PAGEPAGE4目錄摘要…………………………1關(guān)鍵詞…………………………1房屋租賃權(quán)的定性………………………2房屋租賃權(quán)性質(zhì)返璞歸真………………2物權(quán)性…………………2物權(quán)"掠影"…………………2租賃權(quán)及其物權(quán)性質(zhì)……………………3用益物權(quán)性……………3用益物權(quán)本質(zhì)屬性………………………3房屋租賃權(quán)之用益物權(quán)性………………3房屋租賃權(quán)的保護(hù)………………………4房屋租賃權(quán)的保護(hù)中存在的問題………4房屋租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突如何解決……………………4房屋租賃權(quán)是否適用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)?！?參考文獻(xiàn)………………………6摘要：房屋租賃關(guān)系作為生活中的一種重要的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，目前學(xué)界有債權(quán)說、物權(quán)說等多種不同的觀點(diǎn)，對(duì)于房屋租賃權(quán)的定性，有助于我們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，從而對(duì)其進(jìn)行法律規(guī)制和有效保護(hù)，還推動(dòng)我國(guó)房屋租賃法律制度的建立和完善。房屋租賃權(quán)是一個(gè)歷史性權(quán)利，關(guān)于房屋租賃權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)論亙古未休，這是由定時(shí)代、特定國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、價(jià)值理念等因素綜合決定的。隨著我國(guó)住房改革的深化，人文精神逐漸滲入當(dāng)代民法，呼吁立法給予房屋租賃權(quán)以物權(quán)保護(hù)，在當(dāng)下而言具有要的現(xiàn)實(shí)意義和價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房屋租賃權(quán)；買賣不破租賃；物權(quán)優(yōu)先性;債權(quán);物權(quán);法律保護(hù)益的。租賃合同以何為目的？稍有社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)的人一眼就能發(fā)現(xiàn)，租賃合同的目的，對(duì)出租人而言，只能是收取租金；對(duì)承租人來講，肯定是物之利用。租賃合同的目的就是租賃權(quán)的目的，租賃權(quán)的內(nèi)涵租賃,指出租人與承租人約定,由出租人將租賃物交付于承租人使用收益,承租人予以支付租金并在約定租賃期限屆滿時(shí)歸還租賃物的合同。租賃關(guān)系得以產(chǎn)生的基礎(chǔ)為出租人與承租人之間簽訂的租賃合同,承租人基于租賃合同而享有的權(quán)利即為租賃權(quán)。由此可知,租賃權(quán)指的是承租人所享有的權(quán)利,而不涉及出租人的權(quán)利,出租人基于租賃合同所享有的權(quán)利為出租權(quán)。[1]租賃權(quán)的具體內(nèi)容包括兩方面:其一為請(qǐng)求權(quán),包括請(qǐng)求出租人交付租賃物的權(quán)利和請(qǐng)求出租人保持租賃物處于適租狀態(tài)的權(quán)利兩項(xiàng)內(nèi)容;其二為占有租賃物,并予以使用收益的權(quán)利,即按照租賃合同約定,在租賃期限內(nèi)占有、使用租賃物并取得其收益的權(quán)利。承租人基于其所享有的占有租賃物的權(quán)利,派生出保護(hù)其占有不受侵犯的權(quán)利,即獲得了依據(jù)物權(quán)法上占有制度賦予占有人的相關(guān)權(quán)利。在我國(guó)法律中,即包括租賃物返還請(qǐng)求權(quán)、妨害排除請(qǐng)求權(quán)以及租賃物的損害賠償請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。因此，就租賃合同的目的而言，租賃權(quán)是完全可以歸入物權(quán)體系之中的.三、房屋租賃權(quán)的保護(hù)為保護(hù)房屋租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，我國(guó)的立法做出了種種努力。我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》第6條就規(guī)定了未依法取得房屋所有權(quán)證的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的已抵押的未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得出租。也就是房屋出租人必須是有權(quán)處分人。我國(guó)《合同法》第234條也規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的與其同居的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。《城市房屋租賃管理辦法》第11條第2、3款規(guī)定了出租在租賃內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)該履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期間死亡的與其共同居住2年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。從中可以看出當(dāng)事人死亡房屋租賃關(guān)系仍然可以存在?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條規(guī)定房屋租賃實(shí)行備案登記制度。簽訂、變更、終止租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在市縣人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。即房屋租賃合同必須登記備案。四、我國(guó)在房屋租賃權(quán)保護(hù)中存在的問題1.房屋租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突如何解決。抵押權(quán)是以抵押物的價(jià)值來擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是一種使用權(quán)。抵押權(quán)是用交換價(jià)值來擔(dān)保債權(quán)，租賃權(quán)是用使用價(jià)值來進(jìn)行收益，二者可以并存于同一物上。不過，二者在實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值時(shí)會(huì)存在一些沖突。租賃權(quán)在先，抵押權(quán)在后，當(dāng)二者的效力存在沖突時(shí)，由于房屋租賃權(quán)尚未列入物權(quán)，不能基于物權(quán)優(yōu)先的原則，只能根據(jù)“抵押不破租賃”這個(gè)例外的原則加以保護(hù)，即抵押權(quán)的設(shè)立不影響租賃合同的效力，租賃權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這可能不存在什么問題，關(guān)鍵是設(shè)立抵押權(quán)以后再設(shè)立租賃權(quán)的，二者的效力如何？我國(guó)的2000年施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。而根據(jù)《物權(quán)法》第187條的規(guī)定，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。也就是抵押權(quán)登記后才成立，不登記，抵押權(quán)不成立。抵押權(quán)登記后，再設(shè)立租賃權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第190條，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。但是，設(shè)立在先的抵押權(quán)沒有登記，即抵押權(quán)人和抵押人之間只有抵押合同，此時(shí)承租人和抵押權(quán)人都要實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利時(shí)如何解決？目前房屋租賃權(quán)不屬于物權(quán)，不能基于物權(quán)優(yōu)先的原則來對(duì)抗債權(quán)，也不能基于“抵押不破租賃”來對(duì)抗設(shè)立在先的抵押，因?yàn)椤暗盅翰黄谱赓U”是租賃設(shè)立在先的可以對(duì)抗設(shè)立在后的抵押權(quán)。這樣就出現(xiàn)了目前立法不能解決的問題。2.房屋租賃權(quán)是否適用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于房屋租賃權(quán)的保護(hù)，傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)適用債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，也就是當(dāng)房屋租賃權(quán)受到侵害時(shí)只能尋求債權(quán)請(qǐng)求權(quán)來救濟(jì)。他們認(rèn)為，對(duì)債權(quán)的侵害的發(fā)生對(duì)應(yīng)的是義務(wù)的違反，義務(wù)違反存在的前提是相應(yīng)的義務(wù)存在，第三人不負(fù)債務(wù)之責(zé)，因而也就不會(huì)侵害債權(quán)人的債權(quán)。房屋租賃權(quán)屬于債權(quán)，第三人對(duì)房屋租賃權(quán)沒有義務(wù)，不可能侵犯房屋租賃權(quán)的，只適用債權(quán)請(qǐng)求權(quán)就可以保護(hù)房屋租賃權(quán)了。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，第三人侵害房屋租賃權(quán)的事例大量存在?！百I賣不破租賃”制度只解決了租賃與買賣的關(guān)系，根本沒有解決侵權(quán)問題。房屋租賃的重要性要求適用物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但是，“從物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)來看，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)作為物權(quán)的動(dòng)態(tài)呈現(xiàn)形態(tài)，不能脫離物權(quán)單獨(dú)存在，不能脫離物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不能獨(dú)立進(jìn)行時(shí)效消滅”?！叭绻赓U物受到第三人的不法侵害，有權(quán)提起物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也只能是出租人，同時(shí)，如果違反約定收回租賃物的，只能是違約行為而非侵犯物權(quán)”?？傊?，房屋租賃權(quán)是一個(gè)歷史性權(quán)利。從古到今關(guān)于房屋租賃權(quán)的性質(zhì)有三種學(xué)說：債權(quán)說、債權(quán)物權(quán)化和物權(quán)說?，F(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展強(qiáng)烈要求把房屋租賃權(quán)定性為用益物權(quán)。將房屋租賃權(quán)定性為物權(quán)后既保護(hù)承租人的利益，維護(hù)租賃關(guān)系，又可以避免權(quán)利的擴(kuò)張，符合社會(huì)的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：

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