萬?？h城面積擴大到60平方公里。政府規(guī)劃在未來3年使城區(qū)人口增加5萬。大力實施“借勢聯(lián)動、環(huán)境優(yōu)先、工業(yè)強縣，極化中心、協(xié)調開展〞的戰(zhàn)略。借勢周邊省市，參與區(qū)域合作；創(chuàng)造生態(tài)環(huán)境，走可持續(xù)開展之路；開展特色工業(yè)，培養(yǎng)產業(yè)集群，以工業(yè)為龍頭實現(xiàn)高速開展；集中優(yōu)勢，培育壯大中心城市，成為連接四省的重要門戶城市；統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展、區(qū)域開展、經濟社會開展、人與自然和諧開展、國內開展和對外開放。單縣在菏澤的位置示意圖開發(fā)區(qū)---以開展制造業(yè)為主，集科、工、貿于一體，多功能、綜合性的現(xiàn)代化、花園式的新城區(qū)。3、經濟開展水平2021年全年實現(xiàn)生產總值64.88億元,按可比價格計算,比上年增長16.9%。2021年實現(xiàn)工業(yè)增加值21.41億元,比上年增長28.3%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)122家,實現(xiàn)增加值14.68億元,增長34.03%;實現(xiàn)產品銷售收入55.06億元,增長46.88%。單縣是魯西南較為興旺的地區(qū)新興工業(yè)縣，目前已經形成食品加工、木材加工、紡織服裝、醫(yī)藥化工、塑料制品、機械制造六大產業(yè)，形成產業(yè)集聚效應。商貿和旅游業(yè)進一步提升。加快打造區(qū)域商貿物流中心，巴黎商貿城、建材大市場、淮?，F(xiàn)代城等工程建成投入使用，府前溫州商貿城、舜師商業(yè)步行街等工程正在加快推進，湖西財富廣場建設全面啟動。2021年共實現(xiàn)社會消費品零售總額33.89億元,比上年增長16.2%。城鎮(zhèn)人均住房使用面積16平方米。城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資9828元,增長10.80%。農民人均純收入3444元,增長12.60%?！矓?shù)據(jù)來源：單縣政府網(wǎng)站〕從2005年到2021年的連續(xù)5年間，單縣的GDP及增幅與菏澤市總體開展相比，具有明顯的增幅優(yōu)勢，單縣經濟開展強勁，為房地產業(yè)的開展提供了堅實的經濟根底?？梢怨麛囝A測：未來3-5年單縣房地產將進入快速開展期。相關經濟數(shù)據(jù)---類別2007年2008年2009年2010年（預計）城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資（元）/增幅13661/15315/↑10.8%17055/↑10.2%19613/↑15%農民人均純收入（元）/增幅3889/↑%4630/↑16%5020/↑10.2%5522/↑10%社會消費品零售總額（億元）/增幅38/↑%50/↑24%60/↑20%72/↑20%金融機構存款余額（億元）/增幅---

64/↑%82.4/↑28.75%107.12/↑30%全縣城鎮(zhèn)化水平（百分比）------30.2%39%從房地產開展的相關指標看：在崗職工年平均工資、農民人均純收入、社會消費品零售總額、金融機構存款余額均保持快速的開展勢頭。全縣城鎮(zhèn)化水平增速明顯！2021年一季度開展成績是可喜的，但偌大的市場供給量如何消化，各個工程如何塑造自身的價值優(yōu)勢，將成為工程未來營銷的重點。所謂“運籌帷幄，決勝千里之外〞在單縣城目前的市場應為制勝之法寶！4、開發(fā)區(qū)---未來經濟開展的排頭兵開發(fā)區(qū)的開展小結5、城市開展規(guī)劃城市性質：以地產資源深加工為支撐的商貿城市。區(qū)域次中心城市。人口規(guī)模：近期2021年城區(qū)人口規(guī)模為24萬人；遠期2021年城區(qū)人口規(guī)模為35萬人。城市用地規(guī)模：規(guī)劃近期2021年城市用地為26.09平方公里，人均建設用地為118.61平方米/人；規(guī)劃遠期2021年城市用地為41.27平方公里，人均建設用地為117.31平方米/人。城市開展方向：城市開展方向應以向東拓展為主，向北開展為輔，南部適當完善，控制向西開展。依托城市東、北外環(huán)路，以單父路和單豐路為主要支撐，自西向東逐步推進。城市規(guī)劃布局：形成“一環(huán)、兩軸、三帶、三片區(qū)〞的城市用地布局結構。一環(huán)指城市外環(huán)路；兩周指平樂路南北軸線和勝利路東西開展軸線；三帶指淶河、東溝河以及城區(qū)中心綠化景觀帶；三片區(qū)指老城片區(qū)、新城片區(qū)、東部工業(yè)區(qū)片區(qū)。一環(huán)、兩軸、三帶、三片區(qū)的城市開展布局，城市開展方向為向東拓展，工程位于城市開展的核心地帶，借勢城市開展將毋庸置疑！6、城市開展現(xiàn)狀居住片區(qū)規(guī)劃范圍片區(qū)面積（平方公里）居住人口（萬人）城北居住區(qū)環(huán)堤路以北，淶河以西2.65.5老城居住區(qū)環(huán)堤路以內2.75.7城西居住區(qū)環(huán)堤路以西，單父路以北，興元路以南1.63.4西南居住區(qū)單父路以南，湖西路以西2.45.1城中居住區(qū)環(huán)堤路以東，單父路以北，規(guī)劃行政中心以西2.24.7城南居住區(qū)單父路以南，湖西路以東2.45.1東部居住區(qū)東溝河以西，行政中心以東，新城工業(yè)區(qū)以南1.53.2東部工業(yè)區(qū)居住南區(qū)東部工業(yè)區(qū)中部0.551.2東部工業(yè)區(qū)居住北區(qū)東部工業(yè)區(qū)北部0.511.1合計16.4635九大居住片區(qū)的人口承載量為35萬人。按照土地集約節(jié)約用地的原那么，目前新出讓土地的容積條件，未來住宅區(qū)規(guī)劃將以高層住宅為主，小高層及多層住宅將更為稀缺。城市屬性小結宏觀經濟小結：總量相對興旺---人均缺乏---有一定開展?jié)摿慰h經濟開展強勁，近期招商力度大，區(qū)域認可度提升明顯；區(qū)域次中心城市定位，四省八縣門戶城市等獨特優(yōu)勢將保持城市開展的穩(wěn)健步伐。居民人均可支配收入較低，消費力有限。未來伴隨著濟寧城市圈的崛起，多條高速網(wǎng)路的通達，單縣的區(qū)位價值將得到明顯提升。未來城市開展?jié)摿Υ?。城市小結：三河五帶---一城三區(qū)---向東開展三河五帶，是城市開展的根和生態(tài)保障。單縣的城市核心將隨著縣政府的東遷,東移至新行政商務中心區(qū)。城市向東開展趨勢明顯，新城區(qū)和工業(yè)區(qū)被當?shù)厝苏J可。經濟快速開展、城市化進程加快，為房地產市場開展帶來良好的歷史機遇。

國家原則性規(guī)定各大銀行單縣支行目前執(zhí)行情況首套房召開的國務院常務會議要求，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。建行：購買首套住房90平米以上，首付不低于3成，利率不低于基準利率的8折。農行：購買首套住房90平米以上，首付不低于3成，利率不低于基準利率的8.5折。工行：對購買首套住房貸款利率不低于基準利率的0.85倍。根據(jù)風險定價原則，對于購買首套住房，首付款比例3成（含）以上的優(yōu)質客戶，最低享受七五折優(yōu)惠。

農行：首付款比例不低于3成最低享受七五折優(yōu)惠。中行：調整至基準利率的0.85倍二套房對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。銀監(jiān)會強調，新的房貸政策是以房屋質量來認定是否為第二套、第三套，同時認定范圍以家庭為單位。目前各大銀行均已經執(zhí)行二套房貸政策，但由于銀行的征信系統(tǒng)和當?shù)胤抗芫謧€人住房信息沒有聯(lián)網(wǎng)，因此二套房認定界限存在模糊地帶，現(xiàn)只能經人民銀行征信系統(tǒng)，以家庭為單位（包括父母、配偶、未成年子女）對客戶是否曾經有貸款記錄進行識別。建行二套房認定標準：夫妻雙方及孩子（不含父母）人均居住面積≤34平米(不管是否辦理貸款)，再次購房享受首套房貸款政策。三套及以上國務院要求：對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。國務院：商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款建設銀行、農行、工行表示還沒有接到三套房貸業(yè)務暫停的通知。工行對申請貸款購買第三套及以上住房的家庭，首付款比例不低于五成，貸款利率不低于基準利率的1.3倍。中行、興業(yè)銀行、招行等明確表示暫停辦理。外地人購房國務院：對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。建行、工行目前仍按照原先政策執(zhí)行，但建行不能辦理委托，需本人持有效證件親自辦理。農行：外地人員在單縣購買房產時需要提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明。三、單縣房地產市場概況1、整體房地產開展數(shù)據(jù)分析：根據(jù)國際通行算法，當城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面積缺乏30平方米時，住房需求會處于一個旺盛期；當人均住房面積在30－50平方米之間，需求會趨于平穩(wěn)。單縣人均GDP2021年到達1234美元，2021年人均GDP到達1408美元，住房需求處于旺盛期。單縣房地產從2004年至2021年為初步開展期，房地產呈現(xiàn)較快增長勢頭。得益于政府招商引資力度，09年房地產開展進入快速軌道，開展迅猛。單縣城鎮(zhèn)人均居住面積2021年到達29.5㎡，接近國家平均開展水平，未來市場需求平穩(wěn)。未來3年城鎮(zhèn)人口凈增長5萬以上〔隨著大型商業(yè)工程的開業(yè)，此類需求將繼續(xù)呈放大態(tài)勢〕，按照此基數(shù)計算，新增人口未來需求量將到達150萬㎡以上，加之平穩(wěn)增長的市場需求，未來市場開展極具潛力。三、單縣房地產市場概況近年房地產開展數(shù)據(jù)分析：資料來源：單縣外經貿局幾何級數(shù)增長，跳躍式開展三、單縣房地產市場概況2、市場開展格局劃分：老城區(qū)——老城的規(guī)劃秩序感差，雖生活便利性好，但生活舒展空間相對較窄。在售工程不多，放量低于新城區(qū)，總體售價也低于新城區(qū)。區(qū)域多為中低收入者為客群主題。新城區(qū)——城市骨架已經拉開，東區(qū)是單城開展的主方向，全新的市政、路網(wǎng)、景觀、行政、商業(yè)等成建制配套，必將成單城新的生活居住區(qū)，成為單城的人居精神領地。中高端住宅將成為主流，成為引中高收入和高素質人群的聚集地。老城區(qū)2100-2600元/㎡新城區(qū)2600-3000元/㎡3、房地產市場概述供給量：整體爆發(fā)，大量新工程入市。價格：穩(wěn)中有升，上升空間有限。產品形式：多層為主，逐步向小高層、高層過渡，別墅、類別墅產品開始出現(xiàn)少量供給。營銷水平：營銷水平差距明顯，但隨著外來開發(fā)商和新工程的不斷增加，營銷水平逐漸提高。三、單縣房地產市場概況單城主要在售工程位置示意圖圖例：○將推工程●在售工程★本案四、主要在售工程●東城美地●鳳來邑●御景園○華遠上東名府●中央花園●東方國際新城○時代廣場○鳳凰城●湖西財富廣場○大名城●天成帝景○27#地河南三六九置業(yè)●北辰新都●錦繡名門老城區(qū)開展空間有限，目前開發(fā)工程以舊城和片區(qū)改造為主，工程售價與新區(qū)相比具有明顯的價格落差。價格落差幅度到達400-500元，與3000元以下的售價來看，其落差比為15-20%，差距明顯！四、主要在售工程老城區(qū)四、主要在售工程不乏大盤工程，且未來供給量有持續(xù)快速增長的態(tài)勢經濟型戶型居多區(qū)域總體售價比老城區(qū)高一個檔次，新城區(qū)認同度高于老城區(qū)月均銷售20-30套，年去化速度3-4萬㎡依托區(qū)域、河景、公園稀缺資源，獲得市場客戶的積極追捧新城區(qū)東城美地在售5棟小高層東城美地位于單縣最大市政綠地，仟山公園東門對面。從建筑立面的選材，到戶型結構的設計，再到社區(qū)園林由新加坡雅科本精心設計。通力電梯。共9棟，分三期開發(fā)。東城美地——小高層、高層的始作俑者鳳來邑已售9棟多層華遠上東名府在售9棟多層4棟小高層御景園在售140套別墅中央花園已售多層區(qū)，小高層局部在建東方國際新城1期已售多層，4棟小高層正在施工2期香溪庭院多層將推，價格未定湖西財富廣場在售商業(yè)區(qū)，義烏小商品城進駐大名城1期在售9棟多層競品工程解析---點評項目名稱項目評述東城美地小高層及高層產品，兵營式排列，規(guī)劃無新意。戶型設計一般。目前售價3000元左右，已開發(fā)5棟。鳳來邑水景花園靠近東溝河以及仟山公園，距離中心城區(qū)較近，目前此項目一、二期已經銷售完畢，三期推出小高層項目，潛在供應量較大。唯一自稱為洋房的低密度項目，其綜合容積率為1.61。華遠上東名府多元化產品組合，疊墅、多層等低密產品有配比。尚未開盤，設置市內售樓處。御景園市內設立售樓處，現(xiàn)場沒有。唯一在售的別墅類項目，1期容積率僅0.8，共140套，雙拼287-320平米，總價140-150萬；聯(lián)排總價100萬。中央花園在建規(guī)模大，多層已經基本完工。設立現(xiàn)場售樓處，單調空曠，由于前期房源基本售罄，經常閉門謝客。銷售員非常不專業(yè)，服務態(tài)度差。將推為小高層產品，主體結構已起，即將封頂。為政府機構團購較多。東方國際新城預計總規(guī)模達百萬㎡，規(guī)劃有1個商業(yè)中心、2個學區(qū)（品牌小學、雙語幼兒園）、3個廣場、4個片區(qū)是在售最大規(guī)模項目。1期多層已售罄，1期4棟小高層在施工，2期多層入市時間未定。惟一市內現(xiàn)場設立雙售樓處的在售項目！時代廣場首期3棟高層已經開工，總面積約5.6萬㎡。項目總規(guī)模達到42萬㎡。鳳凰城總規(guī)模120萬㎡，是單縣目前最大規(guī)模的社區(qū)。項目剛開工，具體資訊有待于進一步跟蹤。多元產品組合〔多小高等〕為主流，首推以多層為主，小高層或高層將占據(jù)未來市場的主流，營銷水平及包裝水平一般。價格走勢平緩，銷售速度較快，購置力較強！五、區(qū)域未來供給情況○27#地河南三六九置業(yè)○29#地山東海威置業(yè)○26#地太和置業(yè)○25#地單縣名人置業(yè)○6#地恒通客運○東盛家禽加工○23#地商服倉儲用地五、區(qū)域未來供給情況新近土地成交情況新近成交土地以開發(fā)區(qū)供給為主，順應政府城市向東開展的戰(zhàn)略規(guī)劃。多數(shù)工程位于向陽路至南環(huán)路之間地帶，且供給量集中，未來區(qū)域競爭將上演“八仙過海，各顯神通〞之短兵之戰(zhàn)！單縣地產市場---未來展望市場分析結論房地產市場總體環(huán)境對向陽路工程營銷入市構成一定威脅，需通過價值挖掘和營銷策略解決市場的不利影響。區(qū)域市場小結以地緣性客戶為主——區(qū)域市場處在一個城市邊緣地帶，對外圍人口吸附力不強。快速開展，新增供給很大——區(qū)域內新開發(fā)建設工程步伐明顯加快，尤其2021年以來，入市工程明顯增多，而且不乏大盤工程出現(xiàn)，如120萬㎡的鳳凰城業(yè)已開工。先多層、后高層——受區(qū)域內客群認知和居住習慣影響。經濟型產品，價格較低——大多數(shù)工程定位?！案叨斯こ台曀剖嵌恰獰o論產品細節(jié)還是推廣均無法與高端訴求相匹配。城市水景的遺憾——個別工程占據(jù)較好的河岸景觀，但限于營銷水平，并未真正深化價值挖掘。營銷水平低——一旦有所突破即會帶來工程形象和銷售價格的提升。區(qū)域市場形象——平民化、低端化，對本案營銷入市不利，高端概念輸入，區(qū)域形象變化中，對本案是時機點。鑒于本案本錢壓力、工程定位等問題。工程必須突破區(qū)域的根本屬性，建立獨樹一幟的市場形象。PART2:工程自身透析1、地塊先天條件如何？2、SWOT分析給我們帶來哪些思考？1、工程先天條件分析工程周邊開展示意圖●東城美地●實驗中學●實驗小學幼兒園仟山公園東溝河綠色生態(tài)長廊老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園---北區(qū)勝利路東西開展軸產業(yè)-科教研發(fā)東大醫(yī)院行政辦公、商務金融、文化體育、生活居住為主的綜合新城區(qū)。二類工業(yè)用地生產生活用地為主，城市文教科研中心，經濟開展重點，城區(qū)經濟開展支柱。居住生活+貿易集散商業(yè)效勞、文教衛(wèi)生、生活居住、商貿物流為主的綜合組團展現(xiàn)古城風貌，突出歷史文脈為主的綜合功能區(qū)域開展條件綜述：與城市開展同脈動—地處城市開展之核心區(qū)域，是城市開展的主力方向。與自然生態(tài)零距離—背靠仟山公園、東溝河綠色生態(tài)長廊。一站式明星教育鏈—孟母情節(jié)，催熱教育地產。單縣一中、實驗中學〔在建〕、實驗小學與實驗幼兒園〔在建〕，15年一貫制教育構筑教育名邸，讓孩子贏在起跑線上！高起點規(guī)劃可實施—22萬㎡的中等體量，具有一定的規(guī)劃操作空間，創(chuàng)新型理念可以得到很好的發(fā)揮。看單城可獨領風騷—單城整體房地產開展水平受抑于較低售價，高品質樓盤少之又少，本案具有極好的開展空間！2、工程SWOT分析1、Strength〔優(yōu)勢〕緊近東溝河景觀帶，仟山公園以及市府廣場，具備優(yōu)越的自然環(huán)境；地處城市開展新城區(qū)，是城市居民認可度最高的區(qū)域；與舊城區(qū)相比，工程所在區(qū)域城市規(guī)劃好，市政面貌更好，環(huán)境優(yōu)勢明顯；隨著縣政府機構搬遷完成，區(qū)域開展的聚集效應將得到凸顯;2、Weakness〔劣勢〕工程位于新城區(qū)東部邊緣，生活配套設施目前仍就匱乏；工程目前周邊生活配套缺乏；工程所處地域為新開發(fā)區(qū)域，數(shù)個大型工程及在售工程短期內總體供給量過大，市場消化壓力大增！仟山公園單縣展覽館東溝河東大醫(yī)院單縣一中單縣展覽館2、工程SWOT分析3、Opportunity〔時機〕周邊配套隨著政府搬遷、周邊工程入住等將日趨完善；區(qū)域認可度提高，目前已經超過老城區(qū)成為新的熱點區(qū)域，尤其是工程紛紛開工建設，共同提升區(qū)域價值；市場時機—目前新城區(qū)區(qū)域內高品質樓盤尚屬空白，擁有一個非常好的市場占位先機。工程認知的思考1、如何對抗區(qū)域開展不夠成熟與認知障礙，實現(xiàn)高端形象，回報高額利潤？2、如何整合自身的綜合優(yōu)勢，以優(yōu)勢價值占領市場？3、如何挖掘區(qū)域價值，引導客戶接受更先進的居住觀？我們的解決方案1、締造差異化市場產品，形成直接的市場區(qū)隔，打造高端市場形象。2、深入挖掘區(qū)域價值、產品價值以及附加價值，提高綜合價值優(yōu)勢，打造高性價比產品。3、以一場獨特的居住理念變革，引領單縣奢適宜居的新潮流！PART3:工程開展戰(zhàn)略1、工程開展的經濟測算如何？2、如何做好產品定位即贏得市場又獲得利潤？3、產品規(guī)劃方向有什么建議？總體開展戰(zhàn)略利用品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新和產品戰(zhàn)略創(chuàng)新，做到兩手都要抓，兩手都要硬！樹立工程品牌價值帶動公司品牌價值，讓向陽路工程成為集團品牌戰(zhàn)略的執(zhí)旗手！成為標桿，責無旁貸！品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新樹立品牌運營意識，延續(xù)開發(fā)工程的品牌知名度積累；重新梳理集團品牌，確立品牌核心主張，并將單縣工程作為品牌的根據(jù)地和出發(fā)點；積極打造工程品牌，依靠工程品牌帶動公司品牌；依靠單縣工程獨特品牌形象，開創(chuàng)集團品牌開展新紀元；產品戰(zhàn)略創(chuàng)新工程定位領航，總體規(guī)劃先行，用足容積率，爭取最大利潤；選擇適銷對路的產品組合策略，摒棄純粹虛空的概念性操作，以扎實的產品功底叫板市場；從產品組合、戶型配比、內部配套以及相應配套指標鎖定單縣第一性價比樓盤；產品價值與附加價值聯(lián)動，配合品牌物管修養(yǎng)高貴世家情懷！品牌+品質+品位〔效勞〕=高檔住宅的新標準！一、工程開展的經濟測算1、周邊競品工程土地本錢比照：項目名稱拿地時間（簽約/發(fā)布）土地面積（畝/萬㎡）土地總價（萬元）每畝地價（萬元）容積率樓面地價（元/㎡）鳳來邑2009-9-23169.6畝11.30934329.225.51.61238中央花園2009-09-16321.5畝21.44712868.2402.5240向陽路北27#地項目2010-7-6390.3畝26.03419526.17550.032.0375太和項目26#地2010-7-6125.1畝8.3455007.5440.032.0300城區(qū)3#地鳳凰城2010-3-5934畝62.323149.224.82.0186從近期成交的土地來看：工程比周邊其他工程樓面地價高出差距在87-276元，均在23%以上，與鳳凰城更是相差1.48倍；這就需要工程從工程運營的其它方面與周邊工程躲避直接競爭，需要獨辟蹊徑。一、工程開展的經濟測算2、工程開發(fā)的本錢測算：項目成本分攤成本(建筑面積/㎡）輔助說明土地成本462元已包含各種行政性收費建設成本多層800元小高層1200元高層1500元不同產品組合，建筑成本不同（按照綜合均價1100元計算）規(guī)建費用約120元包括規(guī)劃設計、勘探、園林景觀、監(jiān)理等各種費用財務費用約120元按照慣例測算稅費約200元應繳稅費配套費約200元社區(qū)內配套及相關費用營管費用120元管理、營銷（廣告+銷售等)費用總和掛算合計2322初步測算結果。實付成本單價2600按照市場價格適當增加278元，提升總體品質（包括外立面、產品配比、園林景觀、中心配套及會所等）二、工程開展的戰(zhàn)略選擇方案產品組合總成本（萬元）總毛利(萬元）預計銷售周期方案A多小高三元組合52800168005年以上方案B小高+高層二元組合55275152137年以上方案C多產品組合54340234603年左右建議：

選擇方案C，規(guī)劃市場稀缺產品，打造奢適宜居新住區(qū)！三、產品定位1、在售主流工程產品定位及訴求主題比照：樓盤名稱產品定位產品規(guī)劃類型訴求主題訴求價值核心東城美地首席公園畔智能學府雅苑(中檔）12層小高層+18層高層以品質締造領先

小高層、高層首倡者華遠上東名府單城東首席，行政級官?。ㄖ袡n）多層+小高層+高層（北側），疊墅純正地中海印象社區(qū)

地中海風情印象社區(qū)，景觀建筑概念，原色經典建筑藍本御景園唯一江南風情別墅群（高檔）別墅、洋房、小高層御景園別墅筑區(qū)，墅立單縣豪宅標準最低密度住區(qū)，絕版水岸墅區(qū)鳳來邑水景花園（中檔）多層洋房+小高層棲足新城美地，愜享水岸人生

臨近御景園，洋房概念始作俑者，深諳水之精髓，做足水文章。中央花園普通住宅多層為主，小高層、高層，2棟商務大廈片區(qū)開發(fā)大手筆，黑龍江鶴崗市進魯首作。百萬規(guī)?？氨瘸鞘猩罹C合體。東方國際新城百萬平米單縣新城市中心（普通）多層+小高層+高層，商業(yè)學校等一生之城，幸福一生

大規(guī)模低密度社區(qū)，大社區(qū)小社會。時代廣場（中高檔）1期3棟高層（18+1F)三、產品定位1、在售主流工程產品定位及訴求主題比照：樓盤名稱產品定位產品規(guī)劃類型訴求主題訴求價值核心北辰新都全城首創(chuàng)五星級品質生活（普通）多層、小高層、高層住宅，中央景觀傳世之作，至尊豪宅。簡歐風格建筑，老城區(qū)核心地段，中央花園廣場，超大水系異域景觀社區(qū)。天成帝景單縣首席商住綜合體（普通）高層、小高層、別墅，大型商業(yè)臻品生活，奢享人生巔峰境界。巔峰之作，央?yún)^(qū)首府首席生活綜合體（2.6萬㎡商業(yè)、住宅、公寓及別墅等）大名城首席西班牙風情絕版水岸名城（中檔多層、小高層、高層，風情商業(yè)街。純粹西班牙，首席生活圈。西班牙風情絕版水岸名城，風情商業(yè)廣場魅惑省筳，首層3米架空設計。目前在售工程：多數(shù)以概念性訴求為主，缺乏對客戶心理預期的引導。市場缺乏真正的好房子。而這正是工程成功突破的市場根底。三、產品定位2、周邊戶型面積區(qū)間與總價比照：樓盤名稱主力戶型總價區(qū)間1居2居3居4居東城美地

------小-104-115㎡131-141㎡145-155㎡31-47萬華遠上東名府---93-98㎡小110-117㎡124-129㎡152-157㎡未開盤，價格未定鳳來邑水景花園------小110-117㎡132㎡148㎡1期29-39萬2期價格未定時代廣場---108㎡137㎡開盤價格未定北辰新都---88-108㎡109-120㎡134-136㎡19-29萬天成帝景70㎡101㎡125-133㎡頂復213-245㎡19-36萬，最高66萬大名城26㎡公寓（東西向）80㎡99-120㎡134㎡開盤價格未定小面積戶型供給量少較為稀缺，小2居和小3居市場空間大；主力供給產品為3居為主流，面積較大，且空間設計合理性差，空間利用度較低，具有可塑空間。糾正單縣市場的錯誤認知：物業(yè)類型的市場價值規(guī)律：多層﹥小高層﹥高層。目前單縣的銷售現(xiàn)狀：多層〔因建造本錢影響〕價格低于小高層，這是不正常的市場現(xiàn)象！市場一般價值規(guī)律：在多層、小高及高層等組合產品社區(qū)內：因多層占用土地面積較大，故此售價最高，小高層其次，高層最低。價格差異性規(guī)律：如果以小高層為基準，多層價格一般比小高層高25-30%；高層那么低15-20%。如此，工程的市場定位即脫穎而出：

單縣少有的好房子，中高端奢適宜居住區(qū)。重新樹立單縣好房子的標準，那就是舒適宜居；通過產品規(guī)劃，打破傳統(tǒng)的兵營式排布，塑造有韻律感的功能空間；通過戶型設計增加實際使用空間，打造高性價比樣板工程；高標準的園林景觀設計，讓單縣人見識“原來園林也可以這樣造〞，通過樣板展示體驗空間，不一般的奢適宜居社區(qū)來到單縣；高端并不意味著大戶型和高總價，我們倡導的是奢適空間，符合居住者尺度和空間需求即可，反對一味的假、大、空。防止空間浪費良好動線設計是我們勝出的關鍵。三、產品定位工程產品規(guī)劃方案建議？工程最正確規(guī)劃形式確定？工程戶型配比及圖示？工程景觀園林及配套規(guī)劃建議？PART4:產品規(guī)劃建議

拒絕兵營式排列，規(guī)劃靈動空間布局。1、總體規(guī)劃布局總體規(guī)劃示意規(guī)劃設計建議靈動的規(guī)劃布局以中心景觀帶為軸線向兩側形成錯落排布，構成富于變化的多層次空間；南低北高、橫向起伏的布局，形成豐富多樣的天際線形態(tài)；工程中間公建配套區(qū)臨路位置布置沿街商業(yè)，兩側獨立成區(qū)圍合成相對獨立、私密的生活空間；建筑形態(tài)以短板為主，防止出現(xiàn)呆板的行列式布局。西部多層區(qū)東部高層區(qū)公建配套區(qū)社區(qū)主形象標志2、建筑立面建議〔托斯卡納風格〕地中海建筑立面風格，注重細節(jié)的打造，進一步突顯工程品質感。分散布置的情趣空間提供交流、活動的場所情趣空間結合小品和園林布置，提供給人們輕松、隨意的交流空間，表達人與景觀的互融產品/戶型設計原那么產品設計要求：6+1層的情景花園洋房，1F戶型設計贈送下沉式庭院〔半地下室〕〔半地下室只做單體樓座的東、西局部及朝南局部〕，2F戶型做大陽臺，3F、4F戶型做大陽臺〔局部進深大，局部進深小〕，5F、6F形成多露臺空間，頂層加閣樓適當退臺，降低頂層復式面積，“6+1〞層的坡屋頂較高，層高方面可考慮局部挑高至一層半高度，客廳層高可至4.2米。小高層住宅1F、2F戶型和頂層復式均參考情景花園洋房的1F、2F和頂層設計，中間樓層為標準層。小高層設計可作為贈送面積的入戶花園。產品設計盡量采用短板，防止呆板的行列式布局。戶型設計要求：產品建筑層高建議設計為滿足客戶敏感性的3米。產品戶型應盡量設計為大面寬、小進深戶型。產品戶型應盡量設計較多的贈送面積、空間。提高產品性價比的手段提高性價比的手段面積贈送〔半贈送〕不僅賣面積，更賣體積〔空間〕戶戶有景觀產品類型創(chuàng)新、優(yōu)化廚衛(wèi)舒適度〔適用性〕家居工作間、儲藏禮儀空間〔門廳〕酒店式大堂首層、二層立面的人性化設計局部頂層坡屋頂復式〔極具個性的別樣生活空間〕…產品價值解析突破性規(guī)劃理念：靈動布局，建筑形態(tài)錯落布置，通過建筑高度的變化形成豐富天際線；私密性設計：商業(yè)與住宅的關系合理，居住環(huán)境更加靜謐、和諧；建筑形態(tài)拔升品質：地中海建筑風格在北部區(qū)域獨樹一幟；點式和短板設計，彰顯工程品質建筑；內外景觀環(huán)境優(yōu)勢：內有精心打造的原生自然風格景觀；外有東溝河為中心的人文綠色景觀；戶型均好性強：戶型舒適度與功能性有較大提升，具備較強市場競爭力本工程在產品塑造上優(yōu)勢明顯，尤其在建筑立面和園林景觀方面更加明顯，單縣購房人群有哪些特點？工程所在區(qū)域現(xiàn)有客戶的特點是什么？本工程的目標客戶構成如何？PART5:目標客群分析1、購房人群整體概況客戶需求層次較低家庭小型化帶來的需求以及婚房需求是現(xiàn)階段單縣市場的最重要購房需求，與之相對應的是經濟型產品。而改善型需求數(shù)量及比例都較小。包括中高端客戶在內，均首先考慮所謂地段，而非生活品質，可謂之“低層次需求〞。根據(jù)調查，目前市場中的中高端購房客群從職業(yè)上分，以私企老板、壟斷行業(yè)人員、拆遷改造的居民、政府機關、事業(yè)單位等中高收入階層為主。一、購房人群整體梳理2、未來購房人群需求“興旺城市〞的先進理念將引導中高端客戶升級居住理念隨著廣誠房地產鳳凰城等大型地產工程進入單縣，將進一步促進房地產產品的精細化進程，改善型需求將逐漸從混沌的購房需求中別離出來，快速提高購房者的識別力，綜合品質高的工程將取得競爭優(yōu)勢。對產品細節(jié)更加關注，尤其是一二線城市購房人群對自然環(huán)境、人造景觀的重視，對生態(tài)、健康居住理念的追求將影響單縣購房人群的心理偏好，特別是外地經商及在外工作回鄉(xiāng)置業(yè)群體等。從單縣工程來看，市場缺乏真正的好房子，當?shù)刂懈叨巳巳阂驯憩F(xiàn)出對居住環(huán)境的潛在要求，如果輔以引導，未來客戶心理偏好排序將逐漸發(fā)生變化，從首選“好房子〞向首選“好工程〞過渡。一、購房人群整體梳理二、區(qū)域購房人群特征初步定位：產品類型——決定了目標客群以中高端客群為主；區(qū)域屬性——決定了目標客群生活不過分依賴區(qū)域級的城市配套；城市屬性——決定了本工程客戶圈層基數(shù)相對較少；因此，目標客群定位應著眼于整個單縣/菏澤相關縣市，以改善居住條件、追求生活品質、向往新鮮事